基于流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期的存貨管理研究房地產(chǎn)業(yè)上市公司營運(yùn)資金管理績效分析以綿世股份和運(yùn)盛實(shí)業(yè)為例

基于流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期的存貨管理研究房地產(chǎn)業(yè)上市公司營運(yùn)資金管理績效分析以綿世股份和運(yùn)盛實(shí)業(yè)為例

房地產(chǎn)公司是指從事城市、土地和房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營的獨(dú)立法人資格，實(shí)行獨(dú)立的成本、獨(dú)立的計算和自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)具有以下特殊性質(zhì):房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè),資金需求量大;房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長,資金循環(huán)周期長,資金回籠速度慢;房地產(chǎn)行業(yè)受地域性、政策性影響較大。由于房地產(chǎn)行業(yè)的上述特點(diǎn),為了適應(yīng)其經(jīng)營和發(fā)展的要求,房地產(chǎn)上市公司的營運(yùn)資金結(jié)構(gòu)也體現(xiàn)出以下特點(diǎn):流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例很高,這是因?yàn)橥圃鞓I(yè)等其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)不需要廠房、大型的生產(chǎn)設(shè)備等固定資產(chǎn),因此其流動資產(chǎn)比值相對較大;流動負(fù)債占總負(fù)債的比例也很高,這是由于房地產(chǎn)行業(yè)可以預(yù)售的規(guī)定,企業(yè)為了盡快回籠資金,往往采取預(yù)售方式進(jìn)行銷售,所得收入計入“預(yù)收賬款”中,因此提高了流動負(fù)債比;流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低,這主要是由房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長、資金循環(huán)周期長、資金回籠速度慢的特點(diǎn)決定的。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括:擬開發(fā)土地儲備和在建開發(fā)產(chǎn)品、已完工開發(fā)產(chǎn)品。由于開發(fā)周期較長、房產(chǎn)及土地的價值也較大,因此存貨的金額較大,占流動資產(chǎn)的比例相應(yīng)也較大。流動負(fù)債中預(yù)收賬款和應(yīng)付賬款金額較大,占流動負(fù)債的比例也較大。預(yù)收賬款金額較大的原因是上文提到的房地產(chǎn)預(yù)售。此外,由于2007年房地產(chǎn)行業(yè)比較亢奮,企業(yè)高價拿地、大幅圈地的現(xiàn)象屢見不鮮,因此,房地產(chǎn)企業(yè)由于大規(guī)模購買囤積土地,導(dǎo)致應(yīng)付賬款大幅增加。為了更好地研究房地產(chǎn)上市公司的營運(yùn)資金管理績效,現(xiàn)選取綿世股份、運(yùn)盛實(shí)業(yè)兩家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行具體的分析。一、要充分利用應(yīng)付賬款的免費(fèi)信用綿世股份08年存貨周轉(zhuǎn)期位于行業(yè)前列,而運(yùn)盛的存貨周轉(zhuǎn)期已經(jīng)位居行業(yè)末位。這說明綿世股份的存貨流動性很強(qiáng),其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度較快,也就是存貨的變現(xiàn)能力強(qiáng),資金的利用效率也很高,但要防止追求過低的存貨周轉(zhuǎn)期導(dǎo)致企業(yè)的存貨水平過低產(chǎn)生生產(chǎn)中斷或產(chǎn)品脫銷的危險。對于運(yùn)盛實(shí)業(yè)來說,存貨周轉(zhuǎn)期過高,其存貨變現(xiàn)能力也相應(yīng)過差,分析其財務(wù)報告可發(fā)現(xiàn)運(yùn)盛的存貨金額過大,大大降低了存貨周轉(zhuǎn)期?？蓮匿N售渠道上下功夫,分析研究企業(yè)的市場環(huán)境,制定有利于促進(jìn)銷售增長的信用政策,擴(kuò)大銷售,并采取以銷定產(chǎn)的方式來提高存貨的變現(xiàn)能力,提高資金利用效率。此外,綿世股份08年存貨占流動資產(chǎn)比例較小,但擬開發(fā)和開發(fā)中的產(chǎn)品占了存貨的絕大部分,擬開發(fā)和在開發(fā)的產(chǎn)品不僅資金回收周期長,而且還需長期持續(xù)的資金投入,因此對于綿世股份來說,要在維持良好狀態(tài)的前提下防止資金沉淀在擬開發(fā)和在開發(fā)的產(chǎn)品上;運(yùn)盛實(shí)業(yè)的存貨占了流動資產(chǎn)的69.4%,存貨中17.1%為擬開發(fā)和在開發(fā)的產(chǎn)品,但其完工產(chǎn)品中卻有不少未租售產(chǎn)品,并且這些產(chǎn)品的竣工時間距今都比較長,可見運(yùn)盛囤積了大量產(chǎn)品。在如今房屋存貨不斷走高的影響下,房地產(chǎn)業(yè)整體的資金壓力巨大。一旦運(yùn)盛的產(chǎn)品不能順利銷售,便存在資金鏈斷裂的風(fēng)險。而且運(yùn)盛08年年報中在建開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計總投資數(shù)額所需資金巨大,在這種情況下,囤積大量房產(chǎn)實(shí)在不是明智之舉。