長沙精裝房市場研究報告-50-陽光100

長沙精裝房市場研究報告

第一局部、長沙典型精裝房工程分析

長沙目前內(nèi)銷住宅仍以毛坯房為主，推出的精裝修樓盤以小戶型居多。目前，長沙市場做精裝房比較有代表性的主要有三家：珠江花城、麓谷坐標、荷園。一、珠江花城珠江花城位于芙蓉北路以東，金霞大道開展軸以西、撈刀河風(fēng)光帶以南、新世紀大道以北，離芙蓉北路城市主干道約150米，離伍家?guī)X立交橋約2.5公里，與開福區(qū)政府相對。工程總占地917畝，總建筑面積110萬平方米，一期占地390畝，〔其中首次開發(fā)55畝〕，首期建筑面積75733.27平方米,綠化率55%,容積率1.8,規(guī)劃戶數(shù)567戶,一期目前已經(jīng)交房入住。目前銷售二期扶水岸，價格區(qū)間：5000——6200元/㎡，精裝房均價5300元/㎡，毛胚房均價4400元/㎡，按揭99折，一次性付款98折。◆小區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新點●共生規(guī)劃全新共生理念規(guī)劃，公共、半公共、私有空間巧妙布局，將自然風(fēng)光和園林景觀通過視覺相連。綠色植被、建筑和水系引導(dǎo)社區(qū)軸線，人車分流，形成生態(tài)而有序的社區(qū)環(huán)境。●景觀規(guī)劃呈現(xiàn)澳洲、歐洲、北美、熱帶綠洲四大國際主題風(fēng)情園林景致，社區(qū)環(huán)境與撈刀河沿江風(fēng)光帶、瀏陽河、湘江三大天然水系相照應(yīng)。1.5公里的景觀大道，連接近一萬平方米的中心湖，北接自然水系撈刀河，形成壯觀的生態(tài)景觀軸。林蔭大道、中央生態(tài)走廊、親水步道、休閑小品、廊橋亭臺，特設(shè)的休閑場地，創(chuàng)造大型的開放空間?！舢a(chǎn)品創(chuàng)新點分析珠江花城提出了“長沙首個全精裝修大盤〞的概念，由廣州珠江裝修工程公司擔(dān)綱設(shè)計，采用新古典主義裝修風(fēng)格，以仿古的鋪砌方式，現(xiàn)代統(tǒng)一淺色調(diào)的用材，古典的架圖，表達出線條感、相向感、層次感。在功能上那么強調(diào)客廳現(xiàn)代化、臥室溫馨化、廚房生活化、衛(wèi)浴藝術(shù)化，以表達現(xiàn)代風(fēng)格的黑白色、表達鄉(xiāng)村風(fēng)格的黃褐色，表達現(xiàn)代風(fēng)格的銀灰+深褐色，實現(xiàn)新古典主義的總體和諧。◆二期扶水岸戶型圖◆二期扶水岸戶型圖◆二期扶水岸戶型圖◆二期精裝樣板間效果廚房雙排設(shè)計，使用操作更合理客廳落地景觀窗所有房間均帶飄窗衛(wèi)生間的門檻及去水槽處理：衛(wèi)生間的門檻把門套托起，保護門套不被水浸濕，更鞏固耐用；淋浴間的地面設(shè)計了10CM凹槽，防滑又去地面積水。珠江花城為每位業(yè)主考慮得非常周到，精心設(shè)置了生活陽臺脫污池。洗手臺鏡柜和擱物空間處理：左右滑動的鏡如門，提供更靈活的儲物空間，浴室清鏡設(shè)置；同時，臺面向處延伸出擱物平臺，方便實用。◆珠江花城－扶水岸精裝修房交樓標準●公共局部

