第2章 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究第2章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

本章學習要求1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算，房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價的基本概念和指標體系，主要技術(shù)經(jīng)濟指標，財務(wù)評價報表的編制；2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容與投資決策分析；熟悉房地產(chǎn)市場分析方法；以及房地產(chǎn)開發(fā)的風險分析；3.了解房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的含義、作用、依據(jù)、工作程序，可行性研究報告的編制單位，房地產(chǎn)開發(fā)項目國民經(jīng)濟評價，房地產(chǎn)開發(fā)項目社會影響分析。第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究重點問題房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價房地產(chǎn)項目的風險承受能力分析房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究案例第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究房地產(chǎn)可行性研究的概念即在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。2.1房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究的目的旨在使決策科學化、程序化，提高決策的可性，并為項目的實施控制提供依據(jù)或參考。第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究按對象現(xiàn)狀條件按項目未來獲取收益的方式

投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究

出售型房地產(chǎn)項目可行性研究出租型房地產(chǎn)項目可行性研究混合型房地產(chǎn)項目可行性研究

土地以及開發(fā)項目的可行性研究房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究房地產(chǎn)可行性研究居住用途的房地產(chǎn)項目可行性研究商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目可行性研究辦公用途的房地產(chǎn)項目可行性研究旅館用途的房地產(chǎn)項目可行性研究餐飲用途的房地產(chǎn)項目可行性研究娛樂用途的房地產(chǎn)項目可行性研究工業(yè)用途的房地產(chǎn)項目可行性研究特殊用途的房地產(chǎn)項目可行性研究土地開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)可行性研究分類按研究階段按項目用途2.1房地產(chǎn)可行性研究概述第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究房地產(chǎn)可行性研究的作用

…是投資決策的重要依據(jù)…是項目審批的依據(jù)

…是項目資金籌措的依據(jù)

…是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)

…是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)

2.1房地產(chǎn)可行性研究概述第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究①項目概況②市場研究⑥結(jié)論及建議④項目經(jīng)濟評價⑤社會影響分析③項目開發(fā)方案可行性研究的主要內(nèi)容可行性研究的主要內(nèi)容第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究房地產(chǎn)可行性研究的步驟詳細研究開發(fā)方案的設(shè)計和評價、選擇資料收集及市場調(diào)查組織準備第四步第三步第二步第一步編寫研究報告書第五步2.1房地產(chǎn)可行性研究概述第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究可行性研究報告的編制單位可行性研究報告可由開發(fā)商自行編制，但不適用于向金融機構(gòu)申請貸款的情況。通常情況下，由開發(fā)商委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)來編制完成。第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究房地產(chǎn)可行性研究報告的內(nèi)容研究報告1封面2摘要3目錄4正文5附件6附圖2.1房地產(chǎn)可行性研究概述第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究廣義上，房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為了解和預測房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供給和需求信息、正確判斷和把握市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，同時為制定科學決策提供可靠依據(jù)的一項市場調(diào)查活動。狹義上，房地產(chǎn)市場調(diào)查是指開發(fā)商為了項目開發(fā)的需要而進行的市場調(diào)查活動。2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查概述1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義2.2.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)涵第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究2.房地產(chǎn)市場調(diào)查的必要性和作用必要性能使決策者準確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營策略，也可以從中發(fā)現(xiàn)新的市場機會，從而較好地規(guī)避市場風險可以幫助開發(fā)商掌握消費者消費意向及消費動態(tài)，尋求項目的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高市場占有率作用是項目策劃者認識市場，捕捉新的市場機會的前提；是項目策劃者感知市場，了解消費者需求的主要手段；是項目策劃者了解市場，挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提；是項目投資機會研究、項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計、項目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)，貫穿項目全程策劃的始終第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究（1）調(diào)查內(nèi)容的廣泛性；（2）調(diào)查內(nèi)容的針對性；（3）調(diào)查內(nèi)容的時效性；（4）調(diào)查方法的多樣性與專業(yè)性；（5）調(diào)查結(jié)果的局限性。2.2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則（1）客觀性原則；（2）全面性原則；（3）經(jīng)濟性原則；（4）學習性原則。2.2.3房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究1.訪問法2.2.4房地產(chǎn)市場調(diào)查常用方法人員訪問電話訪問郵寄訪問網(wǎng)上訪問第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究2.觀察法直接觀察法親身經(jīng)歷法痕跡觀察法行為記錄法3.定性研究法焦點小組座談會深度訪談法投影技法4.實驗法第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究1.確定調(diào)查目的2.建立調(diào)查組織3.初步情況分析1.制定調(diào)查方案2.搜集資料3.資料的甄別與審查1.分析數(shù)據(jù)2.撰寫調(diào)查報告3.總結(jié)反饋準備階段實施階段分析和總結(jié)階段2.2.6房地產(chǎn)市場調(diào)查程序第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究2.2.7房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容環(huán)境調(diào)查需求調(diào)查供給調(diào)查營銷環(huán)境調(diào)查1.宏觀環(huán)境調(diào)查層面2.區(qū)域環(huán)境調(diào)查層面3.微觀環(huán)境調(diào)查層面1.市場需求容量調(diào)查2.消費者調(diào)查1.房地產(chǎn)市場供給總體調(diào)查2.競爭樓盤調(diào)查3.競爭對手調(diào)查1.房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查2.房地產(chǎn)營銷中介機構(gòu)調(diào)查3.房地產(chǎn)營銷媒體調(diào)查第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目市場細分

