合肥城改盛景大廈項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策劃方案

城

改

盛

景

大

廈項(xiàng)目

定

位

及

營(yíng)

銷

策

劃

方

案

0

5

2

5SUCCEED

XP

的成動(dòng)方基或們永益的基理BRIGHTNESS&BOYUAN廣

香游上薄天律稱州大法師安石案莊

合思南寧大原咸海洛陽(yáng)寫字樓組團(tuán)營(yíng)銷策劃方案B&M明類博云地產(chǎn)顧的

中州師虐上事天出鄭州大連西安石家莊合肥南寧大

城

者

陽(yáng)

中

拆考

上事

天津

鄭州

大建西安石家莊

合題

肅寧

大用威商

溶

項(xiàng)目定位及資源優(yōu)化營(yíng)銷推廣策略及發(fā)展市場(chǎng)調(diào)研及自身研判B&M

明終博云加產(chǎn)族的目

錄最新房地產(chǎn)政策一覽中

師唐

上事

天津鄭州

大建西安石家莊

合題

肅寧

大用威商

溶B&M

明終博云加產(chǎn)族的口2011年對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言是非常特殊的一年，也是一個(gè)“政策年”。對(duì)于經(jīng)歷了限購(gòu)令、利率調(diào)整、首付提高等一系列調(diào)控政策的“洗禮”,樓市變得撲朔迷離，跑路、怒砸售樓部、高利貸………樓市流行語(yǔ)不時(shí)翻新!口面對(duì)樓市調(diào)控政策的連連發(fā)力，房?jī)r(jià)下跌局勢(shì)越來越明顯，于是，購(gòu)

房者開始放慢腳步、深度觀望；房企從此愁眉苦臉，不再風(fēng)光?？诨仡?011年，房地產(chǎn)政策無疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了震撼性的影響，

2012房地產(chǎn)政策，又該如何走向了回顧，

2011房地產(chǎn)政策……

近期房

地

產(chǎn)

政

策

-

序

言

莊州

拆考

上事

天津

鄭州

大建西安石家莊合題

肅寧

大用威商

溶陽(yáng)B&M

明終博云加產(chǎn)族的口2012年1月，溫總理在國(guó)務(wù)院六次全體會(huì)議上重申抑制樓市投資性需求；□2012年2月9日，蕪湖出臺(tái)救市新政，3天后被叫停；□2012年2月24日，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；口2月，北京與廣東地區(qū)房貸利率下降，多家銀行調(diào)至基準(zhǔn)利率；口5月12日，央行宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。B&M

明終博云加產(chǎn)族的

莊州

師唐

上事

天出鄭州

大建

西安

石家莊

合題肅寧

大用威商

溶陽(yáng)

盤點(diǎn)，

2012房地產(chǎn)政策

近期房地產(chǎn)政策

口雖然，央行在近幾個(gè)月兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但是對(duì)房地產(chǎn)

市場(chǎng)影響甚微；

,一

，件

是相當(dāng)苛刻的；口雖然，一直在傳說政策即將放松，但是相關(guān)權(quán)威部門也在不斷

重申“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策”2012年，

房產(chǎn)政策繼續(xù)“不放松”,住宅市場(chǎng)一直處于低迷中

近期房地產(chǎn)政策-小結(jié)

莊州

拆考

上事

天津鄭州

大建西安石家莊合題

肅寧

大用威商

溶陽(yáng)B&M

明終博云加產(chǎn)族的住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷，寫字樓市場(chǎng)是否會(huì)迎來契機(jī)，讓我們繼續(xù)深入了解寫字樓市場(chǎng)

…

…

中

拆考

上事

天津

鄭州

大建西安石家莊

合題

肅寧

大用威商

溶

近期房地產(chǎn)政策-小結(jié)

B&M

明終博云加產(chǎn)族的合肥市寫字樓物業(yè)總體市場(chǎng)分析中

拆考

上事

天津鄭州

大建西安石家莊

合題

肅寧

大用威商

溶B&M

明終博云加產(chǎn)族的

中拆考

上事

天津鄭州

大建西安石家莊

合題

肅寧

大用威商

溶

在了解寫字樓市場(chǎng)之前，先讓我們了解一下寫字樓物業(yè)的概念及分類

…近期房地產(chǎn)政策-小結(jié)

B&M

明終博

云地產(chǎn)族的□

“寫字樓”系地方方言，即辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管

理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、

一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價(jià)猛漲、建筑物

逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓，

因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售、出租的業(yè)務(wù)迅速興起。□從這個(gè)意義上講，寫字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物

或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物，其使用者包括營(yíng)利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營(yíng)利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。

廣州

拆考

上事

天津

鄭州

大建

西安石家莊

合題

肅寧

大用威商

溶陽(yáng)

寫字樓的概念

B&M

明終博云加產(chǎn)族的中州

師唐

上事

天津

鄭州大建

西安石家莊

合肥

肅寧

大用

減商

清加

寫字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)5A

寫字樓

甲級(jí)寫字樓寫字樓的分類明提博云地產(chǎn)族的B&M二是廣義的指綜合“A”級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，包括：(1)樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：A

級(jí)寫字樓是一

個(gè)城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。(2)地理位置標(biāo)

準(zhǔn)：

A級(jí)地理位置是投資和購(gòu)買寫字樓的關(guān)鍵要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價(jià)值的寫字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn)A

級(jí)。

(3)客戶層次標(biāo)準(zhǔn)：A

級(jí)客戶層次指的是入駐寫字樓的業(yè)主或租戶層次。大多數(shù)寫字樓客

戶都有擇鄰而居的心理，因此一個(gè)寫字樓的客戶層次通常是趨同的。(4)服務(wù)品質(zhì)

標(biāo)準(zhǔn)：

A級(jí)服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。(5)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A

級(jí)主要考核建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項(xiàng)以上不能達(dá)到優(yōu)良，則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)AB&

廣州

師唐

上事

天津

鄭州

大理

西安

石家莊

合題肅寧

大用威商

溶陽(yáng)

明終博云加產(chǎn)族的。M級(jí)5

A

寫

字

樓

標(biāo)

準(zhǔn)一是狹義的針對(duì)智能化硬件方面，“5A”標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評(píng)定方式，但“5A”概念有兩種評(píng)定方式，

