2019年惠州市博羅縣順和花園全程營銷方案之二

順和花園全程營銷方案之二產(chǎn)

品

戶

型

及

國

林

建

議天宏-代理

服

務(wù)

提

升

價值

、

專

業(yè)創(chuàng)

造

品

牌2三、

園林風(fēng)格建議一、項目建設(shè)進(jìn)度建議二、項目一期產(chǎn)品建議目錄3時間工

程

事

項工

程

進(jìn)

度說明2

0

1

1

年

7

月規(guī)

劃

設(shè)

計項

目

立

項

、

報

建完

成

項目

整

體

規(guī)

劃

設(shè)

計(

含園

林

設(shè)

計

)2

0

1

1

年

各

項

房產(chǎn)

新

政的出臺，從提高首付比例

，

上浮按揭利率

、限

購限

定

，

控

制

異

地

置

業(yè)

，

緊

縮額

度，

停

放

開

發(fā)

貸

，

提

高

利

率

，調(diào)

整

準(zhǔn)

備

金比

例

等

方

面

入

手，

抑制了整個房地產(chǎn)的需求

，

市場完

全進(jìn)入觀望期

。但

我國

仍

處

于

房

產(chǎn)

需

求

的

高

速

發(fā)展

期，

一

時

的

政

策

調(diào)

控

只

能

帶

來暫

時的

市

場

觀

望

，

而

觀

望

的

結(jié)

果將帶來集中的市場需求爆發(fā)

。2

0

0

8

年

調(diào)

控

到

2

0

0

9

年

爆

發(fā)

就

是先

例

。我

們

預(yù)

計

這

次

觀

望

期

將

不

會

持

續(xù)

超

過二

年2

0

1

1

年

8

月工

程隊

進(jìn)

場完

成

前

期

鉆

探

工

作2

0

1

1

年

9

月地

下

室

全

面

施

工約

3

0

3

0

0

平

方

施

工量爭

取

3

個

月

完

成

地

下

室

施工，

做

到

正

負(fù)

零(需

完

善解

決

道

路

進(jìn)出

、

水

、電

等條

件

)2

0

1

1

年

1

2月項

目

前

廣

場

施

工項目

商

業(yè)

街區(qū)

及

會所施工爭

取

春

節(jié)

前

完

成2

0

1

2

年

3

月一

期

住

宅

全

面

開

工爭

取

1

0

月

前

完

成

7

0

%的

工

程量

，

達(dá)到預(yù)售條件營

銷

中

心

7

月

進(jìn)

場2

0

1

2

年

1

0月一

期

住

宅

首批房號推出銷售2

0

1

2

年

1

2

月

前一期住宅樓棟

全

面

封

頂預(yù)

計

交

樓

時

間

2

0

1

3

年

1

1

月底項目建設(shè)進(jìn)度建議4時間工程事項工程進(jìn)度說明2

0

1

3

年

1

月項

目

二

期

動

工一

期

進(jìn)

行

水電、門窗

、

智

能化

、

電梯

、

外墻等施工，

二

期

進(jìn)

入

土

建

施

工具體施工

進(jìn)

度以

市

場

復(fù)

蘇

情

況及銷售情況再做調(diào)整

。項目的集中推量預(yù)計在最后的

三

期

及四

期

，

即

時

約

在

2

0

1

4

年

下

半

年，

根

據(jù)目

前了

解

的

情況，2

01

4

年

正

是

富

力

地產(chǎn)

、佳兆業(yè)地產(chǎn)

、

鵬基地產(chǎn)

、

五礦發(fā)展

等

上

市

公

司

在

博

羅的

產(chǎn)

品

集中

完

善

期，

博

羅

片

區(qū)

已

被

更

多的城區(qū)客戶和外地客戶認(rèn)同

，銷售量急劇爆發(fā)

，

銷售均價也越來越接近惠城區(qū)的水平

。博羅作為三

、

四線城市

，

本身房價并不高

，

作為距惠州城區(qū)僅

1

0

公

里的

一

個

縣

城

，

有

望

成為

客

戶

心目中

惠

城區(qū)

