某置業(yè)大唐時代銷售代理服務(wù)提報(bào)

**置業(yè)“大唐時代〞銷售代理效勞提報(bào)松尚雪機(jī)構(gòu)2021年10月12日國家宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)調(diào)控政策回憶泗陽及房地產(chǎn)市場概況本案行銷籌劃目標(biāo)擬定本案競爭工程分析本案行銷整體策略專案提報(bào)目錄國家宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)概況國家宏觀經(jīng)濟(jì)2021年上半年GDP為172840億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長11.1%，比上年同期增幅加快3.7個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)完成情況全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。商品房銷售情況全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。固定資產(chǎn)投資表格房產(chǎn)投資建設(shè)額表格

投資類簡要分析從2021年2月份開始固定資產(chǎn)的投資急速增長，房地產(chǎn)的投資態(tài)勢根本和固定資產(chǎn)投資增長類似，以7月份為例房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的23.22%。物價(jià)指數(shù)表格房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢

及簡要分析房價(jià)走勢簡要總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)增長良好的背景之下，房地產(chǎn)投資一直處于炙熱狀態(tài)。在固定資產(chǎn)投資及經(jīng)濟(jì)增長在大環(huán)境的拉動下，CPI指數(shù)一路飚升。從08年12月份到09年7月份房價(jià)處于趨低位化運(yùn)行狀態(tài)，09年7月至10年4月份增長率一路飆升，7月份以后趨穩(wěn)但仍保持在10%左右的增長率。房地產(chǎn)調(diào)控政策回憶2021房地產(chǎn)十大政策盤點(diǎn)政策一：二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止解讀：政府實(shí)施營業(yè)稅的目的在于竭止炒房，政策通過加大對二手房市場上的稅收力度，控制售房者的獲利空間，進(jìn)而通過市場的聯(lián)動效應(yīng)向一手房市場傳遞控制減少房地產(chǎn)市場投資投機(jī)的信號，從而實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)市場的交易價(jià)格。任何事情都有兩面性，終止優(yōu)惠政策雖會提高交易本錢，但也會有效遏制炒樓投資和減緩房價(jià)上漲速度，甚至導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)回調(diào)的可能。政策二：經(jīng)濟(jì)適用房存廢問題引發(fā)爭議解讀：經(jīng)適房是現(xiàn)階段解決城市低收入家庭住房困難的有效方式。各地特別是一些住房價(jià)格較高的大中城市，適度開展經(jīng)濟(jì)適用住房仍然具有重要意義。經(jīng)濟(jì)適用房不僅有社會保障性特點(diǎn)，與廉租房相比，它又具有鮮明的市場化特征。推動經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有可能會影響完全市場化的商品住宅市場，但經(jīng)濟(jì)適用房政策在短時間內(nèi)不可能被廢除。政策三：“70/90〞政策淡出歷史舞臺解讀：“70-90〞政策始于2006年。政策執(zhí)行三年來，雖然增加了小戶型市場占有率，但也滋生了一些問題，比方，開發(fā)商變相修改結(jié)構(gòu)，以贈送陽臺面積、增大挑高變雙層結(jié)構(gòu)、兩套房打通連售等方式頻打“擦邊球〞。隨著全球金融危機(jī)沖擊國內(nèi)市場，國家于去年下半年調(diào)整宏觀調(diào)控戰(zhàn)略，將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)給予了重點(diǎn)政策支持，以刺激市場回暖。業(yè)內(nèi)為此一直呼吁，取消“70-90〞限制，給開發(fā)商更大的市場自主權(quán)。政策四：二套房貸政策全面收緊