一是狹義的針對(duì)智能化硬件方面，包括OA

(辦公智能化)BA

(樓宇自動(dòng)化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA

(安保智能化)寫字樓的分類-5A

寫字樓就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，

一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、中檔物業(yè)

(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的

一種習(xí)慣稱謂。

由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基

于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在

一

些小城市還沒有頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓

。寫字樓的分類-甲級(jí)寫字樓中州

拆考

上事

天津鄭州

大建西安石家莊合題

肅寧

大用威

溶陽(yáng)甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)B&M

明終博云加產(chǎn)族的(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建

筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70%的使

用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于

2.6米?？谘b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為

大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間

安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOTO等等?？谂涮自O(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、

員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足，滿足日常生活的商店，適

合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖

書館。B&M

明終博云地產(chǎn)族的

莊州

師上事

天津

鄭州

大建

西安石家莊合題

肅寧

大用威商

溶陽(yáng)

寫字樓的分類-甲級(jí)寫字樓1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫字樓)8CCF口電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)?？谠O(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)

警；有綜合布線。(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。(3)客戶進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)

團(tuán)

。(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)

管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)

各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多

種交通工具和地鐵直達(dá)。(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。(7)智能化：3A～5

A(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國(guó)、馬來西亞、香港、韓國(guó)，或者有成功經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。EgN(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；

其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美?？谘b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面

應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或

鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等),應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOTO

等等。口配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳

等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足?？谠O(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。(2)建筑規(guī)模：1—5萬(wàn)平米。(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名

品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。(7)智能化：3A

及3A

以上。

2、

高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)

寫字樓的分類-甲級(jí)寫字樓care1寫字樓市場(chǎng)化時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)諸如地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶素質(zhì)等寫字樓評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒落，能夠成為市場(chǎng)領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。ECD

mmr

中

為

開

無

”7

7

6

些

分

7T*#財(cái)富廣場(chǎng)二期CBD

中央廣場(chǎng)微商國(guó)際大廈香港廣場(chǎng)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)圣大國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓開發(fā)被市場(chǎng)看好，供應(yīng)量放大，市

場(chǎng)快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細(xì)分溶陽(yáng)合肥寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)化階段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目尚未出現(xiàn)寫字樓市場(chǎng)化起步財(cái)富廣場(chǎng)一期美地陽(yáng)光大廈仁和大廈天徽大廈個(gè)別開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)

化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品

以中低端為主大型國(guó)企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤(rùn)安大廈部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)，肥高檔寫字形了合肥寫字樓市場(chǎng)演變歷程

8CcE#

2000年以前老式辦公樓一

批形象落后的低檔次

辦公樓合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程2000年左右2003-05年2006年一至今寫字樓市場(chǎng)化發(fā)展期逐漸被市場(chǎng)淘汰口寫字樓的集群效應(yīng)逐步形成，政務(wù)區(qū)必將成為長(zhǎng)期的發(fā)展方向，高端客戶未來將主要流向政務(wù)區(qū)和中心區(qū)部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。B&M

明提博運(yùn)期產(chǎn)酸的

中州師虐上事天出鄭州大連西安石家莊合肥南寧大和城商清陽(yáng)目前市場(chǎng)格局——隨著合肥寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，未來寫字樓市場(chǎng)將形成

點(diǎn)、線、面的格局政務(wù)區(qū)(面)區(qū)城發(fā)展逐步成熟。

將成為合肥高端客戶

首選，是合肥寫字樓

市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的方向

。城市中心區(qū)(點(diǎn))受城市價(jià)值和土地稀

缺的雙重影響，區(qū)城

供應(yīng)以點(diǎn)狀高端項(xiàng)目為主，吸引部分高端

客戶。北一環(huán)(線)中端寫字樓項(xiàng)目的聚

集地，客戶構(gòu)成主要

為成長(zhǎng)型企業(yè)以及區(qū)

域內(nèi)地緣性企業(yè)。

各商務(wù)原有老項(xiàng)目——主要集中在核心區(qū)的三孝口、四牌樓及北一環(huán)商圈。現(xiàn)售新項(xiàng)目——主要集中合肥西南和南部如政務(wù)區(qū)等，其他區(qū)域零散分布。合肥寫字樓分布特點(diǎn)北一環(huán)商務(wù)區(qū)8cg#

合肥寫學(xué)樓區(qū)域特點(diǎn)高新區(qū)

集群四碑樓商務(wù)新城國(guó)際置地投資廣場(chǎng)國(guó)際商務(wù)中心

綠地演海臺(tái)肥北部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)(西牌樓：北一環(huán))由于土地供應(yīng)不足和成本上升，導(dǎo)致后勁不足。東北部，南部和西南部未弈潛力巨大，但聚焦度不足。終

博

云

產(chǎn)

中州師虐上事天出鄭州大連西安石家莊合肥南寧大和城商清陽(yáng)

8CcE#9

合肥寫字樓擴(kuò)散特征財(cái)章場(chǎng)財(cái)中心擴(kuò)

散合肥寫字樓區(qū)域特征B&M時(shí)環(huán)

原口合肥目前已售或在售的寫字樓，主要分布在政務(wù)區(qū)、北

一

環(huán)、馬鞍山路片區(qū)3&M

明集博運(yùn)地產(chǎn)族的

廣州

建

上

市

天

律

鄭

州

大

建

而

安

石

家

住

合

肥

南

寧

大

對(duì)

海

清1.

金

鼎國(guó)際

廣

場(chǎng)2.匯

豐

廣

場(chǎng)3.新

天

地

廣

場(chǎng)4.東

怡

合

融

廣

場(chǎng)

5.萬(wàn)

達(dá)

廣

場(chǎng)6.

立

基

大

渡7.

恒興

廣

場(chǎng)8.信

狂

九

華國(guó)際9.

綠地高海10.

安高

城

市

天

地

11.

安

福國(guó)際

廣

場(chǎng)

12.

華卻

世

貿(mào)

城13.

新城

國(guó)際14.

財(cái)智

中心15.

天

數(shù)商

業(yè)

廣

場(chǎng)16.

