某風(fēng)情園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE91“XX?風(fēng)情園”建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目概況 11.2項(xiàng)目研究范圍及編制依據(jù) 31.3項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源 41.4可行性研究主要結(jié)論 5第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 62.1項(xiàng)目建設(shè)背景 62.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 8第三章項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)研究 113.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析 113.2項(xiàng)目需求分析 123.3項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 13第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 164.1項(xiàng)目區(qū)概況 164.2建設(shè)條件 18第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 225.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 225.2設(shè)計(jì)依據(jù) 225.3總體規(guī)劃方案 235.4功能分區(qū)規(guī)劃 265.5交通規(guī)劃設(shè)計(jì) 325.6建筑設(shè)計(jì) 345.7結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 365.8配套公用工程 37第六章生態(tài)與環(huán)境保護(hù) 436.1建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀 436.2環(huán)境影響分析 436.3施工期環(huán)境保護(hù)對(duì)策 456.4運(yùn)行期環(huán)境影響分析 47第七章節(jié)能 507.1節(jié)能分析 507.2節(jié)能分析依據(jù) 507.3節(jié)能措施與建議 51第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 558.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生 558.2消防措施 56第九章項(xiàng)目組織與管理 589.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 589.2工程質(zhì)量管理 599.3財(cái)務(wù)管理 609.4進(jìn)度管理 619.5合同管理 619.6協(xié)調(diào)管理 629.7安全建設(shè)管理 63第十章項(xiàng)目招標(biāo)方案 6410.1招標(biāo)范圍 6410.2招標(biāo)組織形式 6410.3招標(biāo)方式 6410.4招投標(biāo)要求 6510.5評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資格要求 6510.6招標(biāo)備案 66第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 6711.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 6711.2項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制 68第十二章投資估算及資金籌措 7012.1編制依據(jù) 7012.2項(xiàng)目投資估算 7012.3資金籌措 71第十三章風(fēng)險(xiǎn)分析 7213.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 7213.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 73第十四章經(jīng)濟(jì)效益分析 7714.1財(cái)務(wù)分析的依據(jù)和方法 7714.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的范圍及相關(guān)處理 7714.3銷售收入及稅金估算 7714.5投資收益分析 7814.6借款償還能力分析 79第十五章社會(huì)效益評(píng)價(jià) 8015.1社會(huì)影響分析 8015.2項(xiàng)目互適性分析 8115.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 82第十六章結(jié)論與建議 8316.1結(jié)論 8316.2建議 83第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱XXXX實(shí)業(yè)有限公司“XX?風(fēng)情園”建設(shè)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位公司名稱：XXXX實(shí)業(yè)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：伍仟萬(wàn)元整人民幣單位住所：XX市XX縣XX鎮(zhèn)公司簡(jiǎn)介：XXXX實(shí)業(yè)有限公司于2012年8月28日成立，注冊(cè)資金伍仟萬(wàn)元人民幣。公司以云南銀鵬實(shí)業(yè)集團(tuán)為后盾，堅(jiān)持“開拓、創(chuàng)新；穩(wěn)健、發(fā)展”的原則，積極響應(yīng)新形勢(shì)下國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，依托XXXX的招商引資平臺(tái)，經(jīng)XX市工商行政管理局批準(zhǔn)成立。公司主營(yíng)旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、裝修、裝飾，物業(yè)管理等為一體的綜合性民營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)辦公室、前期部、財(cái)務(wù)部、工程部、營(yíng)銷中心等部門，現(xiàn)有職員19人，其中高級(jí)職稱1人，中級(jí)職稱4人，公司主要骨干大多數(shù)是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，目前，正在積極籌備XXXX縣北端新建一個(gè)集休閑、娛樂、購(gòu)物、商務(wù)、酒店、辦公、居住為一體的大型旅游產(chǎn)業(yè)綜合體——“XX?風(fēng)情園”。XXXX的發(fā)展必將為提高XX人民的生活質(zhì)量、提升XX的城市品位、拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)一份應(yīng)有的力量。1.1.3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于XX縣北端，XX南段，總占地面積621060平方米，項(xiàng)目與世界文化遺產(chǎn)“龍門石窟”近在咫尺；距XX市8千米，距離XX縣城12千米，洛欒快速通道把地塊一分為二，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通十分便利。1.1.4項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積621060平方米，規(guī)劃總建筑面積為938040平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為1.51，建設(shè)密度為14.7%,建設(shè)內(nèi)容為多層及低層商業(yè)街、高檔養(yǎng)生住宅區(qū)。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)內(nèi)容如下：表1-1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡6210602規(guī)劃總建筑面積住宅建筑面積㎡305420938040民族風(fēng)情園建筑面積㎡165350生態(tài)養(yǎng)身住宅及賓館建筑面積㎡100080濱水風(fēng)情商業(yè)街及配套設(shè)施㎡82190綠色企業(yè)總部示范區(qū)㎡2850003建筑密度%14.74容積率%1.515綠地率%52.181.1.5項(xiàng)目定位項(xiàng)目打造以民族文化，旅游、休閑、會(huì)議、居住、娛樂、購(gòu)物等一站式多功能社區(qū)是一種健康、環(huán)保、生態(tài)、低碳的具有生命力的新型綜合體,以天然的水系等園林景觀為主，突出返璞歸真回歸自然，讓業(yè)主在休閑養(yǎng)生的獨(dú)特區(qū)位與環(huán)境優(yōu)勢(shì)中追求高品質(zhì)健康生活，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共處。（項(xiàng)目訴求）1.1.5項(xiàng)目建設(shè)工期項(xiàng)目分三期建設(shè)，建設(shè)期為3.5年，建設(shè)時(shí)間為2012年7月至2015年12月。1.2項(xiàng)目研究范圍及編制依據(jù)1.2.1項(xiàng)目研究范圍我公司受XXXX實(shí)業(yè)有限公司委托，對(duì)XXXX實(shí)業(yè)有限公司“XX風(fēng)?情園”建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的編制并提交可行性研究報(bào)告，其主要研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。1.2.2項(xiàng)目研究目的通過(guò)對(duì)XXXX實(shí)業(yè)有限公司“XX風(fēng)?情園”建設(shè)項(xiàng)目可行性的研究分析，在對(duì)項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)可行性及實(shí)施的可能性提出綜合性可行性研究報(bào)告，供有關(guān)部門決策參考。1.2.3項(xiàng)目編制依據(jù)（1）旅游業(yè)發(fā)展市場(chǎng)調(diào)查；（2）國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；（3）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；（5）《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。