解讀：作為一個作用于樓市成交階段的終端行為，銀行收緊二套房貸之市場調(diào)控能力實(shí)際是很有限的，充其量能抑制一些投資性需求的置業(yè)行為，對房價(jià)顯然不具備直接的左右和打壓能力，而且從實(shí)際看，很多二次或二次以上置業(yè)者的購置能力甚至是無須借助房貸的，另外，二套房貸已非新政，一些開發(fā)商面對二套房貸的調(diào)整已具備一定的應(yīng)對經(jīng)驗(yàn)與周旋能力。所以，綜合來看，收緊二套房貸對樓市并不會產(chǎn)生多大影響，頂多會增加樓盤的營銷費(fèi)用、延長樓盤的營銷周期而已。政策五：住建部發(fā)文公積金對接保障房解讀：用公積金建造經(jīng)適房，在一定程度上可以提高公積金的使用效率，但面臨三大問題。首先是合法性問題，目前公積金是按照條例征繳的，公積金屬于職工個人儲蓄資金，目前法定用于個人合法提取和購房貸款，條例中并無建經(jīng)濟(jì)適用房用途，公積金如造經(jīng)適房，必須修改條例；其次是資金平安性問題，建造出來的經(jīng)濟(jì)適用房，如果賣不掉，政府是否全部統(tǒng)一收購，經(jīng)濟(jì)適用房由于并非是市場導(dǎo)向建造，完全政府意愿建造，選址戶型等可能存在疑惑，如果沒人愿意買，很可能是公積金的壞賬；同時，如何制止工程貸款中的腐敗行為，公積金中心是事業(yè)單位，行政化運(yùn)作，一旦有了工程貸款，很可能會成為公積金腐敗的淵藪。政策六：國土部將嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房

解讀：小產(chǎn)權(quán)房的形成在時間上有一個過程，在形成原因上也比較復(fù)雜，因此，還沒有形成最終的處理意見。政策七：住房保障法納入全國人大立法規(guī)劃

解讀：實(shí)現(xiàn)“居者有其屋〞當(dāng)然是美好的愿望，而住房保障從字面上理解就應(yīng)該是實(shí)踐的重點(diǎn)，政府應(yīng)在住房保障上充分發(fā)揮宏觀政策的調(diào)控作用，引導(dǎo)、拉動更多的社會資源參與住房保障的供給。政策八：奧巴馬政府房地產(chǎn)政策解讀

解讀：同樣是救房地產(chǎn)，美國是針對居民按揭貸款負(fù)擔(dān)能力，如何來扼制房地產(chǎn)的泡沫，讓居民走出債務(wù)的困境；中國不少的救市政策是如何讓過高的房價(jià)或房地產(chǎn)泡沫持續(xù)，讓居民進(jìn)入高房價(jià)的市場、成為幾十年難以擺脫的房奴。政策九：國務(wù)院決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資工程資本金比例解讀：工程資本金比例的下調(diào)，意味著放大了固定資產(chǎn)投資的資金杠桿，有利于未來包括銀行貸款在內(nèi)的更多外部資金實(shí)際投到工程中去。對于緩解企業(yè)資金壓力效用明顯。長期來看，將擴(kuò)大又一輪經(jīng)濟(jì)刺激政策效用。政策十：戶籍改革該否實(shí)行購房落戶政策？

解讀：“購房落戶〞是把雙刃劍：有美好初衷，但假設(shè)操作不當(dāng)，會產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。所以在二三線城市應(yīng)積極開展，為刺激房地產(chǎn)市場，拉動內(nèi)需。2021年房產(chǎn)政策盤點(diǎn)政策一、個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年

解讀：2年和5年雖然只是個時間的問題，可要是一牽扯到征稅的問題，就顯得尤為重要：一方面，有效調(diào)控了房子的周轉(zhuǎn)速度，起到穩(wěn)定有效供給的作用；另一方面，在一定程度上也增加了國家的財(cái)政收入。還有對普通和非普通住房的區(qū)別對待，也起到了縮短“貧富差距〞的效果，可謂“一石三鳥〞。

政策二、國務(wù)院常務(wù)會議出臺了“國四條〞解讀：政策法規(guī)還不夠，又多了個“國四條〞，看來這次政府是要下大力氣調(diào)控一下房價(jià)了。房價(jià)高，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，就是有效供給缺乏；居住對立投資，那么是信貸體制不完善的結(jié)果；市場亂，起因于監(jiān)管力度不夠；買不起房，是因?yàn)橐痪植渴杖氲??！皣臈l〞，條條見“血〞，相信也會有一個好的結(jié)果。

