城市商業(yè)地產(chǎn)前期定位業(yè)態(tài)組合

城市商業(yè)地產(chǎn)前期定位與業(yè)態(tài)組合1整理課件一、深入認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)三、產(chǎn)品定位及組合策略四、業(yè)態(tài)解析與商業(yè)規(guī)劃二、開(kāi)發(fā)流程及項(xiàng)目定位2整理課件理清概念：

商業(yè)地產(chǎn)常被簡(jiǎn)單地理解為商場(chǎng)、商鋪、MALL、步行街購(gòu)物中心之類(lèi)。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)不是一種業(yè)態(tài)，也不是一種建筑形態(tài)，它是一種物業(yè)形式——廣義的商業(yè)地產(chǎn)依托泛商業(yè)的概念，用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)。它包含了：商業(yè)街，商場(chǎng)，MALL，寫(xiě)字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專(zhuān)用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等。他們?cè)陂_(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫(xiě)字樓等物業(yè)類(lèi)型。3整理課件？做商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)問(wèn)題1真是這樣理解嗎？4整理課件5整理課件6整理課件？做商業(yè)地產(chǎn)，利潤(rùn)更高、價(jià)值更大問(wèn)題2真是這樣賺錢(qián)嗎？7整理課件很多時(shí)候，我們其實(shí)看不到商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)：8整理課件

為什么100%的出租率卻得不到預(yù)期的回報(bào)？——客戶(hù)的信賴(lài)——商家的信賴(lài)——模式的信賴(lài)——消費(fèi)者的信賴(lài)——資本的信賴(lài)如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背后

如何才能在商業(yè)屬性的土地上長(zhǎng)出高價(jià)格的物業(yè)？

為什么美輪美奐的設(shè)計(jì)卻換不來(lái)商家的親睞？

為什么成功的出售背后，卻是艱難的招商過(guò)程？

為什么成功的招商背后，卻是商家紛紛撤場(chǎng)？究其實(shí)質(zhì)，就是我們尚未完全認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)9整理課件商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)鏈條從價(jià)值鏈條看開(kāi)發(fā)商10整理課件當(dāng)今形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要審時(shí)度勢(shì)的是：11整理課件當(dāng)今形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)的方面：12整理課件商業(yè)地產(chǎn)的形象概括車(chē)身——物業(yè)產(chǎn)品發(fā)動(dòng)機(jī)——商業(yè)業(yè)態(tài)轎廂內(nèi)飾——商業(yè)運(yùn)營(yíng)油路——現(xiàn)金流核心亮點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)鍵13整理課件是設(shè)計(jì)師的難題還是開(kāi)發(fā)企業(yè)的難題？難題14整理課件國(guó)內(nèi)普遍還在沿用住宅工程開(kāi)發(fā)的操作模式。根本上是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己籌劃，并委托及指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，到工程初步定型甚至徹底完工時(shí)再進(jìn)行招商。因而無(wú)論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與商業(yè)運(yùn)行的實(shí)際規(guī)律脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計(jì)工作越深入，招商越困難。商業(yè)地產(chǎn)的聚合度要求越來(lái)越高15整理課件住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)相扣，步步為營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高度聚合，協(xié)同一致16整理課件一、

商業(yè)模式是開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵住宅開(kāi)發(fā)模式重產(chǎn)品不重業(yè)態(tài)，重銷(xiāo)售不重運(yùn)營(yíng)復(fù)合地產(chǎn)模式產(chǎn)品、配比、租售及推進(jìn)節(jié)奏的精確把控不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以經(jīng)營(yíng)鏈為產(chǎn)業(yè)支柱，以不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為核心的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)模式運(yùn)營(yíng)體系作保，金融工具為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)17整理課件全產(chǎn)業(yè)鏈的開(kāi)發(fā)18整理課件二、現(xiàn)金流是開(kāi)發(fā)的根底19整理課件三、工程定位是開(kāi)發(fā)的前提20整理課件

四、產(chǎn)品研究是開(kāi)發(fā)的根本綜合體工程21整理課件產(chǎn)品分類(lèi)解析住宅產(chǎn)品純住宅產(chǎn)品類(lèi)住宅產(chǎn)品商務(wù)產(chǎn)品寫(xiě)字樓酒店純商業(yè)產(chǎn)品集中商業(yè)街區(qū)商業(yè)22整理課件