的

一部分。2

0

1

2

年

1

2

月及

2

0

1

3

年

5月一

期

第

二

批

及

第三

批

房

號

推

出一

期內(nèi)

部

裝

修

，

完

善

等二

期

土

建

工

程

等2

0

1

3

年

1

0

月二

期

第

一

批

房

號推出完

成

二

期

7

0

%的

工

程

量達(dá)

到

預(yù)

售

條

件2

0

1

3

年

1

2

月二

期

第

二

批

房

號推出二

期

整

體

封

頂2

0

1

4

年

1

月項

目

三

期

、四

期全面動工

，

根據(jù)市

場

情

況

陸

續(xù)

加推房源三

、四

期

全

面

施

工

建

設(shè)2

0

1

5

年

6

月前根

據(jù)

市

場

情

況

陸續(xù)

加

推

房

源項

目

全

面

完

工5項目分期示意圖程機復(fù)生使們交部

i

基

*健

順合東園

*

鳥

雌效架圖00.1=8/*32A716eA

WAEct6①

、一期戶型朝向建議②

、一期樓層建議③

、一期戶型創(chuàng)意建議④

、一期戶型比例建議⑤

、一期面積比例建議1、

項目目前規(guī)劃現(xiàn)狀2、

項目分批推量建議3、項目戶型比例建議4、

一期產(chǎn)品建議項

目

一

期

產(chǎn)

品

建

議7目前參數(shù)：用地面積：

34058m2計算容積率面積：

34058容積率：3.5總建筑面積：

119200

m2建筑密度：23%層數(shù)：

24層限高：

75m1、

項目目前現(xiàn)狀相語時舉要部城要順合交國，民地激思圖8示意圖

2、

項目分批推量建議項目施工前待解決問題一：

項目道路問題1、

開路口要和政府溝通2、

項目和路相隔一個水溪，把水溪上蓋后不僅解決了交通問題，上蓋部分還能形成項目前廣場9由東山森林公園廣場示意

處開路口，

一直直通項目

所在地我們共同認(rèn)同的方案方案：思考：1、

施工車如何進(jìn)入項目施工2、

銷售隊伍進(jìn)場時，能否形

成前廣場規(guī)模3、

形成前廣場后施工車進(jìn)場

路線項目施工前待解決問題一：項目入口道路問題我們的觀點：先做前廣場，使

前廣場形成一定規(guī)模，施工車輛可在前廣場兩側(cè)通行觀點：思考：10關(guān)于前廣場目標(biāo)：實現(xiàn)人車分流，可以形成休閑娛樂的場所，使得人不

受車輛行駛擔(dān)憂安全的限制方法：車輛行駛方向如圖所示，使得人物休閑安全放心，休閑廣場要做隔離帶配置：有園林綠化、廣場噴泉、休閑座椅、雕塑品等要有隔離帶噴泉機動車道有階梯形成無

機動車區(qū)域11項目分批前期一期二期三期四期樓棟號12、3、45、6、78、9、1011、12、13、14為方便區(qū)分樓棟，我司對目前規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行了簡單編號(如右圖所示)期期12戶

型面積(不含贈送面積)套數(shù)比例備

注交樓標(biāo)準(zhǔn)二

房

二

廳

一

衛(wèi)

雙

陽

臺70～80m210%外

飄

大凸

窗

或

落

地

窗

、

部

分

主臥

帶

觀

景

陽臺

二

梯

三

至

四

戶

，部

分

戶

型

帶

入

戶

花園

設(shè)

計

，

部分

戶

型

帶內(nèi)

庭

院

設(shè)

計，

二

房

客廳

開

開

間

不

小

于

3.

6

米，小三

房

客

廳

開間

不

小

于

3

.8米，普

通

三

房

客

廳

開

間

不

小

于4.2

米，四

房

開間

不

小

于4.5

米

，陽

臺

寬

度

不

小

于2

.