外墻：高級外墻漆

首層住宅大堂：主要采用“東鵬(DONGPENG)〞墻磚及地磚層間電梯廳：墻面高級乳膠漆，地面采用“東鵬(DONGPENG)〞地磚每單元設(shè)兩臺“廣州日立〔HITACHI〕〞電梯。消防通道：墻面高級涂料，地面水泥砂漿抹平，聲控節(jié)能燈，工藝欄桿木制扶手。

●住宅廳房地面：客廳采用“東鵬(DONGPENG)〞地磚，臥室鋪生活家強化地板。內(nèi)墻：高級乳膠漆

天花：高級乳膠漆，帶石膏角線。

門窗：入戶門為高級字母門，室內(nèi)采用高級房間門配高級門鎖，鋁合金窗，主要鋁合金門窗采用雙層玻璃。

陽臺：地面采用“東鵬(DONGPENG)〞地磚，生活陽臺墻面貼磚至1米高左右，配洗手池及脫污池，天面吸頂燈。

其他：客廳及臥室天花預(yù)留燈位，客廳及臥室均設(shè)空調(diào)機插座，客廳與房間根據(jù)開發(fā)商的裝修設(shè)計圖布設(shè)電視、插座及寬帶網(wǎng)接口。

◆珠江花城－扶水岸精裝修房交樓標準●住宅衛(wèi)生間

地面：主要采用“東鵬(DONGPENG)〞防滑地磚及天然石材。

墻身：主要采用“東鵬(DONGPENG)〞墻磚。

天花：硅鈣板吊頂，帶石英燈。

衛(wèi)生間：配“美標〔Americanstandard〕〞座便器及“美標〔Americanstandard〕〞洗臉盆，配成套臺盆柜、淋浴屏、浴霸、排氣扇。

●住宅廚房

地面、內(nèi)墻：“東鵬(DONGPENG)〞優(yōu)質(zhì)防滑地磚、墻磚。

天花：硅鈣板/鋁塑板吊頂，帶石英燈

櫥柜：成套櫥柜，“林內(nèi)(Rinnai)〞抽油煙機，“林內(nèi)(Rinnai)〞燃氣灶、康寶消毒柜、高級不銹鋼廚盆及冷暖龍頭。

電器開關(guān)及插座：“奇勝(CLIPSAL)〞

智能化設(shè)施：小區(qū)周邊紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)、燃氣報警系統(tǒng)、戶內(nèi)緊急報警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)。