中瑞大廈一

方

富

鄰

廣

場(chǎng)合肥寫學(xué)樓分布儲(chǔ)況cEH馬鞍山路商務(wù)區(qū)×2,400,28%2010年-2012年合肥寫字樓主要集中政務(wù)區(qū)，占42%,約為48萬(wàn)平

米，主要代表為華邦世質(zhì)城、天徽廣場(chǎng)、新城國(guó)際等項(xiàng)目。馬鞍山路其次，占據(jù)26%。銷售面積達(dá)到近30萬(wàn)平方。主要項(xiàng)自方恒興廣場(chǎng)-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。B&M

明提博運(yùn)業(yè)產(chǎn)族的

莊州

師唐

上事

天津

鄭州大建

西安石家莊合題肅寧大用威商

溶陽(yáng)

合肥寫字樓的供應(yīng)情況

高新區(qū)，22.540.2%雙務(wù)區(qū)。461070,42%合肥寫字鏤供應(yīng)情況北一環(huán)商務(wù)區(qū)，146,000.13%200,090合肥未來可甄別辦公項(xiàng)目分布(平米)四群樓商務(wù)區(qū)

.17%區(qū)域名稱寫

字

樓

規(guī)

模備

案

可

售

貨

量單價(jià)廬陽(yáng)區(qū)祥源廣場(chǎng)60000合肥合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)50000華僑廣場(chǎng)

22800480014500東怡金融廣場(chǎng)20000013000013000包河區(qū)融城大廈

1477019007100恒興廣場(chǎng)2234442009000東方廣場(chǎng)30000蜀山區(qū)IFC

29400037000

15000新華國(guó)際廣場(chǎng)

150000

37000

9500-11000之心城

130000環(huán)球金融廣場(chǎng)

37000安高廣場(chǎng)融智大廈3500038978270002303892007300政務(wù)區(qū)新地中心17000016000010000白天鵝華邦世貿(mào)城蔚藍(lán)商務(wù)港70000約3740002750002350070001050013000經(jīng)開區(qū)大華國(guó)際泄

59799澳中財(cái)富中心

約100000高新區(qū)浙商大廈35000150008900濱湖區(qū)

藍(lán)鼎

180000合

計(jì)222969

370R*據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，

目

前市

場(chǎng)

在售

貨

量

約

5

5

萬(wàn)

方，

后

期

有

約

1

7

3

萬(wàn)

方

推出，

政

務(wù)

約占

4

0

%

?？趽?jù)相關(guān)資料顯示，2007、2008年合肥寫字樓每年去化量為30萬(wàn)方左右，09年為56

萬(wàn)方，10年去化量為50多萬(wàn)方，11年年為68萬(wàn)方左右。口但從11年6月份開始，寫字樓銷量開始急劇下滑，可見，房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制了大部分投資客戶，投資客戶退出市場(chǎng)，不僅影響到住宅銷售，也影響到寫字樓的去化。

□2010-2011年大量剩余貨量滯留到2012年，加之市場(chǎng)在持續(xù)供應(yīng)新貨量，未來的銷

售前景不容樂觀。

合肥寫字樓去化量分析2011年合肥寫字樓每月銷售走勢(shì)cEH

從論市

來看，合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較緩慢，且聚集嚴(yán)重，沒能達(dá)到百花齊放的繁榮景象。說明市場(chǎng)還是比較不成熟

。口再?gòu)娜セ俣葋砜?，雖然近幾年消化量有所增加，但供應(yīng)量在

逐年增加，特別是2010-2011年更是供應(yīng)高峰期，市場(chǎng)投放數(shù)量龐大!從11年開始，市場(chǎng)就脫離了之前雙豐收的美景良辰。市場(chǎng)去化速度減緩和投資客戶銳減，是

個(gè)

值

得

擔(dān)

憂的問

題

+場(chǎng)：

市場(chǎng)綜合分析-小結(jié)

推導(dǎo)和m

大進(jìn)

NR*F

AR

M7*B&M

明終情云加產(chǎn)兩的溶陽(yáng)廣m合肥市寫字樓物業(yè)區(qū)域市場(chǎng)分析中

拆考

上事

天津鄭州

大建西安石家莊

合題

肅寧

大用威商

溶B&M

明終博云加產(chǎn)族的合肥寫字樓主要分

布在四個(gè)區(qū)域：口政務(wù)片區(qū)口北一環(huán)片區(qū)口南一環(huán)片區(qū)口長(zhǎng)江路片區(qū)目前合肥寫字樓市場(chǎng)已漸露伊讀發(fā)展現(xiàn)象，市場(chǎng)名板塊的功能稽次細(xì)分開始顯現(xiàn)，禾來將逐漸走向成熟。北一環(huán)片區(qū)長(zhǎng)江路片區(qū)南一環(huán)片區(qū)政

務(wù)

片

區(qū)合肥寫字樓區(qū)域分布情況

B&M

明終博云P

戶

師唐

上事

天出

鄭州

大理西案石家莊

合肥肅寧

大用

威海

溶陽(yáng)

灘溪路長(zhǎng)江路從合肥城市發(fā)展以及區(qū)域形象來看，合肥各個(gè)區(qū)域的寫字檔次類

別可以分為：1、

中、低檔次寫字樓的區(qū)域分布老城區(qū)(三孝口板塊、百花井板塊、四牌樓板塊、大鐘樓板塊)2、

中等檔次寫字樓的區(qū)域分布北一環(huán)板塊、新站區(qū)板塊、科大板塊3、

高檔次寫字樓的區(qū)域分布政務(wù)區(qū)板塊、高新區(qū)板塊、南一環(huán)板塊合肥寫字樓區(qū)域檔次分布特征B&M

明提情運(yùn)取產(chǎn)顧的

莊州

拆準(zhǔn)上事

天出鄭州大理西安石家莊合能

肅

寧

大

或

溶核心驅(qū)

動(dòng)

力·

區(qū)域規(guī)劃·

價(jià)

格

較

高·

新

項(xiàng)

目租

金

/

售

價(jià)●

租金；45

-

55元/m2/月售

價(jià)

：10000-12000

元

/

m2租

售

狀況·

出

租

率

在

8

0

%以

上提

要

汽

度mA0*212b8+R*1來發(fā)

展

趨勢(shì)政

府

大

力

開

發(fā)，已

經(jīng)

形成

一

定的認(rèn)

知

度但

離

成

熟

期尚

霍

一

定時(shí)

