上海住宅市場及 長風(fēng)板塊分析

日期地點，微軟雅黑16號上海商品住宅市場及長風(fēng)板塊分析宏觀政策背景2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項政府調(diào)控措施；3月1日，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)文出臺國五條細則，標志著政府調(diào)控實質(zhì)性升級；隨后地方政府出臺各地細則，基本未超出國五條范圍?！皣鍡l”新政：完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制關(guān)鍵詞：限價；考核問責(zé)；堅決抑制投機投資性購房關(guān)鍵詞：信貸縮緊；20%個稅；增加普通商品住房及用地供應(yīng)關(guān)鍵詞：增加供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)關(guān)鍵詞：保障房；加強市場監(jiān)管關(guān)鍵詞：個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。對成交量影響：短期內(nèi)，一方面，在新政落地之前，二手房需求會在新政落地之前呈現(xiàn)出恐慌性的火爆；另一方面，在新政落地之后二手房的需求會被擠壓到一手房市場，剛需市場短期交易量會大幅上升；對價格影響：短期內(nèi)由于一手房市場會承受大量來自二手房的剛性需求，剛需項目會在短期急速升溫，均價將會回落。在地方細則落地之后，均價將會逐漸恢復(fù)穩(wěn)定；對成交結(jié)構(gòu)的影響：由于新政中限購加強，信貸收緊，對于高端項目的去化將形成嚴重阻礙，在短期內(nèi)將會有大量剛需項目的推案。而對于存量中的高檔產(chǎn)品，開發(fā)商可能會面臨在高端市場中被迫參與價格戰(zhàn)的情況。市場影響積極溫和廣州細則出臺廣州細則偏向溫和，細則內(nèi)容與國五條范圍一致，其中并未提及新增限購城市，20%的個稅的表述弱化，按照國五條標準執(zhí)行。3月25日積極嚴格北京、上海、重慶細則出臺北京上海重慶細則較為嚴格。首先是限購力度加強，增加限購的范圍；其次，嚴格執(zhí)行20%的個稅；而二套房貸將作為儲備政策視市場情況決定執(zhí)行。3月30日消極寬松合肥、大連、廈門等19城市細則陸續(xù)出臺“房價增幅不超過當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖氲脑龇背蔀橹鹘牵嗟刂辉诩殑t中確定調(diào)控目標，整體國五條落地執(zhí)行力度較弱。3月31日后1至4月上海商品住宅市場走勢4月上海受國五條細則逐漸失效的影響，商品住宅均價有所回升；在三月份的恐慌性購房的瘋狂之后，市場回歸理性，成交面積環(huán)比下降40.55%，但較之去年同月則環(huán)比上漲48.15%，環(huán)比的下滑只是相對于3月瘋狂的假象，4月商品住宅市場依舊火熱。2012年第四季度隨著十八大的召開，市場持續(xù)升溫，2013年1月份跟隨2012年的趨勢，價格持續(xù)上漲，成交均價環(huán)比上漲3.88%；一月份為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)淡季，供應(yīng)面積較低，環(huán)比下降67%，成交面積更隨市場小幅下降，環(huán)比下降14%。2月為市場淡季，新推案數(shù)量大大降低，供應(yīng)面積環(huán)比下降32.46%，成交面積環(huán)比下降46.51%，成交均價持續(xù)走高。2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議確定“國五條”，堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松。新政預(yù)計將在接下來的月份中起到調(diào)控作用。持續(xù)升溫調(diào)控警告3月，房地產(chǎn)陷入“國五條”后的末班車瘋狂，供應(yīng)成交面積相比上個月有及大幅度增長。一方面國五條20%個稅導(dǎo)致大量二手房需求轉(zhuǎn)向新房，整體市場中剛需項目成交面積大幅上升；另一方面，開發(fā)商為了規(guī)避新政落地造成的風(fēng)險，大幅增加推案數(shù)量。