淺談合同風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

淺談合同風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

1包商面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)（1）阻力風(fēng)險(xiǎn)是指合同雙方均未受到法律限制和預(yù)測(cè)的客觀事件的風(fēng)險(xiǎn)。包括自然風(fēng)險(xiǎn)、政治與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)等。(2)工程設(shè)計(jì)不當(dāng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。例如:由于設(shè)計(jì)失誤,或設(shè)計(jì)水平較低,導(dǎo)致施工圖紙出現(xiàn)較大疏漏;結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)過(guò)于保守,樁基礎(chǔ)設(shè)計(jì)或配筋設(shè)計(jì)較浪費(fèi);各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)之間協(xié)調(diào)不夠,導(dǎo)致設(shè)計(jì)漏洞百出;設(shè)計(jì)較粗放,標(biāo)注不細(xì)致,導(dǎo)致清單編制理解失誤等等。(3)工程承包商的信譽(yù)與能力風(fēng)險(xiǎn)。由于實(shí)際承包商與投標(biāo)時(shí)所報(bào)的項(xiàng)目經(jīng)理不是同一個(gè)人,而發(fā)包商往往被承包商所迷惑,一旦實(shí)際承包商信譽(yù)較差、施工實(shí)施能力較弱、或資金運(yùn)用不善、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差,勢(shì)必給發(fā)包商帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。(4)國(guó)家政策法規(guī)變化對(duì)工程的影響。由于項(xiàng)目建造周期較長(zhǎng),實(shí)施過(guò)程中國(guó)家政策法規(guī)的變化可能時(shí)有發(fā)生,例如:商品房預(yù)售要求由達(dá)到正負(fù)零、變?yōu)榻Y(jié)頂、住宅消防驗(yàn)收要求發(fā)生變動(dòng)、小區(qū)配套物業(yè)用房要求發(fā)生變動(dòng)、地下人防要求發(fā)生變動(dòng)等等此類(lèi)政策法規(guī)的變化風(fēng)險(xiǎn)。(5)合同條款缺陷帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于開(kāi)發(fā)商的不重視或工作的失誤造成合同條款本身存在許多缺陷性的風(fēng)險(xiǎn)。例如:(1)合同工期約定不細(xì)致造成的風(fēng)險(xiǎn);(2)工程量清單不完善或有缺漏項(xiàng)造成的索賠風(fēng)險(xiǎn);(3)合同條款不嚴(yán)密、用詞不夠嚴(yán)謹(jǐn)造成的風(fēng)險(xiǎn);(4)技術(shù)規(guī)范要求不完善、相互矛盾造成的實(shí)施風(fēng)險(xiǎn);(5)發(fā)包商供應(yīng)的材料設(shè)備供應(yīng)時(shí)間及質(zhì)量要求的約束條件不完備而給自身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);(6)合同價(jià)款支付及結(jié)算程序、時(shí)間約定不完善帶來(lái)的支付風(fēng)險(xiǎn);(7)對(duì)于材料價(jià)格上漲、物價(jià)上漲沒(méi)有約定相應(yīng)的調(diào)整條款而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)等等。(6)地質(zhì)勘察報(bào)告不詳實(shí)而造成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)失誤、工程施工工期受到拖延等不利影響。(7)工程量清單編制失誤,出現(xiàn)較大的數(shù)量出入或漏項(xiàng)較多,或清單描述不詳實(shí)等均將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)不小的風(fēng)險(xiǎn)。