可行性研究報告

衡水市寧安路地塊可行性研究報告編制單位：衡水安聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司責任人：王偉六寧安路項目可行性報告項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境衡水含有豐富的水資源，全區(qū)無重大污染性公司，相對較小的都市體量促使區(qū)內(nèi)生活節(jié)奏放緩，加之衡水市“北方濱湖都市”的功效定位，為城區(qū)打造宜居都市提供便利條件。衡水市含有優(yōu)良的地理位置，同時結(jié)合衡水湖旅游資源，為有效吸納周邊目的人群定居城區(qū)發(fā)明可能，同時更大程度的加強都市的吸納力和張力。衡水市“三年大變樣”發(fā)展將以南環(huán)為中軸線，重點發(fā)展南部新城，項目地處衡水市政府規(guī)劃西南居住區(qū)，將來將作為高新技術(shù)區(qū)生活配套住宅及文化生態(tài)園；從遠期都市規(guī)劃分析，“大衡水”的都市格局凸顯，遠期將形成主城區(qū)向衡水湖連為一體的格局；路網(wǎng)方面，隨著各交通線路的全部展開，將更大程度是吸納郊縣居民城區(qū)置業(yè)，都市功效進一步加強。二、內(nèi)部因素從現(xiàn)在衡水市房地產(chǎn)市場分析得出，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)大同小異，同質(zhì)性較強。衡水公司將根據(jù)市場變化、房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測，作出精確的市場定位，調(diào)節(jié)戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，減少開發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項目風險。項目定位為“安聯(lián)德國印象系列”，集合精品建筑及歐式文化景觀核心優(yōu)勢，打造衡水西南部的上品住宅。此項目將作為衡水安聯(lián)公司在衡水市的第一種開發(fā)產(chǎn)品，增強安聯(lián)集團在衡水市的社會影響力，提高安聯(lián)品牌形象，提高公司市場占有率。第一部分：項目概況一、項目信息來源：衡水市國土資源局桃城分局局長牟海東介紹本項目，地塊位于衡水市區(qū)西南部，區(qū)域內(nèi)市政路網(wǎng)正在建設(shè)，東、西、北三側(cè)道路正在施工，南側(cè)緊鄰南環(huán)路。二、宗地位置項目位置圖項目地形圖藍色方框地塊為我公司計劃獲取土地項目，紅色方框地塊為正在開發(fā)的泰華西苑社區(qū)，衡水泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與8月通過招拍掛獲取土地，土地占地總面積為200畝，價格為101萬/畝。三、宗地現(xiàn)狀1、四至范疇：南至南環(huán)路，北至隆興路，康泰街以東，寶云大街以西。地塊完整，無其它因素影響分割地塊。2、地勢：地勢平坦，地塊方正。3、地面現(xiàn)狀:地塊處在衡水市西開發(fā)區(qū)，政府已經(jīng)收儲，四周邊界清晰，均為市政道路，西側(cè)、北側(cè)地塊現(xiàn)在未進行開發(fā)，南側(cè)為衡水市舊城村，東側(cè)為泰華地產(chǎn)開發(fā)的西苑社區(qū)。地塊原為農(nóng)業(yè)耕地，地面重要為樹木、農(nóng)作物，無大面積建筑物，無高壓線、無水渠及較深溝壑、池塘，無高壓線影響；地下無管線、暗渠、電纜、光纜等。4、地質(zhì)狀況：場地土層深厚，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定性好，抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為7度。地下水質(zhì)好，無洪澇鹽堿威脅，適宜于房地產(chǎn)開發(fā)。四、項目周邊的社區(qū)配套1、交通狀況：將來交通便利，規(guī)劃中的隆興路、昌明街、順興街今年將竣工，現(xiàn)在尚未通公交。2、教育：周邊現(xiàn)有匯龍中學(xué)（私立）、衡水市第六中學(xué)，啟明學(xué)校（私立）、珍寶街小學(xué)，衡水機電工程學(xué)院、衡水交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平：衡水五院、復(fù)明眼科醫(yī)院。4、大型購物中心、重要商業(yè)和菜市場：萬德福超市、德隆購物廣場、德隆超市、寶云街菜市場、忠義會館。5、文化、體育、娛樂設(shè)施：東臨寶云高爾夫俱樂部。6、公園：怡水公園7、銀行：中國銀行、中國信合、工商銀行、衡水市都市信用社8、郵局：無9、其它：開發(fā)區(qū)政府、市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、市衛(wèi)生局、市交警大隊五、項目周邊環(huán)境1、治安狀況：良好。2、空氣狀況：空氣質(zhì)量良好。3、噪聲狀況：無噪音污染。4、污染狀況：無。5、危險源狀況：無。6、周邊景觀：寶云塔坐落于項目地南側(cè)。七、規(guī)劃控制要點1、土地面積：139946平方米，折合209.94畝。2、總建筑面積：415899平方米。其中：地上建筑面積：349865平方米（含住宅面積：255401.5平方米地下建筑面積：660343、容積率：2.5；4、建筑密度：27%；5、綠地率：≥35%；6、建筑高度：地上≤100米，地下≤8米；7、其它：無。八、土地價格1.該土地價格：計劃起拍價格110萬/畝。2.該區(qū)域近來2-3塊土地出讓成交價格序號地塊名稱位置土地價格成交時間1-55地塊中華大街以東，滏陽河以南，南環(huán)以北152萬/畝.52-36地塊寶云街以東、南外環(huán)以北101萬/畝.8第二部分：土地獲取途徑及方法1、土地獲取方式：招、拍、掛。2、土地獲取時間安排：7月通過招拍掛競拍方式獲取土地。