淡季不淡4月，供應(yīng)成交面積大幅下滑，一方面體現(xiàn)了3月市場過度亢奮之后的理性回歸；另一方面，3月30日上海市人民政府辦公廳發(fā)布上海國五條細則，市場回落也體現(xiàn)出買賣雙方對于整體市場的迷茫，也表明買賣雙方對于市場保持觀望態(tài)度。理性回歸4月上海商品住宅供求區(qū)域分析4月上海商品住宅供應(yīng)相對集中在外郊環(huán)剛需項目較多的區(qū)域，而新推案較多的區(qū)域普遍成交情況較好，高供應(yīng)對于成交有一定拉動。排名項目名稱推案量區(qū)域開盤情況1新城碧翠44,902浦東老盤2日月光伯爵天地40,869嘉定老盤3海灣國際名苑39,558奉賢老盤4盛世豪園36,844楊浦老盤5明天華城35,534南匯老盤6眾旺苑34,625奉賢老盤7譽品谷水灣豪庭34,449松江新盤8中金海棠灣31,907南匯新盤9農(nóng)房萬盛金邸31,897金山老盤10金沙雅苑31,880普陀老盤4月上海商品住宅供應(yīng)量前十4月的商品住宅供應(yīng)主要集中在松江、嘉定、浦東、奉賢等郊環(huán)外區(qū)域，供應(yīng)較多的區(qū)相對成交較多，而在傳統(tǒng)剛性需求量大的嘉定、青浦和寶山，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況。從4月供應(yīng)量前十的項目來看，只有兩個項目是4月新開盤，大部分供應(yīng)是由老盤新推案構(gòu)成。部分項目，例如新城碧翠、日月光伯爵天地，推案量較大，占據(jù)區(qū)域供給較大部分，直接拉動區(qū)域整體供給。而在所有的10個新開盤項目中，9個位于郊環(huán)外。其中，嘉定區(qū)作為傳統(tǒng)的剛需項目集中區(qū)域，4個新開盤項目體現(xiàn)了嘉定區(qū)在剛需市場上的火熱程度。4月上海商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析4月上海商品房成交以單價20000以內(nèi)，總價400萬以下的二房、三房為主，4月商品住宅市場成交以剛性需求為絕對主導(dǎo)。排名項目名稱成交面積區(qū)域板塊成交均價主力戶型開盤時間1日月光伯爵天地23639嘉定嘉定新城板塊15525三房2013-4-132御沁園20993南匯周康板塊19620三房2013-3-93萬科金色領(lǐng)域19131嘉定嘉定新城板塊16401二房、三房2012-12-314瑞虹新城18414虹口四川北路板塊49712三房、四房2013-1-195嘉寶夢之灣15471嘉定嘉定新城板塊14447二房、三房2013-3-316譽品谷水灣豪庭15103松江松江新城板塊17081二房、三房2013-4-207保利御樽苑14668浦東曹路板塊22537三房2012-6-138嘉怡水岸14083閔行江川紫竹板塊17657二房2012-7-79農(nóng)房萬盛金邸12625金山金山新城板塊10886二房2012-12-2610中海紫御豪庭11990普陀長風(fēng)板塊44430四房2012-5-274月上海商品住宅成交面積前十從4月上海商品住宅成交面積前十的項目來看，有7個項目成交均價在兩萬以內(nèi)，有九個項目的主力戶型為二房或三房?？傮w來看，4月商品住宅市場成交以剛性需求為絕對主導(dǎo)。長風(fēng)板塊所在區(qū)位長風(fēng)板塊位于普陀區(qū)最南面，內(nèi)環(huán)中環(huán)之間，作為大虹橋內(nèi)最靠近市中心的板塊，具備成為高端商務(wù)區(qū)的潛質(zhì)。陸家嘴商務(wù)區(qū)南京路商圈中山公園商圈徐家匯商圈古北國際社區(qū)真如城市副中心