五、租售關(guān)系是開(kāi)發(fā)的核心23整理課件無(wú)固定比例開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)集中商業(yè)不得分割出售，可自持亦可整體銷(xiāo)售底商一般是銷(xiāo)售大中商業(yè)〔1000平米左右〕原那么上先租后售商業(yè)地產(chǎn)的售持比建議：24整理課件六、業(yè)態(tài)組合是開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)25整理課件一、深入認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)規(guī)劃二、開(kāi)發(fā)流程及產(chǎn)品策略26整理課件商業(yè)地產(chǎn)可控性開(kāi)發(fā)流程27整理課件?如何實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程的戰(zhàn)略定位把自己搞懂把工程吃透把帳算清楚28整理課件活下去的前提？自有資金融資能力我要什么？利潤(rùn)？速度？形象？我有什么？政府背景？融資渠道？實(shí)力？團(tuán)隊(duì)？我擅長(zhǎng)什么？產(chǎn)品研發(fā)？規(guī)劃設(shè)計(jì)？營(yíng)銷(xiāo)策劃？招商運(yùn)營(yíng)？把自己搞懂是根本29整理課件周密的市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)細(xì)分飽和分析最佳的產(chǎn)品組合定位精準(zhǔn)利潤(rùn)最大強(qiáng)排合理合理的售持比保證資金不斷IRR值最高物業(yè)保值增值最優(yōu)的業(yè)態(tài)組合消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分定位清晰準(zhǔn)確坪效最高把項(xiàng)目吃透是關(guān)鍵30整理課件把帳算清楚是保障1、收入法2、現(xiàn)金流折現(xiàn)3、內(nèi)部回報(bào)率4、可比交易5、成本計(jì)算根據(jù)自己的情況找出評(píng)估方法，這樣就很容易把帳算清楚了31整理課件電商威逼下，商業(yè)地產(chǎn)的思考從商業(yè)定位上體驗(yàn)式、主題化從業(yè)態(tài)組合上選觸網(wǎng)的業(yè)態(tài)，少選或不選被電商占領(lǐng)的業(yè)態(tài)從商業(yè)運(yùn)營(yíng)上如何實(shí)現(xiàn)線下體驗(yàn)，線上成交32整理課件確定產(chǎn)品組合要系統(tǒng)考慮33整理課件產(chǎn)品長(zhǎng)出什么產(chǎn)品？怎樣從開(kāi)發(fā)商角度尋出最理想的產(chǎn)品組合商業(yè)產(chǎn)品類(lèi)住宅產(chǎn)品SOHOLOFT酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店商務(wù)類(lèi)產(chǎn)品寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓……酒店星級(jí)酒店度假酒店商務(wù)酒店……純商業(yè)產(chǎn)品集中商業(yè)盒狀集中商業(yè)組合式集中商業(yè)多空間集中商業(yè)……街區(qū)商業(yè)34整理課件國(guó)內(nèi)許多商業(yè)房地產(chǎn)工程建成后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)想的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)或銷(xiāo)售、出租、招商經(jīng)營(yíng)陷入困境誰(shuí)之過(guò)？

很多人的答案一定是“設(shè)計(jì)壞了〞，是設(shè)計(jì)師的責(zé)任；但事實(shí)上真是這樣嗎？設(shè)計(jì)師的水平優(yōu)劣當(dāng)然對(duì)設(shè)計(jì)出來(lái)的物業(yè)是否好銷(xiāo)、是否好租、是否好用、租售的價(jià)格水平有很大的關(guān)系，但是更大的責(zé)任在于開(kāi)發(fā)商在工程建設(shè)前期沒(méi)有很好為工程做好戰(zhàn)略規(guī)劃，而大型商業(yè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是——“工程的產(chǎn)品定位及研發(fā)〞

“物業(yè)產(chǎn)品定位研發(fā)〞商業(yè)地產(chǎn)決策流程中決定工程命運(yùn)的節(jié)點(diǎn)；做好這個(gè)節(jié)點(diǎn)，是整個(gè)工程戰(zhàn)略規(guī)劃做好的一大半。35整理課件產(chǎn)品塑造——是提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益的關(guān)鍵合理控制經(jīng)營(yíng)性商業(yè)規(guī)模緊扣定位方向塑造產(chǎn)品分化出可售型產(chǎn)品類(lèi)型可售型與持有經(jīng)營(yíng)型的互融找出最合適的平面布局方案36整理課件?工程價(jià)值和售持比的平衡關(guān)系1、銷(xiāo)售價(jià)值是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)建筑后進(jìn)行銷(xiāo)售，其售價(jià)往往是開(kāi)發(fā)成本的2－5倍。這種高附加值的銷(xiāo)售價(jià)格為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較高的利潤(rùn)空間，所以成為銷(xiāo)售價(jià)值。2、交換價(jià)值開(kāi)發(fā)商將商業(yè)物業(yè)抵押給銀行進(jìn)行貸款，從而獲取現(xiàn)金流的一種途徑。因?yàn)槲飿I(yè)有銷(xiāo)售價(jià)值，所以獲取的現(xiàn)金流量大于住宅地產(chǎn)。3、投資價(jià)值這是指投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪后，能產(chǎn)生物業(yè)增值而帶來(lái)的較高的收益。4、經(jīng)營(yíng)價(jià)值商業(yè)物業(yè)是經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)者通過(guò)在這些場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益。商業(yè)地產(chǎn)有“四大基準(zhǔn)價(jià)值〞37整理課件但是，我們又都在想，必須得活下去呀，在這個(gè)行業(yè)里，活下去的前提是資金，而且是低本錢(qián)的、能長(zhǎng)期使用的資金。目前國(guó)內(nèi)資金主要來(lái)源都是銀行短期貸款，最長(zhǎng)2-3年，短融長(zhǎng)投的弊端非常明顯。于是開(kāi)發(fā)商只能選擇出售商鋪回收資金，解決資金缺乏和銀行還款的問(wèn)題。每個(gè)開(kāi)發(fā)商都在思考：

