關于收購農貿市場的可行性分析報告范文

有關收購農貿市場的可行性分析報告范文一、總論（一）項目基本狀況1、項目名稱：000農貿市場2、性質：收購3、收購主體：4、地址：05、項目總投資：3933.56萬元（二）編制根據(jù)1、《國務院辦公廳有關統(tǒng)籌推動新一輪“菜籃子”工程建設的意見》國辦發(fā)〔〕18號文。2、《市場供應和價格基本穩(wěn)定的告知》國發(fā)()26號。4、重慶市商業(yè)委員會有關印發(fā)《重慶市農貿市場原則化建設改造驗收方法》的告知渝商委發(fā)〔〕82號。5、00《00公司專項會議紀要》9月1日第69期。6、0《專項研究主城終端市場建設會議紀要》9月20日第71期。（三）可研目的通過經(jīng)營分析，投入產出測算，為擬定最高收購價決策提供參考。二、項目背景和必要性（一）項目背景1、貫徹“513”市場發(fā)展戰(zhàn)略000公司按照集團公司提出的“513”發(fā)展戰(zhàn)略的總體布署，加緊推動原則化農貿市場網(wǎng)絡建設的布局，收購兼并是有效的快速擴張之路。2、全市農貿市場專項整治機遇市政府開展的全市農貿市場提檔升級大整治活動，巨額改造費用的投入，勢必使部分農貿市場業(yè)主變現(xiàn)轉行，此乃為收購兼并發(fā)明了良好的環(huán)境，提供了有利的時機。（二）收購的必要性1、構建三級市場體系的需要按照市政府28次常務會議規(guī)定，集團在農貿食品市場體系建設方面，承當著構建我市三級食品（農產品）市場體系建設的重任。收購該市場，將有力推動我市三級食品（農產品）市場體系建設，有助于整合市場資源，增進農產品資源的物流大循環(huán)，形成覆蓋全市的含有極強集聚、輻射功效的農產品交易平臺和供應網(wǎng)絡，發(fā)揮在農產品資源整合、物流配送、市場營銷等方面重要作用，以帶動食品（農產品）的生產和加工，實現(xiàn)助農增收，保供穩(wěn)價，掌控終端出水口的決定權。2、增進農貿市場規(guī)范化管理的需要該市場收購后，將全方面引入先進的專業(yè)市場管理經(jīng)驗和方法，有助于規(guī)范市場建設提檔升級和市容市貌的整治和美化。3、抓住機遇，快速發(fā)展的需要貫徹實施“513”市場發(fā)展戰(zhàn)略，收購兼并成熟市場，見效快，哺育期短，風險小。三、市場分析1、基本狀況衛(wèi)國路農貿市場，該市場面積10173㎡，總共設有700個攤位，市場從業(yè)人員258余人，市場年交易總額12775萬元。2、經(jīng)營現(xiàn)狀該市場臨街共一層，重要經(jīng)營蔬菜、鮮肉、干副、水產、糧油等食品。該市場分為三層，底樓經(jīng)營水產、水發(fā)、活禽、大米、藥房等，二樓重要經(jīng)營蔬菜、水果、干副、鮮肉等，三樓經(jīng)營家具。根據(jù)實地現(xiàn)場調查，該市場總的出租率達90%以上，市場人氣較旺，人流量大。3、輻射范疇按照普通規(guī)律，農貿市場的輻射半徑約1公里左右。輻射面積可達4平方公里左右，該市場基本全方面覆蓋彈子石、大石壩片區(qū)的居民（約7萬人），尚有部分五里店沿線居民到此購置鮮活食品，該市場周邊門面也門庭若市。4、相鄰商圈市場距新世紀彈子石店500米，距重客隆彈子石店500米（附南岸區(qū)菜市場基本狀況匯總表，見附表一）。5、區(qū)域租金及房價水平市場周邊的門面租金價格70元/㎡/月左右。二手房價6000元/㎡左右，門面0元/㎡左右。四、組織機構及人力資源配備1、管理模式作為分公司建制，為非獨立核算單位，實施目的任務責任制，經(jīng)濟效益綜合性獨立考核。工資收入與經(jīng)營效益掛鉤。2、組織機構綜合辦公室：負責監(jiān)督各項制度的貫徹和考核，現(xiàn)金及賬務管理，招商策劃，人員管理。市場管理小組：負責市場經(jīng)營秩序、安全（涉及治安、消防、食品）、環(huán)境衛(wèi)生的日常管理，準時收取市場租金等費用。3、人員配備市場經(jīng)理：1人市場主管：1人市場管理員：6人清潔工（外包）：4人4、員工培訓按照原則化農貿市場規(guī)范管理規(guī)定系統(tǒng)培訓，轉變觀念，樹立優(yōu)質服務意識，吸取新的經(jīng)營理念。五、經(jīng)營管剪發(fā)展思路1、提檔升級，改善經(jīng)營環(huán)境，提高市場形象。2、布局局部調節(jié)，提高租金，挖潛增效，縮短回收期。3、創(chuàng)新市場經(jīng)營模式，延伸服務產業(yè)價值鏈，逐步整合個體分散采購運輸方式，實現(xiàn)統(tǒng)一采配，減少進價，增強競爭力，方便客戶。4、逐步融合大型超市與新興商業(yè)業(yè)態(tài)的要素，引導經(jīng)營者專業(yè)化發(fā)展，規(guī)?；?jīng)營，提高經(jīng)營者實力，增大市場抗大型超市沖擊的抵抗能力。5、突出個性化服務，狠抓精細化管理。六、收購資金估算與資金籌措1、收購估算：按以前中鼎評定事務所專業(yè)人員現(xiàn)場初步估評，衛(wèi)國路農貿市場1、2層均價4300元，3層均價3000元。該市場評定總價值約為3933.56萬元（以收購評定價值為準）。2、資金籌措：貸款六成2360萬元，自籌資金1573.56萬元。七、投入效益測算分析（一）收入費用1、收入：全年租金406.92萬元。市場總面積10173平方米，其中1、2層6782平方米，每月租金按45元/平方米計算，3層3391平方米，每月租金按10元/平方米計算（按同業(yè)基本均價測算）。2、工資支出：全年工資總計29.76萬元。累計員工8人，每月工資2500元/人（含社保及其它福利），全年工資費用24萬元，外包清潔工4人，每月工資1200元/人，全年工資費用5.76萬元。3、稅費等支出：全年約71.21萬元。4、不可預見費：5萬元。（二）盈余狀況1、年盈余：300.95萬元。2、靜態(tài)投資收益率：8％。3、靜態(tài)投資回收期：。（見附表二，四種不同房價對比測算）。（三）盈虧平衡分析盈虧平衡分析是分析項目成本與效益關系的重要指標。本項目以經(jīng)營能力運用率表達的盈虧平衡點（BEP）：固定成本盈虧平衡點＝

某100%銷售收入－可變成本－銷售稅金及附加＝61.86%計算成果表明，項目盈利能力達成出租率的61.86%，項目能夠保本經(jīng)營，實現(xiàn)盈虧平衡。表明項目含有一定的抗風險能力（見附表三）。（四）不擬定性分析市場出租率是影響租金收入的核心性因素，決定了預期收益率（7%以上）的按期實現(xiàn)。經(jīng)測算對比，出租率不能低于90%（見附表二，四種不同房價對比測算）。（五）敏感性分析在預期經(jīng)營正常狀況下，收購投