長風(fēng)板塊中環(huán)外環(huán)內(nèi)環(huán)桃浦板塊萬里板塊真如板塊長征板塊曹楊板塊宜川板塊武寧板塊長壽板塊3.5km3.5km5.7km2.2km5.4km10.3km區(qū)位特征：長風(fēng)板塊位于上海中環(huán)西側(cè)，及屬于大虹橋經(jīng)濟體，同時處于市中心區(qū)域內(nèi)，區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢強；作為普陀區(qū)中最南面的板塊，長風(fēng)板塊最靠近市中心，在區(qū)域內(nèi)相對其他板塊具有更大的優(yōu)勢；板塊距離上海各大區(qū)域中心距離較近，到各個區(qū)域中心都有軌道交通連接；市中心最后一塊整體規(guī)劃的商務(wù)辦公區(qū)域，未來最有可能成為堪與虹橋開發(fā)區(qū)相提并論的中央商務(wù)區(qū)；長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)是全市首批重點推進的九大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，區(qū)域總開發(fā)量預(yù)計將達到290余萬平方米，其中辦公樓商業(yè)娛樂設(shè)施約為200萬平方米，酒店式公寓、高尚住宅約為70萬平方米；總體來說，長風(fēng)當(dāng)前的發(fā)展處在一個臨界點，過了臨界點，將會迎來爆發(fā)式的發(fā)展。中環(huán)路內(nèi)環(huán)路長風(fēng)板塊2號線13號線號線(規(guī)劃中)15號線3、4長風(fēng)板塊交通概況長風(fēng)板塊周邊擁有“兩環(huán)、五線、八站”的交通優(yōu)勢，毗鄰虹橋交通樞紐，軌道交通2、3、4、13號線以及規(guī)劃中的15號線聯(lián)通上海各區(qū)域，擁有立體式交通網(wǎng)絡(luò)，可達性極強。交通特點：位處中、內(nèi)環(huán)之間，以軌道交通為主主要交通類型：軌交：2號線：南臨軌道交通2號線，從板塊內(nèi)到虹橋樞紐與浦東國際機場便捷，2號線直達市中心；3、4號線：東臨軌道交通3、4號線，南北方向連通上海主要區(qū)域；13、15號線：規(guī)劃中的13、15號線增強了板塊到寶山、閔行、青浦、浦東的可達性，其中13號線金沙江路以西至金運路已經(jīng)建成。高架路及主干道：中心環(huán)線方面，板塊東西面連接內(nèi)環(huán)中環(huán)，南面距離延安路高架3公里，到達市中心各個區(qū)域十分便捷；其他交通連接：板塊南面共有古北路橋、真北路橋、瀘定路橋、中江路橋，四座橋打通原本被蘇州河分割的區(qū)域，使得從板塊內(nèi)能直接通往南面天山商圈，中山公園商圈和古北國際社區(qū)。虹橋樞紐浦東國際機場上?；疖囌旧虾Ｄ险局本€距離7.8公里40公里6.8公里8.6公里金沙江路蘇州河真北路金沙江路北新涇威寧路婁山關(guān)路中山公園長風(fēng)公園大渡河路長風(fēng)板塊與上海交通樞紐距離長風(fēng)板塊功能分區(qū)長風(fēng)板塊規(guī)劃以蘇州河為邊界，整體規(guī)劃，以長風(fēng)公園與蘇州河包圍的區(qū)域為邊界，規(guī)劃現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)區(qū)，內(nèi)部建造高檔酒店、住宅，打造中環(huán)內(nèi)的高檔生態(tài)商務(wù)住宅區(qū)?，F(xiàn)代服務(wù)區(qū)：現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的范圍東起長風(fēng)公園，南臨蘇州河，北靠云嶺東路。西至真北路中環(huán)線。區(qū)域沿河岸線長約2.7公里。規(guī)劃建設(shè)中高檔商務(wù)辦公群，包含辦公樓、商業(yè)、娛樂、高星級酒店等多種業(yè)態(tài)，并利用環(huán)境資源，建設(shè)成獨特的生態(tài)商務(wù)中心，屆時將會成為中國國內(nèi)外知名企業(yè)的總部、分公司所在地。高尚住宅區(qū)：高尚住宅區(qū)東起大渡河路，南臨云嶺東路，北靠金沙江路，西至蘇州河，區(qū)域位于板塊北側(cè)邊界金沙江路附近。住宅區(qū)交通便利，緊靠板塊主干道金沙江路；環(huán)境優(yōu)美，西側(cè)靠河。目前在售項目包括中海紫御豪庭與雅戈爾長風(fēng)8號，均價在45000以上，區(qū)域內(nèi)項目定位較高。