1米。

頂

層

復(fù)

式

帶

景

觀

大

露臺。毛坯二

房

二

廳

一

衛(wèi)

雙

陽

臺(

半

贈

送內(nèi)

庭院

)80

～

95m15%三

房

二

廳

二

衛(wèi)

雙

陽

臺95～

120m235%三

房

二

廳

二

衛(wèi)

雙

陽

臺(

半

贈

送內(nèi)

庭院

)120

～

128m230%四

房

二

廳

二

衛(wèi)

雙

陽臺130～143m28%頂層復(fù)式(

南向

江

景

)190

～210

m22%3、

項目整體戶型比例建議13①

、一期戶型朝向建議②

、一期樓層建議③

、一期戶型創(chuàng)意建議④

、一期戶型比例建議⑤

、一期面積比例建議前期一期推出2、3、4棟4、一期產(chǎn)品建議牌

界

順

合

家

園

線

配

貌

架

國matw期14①

、一期戶型朝向建議·2、3棟建議找規(guī)劃院試調(diào)戶型朝向，東西向戶型不是很受博羅客戶的青睞。·建議盡量使戶型全南向設(shè)計，部分位置很好的樓棟可考慮二梯二戶南北通透，盡量不

要有北向。·2

、3

棟地理等原因的戶型盡量東南或西南?！ざ菟膽舯M量考慮蝶式設(shè)計，規(guī)避工字型全南向設(shè)計出現(xiàn)的遮擋問題。②

、一期樓層建議·

一期推出量共計3棟，建議做2梯4戶，

由于2、3棟戶型朝向不是很好，建議套房面積應(yīng)不能太大，同樣因4棟戶型朝向和位置設(shè)計會比1、2棟要好，建議4棟建設(shè)規(guī)劃

29層(不超100米),15樓棟4棟面積戶型比例主要贈送方式說明兩房普通型70~80m20%陽臺普

通

二

房

在

2

、

3

棟

有

一

定的

量，

4

棟

不

做

安

排創(chuàng)新性80~95m220%陽臺

+內(nèi)

庭院三房普通型95~120m235%陽臺朝向較佳位置安排三房創(chuàng)新性120~128m230%陽臺

+內(nèi)

庭院四房普通型130~144

m215%陽臺

+

入

戶

花

園最佳位置

，

可調(diào)成南北通③

、一期面積比例建議戶型面積區(qū)間：兩

房70~95m2

三

房95~128

m2

四

房130~143

m2樓棟2

棟、

3

棟面積戶型比例主

要

贈

送

方

式說明兩房普通型70~80m215%陽臺2

棟、

3

棟

朝向

欠

佳的

位

置盡

量

安

排小

面

積

戶

型創(chuàng)新性80~95m225%陽臺+

內(nèi)庭院三房普通型95～120m40%陽臺部

分

朝向

好的

位

置

安

排需

求量

最

大的

三

房

戶

型創(chuàng)新性120~128m220%陽臺+

內(nèi)庭院中

等面積偏舒適型產(chǎn)

品

目前市場主流需求較大，

總價較低走量快，期產(chǎn)品適合開發(fā)這樣的產(chǎn)品

16主流面積集中在：

95~128

m2住宅面積區(qū)間：70~143m2點

評

：1、戶型面積

偏

大，但

空間

尺

度

較

大，

舒

適

感

較

強

；2

、

2梯3

戶

舒

適

度

高，

但

分

攤

面

積

較多，

套

房

尺

寸

偏

大，

導(dǎo)

致

2

+1

面

積

過

大

，

超

過

1

1

0

平

米3、整體

能

保

證

南

北

通

透

及

全

南

向，完

全

沒

有

遮

擋，

客

廳

可

保

持

南向

采

光

有

南向

景

觀陽臺

，舒適

度高在

銷

售

過

程中，

海

倫

堡1

0

0

~

1

1

0

平

米

的

2

+

1

銷

售

速

度

最

快

，

可

以改

成

較

為

舒

適的

三

房0

1

單

位

1

1

6.79m202

單位158

.