所謂房地產(chǎn)市場細分，就是指營銷者通過市場調(diào)研，按照一定的標準，把房地產(chǎn)整體市場劃分為若干個消費者群的市場分類過程。其中，每個消費者群就是一個細分市場，也稱“子市場”。這里必須指出的是，細分市場不是根據(jù)產(chǎn)品品種、產(chǎn)品系列來進行的，而是從消費者的角度進行劃分的，是根據(jù)市場細分得理論基礎(chǔ)即消費者的需求、動機、購買行為的多元性和差異性來劃分的。市場細分對開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)、營銷起著極其重要的作用。2.3.1房地產(chǎn)市場細分的概念第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究住宅類房地產(chǎn)商業(yè)類房地產(chǎn)工業(yè)類房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)地理細分人口細分心理細分行為細分2.3.2房地產(chǎn)市場細分的方法按照房地產(chǎn)功能的不同分類住宅物業(yè)類型的市場細分方法第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究2.4房地產(chǎn)開發(fā)項目定位2.4.1客戶定位

客戶定位就是開發(fā)商為自己的項目確定、確認潛在客戶的過程，確定房地產(chǎn)項目的目標消費群體和他們的特征。1.客戶定位的概念2.目標客戶群的研究內(nèi)容⑴客戶群年齡；⑵客戶群職業(yè)特征；⑶客戶群區(qū)域結(jié)構(gòu)；⑷客戶群的商品房消費能力、消費方式；⑸客戶群對商品房特征的需求；⑹客戶群對環(huán)境及配套的需求；⑺客戶群對物業(yè)管理的需求；⑻客戶群購買商品房的目的。第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究2.4.2產(chǎn)品定位

凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念物業(yè)管理信貸保證售后服務(wù)質(zhì)量地理位置建筑造型戶型結(jié)構(gòu)

核心利益有形產(chǎn)品核心產(chǎn)品延伸產(chǎn)品第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究2.產(chǎn)品定位的概念

房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品定位是在市場細分、客戶需求分析、客戶群確定的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)項目的主要技術(shù)參數(shù)、模式等的確定，對產(chǎn)品效用、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品功能的設(shè)計與創(chuàng)新，最終目的是反映產(chǎn)品獨特的市場形象。3.產(chǎn)品定位的原則（3）定位的前瞻性原則（4）產(chǎn)品之間的不可替代性（1）定位的市場化原則（2）定位的差異化原則第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究4.產(chǎn)品定位的限制條件

