房地產(chǎn)市場報告-2023年廣州辦公樓租戶調查

中國區(qū)研究部2023年11月擴張意愿略有增強空間效率有提升空間存量項目具綠色改造潛力專業(yè)服務業(yè)和醫(yī)藥及生命科學的33%。點25%的占比提升了9個百分90%和83%的核心商務區(qū)受訪金融企業(yè)選址看重區(qū)域環(huán)境；TMT企業(yè)優(yōu)先考慮產(chǎn)業(yè)條件和建筑形態(tài)。期2023年的營業(yè)收入寫字樓需求與經(jīng)濟表現(xiàn)密切相關。隨著新冠疫情影響的消退，廣州GDP增速由2022年1%的低谷反彈至今年上半年的4.7%。與此同時，企業(yè)信心也明顯增強。在廣州的受訪企業(yè)中，78%的企業(yè)預期2023年內(nèi)營收恢復增長，略高于全國平均水平。其中，18%的企業(yè)更是樂觀估計營收將恢復至疫情前專業(yè)服務業(yè)和醫(yī)藥及生命科學類企業(yè)最為樂觀。近年經(jīng)濟不確定性和監(jiān)管環(huán)境的快速變化促使咨詢、合規(guī)、商業(yè)訴訟等專業(yè)服務需求不斷增長。以律所為例，2022年底廣州律所總數(shù)達到906家，同比增加59家。作為廣州未來三大支柱產(chǎn)業(yè)之一的生物醫(yī)藥與健康產(chǎn)業(yè)，按照政府規(guī)劃，該產(chǎn)業(yè)的增加值將在十四五期間保持年均10%未來三年計劃擴租的企業(yè)占比達四成，推動寫字樓需求復蘇營收預期改善的背景下，受訪企業(yè)擴張意愿有所增強。約四成的受訪者表示未來三年有擴租計劃，高于過去三年的數(shù)值。并且，相較過去三年21%的受訪者縮減了面積，未來三年僅有11%的受訪企業(yè)仍有縮減辦公面積的計劃。分行業(yè)來看，幾乎所有行業(yè)都表現(xiàn)出比以往三年更大的擴張需求。其中生命科學與制造業(yè)中擴張租戶占比最高，提升幅度也最大，我們認為其背后與廣州“堅持產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市”的戰(zhàn)略定位密切相關。其中的例外——專業(yè)服務業(yè)在過去幾年處于高速擴張和整合期，未來三年仍將持續(xù)擴張，但速度有所放緩。世邦魏理仕《2022年廣州甲級寫字樓租戶普查報告》顯示，專業(yè)服務業(yè)在2017-2022年間，在優(yōu)質寫字樓面積中的占比有所提升，尤其是律師事務所，單個企業(yè)平均租賃面積從2017年的631平方米，上升到2022年的809平方米。圖表5:未來企業(yè)優(yōu)先選擇的房地產(chǎn)策略(按不同租金成本計劃)圖表4:未來三年企業(yè)規(guī)劃房地產(chǎn)租金圖表5:未來企業(yè)優(yōu)先選擇的房地產(chǎn)策略(按不同租金成本計劃)圖表4:未來三年企業(yè)規(guī)劃房地產(chǎn)租金供應高峰帶來企業(yè)升級及擴租機會，租約靈活度受關注對于未來三年房地產(chǎn)租金成本占整體運營成本的比例，接近六成的受訪企業(yè)傾向于“保持不變”;體現(xiàn)在寫字樓租賃策略上，有52%的企業(yè)將續(xù)租作為優(yōu)先選項。值得注意的是，“升級到品質更高的樓宇”是位居第二的租賃策略；尤其是在計劃保持房地產(chǎn)租金成本占比不變的受訪租戶中，也有30%的企業(yè)選擇在未來三年實施品質升級。根據(jù)CBRE的預測，2023-2025年期間，廣州甲級寫字樓的新增供應將超過230萬平方米，其中87%位于琶洲和國際金融城。新興商務區(qū)充裕的高品質供應將為租戶在控制租金成本的情況下進行升級租賃提供絕18%的租戶計劃增加房地產(chǎn)租金成本的占比，主要為金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)。而頗出乎意料的是，其中67%有續(xù)租的打算。我們認為這一數(shù)據(jù)在相當程度上反映出上述租戶對核心區(qū)位的高粘性。CBRE數(shù)據(jù)顯示，截止2023年二季度，包括珠江新城和天河體育中心在內(nèi)的廣州核心CBD寫字樓空置率為10.9%,2023-2025年而租金成本占比預期下跌的租戶，在續(xù)租的同時將謀求重新談判現(xiàn)有租約，以及與業(yè)主協(xié)商更靈活的增減面積條款。