31m203單位126.66

m2④

、一

期

戶

型

創(chuàng)

意

建

議中

頤

海

倫

堡產(chǎn)

研品

究17點評：戶型方正實用，主客臥分居兩側(cè)私密性強寬大陽臺通風(fēng)采光一流帶空中庭院，兩房享三房01單元116.79m'02單元127.04

m203單元126.66m218鵬達(dá)御西湖A戶型

2室2廳2

衛(wèi)97.80

m21、

南向戶型，全部功能房直接采光2、

面積贈送較多，有空中庭院可以由業(yè)主自由設(shè)計利用3、97.8

m2戶型客廳開間3.9米山語城H戶

型2室2廳2衛(wèi)87.7m21、

南向戶型，臥室向南2、

內(nèi)庭院可改為多功能房3、87.7

m2戶型客廳開間3.9米高層2+1戶型參考3500A□旨1700,宜化-山語麟10

食

0

100no

140010

薄貌04150c036401700193900**mS3800**·

三房可改四房·

南北通透·

面積約120平方·

戶型方正，通風(fēng)采光一流·餐廳客廳錯開，功能分區(qū)明顯。干濕分離，動靜分區(qū)高層3+1

戶型參考健

春*

0

口

。1尊償生委中

一的中獲原8

。數(shù)球的☆神部種*江送羊崗種

術(shù)是在20·

中等戶型贈送大面積·

·

贈送空間方正實用普通型住宅保證方正實用，盡量保證得房率·

惠州建筑規(guī)范

合適空間面積比例·只要地理環(huán)境允許，只考慮南向戶型設(shè)計口本片區(qū)目前處于成本型市場，因此建議在贈送面積時考慮成本因素口博羅目前還屬于早期的惠州居住習(xí)慣，因此在贈送面積時空間不能過于緊湊，

一定要在舒適

型保證的前提下進(jìn)行?？诤鬂舶暹@種后期工作復(fù)雜的贈送方式，本項目不建議采用。21··本項目戶型設(shè)計的基本原則基本原則一期戶型朝向差的戶型盡量多考慮將戶型面

積控制項目贈送面積及實用性

··

建筑成本因素·

項目贈送方式考慮因素口保證常規(guī)贈送空間，如飄窗、觀景陽臺等，普

通設(shè)計兩房適當(dāng)減少贈送面積，創(chuàng)新型戶型建議

大面積贈送口戶型方正實用特別是普通型設(shè)計，在贈送面積

較少的情況下更用該注意戶型的實用性口盡量保證各單位南向采光和景觀，提高舒適度口面積較小的戶型，必須壓縮尺寸時，盡量壓縮進(jìn)深尺寸來保證開間的尺寸口產(chǎn)品可以適度創(chuàng)新，

成本嚴(yán)格控制，推量謹(jǐn)慎把握本項目中等戶型設(shè)計特色方正實用南向飄窗、內(nèi)庭院、入戶花園等實用贈送舒適度適當(dāng)創(chuàng)新0本項目高層戶型設(shè)計建議222、3棟建28層02號房95～120m

2共計34戶05號房120～128

m2共計34戶2302號房戶型朝向：東南面積區(qū)間：95～120m2戶型：三房兩廳兩衛(wèi)雙陽臺贈送方式：飄窗+雙陽臺01號房戶型朝向：西南面積區(qū)間：70～80m2戶型：兩房二廳一衛(wèi)雙陽臺贈送方式：飄窗+雙陽臺05號房戶型朝向：西南面積區(qū)間：

80～95

m2戶型：2+1雙陽臺贈送方式：

內(nèi)庭院+雙陽臺03號房戶型朝向：東南面積區(qū)間：

120～128

m2戶型：3+1雙陽臺贈送方式：

內(nèi)庭院+雙陽臺根據(jù)樓層建議：

一層架空，01號房70

～80m2共計34戶03號房80～95m2共計34戶2

、3棟戶型構(gòu)成05012

、3棟梯戶結(jié)構(gòu)0203根

據(jù)樓層建議：

一

層架空，1

棟建

29層01號房80～95m2共計27戶

02號房130～143m2共計27戶03號房120～128m2共計27戶

05號房95～120m2共計27戶2403號房戶型朝向：東南

+：1雙

2

～128

m2贈送方式：內(nèi)庭院+雙陽臺：區(qū)O1號房戶型朝向：

西南面積區(qū)間：80～95

m’

