接管驗收標準作業(yè)規(guī)程

接管驗收原則作業(yè)規(guī)程一、

目的1、

規(guī)范物業(yè)接管驗收工作，確保接管驗收工作的質(zhì)量合格。2、

為了嚴把物業(yè)接管驗收質(zhì)量，從業(yè)主的角度去驗收，避免出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題、被業(yè)主投訴而采用的替業(yè)主提前服務式的驗收，而非含有法律效力的政府評價行為。確保業(yè)主交收樓入伙工作順利開展，為物業(yè)管理日常運作打好良好基礎（對物業(yè)工程的理解）。3、

完畢與開發(fā)商權屬的過渡之后過渡給業(yè)主。是房地產(chǎn)從生產(chǎn)進入流通環(huán)節(jié)的標志。參加人是開發(fā)商與物業(yè)管理公司。4、是在竣工驗收的基礎上，以主體構造安全和房屋、配套功效、設備為主要內(nèi)容的再驗收。便于發(fā)現(xiàn)存在的隱患，特別是隱蔽工程的和復雜項目、設備的安裝調(diào)試等，以確保及早發(fā)現(xiàn)并解決。二、合用范疇合用于物業(yè)公司對物業(yè)\o""接管驗收工作。三、

職責1、物業(yè)經(jīng)理負責組建接管驗收小組并同開發(fā)商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。3、接管驗收小組負責根據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。4、成立驗收小組,擬定負責人、環(huán)節(jié)、驗收項目、原則、進度。5、主動與開發(fā)商/項目公司/售房部、施工單位聯(lián)系、協(xié)商、解決：樓宇問題、設備的安裝調(diào)試、熟悉設備的性能/構造/產(chǎn)地/供貨商/使用/運行/保養(yǎng)的辦法/；電/水/氣管道鋪設位置及走向；6、與開發(fā)商協(xié)商驗收的注意事項，協(xié)商制訂驗收的方案，統(tǒng)一原則，擬定交接的日期,解決遺留問題。7、各類資料的移交，并對照圖冊、設備清單驗收；8、負責圖紙資料的建檔、造冊、設備試運行。四、

程序要點1、

接管驗收應含有的條件、規(guī)定。1）建設項目按規(guī)劃、設計規(guī)定/各有關專業(yè)管理規(guī)定已建成，并有有關部門驗收合格的證明（竣工驗收備案）；資料齊全。2）

道路名稱標志清晰，樓宇/棟號戶號牌編號精確經(jīng)公安部門確認。3）

本體物業(yè)接通水、電、氣。4）

區(qū)內(nèi)場地平整，施工現(xiàn)場清理完畢(在建采用圍護方法)，無建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽車。綠化、小品已經(jīng)竣工。5）

排水管正常使用,疏通無阻。6）

物業(yè)公司有固定辦公場地。2、接管驗收的準備工作。1）在物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保物業(yè)基本合格，達成《售房合同》及相關規(guī)劃規(guī)定、業(yè)主規(guī)定的質(zhì)量原則。2）

成立物業(yè)接管驗收小組。A、小組由公司工程部、行政部、客戶服務中心有關人員構成：B、由行政部負責接管物業(yè)的產(chǎn)權、工程、設備資料的驗收移交工作。C、由客戶服務部負責業(yè)主資料的驗收移交及協(xié)助樓宇的驗收移交工作。D、由工程部負責具體的物業(yè)本體、公共設施、機電設備的驗收移交工作。3接管驗收前的準備。A、與開發(fā)商聯(lián)系好接管驗收的的事項、交接日期、進度、驗收原則。B、由工程部進行現(xiàn)場技術摸底，制訂接管驗收計劃。C、提前參加發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最后安裝、調(diào)試工作。D、

準備好接管驗收統(tǒng)計表格：a、《單項項目驗收單/表》。b、《\o""房屋本體接管驗收表》。c、《公共配套設施接管驗收表》。d、《機電設備接管驗收表》。e、《驗收交接統(tǒng)計》f、《接管驗收問題整治表》。g、《圖紙、資料移交清單》。h、《機電設備移交清單》。i、《鑰匙移交清單》。3、接管驗收的工作程序。(流程圖見支持文獻)1）程序A、驗收小組根據(jù)驗收項目、原則，形成《物業(yè)單項項目驗收單》、《驗收交接統(tǒng)計表》、《圖紙資料移交清單》、《設備移交清單》、《房屋接管驗收檢查統(tǒng)計表》、《鑰匙清單》；并由負責人簽名。B、對驗收過程中不符合設計、安裝、移交清單的，提出書面〈驗收不合格整改報告〉，擬定整治時限，返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進行整治。C、對不影響構造安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，也可采用費用賠償方法。D、對整治項目由施工方整治貫徹后,予以復查,并在〈驗收不合格整治報告〉中統(tǒng)計成果,合格后進行正式移交。E、對保修期內(nèi)因施工、安裝、設備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，物業(yè)公司促請有關單位限期解決，按照《保修期工程維修管理細則》對工程維修加以監(jiān)管，并建立施工保修單位檔案、聯(lián)系表。F、移交雙方必須有雙方簽名辦理移交手續(xù)。4、資料的接管驗收。（發(fā)展商向物業(yè)管理公司移交有關資料）1）物業(yè)產(chǎn)權資料：A、項目開發(fā)同意報告《商品房建設立項》。B、《建設項目選址意見書》。C、《國有土地使用權證》D、《建設用地規(guī)劃許可證》。E、《商品房準建證》。F、《建設工程規(guī)劃許可證》。G、《建設工程施工許可證》。H、《商品房預售許可證》。I、

