第四章成本逼近法

第四章成本逼近法考試要求：掌握：成本逼近法的概念、公式、估價步驟及各項(xiàng)成本測算。熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍及要求。了解：成本逼近法的應(yīng)用限制。?適用范圍：①新開發(fā)土地；②土地市場欠發(fā)育，交易案例少的地區(qū)；③工業(yè)用地；④特殊性土地?特點(diǎn)：1）成本價格，未考慮土地市場需求及效用；2）是估算土地成本價格的一種途徑。?第一節(jié)成本逼近法概述定義：

以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅費(fèi)和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。?原理:

將對土地的所有投資（包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)和稅費(fèi)）作為基本成本，按照等量資本獲取等量利潤的投資原理，加上基本成本所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和負(fù)擔(dān)的利息，組成土地價格的基本部分；同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益（土地增值收益），從而求得地價。?基本公式:

地價＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值收益?估價步驟1確定土地取得費(fèi)2確定土地開發(fā)費(fèi)3計(jì)算稅費(fèi)4計(jì)算利息5計(jì)算利潤6確定土地增值收益7修正并確定土地價格

?第二節(jié)成本逼近法估價方法一、土地取得費(fèi)概念：是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。計(jì)算方法：1.通過征用農(nóng)村集體土地2.通過城市房屋拆遷取得3.通過從市場取得?1.通過征用農(nóng)村集體土地土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)。征地費(fèi)用包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)。相關(guān)稅費(fèi)包括：耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)及政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。?2.通過城市房屋拆遷取得土地取得費(fèi)按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主要包括：拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。3.通過從市場取得土地取得費(fèi)就是土地使用權(quán)的取得價格，應(yīng)是客觀價格。?注意：①土地取得費(fèi)應(yīng)是評估期日的重置費(fèi)用；②征地、折遷等取得土地的費(fèi)用資料，應(yīng)從測算待估宗地所在區(qū)域平均土地取得費(fèi)入手計(jì)算；③各費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)以當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的征地補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。?二、土地開發(fā)費(fèi)1.構(gòu)成及計(jì)算方法：有三種即基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：常常概括為“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。2）公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)：與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實(shí)際情況而定。3）小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)：同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似.?計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)，必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度（1）準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度：由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地內(nèi)。（2）紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象。A、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)低：B、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高：?確定了開發(fā)程度以后，根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費(fèi)。注意：土地開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}，分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用?三、利息的計(jì)算利息的概念：利息是資金的時間價值。利息的計(jì)息方式：有單利和復(fù)利計(jì)息兩種，土地開發(fā)周期超過一年，按復(fù)利計(jì)算。?利息的計(jì)算方法：土地取得費(fèi)及其稅費(fèi)利息以整個取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個開發(fā)期；開發(fā)費(fèi)利息按照均勻投入，計(jì)息期按整個開發(fā)期的一半計(jì)。土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定。?估算利息必須把握的幾點(diǎn)①計(jì)息項(xiàng)目：全部預(yù)付資本，包括土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)及稅費(fèi)等；②計(jì)息期：土地取得費(fèi)及稅費(fèi)按整個開發(fā)建設(shè)期計(jì)算，開發(fā)費(fèi)假設(shè)在建筑期內(nèi)均勻發(fā)生，按建筑期的一半計(jì)算。③計(jì)息方式：由單利和復(fù)利計(jì)息兩種，開發(fā)期超過一年的，一般按復(fù)利計(jì)算。④利息率：一般選用同期銀行貸款的利率。?四、利潤的計(jì)算

利潤計(jì)算的依據(jù)：按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正常回報率，估計(jì)土地投資應(yīng)取得的投資利潤。利潤的計(jì)算基數(shù)包括土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。利潤的計(jì)算方法：投資利潤=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）*投資回報率?土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額。成本價格乘以土地增值收益率即為土地增值收益.土地增值收益率出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例,一般為10－30％。五、土地增值收益?土地增值收益＝（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)＋利息＋利潤）*土地增值收益率注意：實(shí)際操作中，如土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，由于出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地最高出讓年限的出讓金，與評估宗地的剩余使用年限不一致，須進(jìn)行使用年期的修正。?例如：某單位于2000.1.1以出讓方式取得一宗工業(yè)用地，2005.1.1擬將其轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市場調(diào)查，2005.1.1土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、利息、利潤及稅金共計(jì)500元/平方米，土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，為50元/平方米。土地還原率取6%，用成本逼近法評估其單價。