間mA****2知206*片

區(qū)

分

析政

務(wù)

新

區(qū)

—

—

合

肥

政

府

搬

遷

，

帶

來

一

定

形

成

氣

候

尚

需

一

段

時(shí)

間***再1M2關(guān)產(chǎn)坡國(guó)師

中品□

涌

現(xiàn)出

新

城國(guó)際、綠

地

藍(lán)

海

、

蔚

藍(lán)

商

務(wù)

港

和目，

但區(qū)

域

周

邊

商

業(yè)

配

套

暫

且

不

夠

成

熟

。二金1J

*星未爺A上A市

場(chǎng)

環(huán)

境*含能

開的

發(fā)

展

，

但

要新

地中

心

等

項(xiàng)域角圖*FF20項(xiàng)目名稱3

5

萬(wàn)

平

方

米產(chǎn)證歸屬項(xiàng)自位置開發(fā)商投資高代理公司施工單位總建筑面積古地面積5

.

9萬(wàn)平方米車

位

比

/

車

位

數(shù)1:1/2000個(gè)戶型面積80-1800m物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)

城

物

業(yè)

4

元

/

mm

/

月樓層數(shù)1

9

層層高5

.

6

米

(

挑

高

)電榜6

部

三

菱

電

梯

/

棟空調(diào)大

金

V

R

V

分

戶

式

空

調(diào)●案例———蔚藍(lán)商務(wù)港(均價(jià)12000元/基本信息中國(guó)建筑總公司第一工程局

、

第八工程局西

安

石家?guī)旌?/p>

題

肅

寧大

用減

啟

溶

圖審

通

商

務(wù)

地

產(chǎn)(

合

肥

)

有限公司酒山路與湖東路文又口東北中

奧

博

聯(lián)

(

北京

)北京常通地產(chǎn)普藍(lán)商務(wù)港政務(wù)區(qū)城

nons國(guó)單本%蓋器2急簽名監(jiān)22

圖簽

叁

國(guó)

電

光

普

降海?學(xué)??蓋?2斷地中心政務(wù)區(qū)港山路與邪門路女匯西南處安徽縱橫房地產(chǎn)有限責(zé)任公司安微金大地戶田芳樹風(fēng)景計(jì)畫(日本)中國(guó)建筑第四工程局有限公司總建面60萬(wàn)方，寫字樓17萬(wàn)方6.28萬(wàn)平米11.5米精裝大堂2648個(gè)3

0

層3

.

9

米131-1300m10部品牌電梯VRV中央空調(diào)四大班西陳小郭本素部方同潛院西新村合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)www.hhoy

e大.c

m拐

河?xùn)|高項(xiàng)目名稱產(chǎn)證歸屬項(xiàng)目位置開發(fā)商投資商景觀公司施工單位總建筑面積占地面積大堂車位數(shù)樓層數(shù)云高戶型面積電榜空調(diào)●案例二——新地中心(均價(jià)10500元/基本信息老衛(wèi)鄰老宋郢石家莊合

肥

南

寧

大

和

溶陽(yáng)小

mN閱

四未普游

2

1

6易聞米學(xué)(03

11國(guó)

里

本時(shí)雷酶416J&3MOI業(yè)費(fèi)況

)&EMOL本

·

語(yǔ)

條··

*524平面圖◆商業(yè)綜合體項(xiàng)目，各項(xiàng)設(shè)施配備齊全，臨近華潤(rùn)萬(wàn)象城，省廣電中心，帶來升值潛力。面價(jià)10500元/平米，相對(duì)政務(wù)區(qū)地段來說，價(jià)格適中。◆前期大量推廣，營(yíng)銷活動(dòng)，讓產(chǎn)品在大多數(shù)人心中印象深刻，加深客戶

對(duì)產(chǎn)品的好奇，激發(fā)人們對(duì)產(chǎn)品了解的好奇心?！籼幱谔禊Z湖周邊，環(huán)境優(yōu)美，暢享天鵝湖帶來的環(huán)境資源。一m

上

XN

大

FGRE

AE

P**

溶座新地中心B&M明集情云地產(chǎn)族的項(xiàng)

目

名

稱斷城國(guó)際產(chǎn)證歸屬政務(wù)區(qū)項(xiàng)目位置東流路與潛山路女匯處開發(fā)商安徽基石置業(yè)有限公司投資商改

務(wù)

文

化

新

義

投

資

有

限

公

司

/

安

微

信

達(dá)

房

地

產(chǎn)

開

發(fā)

有

限

公

司最

觀

公

司深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院施

工

單

位北

東

城

建

集

團(tuán)

有

限

責(zé)

任

公

司總建筑面積2

0

萬(wàn)

平

方

米古地面積4.7萬(wàn)平米車

位

比

/

車

位

數(shù)1:1.1

/1400物業(yè)費(fèi)3.8元-5.8元/平米/每月樓層數(shù)1

號(hào)

和

2

號(hào)

樓

，

層

數(shù)

為

2

3

層

；

3

號(hào)

樓

為

3

0

層層高3

.

8

米戶型面積100、144、305、1800

平

米

自由組合電梯單棟8

部

國(guó)

際

品

牌

垂

直

電

梯●公里解X地解

0

201

1

M

a

p

s

0

c

-

用空訓(xùn)V

R

V中

央

空

調(diào)●案例三——新城國(guó)際(均價(jià)11000元/m2基本信息西

安

石

家

莊

合

起

肅寧大減

息地衛(wèi)

星地用*

道合

能

活賣村溶

陽(yáng)海群將和部時(shí)天

學(xué)Amm畫空中花園約171.8m2約122.51m2約134.04m2約134.04m

約122.51m2約171.8m2約122.51m2約122.51m2約113.36m2

約122.51m2約122.51m標(biāo)準(zhǔn)層平面圖約171.8m■約171.8m2空中花園空中花園平面圖項(xiàng)自名稱上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司產(chǎn)

證

歸

屬項(xiàng)

自

位

置開發(fā)商投資畫景觀公司施工單位總

建

筑

面

積占地面積車位比/車位

數(shù)900個(gè)，前期3:1,后期2:1物業(yè)費(fèi)3

元

/

m

7

月樓層數(shù)2

8

層層高3.5米大堂10米精裝五星級(jí)挑高大堂空詞N

R

V

智

能

變

頻

空

調(diào)B&M用提博運(yùn)地產(chǎn)族的拆

上事

天道鄭州大建西安石家莊

合肅寧

大原溶陽(yáng)上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司玉麒麟景觀堂綠地建筑9

萬(wàn)

平

方

米5

.