蘇州河與長風(fēng)公園綠化區(qū)：長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)新建公共綠地700多畝，沿蘇州河2.7公里黃金水岸規(guī)劃建設(shè)80至130米寬的綠色長廊,木瀆港西側(cè)北至同普路全部為大型公共綠地，云嶺路北側(cè)是一條長2公里、寬50米的綠帶。新建公共綠地、開發(fā)地塊配建綠地和原有綠地合計達2000多畝，為上海中心城區(qū)所罕見。長風(fēng)公園銀鋤湖將與蘇州河水連通。教育配套區(qū)：長風(fēng)板塊的教育資源是板塊最大的亮點之一，板塊東面的名校華東師范大學(xué)是新中國創(chuàng)辦的第一所師范大學(xué)，是教育部直屬、教育部與上海市共建的綜合性全國重點大學(xué)。而在中部24.4萬平方米的教衛(wèi)園區(qū)內(nèi)，規(guī)劃有中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、體育館及社區(qū)服務(wù)中心等各種公建配套設(shè)施。商業(yè)布局項目名稱物業(yè)類型總建面積產(chǎn)品特點開發(fā)特色1蘇寧天御國際廣場城市綜合體246920㎡獨棟企業(yè)公館、5A甲級辦公、萬怡酒店、標準商務(wù)辦公唯一蘇州河、木瀆港雙河環(huán)繞的商務(wù)項目2贏華國際廣場乙級寫字樓21000㎡4900到11000m2獨棟辦公，900-3600m2大平層總部，下沉式廣場和三維立體商業(yè)配套，集辦公、商務(wù)、休閑于一體的國際化前沿總部辦公集群3國盛中心SOHO城市綜合體80000㎡大型購物中心、四棟甲級辦公樓、兩棟SOHO、一座五星級國豐酒店和一座國豐公寓式酒店商務(wù)區(qū)的核心地段，緊鄰長風(fēng)公園4旭輝世紀商務(wù)廣場甲級寫字樓114453㎡挑高5.25米的LOFT型辦公-5近鐵城市廣場購物中心89485㎡地上+地下兩層地鐵商業(yè)中心地鐵上蓋物業(yè)，日本先進的地下空間設(shè)計理念，打造陽光地鐵車站，打造“線上網(wǎng)店與線下實體店”合二為一的體驗式消費商城6長風(fēng)景畔廣場購物中心126000㎡總商鋪超過150個長風(fēng)版塊內(nèi)的首個大型商業(yè)7匯銀金融商務(wù)中心社區(qū)配套1901㎡5棟甲級寫字樓、3棟酒店式公寓、3個游艇碼頭，近百個游艇泊位整個長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)中唯一采用經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格的寫字樓項目8上?？鐕少徶行某鞘芯C合體95911㎡貝殼形狀大型綜合體，集會務(wù)、展覽、辦公、商務(wù)于一體普陀區(qū)乃至上海西部的會務(wù)展示商務(wù)中心9新發(fā)展亞太萬豪酒店酒店-500間豪華客房，2500平會議面積，無柱型宴會廳國際頂尖酒店管理集團—萬豪集團管理12345678910板塊內(nèi)商業(yè)處于快速成長期，大部分商業(yè)運營時間短，并未形成版塊內(nèi)規(guī)模效應(yīng)，以寫字樓與城市綜合體為主，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。長風(fēng)板塊成交供應(yīng)分析板塊內(nèi)住宅處于新興階段，目前只有兩個在售項目，整體競爭格局較弱。版塊內(nèi)均價在4萬以上，從2012年5月到2013年4月呈持續(xù)上漲趨勢，板塊前景較好。供求關(guān)系：長風(fēng)板塊整體來看處于供大于求的情況，但在每次新推案之后的一個月之內(nèi)基本上都能達到50%的去化率，板塊內(nèi)住宅銷售情況較好；價格走勢：從價格上來看，版塊內(nèi)成交均價維持在4萬左右，而價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢。而在國五條之后均價不降反升，另一方面也說明長風(fēng)板塊內(nèi)住宅定價可能低于真實價格；供應(yīng)結(jié)構(gòu)：從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來看，板塊內(nèi)供應(yīng)以200平以上的舒適性產(chǎn)品為主，其中中海紫御豪庭戶型偏大，雅戈爾長風(fēng)8號主打小面積戶型。中海紫御豪庭開盤中