我能否把四個(gè)基準(zhǔn)價(jià)值都全部賺到。唯一的方法：那就是把銷(xiāo)售價(jià)值放到最后實(shí)現(xiàn)，通過(guò)自己強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，又通過(guò)自己的融資能力，實(shí)現(xiàn)交換價(jià)值，同時(shí)，運(yùn)營(yíng)的成功會(huì)帶來(lái)租金水平的提升，當(dāng)然也就實(shí)現(xiàn)了投資價(jià)值，最后適時(shí)適價(jià)變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)更高的銷(xiāo)售價(jià)值?？偨Y(jié)：商業(yè)地產(chǎn)的核心是要解決長(zhǎng)期資金的問(wèn)題，要么有資金實(shí)力，要么有長(zhǎng)期能使用的資金平臺(tái)。否那么，就退而求其次，通過(guò)合理的售持比平衡現(xiàn)金和價(jià)值的關(guān)系。38整理課件一、深入認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)規(guī)劃二、開(kāi)發(fā)流程及產(chǎn)品策略39整理課件別忘了，產(chǎn)品是重點(diǎn)，業(yè)態(tài)是核心?。?！40整理課件競(jìng)爭(zhēng)因素機(jī)遇因素市場(chǎng)因素多少數(shù)量什么檔次什么類(lèi)別什么區(qū)域資源因素商戶(hù)定位業(yè)態(tài)組合與商戶(hù)定位41整理課件商業(yè)“馬太〞：一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌要放置在優(yōu)勢(shì)位置，醒目位置。位置差位置好品牌檔次、影響力及形象商業(yè)“馬太〞42整理課件城市商業(yè)中心1區(qū)域中心型2精品商場(chǎng)百貨公司購(gòu)物中心商業(yè)街通訊銀行專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)餐飲娛樂(lè)汽車(chē)市場(chǎng)家居建材大型餐飲34社區(qū)商業(yè)中心小型超市餐飲店娛樂(lè)休閑社區(qū)配套便利店批發(fā)市場(chǎng)汽配市場(chǎng)家居建材名品折扣店大型餐飲大型娛樂(lè)購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)綜合超市服裝店餐飲店娛樂(lè)社區(qū)配套便利店社區(qū)型郊區(qū)型不同地段適合不同的主力業(yè)態(tài)租金遞增43整理課件商業(yè)地產(chǎn)的黃金取割如何解決業(yè)態(tài)規(guī)劃過(guò)程中的三對(duì)矛盾主力店與小商鋪矛盾租金與品牌矛盾連鎖品牌與當(dāng)?shù)厣碳颐埽?4整理課件掌握主力店的技術(shù)要求

掌握主力店的選址技術(shù)條件，既可以為你的定位能落地做好鋪墊，又能充分站在經(jīng)營(yíng)者的訴求上看待商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)，主力店其實(shí)是最好的商業(yè)設(shè)計(jì)老師。45整理課件一、深入認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)規(guī)劃二、開(kāi)發(fā)流程及產(chǎn)品策略46整理課件商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過(guò)分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來(lái)源、市場(chǎng)資源依托、投資經(jīng)營(yíng)能力、可比類(lèi)似競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向，以客觀市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目提出可行性的市場(chǎng)定位，為招商和銷(xiāo)售工作提供依據(jù)。