1萬(wàn)平米案例四

——綠地·藍(lán)海(已售項(xiàng)基本信息潛山路與水流路交口綠

地

·

藍(lán)

治政務(wù)區(qū)尊9009000000900

鋼元如8-21層平面圖

0000

a0

27層平面圖第

平面圖

2駕貌00dát000

0006的型出音什不乙006s0目

目

器0

月圖里本3

det1

目F

coZe9010·

租金：

30

-

60元/m2/月售

價(jià)

：8000

-

10000元

/m2租售狀況高品質(zhì)的物業(yè)招租良

好，出租

率

在85%

以上

；市

場(chǎng)

環(huán)

境核心驅(qū)動(dòng)力

品質(zhì)優(yōu)異租

金

/

售

價(jià)北一環(huán)片區(qū)—

—沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興

、

高端寫字樓較集中商務(wù)區(qū)

。

車

；國(guó)

際

等

中

高

端

物

業(yè)

；

安

后續(xù)供應(yīng)量較●列環(huán)行中字帶端寫色

地高金已

躋身元一

、場(chǎng)有廣擁怡段東站糧火1**模的地交

通

便

利，

地

理

位

置占

有

很

大的

優(yōu)

勢(shì)

；

北一環(huán)片區(qū)目前尚未形成一個(gè)整體；6A

m

b片區(qū)分析1

*出未

來

發(fā)

展

趨

勢(shì)式Sm=合能態(tài)*msAm4**·5-清

取**項(xiàng)目名稱財(cái)言廣場(chǎng)產(chǎn)證歸屬?gòu)]陽(yáng)區(qū)項(xiàng)自位置合肥市施濱路287號(hào)開發(fā)商安徽置地投資有限公司投資商安徽郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司景觀公司澳大利亞柏濤故土單位中建三同一公司總建筑面積8.1萬(wàn)平方米占地面積1.9萬(wàn)平方米車位比/車位數(shù)毫州

路概凝塑紋·

壽

春

中

學(xué)臨泉路物業(yè)費(fèi)3

.

8元/m/月戶型面積80-300

m沃爾瑪·招庫(kù)

本案有著北一環(huán)沿河路樓展數(shù)2

8

層大學(xué)一

期

大

堂

2

0

0

平

米

，

5

米

挑

高合

能圖書館●

杏

花

公

園阜

肉

路電梯每棟四部客廳、2部貨梯B8M

明終博運(yùn)業(yè)產(chǎn)族的廣

州

拆

準(zhǔn)

上

事

天

津

鄭

州

大

建西

安石家莊

合

題

肅寧

大用

減

息清

陽(yáng)●案例———財(cái)富廣場(chǎng)(已售項(xiàng)目)基本信息著

口路

·

南

國(guó)

花

因

小

學(xué)產(chǎn)陽(yáng)名情其自sionta)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖分Teee

有

0

0平

面

圖

0

0axD③①NLnoegceioosoe2000周00001●案例二——安糧·東怡金融廣場(chǎng)(均價(jià)13000元/

m2)項(xiàng)目名稱16萬(wàn)平方米產(chǎn)證歸屬項(xiàng)目位置開發(fā)商投資商景觀規(guī)施工單位總建筑面積占地面積1.2萬(wàn)單方米車位比/車位數(shù)1:0.8/911個(gè)物業(yè)費(fèi)5元/#/月戶型面積A區(qū)整棟銷售(招商銀行),B區(qū)30層

以下還剩少量房源，目前大部分半層、整層出售，C區(qū)規(guī)劃中17層以下每層分8區(qū)出售，面積在300

時(shí)左右；28層以下每層分4區(qū)出售，整

層1900m左右樓層數(shù)層離安

石家莊

合題

肅

寧

大城

商溶陽(yáng)3.9米基本信息深圳市建筑設(shè)計(jì)總院設(shè)計(jì)公司浙江主業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司合肥東怡酒店有限公司安徽安糧地產(chǎn)有限公司安糧一東怡金融廣場(chǎng)合肥市早南路168號(hào)廬陽(yáng)區(qū)46層米崇B&N明集情運(yùn)地產(chǎn)族口

廣

州

拆

磨

上

海

天

出

鄭

州

大

理

西

安石

家

莊

合

能

南

寧

大

用

雙

海

溶

陽(yáng)B盛

中商

區(qū)平面

圖

建

筑

面

積

1

8

8

6

8rmB座

高

區(qū)

平

面

圖

建

筑

面

積

1

8

6

2

8m南一環(huán)片區(qū)—沿屯溪路展布，項(xiàng)

目較新，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)市場(chǎng)環(huán)境*

*

日

第

惠

內(nèi)全工

C*km

#看A0*

O*-

AD29*下州

4核心

驅(qū)

動(dòng)力·交

通

方

便物業(yè)價(jià)格相對(duì)較低·產(chǎn)

業(yè)

結(jié)

構(gòu)

穩(wěn)

定租

金

/

售

價(jià)

1020*m*2

-At重

龍m

T體里中·

租金：40

-

60元/m2/

月·

售

價(jià)

：

9

0

0

0

-

1

5

0

0

0

元/m2租售狀況·

出

租

率

在

8

0

%以

上!1

片區(qū)分析■

本區(qū)寫字樓眾多，品質(zhì)相對(duì)比較高端，國(guó)際金融中心作為區(qū)

域內(nèi)

高

端

寫

字

樓的

市

場(chǎng)

空白

形象

出

現(xiàn)

。未

來

發(fā)

展

趨

勢(shì)本

區(qū)寫字樓較多未來塑劃88

上

州

不

合溶

項(xiàng)目名稱IF

C安微國(guó)際金融中心產(chǎn)證歸屬需山區(qū)項(xiàng)自位置電溪路與金寒路文口開發(fā)商安徽安興發(fā)展股份有限公司投資高安徽省旅游集團(tuán)代理公司安徽安興營(yíng)銷策劃有限公司施

工

單

位福建發(fā)展總建筑面積29.4萬(wàn)平方，寫字樓15.3萬(wàn)方古地面積4萬(wàn)平方來而

-*77車位比/車位數(shù)0

.