(8)開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的材料設(shè)備質(zhì)量有缺陷,這將給承包商帶來(lái)難得的索賠機(jī)會(huì),同時(shí)也將影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo),帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。(9)所聘用的現(xiàn)場(chǎng)管理人員及監(jiān)理工程師工作失誤等造成的風(fēng)險(xiǎn)。由于現(xiàn)場(chǎng)管理人員及監(jiān)理工程師工作失誤勢(shì)必會(huì)給承包單位許多管理空子可鉆,必會(huì)導(dǎo)致工程成本的增加,造成一定的成本和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。2房地產(chǎn)公司的重要建設(shè)過(guò)程、合同風(fēng)險(xiǎn)管理和一些重要流程2.1編制好完整的招標(biāo)文件和到建筑招標(biāo)是一個(gè)選擇承包單位、編制工程量清單、確定合同價(jià)款、完善施工圖設(shè)計(jì)的過(guò)程,在整個(gè)招標(biāo)過(guò)程中,針對(duì)開(kāi)發(fā)商可能遇到的各種工程合同風(fēng)險(xiǎn),需要做好以下工作:編制好完善詳細(xì)的招標(biāo)文件;仔細(xì)謹(jǐn)慎的甄選承包單位、做好資格審查工作;就施工設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)計(jì)單位充分的溝通,編制好工程量清單;做好詢(xún)標(biāo)定標(biāo)工作,確定合同價(jià)款等。2.2市場(chǎng)招標(biāo)文件是對(duì)一些合同條款進(jìn)行約定或代金的保證在確定中標(biāo)單位之后,就是與中標(biāo)人就工程合同內(nèi)容進(jìn)行談判的一個(gè)過(guò)程。對(duì)合同管理較為重視的開(kāi)發(fā)商往往在招標(biāo)文件中就對(duì)一些主要的合同條款進(jìn)行了約定,例如付款方式、履約擔(dān)保、工期與質(zhì)量要求及相應(yīng)的違約罰款等等,形成了要約,投標(biāo)人一旦接受該招標(biāo)文件,就接受了這些合同條款。這樣在中標(biāo)后簽訂合同前的合同談判就相對(duì)要簡(jiǎn)單一些,重點(diǎn)注意合同條款中的用詞與前后聯(lián)系,盡量采用標(biāo)準(zhǔn)的合同格式。2.3善于利用合同精神造成合同詐騙在合同履行過(guò)程中,主要是依據(jù)合同約定對(duì)工程的實(shí)施進(jìn)行控制與管理,行事不能偏離合同精神,遇到施工承包單位提出的各種簽證要求或索賠要求,要善于利用合同中對(duì)甲方較有利的條款來(lái)保護(hù)自己與反駁對(duì)方,以保障開(kāi)發(fā)商的利益。對(duì)工程簽證管理我們公司要求一月一結(jié),同時(shí)形成書(shū)面及電子文檔以加強(qiáng)管理。2.4對(duì)已開(kāi)工工程進(jìn)行結(jié)算依據(jù)合同約定進(jìn)行合同結(jié)算,依據(jù)合同中關(guān)于結(jié)算程序、結(jié)算時(shí)間、聯(lián)系單簽證金額的計(jì)算方式、工期延誤罰款或工期提前獎(jiǎng)勵(lì)、質(zhì)量罰款與獎(jiǎng)勵(lì)、工程質(zhì)量保修金的約定、履約保證金約定、甲方供應(yīng)材料設(shè)備價(jià)款的扣回方式等對(duì)已竣工工程進(jìn)行結(jié)算。在結(jié)算過(guò)程中對(duì)工程合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制,構(gòu)筑最后的工程成本控制防線。3房地產(chǎn)公司的重要成本管理方法有幾個(gè)3.1項(xiàng)目實(shí)施前的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)對(duì)以往工程在合同實(shí)施過(guò)程中遇到的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行整理歸類(lèi),組織相關(guān)人員對(duì)這些已發(fā)生過(guò)的、可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。并召集各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司人員在項(xiàng)目實(shí)施前對(duì)該項(xiàng)目可能會(huì)遇到的合同風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)討論。