3、土地獲取的重要條件：無4、其它法律風險及規(guī)避方法：無第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述本地塊位于衡水市桃城區(qū)，為衡水市新興區(qū)域，現(xiàn)在生活配套尚未完善，但區(qū)域東北臨近寶云街區(qū)域為衡水較早高檔生活區(qū)，分布有寶云溫泉花園、寶云花園別墅、陽光花城、紫闕臺等項目，其中寶云溫泉花園、寶云花園別墅、陽光花城為已入住社區(qū)，居住人群偏向中高端。紫闕臺尚在建，為9+1電梯花園洋房，現(xiàn)在售價已達4000元以上，多為改善型需求客戶。區(qū)域東部在建騰達新城、五洲國際官邸兩個項目，項目體量較大，售價3500元/平方米左右，其中五洲國際官邸以九大科技系統(tǒng)賣點入市，項目承認度尚可。區(qū)域西部項目較少，僅達觀天下項目，且距本地塊較遠。項目規(guī)劃6+1、高層、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，自成一體，售價為2900元/平方米左右。2、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近1-2年）開工量/竣工量：約150萬平方米/90萬平方米銷售量/供需比：區(qū)域內(nèi)剛性需求、投資型需求較少，多為改善型居住需求，因處寶云高檔生活區(qū)周邊，區(qū)域內(nèi)類似電梯花園洋房及品質(zhì)高層業(yè)態(tài)承認度較高，現(xiàn)在在售紫闕臺、五洲國際官邸等項目銷售狀況良好。平均售價:3500元/平方米3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢：區(qū)域市場為新興發(fā)展區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展水平較老城區(qū)而言相對落后。隨著濱湖新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將來區(qū)域發(fā)展將繼續(xù)南延，寧安路南將打通四條重點路段至南環(huán)路，且周邊公司搬遷后，項目南部片區(qū)將成為大規(guī)模住宅聚集地，生活配套將逐步完善，存在較大升值空間。二、區(qū)域內(nèi)重點項目分析項目項目項目周邊開發(fā)在售樓盤圖項目紫闕臺騰達新城五洲國際官邸橄欖城所在地開發(fā)區(qū)永興西路與昌明大街交叉口東行100米路北開發(fā)區(qū)永興路與寶云街交叉口東行100米開發(fā)區(qū)邁進大街與永興路交叉口西行100米開發(fā)區(qū)勝利路與寶云街交叉口德隆超市對面建筑面積(平方米)23976400000100000095容積率2.103.203.002.38建筑形態(tài)9層花園洋房6+1及6棟24層高層20棟高層20棟高層開盤時間-09-02-03-01

入住時間一期-06-31一期.12二期.12一期-12、二期-10三期-5一期-08-21二期-12三期-5平均價格(元/平方米）400035003400-36003500付款方式一次性、按揭40%首付一次性、按揭30%首付一次性、按揭50%首付一次性、按揭30%首付產(chǎn)品構(gòu)成以大戶型為主，三室，一室，二室，三室一室，二室，三室，四室二室，三室面積區(qū)間108-200多平方米36-110平方米56-200平方米88-160平方米配套設(shè)施工商銀行、中國銀行、萬德福、幼兒園匯龍中學(xué)、啟明學(xué)校、英才學(xué)校、市珍寶街小學(xué)、市職教中心、市五中、市六中南昊信息技術(shù)學(xué)校、開發(fā)區(qū)政府、市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、市衛(wèi)生局、市交警大隊、第五醫(yī)院；、復(fù)明眼科醫(yī)院總體評述品質(zhì)樓盤，涉及建材、社區(qū)綠化配套、建筑質(zhì)量等重視細節(jié)，但生活配套相對缺少，面對中高端改善型居住人群。將來衡水最大的吉美超市將落戶社區(qū)，配套相對完善但戶型設(shè)計比較破舊，樓盤品質(zhì)較低。社區(qū)配套完善，戶型設(shè)計較好，引入九大科技系統(tǒng)作為賣點，為改善性住房，但樓間距過?。?0米左右）。社區(qū)配套設(shè)施齊全，交通方便，周邊配套齊全三、區(qū)域市場目的客層研究銷售對象：第二、三次置業(yè)，為改善現(xiàn)有居住環(huán)境，規(guī)定建筑品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境；來源區(qū)域可由新市政府區(qū)域、開發(fā)區(qū)擴大到整個衡水市場。主力客戶：客戶行業(yè)以公務(wù)員、事業(yè)單位從業(yè)人員、六中教師及家長為主。四、目的市場定位及產(chǎn)品定位1、市場定位：重點面對市場改善型需求消費群體。2、目的人群特性/來源區(qū)域/行業(yè)特點：第二、三次置業(yè)，為改善現(xiàn)有居住環(huán)境，規(guī)定建筑品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境；來源區(qū)域可由新市政府區(qū)域、開發(fā)區(qū)擴大到整個衡水市場；行業(yè)以公務(wù)員、事業(yè)單位從業(yè)人員、六中教師及家長為主。3、產(chǎn)品定位定位中高端宜居產(chǎn)品，以建筑品質(zhì)小高層、高層產(chǎn)品，戶型以兩室、小三室為主，滿足中高端消費群體改善型居住需求。第四部分：投資收益分析見《寧安路項目測算》。第五部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：教育——周邊含有豐富人文教育資源。景觀——距衡水市滏陽河1公里，環(huán)境優(yōu)美。道路——規(guī)劃后周邊道路狀況好，交通出行較為方便。二、劣勢：環(huán)境——周邊尚在開發(fā)中，市政生活配套不夠完善。商圈——區(qū)域市場為新興發(fā)展區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展水平較老城區(qū)而言相對落后，商業(yè)價值小。三、機會：宏觀市場——都市經(jīng)濟狀況飛速發(fā)展，大市場環(huán)境背景良好。將來中心——市政府南