命名資料。J、其它售樓的資料（預售合同、裝修原則、配套設施等有關資料）。K、用地紅線圖。2）

綜合竣工驗收資料：A、竣工圖。B、建筑執(zhí)照。C、《建設工程規(guī)劃驗收合格證》。D、《人防驗收意見》。E、《消防驗收意見及同意使用意見書》。F、《質(zhì)監(jiān)驗收意見》。G、《環(huán)保驗收意見書》。H、開工、竣工報告。I、公共配套綜合驗收合格證。J、

供水合同。K、供電合同書、許可證。L、

供氣合同書、許可證。M、

有線電視合格證。N、

通信設施合格證。O、

電梯準用證。3）

施工設計資料：A、

地質(zhì)報告書。B、

全套設計圖紙。C、

圖紙會審統(tǒng)計。D、

設計變更告知書/書，技術核定單（涉及工程質(zhì)量事故統(tǒng)計）；。E、

工程預決算報告書。F、重要施工會議統(tǒng)計。G、

隱蔽工程驗收統(tǒng)計。H、

沉降觀察統(tǒng)計，建筑物沉降和變形位移監(jiān)測統(tǒng)計/永久性水準點位置和基礎性深埋；。I、

鋼材、水泥、重要材料的質(zhì)量確保書、驗收統(tǒng)計；新材料、配件的簽定合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；J、水、電、氣、衛(wèi)生潔具、電梯、消防等設備檢查合格證書，如《消防驗收及同意使用意見書》、《電梯準用證》、《電梯運行許可證》；K、自動儀表的調(diào)試統(tǒng)計；出廠合格證明；L、管道系統(tǒng)：供水、供氣、消防的試壓或試漏檢查統(tǒng)計報告；M、園林綠化圖紙、清樣、品種、數(shù)量、養(yǎng)護注意事項；N、其它資料。4）

機電設備資料：A、機電設備出廠合格證。B、設備清單：名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、重要性能、單價、隨機工具、備件設備清單、（及其配件/工具）、安裝高度統(tǒng)計、試運行統(tǒng)計、C、機電設備使用闡明書（規(guī)定中文）。D、機電設備安裝、調(diào)試報告。E、機電設備保修卡、保修合同。F、《機電設備清單》。G、機電設備供應商、施工單位資料。5）

業(yè)主/租戶資料：A已購房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的姓名、位置、物業(yè)名稱、面積、聯(lián)系電話等資料。B、已購房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的購房合同/租鋪合同及交樓原則。C已購房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的付款狀況或付款方式等。5、接管驗收的原則和驗收辦法。1）

建設部《物業(yè)接管驗收原則》。2）

業(yè)主生活工作的合理規(guī)定。3）《售房合同》/租賃合同的交樓原則、裝修原則、配套設施等規(guī)定。4）《新建社區(qū)驗收暫行方法》。5）《建筑裝飾裝修工程質(zhì)理驗收規(guī)范》。6）《建筑安裝工程質(zhì)量檢查評定原則》。7）

重要以觀感驗收法、使用驗收法、對照驗收法。如對照開發(fā)商提供的設備清單、資料清單等項目逐項對照、驗收，并將實際狀況寫明在有關表格，并請開發(fā)商有關人員簽字承認。6、樓宇本體硬件設施的具體驗收原則、公共配套設施接管驗收原則、機電設備的接管驗收(詳見《物業(yè)接管驗收程序原則辦法》)。7、接管驗收的遺留問題解決。1）遺留問題的登記確認。A、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全，不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項統(tǒng)計在《接管驗收資料遺留問題記錄表》中，交開發(fā)商有關人員簽字確認。B、對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項統(tǒng)計在《接管驗收設施設備問題遺留問題記錄表》中，交開發(fā)商有關人員簽字確認。2）對資料遺留問題。接管驗收小組應當主動同開發(fā)商補齊有關資料。3）物業(yè)硬件設施、設備遺留問題。A、普通問題規(guī)定開發(fā)商在一周內(nèi)解決。B、重大問題規(guī)定開發(fā)商在一種月內(nèi)解決。C、必要時經(jīng)理予以協(xié)助解決。4）長久解決不了、勢必影響物業(yè)管理的問題。以備忘錄的形式將問題登記后交開發(fā)商進行備錄。5）按開發(fā)商、施工單位訂立有關保修書及有關法規(guī)運作在保修期的維修事宜。8保存：《接管驗收遺留問題記錄表》和備忘錄由公司行政部歸檔長久保存五、

統(tǒng)計1、

《接管驗收遺留問題記錄表》。2、

《單項項目驗收單/表》。3、

《房屋本體接管驗收表》。4、

《公共配套設施接管驗收表》。5、

《機電設備接管驗收表》。6、

《驗收交接統(tǒng)計》7、

《接管驗收問題整治表》。8、

《圖紙、資料移交清單》。9、

《機電設備移交清單》。10、

《鑰匙移交清單》。六、

支持文獻1、《物業(yè)接管驗收原則辦法》。2、《物業(yè)接管原則作業(yè)規(guī)程》。七、

移交書樣本物業(yè)移交書經(jīng)雙方接管驗收合格，位于區(qū)路號物業(yè)從即日起交由物業(yè)管理公司接管。移交內(nèi)容詳見下列附件，雙方簽證無誤。本移交書一式兩份，直簽字之日起生效。移交方：