房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件是指對產(chǎn)品的性質(zhì)、檔次、價格等起到?jīng)Q定作用俄客觀和主觀條件，主要包括圖示幾個方面。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件主要包括以下幾個方面。（1）土地；（2）城市規(guī)劃；（3）顧客需求；（4）資金供應(yīng)；（5）市場條件；（6）開發(fā)商思維。第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究房地產(chǎn)市場分析方法SWOT分析方法建筑策劃法目標客戶需求定位法頭腦風暴法5.產(chǎn)品定位的方法第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究2.4.3形象定位1.形象定位的概念

形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項目所持有、不同于競爭對手、能進行概念化描述、能通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。2.形象定位的原則（1）項目形象易于展示和傳播；（2）項目形象定位應(yīng)與項目產(chǎn)品特征符合；（3）項目形象定位與項目周邊的資源條件相符合；（4）項目形象與目標客戶群的需求特征符合；（5）項目形象定位應(yīng)充分考慮市場競爭的因素，與其他樓盤有明顯的差異和區(qū)別。第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究要解決什么問題？項目經(jīng)濟分析如果能，什么時候開始賺錢？項目能否賺錢？賺錢時是否面臨的風險？第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究如何解決？財務(wù)分析（確定性分析）風險概率分析（不確定性分析）靜態(tài)分析（NO資金時間價值）動態(tài)分析（YES資金時間價值）簡單投資收益率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）盈虧平衡分析敏感性分析風險概率分析第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究2.5房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析效率型指標價值型指標財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈年值費用現(xiàn)值費用年值財務(wù)凈現(xiàn)值率投資報酬率財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期指標體系期限型指標2.5.1房地產(chǎn)項目反映財務(wù)狀況的指標體系第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

財務(wù)評價指標的計算與評價不確定性與風險分析財務(wù)評價指標的計算與評價編制基本財務(wù)報表測算財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，編制輔助財務(wù)報表2.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表的編制1.財務(wù)評價基本程序第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價輔助報表一般包括：總投資估算表1銷售收入和銷售稅金及附加表2投資計劃與資金籌措表3借款還本付息計算表42.財務(wù)評價輔助報表的編制第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

通過財務(wù)評價基本報表，可以計算反映項目盈利能力的主要財務(wù)評價指標，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等。財務(wù)評價基本報表一般包括：現(xiàn)金流量表1損益表2資金來源與運用表3項目投資現(xiàn)金流量表項目資本金現(xiàn)金流量表3.財務(wù)評價基本報表的編制第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究財務(wù)分析基本報表財務(wù)評價指標靜態(tài)指標動態(tài)指標財務(wù)盈利能力分析項目投資現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率項目資本金現(xiàn)金流量表

投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率

清償能力分析資金來源與運用表借款償還期

4.財務(wù)分析及評價指標的對應(yīng)關(guān)系第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究2.5.3房地產(chǎn)項目反映財務(wù)狀況的指標計算財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部報酬率投資收益率靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

財務(wù)凈現(xiàn)值是指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值得代數(shù)和。數(shù)學表達式為：

FNPV——項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值；

CI-CO——凈現(xiàn)金流量；

——折現(xiàn)率，可以選用行業(yè)基準收益率或期望的預期收益率；如果FNPV≥0，則項目可以被接受；如果FNPV≤0，則項目應(yīng)該被拒絕。第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究凈現(xiàn)值(NPV)netpresentvalue將項目開發(fā)經(jīng)營過程中各年的凈現(xiàn)金流量用一定的貼現(xiàn)率折算成開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。（看現(xiàn)金流量表）貼現(xiàn)率=（到期金額/現(xiàn)值）—1期數(shù)例：現(xiàn)值為10000元的資金，6個月后的價值是10615，則月貼現(xiàn)率為？貼現(xiàn)率=（10615/10000）—16=1%判斷標準：NPV≥0，盈利能力強，財務(wù)上可行

NPV<0，淘汰該項目第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項目合計建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5

一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費2.前期工程費3.建安費4.銷售費5.財務(wù)費6.管理費7.不可預見費8.稅費9.其他費用三、凈現(xiàn)金流量四、累計凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

