八達樓項目改造發(fā)展建議

八達樓項目改造發(fā)展建議報告結構一、項目分析二、市場環(huán)境分析三、項目定位四、物業(yè)改造建議五、營銷統(tǒng)籌本策劃報告的思路：快速銷售快速回款速度為王現(xiàn)金為王鑒于本項目的特殊性，項目組經過對項目情況和市場的分析，認為本項目銷售時間不宜過長，建議在為開發(fā)商實現(xiàn)較高利潤的基礎上，力求快速銷售，為開發(fā)商快速回籠資金。本策劃報告將以此思路展開。第一部分：項目分析1、項目經濟指標分析公寓體量小，套數(shù)少。

戶型開間較小，僅3.6m。

幾乎所有單位均沒有設計陽臺，實用性相對較低。

4樓北面單位可利用露臺贈送面積。公寓部分本項目公寓部分共有5層，每層17套，戶型面積30㎡~50㎡，每層建筑面積約680㎡，公寓共85套，總建筑面積約3400㎡。2、項目經濟指標分析本項目裙樓部分共有3層商業(yè)，每層約3000㎡，商業(yè)總建筑面積約9000㎡。設置有4個人行樓梯，其中2個為3.5m開間的寬敞樓梯。商業(yè)體量適中，宜開發(fā)中大型商業(yè)市場。項目進深約60米，水平交通的人行距離相對較大。

垂直交通不夠完善，實際僅靠2個樓梯聯(lián)系2、3層賣場。商業(yè)部分3、項目現(xiàn)狀分析建筑臨街而立，具有一定的昭示性。原有外立面形象較差，品質感較低。周邊環(huán)境較為臟亂，多為路邊攤販。門前廣場面積較小，不夠開敞。4、項目區(qū)域環(huán)境分析云星·城市春天項目地處北湖老城區(qū)，位置相對較偏，周邊生活配套完善，路網四通八達，公交系統(tǒng)較為欠缺，背靠廣西卷煙廠，北面及東面與明秀小區(qū)僅一街之隔，距南城百貨、南棉商業(yè)街、云星·廣東商城、盛天名都等商業(yè)住宅項目有一定距離。本案盛天名都北湖國際布藝城廣西卷煙廠南城百貨蘇寧電器明秀小區(qū)明秀小區(qū)南棉宿舍南寧28中南師附小北湖市場4、項目分析總結通過以上分析，我們對本項目可以總結出以下幾點：項目地處北湖老城區(qū)，但位置相對較偏。