35:1/1577個(gè)物業(yè)費(fèi)5

.

5元/m/月樓層數(shù)5

7

層戶坐面積層高1

2

0

-

2

0

0

0

平

米3

.

9

米大堂15

米高

精

裝

大

堂空調(diào)V

R

V

中

央

空

調(diào)酒安

石

家

莊

合

題

肅

寧

法

減

海

普

版●案例一——IFC

安徽國(guó)際金融中心(1450元/

2)基本信息形于事

2-40

200

1-806

125.75127.45

125.75

s

in

K8F3

面

圖

星2

2-40122.61

LT

平面圖T

TE

2101.89分

4

0119.91*m193.05#ae2

119.85*

187.374-004201.06210101.89280103.267119.974099.5管m本理用礦工g

TS

8

1-i16?.5110196.1862-10120.12T基200120.12@

2-09127.2會(huì)T-2HH196.36?4-10

A#120.9

120.9T##120.9

-12866TH38M

m

十

和師

店

上

審

天

建

鄭

州

大

建

西

安

石

家

莊

合

建肅

寧

大

用

或

有

將91

F平面

路20-25F

平

面

圖平面圖

2-02

120.12+127.B2-198

B62-00120.122-18111.12有198.62-4198.861196.362-04198.62-07127.8212110.5品e111.122-14

110.5rsr128.05196.18鮮

朝127.2110.5神

種1209aTFT解品T2177-原

72.200%116.76室2-70c5361.86T2-2004124.03TE*8Ra

E26F

平

而

圖28F

平

面

圖積

棗

寫

Tw

-

E平

面

圖2400116.76T417.34240072CN2807361.86大

理

*

g523.9620m分飛W7FT中

M

SRn國(guó)國(guó)本1億8-62詞

哩

去1

0

-

9

8成

工

一

導(dǎo)

安

次

生國(guó)單本W(wǎng)r&R.7B*0RaiT國(guó)里本圖

四

術(shù)

州

S-+國(guó)

四

術(shù)

北習(xí)縣oosB￥號(hào)

*

9國(guó)電出-Zs-2g圖里本

gsWr&aRn司司相了詞一項(xiàng)目名稱產(chǎn)證歸屬項(xiàng)目位育開發(fā)商投資商交付時(shí)間施工單位總建筑面積占地面積7.B2面車位比/車位數(shù)1:

1

.

7

/

5

0

0

個(gè)物業(yè)費(fèi)審

填

物

業(yè)

4

元

/

m

/

每

月戶型面積7

6

-

2

6

4

平

米樓層數(shù)2

7

層3.55米層離電梯12部

O

L

D

S品

牌高

速空調(diào)安石家?guī)?/p>

合

肥

南

寧

大

或

溶陽(yáng)官?gòu)V大度包河區(qū)電溪路與撤州大道交匯處東南角大富房地產(chǎn)大需房址產(chǎn)2009.12.31杭州興重建設(shè)集團(tuán)有限公司6.8萬(wàn)平方米●案例二——富廣大廈(已售，價(jià)格8000元/m)基本信息V

R

V

智

能

變

頻

空

調(diào)和長(zhǎng)WT國(guó)里本詞電出音區(qū)2-9國(guó)里本項(xiàng)自名稱綠地·演潤(rùn)產(chǎn)證歸屬包河區(qū)項(xiàng)目位置馬鞍山路與太湖路交叉口合家據(jù)大制路店

對(duì)面開發(fā)商上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司投資商上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)物業(yè)公司上海綠安物業(yè)代理公司上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)總建筑面積25萬(wàn)平方米占地面積5.3萬(wàn)平米車位比/車位數(shù)1:1.5/2800個(gè)物業(yè)費(fèi)3

元

/

m

/

月單層面積1

7

0

0

平

米欄層數(shù)2

7

層電梯每

棟

8

部

三

菱

電

梯空調(diào)V

R

V

智

能

變

頻

空

調(diào)B8M明

博

話

P廣州

拆

港

上

事天

津

鄭

州

大

注

西安石

家

合

部

肅

寧大用減啟溶

陽(yáng)●案例三——綠地·瀛海(已售項(xiàng)目)基本信息house36而裂展建筑面積的1701Ma0圖日8H80甲

crB■

ce

B棟7-20層平面圖綠

地WINNINGA

座

標(biāo)-

贏

海OCEAN

田下

面

圖面準(zhǔn)面N<S-20N>*平置■om大ee3■145和

■■

■6=NL

vtev

D

棟

Z-20層

平

面

圖平面圖scceE

量具項(xiàng)目名稱匯金大度產(chǎn)證歸屬蜀山區(qū)項(xiàng)自位置屯溪路與肥西路文匯處《閥山改府西側(cè)開發(fā)商合肥蜀山科技投資開發(fā)有限公司投資商安徽國(guó)購(gòu)?fù)蹲兗瘓F(tuán)、合肥信息投資有限公

司物業(yè)公司第一太平戴維斯施工單位省三建公司總建筑面積4萬(wàn)平方米占地面積0.4萬(wàn)平米車位比/車位數(shù)1:1物業(yè)費(fèi)2

.

6元/m/月戶型面積8

5

-

1

5

0

0

平

米樓層數(shù)2

2

層展高3.4米電棉四

膽熱空訓(xùn)7部三蔓高速電梯想成熱已第的大

金

V

R

V

中

央

空

調(diào)西

安石

家

莊

合

肥

甫

寧

大

對(duì)

溶

陽(yáng)●案例四——匯金大廈(已售7900元/基本信息戒案平面圖8CC#低區(qū)平面圖中低區(qū)平面圖大

理

理

考

五家莊

合

能

肅中高區(qū)平面圖中

區(qū)

平

面

圖平面圖中商區(qū)分期示意中區(qū)分示意平面圖項(xiàng)

目

名

稱東

方

廣

場(chǎng)產(chǎn)證歸屬包河區(qū)項(xiàng)且位置合肥市做州大道與蕪湖路交口向南開發(fā)商合肥耀華房產(chǎn)投資商合肥耀華電器集團(tuán)/安微國(guó)購(gòu)?fù)顿Y來團(tuán)景

觀

公

司上海雅思施

工

單

位合肥建工集團(tuán)有限公司總

建

筑

面

積8萬(wàn)平方米，寫字樓3萬(wàn)方古

地

面

積1

4

萬(wàn)

平

米車

位

比

/

車

位

數(shù)1

:1117

0

0

個(gè)物業(yè)費(fèi)1

.