政策三、五部委聯(lián)合出臺?進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知?解讀：09年的房地產(chǎn)市場，可以說是地價(jià)和房價(jià)的市場。尤其是“地王〞頻出，也是議論紛紛。針對開發(fā)商的拿地問題，五部委這次也是嚴(yán)出?通知?，進(jìn)一步抬高拿地的本錢和標(biāo)準(zhǔn)，以期到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)土地競拍市場的目的，使房價(jià)更加趨于理性化。政策四、暫免征收印花稅繼續(xù)實(shí)行

解讀：印花稅，作為國家稅收的主要來源之一，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。房子作為大宗商品，其印花稅也是政府很大的財(cái)政來源。但是，90平米以下的購置人群多為中低收入者，免征既是合理也是合情。

政策五、首套房貸利率七折優(yōu)惠繼續(xù)實(shí)行

解讀：最近，房貸利率調(diào)整的風(fēng)波鬧得是沸沸揚(yáng)揚(yáng)，上面這個政策起碼是做了一個局部的交代：并非針對全部的房源，購置首套房子仍將享受7折的利率優(yōu)惠，而二、三、四……..套房源利率應(yīng)該會得到一定的上調(diào)。

政策六、2021年房貸新政策

一、家庭首套住房，且面積90平米以下的新房，優(yōu)惠房貸利率最多下浮20%。

二、家庭第二套及以上住房按揭貸款，120平米以下利率由各銀行根據(jù)客戶具體情況自行掌握，但首付比例至少40%，120平米以上利率至少上浮10%。

三、90平米以下契稅標(biāo)準(zhǔn)不變，120平米以上契稅標(biāo)準(zhǔn)要提高，具體標(biāo)準(zhǔn)隨后發(fā)布。

四、二套房貸首付不低于50%利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，遏制局部城市房價(jià)過快上漲的政策措施,要求對貸款購置第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對購置首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%.并將加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費(fèi)的稅收政策.五、國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供給緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購置第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款。六、住建部發(fā)文：預(yù)售樓盤須公布每套房價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房工程在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。七、銀監(jiān)會：嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)土地儲藏貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)行動態(tài)、差異化管理的個人房貸政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房；各大中型銀行要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。八、日銀監(jiān)會：二套房貸認(rèn)定以家庭為單位9.29新政升級版措施主要有：一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。。二是完善差異化的住房信貸政策。三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。四是切實(shí)增加住房有效供給。五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同〞等行為。總結(jié)縱觀2021年，2021年，09年上半年不斷放松房地產(chǎn)政策，而在下半年又開始逐步收緊，2021年市場需求經(jīng)過09年的快速消化后，后續(xù)的承接力無可防止的將出現(xiàn)階段性的缺失，同時在國家宏觀政策調(diào)控和高房價(jià)的抑制下，市場需求的支撐作用亦會有所下降，局部大中城市市場銷售會遭遇瓶頸，目前的政策大環(huán)境下，各項(xiàng)細(xì)節(jié)措施都提示著房價(jià)不能攀升過快，但國家在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境未完全改善、完全上升之前，卻也不大可能太大力度打壓房地產(chǎn)，所以讓房價(jià)快速回落或繼續(xù)延續(xù)09年的狂升都是不大可能的。綜合分析房價(jià)進(jìn)入增長趨緩期更多的是房產(chǎn)市場自身的需要，而政府只是步調(diào)稍慢的配合而已。綜合分析從09年3月份到10年4月份房價(jià)一直處于穩(wěn)步上升趨勢，尤其是進(jìn)入10年以來房價(jià)一直處于高位增長的態(tài)勢，調(diào)控的效果遠(yuǎn)未到達(dá)。綜合分析細(xì)讀“9.29新政升級版〞，終覺其實(shí)為緩和劑，力圖在房產(chǎn)市場回復(fù)瘋狂前的緩沖期，讓普通民眾有個心理接受過程。調(diào)控并未改變其本質(zhì)，更不能改變消費(fèi)者的心理預(yù)期。而在被判緩刑的同時，實(shí)為在進(jìn)一步扼殺剛性需求，同時進(jìn)一步圈定富裕階層。綜觀房地產(chǎn)調(diào)控歷程，每次調(diào)控成空調(diào)。究其原因，實(shí)那么為調(diào)控并未調(diào)其本質(zhì)，治標(biāo)不治本。而在經(jīng)歷一段時間的壓抑后，馬上出現(xiàn)新一輪的反彈。衍