二、標志·麓谷坐標標志·麓谷坐標位于湖南長沙麓谷高科技園中心區(qū)域，坐擁12萬平米的生態(tài)公園，直面8000平米的超大型人工湖，400多株桂花樹，工程通過兩座藝術(shù)橋廊直接深到公園的中央，擁有長沙獨一無二的生態(tài)環(huán)境。標志·麓谷坐標是一座集商務(wù)、辦公、商業(yè)、公寓為一體的EOD創(chuàng)造力經(jīng)濟基地?？傆玫孛娣e為32691平方米，總建筑面積為70341平方米，由一棟16層的寫字樓〔A座〕、三棟12層的公寓〔座〕、兩棟3層的商業(yè)中心〔E.F座〕組成。毛坯房均價3500元/平方米；小戶型精裝修均價5000元/平方米。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點分析●推出精裝修樣板房房子品質(zhì)比較好，特別是精裝修房根本上已經(jīng)裝修到位，裝修方案與風(fēng)格可以由客戶選擇，并贈送全套宜家家具，甚至牙膏、毛巾都已經(jīng)準備好了只等入住，且所用材料皆為名牌產(chǎn)品，另外VIP用戶還送幾大家電?！癫藛问骄b修為每一種戶型準備多套可選的精裝修設(shè)計方案，客戶在購置公寓產(chǎn)品時，可以任意選擇自己喜歡的裝修品牌，并贈送全套世界頂級品牌家居。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點分析●智能化系統(tǒng)全面采用領(lǐng)先長沙的甲級智能體系：智能監(jiān)控系統(tǒng)、公共信息發(fā)布與查詢系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)〔SCS〕、保安監(jiān)控系統(tǒng)〔SAS〕、樓宇可視對講系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)……●直飲水系統(tǒng)深入地下100多米，將地下水通過凈化后直接輸入到每一個單元，實現(xiàn)了辦公樓與公寓“翻開水龍頭就能喝〞的夢想?！魬粜颓闆r◆戶型情況◆戶型情況◆精裝樣板間效果◆精裝樣板間效果◆麓谷坐標精裝修房交樓標準外墻:金屬墻漆內(nèi)墻:立邦墻漆、高級進口墻紙電梯:蒂森克虜伯電梯門窗:高級防盜門，中空鋼化玻璃，節(jié)能環(huán)保供電:雙回路供水:地下水凈化直達通訊:光纖至戶內(nèi)供三、美居荷園美居·荷園工程位于長沙市開福區(qū)蔡鍔路荷花池11號，由長沙美居房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)。一期工程推出了1棟大戶型、4棟小戶型樓，都為33層的高層，。該工程占地面積15741.84平方米，建筑面積117311.67平方米，建筑密度21.9%，綠化率32.2%，總戶數(shù)954戶。美居·荷園主推的戶型有89.73平米和89.93平米兩種，三房為主?？蛷d和主臥室設(shè)計落地大玻璃和飄窗，除了書房沒有飄窗以外，其它房間都有這樣的設(shè)計，房子陽臺和飄窗都是贈送的，沒有算在購置面積里的，小戶型房屋贈送面積多達30平米。美居荷園是遠大置業(yè)投資興建的首個國家住宅產(chǎn)業(yè)化示范工程。運用住宅工業(yè)化集成技術(shù)建造的全裝修成品房，配備雙能源戶式中央空調(diào)及熱水系統(tǒng)，大量采用成套部品裝配式作業(yè)，使構(gòu)成居室空間的每一個舒適模塊空間明顯增大，得房率大大提高；節(jié)能、環(huán)保，最大限度地提高住宅的舒適感，延長住宅使用壽命，標準化的產(chǎn)品與生產(chǎn)方式，使產(chǎn)品品質(zhì)得到飛躍式的提高和保障。通過優(yōu)化集成，更精心研究設(shè)計出89平米寬敞明亮的三房二廳二衛(wèi)，完整表達在高層住宅里實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)成果。美居荷園2007年12月22日開盤，推出一期250套房，均價：6800元/㎡，銷售70%左右，低樓層戶型已經(jīng)根本售罄?！舢a(chǎn)品創(chuàng)新點分析●主體結(jié)構(gòu)建筑主體結(jié)構(gòu)及外墻采用鋼筋混凝土整體連續(xù)澆筑，質(zhì)量好，抗震性提高，使用壽命長。門洞、窗洞采用一次成型，精確度到達毫米級，不用水泥沙漿二次修補，杜絕施工造成的窗滲漏。室內(nèi)無梁無柱，大幅度提高了空間使用率，達20%。●墻體采用內(nèi)墻保溫，墻體分四層。內(nèi)層：可呼吸墻面；保溫隔熱層：節(jié)能；混凝土外墻：承重；外表：防滲漏?！耖T采用德國門芯材料，德國進口設(shè)備生產(chǎn)；無甲醛，不吸水，不變形，保溫、隔音、阻燃、耐污染、高硬度。鉸鏈和門鎖等五金件采用德國品牌。面材采用歐洲免涂裝環(huán)保工藝?！舢a(chǎn)品創(chuàng)新點分析●窗采用國際知名品牌鋁材，采用斷橋隔熱鋁合金+雙層中空玻璃，采用“三級彈性密封〞技術(shù)?！裨∈也捎谩斑h鈴〞整體浴室，使用航空SMC主體材料一次模壓整體成型的防水底盤，保溫隔潮，超強耐用。●廚房采用德國數(shù)控流水線及先進制造工藝，加工精度高達0.1毫米，人體工學(xué)設(shè)計，配置德國五金配件，選用免涂裝環(huán)保材料。●中央空調(diào)采用遠大最新研制的雙能源中央空調(diào)系統(tǒng)，電制冷，燃氣采暖，水循環(huán)?！魬粜颓闆r◆戶型情況◆戶型情況◆戶型情況◆戶型情況◆戶型情況精裝樣板間效果工地現(xiàn)狀精裝樣板間效果精裝樣板間效果精裝樣板間效果精裝樣板間效果◆美居荷園精裝修房交樓標準●戶外裝修標準