32元/=/月4戶型面積單層

100

-

1

1

0

平

，

整

層

1

1

0

0

平樓層數(shù)26層層高3.6米電梯未定空詞V

R

V

普

能

變

城

空

調(diào)酒安石家莊

合

肥

南寧

大

和

城

溶陽(yáng)●案例五

—

—

東方廣場(chǎng)(預(yù)計(jì)12000元/基本信息延標(biāo)準(zhǔn)

層

平

面圖平

面

圖aeo學(xué)數(shù)定二1型項(xiàng)自名稱≈

B

O

S

S中心產(chǎn)證歸屬經(jīng)開區(qū)項(xiàng)自位置長(zhǎng)

江

西

路

5

6

3

號(hào)

【豐

樂

國(guó)

際

大

酒

店

西

側(cè)

)開發(fā)商安徽省熱鑫置業(yè)投資有限公司投資高安徽省蒸金查業(yè)投資有限公司景

觀

規(guī)

劃廣州智海建筑工程技術(shù)有限公司施工單位福建發(fā)尿總

建

筑

面

積3

.

7萬(wàn)平方米合肥房地產(chǎn)交易求架六占地面積0

.

38萬(wàn)平方米車位比/車位

數(shù)2:1

/

2

0

0

個(gè)物業(yè)費(fèi)3

元

/

#

/

月樓層數(shù)2

8

層戶坐面積4

0

-1

2

0

0

平

米度

山層高3.35米電梯5

部

日

立電

梯空詞日

立

V

R

V

分

戶

式

空

詞西

安

石

家

莊

合

能

肅寧法用減

?！癜咐?/p>

——鼎鑫BOSS

中心(尾盤，均價(jià)6200元/基本信息明

留國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)期面依非解貴池路立交溶

陽(yáng)網(wǎng)師唐

上

事

天

出

鄭

州

大

連

西

安

石

家

莊

合

肥

甫

寧

大

溶

陽(yáng)w的標(biāo)準(zhǔn)層平面圖明建情運(yùn)業(yè)產(chǎn)族的

州導(dǎo)

特

M平面圖單

射小a&M■yit轉(zhuǎn)新11長(zhǎng)江路片區(qū)

—

—

以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境*n核

心驅(qū)動(dòng)

力碼

器**N91*8

1R*

4A14t*2*+:ttaeT通

8AF*7*和6S***

Ti·

本區(qū)

是

傳

統(tǒng)的

市中心，人氣很旺，交

通方便，

區(qū)位優(yōu)勢(shì)

明顯租

金

/

售

價(jià)·

租

金

：

5

0

-

7

0

元

/

m

2

/

月·

售

價(jià)：

9

0

0

0

-

1

1

0

0

0元/m2租售狀況0**m*8***A

*1***T

*?。合肥本出

租

率

在

85%

以

上未來

發(fā)

展

趨勢(shì)片區(qū)分析■本

區(qū)

是

傳

統(tǒng)

的

商

業(yè)

中

心

，

集

中

了

郵

電

大

廈

、

百

大CBD,包括新建成

的萬(wàn)達(dá)

廣場(chǎng)

和

新

華

國(guó)

際

廣

場(chǎng)

等

高·

本區(qū)

寫

字

樓

供

應(yīng)

接

近

飽

和

程

度

，

存

合肥未來幾年君號(hào)838

端

樓盤，未來

幾

年的

供

應(yīng)

量

變

化

較

大

法用城周溶市

樓

的

增

長(zhǎng)

點(diǎn)a

基本信息

●

案

例

—

—

—

萬(wàn)

達(dá)廣場(chǎng)

(已售，均價(jià)1200

0

-130

0

0

元

/項(xiàng)自名稱萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)產(chǎn)證歸屬包河區(qū)項(xiàng)自位置馬

鞍山

路

和

關(guān)

湖

路

交

匯開發(fā)商合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司投資商大連方達(dá)集團(tuán)景觀公司致道思維國(guó)際設(shè)計(jì)顧問有限公司施工單位中國(guó)建筑第二工程局總建筑面積10萬(wàn)平方米占地面積11公項(xiàng)車位比1:1物業(yè)費(fèi)萬(wàn)

達(dá)

物

業(yè)

3

.

9

元

/

m

/

月大堂10米挑高大堂產(chǎn)型面積90-1700m樓層數(shù)3

3

層層高3

.

8

米電梯10部三菱品牌電梯(高區(qū)4部+低區(qū)4部+

消防梯2部)空調(diào)特

員

品

牌

中

央

空

調(diào)西

安

石

家

莊

合部

肅

寧

大

用

城

溶

陽(yáng)6開樓8-20層平面圖B&M

明集情運(yùn)地產(chǎn)成句

廣

州

拆

虐

上

事

天

出

鄭

州

大

連

西

安

石

家

莊

合

肥

南

寧

大

用

城

商

清

陽(yáng)

10n*

mie64u6共樓22

.

33層平面圖平

面

圖好h.n04

nM±《haiiiu的m4

oindmr經(jīng)mn□■《iamntRN

基本信息

●

案例二——之心城環(huán)球中心

(13000元/平項(xiàng)其名稱之心城**1mmt*m1面·產(chǎn)證歸屬隅山區(qū)項(xiàng)目位置配西路與長(zhǎng)江路交口西南開發(fā)商梅園投資置業(yè)有限公司施工單位浙江中城總建筑面積10萬(wàn)平方米占地面積11公頃車位比1300個(gè)物業(yè)費(fèi)萬(wàn)

達(dá)

物

業(yè)

3

.