在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期方面,綿世股份為47天、運(yùn)盛實(shí)業(yè)為24天,而08年房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)收裝款周轉(zhuǎn)期平均值為14天。兩者均低于行業(yè)平均值。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期過長表明企業(yè)呆滯在外的資金過多,資金周轉(zhuǎn)緩慢,調(diào)度不靈,從而對償債能力及盈利能力有著嚴(yán)重的負(fù)面影響。所以綿世股份和運(yùn)盛實(shí)業(yè)必須加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理,如制定相應(yīng)的收賬策略、加強(qiáng)對銷售對象以及合作者的資信審核、定期核對應(yīng)收賬款等辦法降低壞賬率,維護(hù)流動資金的安全。在應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期方面,綿世股份為8天,運(yùn)盛為281天,行業(yè)平均值為80天。應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)管理關(guān)系到企業(yè)如何應(yīng)用商業(yè)信用的問題。獲得更長時間的免費(fèi)信用需要企業(yè)其他資源的支持,如市場品牌、核心競爭力、財務(wù)實(shí)力等。有了這些強(qiáng)有力的資源支持,企業(yè)在與供應(yīng)商的談判中就可以處于優(yōu)勢地位,從而可以延長付款時間。綿世股份的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期過短,可考慮在保證能安全還款的基礎(chǔ)上適當(dāng)延長應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期,以充分利用應(yīng)付賬款的免費(fèi)信用。運(yùn)盛的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期大大高于行業(yè)平均水平,承擔(dān)的還款壓力相應(yīng)也十分巨大,對于企業(yè)來說是十分危險的,一旦無法及時清償,企業(yè)便有破產(chǎn)的危險。二、房地產(chǎn)公司企業(yè)營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期調(diào)整回顧王竹泉教授、逄詠梅副教授、孫建強(qiáng)教授在《國內(nèi)外營運(yùn)資金管理研究的回顧與展望》中提出了建立將營運(yùn)資金總體管理績效與經(jīng)營營運(yùn)資金及各渠道營運(yùn)資金管理績效有機(jī)銜接的新型營運(yùn)資金管理績效評價體系,并在2007年的《中國上市公司營運(yùn)資金管理績效調(diào)查報告》中首次按渠道對各上市公司的營運(yùn)資金管理績效進(jìn)行了排名。綿世股份和運(yùn)盛實(shí)業(yè)07、08年的數(shù)據(jù)如下:由上表可以看出,08年房地產(chǎn)業(yè)三個渠道的周轉(zhuǎn)績效均比07年有所下降,說明宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)的消極影響很顯著。同時,房地產(chǎn)行業(yè)的營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期變動非常大,從2007年到2008年增加了125天,變動的主要原因是經(jīng)營活動生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期的大幅變動,從2007年的371天增長到2008年的483天。因此我們主要分析房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期。房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期從07年到08年由371天上升為483天,08年比07年顯著降低,原因在于,在金融危機(jī)影響下的房地產(chǎn)市場不景氣,使得房地產(chǎn)商放慢了項目建設(shè)的步伐,以求在市場回暖之時將項目推向市場。在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期整體上升的情況下,綿世股份生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期08年相比07年卻有顯著降低,經(jīng)分析其財務(wù)報告發(fā)現(xiàn)其存貨中的擬開發(fā)和在開發(fā)產(chǎn)品減少是一個重要原因,因?yàn)殚_發(fā)中的產(chǎn)品資金回收期很長,而且需要長期持續(xù)的資金投入,因此減少沉淀在擬開發(fā)和在開發(fā)產(chǎn)品上的資金,可以提高企業(yè)應(yīng)對營運(yùn)風(fēng)險的能力、提高營運(yùn)資金的收益性和效率。運(yùn)盛實(shí)業(yè)07、08年相比變化不大,均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均的生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期,房地產(chǎn)建設(shè)周期過長,大大減慢了資金回籠的速度,必須采取措施加以改進(jìn)。筆者認(rèn)為運(yùn)盛實(shí)業(yè)可以加強(qiáng)中小型住宅的設(shè)計與開發(fā),因?yàn)橐环矫嬷行⌒妥≌舆m應(yīng)國家政策和市場需要,有利于產(chǎn)品的順利銷售和回籠資金;另一方面,中小型住宅資金占用相對較少,產(chǎn)品的開發(fā)周期也較短,可以在一定程度上減少資金在在開發(fā)產(chǎn)品上的占用,縮短生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期。