周邊生活配套成熟，超市、學校、醫(yī)院、餐飲、休閑娛樂場所一應俱全。路網四通八達，但公交系統(tǒng)較缺乏。公寓體量小、套數(shù)少，銷售難度較小。商業(yè)體量適中，宜開發(fā)中小型商業(yè)市場。商業(yè)部分垂直交通較不完善。第二部分：市場環(huán)境分析1、公寓市場分析目前市場在售小戶型項目，僅云星·城市春天剩余少量單位，盛天名都小戶型已售罄，預計隆源國際公館明年會有相當大體量的小戶型產品推出。項目名稱云星·城市春天公寓規(guī)模約1700㎡套數(shù)336套在售戶型36-42㎡公寓定位大城·小家銷售情況銷售率已過80%，剩余約60套。所有單位贈送簡裝，取得了較好的銷售成績。銷售價格當前折后均價5800元/㎡客戶構成以本地客戶為主，占60%以上，主要來自北湖片區(qū)附近居民及青秀區(qū)。置業(yè)目的以過渡房及投資為主?？蛻舴诸惪蛻魜碓纯蛻籼卣髦髁π枨髴粜椭匾院诵目蛻舯焙瑓^(qū)附近居民置業(yè)目的主要為其子女購置過渡性用房及購買作為投資物業(yè)，長年習慣生活于北湖片區(qū)，對周邊的生活環(huán)境有較強的依賴感。對價格較為敏感，價格承受力較低。40-50㎡☆☆☆☆重點客戶以青秀區(qū)為主的南寧其他片區(qū)投資客看好北湖片區(qū)成熟的生活市政配套，對該片區(qū)的升值潛力有較高的預期，以投資目的進行置業(yè)。30-40㎡☆☆☆潛在客戶南寧周邊縣市及區(qū)外客戶。對南寧的城市環(huán)境和發(fā)展速度感到非常滿意，希望在此購房作為投資物業(yè)或以此獲得南寧戶口。30-40㎡☆☆2、公寓客戶分析3、商業(yè)市場分析區(qū)域商業(yè)市場概況北湖市場盛天名都云星·城市春天廣西一建萬秀村四組綜合大樓南寧機械施工公司振寧公寓商業(yè)街味精廠臨街商鋪北湖片區(qū)是南寧的老城區(qū)，商業(yè)形態(tài)主要以零散的街鋪為主，業(yè)態(tài)大多為餐飲娛樂、五金、布藝、網吧、小商品等。云星·城市春天和盛天名都項目進駐后，為北湖商業(yè)市場帶來一股春風，大大提高了該片區(qū)的商業(yè)價值。3、商業(yè)市場分析小結：北湖路全段包含有有單位住房：廣西一建公司、南寧機械施工公司、南寧味精廠等；樓盤：振寧公寓、云星·城市春天、盛天名都和隆園國際等；及大型農貿市場和師質一流的南寧市28中等配套，生活配套成熟，生活成本低。近年來，隨著云星.城市春天、盛天名都和隆園國際等知名樓盤相繼開發(fā)，商業(yè)價值不斷提升，商業(yè)形象趨于時尚現(xiàn)代化。通過對北湖路商業(yè)調查，臨街商鋪租金價格在30～110元/㎡·月，平均租金約70元/㎡·月。備注：轉讓費為帶貨轉讓收取地段租賃單位街鋪面積（㎡）租金（元／㎡·月）經營業(yè)態(tài)備注北湖路西面萬秀村四組街商鋪66間20～4030～60餐飲/煙酒/美發(fā)/五金/裝飾/生活用品靠近北湖市場，經營業(yè)態(tài)豐富。廣西一建公司16間20～3070～100煙酒/服裝/鞋/百貨/銀行商鋪已售出，目前經營戶的合同至今年7月到期，屆時會重新招商。萬秀村四組綜合大樓――9620.3整棟：28單層：100商務、酒店共三層，正在招租，可整棟整層出租。北湖路東面萬秀村四組街商鋪12間20～3545～70煤氣/煙酒/美發(fā)/五金/生活用品/通訊商鋪面積大，內設有廚房和廁所等生活配套，租金相對較高。南寧機械施工公司26間15～2850～80煙酒/美發(fā)/煤氣/五金/摩托維修緊靠城市春天，長久以來租金價格較低，隨著城市春天的開發(fā)，價格也開始上漲，漲幅約60%。南寧味精廠臨街商鋪7間20～3075～110餐飲/煙酒/美發(fā)商鋪靠近北湖路與明秀路路口，來往人流與車流較多，租金較高。其他振寧公寓商業(yè)街36間20～3026～50毛線/干洗/服裝/美發(fā)/美容/化妝品/皮具/鞋商業(yè)街位于北湖路西面，雖近北湖菜市，但租金較低，目前經營狀況不佳。3、商業(yè)市場分析小結：該市場的消費現(xiàn)狀，“攤位經濟”、“占道經營”占據著目前居民消費的主要渠道，購物環(huán)境臟亂差、亂擺亂賣、商品參差不齊、質量低劣等現(xiàn)象嚴重。市場名稱北湖市場商業(yè)面積22畝攤位數(shù)量629個鋪面數(shù)量80間攤位租金200～650元/個/月鋪面租金60～140元/㎡/月攤位業(yè)態(tài)蔬菜肉類服裝水產品水果熟菜粉/酸其他244個155個75個65個44個24個14個9鋪面面積2㎡2㎡2/8㎡4㎡2㎡2㎡2㎡2/8㎡鋪面業(yè)態(tài)禽類糧油日雜干貨水產禽蛋水果門診26間12間11間7間4間3間1間1間開間進深3×6、3×10、6×10市場狀況市場內經營農貿產品種類較豐富，但禽類加工店、日雜水果等種類經營分散不集中一般為三至四間一行，內部設施陳舊，雜亂不堪。經營服裝鋪面：75間，租金50元/㎡/月，無管理費，轉讓費約1.2萬左右、視貨存數(shù)量定價。3、商業(yè)市場分析小結：該項目是北湖區(qū)域最早投入的現(xiàn)代綜合商業(yè)物業(yè)，目前經營狀況良好，為北湖商業(yè)片區(qū)的基礎性商業(yè)物業(yè)。項目名稱云星·廣東商城開

發(fā)

商廣西華實房地產開發(fā)有限公司建筑設計漢森國際設計顧問?伯盛設計（甲級）代

理

商博多（廣州）銷售∕招商總代理項目規(guī)模占地面積：200畝

總建面積：40萬平方米

商業(yè)面積：4.5萬㎡

一層總鋪面：420間

商鋪概況商鋪公攤臨街41%，內鋪43%，層高：5.5米銷售價格9000～50000元∕㎡，均價25000元∕㎡。經營業(yè)態(tài)一樓北面為國美電器，西面街鋪為麥當勞，其余商鋪可經營百貨商品。二、三樓為人人樂超市。主力戶型產品格局街鋪內鋪戶數(shù)40個380個面積20～50㎡10～20㎡價格40000～52000元∕㎡9000～28000元∕㎡租金（暫定）200～270元∕㎡90～150元∕㎡其他數(shù)據地下車位：1634個

物業(yè)管理費：

未定3、商業(yè)市場分析小結：該項目打造集餐飲、小吃、購物、休閑等多種業(yè)態(tài)聚集的大型社區(qū)商業(yè)中心。項目名稱盛天名都開

發(fā)