送方式：內(nèi)庭院+雙陽4棟戶型構(gòu)成05

03戶型：2+1雙陽臺Oμ4棟梯戶結(jié)構(gòu)S×樓棟2、3

、4

棟(

一面積套數(shù)戶

型比

例(

共

3

24

套

)兩房普

通

型70~80m254套16.67%創(chuàng)新性80～95m281套25%三房普通型95~120m281套25%創(chuàng)新性120～128m81套25%四房普通型130~144

m227套8.33%樓棟4棟面積套數(shù)戶型比例兩房普通型70~80m20套0%創(chuàng)新性80~95m27套8.33%三房普通型95~120m8.33%創(chuàng)新性120～128m8.33%四房普通型130～144

m8.33%由于目前市場觀望氣氛較濃及項目的規(guī)模和園林還未充分展現(xiàn)，

因此建議一期2、3、4棟小戶型占有一定的比例。以小戶型打探市場，降低政策風(fēng)險。因為面積較小，總價較低的套房多為首次置業(yè)的剛性需求，

較能抗政策風(fēng)

險。

25樓棟2、

3

棟面積套數(shù)戶

型比

例兩房普通型70~80m25

4

套16.679%創(chuàng)新性80~95m216.67%三房普通型95~120m216.67%創(chuàng)新性120~128m216.67%一期戶型比例

引言：美麗的景觀能使人心情愉悅，提高項目的檔次，越來越多的開發(fā)商會注重前期景觀開發(fā)，越來越多的業(yè)主對自己的庭院都有著美好的憧憬，是剪刀手艾德華修剪的樂園，還是茜茜公主奔跑的庭院，是北歐風(fēng)情的小鎮(zhèn)院落，還是地中海風(fēng)格的海邊景觀，或者是潑墨山水畫的中式庭院，到底是什么樣的花園可以讓你在某個陽光明媚的下午，心滿意足地在自己的庭院里得意?那不妨靜下心來，我們敘上一杯茶，了解一下幾種的景觀風(fēng)格，使那美麗傳說離自己更近

…三、

園林風(fēng)格建議26規(guī)劃思考：結(jié)合項目的本質(zhì)特征設(shè)

計一條自上而下、

自南向北的流動

水系口沿著四期位置經(jīng)過20米落差流到

項目入口廣場噴泉，口規(guī)劃項目入口廣場、實現(xiàn)人車分

流、有噴泉口

四期山頂附近的位置可以考慮與東山森林公園相匹配的高地植物，

1:1000

以方便修建爬山通道園林打造要點：有主題、有風(fēng)格、多組團、多節(jié)點、FBEB27·

中國體系》北方園林》江南園林》嶺南園林·

日本園林·

東南亞園林·

歐洲體系》美式庭院——豪放油畫》》德式庭院——精巧版畫》》英國園林——自然風(fēng)景畫》法國園林——規(guī)整園林》》意大利園林——獨特的退臺式園林

》西班牙園林——工整嚴(yán)謹(jǐn)園林風(fēng)格分類28中國古代造園活動最早始見于3000年前，漢代出現(xiàn)私家園林?，F(xiàn)按地域可分為北方園林、江南園林，嶺南園林。傳統(tǒng)的庭院規(guī)劃受傳統(tǒng)哲學(xué)和繪畫的影響比較深，其審美特點是“接近自然”。亭臺參差、廊房婉

轉(zhuǎn)作為陪襯，這里寄托園主人淡漠厭世、超脫凡俗的思想，蒼涼廓落、古樸清曠是其美的特征。

29建筑的形象穩(wěn)重、敦實，因寒冷和多風(fēng)沙而形成的封閉感，別具剛健之

美。水池的面積都比較小。疊石為假

山規(guī)模較小。其石形象均偏于渾厚凝重。觀賞樹種植物比江南少。規(guī)劃布

局中軸線、對景線的運用較多，更賦

予園林以凝重、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母裾{(diào)，

園內(nèi)的

空間劃分比較少，因而整體性較強。30在觀唐的園區(qū)設(shè)計中，借鑒中國北方傳統(tǒng)園林的手法和意境，吸收傳統(tǒng)園林的詩情畫

意，無一景無典故，無一字無出處。北方園林代表作品一觀唐31江南氣候溫和，水量充沛，物產(chǎn)豐盛，

自然景色優(yōu)美。疊石理水，以水景擅長，水石相映，構(gòu)成園林主景?；痉N類眾多，布局有法。江南多竹，品類亦繁，終年翠綠以為園林襯色，或多植蔓草、藤蘿，以增加山林野趣。建筑風(fēng)格淡雅、樸素。江南園林沿文人園軌轍，以淡雅相尚。布局自由，建筑樸素，廳堂隨宜安排，結(jié)構(gòu)不拘定式，亭榭廊檻，宛轉(zhuǎn)其間，

