打造高績效的物業(yè)服務團隊

打造高績效的物業(yè)效勞團隊

前言

工程管理就是團隊管理;小目標靠自己，大目標靠團隊！

沒有完美的個人，只有完美的團隊！

主要內容一、確定團隊目標二、分解目標及業(yè)務模塊三、全員績效管理四、精細化管理五、發(fā)現(xiàn)問題六、分析問題七、改進問題八、比學趕幫超、全面完成年度目標xx一、確定團隊目標〔一〕長期目標公司的長期目標與工程的長期目標的結合；工程的長期目標：工程物業(yè)管理的定位；公司一流品牌的延伸；甲方品牌的支持；〔二〕年度目標1.?工程物業(yè)效勞合同?及附件;2.國優(yōu)或地方等級標準目標;3.公司內部?工程年度任務書?二、分解目標及業(yè)務模塊

(一〕分解目標1.按部門分解：工程部、客戶部、保安部、保潔部、環(huán)境部；2.按時間分解：半年目標、季度目標、月度目標、周目標、日目標。xx3.常規(guī)目標與臨時目標

常規(guī)目標：常規(guī)工作關鍵任務臨時目標：甲方臨時交辦任務〔產權方、客戶方〕；公司安排的任務〔公司總部、職能部門、分公司〕；團隊自身發(fā)現(xiàn)問題、提出問題〔樹立沒有問題就是問題的理念〕?！捕衬K分解1.根據(jù)工程?招標書?和?物業(yè)效勞合同?，修訂?工程管理方案?，劃分物業(yè)效勞業(yè)務模塊，確定各模塊所屬部門和負責人。客服模塊--客服部；工程模塊--工程部；保安模塊--保安部；保潔模塊--環(huán)境部；綠化模塊--環(huán)境部；會服模塊--客服部；......2.各部門和模塊負責人對所屬業(yè)務模塊再次細分為業(yè)務單元，并確定業(yè)務單元責任人?？头K--樓管、收費、行政、檔案....工程模塊--中控值班、維修、供水、配電、弱電.....環(huán)境模塊--保潔、清掏、水箱清洗、綠化、租擺及分包監(jiān)管。。。會議效勞--會前準備、會中效勞、會后處理。。?！踩承抻啒I(yè)務模塊管理方案根據(jù)招投標書、投標書、合同、創(chuàng)優(yōu)標準、等級標準、?工程管理方案?，結合現(xiàn)場實際環(huán)境變化，調整業(yè)務模塊的總體目標、任務和要求，收集〔分包〕和修訂〔自行作業(yè)〕主要業(yè)務模塊的?管理方案?；〔四〕細化?管理方案?，修訂?業(yè)務手冊?根據(jù)?管理方案?的總體設想，結合人力、財力、物力的配置，修訂各業(yè)務模塊內部各業(yè)務單元的管理流程、作業(yè)指導書等操作標準，形成?業(yè)務手冊?。

三、精細化管理1.根據(jù)各業(yè)務模塊的目標、任務和要求，提出實現(xiàn)該目標的方案、措施、流程、標準、標準；2.制定考核上述目標是否實現(xiàn)的檢查標準、檢查周期、檢查人；3.跟蹤、指導、培訓，保障方案、標準的落實；4.堅持實施過程的三級檢查〔部門、工程、公司〕；5.發(fā)動團隊發(fā)現(xiàn)問題，分析問題、改進問題。

四、發(fā)現(xiàn)問題1.原那么問題：涉及國家和地方法律法規(guī)明確規(guī)定、會給公司帶來風險的問題，必須當做原那么問題。2.重大問題：與履約評價相關的問題，如合同明確約定、投標書明確承諾，且與費用支付明確掛鉤的考核問題，應當做重大問題。3.細節(jié)問題：細節(jié)決定成敗。各個業(yè)務模塊、業(yè)務單元都存在許多細節(jié)問題。這些問題不會帶來法律和經濟風險，也與評價考核無直接關系，但會為我們贏得質量、贏得專業(yè)、贏得品牌、贏得口碑。要發(fā)動全體員工，共同努力，培養(yǎng)發(fā)現(xiàn)細節(jié)問題的眼光，定期組織討論、研究，對所有業(yè)務模塊、業(yè)務單元存在的問題進行收集、匯總、分類、過濾。樹立“沒有問題就是問題〞的觀念。