財務(wù)內(nèi)部報酬率是指使項目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。公式為：

——項目在第t年的凈現(xiàn)金流量；

——項目開始進行的時間點。第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究內(nèi)部收益率(IRR)internalrateofreturn是在項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)累計凈現(xiàn)值=0時的貼現(xiàn)率。是項目所能承受的最高貸款利率判斷標準：IRR≥

貸款利率，項目保本、盈利

IRR<

貸款利率，項目虧損計算方法：內(nèi)插法1。首先假設(shè)一個貼現(xiàn)率i1（一般是基準收益率或目標收益率），算出NPV1；2。若NPV為正，則采用一個更高的貼現(xiàn)率i2，算出NPV2<0;

要求：i1-i2≤2%)3。IRR=i1+（i1-i2）╳

NPV1NPV1+NPV2第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項目合計建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費2.前期工程費3.建安費4.銷售費5.財務(wù)費6.管理費7.不可預見費8.稅費9.其他費用三、凈現(xiàn)金流量四、累計凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

投資收益率

是指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分數(shù)表示，計算公式為：投資收益率＝年凈收益÷投資總額×１００％

其中投資總額包括固定資產(chǎn)投資、投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息和流動資金投資。凈收益額可以為繳納所得稅前的利潤總額，也可以為繳納所得稅后的凈利潤。所以投資收益率可以分為稅前投資收益率和稅后投資收益率。

第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

項目總開發(fā)收入—總開發(fā)成本總開發(fā)成本開發(fā)商成本利潤率*100%=初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的指標項目利潤=項目總收入—項目總成本費用銷售收入出租收入1.土地費用2.前期工程費3.房屋開發(fā)費4.管理費5.銷售費用6.財務(wù)費用7.其他費用8.不可預見費用9.稅費土地使用權(quán)出讓金土地征用費城市建設(shè)配套費拆遷安置補償費建安工程費附屬工程費室外工程費第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項目合計建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費2.前期工程費3.建安費4.銷售費5.財務(wù)費6.管理費7.不可預見費8.稅費9.其他費用三、凈現(xiàn)金流量四、累計凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究成本利潤率=1500/4000*100%=37。5%第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期

投資回收期是指項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。靜態(tài)投資回收期（）即在不考慮時間因素影響的條件下，項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。公式為：第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究動態(tài)投資回收期（）

即項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計算公式為：動態(tài)投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項目合計建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費2.前期工程費3.建安費4.銷售費5.財務(wù)費6.管理費7.不可預見費8.稅費9.其他費用三、凈現(xiàn)金流量四、累計凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究T靜=？T動=？第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究2.5.4房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資預測與分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的預測主要包括對項目的銷售預測和開發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)的預測。預測方法根據(jù)預測的性質(zhì)劃分，包括定性預測和定量預測兩種。

第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

房屋開發(fā)費

公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費tt管理費銷售費用財務(wù)費用其他費用稅金及政府收費不可預見費第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

成本費用估算結(jié)果匯總第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究確定租售方式確定可租售面積及可分攤建筑面積確定售價（租金）水平安排租售進度編制租售計劃表房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案的制定第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

風險與房地產(chǎn)項目風險風險從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險是未來實際收益與預期收益的偏差和可能性大小。通常情況下，人們把風險劃分為：

--對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險

--僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個別風險2.6房地產(chǎn)項目的風險承受能力分析第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究房地產(chǎn)項目風險房地產(chǎn)項目風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。

--房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等；

--房地產(chǎn)投資的個別風險包括收益現(xiàn)金流風險、未來經(jīng)營費用風險、資本價值風險、時間風險、持有期風險。第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

房地產(chǎn)項目風險分析方法盈虧平衡分析項目安全率敏感性分析概率分析1234第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

國家對擬建項目的考慮除了項目本身對開發(fā)商的影響外，還要綜合考慮對社區(qū)、城市環(huán)境、發(fā)展方向及資源的有效配置，因此要進行國民經(jīng)濟評價。2.7房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價第2章房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究財務(wù)評價與國民經(jīng)濟評價比較項目財務(wù)評價國民經(jīng)濟評價目標利潤最大化國民經(jīng)濟效益最大化出發(fā)點經(jīng)營項目的開發(fā)商國