包括工程部、財(cái)務(wù)部、材料采購(gòu)部、招標(biāo)管理人員、成本管理部、前期部、策劃部、營(yíng)銷(xiāo)部等部門(mén)都應(yīng)參與,從思想上,在實(shí)施前對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行足夠的重視。3.2確保工程合同的制作過(guò)程配備專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)門(mén)進(jìn)行工程合同管理工作,加強(qiáng)對(duì)工程合同的簽訂管理、書(shū)面資料管理、合同檔案管理等合同內(nèi)部管理措施。對(duì)工程合同的簽訂制定專(zhuān)門(mén)的流程管理程序,合同簽訂過(guò)程中一定要流經(jīng)相應(yīng)的各個(gè)管理部門(mén)及法律顧問(wèn),并配備專(zhuān)人進(jìn)行合同蓋章、編號(hào)、書(shū)面存檔管理工作,便于管理。加強(qiáng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司各部門(mén)之間的分工與合作,建立完善的合同管理體系。在合同實(shí)施過(guò)程中一旦遇到較大的合同風(fēng)險(xiǎn),還應(yīng)建立一定的可操作的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處理模式。3.3合同收款的風(fēng)險(xiǎn)為了防范合同簽訂時(shí)由于合同條款本身缺陷所帶來(lái)的合同風(fēng)險(xiǎn),我們公司形成了一個(gè)制度,就是每年制訂相關(guān)專(zhuān)業(yè)范圍的合同示范文本,在經(jīng)過(guò)各相關(guān)職能部門(mén)、項(xiàng)目公司開(kāi)會(huì)討論、充分論證之后有公司總部頒布實(shí)行,各個(gè)項(xiàng)目公司在合同起草與招標(biāo)管理過(guò)程中都要求必須采用相適宜的合同示范文本,以規(guī)范合同管理,最大的可能避免合同本身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。一般我們會(huì)對(duì)以下條款內(nèi)容進(jìn)行格式化:(1)用詞要嚴(yán)謹(jǐn)(例如:“協(xié)助”與“負(fù)責(zé)”、“盡力”與“必須”),避免彼此間互相矛盾(例如:協(xié)議條款前有對(duì)合同質(zhì)量、保修的有關(guān)約定,后又有專(zhuān)門(mén)的質(zhì)量、保修補(bǔ)充協(xié)議,必須前后對(duì)應(yīng)保持一致)。(2)對(duì)于合同價(jià)款支付的約定,例如:所有工程合同均約定無(wú)預(yù)付款,設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單簽證金額每月一結(jié),工程竣工驗(yàn)收合格,并在遞交了符合甲方要求的結(jié)算資料后3個(gè)月內(nèi)結(jié)算完畢等等。(3)工期延誤的處罰條款、例如:對(duì)于一些工期要求較為緊迫的裝修工程、綠化工程、市政配套工程,往往會(huì)約定非常具體的工期要求及相應(yīng)的誤期違約罰款,具體到每延遲一天罰款多少,罰款總額不得超過(guò)多少等等。(4)工程質(zhì)量的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的約定盡量詳盡。例如:對(duì)于一些對(duì)質(zhì)量要求較特殊的工程,如鋁合金門(mén)窗、玻璃幕墻、石材幕墻、鋼結(jié)構(gòu)工程、外墻保溫工程等,由于具有較先進(jìn)的施工工藝,建筑管理機(jī)構(gòu)往往不能及時(shí)出臺(tái)相對(duì)完善的質(zhì)量檢驗(yàn)系統(tǒng),開(kāi)發(fā)商必須盡可能的收集詳盡的質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)文件與行業(yè)行規(guī),一并列入合同條款內(nèi)。這樣才能盡可能的避免質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。(5)對(duì)業(yè)主自身的約束條款盡量簡(jiǎn)化,措辭較緩和。例如:甲方應(yīng)在合同簽訂后幾天之內(nèi)提供施工圖紙、提供現(xiàn)場(chǎng)辦公用房、甲方應(yīng)盡量協(xié)助總包與分包單位之間的工作聯(lián)系等等。(6)利用履約保證金或履約保函、滯納金等形式來(lái)約束承包商恪守合同信用。一般合同履約保證金為合同總價(jià)款的5%~15%,我們公司一般要求對(duì)方以現(xiàn)金方式提供履約保函,這樣一旦承包商發(fā)生違約行為就可以馬上從履約保證金中扣除相應(yīng)費(fèi)用,對(duì)承包商的約束力較大,能較好的督促承包商盡力依據(jù)合同約定實(shí)施,減少履約風(fēng)險(xiǎn)。