房地產(chǎn)開發(fā)貸款基建工程抵押價(jià)值評估研究

房地產(chǎn)開發(fā)貸款基建工程抵押價(jià)值評估研究

近年來，我國房產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸總額的比例逐年上升。建筑工地項(xiàng)目的抵押已成為重要的房地產(chǎn)貸款形式，也是貸款過程中不可避免的環(huán)節(jié)。但在建工程的抵押涉及許多不確定性,很容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。一、形態(tài)和價(jià)值在建工程在不同的場合下具有不同的涵義。在會(huì)計(jì)核算中,在建工程是一個(gè)會(huì)計(jì)科目,反映的是企業(yè)尚未完工的基建工程中所發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際支出。在工程建設(shè)中,在建工程是指正在施工的工程。在建工程的特點(diǎn),一是實(shí)體上的不確定,即因工程未完工,不具備建筑的最終形態(tài),其形態(tài)和價(jià)值還將不斷變化。二是法律上的不確定,即未取得相關(guān)權(quán)證,有關(guān)權(quán)屬關(guān)系尚不明朗。但法律規(guī)定,在建工程可以抵押。1997年5月,建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條指出:“在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！?000年12月,最高人民法院頒布的《擔(dān)保法司法解釋》第47條提出,依法獲準(zhǔn)正在建造中的建筑物的抵押,當(dāng)事人辦理了抵押物登記的,人民法院可以認(rèn)定抵押有效。2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施,該法第180條明確規(guī)定,正在建造的建筑物可以抵押。2008年4月,為《物權(quán)法》配套的《房屋登記辦法》(建設(shè)部第168號令)第59條規(guī)定,“以在建工程設(shè)定抵押的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記”。二、抵押范圍的確定在建工程于建設(shè)期間每天都在發(fā)生變化,人們因此對在建工程抵押的范圍產(chǎn)生了不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,抵押范圍僅為抵押時(shí)點(diǎn)的已完工部分,不含以后新增部分;而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為抵押范圍為該工程的全部,即包含已建和未建部分。目前,北京、廣州、成都、福州等城市采用前者,而上海市則采用后者。本文認(rèn)為前者的抵押范圍是適當(dāng)?shù)?依據(jù)是:1、銀行接受在建工程抵押時(shí),主要看重已經(jīng)建造完成部分的價(jià)值,基本上不考慮尚未建造部分可能具有的價(jià)值;2、根據(jù)建設(shè)部對在建工程抵押的定義,在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”,因此,投入的資產(chǎn)才能抵押。未建部分尚未投入,也就不能包含在抵押范圍內(nèi);3、已建部分在達(dá)到抵押條件時(shí)已經(jīng)具備了一定的交換價(jià)值,可以作為抵押品處置;4、《物權(quán)法》第187條是將“建筑物抵押”和“在建工程抵押”一并進(jìn)行規(guī)定的,且均規(guī)定為“應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”,可見在建工程抵押與建筑物抵押相同,設(shè)立的是一般抵押權(quán);5、2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法(建設(shè)部令第168號)》將在建工程的抵押歸為“一般抵押權(quán)登記”,把預(yù)購商品房抵押(按揭)歸為“預(yù)告登記”。即在建工程設(shè)立抵押時(shí)就需要進(jìn)行建筑詳細(xì)信息的登記簿,因此在建工程抵押的就只能是指已經(jīng)建成的部分。三、國有土地使用權(quán)和建設(shè)用地的把握風(fēng)險(xiǎn)在建工程的抵押是需要具備抵押條件的,其中:1、關(guān)于在建工程的抵押目的。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中規(guī)定,在建工程抵押的目的是“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建筑資金的貸款”。而《物權(quán)法》和最高人民法院《擔(dān)保法司法解釋》中規(guī)定,在建工程可以為在建工程抵押人的其他債務(wù)或者為他人的債務(wù)設(shè)定抵押。對于貸款銀行來說,前者的債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)明顯小于后者的風(fēng)險(xiǎn)。2、關(guān)于土地使用權(quán)。