房地產(chǎn)市場不景氣的08年,營銷渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期為-66天,表現(xiàn)較好,只略遜于07年的-73天,這得益于房地產(chǎn)行業(yè)可以預(yù)售的規(guī)定,當(dāng)年銷售的產(chǎn)品有很大部分是以前年度預(yù)售,當(dāng)年交貨的情況、市場的低迷并未對本行業(yè)造成很大困擾。但綿世股份和運(yùn)盛實(shí)業(yè)08年營銷渠道周轉(zhuǎn)期都比07年有所增加,運(yùn)盛實(shí)業(yè)尤為嚴(yán)重。2009年房地產(chǎn)企業(yè)面臨的是供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力,房地產(chǎn)企業(yè)的資金困局有可能進(jìn)一步加重。綿世股份08年營銷渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期較07年顯著增加的主要原因是應(yīng)收賬款的大幅增加和預(yù)收賬款的大幅下降。應(yīng)收賬款的增加導(dǎo)致綿世股份被下游企業(yè)占用了過多的資金,使綿世股份的機(jī)會成本大大增加,也增加了其管理成本和壞賬風(fēng)險。因此要加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的日常監(jiān)管,減少應(yīng)收賬款壞賬損失。此外,綿世股份08年并無產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)售,公司本報告期末的預(yù)收賬款較上年末減少了30,000萬元,主要是由于本公司的全資子公司成都天府新城投資有限公司整理開發(fā)的地塊在本報告期內(nèi)達(dá)到收入確認(rèn)條件,本公司按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收地價款所致。房地產(chǎn)預(yù)售可以大大提高資金的利用效率、提高資金回籠速度,作為房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)充分利用這一規(guī)定。運(yùn)盛08年的營業(yè)收入更是比07年減少了一半以上,資金極為緊張。由于資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)企業(yè)的生命線,各個鏈條又是相互連接的,一根鏈條的周轉(zhuǎn)不靈很可能帶來整個資金鏈的斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)有必要采取各種營銷措施縮短營銷渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期。筆者認(rèn)為各房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在危機(jī)中的銷售模式。為了加快銷售,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主要采取了兩個方法:第一,公司整體改制,由集團(tuán)公司全部負(fù)責(zé)的模式改為開發(fā)、銷售、服務(wù)等各主要鏈條由區(qū)域公司自己負(fù)責(zé),這樣可以使企業(yè)在銷售方面更快更靈活。第二個方法源自這種靈活的策略,就是加大了對營銷的支持力度,一線的聲音會更直截了當(dāng)?shù)胤从车經(jīng)Q策層。這種適度放權(quán)、快速反應(yīng)的機(jī)制讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在逆市中獲得了更多優(yōu)勢和主動權(quán),無論是在銷售還是拿地上都給市場和同行很多啟示。三、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的概念供應(yīng)鏈管理是一種集成的管理思想和方法,它執(zhí)行供應(yīng)鏈中從供應(yīng)商到最終用戶的物流的計劃和控制等職能。從單一的企業(yè)角度來看,是指企業(yè)通過改善上、下游供應(yīng)鏈關(guān)系,整合和優(yōu)化供應(yīng)鏈中的信息流、物流、資金流,以獲得企業(yè)的競爭優(yōu)勢。供應(yīng)鏈管理的目標(biāo)是在滿足客戶需要的前提下,對整個供應(yīng)鏈(從供應(yīng)商、制造商、分銷商到消費(fèi)者)的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合管理,從而增強(qiáng)供應(yīng)鏈整體的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)通過供應(yīng)鏈管理,可以提高企業(yè)的營運(yùn)能力、減少資金占用、提高營運(yùn)資金利用效率。同時,房地產(chǎn)是一個產(chǎn)業(yè)鏈較長、資金循環(huán)周期長、參與企業(yè)多的行業(yè),實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈有一定的難度,因此需要首先明確房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的概念。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈體現(xiàn)的是一種合作伙伴關(guān)系,它通過整合房地產(chǎn)行業(yè)的資源優(yōu)勢和核心競爭力,形成以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心企業(yè),供應(yīng)商、代理銷售商、承建商、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)企業(yè)參與的組織運(yùn)營模式。傳統(tǒng)的推式營銷模式下,企業(yè)往往忽略客戶的需求、忽視營銷渠道的管理,容易造成大量存貨的積壓和營運(yùn)資金的沉淀,影響企業(yè)的營運(yùn)資金管理效率。針對房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn),可以考慮以銷售商為分界點(diǎn),在銷售商的上游采取推式營銷模式,以