五、分析問題1.分析問題的性質：原那么問題、重大問題、細節(jié)問題；2.分析問題產生的原因：外部的、內部的；主觀的、客觀的；人、財、物、環(huán)境。。。做到層層分析，直到可以找出解決對策為止。3.探討解決問題的方案、對策任何問題都有三種解決方案：上策、中策、下策。4.分析解決問題的責任主體：工程內部解決；公司協(xié)助解決；分包商負責解決；甲方解決，工程配合。六、改進問題〔一〕改進問題的順序把握：1.緊急且重要的；2.緊急不重要，但影響其他業(yè)務或會造成嚴重化的；3.重要不緊急，但會拖延會造成方面后果的；4.不重要不緊急的，可安排在比較適宜的時間處理。〔二〕對不同責任主體改進問題的注意要點1.屬于內部解決的，按輕重緩急，安排方案，確定解決的時間、部門、責任人；2.需要公司協(xié)助解決的，需要向分管領導匯報，與分管領導商定解決方案；3.屬于甲方解決的問題，要與公司達成一致后以書面方式向甲方報告?！踩掣倪M問題與資金投入及注意要點改進問題與資金投入，大致可分四種：1.只需工程內部合理安排，依靠人工投入即可解決----自行安排，必要時征求甲方意見后辦理；2、需要工程在預算范圍內投入資金即可解決----自行解決，必要時征求甲方意見后辦理；3.需經公司批準，工程突破預算才可以解決----先行報批，之后組織實施；4.需甲方〔客戶、業(yè)主〕另行支付才可解決----先行口頭匯報、書面請示，經批準同意后組織實施。

七、全員績效管理1.在工程內部建立部門直到員工的績效管理機制；2.按照PDCA循環(huán)的程序，確定部門/崗位目標；3.指導并監(jiān)督實施；4.組織三級檢查、考核；5.根據(jù)考核結果，實施正鼓勵與負鼓勵；6.積極健康的團隊活動。xx

八、比學趕超超、實現(xiàn)團隊與個人的共同進步〔一〕團隊的進步1.公司設立內部的標桿工程、標桿業(yè)務模塊、標桿業(yè)務單元；2.擁有標桿業(yè)務模塊最多的工程為標桿工程；工程在公司確定的業(yè)務模塊中，對該業(yè)務模塊評價得分最高者，為標桿模塊；支持業(yè)務模塊的業(yè)務單元中，經考評得分最高者為標桿業(yè)務單元；3.公司開展比學趕幫超活動，定期組織各工程向標桿工程、標桿模塊、標桿單元學習，打造更多的長板、彌補更多的短板，取長補短、相互學習、共同提高?！捕硞€人的進步1.自身定位，認識自己普通員工--主管--部門經理--經理助理-工程副經理--工程經理--分公司總經理助理--分公司副總經理--分公司總經理--公司總經理助理--公司副總經理2.依靠團隊，規(guī)劃自己目前定位--開展方向--努力目標--找出差距；

3.充實能量，超越自己成功=態(tài)度+知識+能力+技巧〔藝術〕心態(tài)調整學習知識提升技能積累經驗超越自己

總結：高端工程的五項修煉1.一個目標：以客戶的目標為團隊的目標，強調工程的每一個員工都必須以實現(xiàn)客戶的長遠目標為我們的榮耀使命；為提升客戶的價值做出我們的奉獻；2．兩個客戶：客戶和客戶的客戶都是我們的客戶，都是我們的效勞對象。3．三個階段：即前期介入接管階段、合作磨合階段、正常效勞三個階段。我們要積極配合客戶：做好工程的前期介入工作；縮短工程物業(yè)效勞的磨合階段；盡快進入物業(yè)效勞的正常階段。4．四度效勞：即在效勞速度、效勞高度、效勞廣度、效勞精度三個方面全面提升。效勞速度：物業(yè)管理效勞強調時效性，強調快速反響、快速行動。通過主動的方案管理與超前效勞，對各項專業(yè)效勞，提前擬定工作方案，提前向甲方或主管部門提出解決方案，待主管部門拍板決策后盡快組織實施，趕在時間的前面；效勞高度：面對具體工程，我們所做的雖然是簡單、平凡的工作，但我們堅持以客戶的長遠目標為我們的使命，以我們的思想高度和堅持不懈的行動，最終會將簡單的事成為不簡單，平凡的事變得不平凡。效勞廣度：常規(guī)效勞增值效勞、特約效勞；效勞精度：精心調研、精心籌劃，做好團隊內部、客戶、設施設備、建筑等各項專業(yè)業(yè)務的精確化管理，建立檔案與維