1.3項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源1.3.1項(xiàng)目總投資序號(hào)工程或費(fèi)用名稱合計(jì)單位1土地取得總成本55000.00萬(wàn)元2前期工程費(fèi)6500.00萬(wàn)元3工程費(fèi)用150000.00萬(wàn)元4報(bào)建費(fèi)6500.00萬(wàn)元5監(jiān)理費(fèi)1900.00萬(wàn)元6設(shè)計(jì)費(fèi)2800.00萬(wàn)元7運(yùn)營(yíng)費(fèi)用64000.00萬(wàn)元8建設(shè)期貸款利息1974.00萬(wàn)元9不可預(yù)見費(fèi)11326.00萬(wàn)元10合計(jì)300000.00萬(wàn)元1.3.2項(xiàng)目資金來(lái)源本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國(guó)務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上。本項(xiàng)目自有資金19億元(約占總投資的63%)，向金融機(jī)構(gòu)融資2億元(約占總投資的7%)，其余資金考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。1.4可行性研究主要結(jié)論XXXX實(shí)業(yè)有限公司“XX?風(fēng)情園”建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)家相關(guān)政策，是貫徹落實(shí)貫徹和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的要求，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展的切實(shí)行動(dòng)，符合XX市總體規(guī)劃用地規(guī)劃要求。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)條件以及建設(shè)方案的分析，本項(xiàng)目工程建設(shè)條件具備，建設(shè)方案合理，具有可行性。

第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景二十一世紀(jì)，是中國(guó)旅游事業(yè)騰飛的世紀(jì)，2011年國(guó)內(nèi)旅游業(yè)年總收入達(dá)人民幣1.09萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2012年將達(dá)2.2億元。全國(guó)已有24個(gè)省、市、自治區(qū)將旅游業(yè)列為當(dāng)?shù)氐闹饕?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之一，以此聚集人氣來(lái)帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步。這表明旅游業(yè)已成為公眾消費(fèi)的熱點(diǎn)，特別是政府提倡的短期假日經(jīng)濟(jì)，更將刺激休閑旅游消費(fèi)。從社會(huì)發(fā)展的需求來(lái)看，旅游業(yè)是人民文化生活的重要內(nèi)容，是衡量一個(gè)地區(qū)現(xiàn)代人文水平和文明程度的重要標(biāo)志之一。隨著人們消費(fèi)觀念認(rèn)識(shí)的不斷提升，旅游項(xiàng)目的文化內(nèi)涵將進(jìn)一步的提高發(fā)展以促進(jìn)旅游業(yè)的完善升華，并要求不斷開發(fā)出新的旅游模式與旅游產(chǎn)品。以當(dāng)前國(guó)際旅游業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，專業(yè)性旅游以其內(nèi)容豐富、新穎別致、時(shí)代性強(qiáng)、文化含量高等特色成為現(xiàn)今旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。我國(guó)是個(gè)旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟮氖袌?chǎng)，有著悠久的文化歷史淵源，豐富的旅游資源，龐大的消費(fèi)基數(shù)，而此時(shí)又是國(guó)內(nèi)旅游業(yè)自然景觀開發(fā)末期，人文景觀發(fā)展的起步階段，正是本項(xiàng)目切入市場(chǎng)的絕佳時(shí)機(jī)。現(xiàn)今，旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國(guó)人所接受，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)人對(duì)健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來(lái)越需要通過(guò)旅游、休閑以及自己的私屬空間來(lái)提升生活品質(zhì)，因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項(xiàng)目將成為地產(chǎn)界新的開發(fā)目標(biāo)。XX是一座資源得天獨(dú)厚的旅游名城。XX旅游資源得天獨(dú)厚，文化遺存燦爛豐厚、自然風(fēng)光多姿多彩，現(xiàn)有5A級(jí)景區(qū)4家，4A級(jí)景區(qū)11家，3A級(jí)景區(qū)11家。2011年全市游客接待人數(shù)達(dá)到6870多萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)13％以上。旅游總收入突破350億元大關(guān)，同比增長(zhǎng)15%以上，XX市先后榮膺中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)十大最佳魅力城市、傾國(guó)傾城?最值得向世界介紹的中國(guó)名城、感動(dòng)世界的中國(guó)品牌城市、全球網(wǎng)民推薦的中國(guó)十大旅游城市、最具海外影響力的中國(guó)城市、中國(guó)低碳旅游示范市等一系列榮譽(yù)稱號(hào)。云南位于中國(guó)的西南地區(qū)，與東南亞多個(gè)國(guó)家接壤，屬于熱帶亞熱帶地區(qū)，獨(dú)特的地理、氣候環(huán)境也形成了獨(dú)特的民族風(fēng)情，這也是云南成為旅游大省的重要條件。（引進(jìn)云南特色）本項(xiàng)目依托XX市豐富的旅游資源，在片區(qū)內(nèi)規(guī)劃打造一個(gè)專門的云南少數(shù)民族風(fēng)情文化園，將云南最具代表性的傣族、彝族、哈尼族、摩梭族、白族等民族的特色引入園內(nèi)，從建筑、文化、服飾、飲食、歌舞等做具體展示，尤其以少數(shù)民族的節(jié)日，更容易與游客形成互動(dòng)，加深南北個(gè)民族之間的了解，達(dá)到民族和諧。通過(guò)打造云南少數(shù)民族風(fēng)情文化園，能夠更突出云南人文特征和濃郁的民族特色，能夠更加吸引游人。在民族村內(nèi)進(jìn)行民俗展示、民族歌舞表演，特色節(jié)日、飲食，加之與游客的互動(dòng)。住傣族的竹樓，穿白族的長(zhǎng)裙，看西雙版納的孔雀舞、嘗嘗大理的美食，了解瀘沽湖的走婚……狂歡節(jié)、火把節(jié)、潑水節(jié)等少數(shù)民族節(jié)日更是增加了趣味性與體驗(yàn)性。因此，正是在充分利用XX市豐富的旅游資源，引進(jìn)云南少數(shù)民族風(fēng)情文化，加深南北民族文化交流，促進(jìn)民族和諧,發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的背景下，提出了本項(xiàng)目建設(shè)。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性（1）項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，因此，前幾年國(guó)家把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。XX房地產(chǎn)占GDP的比重已經(jīng)快速上升，但是，對(duì)于XX市的旅游業(yè)并沒有同步上升，結(jié)合XX豐富的旅游資源，本項(xiàng)目的實(shí)施將會(huì)翻倍的推進(jìn)XX旅游業(yè)的發(fā)展。①人們城市化心理的改變和對(duì)淳樸自然的訴求隨著城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的城市人在實(shí)現(xiàn)住房、購(gòu)車等大額消費(fèi)后，慢慢厭倦了都市生活的喧囂和煩躁。向往自由、純樸的鄉(xiāng)間野趣生活，節(jié)假日休閑旅游成為眾望所歸……②城市居民旅游需求的多樣化轉(zhuǎn)變營(yíng)造良機(jī)當(dāng)前城市居民對(duì)于休閑旅游消費(fèi)比例正在不斷提高，單一的農(nóng)家樂難以滿足旅游客源市場(chǎng)多方面的需求，游客對(duì)旅游目的地的選擇更加理性，更加注重“健康、時(shí)尚、個(gè)性、生態(tài)”。一方面已形成了從傳統(tǒng)者觀光旅游開始轉(zhuǎn)向周邊度假休閑旅游，這也為休閑旅游創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。③國(guó)家假期政策為旅游消費(fèi)創(chuàng)造增收機(jī)會(huì)國(guó)家實(shí)施每周5個(gè)工作日制，并每年有五一、十一長(zhǎng)假、春節(jié)長(zhǎng)假，累積一年將近114天假期。隨著人們可自由支配時(shí)間的增加，用于休閑旅游前景廣闊。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)旅游業(yè)目前正在從單一型向綜合型方向轉(zhuǎn)變，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將旅游產(chǎn)業(yè)逐步列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。（2）項(xiàng)目對(duì)XX和XX的城市對(duì)接將起到促進(jìn)作用2009年12月2日，XX縣委縣政府提出了宏偉的建設(shè)目標(biāo)，為了加快城市化進(jìn)程，快速對(duì)接XX城市發(fā)展，全面建設(shè)小康社會(huì)，確定建設(shè)以伊河為軸線，東西兩城相向發(fā)展“濱河新區(qū)”，并委托設(shè)計(jì)單位規(guī)劃了比較完整的濱河新區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展方案，濱河新區(qū)的總體構(gòu)想是把伊河打造成集防洪、環(huán)保、旅游、休閑等諸多功能為一體的城市風(fēng)景線，把濱河新區(qū)建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、功能完善、特色鮮明的伊水明珠，要把XX縣的發(fā)展盡可能的與XX融為一體，XX要建設(shè)成為發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、靠近著名旅游景點(diǎn)的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)旅游區(qū)。