(7)材料價(jià)格上漲的約定,如:合同中可以約定當(dāng)材料的價(jià)格漲跌超過(guò)一定幅度如±15%時(shí)的調(diào)整方法;材料價(jià)格調(diào)整或材料數(shù)量的調(diào)整引起的合同價(jià)款調(diào)整時(shí)間與方式的約定等。(8)設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證引起的工程量增減量超過(guò)一定幅度如±15%時(shí),可以考慮將這些增減費(fèi)用納入月度進(jìn)度款支付中,而一般房產(chǎn)公司的工程合同中往往約定設(shè)計(jì)變更及聯(lián)系單簽證費(fèi)用只在結(jié)算后支付,這樣約定清晰可以避免承包商的風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而避免工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。3.4中方對(duì)商務(wù)條款的交底文件內(nèi)容有與中標(biāo)單位正式簽訂合同后,合同馬上生效。我們公司專(zhuān)門(mén)的合同管理人員立即對(duì)該合同編制交底文件,發(fā)放給工程管理實(shí)施部門(mén)及項(xiàng)目公司、財(cái)務(wù)部相關(guān)人員。合同交底文件的內(nèi)容主要包括:合同中的商務(wù)條款交底、工程量清單中的詳細(xì)內(nèi)容交底、質(zhì)量工期約束條件、甲方的主要權(quán)利與義務(wù)、乙方的主要權(quán)利與義務(wù)、甲方不能在施工過(guò)程中簽證增加的相關(guān)費(fèi)用范圍、詢(xún)標(biāo)過(guò)程中的乙方答復(fù)、合同談判過(guò)程中已再次明確的相關(guān)利益讓步或優(yōu)惠等等內(nèi)容。在合同執(zhí)行過(guò)程中,公司專(zhuān)門(mén)的合同管理人員還負(fù)責(zé)解釋與答疑,使合同交底文本真正起到作業(yè)指南的作用。3.5招標(biāo)程序的操作風(fēng)險(xiǎn)控制(1)編制詳細(xì)盡可能?chē)?yán)謹(jǐn)和完善的招標(biāo)文件示范文本。例如:在招標(biāo)文件中,盡可能的將招標(biāo)范圍、投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)包含的工作內(nèi)容、費(fèi)用項(xiàng)目一一明確(如技術(shù)措施費(fèi)、組織措施費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、環(huán)境保護(hù)費(fèi)、可能發(fā)生的圍堰排水、淤泥清理、管理費(fèi)及利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用等等)、明確甲方分包范圍、甲方供應(yīng)的材料設(shè)備、甲定乙供的設(shè)備材料明細(xì)等,避免產(chǎn)生歧義。在招標(biāo)文件中就將主要的合同條款、約束條件一一明確。主要包括:合同價(jià)款組成方式、合同價(jià)款的支付方式、合同價(jià)款的結(jié)算方式、工期與質(zhì)量要求、甲方供應(yīng)的材料設(shè)備明細(xì)、甲定乙供的材料設(shè)備明細(xì)、履約擔(dān)保的約定、工程質(zhì)量保修的約定等等。(2)對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行嚴(yán)格的資格預(yù)審工作。堅(jiān)持公開(kāi)招標(biāo)原則的同時(shí),把好報(bào)名關(guān),認(rèn)真做好投標(biāo)單位的資格預(yù)審工作,做好對(duì)實(shí)際投標(biāo)人、投標(biāo)單位信譽(yù)與業(yè)績(jī)的實(shí)地考察工作,我們公司在考察投標(biāo)單位時(shí)往往會(huì)要求考察投標(biāo)實(shí)際承包人的正在施工的工程、要求實(shí)際承包人、報(bào)名的項(xiàng)目經(jīng)理、工程主要技術(shù)人員、公司經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人均要到場(chǎng)、并攜帶所考察工程合同正本,考察時(shí),我們公司的成本管理人員及工程技術(shù)人員還會(huì)向投標(biāo)單位成員進(jìn)行隨機(jī)的提問(wèn),這樣可以及時(shí)地發(fā)現(xiàn)一些掛靠公司、皮包公司、資質(zhì)弱、實(shí)力差的投標(biāo)單位,盡早的剔除出去,提高招標(biāo)工作的質(zhì)量,減少承包單位的信譽(yù)與能力風(fēng)險(xiǎn)。