●贈送局部●戶內(nèi)裝修標準

◆美居荷園精裝修房交樓標準●設(shè)備局部第二局部、精裝房優(yōu)劣勢分析一、精裝房的優(yōu)勢1、精裝房可為業(yè)主節(jié)省大量的時間，減少裝修給購房者帶來的麻煩消費者買房后，要面對裝修公司、材料供給商，而消費者在這些群體面前屬于弱勢人群，費時、費力、費錢卻不一定能有質(zhì)量保證。此外，由于消費者分散采購、分戶裝修，也在一定程度上造成建材資源的浪費。與毛坯房相比，精裝修房可為業(yè)主節(jié)省大量的時間，減少了精力和財力的浪費，同時由于開發(fā)商集中采購，可以用同樣的價格選擇更好的優(yōu)質(zhì)材料為業(yè)主提供最正確的性價比。2、精裝修防止了個體裝修對住房結(jié)構(gòu)的破壞，同時防止了因入住時間不同，裝修時間不同而產(chǎn)生的噪音污染。3、對于開發(fā)商而言，精裝房不但可提高樓盤品質(zhì)，還可提高房屋單價，獲得更高的利潤，并且對于品牌塑造也能起到良好的作用。二、精裝房的劣勢1、精裝房的價格普遍比毛坯房高出800—1000元左右，直接提高了單套住房的首付與稅費隨著房貸新政的推出，購置精裝修房不只是增加了首付，還要多支付房屋總款上升所帶來的契稅、維修基金及貸款利息，而且利息是原利息的1.1倍。這種舉措將增加二次置業(yè)者較大的購房壓力，在現(xiàn)在的房價偏高的形勢下，無疑將進一步縮小客戶的購置力，并使得樓盤的銷售速度放慢。2、精裝修房的價位要比毛坯房高800—1000元／平方米，消費者會認為開發(fā)商在精裝修上賺錢，并且同時會認為如果是自己做裝修，不會要這么高的費用，并且還會裝修得更好，于是在這種想法的支撐下，心理極度不平衡，提出五花八門的要求。交房時，一旦裝修效果沒到達自己的要求，就非常產(chǎn)生糾紛。二、精裝房的劣勢3、對于開發(fā)商而言，精裝修房開發(fā)利潤小、本錢高裝修造價在總銷售價或總土建造價中所占比例不大，但裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度、管理本錢會成倍擴大。同時，個性化裝修難操作，統(tǒng)一裝修難以滿足個性化要求；菜單式裝修業(yè)主又會通過各種渠道改東改西，以滿足自己的意圖，大量的修改極易出現(xiàn)工期失控。另外，真正的成品房應(yīng)設(shè)計、建造、裝修一體化，但設(shè)計、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補西墻，無形中增大了開發(fā)商的本錢和難度。工程質(zhì)量與消費者的個性化需求其實是一對矛盾的共同體。要滿足顧客的個性化需求，工程管理水平就會大打折扣，就很容易產(chǎn)生質(zhì)量問題；而要保證工程質(zhì)量和進度，就必須按照統(tǒng)一的標準來做，但這樣消費者的個性化需求又不能滿足了。第三局部、總結(jié)與建議從政策層面來看，早在2000年，國家建設(shè)部就已對精裝房出臺了一系列政策，鼓勵各級政府和開發(fā)商向市場推出全裝修房，全面取消毛坯房，因此，精裝房產(chǎn)品將是未來房屋供給產(chǎn)品的主流方向，也是住宅產(chǎn)業(yè)的必然趨勢。從長沙市場的情況來看，在2006年之前，大局部的精裝房都是以小戶型或者局部樓棟的方式存在，并且在功能上，大多只是作為樓盤的一個賣點。自2006年珠江花城進入長沙之后，才真正將長沙帶入全精裝修大盤的時代。從銷售情況來看，珠江花城一期提出的“全精裝修大盤〞概念得到了客戶廣泛的關(guān)注，珠江實業(yè)在品牌塑造和樓盤現(xiàn)場管理上的良好表現(xiàn)，使得客戶對珠江花城的精裝房產(chǎn)品報有很高的期望，銷售情況比較順暢。但自一期交房之后，業(yè)主對精裝房所存在的問題開始有了比較多的意見，主要集中在空調(diào)機位太小，裝修質(zhì)量較差和電路安裝不合理等問題上，珠江花城為此在二期又重新推出了毛胚房產(chǎn)品，這在一定程度上反映了珠江實業(yè)對市場現(xiàn)狀的一種無奈妥協(xié)。第三局部、總結(jié)與建議