XX作為XX距離最近的衛(wèi)星城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在XX區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全市各地乃至欒川縣地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，站在濱河新區(qū)發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，XX縣委縣政府提出要突出XX城市形象建筑，提高XX城市品位，加強(qiáng)XX作為連接XX的橋頭堡功能目標(biāo)。打造XX政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心，豎起XX城市新名片、新地標(biāo)。因此，該項(xiàng)目的實(shí)施，符合XX新城區(qū)建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。（3）項(xiàng)目的實(shí)施有助于解決周邊勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而旅游產(chǎn)業(yè)投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)，則可提供20多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，旅游產(chǎn)業(yè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用。本項(xiàng)目建設(shè)完成后，預(yù)計(jì)可提供高、中、低各類就業(yè)崗位1萬(wàn)余個(gè)，安置當(dāng)?shù)剞r(nóng)村勞動(dòng)力大約3000人，包括保潔、綠化、餐飲服務(wù)、農(nóng)業(yè)休閑服務(wù)業(yè)等就業(yè)崗位，有助于緩解項(xiàng)目所在地周邊地區(qū)農(nóng)民的就業(yè)壓力，增加就業(yè)機(jī)會(huì)！

第三章項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)研究3.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析XX是個(gè)多民族聚居的地方，全市共有32個(gè)民族，其中漢族人口約占全市總?cè)丝诘?8.8%，其他少數(shù)民族約占全市總?cè)丝诘?.2%，其中超過(guò)500人的民族有回族、滿族和蒙古族。少數(shù)民族以回族為主，超過(guò)6萬(wàn)人，占少數(shù)民族人口的70%以上。總?cè)丝?28萬(wàn)，市區(qū)人口140多萬(wàn)。XX歷史悠久，文化積存豐厚燦爛，山水景觀多姿多彩，擁有得天獨(dú)厚的旅游優(yōu)勢(shì)。XX因地處古洛水之陽(yáng)而得名，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城，素有“九朝古都”之稱，以XX為中心的河洛地區(qū)是華夏文明的重要發(fā)祥地。她不僅以千年古都的輝煌歷史和燦爛深厚的文化底蘊(yùn)著稱于世，也以現(xiàn)代文明的豐富多采和特色鮮明而成為華夏腹地一顆璀璨明珠。XX旅游資源得天獨(dú)厚，文化遺存燦爛豐厚、自然風(fēng)光多姿多彩，現(xiàn)有5A級(jí)景區(qū)4家，4A級(jí)景區(qū)11家，3A級(jí)景區(qū)11家。XX市先后榮膺中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)十大最佳魅力城市、傾國(guó)傾城?最值得向世界介紹的中國(guó)名城、感動(dòng)世界的中國(guó)品牌城市、全球網(wǎng)民推薦的中國(guó)十大旅游城市、最具海外影響力的中國(guó)城市、中國(guó)低碳旅游示范市等一系列榮譽(yù)稱號(hào)。2011年全市游客接待人數(shù)達(dá)到6870多萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)13％以上。旅游總收入突破350億元大關(guān)，同比增長(zhǎng)15%以上。近年來(lái)，XX緊緊圍繞“福民強(qiáng)市”總體目標(biāo)，大力實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、機(jī)制轉(zhuǎn)換、城市提升、民生改善、環(huán)境創(chuàng)優(yōu)和國(guó)際文化旅游名城建設(shè)攻堅(jiān)戰(zhàn)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升。2011年全市完成生產(chǎn)總值2723億元，增長(zhǎng)12.8%，地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成178.3億元，增長(zhǎng)25.5%。全年糧食總產(chǎn)46億斤。規(guī)模以上工業(yè)增加值完成1250億元，增長(zhǎng)20%。完成固定資產(chǎn)投資1855億元，增長(zhǎng)27%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額954億元，增長(zhǎng)18%。外貿(mào)出口14.5億美元，增長(zhǎng)38.1%。金融機(jī)構(gòu)存款余額2412.8億元，貸款余額1364.7億元，分別較年初增加317.9億元和254.5億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到19756元和6532元，分別增長(zhǎng)12%和15%。近年經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)快速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不斷攀升，入世后更掀起了新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高潮。然而XX市第三產(chǎn)業(yè)的比重還處于較低的水平，相信旅游服務(wù)業(yè)如金融、保險(xiǎn)、信息商貿(mào)、房地產(chǎn)等，將會(huì)在未來(lái)時(shí)期內(nèi)在XX市將會(huì)有大幅度的提升，產(chǎn)值會(huì)有很大的增長(zhǎng)。3.2項(xiàng)目需求分析3.2.1市場(chǎng)需求分析本項(xiàng)目所在地離XX市區(qū)8千米，緊鄰龍門石窟旅游景點(diǎn)，游客眾多,交通發(fā)達(dá),又是XX、欒縣必經(jīng)之地，但就該地段暫時(shí)沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔次的集休閑、娛樂、購(gòu)物、商務(wù)、酒店、辦公、居住為一體的大型旅游產(chǎn)業(yè)綜合體。雙休、節(jié)假日期間，XX市民沒有更多類似于“銀杏山莊”那樣的休閑之地。隨著人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處XX市南端，西接鄭-少-洛高速公路，南順延洛欒快速通道，東臨伊河。項(xiàng)目將利用其“依山傍水”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在XX打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)旅游示范區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念打造出XX高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的集民族文化旅游、溫泉酒店、濱水商街、江景住房，使得沿河而居成為XX和XX市民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。3.2.2目標(biāo)市場(chǎng)定位本項(xiàng)目規(guī)劃為XX地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：（1）XX縣及XX市內(nèi)的中高端收入群體；（2）部分投資型游客。3.3項(xiàng)目營(yíng)銷策劃本項(xiàng)目擬在經(jīng)營(yíng)策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道①報(bào)紙廣告XX晚報(bào)，屬于典型的大眾報(bào)媒，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。②短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。③影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，XX地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤營(yíng)銷活動(dòng)活動(dòng)一：“XX風(fēng)情園開盤慶典”。活動(dòng)二：“國(guó)花杯”輕歌大賽?；顒?dòng)三：“百年XX”攝影圖片展”。活動(dòng)四：XX人說(shuō)XX大型文化論壇?；顒?dòng)五：系列名人講座。2、媒體宣傳組合開園前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)情園竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在XX的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。①公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。②路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。③影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。④XX晚報(bào)：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。⑤單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到XX的每一個(gè)角落。⑥短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。⑦公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行1－2場(chǎng)，開盤后視銷售情況舉行。