重視市場(chǎng)調(diào)研47整理課件市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)涉及的內(nèi)容項(xiàng)目商圈調(diào)查人口基數(shù)及人口質(zhì)量人群分布狀況交通狀況商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布網(wǎng)點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查所在商圈評(píng)估基本狀況描述招商條件分析目標(biāo)客戶(hù)調(diào)查客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)名單收集基礎(chǔ)信息調(diào)查目標(biāo)客戶(hù)分配48整理課件市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容〔一〕項(xiàng)目商圈調(diào)查人口基數(shù)、人口質(zhì)量城市總?cè)丝?、商圈人口、消費(fèi)能力評(píng)估人群分布狀況廠礦、學(xué)校、企業(yè)、事業(yè)單位、住宅區(qū)分布交通狀況地理位置（示意圖）、公交線路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布百貨、超市、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特色街49整理課件市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容〔二〕網(wǎng)點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查所在商圈評(píng)估傳統(tǒng)商圈、新興商圈評(píng)級(jí)，A類(lèi)、B類(lèi)、C類(lèi)基本狀況描述地理位置、面積、樓層、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)檔次、主題分布招商條件分析合作模式：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、租賃合作條件：聯(lián)營(yíng)——保底銷(xiāo)售，扣點(diǎn)，賬期租賃——租金，增長(zhǎng)比例，費(fèi)用結(jié)算模式：中央收銀、自收銀50整理課件市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容〔三〕目標(biāo)客戶(hù)調(diào)查客戶(hù)分類(lèi)主力店、次主力店、一般客戶(hù)、公司直營(yíng)、代理商、個(gè)體戶(hù)客戶(hù)名單收集掃街/公共信息平臺(tái)/自有資源各個(gè)類(lèi)別前10名商家基礎(chǔ)信息調(diào)查地址/電話/負(fù)責(zé)人/網(wǎng)點(diǎn)/需求面積/近期開(kāi)店計(jì)劃/經(jīng)營(yíng)范圍/經(jīng)營(yíng)檔次評(píng)估目標(biāo)客戶(hù)分配劃分類(lèi)別專(zhuān)人負(fù)責(zé)人跟進(jìn)51整理課件每個(gè)項(xiàng)目都有其特殊性，文化、旅游、習(xí)俗、都有可能成為其商業(yè)元素做商業(yè)地產(chǎn)需要最大限度地挖掘商業(yè)元素商業(yè)元素可以是傳承、可以是沿襲、也可以是創(chuàng)造。古為今用洋為中用他為我用

充分挖掘商業(yè)元素52整理課件工程定位是在工程市調(diào)及可行性分析的根底上答復(fù)工程“是什么、做什么、如何做〞的問(wèn)題。要對(duì)工程科學(xué)定位，首先要對(duì)工程進(jìn)行科學(xué)的分析，分析工程自身及資源條件，主要方式是對(duì)工程進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對(duì)工程以下七個(gè)方面進(jìn)行定位：53整理課件做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要最大限度地挖掘工程所能夠傳承和捕捉的商業(yè)元素；成功挖掘的前提也依賴(lài)于高水平的規(guī)劃；制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的根底；把功夫下在做好商業(yè)規(guī)劃上尤顯重要

重視商業(yè)規(guī)劃54整理課件

商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)需重視的方面人流動(dòng)線對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)起決定作用規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足經(jīng)營(yíng)的功能多樣化通道和動(dòng)線是設(shè)計(jì)規(guī)劃的重點(diǎn)一定要重視燈光設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮商業(yè)屬性休閑區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)容易出亮點(diǎn)要考慮到顧客如何度過(guò)3小時(shí)融進(jìn)文化元素始終是不錯(cuò)的選擇55整理課件動(dòng)線設(shè)計(jì)就好似是人身體內(nèi)的血管，上、下、左、右都必須保持暢通，不能有任何堵塞。據(jù)各商業(yè)體的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)與經(jīng)過(guò)商業(yè)體門(mén)口的人流數(shù)量成正比，這就是我們常說(shuō)的“人氣〞，所以，動(dòng)線設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中需重點(diǎn)考慮的一個(gè)方面。動(dòng)線血管建筑骨骼空間肌肉商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)三重點(diǎn)商業(yè)設(shè)計(jì)之“人體”學(xué)說(shuō)56整理課件動(dòng)線，意指人〔或車(chē)、貨〕在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連合起來(lái)就成為動(dòng)線。對(duì)于商業(yè)動(dòng)線，可以這樣簡(jiǎn)單的理解：由點(diǎn)生線，一個(gè)腳印一個(gè)點(diǎn)、一串腳印一條線，這條線就是動(dòng)線。動(dòng)線57整理課件盡量讓人流經(jīng)過(guò)盡量多的業(yè)態(tài)減少運(yùn)行距離最佳效果將最多的業(yè)態(tài)在最多的消費(fèi)者前展示最長(zhǎng)的時(shí)間減輕消費(fèi)者疲勞度最好業(yè)績(jī)二“盡〞一“減〞三“最〞一“減〞優(yōu)化動(dòng)線的指導(dǎo)思想58整理課件商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)原則商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)原那么1、面積控制原則根據(jù)所處經(jīng)濟(jì)情況、位置環(huán)境、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、營(yíng)業(yè)特點(diǎn)、規(guī)模檔次、顧客層次等，利用動(dòng)線控制業(yè)態(tài)面積3、易達(dá)性原則使盡可能多的銷(xiāo)售單元沿通道