9

元

/

m

/

月大堂戶型面積12米挑高大堂，880m豪華寫字大堂100

-

2000m自由組合樓層數(shù)3

6

層

，

7

層

商

場(chǎng)(白

持

)

+

上

面

的

8

-

3

6

層

(共29層)寫字樓，B棟17層寫字樓已整

體出售，預(yù)計(jì)9月份試營(yíng)業(yè)層高2米電梯10部品牌電梯空調(diào)品牌中央空詞博運(yùn)地產(chǎn)族的

中州

拆康

上庫(kù)

天津

鄭州

大理

西安

石家?guī)?/p>

合起

肅寧大用

威海

游如

○-結(jié)論：口從分布區(qū)域來看，合肥寫字樓主要集中于政務(wù)區(qū)、北一環(huán)、南一環(huán)、長(zhǎng)

江路沿線四大區(qū)域。口從寫字樓體量來看，四大區(qū)域不乏大體量樓盤，未來可售體量比較大。

口從物業(yè)檔次來看，隨著政務(wù)區(qū)區(qū)域形象品質(zhì)不斷提升，政務(wù)區(qū)的寫字樓

集群效應(yīng)正在逐漸形成，區(qū)域不斷涌起出高端寫字樓物業(yè)。口從價(jià)格來看，萬(wàn)達(dá)、之心城、IFC等城市最中心處的寫字樓物業(yè)，價(jià)格相對(duì)比較高，單價(jià)均在12000+。政務(wù)區(qū)寫字樓的單價(jià)在11000左右；其

他區(qū)域價(jià)格在6000-9000之間。寫字樓“區(qū)域化”加強(qiáng)，未來前景是樂觀的，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也比較大B&M

明殊情運(yùn)地產(chǎn)顧的

一m

上

X

和N大

FRE

AE

P**

清瘤區(qū)域市場(chǎng)分析-小結(jié)推導(dǎo)8CcE#項(xiàng)目周邊重點(diǎn)個(gè)案分析中

師唐

上事

天津鄭州

大建西安石家莊

合題

肅寧

大用威商

溶陽(yáng)B&M

明終博云加產(chǎn)族的中

拆考

上事

天津

鄭州

大建西安石家莊

合題

肅寧

大用威商

溶

實(shí)地考察本案周邊情況，甄選4大同類物業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)分析·B&M

明終博云加產(chǎn)族的廣

州

師

準(zhǔn)

上

事

天

田

鄭

州

大

連

西

安

石

家

莊

合

肥

南

寧

大

和

海

者

陽(yáng)新

華

國(guó)

際

廣

場(chǎng)四大

競(jìng)品分

析本案周邊項(xiàng)目B&M

明終情運(yùn)業(yè)產(chǎn)族的西

環(huán)

中

心

廣西湖國(guó)際廣港匯廣場(chǎng)總建面36萬(wàn)m

容積率

5.32c#n寫字樓面積15萬(wàn)m

眼化率

37.63%目前均價(jià)9000-11000元/平方米規(guī)劃特征三棟超百米5A甲級(jí)智能化寫字樓、三棟精裝公

寓、四棟高層住宅、5萬(wàn)方國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)及商業(yè)

步行街客戶關(guān)注1、項(xiàng)目所處地段繁華2、城市綜合體，配

套完善3、周邊配套設(shè)施完

善，人氣旺盛外部配卷交通便利；商場(chǎng)、超市，學(xué)校等生活配套齊全自身配套4000m空中花園、5A智能化、2000m商務(wù)會(huì)議

中心、2000m員工餐廳標(biāo)準(zhǔn)展層高2

5

層

，層高3.8米項(xiàng)目?jī)r(jià)值1、地段優(yōu)勢(shì)明顯，蜀山區(qū)核心地段，周標(biāo)準(zhǔn)層面積1800m戶型面積130-1875平米，分割、整層銷售邊配套完善電梯8部電梯2、新華集團(tuán)自身品

牌大堂600#五星級(jí)大堂。10.8米挾高中央空調(diào)品牌中央空調(diào)外立面花崗巖干掛石材、玻璃幕墻戶型車位1:1

/2000個(gè)分割及整層銷售，面積選擇性較多，可選范圍廣銷售情況C座寫字樓均價(jià)9000—11000元/平米，面積在

130-1875平米之間優(yōu)意措施C棟目前在售，實(shí)行3年返祖政策，

一次性98折

,按描無優(yōu)惠；8棟、A棟計(jì)劃整棟出售。去化速度C棟2011年6月11日開盤，可告面積41251.17m,已銷售11834.44m,銷售率為35%R石家莊

合

肥

南

寧

大

或

商溶

陽(yáng)新華國(guó)際廣場(chǎng)廣州拆康上市天律鄭州大建而安石家莊合肥南寧太和城海清平面圖8A

明提情運(yùn)地產(chǎn)族的西

環(huán)

中

心

廣

場(chǎng)

-

匯

峰

大

廈CC9mn總建面2

8

萬(wàn)

m

容積率5.2寫字樓面積6萬(wàn)m綠化牢40%目前均價(jià)8100元/平米規(guī)劃特征“甲級(jí)寫字樓”“酒店式公害”

“高檔住宅”“休閑運(yùn)動(dòng)公園”及“主題購(gòu)物商業(yè)街區(qū)”的

有機(jī)結(jié)合客

戶

關(guān)

注1

、

地

段

繁

華2、

城

市

綜

合

體

，

配

套完善3

、

配

套

設(shè)

施

完

善

，

周

邊

人

氣

旺

盛外部配套交通便利：商場(chǎng)、超市，學(xué)校等生活配套齊全自身配賽1-4層商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層展高27層，層高3.5米標(biāo)準(zhǔn)展面積2500

n項(xiàng)

目

階

值1

、

地

段

優(yōu)

勢(shì)明

顯2

、

周

邊

配

套

完

善3、

商

業(yè)

配

套

齊

全戶型面典5-18層76-300多平米分間戶型、19-27層2500多平米整層電梯1

0

部

電

梯大堂900米精裝大堂、9米挑高中央空調(diào)品牌中央空調(diào)戶

型外立面涂科及玻璃幕墻分

割

及

整

層

銷

售

，

面

積

選

擇

性

較

多

，

可

選

范圍廣車位1:1的售情為19-27整層銷售，只剩27層；5-18層還剩少量房源優(yōu)惠摧施一次性98折，按揭99折去化速度2010年9月9日開盤，可售面積68982.35r,已銷

售42384.48

m,銷告率為62%

P

石