第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件4.1項(xiàng)目區(qū)概況XX位于河南省西部，橫跨黃河中游兩岸，因地處洛河之陽(yáng)而得名。現(xiàn)轄1市8縣6區(qū)，1個(gè)XX新區(qū)、1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)、17個(gè)省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。總面積1.52萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)面積694平方公里、建成區(qū)面積170平方公里?？?cè)丝?85萬(wàn)，其中市區(qū)人口207.7萬(wàn)。4.1.1區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)XX自古有“天下之中”之稱，地跨江、淮、黃三大水系，是北方少有的富水城市。XX交通便捷，隴海、焦枝鐵路、鄭西高鐵客運(yùn)專線，連霍、二廣、鄭少洛、西南環(huán)城高速公路，與207、310、311、312國(guó)道縱橫交錯(cuò)。XX機(jī)場(chǎng)是國(guó)內(nèi)凈空條件最好的二級(jí)機(jī)場(chǎng)之一，開辟有至北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、大連、香港等十多條航線。4.1.2自然地理XX地勢(shì)西高東低。境內(nèi)山川丘陵交錯(cuò)，地形復(fù)雜多樣，其中山區(qū)45.51％，丘陵40.73％，平原占13.8％，周圍有郁山、邙山、青要山、荊紫山、周山、櫻山、龍門山、香山、萬(wàn)安山、首陽(yáng)山、嵩山等多座山脈；境內(nèi)河渠密布，分屬黃河、淮河、長(zhǎng)江三大水系，黃河、洛河、伊河、清河、磁河、鐵灤河、澗河、瀍河等10余條河流蜿蜒其間，有“四面環(huán)山六水并流、八關(guān)都邑、十省通衢”之稱。由于XX地處中原，山川縱橫，西依秦嶺，出函谷是關(guān)中秦川；東臨嵩岳；北靠太行且有黃河之險(xiǎn)；南望伏牛，有宛葉之饒，“河山拱戴，形勢(shì)甲于天下”。4.1.3氣候條件XX地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時(shí)數(shù)1300—1800小時(shí)，無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá)260—310天，自然資源極為豐富。①氣溫年平均氣溫：18.4℃。一月份氣溫：3.5℃。七月份氣溫：28.3℃。極端最低氣溫：-2.9℃。極端最高氣溫：38.7℃。②降水量年平均降水量：1660.4mm。年降雨天數(shù)：150天。日最大降水量：192.5mm。③濕度最冷月平均相對(duì)濕度：81%；最熱月平均相對(duì)濕度：75%。④風(fēng)風(fēng)速年平均值：2.7m/s。主導(dǎo)風(fēng)向：夏季NNW2.6m/s；冬季NNW2.8m/s。30年一遇最大風(fēng)速：23m/s。⑤最大積雪深度：10cm。⑥最大凍土深度：5cm。⑦全年日照時(shí)數(shù)：1717.0h。4.1.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件近年來(lái)，XX緊緊圍繞“福民強(qiáng)市”總體目標(biāo)，大力實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、機(jī)制轉(zhuǎn)換、城市提升、民生改善、環(huán)境創(chuàng)優(yōu)和國(guó)際文化旅游名城建設(shè)攻堅(jiān)戰(zhàn)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升。2011年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2717億元，財(cái)政一般預(yù)算收入178.3億元。先后榮膺中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、全國(guó)文明城市、國(guó)家森林城市、中國(guó)十大最佳魅力城市、全國(guó)節(jié)能減排二十佳城市、中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)、傾國(guó)傾城·最值得向世界介紹的中國(guó)名城、感動(dòng)世界的中國(guó)品牌城市、世界特色魅力城市200強(qiáng)、最具海外影響力的中國(guó)城市等榮譽(yù)稱號(hào)。4.2建設(shè)條件4.2.1項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址于XX縣北端，XX南段，總占地面積621060平方。4.2.2項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施條件1、交通條件項(xiàng)目與世界文化遺產(chǎn)“龍門石窟”近在咫尺；距XX市8千米,距離XX縣城12千米，洛欒快速通道把地塊一分為二，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通十分便利。2、周邊環(huán)境條件項(xiàng)目地塊西臨伊水，背靠大山，形成了背山面水的絕佳風(fēng)景格局。項(xiàng)目周邊區(qū)域分布著名的關(guān)林廟、龍門石窟、東山石窟以及草店乾元寺等提升了用地的文化價(jià)值，而西邊伊水對(duì)岸的高檔住宅區(qū)龍門一號(hào)和北側(cè)的龍門溫泉山莊則為用地平添商業(yè)價(jià)值。結(jié)合龍門文化旅游園區(qū)規(guī)劃，打造出一條城市文化旅游線。4.2.3項(xiàng)目工程地質(zhì)條件1、場(chǎng)地土類型和建筑場(chǎng)地類別按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001，2008版）判定場(chǎng)地土類型和建筑場(chǎng)地類別。據(jù)場(chǎng)地土性狀，場(chǎng)地土類型為中硬場(chǎng)地土，可判定場(chǎng)地類別為Ⅱ類。本場(chǎng)地為建筑抗震有利地段。2、場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）（2008版），擬建場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組為第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.15g，特征周期值為0.40s。3、不良地質(zhì)作用擬建場(chǎng)地位于項(xiàng)目選址位于XX北端，伊河西岸，基地平坦，為濕地及林地，經(jīng)調(diào)查，擬建場(chǎng)地內(nèi)周邊不存在泥石流、崩塌或滑坡等不良作用。4.2.4項(xiàng)目施工條件1、建筑材料工程建設(shè)所需的主要建筑材料，鋼材可從本地或外地采購(gòu)，水泥可由附近水泥生產(chǎn)企業(yè)供給，砂、砂礫和碎石本地能供應(yīng)，各種材料來(lái)源有保障。2、施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而河南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。4.2.5項(xiàng)目建設(shè)其他條件1、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的社會(huì)環(huán)境項(xiàng)目所在地及周邊社會(huì)穩(wěn)定，治安狀況良好，可保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行。2、政策法律條件河南省及XX市具有完備的建設(shè)施工法律及規(guī)范，本項(xiàng)目建設(shè)均符合相關(guān)規(guī)定，并得到有關(guān)部門和社會(huì)各界的大力支持。

第五章項(xiàng)目建設(shè)方案5.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積621060平方米，規(guī)劃總建筑面積為938040平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為1.51，建設(shè)密度為14.7%,建設(shè)內(nèi)容為多層及低層商業(yè)街、高檔養(yǎng)生住宅區(qū)。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)內(nèi)容如下：表5-1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡6210602規(guī)劃總建筑面積住宅建筑面積㎡305420938040民族風(fēng)情園建筑面積㎡165350生態(tài)養(yǎng)身住宅及賓館建筑面積㎡100080濱水風(fēng)情商業(yè)街及配套設(shè)施㎡82190綠色企業(yè)總部示范區(qū)㎡2850003建筑密度%14.74容積率%1.515綠地率%52.185.2設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（2002年版）；（2）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005；（3）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95；（4）《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97；（5）《城市規(guī)劃編制辦法》；（6）《XX市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》；（7）XX市城市總體規(guī)劃；（8）本項(xiàng)目鄰近的伊河風(fēng)光帶設(shè)計(jì)。5.3總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）站在大XX的高度規(guī)劃以千年古都——XX；中華民族母親河——黃河，世界石窟藝術(shù)寶庫(kù)——龍門石窟，三位一體的文化、民族歷史，以及中原區(qū)域聯(lián)動(dòng)、中部崛起戰(zhàn)略為目標(biāo)高度。打造民族文化園區(qū)、休閑娛樂區(qū)、養(yǎng)生區(qū)、商業(yè)區(qū)、酒店、商務(wù)會(huì)議區(qū)等（2）創(chuàng)新是一個(gè)城市，一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展的關(guān)鍵。就本案而言，要借助新河南、新XX發(fā)展規(guī)劃、中部崛起戰(zhàn)略等一系列千古未遇之發(fā)展良機(jī)，使XX市在日益激烈的城市競(jìng)爭(zhēng)、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，從而把XX推向全國(guó)，推向全世界，企業(yè)同時(shí)也獲得鯉魚躍龍門式的發(fā)展，必須超越克隆、超越常規(guī)、超越行業(yè)、超越有形。以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；（3）本案是一個(gè)超大盤項(xiàng)目，甚至可以說(shuō)區(qū)域性（超越大盤、超越社區(qū)）的項(xiàng)目。開發(fā)應(yīng)依循旅游、觀光、休閑、度假及辦公、居家的規(guī)律而行，居家、辦公是最后的落腳點(diǎn)，但欲達(dá)此目的，必須先投入巨資營(yíng)造環(huán)境氛圍，改造道路交通，增加休閑商業(yè)娛樂設(shè)施，以便吸引眼球，聚焦關(guān)注，積集人氣，從而麻布變錦緞，生地變熟地，熟地變旺地，最后旺地變寶地。（4）整體規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)；各功能區(qū)塊相互嵌套，有機(jī)復(fù)合本案作為一種全新的開發(fā)模式，要想一鳴驚人、一飛沖天，就必須具備唯一性、權(quán)威性與排它性。