在建工程抵押時(shí)必須將相應(yīng)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押,這樣,抵押的土地使用權(quán)如果是出讓用地,必須已經(jīng)交付全部土地出讓金,取得國有土地使用權(quán)證書;如果是集體用地,由于法律規(guī)定其不得轉(zhuǎn)讓,故不得進(jìn)行抵押;如果是劃撥土地,則應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府土地行政管理部門批準(zhǔn)后才能抵押。3、關(guān)于建設(shè)審批程序。在建工程抵押必須保證建設(shè)項(xiàng)目的合法性,用于抵押的在建工程應(yīng)具備“三證”(《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》),表明建設(shè)工程手續(xù)完備、程序合法,項(xiàng)目可以順利轉(zhuǎn)讓。4、關(guān)于工程進(jìn)度。為保證在建工程具有可轉(zhuǎn)讓的屬性,在建工程應(yīng)達(dá)到一定的工程進(jìn)度才能抵押。如商品房在建工程的抵押應(yīng)達(dá)到其預(yù)售條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定,商品房的預(yù)售條件是“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”。根據(jù)《長沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》(長沙市人民政府第89號令)規(guī)定,商品房預(yù)售條件是“房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達(dá)到十層”。四、兩種評估方法比較在建工程評估的主要方法有成本法和假設(shè)開發(fā)法,應(yīng)同時(shí)采用這兩種評估方法,然后對這兩種方法的評估結(jié)果進(jìn)行比較。如發(fā)現(xiàn)結(jié)果差異較大,還應(yīng)檢查兩種方法各自采用的數(shù)據(jù)和計(jì)算過程是否存在問題,最后經(jīng)權(quán)衡,確定在建工程的評估價(jià)值。(一)參與工程建設(shè)的費(fèi)用采用成本法時(shí):在建工程評估價(jià)值=土地價(jià)值+在建工程總投入的價(jià)值在建工程總投入價(jià)值=建筑安裝工程費(fèi)用+專業(yè)人員費(fèi)用+管理費(fèi)用+報(bào)建費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售費(fèi)用+銷售稅金1、土地價(jià)值。計(jì)算土地價(jià)值時(shí)應(yīng)注意兩點(diǎn)。一是對于一宗土地上存在多項(xiàng)建筑時(shí),應(yīng)計(jì)算該項(xiàng)在建工程分?jǐn)偼恋孛娣e的價(jià)值,必要時(shí)應(yīng)作土地分割測繪,明確該項(xiàng)在建工程所占土地界址。二是土地價(jià)值應(yīng)采用評估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值,而不是土地取得的成本。土地的市場價(jià)值可采用市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等進(jìn)行評估。2、在建工程總投入的價(jià)值。在建工程總投入由多個(gè)子項(xiàng)組成,如專業(yè)人員費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)用等發(fā)生在項(xiàng)目前期,與工程進(jìn)度無關(guān),建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息都與工程進(jìn)度有關(guān),應(yīng)分別計(jì)算。3、建筑安裝工程費(fèi)用。測算建安工程費(fèi)用需要確定兩個(gè)基本參數(shù):一是單位造價(jià),應(yīng)根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)類型確定其建安工程的單位造價(jià);二是工程形象進(jìn)度,建安工程從建設(shè)到完工的各分項(xiàng)工程投資占建安總投資的比例一般是比較固定的,如高層建筑的土方工程和基礎(chǔ)工程占建安總投資的15%-25%、結(jié)構(gòu)工程占建安總投資的50%-60%。工程形象進(jìn)度就是指在評估時(shí)點(diǎn)已經(jīng)完成了哪些分項(xiàng)工程,與工程進(jìn)展完成的百分比。4、專業(yè)人員費(fèi)用包括市場調(diào)查、可行性研究、環(huán)境影響評價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)等項(xiàng)費(fèi)用,一般為建安費(fèi)用(已建部分和未建部分總預(yù)算額)的3%-5%;5、報(bào)建費(fèi)用主要是指基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),一般按照土地級別和用地類型的不同進(jìn)行征收,長沙市的標(biāo)準(zhǔn)為360元/平方米至120元/平方米不等;6、管理費(fèi)按建安費(fèi)用(已建部分的預(yù)算額)的5%-8%計(jì);7、投資利息應(yīng)考慮地價(jià)和已建部分建安費(fèi)用兩部分。