(3)做好詢(xún)標(biāo)工作。由于招標(biāo)工程的復(fù)雜性、設(shè)計(jì)圖紙的不可避免的不完善性(尤其是一些裝飾工程、綠化工程)、工程量清單的缺陷、各投標(biāo)單位對(duì)招標(biāo)文件的理解不一、對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的了解不夠等這些種種原因,需要開(kāi)發(fā)商在定標(biāo)前對(duì)一些中意的投標(biāo)單位進(jìn)行詢(xún)標(biāo),除了能澄清一些事實(shí)與要求,重申一些甲方的特殊要求,對(duì)常見(jiàn)的合同風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)詢(xún)標(biāo)進(jìn)行規(guī)避,例如:提出一定幅度范圍內(nèi)的物價(jià)上漲能否優(yōu)惠的問(wèn)題;提出最高的零星工日單價(jià)限價(jià)的問(wèn)題;提出現(xiàn)場(chǎng)存在的不足提醒對(duì)方可能會(huì)引起相關(guān)費(fèi)用的增加,是否已考慮在報(bào)價(jià)范圍內(nèi)的問(wèn)題等等。通過(guò)詢(xún)標(biāo),還能更進(jìn)一步的了解各投標(biāo)單位的實(shí)力與能力,爭(zhēng)取更優(yōu)惠的投標(biāo)報(bào)價(jià),為開(kāi)發(fā)商挑選中意的中標(biāo)單位提供進(jìn)一步的保障。(4)做好評(píng)標(biāo)決標(biāo)工作。我們公司評(píng)標(biāo)的原則是合理低價(jià)中標(biāo)原則,在評(píng)標(biāo)過(guò)程中,必須最注意的就是低標(biāo)價(jià)。防止出現(xiàn)低于市場(chǎng)價(jià)過(guò)多的低價(jià)搶標(biāo)現(xiàn)象,例如:對(duì)排名最后兩位低標(biāo)價(jià)投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)進(jìn)行仔細(xì)的比較,必要時(shí)組織人員重點(diǎn)對(duì)該兩家單位進(jìn)行詳細(xì)的考察與挑選,以避免出現(xiàn)低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠的風(fēng)險(xiǎn)。3.6施工設(shè)計(jì)協(xié)同效率低目前建筑市場(chǎng)較為火爆,設(shè)計(jì)單位的業(yè)務(wù)較飽和,設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)水平良莠不齊,加上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)間往往較短,這就造成了許多施工設(shè)計(jì)圖紙漏洞百出、設(shè)計(jì)深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)粗放,為追求出圖速度而忽視了出圖質(zhì)量,給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)不少的風(fēng)險(xiǎn)。所以選擇信譽(yù)良好的設(shè)計(jì)師是開(kāi)發(fā)商控制設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的必要管理手段。3.7利用二維碼核算現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)文件工程量清單作為招標(biāo)文件的附件,招標(biāo)文件中必須聲明招標(biāo)人對(duì)工程量清單中的數(shù)量并不承擔(dān)責(zé)任,承包商必須對(duì)數(shù)量進(jìn)行復(fù)核,中標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)必須與招標(biāo)人核對(duì)工程量清單,將核對(duì)后的清單量作為固定價(jià)款的依據(jù)。結(jié)算時(shí)只需重點(diǎn)計(jì)算設(shè)計(jì)變更與聯(lián)系單簽證金額。這樣對(duì)于甲方開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),可以將工程量清單的風(fēng)險(xiǎn)降低到最低,但是對(duì)清單編制人員的要求就很高,要求編制人員有較高的業(yè)務(wù)水平與較高的工作責(zé)任心,除了能做到