如此，為了避免造成一城千面的混亂局面，也為了營(yíng)造本案獨(dú)特的風(fēng)格與流動(dòng)氣韻，必須堅(jiān)持總體規(guī)劃、合理布局、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分期開發(fā)的戰(zhàn)略思路。同時(shí)，本案是一個(gè)多種功能區(qū)塊復(fù)合而成的部分城市區(qū)域，必須關(guān)注每一個(gè)區(qū)域之間的空間關(guān)系、功能關(guān)系，是的真正成為最佳的人居自然環(huán)境和社會(huì)人文環(huán)境有機(jī)的結(jié)合。（5）節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；（6）人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于河南和XX眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在XX房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性綜合園區(qū)。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。①獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿東西兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”綜合體概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到園區(qū)，延伸到伊河岸邊，真正做到景觀的均好性。②更多的廣場(chǎng)和綠化開放的空間。園區(qū)高檔住宅區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車庫(kù)，即使在車庫(kù)里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。③充分考慮XX的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。④采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以多層建筑為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的伊河邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)擁有民族商業(yè)街、演藝中心等公共性質(zhì)的多層物業(yè)，物業(yè)類型較為多樣。本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。園區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合園區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿洛欒快速通道規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了園區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。5.4功能分區(qū)規(guī)劃一、民俗風(fēng)情園云南少數(shù)民族最具特色，一個(gè)地道的云南少數(shù)民族風(fēng)情文化園，將云南最具代表性少數(shù)民族的特色引入園內(nèi)，從建筑、文化、服飾、飲食、歌舞等方面做活整個(gè)片區(qū)，民俗展示、民族歌舞表演，特色節(jié)日、飲食，加之與游客的互動(dòng)。在傣族的竹樓品嘗傣味美食，穿白族的長(zhǎng)裙，看西雙版納的孔雀舞，了解瀘沽湖的走婚、感受納西族的酒吧……尤其以少數(shù)民族的各種節(jié)日，彝族火把節(jié)、傣族潑水節(jié)、佤族摸你黑節(jié)等更是增加了趣味性與體驗(yàn)性，天天有特色，周周有節(jié)日，更容易與賓客形成互動(dòng)。在民族商業(yè)步行街上，重點(diǎn)打造云南特色的茶文化館，玉文化館、咖啡文化館。茶文化館以云南普洱茶為主打，通過(guò)展茶，品茶、藏茶、售茶，使更多人認(rèn)識(shí)普洱茶文化，通過(guò)茶進(jìn)行交流。玉文化館以“玉出云南”為主題，黃龍玉、緬甸翡翠、瑪瑙寶石等，不僅是出售，更是一種文化的交流。本片區(qū)包含四大功能組團(tuán)：（1）云南民族餐飲娛樂街組團(tuán)：內(nèi)部可設(shè)置民族餐飲娛樂中心、各族特色美食街、潑水節(jié)廣場(chǎng)、火把節(jié)廣場(chǎng)、游船碼頭等功能。（2）云南民族工藝街組團(tuán)：內(nèi)部設(shè)置民族工藝街，民族藝術(shù)演繹中心、濱水酒吧街、民俗商業(yè)廣場(chǎng)等功能。（3）溫泉酒店組團(tuán)：包括酒店辦公、會(huì)議、特色餐飲、茶室、SPA客房、觀景客房區(qū)等，同時(shí)充分利用當(dāng)?shù)販厝Y源，可考慮設(shè)置溫泉泡池及高級(jí)別墅式客房。（4）唐宋古街組團(tuán)：內(nèi)部設(shè)置文希書齋、二程書第、土門仰韶文化館、文化紀(jì)念商店等，同時(shí)在建筑設(shè)計(jì)上融入當(dāng)?shù)匚幕?，力求再現(xiàn)唐宋古韻。二、綠色企業(yè)總部示范區(qū)本區(qū)位于本項(xiàng)目東側(cè)中部，以點(diǎn)條結(jié)合的方式布局，以小型獨(dú)棟辦公為特色。以倡導(dǎo)綠色生活前沿新科技——低碳建筑為宗旨，充分利用再循環(huán)性建筑材料，結(jié)合新技術(shù)，建設(shè)減碳建筑樣板區(qū)。三、主題樂園區(qū)設(shè)置嘉年華公園、兒童樂園、瘋狂過(guò)山車、幸福摩天輪、旋轉(zhuǎn)木馬、飛天秋千、晨練公園等老少皆宜的活動(dòng)游玩場(chǎng)所，提升本區(qū)人氣。

四、濱湖風(fēng)情商業(yè)區(qū)沿主環(huán)路內(nèi)側(cè)濱水設(shè)置不同主題的濱水風(fēng)情街區(qū)。形成交流、休閑、娛樂的特色場(chǎng)所。酒吧街均采用2-3層坡屋頂建筑，強(qiáng)調(diào)街道空間的變化與趣味，街內(nèi)并設(shè)置多座步行橋?qū)⒏鹘M商業(yè)街串聯(lián)為整體。

五、生態(tài)養(yǎng)身住宅區(qū)位于基地西南側(cè)靠近水系、景觀較好，安排較為高檔的生態(tài)養(yǎng)生住宅，以低密度住宅和高層景觀公寓搭配，強(qiáng)調(diào)組群感與“珠落玉盤”的布局特色。六、配套服務(wù)區(qū)緊鄰南側(cè)主入口，本區(qū)設(shè)置商業(yè)綜合體、鄰里商業(yè)、小學(xué)及幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施，便捷滿足居民日常生活需求。5.5交通規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)部交通實(shí)行人車分流。擬建道路如下：1、一級(jí)主干道：規(guī)劃建設(shè)寬30m的片區(qū)公路，主要是以機(jī)動(dòng)車為主要交通工具，連通旅游區(qū)內(nèi)各功能區(qū)，外環(huán)規(guī)劃區(qū)一周。2、二級(jí)主干道：內(nèi)部連接旅游區(qū)內(nèi)各功能區(qū)的主干道路，寬約18米，瀝青路面，主要是以機(jī)動(dòng)車為主要交通工具。3、次干道（電瓶車道）：各功能區(qū)內(nèi)連接主要大項(xiàng)目的通道，寬約8米，瀝青路面，主要是以電瓶車為主要交通工具。4、游步道：規(guī)劃寬1.5m—4米的生態(tài)游步道，除步行外，可提供自行車服務(wù)，作為各大項(xiàng)目?jī)?nèi)部景點(diǎn)及主要建筑的連接通道。5、小橋和水上棧道：在湖濱沿岸、湖中項(xiàng)目與陸地間修建橋梁和水上木棧道。6、停車場(chǎng)、碼頭建設(shè)（1）生態(tài)停車場(chǎng)擬在入口服務(wù)區(qū)、企業(yè)辦公總部區(qū)、星級(jí)酒店各建一處大、中型生態(tài)停車場(chǎng)，在企業(yè)總部及酒店內(nèi)部根據(jù)各大建筑和項(xiàng)目的需要分別建造不同規(guī)模和數(shù)量的生態(tài)停車場(chǎng)。根據(jù)實(shí)際需要在生態(tài)停車場(chǎng)附近設(shè)電瓶車中轉(zhuǎn)站。（2）電瓶車中轉(zhuǎn)站擬在旅游區(qū)內(nèi)各主要項(xiàng)目入口處建一處電瓶車中轉(zhuǎn)站。車位10個(gè)，占地面積150平方米。（3）碼頭一級(jí)碼頭——在RiverWalk區(qū)建設(shè)風(fēng)情碼頭；二級(jí)碼頭——在片區(qū)北部建設(shè)游艇俱樂部碼頭。小型碼頭擬在民族文化區(qū)、企業(yè)總部區(qū)、酒店各建一至兩處小型游船碼頭。5.6建筑設(shè)計(jì)1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)（1）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》[GB50009-2001]（2）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50007-2002]（3）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50010-2002]（4）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50011-2001]（5）《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94-94]（6）《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》[GB50108-2001]（7）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002（8）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002（9）《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJ6-99（10）《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》JGJ79-2002（11）《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94（12）《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑特色（1）風(fēng)情園園區(qū)采用具有民族特色的建筑風(fēng)格，包括商業(yè)街，要打造一個(gè)地道的民族文化園。（2）高檔養(yǎng)生區(qū)：①細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。②充分考慮XX的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。③住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。④戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。5.7結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：（1）使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。