標志·麓谷坐標在精裝修方面也是花了非常多的精力，在產(chǎn)品品質(zhì)上也到達了比較高的水準，但因此也造成了該工程的高本錢和高售價，目前，標志·麓谷坐標較周邊樓盤普遍高出1000—1500元/平方米以上，高價差直接影響到了該工程的銷售速度，同時，該工程在交房后仍然產(chǎn)生了大量的投訴和整改。荷園作為最新開發(fā)的一個樓盤，在精裝修上有了全新的嘗試，直接引進遠大整體浴室和整體廚房，在一定程度直接保證了產(chǎn)品的質(zhì)量能到達一個比較高的水準，同時也可以大大減少后期的客戶投訴，該工程在銷售前期得到了大量客戶的關(guān)注，目前銷售率在70%左右。從整體市場反映的情況來看，“精裝房〞目前在長沙依然還是一個不成熟的產(chǎn)品，雖然“精裝房〞理念得到了越來越多人的青睞，但在實際操作當中仍存在著許多的問題。從精裝房市場開展的前景來看，精裝修的模式創(chuàng)新依然值得期待，全裝修尤其是廚衛(wèi)單元的整體化、成套化裝修，已成為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程中不可阻擋的潮流。對于陽光100而言，在精裝房開展模式上應(yīng)該可以有更多的嘗試和創(chuàng)新，可以考慮采用或者參考以下幾種模式：1、采用海爾家居所提出的“總包集成〞模式所謂總包集成，就是由總包集成商在土建之前參與前端設(shè)計，并在毛坯房建成之后和交鑰匙之前，為開發(fā)商一體化解決樓盤智能化系統(tǒng)，整體室內(nèi)精裝修及廚衛(wèi)、電器等各功能部品配套工作，同時提供全過程效勞。總包集成可分解為三個局部：部品集成局部進行整體廚房、廚房家電、熱水器、整體衛(wèi)浴、空調(diào)、智能化等操作，提供全套部品及家電配套方案，滿足房產(chǎn)工程的多樣化需求；裝修集成那么提供整體設(shè)計規(guī)劃、材料配置、工程施工組織、施工監(jiān)理、產(chǎn)品驗收全程效勞；智能集成以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺、安防系統(tǒng)等為依托，構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)信息平臺。這種模式不但可以解決產(chǎn)品質(zhì)量上的問題，對于提升品牌形象也有很好的作用。2、采用工程裝修模式工程裝修介于精裝修與毛坯之間。簡單的說就是天地平、衛(wèi)浴到位、櫥柜家具自理的模式。許多毛坯交房后業(yè)主第一個要動作的就是天花板跟地板，“工程裝修〞模式那么是開發(fā)商在工程進度里安排了電路、水路及地板鋪設(shè)的進度，預(yù)先跟業(yè)主聯(lián)