事實上，上述兩項提升租約靈活度的策略在所有受訪租戶中也分別位列第三企業(yè)房地產(chǎn)策略續(xù)租現(xiàn)有辦公空間搬遷至品質更高的樓宇的條款布局更多的辦公地點(如中心輻射型布局Hub搬遷至非核心區(qū)整體占比按企業(yè)租金成本規(guī)劃分類保持不變中國內(nèi)地企業(yè)以辦公室辦公為主，利用率仍有提升空間中國內(nèi)地辦公室平均使用率是全球最高的區(qū)域，受訪企業(yè)的中位數(shù)使用率達到67%,顯著高于歐美發(fā)達經(jīng)濟體。這是因為，歐美國家企業(yè)在疫情期間普遍推行的靈活辦公措施，如靈活選擇一周內(nèi)在辦公室上班的天數(shù)，在中國內(nèi)地企業(yè)，尤其是內(nèi)資企業(yè)中并不多見。因此，疫情對寫字樓需求的影響的程度也不及歐美。廣州的辦公室利用率中位數(shù)為64%,與中國內(nèi)地平均相比略低三個百分點；辦公室利用率高于70%的受訪企業(yè)占比為39%,較中國內(nèi)地的平均水平低10個百分點。辦公室利用率高于九成的受訪者擴租意愿最強烈，71%的企業(yè)都有擴租需求。圖表7:中國內(nèi)地及全球其他區(qū)域辦公室平均利用率1企業(yè)通過調整工位策略來提高空間利用率，外資對共享工位接受度更高例*為37%,而增加固定工位的凈比例僅為5%。的凈比例相當，而增加共享工位的意愿明顯低打造高效的、以活動為基礎的工作場所圖表8:未來三年，企業(yè)對于辦公場所的工位安排深入了解員工的行為模式是推動辦公場所策略的重要前置條件受訪企業(yè)表示員工習慣和空間布局是影響辦公場所策略實施和調整的主要挑戰(zhàn)，分別有62%和65%的受訪者選擇該這兩個類別中的一項或多項。CBRE認為，企業(yè)在員工出勤率難以準確估算、各種工作場景下的空間配置與實際需求的匹配度欠佳等問題上的集中反饋，恰恰說明企業(yè)對提升辦公場所使用效率的訴求正在與日俱增。我們建議設置或聘請專業(yè)的辦公場所策略團隊，并利用相關的房地產(chǎn)科技對員工的行為模式進行深入了解和分析，并結合企業(yè)的業(yè)務特點，制定科學、高效的辦公場所策略。在對原有辦公場所策略進行調整的過程中，企業(yè)應充分重視“變革管理”(ChangeManagement),也可以采用在局部辦公區(qū)域先行試點的方式，幫助員工能夠更好并盡早融入新的辦公空間和模式。圖表9:影響辦公場所策略實施的因素員工習慣員工習慣空間布局策略實施綠色認證是租戶選址的優(yōu)選因素超過七成的企業(yè)在進行搬遷決策的時候，偏好綠色建筑。兩成受訪者愿意為綠色建筑支付溢價，以5%以內(nèi)的溢價為主；而44%的受訪者則認為同等租金下，優(yōu)先選擇獲得綠色認證的樓宇。同時，24%企業(yè)愿意顯而易見的是，綠色認證已經(jīng)成為租戶選址中的優(yōu)選因素，但目前尚不足以成為決定性因素。在本次調查的另一道問題中，僅有5%的受訪者認為“建筑物具備相關綠色認證(如LEED、WELL等)”是其辦公室圖表10:企業(yè)對綠色樓宇的看法圖表10:企業(yè)對綠色樓宇的看法給側的限制可能對綠色選址帶來一定的挑戰(zhàn)。CBRE的數(shù)據(jù)顯示，截止2023年二季度，廣州存量優(yōu)質寫字樓中LEED認證物業(yè)的面積占比為25%;而在過去三年廣州新落成寫字樓中，這一比例僅為19%,落后于其他一線城市。受此影響，我們看到在綠色樓宇滲透率低的天河體育中心和越秀區(qū)，租戶對于樓宇的綠色升級改造呈現(xiàn)出更強的意愿。尤其是在天河體育中心板塊的受訪企業(yè)中，愿意為樓宇綠色改造支付額外費用的比例高達33%。可持續(xù)發(fā)展措施受租戶普遍關注措施，囊括了環(huán)境、社會及公司治理三個方面。如右圖所示，在CBRE此次調查列舉的十項措施中，九項措施都被超過一半的受訪企業(yè)實施或考慮實施，顯示了這些落地性。企業(yè)日益重視ESG的推動力主要來自于三個方面：1)來自于證券交易所、投資者及政府相關部門對可持續(xù)信息披露的要求不斷提升；2)ESG成為企業(yè)戰(zhàn)略和聲譽的重要組成；3)良好的可持續(xù)表現(xiàn)所能帶來的融資便利和運營效益。64%的租戶正在考慮或已經(jīng)將綠色要素納入租賃盡職調查過程：在我們與廣州市場上大型上市或待上市獨角獸企業(yè)的相關訪談中，企業(yè)所指的“綠色要素”并我們建議業(yè)主和投資者積極應對ESG給寫字樓市場帶來的中長期影響。