（2）具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。（3）對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。3、結(jié)構(gòu)選型：6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫(kù)，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計(jì)地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。5.8配套公用工程1、給排水（1）設(shè)計(jì)規(guī)范①《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50015-2003]（03年版）②《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50140-2005]③《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-2001]（05年版）④《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-2006]⑤《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50013-2006]⑥《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50014-2006]國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等(2)給水設(shè)計(jì)A.水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水園區(qū)西側(cè)洛欒路上市政給水管管徑不小于DN600；園區(qū)東伊河邊市政給水管管徑不低于DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足園區(qū)用水量要求；壓力能保證園區(qū)低層建筑的壓力要求。B.用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。C.給水系統(tǒng)園區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。D.消防系統(tǒng)園區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并從洛欒快速通道上接入進(jìn)水管。園區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。(3)排水設(shè)計(jì)園區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。園區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入園區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。2、管材室內(nèi)生活給水采用內(nèi)襯（PE）鋼塑復(fù)合管，絲扣連接；戶內(nèi)和衛(wèi)生間給水支管采用1.50MPaPP-R給水管,熱熔連接。室內(nèi)DN﹤100消防管采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，絲扣連接；室內(nèi)DN≥100消防管采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，溝槽式連接。室外給水管采用球墨鑄鐵管，柔性機(jī)械接口；室外壓力消防管材同室內(nèi)管材，但須做防腐處理。室內(nèi)排水管材采用芯層UPVC排水管，室外埋地排水管采用埋地高密度聚乙烯排水管。室外明露給水管、消防管均須做保溫，采用聚乙烯發(fā)泡管，保溫厚度40㎜。3、供電工程本工程用電負(fù)荷除消防用電、客梯、應(yīng)急照明等為一、二級(jí)負(fù)荷，其余皆為三級(jí)負(fù)荷。本區(qū)域設(shè)置四個(gè)開閉所，電源由城市區(qū)域變電站采用直埋的方式引來(lái)兩路10KV線路，兩路電源同時(shí)工作，分列運(yùn)行，10KV側(cè)不設(shè)聯(lián)絡(luò)。二級(jí)以上等級(jí)負(fù)荷互為備用。應(yīng)急照明的備用電源采用燈具內(nèi)自帶鎘鎳蓄電池（供電時(shí)間不少于30min）供電，其余二級(jí)以上等級(jí)負(fù)荷為雙電源供電，并在末端自動(dòng)切換。三級(jí)負(fù)荷為一路電源供電。本區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)內(nèi)設(shè)開閉所并設(shè)四處為商業(yè)及住宅供電的變電所，內(nèi)設(shè)高壓開關(guān)柜、低壓開關(guān)柜和2×630KVA干式變壓器。地面設(shè)變電站，為區(qū)內(nèi)住宅供電。變電站內(nèi)設(shè)高壓開關(guān)柜、低壓開關(guān)柜和630KVA干式變壓器。本區(qū)內(nèi)各單體的電源采用電纜由區(qū)內(nèi)變電所的低壓配電屏采用電纜直埋的形式敷設(shè)引來(lái)。本區(qū)內(nèi)各單體建筑的一般用電支干線采用C級(jí)阻燃電力電纜或BV-450/750XING3銅芯塑料絕緣導(dǎo)線穿焊接鋼管明敷，或埋墻、埋地、埋頂棚暗敷。消防及重要負(fù)荷配電支、干線分別采用WDZNYJV-1KV型電纜及WDZN-BYJ-450/750型銅導(dǎo)線穿焊接鋼管保護(hù)敷設(shè)至各用電設(shè)備。普通照明及動(dòng)力支線采用BV-450/750型導(dǎo)線穿金屬管保護(hù)埋地、埋墻、埋頂棚暗敷。住宅用戶均按單相配電；每戶一表，設(shè)于電表箱內(nèi)，每套住宅進(jìn)戶處設(shè)用戶終端配電箱一只，設(shè)于每戶進(jìn)門公共部位處；配電箱內(nèi)分為：照明1路、廚房插座1路、衛(wèi)生間插座1路、其他插座1～2路、空調(diào)插座2～3路，其中插座回路的開關(guān)均設(shè)漏電保護(hù)。本項(xiàng)目供電負(fù)荷申請(qǐng)**市供電局供電。4、通訊工程（1）電信工程道路下有弱電管網(wǎng)，有線、電信光纜可沿規(guī)劃管線引入項(xiàng)目區(qū)的弱電機(jī)房，經(jīng)弱電機(jī)房后沿地下室布設(shè)管線供至各用戶。弱電機(jī)房面積約需30平方米。項(xiàng)目區(qū)電信工程由當(dāng)?shù)仉娦啪植季€并設(shè)分線箱，根據(jù)用戶需要安裝電話。各樓每層設(shè)電話分線盒，選用RVS-2×0.5mm電話線，電話線穿PVC管暗敷至各戶室內(nèi)。（2）有線電視區(qū)內(nèi)有線電視系統(tǒng)線路主要接入每戶住宅、商鋪等處。前端信號(hào)的來(lái)源由當(dāng)?shù)赜芯€電視臺(tái)提供安裝，有線電視前端設(shè)備設(shè)在專用房間內(nèi)，系統(tǒng)采用分配分支方式。（3）本社區(qū)內(nèi)設(shè)置智能安防系統(tǒng)，每樓各單元設(shè)置對(duì)講系統(tǒng)，配套盜警、火警及緊急求助設(shè)施。5、空調(diào)工程各建筑單體等根據(jù)業(yè)主需要設(shè)置夏季空調(diào)制冷，由業(yè)主或用戶自理，電氣專業(yè)預(yù)留分體空調(diào)用電，擬采用分體空調(diào)系統(tǒng)，附屬建筑設(shè)計(jì)采用采暖系統(tǒng)。估算空調(diào)冷負(fù)荷指標(biāo)約60W/㎡空調(diào)面積。針對(duì)建筑對(duì)噪聲控制要求較高的特殊性，本項(xiàng)目專門設(shè)置公用工程系統(tǒng)。空調(diào)系統(tǒng)重點(diǎn)在空調(diào)設(shè)備加強(qiáng)減震措施，并在風(fēng)道上設(shè)計(jì)消聲設(shè)備，防止空調(diào)噪聲的產(chǎn)生。6、天然氣工程本項(xiàng)目住宅樓指標(biāo)2.2m3／戶.日。商業(yè)建筑指標(biāo)0.03m3／㎡.日。所用城市天然氣，天然氣管網(wǎng)設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試均由XX市當(dāng)?shù)厝細(xì)庥邢薰窘y(tǒng)一實(shí)施。天然氣低壓干管DN300，樓內(nèi)干管DN150。氣源由XX市天然氣管線引入，沿小區(qū)規(guī)劃管線布設(shè)，送至各用戶。7、通風(fēng)和制冷廚房考慮排油煙氣孔，公廁設(shè)排風(fēng)扇通風(fēng)。商務(wù)及住宅樓房間內(nèi)均設(shè)分體式空調(diào)插座和預(yù)留孔。8、防雷、接地本項(xiàng)目建筑物防雷，住宅均按第二類防雷建筑物考慮，可于主體屋頂設(shè)鍍鋅圓鋼避雷帶，屋頂造型頂端設(shè)避雷針，防雷引下線利用柱中豎向主筋，接地極利用基礎(chǔ)中鋼筋自然接地極，防雷接地與保護(hù)接地共用聯(lián)合接地極，要求接地電阻小于10歐。本項(xiàng)目絕緣接地形式TN-C-S。各樓座均設(shè)等電位聯(lián)接保護(hù)措施，根據(jù)人防的有關(guān)規(guī)定，人防可與小區(qū)地下室共用，平戰(zhàn)結(jié)合。9、其他配套工程本規(guī)劃建筑間距滿足消防要求，每幢建筑均有消防車道環(huán)繞。本項(xiàng)目在總體規(guī)劃的適當(dāng)位置設(shè)置了換熱站、弱電機(jī)房、變配電室、垃圾站等設(shè)施，以滿足要求。

第六章生態(tài)與環(huán)境保護(hù)6.1建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目選址于XX縣北端，XX南段,該地塊交通便利，建設(shè)條件良好,是一個(gè)理想的旅游、休閑、養(yǎng)生度假的風(fēng)水寶地。作為開發(fā)國(guó)際性會(huì)議中心，超五星度假酒店及生態(tài)旅游等產(chǎn)品，屬鬧中取靜，適合于本省中高端人群和國(guó)際國(guó)內(nèi)的高端自然人群。6.2環(huán)境影響分析本項(xiàng)目主要從基礎(chǔ)開挖工序開始，對(duì)施工期污染源環(huán)境的影響主要從廢水、噪聲、揚(yáng)塵等進(jìn)行分析。6.2.1施工廢水環(huán)境影響分析施工期會(huì)產(chǎn)生廢水主要是少量生活污水和攪拌廢水。施工單位建臨時(shí)食堂、廁所等生活設(shè)施，會(huì)產(chǎn)生少量生活廢水。6.2.2施工噪聲環(huán)境影響分析主要噪聲源有挖掘機(jī)、推土機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、壓路機(jī)和大噸位運(yùn)輸車等，其聲級(jí)值95-110dB（A）左右；在場(chǎng)地施工機(jī)械可視為固定噪聲源，運(yùn)輸車輛為流動(dòng)噪聲源（線聲源）。由于施工作業(yè)涉及的機(jī)械較多、場(chǎng)地較大，且有固定作業(yè)與流動(dòng)（移動(dòng)）作業(yè)的不同。為對(duì)施工作業(yè)區(qū)周圍的噪聲環(huán)境質(zhì)量獲得最大可能的保護(hù)，選擇保守的預(yù)測(cè)方式、以確定施工噪聲對(duì)區(qū)域環(huán)境影響。