其中,土地費(fèi)用投入假設(shè)為一次性投入,計(jì)息期為取得土地至評估時(shí)點(diǎn)。已建部分建安費(fèi)用假設(shè)為均勻投入,計(jì)息期為開工至評估時(shí)點(diǎn)這段時(shí)間的一半;8、開發(fā)利潤可以采用投資利潤率,以上述已投資總額為基數(shù),利潤率為15%-35%,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況及社會(huì)平均利潤率確定;9、銷售費(fèi)用主要包括廣告宣傳費(fèi)及代理費(fèi)。(二)不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值評估的基本情況采用假設(shè)開發(fā)法時(shí):在建工程評估價(jià)值=[續(xù)建完成后的不動(dòng)產(chǎn)銷售價(jià)值-續(xù)建成本-續(xù)建管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-銷售稅金]/(1+r)n/2上式中,r——不動(dòng)產(chǎn)折現(xiàn)率n——評估時(shí)點(diǎn)起至不動(dòng)產(chǎn)完成銷售需要的時(shí)間段1、確定在建工程續(xù)建完成后的不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值時(shí)應(yīng)注意:一是應(yīng)采用市場比較法確定未來不動(dòng)產(chǎn)的銷售價(jià)值;二是未來不動(dòng)產(chǎn)往往不可能100%售完,特別是高樓的地下室和商業(yè)裙樓應(yīng)考慮其的銷售率。2、不動(dòng)產(chǎn)折現(xiàn)率可采用基準(zhǔn)利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法確定。3、從評估時(shí)點(diǎn)起至不動(dòng)產(chǎn)完成銷售需要的時(shí)間段,應(yīng)根據(jù)在建工程進(jìn)展?fàn)顩r和市場行情確定。商品房銷售期一般為0.5年--1年。4、假定銷售和費(fèi)用的發(fā)生都是均勻的,折現(xiàn)期為銷售期的1/2。五、貸款銀行抵押范圍的確定在建工程抵押權(quán)可以對抗其他的一些債權(quán)索求,但作為貸款銀行仍應(yīng)注意,在行使抵押變現(xiàn)時(shí)仍可能存在不少障礙,這些變現(xiàn)障礙在評估在建工程的抵押價(jià)值時(shí),即在確定其抵押范圍時(shí),就必須予以考慮,這些障礙有:1、工程建設(shè)的造價(jià)優(yōu)先受償權(quán)1999年頒布的《合同法》第286條規(guī)定:當(dāng)建設(shè)工程,“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！?002年6月,最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中再次認(rèn)定:建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此,當(dāng)在建工程拍賣,拍賣價(jià)款中需要優(yōu)先支付拖欠承包人(施工單位)的工程價(jià)款,銀行只能從剩余部分中受償。因此,貸款銀行一般要求承包人(施工單位)出具《放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的承諾函》,以保證自身抵押權(quán)的優(yōu)先地位。2、優(yōu)先受償權(quán)根據(jù)《擔(dān)保法》第56條的規(guī)定:“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款,在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)?！卑凑丈鲜鲆?guī)定,土地管理部門收取土地出讓金的權(quán)利也優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。因此,在評估劃撥土地上的在建工程抵押價(jià)值時(shí),必須扣除劃撥土地應(yīng)繳納的出讓金。3、抵押、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》第45條規(guī)定:“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財(cái)產(chǎn)被留置之前的,稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！痹撘?guī)定表明,當(dāng)在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了稅,則貸款銀行在處置抵押的在建工程時(shí),只有在抵押人付清拖欠稅款后,才可以受償在建工程處置后的價(jià)款。4、解除已設(shè)定的抵押關(guān)系當(dāng)商品房的在建工程抵押在先,商品房預(yù)售在后,此時(shí)開發(fā)企業(yè)必須事先取得抵押銀行同意,解除已設(shè)定的抵押關(guān)系。當(dāng)商品房在建工程抵押前已經(jīng)進(jìn)行了商品房預(yù)售,則銀行在確定該在建工程抵押范圍時(shí)必須將已預(yù)售的戶室扣除