一方面，隨著中國“3060”雙碳目標期限的臨近，預計政府對公共建筑綠色租賃的要求將趨于嚴格。CBRE亞太區(qū)研究部報告顯示，承諾實現(xiàn)碳中和的時間越早的國家，綠色租賃的需2050年實現(xiàn)碳中和的澳大利亞，目前所有政府的租賃合同都要求包含綠色條款。另一方面，隨著投資市場ESG投資評估體系的進一步完善，樓宇綠色運營的量化數(shù)據(jù)將成為業(yè)主爭取更核心拓展區(qū)影響力增加，核心商務區(qū)租戶粘性更高琶洲和金融城成為租戶未來拓展的重點未來幾年，以琶洲和金融城為代表的核心拓展區(qū)迎來供應高峰，區(qū)域內(nèi)寫字樓面積占全市的比例，將從2022年末的30%提升至2026年的44%。充裕的新增供應和不斷成熟的商務配套為租戶提供了絕佳的升級、整合或擴租的搬遷機會。未來三年的搬遷方向統(tǒng)計中，34%的企業(yè)將考慮核心拓展區(qū)，比受訪時點25%的占比提升了9個百分點。從企業(yè)的數(shù)量上看，三年后把核心拓展區(qū)列為選址意向區(qū)域的企業(yè)數(shù)量，增長了85%。兩個核心拓展區(qū)板塊的意向租戶來源略有差異。·位于珠江新城的企業(yè)在考慮搬遷時相對青睞同屬天河區(qū)的金融城?！の挥谠叫愕钠髽I(yè)對于外遷至新區(qū)，總體上開放度最高，一定程度上與越秀板塊優(yōu)質樓宇選擇較少有關。·琶洲對于番禺、白云、南沙等外圍區(qū)域的租戶的吸引力更高。核心商務區(qū)租戶粘性更高但核心商務區(qū)(珠江新城和天河體育中心)對現(xiàn)有租戶而言具備考察三年后企業(yè)的選址動向，90%和83%的核心商務區(qū)受訪者選擇將這兩個片區(qū)作為意向辦公地點之一。更值得關注的是，三年后考慮留在珠江新城的“原住民”(將珠江新城作為唯一意向片區(qū))的受訪企業(yè)占比高達52%,顯著高于其他其他片區(qū)。從行業(yè)角度，未來三年金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)的選址仍青睞核心及核心拓展區(qū)，其中83%的受訪企業(yè)將珠江新城視為未來三年的意TMT企業(yè)的未來選址意向則有明顯不同：62%的TMT企業(yè)對其他新興商務區(qū)表達了選址意愿；31%的TMT受訪企業(yè)還愿意嘗試產(chǎn)業(yè)政策則可引導特定行業(yè)集聚很大程度上，核心商務區(qū)更強的租戶粘性來源于更成熟的配套。我們的調查顯示，認為“公共交通可達性”和“零售商業(yè)配套”最重要(1)及次重要(2)的受訪租戶比例分別高達76%和58%,位居選址決策因素的前兩位。成熟的商務配套所提供的優(yōu)質辦公氛圍有利于人才聚集，并將為企業(yè)的人才戰(zhàn)略帶來便利。CBRE去年發(fā)布的《中國跨世代消費者調查》報告顯示，在核心區(qū)位工作的員工對交通通達性、商務配套等條件的整體滿意度高達90%,明顯高于新興商務區(qū)(77%)和郊區(qū)(17%)。政策支持和產(chǎn)業(yè)集聚也分別獲得58%和52%的受訪企業(yè)的關圖表17:影響受訪企業(yè)區(qū)域選址決策的因素公共交通可達性人才招募(便利度)區(qū)域配套成熟度公共環(huán)境(街區(qū)風貌、綠化)住宿配套(酒店、服務式公寓)政府政策支持(租金、稅收、人才補貼等)產(chǎn)業(yè)聚集和政策支持同行業(yè)或同產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)的聚集物業(yè)形態(tài)-獨棟或較封閉辦公空間特殊物業(yè)形態(tài)需求6(最不重要)■1(最重要)56(最不重要)■1(最重要)5TMT企業(yè)優(yōu)先考慮產(chǎn)業(yè)條件和建筑形態(tài)除公共交通可達性普遍被受訪企業(yè)認為是重要的決策因素外，各行業(yè)其他重要選址考量業(yè)聚集也非常重要；此外，62%的受訪TMT企業(yè)還同時看重人才招募。綜合來看，琶洲、天河智慧城和科學城等新興商務區(qū)和商務園區(qū)與TMT企業(yè)選址條件的匹配度較爭力高度依賴人力資源有關。以外，67%的專業(yè)服務業(yè)企業(yè)也同時看重政府政策支持。圖表18:不同行業(yè)選址決策優(yōu)先項〇C零售配套公共環(huán)境獨棟物業(yè)獨棟物業(yè)政策支持產(chǎn)業(yè)聚集人才招募