6.2.3施工揚(yáng)塵環(huán)境影響分析在整個(gè)施工期，產(chǎn)生揚(yáng)塵的作業(yè)有土地平整、開挖、回填、道路澆筑、建材運(yùn)輸、露天堆放、裝卸和攪拌等過(guò)程，如遇干旱無(wú)雨季節(jié)，加上大風(fēng)，施工揚(yáng)塵則更為嚴(yán)重。其中施工工地的揚(yáng)塵主要是由運(yùn)輸車輛的行駛產(chǎn)生。另一種情況是露天堆放，這類揚(yáng)塵的主要受作業(yè)時(shí)風(fēng)速的影響，因此，禁止在風(fēng)速大于3m/s時(shí)進(jìn)行此類作業(yè)，減少建材的露天堆放是抑制這類揚(yáng)塵的有效手段。另外，由于道路和揚(yáng)塵量與車輛的行駛速度有關(guān)，速度越快，其揚(yáng)塵量勢(shì)必愈大，所以在施工場(chǎng)地，對(duì)施工車輛必須實(shí)施限速行駛，一方面是減少揚(yáng)發(fā)生量，另一方面也是出于施工安全的考慮。6.2.4施工固體廢物環(huán)境影響分析建筑工程中主要固體廢物是棄土、建筑垃圾、生活垃圾等。這期間嚴(yán)格按照需要增設(shè)容量足夠的、有圍欄和覆蓋措施的堆放場(chǎng)地與設(shè)施，并分類存放、加強(qiáng)管理。本項(xiàng)目棄土需外運(yùn)，需外運(yùn)的棄土運(yùn)至城建部門指定的需進(jìn)行填方的地點(diǎn)，運(yùn)輸過(guò)程中選擇對(duì)城市環(huán)境影響最小的運(yùn)輸路線。6.2.5施工期的生態(tài)環(huán)境影響分析本工程為新建項(xiàng)目，場(chǎng)地內(nèi)沒有植被，施工過(guò)程不會(huì)產(chǎn)生植被破壞。但為了減少施工場(chǎng)地水土流失量，嚴(yán)格按照要求采取如下措施：1、通過(guò)采取動(dòng)土前在項(xiàng)目周邊建臨時(shí)圍墻、及時(shí)清運(yùn)棄土、及時(shí)夯實(shí)回填土、及時(shí)綠化、施工道路采用硬化路面；2、在施工場(chǎng)地建排水溝，防止雨水沖刷場(chǎng)地，并在排水溝出口設(shè)沉淀池，使雨水經(jīng)沉淀池沉清后再排入市政雨水管網(wǎng)等措施，盡力減少施工期水土流失。通過(guò)采取以上措施后，大大減少了因施工造成水土流失，將對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響降至最低，且施工期影響是短暫的。因此，本工程施工期不會(huì)對(duì)所在區(qū)域生態(tài)環(huán)境造成明顯影響。6.3施工期環(huán)境保護(hù)對(duì)策6.3.1施工廢水防止對(duì)策措施生活污水經(jīng)旱廁處理后由當(dāng)?shù)鼐用袷占粫?huì)對(duì)周邊水體造成影響?；炷翑嚢璁a(chǎn)生的少量漿水經(jīng)沉淀后循環(huán)使用，不外排。因此，只要建設(shè)施工方加強(qiáng)管理，施工期所產(chǎn)生的生產(chǎn)、生活廢水對(duì)當(dāng)?shù)氐牡乇硭偷叵滤粫?huì)產(chǎn)生不利影響。6.3.2揚(yáng)塵的污染防止對(duì)策措施為了降低揚(yáng)塵產(chǎn)生量，減少施工揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境敏感點(diǎn)的影響，保護(hù)大氣環(huán)境，嚴(yán)格采取以下措施防塵：1、主要運(yùn)輸?shù)缆肥褂貌莺煾采w，防止揚(yáng)塵。所有臨時(shí)道路均需清潔、濕潤(rùn)，并加強(qiáng)管理，使運(yùn)輸車輛盡可能減緩行駛速度；2、施工中建筑物嚴(yán)格按照要求用圍簾封閉，腳手架在拆除前，先將水平內(nèi)、腳手板上的垃圾清理干凈，清理時(shí)嚴(yán)格按照要求避免揚(yáng)塵；3、選擇對(duì)周圍環(huán)境影響較小的運(yùn)輸路線，定時(shí)對(duì)運(yùn)輸路線進(jìn)行清掃，運(yùn)輸車輛出場(chǎng)時(shí)必須封閉，避免在運(yùn)輸過(guò)程中的拋灑現(xiàn)象；4、建材堆放點(diǎn)相對(duì)集中，并采取一定的防塵措施，抑制揚(yáng)塵量；5、在施工場(chǎng)地出口放置防塵墊，對(duì)運(yùn)輸車輛現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置洗車場(chǎng)，用水清洗車體和輪胎；6、施工場(chǎng)地干燥時(shí)適當(dāng)噴水，在施工場(chǎng)地清理階段，做到先灑水，后清掃，防止揚(yáng)塵產(chǎn)生；7、開挖出的土石方加強(qiáng)圍欄，表面用氈布覆蓋，并及時(shí)將多余棄土外運(yùn)。6.3.3固體廢棄物防止對(duì)策措施建筑垃圾運(yùn)至專門的建筑垃圾堆放場(chǎng)；生活垃圾及時(shí)送往當(dāng)?shù)靥盥駡?chǎng)進(jìn)行衛(wèi)生填埋，以免影響環(huán)境衛(wèi)生。因此，施工期的固體廢棄物對(duì)周圍環(huán)境影響較小。6.3.4噪聲污染防止對(duì)策措施1、由于本項(xiàng)目施工場(chǎng)地的限制，本項(xiàng)目不在施工場(chǎng)地設(shè)置沙石堆場(chǎng)，22：00后不得在現(xiàn)場(chǎng)卸載鋼筋，以免噪聲擾民。2、工程施工時(shí)將木工房、鋼筋加工間等高噪聲源安排在擬建場(chǎng)地合適位置，防止噪聲擾民現(xiàn)象的發(fā)生。3、施工總平面布置時(shí)，將高噪聲設(shè)備布置在遠(yuǎn)離住戶的地方；4、鋼管、模板等構(gòu)件裝卸、搬運(yùn)輕拿輕放，嚴(yán)禁拋擲；木工棚使用前完全封閉。6.3.5水土流失防止對(duì)策措施1、動(dòng)土前在項(xiàng)目周邊修建臨時(shí)圍墻、及時(shí)夯實(shí)回填土、及時(shí)綠化、施工道路采用硬質(zhì)路面；2、在施工場(chǎng)地建排水溝，防止雨水沖刷場(chǎng)地，并在排水溝出口設(shè)沉淀池等措施，盡量減少施工期水土流失。6.4運(yùn)行期環(huán)境影響分析6.4.1大氣環(huán)境影響分析1、進(jìn)出汽車尾氣進(jìn)出車庫(kù)的車輛的汽車尾氣是項(xiàng)目大氣污染源之一，尾氣主要含有CO、NO2、TSP和未完全燃燒的碳?xì)浠衔颰HC。按照國(guó)家《汽車污染物排放限值及測(cè)試方法》GB14761-1999中的規(guī)定，一氧化碳排放量為2.72g/Km，碳?xì)浠衔?氮氧化物（HC+NOx）排放量為0.97g/Km。取每天進(jìn)出小區(qū)的車次為1400車次，每輛車在車庫(kù)內(nèi)行駛500m，那么排放的CO為1.9Kg/d,HC+NOx為0.68Kg/d。因進(jìn)出汽車數(shù)量和時(shí)間不一致，故汽車尾氣排放屬于間斷分散排放，故汽車尾氣排放對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量影響不大。2、天然氣燃燒煙氣本項(xiàng)目居民生活用氣以天然氣為燃料，天然氣作為清潔能源，排放的污染物較少，加之住宅廚房排油煙均接入變壓式風(fēng)道，高空排放，對(duì)周圍環(huán)境影響很小。3、餐飲油煙項(xiàng)目中廚房油煙均采用抽油煙機(jī)，引至室外排放，對(duì)周圍大氣環(huán)境的影響也很小。6.4.2聲環(huán)境的影響預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后主要噪聲源為：商業(yè)區(qū)使用的音響及各住戶生活產(chǎn)生的噪聲、機(jī)動(dòng)車輛噪聲及通風(fēng)機(jī)、加壓水泵、應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)等設(shè)備運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲及振動(dòng)。（1）商業(yè)噪聲項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，商業(yè)噪聲污染源主要來(lái)超市、商業(yè)街、會(huì)所、維修店等各種社會(huì)活動(dòng)。但營(yíng)業(yè)時(shí)間有規(guī)律，不會(huì)形成較大污染。（2）機(jī)動(dòng)車輛噪聲小區(qū)部分停車車位位于地面，由于機(jī)動(dòng)車產(chǎn)生的噪音強(qiáng)度較大，尤其是啟動(dòng)、轉(zhuǎn)彎、調(diào)頭、關(guān)閉車門時(shí)噪音最大，會(huì)對(duì)小區(qū)下層的人群造成干擾。必須對(duì)車輛在項(xiàng)目范圍內(nèi)的形式車速進(jìn)行限制，保證項(xiàng)目所在地聲環(huán)境達(dá)到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》的要求。（3）設(shè)備噪聲通風(fēng)風(fēng)機(jī)、加壓水泵及應(yīng)急發(fā)電機(jī)等室內(nèi)噪聲主要通過(guò)低隔聲量的門、窗向外傳播，項(xiàng)目停車場(chǎng)通風(fēng)機(jī)、加壓水泵等設(shè)施處于地下室內(nèi)，除風(fēng)機(jī)排風(fēng)口周圍受一定影響外，對(duì)地上影響很小。5.4.3固體廢棄物的影響預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目建成營(yíng)運(yùn)后主要固體廢物是生活垃圾。本項(xiàng)目周邊場(chǎng)地設(shè)有分類垃圾收集桶，由住戶投放到垃圾桶內(nèi)，垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集后，及時(shí)運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)集中處理。因此，本項(xiàng)目建成后固體廢物對(duì)周圍環(huán)境質(zhì)量基本無(wú)影響。6.4.4污（廢）水的影響預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)廢水主要為社區(qū)的生活污水，污水經(jīng)社區(qū)設(shè)備終水處理達(dá)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排入指定位置,并積蓄用于綠化苗圃灌溉，對(duì)環(huán)境的影響不大。6.4.5生態(tài)環(huán)境影響分析本項(xiàng)目打造民族文化，旅游、休閑、會(huì)議、居住、娛樂、購(gòu)物等一站式多功能社區(qū)，是一種健康、環(huán)保、生態(tài)、低碳的具有生命力的新型綜合體，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家頗為流行。項(xiàng)目遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的布置和能源約束，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能夠有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，從而獲得一種高效、低耗、無(wú)廢物污染的享受方式。項(xiàng)目以花園式、綠色生態(tài)作為主打點(diǎn)，使用呼吸式幕墻，產(chǎn)生對(duì)流空氣，有利于通風(fēng)換氣；在室內(nèi)創(chuàng)造室外環(huán)境，如將植物的生長(zhǎng)、陽(yáng)光等空間形態(tài)引入室內(nèi)，提供一種室內(nèi)類似于自然的環(huán)境；應(yīng)用自然的建筑材料，達(dá)到一種自然的狀態(tài)，給人創(chuàng)造一種舒適感受等。良好的外部自然環(huán)境加上優(yōu)秀的內(nèi)部環(huán)境，足以形成優(yōu)秀的產(chǎn)品，“公園式民族文化園”、“公園式住宅”、“公園式酒店”在此時(shí)凸現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性價(jià)值，使其商品價(jià)值和生態(tài)價(jià)值得到了充分的體現(xiàn)，從而成為城市旅游生態(tài)綜合體的一個(gè)成功的模板。總之，本項(xiàng)目的建設(shè)中通過(guò)對(duì)生態(tài)環(huán)境的恢復(fù)和建設(shè)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)域生態(tài)環(huán)境有很大的改善作用。