一反宮殿、廟堂、住宅之拘泥對稱，而以清新灑脫見稱。

32江南園林嶺南地處亞熱帶，觀賞植物品種繁多。建筑的比重比較大(遮陽、防御臺風(fēng)的效果)。規(guī)模比較小，建筑物的通透開敞更勝于江南，外形象更富于輕快活潑的意趣。建筑的局部、細(xì)部很精致，而且多有運用西方樣式。疊山常用姿態(tài)嶙峋、皴折繁密的英石包鑲，即所謂“塑石”的技法。理

水的手法多樣豐富，不拘一格，少數(shù)水池為方整幾何形式，則是受到西方園林的影響。植物品種繁多，還大量引進(jìn)外來植物。

33嶺南園林順德清暉園番禺余蔭山房東莞可園嶺南園林代表作品一廣東四大名園佛

山

梁

園34日本園林日本是一個島國，接近海洋而且風(fēng)景秀麗，受到中國園林的影響很大。日本庭園一般有三種形式：即平庭、筑山庭和茶庭。最有特點的景觀就是枯山水。日本的庭院有大氣蓬勃，氣勢宏偉的皇家園林也有精致的茶庭。

日式景觀結(jié)合日本的地理條件和文化傳統(tǒng)，也發(fā)展了它的獨特風(fēng)格而自成一個體系。35即茶室庭園，其特色是講求質(zhì)樸自然。幽靜的庭園，園中一間小巧玲瓏的木屋，推窗望去，庭園中球石擺成的小河，似潺潺流水，

一叢叢圓錐形的灌木，素雅的馨木，落葉苔蘚，放置著一

種叫“蹲踞”的石制“手水缽”,是洗

漱用的石盆，道旁佇立著花崗巖石雕品

石燈籠，發(fā)出朦朧的燈光，整個茶庭典

雅清新。茶室簡樸幽雅，入口是一方活

動矮門，茶室四壁懸掛“松”“竹”、

“梅”、“龜”等名人字畫，茶室中有

陶制炭爐和茶釜，爐前放著飲茶用具。

箱根品茶，更品味著“茶道庭園”的韻

味

.日本園林一茶道庭院36枯山水庭園是源于日本本土的縮微式園林景

觀，多見于小巧、靜謐、深邃的禪宗寺院。

顧名思義，枯山水并沒有水，是干枯的庭院山水景觀，在一些地方，枯山水庭院內(nèi)甚至排除了草木。其主要特點，是用山石和白砂為主體，用以象征自然界的各種景觀。如白

砂可以代表大川、海洋，甚至云霧，石頭則

可寓意大山、瀑布等等。在其特有的環(huán)境氣

氛中，細(xì)細(xì)耙制的白砂石鋪地、疊放有致的

幾尊石組，就能對人的心境產(chǎn)生神奇的力量。它同音樂、繪畫、文學(xué)一樣，可表達(dá)深沉的哲理，而其中的許多理念便來自禪宗道

義，這也與古代大陸文化的傳入息息相關(guān)。日本園林一枯山水在東南亞熱帶園林中，綠色植物也是突顯熱帶風(fēng)情關(guān)鍵的一筆，尤其以熱帶大型的棕櫚樹及攀藤植物效果最佳，

目前最常見的熱帶喬木還有椰子樹、綠蘿、鐵樹、橡皮樹、魚尾葵、菠蘿蜜等等，其形態(tài)極富熱帶風(fēng)情，是設(shè)計師常用來營造東南亞熱帶園林的“必備”品。在東南亞熱帶園

林中，比較常見的一些茅草篷屋或原木的小亭臺，大都為