商廣西盛天房地產開發(fā)有限公司地理位置南寧市北湖北路8號代

理

商寶資嘉整合推廣7604溝通機構建筑施工福建昌鑫園林規(guī)劃廣州普邦園林項目規(guī)模占地面積：9畝，

總建面積：6.4萬平方米

商業(yè)面積：1.2萬㎡

一層街鋪：150個

商業(yè)規(guī)劃項目共三層商業(yè)及210米步行商業(yè)街商鋪概況商鋪面積10～50㎡銷售價格一層銷售均價：2萬元/㎡，最低價：8000元/㎡，最高價：5萬元/㎡租金60～200元/㎡經營業(yè)態(tài)一層：服裝、餐飲，二、三層整體出租。一層出租率80%?？蛻舴诸惪蛻魜碓纯蛻籼卣髦髁π枨箐佇椭匾院诵目蛻舯焙瑓^(qū)附近商鋪鋪主。對改善已有鋪面經營情況有強烈意愿，渴望通過改善經營環(huán)境和業(yè)態(tài)增加收入。部分客戶原有鋪面經營狀況良好，希望在熟悉的區(qū)域開分店，擴大經營范圍。15-20㎡☆☆☆☆☆南寧其他片區(qū)投資客看好北湖商圈未來的發(fā)展前景，希望通過投資獲取高額回報。10-15㎡☆☆☆☆重點客戶南寧周邊縣市客戶一部分客戶已投資目的購買鋪位，另一部分客戶希望通過在南寧經商以此謀生。10-15㎡☆☆☆4、商業(yè)客戶分析5、市場分析總結作為老城區(qū)代表，北湖片區(qū)配套完善，生活成本低，居住價值高；片區(qū)輻射整個南寧，居住客群覆蓋中低階層，對其有一定的號召力；大量的原住居民是北湖片區(qū)與其他片區(qū)最大的優(yōu)勢；北湖商圈氛圍濃厚，有一定底蘊，如布藝市場等專業(yè)市場對民眾有一定吸引力；北湖菜市周邊是北湖商圈最為繁華，商業(yè)核心區(qū)域；第三部分：項目定位面對激烈市場競爭，本項目如何突出重圍？如何實現(xiàn)快速銷售，快速回款的目標？除了差異化……還是差異化人無我有，人有我優(yōu)！唯有將差異化進行到底，才能將本項目擺脫舊的形象，重新沖出市場！1、項目整體定位城北中央首席科技復合城定位解讀：弱化本項目位置較偏的劣勢，將項目輻射范圍擴大整個城北片區(qū)。以科技化公寓與數(shù)碼通訊電子市場作為差異化的產品和業(yè)態(tài)，搶占市場空白點。以“復合城”的概念概括本項目公寓及商業(yè)產品，樹立較高的市場形象。市場定位1、項目整體定位南寧國際電子貿易中心形象定位及案名建議解讀：以高形象、高姿態(tài)入市，讓客戶對本項目產生聯(lián)想。2、公寓定位北湖成熟社區(qū)中央·青年科技公寓新一極市場定位市場定位解讀：放大本項目周邊生活配套完善的優(yōu)勢。

將北湖片區(qū)定義為成熟生活社區(qū)，弱化本項目位置較偏的劣勢。適當?shù)脑诠a品中加入少量科技化的要素，如新風系統(tǒng)、吸塵系統(tǒng)等，以“科技公寓”作為公寓產品的亮點，提高公寓產品的競爭力，跳出競爭激烈的市場。2、公寓定位形象定位率先引領北湖進入科技生活時代！3、商業(yè)定位北湖商圈·電子通訊產品·批發(fā)零售旗艦市場定位市場定位解讀：

以電子通訊產品作為主要業(yè)態(tài)，彌補市場空白。將一層或兩層商業(yè)劃分為小鋪出售，面積小，總價低，高回報，輕松投資。3、商業(yè)定位形象定位5萬就是包租公·北湖商圈輕松掘金！國內知名企業(yè)定點直銷！給您“價平質優(yōu)”的電子產品！4、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1、2、3層全部作為電子通訊產品市場方案一：優(yōu)點：大型專業(yè)市場，易形成市場影響力與號召力。缺點：商業(yè)運營難點多，氛圍沉淀時間長，銷售周期較長。方案二：1層作為電子通訊產品市場2、3層作為餐飲娛樂業(yè)銷售或招租優(yōu)點：招商快，銷售周期相對較短。缺點：專業(yè)市場規(guī)模較小，較難形成市場號召力。第四部分：物業(yè)改造建議1、立面改造建議改造建議：

將原有外立面的瓷磚改為鋁塑板外包，顯示出現(xiàn)代感、科技感。局部可挑出部分墻體、架子，空間上虛實結合，豐富空間層次感。裙樓立面局部改為玻璃幕墻，提升項目的品質感。改造費用控制在20萬元左右。2、平面改造建議改造建議：

北面臨街主入口處增設自動扶梯，加強垂直交通，提高2、3層商鋪的價值。

大部分劃分為小面積鋪位，局部保留面積稍大的鋪位做為主力店。

東面入口處擴大，將展示面打開，營造更多的街鋪。一層西面的商場辦公、管理室、庫房等移至南面，減少進大而帶來影響。

扶梯設置費用在50萬元左右。原平面圖南移入口擴大增設扶梯增設扶梯