第七章節(jié)能節(jié)能是指加強(qiáng)用能管理，采用技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理以及環(huán)境社會(huì)可以承受的措施，減少?gòu)哪茉瓷a(chǎn)到消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)中的損失和浪費(fèi)，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和經(jīng)濟(jì)效益，以保護(hù)環(huán)境，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，滿足人民生活需要。節(jié)能是國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針。7.1節(jié)能分析項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理階段均應(yīng)從自然和社會(huì)環(huán)境著眼，采取技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的措施，保障能源的合理利用，并與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)。7.2節(jié)能分析依據(jù)1、依據(jù)的法律、法規(guī)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》；《中華人民共和國(guó)計(jì)量法》；《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國(guó)發(fā)[2006]28號(hào)）；《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（國(guó)發(fā)[2007]15號(hào)）；《國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》。2、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006）；《綜合能耗計(jì)算通則》GB/T2589-90；《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算與評(píng)價(jià)》GB/T13471-1992；國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)委、建設(shè)部計(jì)交能（1997）25號(hào)文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目實(shí)施方案“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定》通知；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189～2005）；《河南省省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB51/5027-2008）。7.3節(jié)能措施與建議7.3.1設(shè)計(jì)階段的節(jié)能措施與建議1、對(duì)于道路建設(shè)必須使用的構(gòu)件應(yīng)由工廠成品提供，如排水管、路緣石、側(cè)平石等，由工廠預(yù)制運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)安裝，以將構(gòu)件生產(chǎn)過(guò)程的能源消耗降至最低。2、減少水泥、石灰穩(wěn)定類基層的應(yīng)用，相應(yīng)加大工業(yè)廢渣的利用。水泥、石灰在生產(chǎn)過(guò)程中將消耗大量電能（或煤），施工和養(yǎng)護(hù)過(guò)程中，也需要大量的耗材和水，如加上施工管理上的疏忽，易造成大量的浪費(fèi)，工業(yè)廢渣的利用有利于節(jié)約能源和環(huán)境保護(hù)；3、對(duì)于400mm以下的排水管道，采用UPVC管或者PE管代替以往常用的混凝土管。管徑輕，施工運(yùn)輸方便，能大量減少機(jī)械的能耗；密封行好，對(duì)防止地下水滲入具有良好的效果，減少雨、污水泵站的負(fù)荷，從而達(dá)到節(jié)能的目的。4、電氣節(jié)能措施各照明開關(guān)控制燈的數(shù)量不要太多，以利于管理及節(jié)能。對(duì)大面積照明，采用分區(qū)控制方式，增加靈活性，利于節(jié)能；室外照明采用光敏控制器，以利節(jié)能；在窗邊及人不經(jīng)常去的地方單獨(dú)設(shè)置面板開關(guān)，以利節(jié)電。照明供電干線采用三相四線制供電，減少電壓損失，三相照明負(fù)荷盡量均衡，減少對(duì)光源發(fā)光效率的影響；使用高功率因數(shù)電子鎮(zhèn)流器，減少線路損失；合理布置照明配電箱，充分利用天然采光，使照明電壓保持在允許的電壓偏移之內(nèi)。采用高效光源，主要采用高效熒光燈及緊湊型熒光燈。根據(jù)規(guī)范要求，選擇高效燈具，采用非對(duì)稱光分布燈具，選用變質(zhì)速度較慢的材料制成的燈具。7.3.2施工階段的節(jié)能措施1、混和料(如水泥、石灰等)的拌和宜采取集中拌和方式，以提高拌和效益，減少能源損耗。2、加強(qiáng)施工管理工作，普遍實(shí)行責(zé)任制，將工程材料，能源損耗降至最低。7.3.3節(jié)水措施建筑節(jié)水是一個(gè)系統(tǒng)工程，節(jié)水措施應(yīng)該從施工期間用水以及給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)上進(jìn)行考慮。1、施工期間節(jié)水措施（1）提高用水效率、施工中采用合理的節(jié)水施工工藝。（2）施工現(xiàn)場(chǎng)噴灑路面、綠化澆灌盡量利用附近自然水源，不使用市政自來(lái)水?，F(xiàn)場(chǎng)攪拌用水、養(yǎng)護(hù)用水采取有效的節(jié)水措施，嚴(yán)禁無(wú)措施澆水養(yǎng)護(hù)混凝土。（3）施工現(xiàn)場(chǎng)供水管網(wǎng)根據(jù)用水量設(shè)計(jì)布置，管徑合理、管路簡(jiǎn)捷，采取有效措施減少管網(wǎng)和用水器具的漏損。（4）現(xiàn)場(chǎng)機(jī)具、設(shè)備、車輛沖洗用水設(shè)立循環(huán)用水裝置。施工現(xiàn)場(chǎng)辦公區(qū)、生活區(qū)的生活用水采用節(jié)水系統(tǒng)和節(jié)水器具，提高節(jié)水器具配置比率。（5）施工現(xiàn)場(chǎng)分別對(duì)生活用水與工程用水確定用水定額指標(biāo)，并分別計(jì)量治理（6）對(duì)混凝土攪拌點(diǎn)等用水集中區(qū)域和工藝點(diǎn)進(jìn)行專項(xiàng)計(jì)量考核。（7）非傳統(tǒng)水源利用、優(yōu)先采用中水?dāng)嚢琛⒅兴B(yǎng)護(hù)，有條件的地區(qū)和工程收集雨水養(yǎng)護(hù)。（8）現(xiàn)場(chǎng)機(jī)具、設(shè)備、車輛沖洗、噴灑路面、綠化澆灌等用水，優(yōu)先采用非傳統(tǒng)水源，盡量不使用市政自來(lái)水。2、給水系統(tǒng)節(jié)能措施。（1）給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)、以最短距離將水輸送到用水點(diǎn)，減少輸送過(guò)程中的壓力損失。（2）推廣使用優(yōu)質(zhì)給水管材應(yīng)根據(jù)建筑和給水性質(zhì)，選擇合適的優(yōu)質(zhì)給水管材。改善了室外污水排水的水流條件，減少污水滲漏污染。（3）水池、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水管閥門故障時(shí)，水池、水箱長(zhǎng)時(shí)間溢流排水。（4）給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式以控制最不利處用水器具的流出水頭，不僅可以節(jié)約用水而且增加使用舒適感。（5）所有衛(wèi)生潔具采用符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)水型產(chǎn)品。綜上所述，在滿足各專業(yè)節(jié)能措施后，節(jié)能效果必將符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189--2005）和《河南省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB51/5027-2008）的要求。是比較全面和適宜的。

第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防8.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生本項(xiàng)目在建設(shè)中嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行工作程序并努力改善工作條件和現(xiàn)有環(huán)境，嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)法和采取勞動(dòng)安全保護(hù)措施，以確保項(xiàng)目建設(shè)人員、居民身體健康，維護(hù)正常的工作、生活秩序。8.1.1施工中主要安全措施1、嚴(yán)格按照國(guó)家關(guān)于有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)施工圖方案的要求，文明施工、安全施工。2、嚴(yán)格按照施工圖組織設(shè)計(jì)中質(zhì)量、進(jìn)度要求執(zhí)行，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。3、針對(duì)本項(xiàng)目的施工特點(diǎn)，各單位工程、分項(xiàng)工程嚴(yán)格按施工順序進(jìn)行，合理科學(xué)地組織施工，加強(qiáng)人員安全施工教育，并制定出獎(jiǎng)罰辦法。4、施工各階段設(shè)置各類警示安全標(biāo)