?土地增值收益=出讓金×[1-l／(1+r)m]/[1-l／(1+r)n]m—待估宗地剩余使用年期；n—法定最高使用年期。?待估宗地價格＝(土地取得費(fèi)及稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤)×[1-l／(1+r)m]+出讓金×[1-l／(1+r)m]/[1-l／(1+r)n]m—待估宗地剩余使用年期；n—法定最高使用年期。?1．根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個別因素修正。2．求取有限年期的土地使用權(quán)價格時，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。其修正公式為：K=1-1/（1+r）n六、土地價格的修正與確定?3．如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?。?jì)算公式如下：可出讓土地的平均單價＝土地總平均單價/可出讓土地比率可出讓土地比率=可出讓土地面積/總土地面積?4．宗地成熟度修正

由于土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度，而對宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮，因此對于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正。?根據(jù)上述各步驟的修正調(diào)整后，最后確定成本逼近法的評估結(jié)果。需要注意的是，這種方法計(jì)算出的地價是從土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受讓人）能否接受此價格，需要土地使用者分析預(yù)期的土地收益或同已發(fā)生的交易價格比較后，確定自己對宗地價格的認(rèn)同標(biāo)準(zhǔn)。?第三節(jié)成本逼近法的應(yīng)用?

某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5k㎡，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1.5k㎡。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000㎡。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1.5億元，征地后，土地“七通一平”的費(fèi)用為2億元/k㎡，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報率為20％，土地增值收益率取20％，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10％，土地還原率確定為7％。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。?1.計(jì)算土地取得費(fèi)(4.5+1.5)×108÷(5×106)＝120(元／㎡)2.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)

(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)3.計(jì)算投資利息120×[(1+0.1)2-1]+200×40％[(1+0.1)1.5-1]+200×60％×[(1+0.1)0.5-1]＝25.20+12.30+5.86＝43.36(元／㎡)?4.計(jì)算投資利潤

(120+200)×20％＝64(元／㎡)5.計(jì)算土地增值收益

(120+200+43.36+64)×20％＝85.47(元／㎡)?6．計(jì)算土地價格土地價格＝土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益＝120+200+43.36+64+85.47＝512.83(元／㎡)?7．進(jìn)行可出讓土地比率修正開發(fā)區(qū)可出讓土地比率＝(開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積)／開發(fā)區(qū)土地總面積×100％

=(5-1.5)／5×100％＝70％則可出讓土地的平均單價＝512.83／70％＝732.61(元／㎡)?8．進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價格，則50年的土地使用價格為：732.61×[1-1／(1+0.07)50]＝707.74(元／㎡)?9．計(jì)算土地總價格707.74×10000＝7077400(元)采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價格為：單位面積價格為707.74元／m2，總價格為707.742萬元。?例2：某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”

。

2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)

(含稅費(fèi))平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。

?解題思路：分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤計(jì)算無限年期土地成本價格計(jì)算49年期土地成本價格和土地增值收益（出讓金）計(jì)算49年期土地價格?常見難點(diǎn)與問題新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)不能計(jì)入成本！是國家向市、縣政府征收的，不是對用地者。特別注意：開發(fā)費(fèi)若以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，計(jì)息期為整個開發(fā)期。因?yàn)樾柙谕恋亻_發(fā)前一次性支付?年期修正錯誤:不修正或修正錯誤。計(jì)算步驟中有關(guān)單位不一致:

萬元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米（直接乘15）萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米（直接除100）?

1.某塊工業(yè)用地，土地取得費(fèi)為200元/平方米，相關(guān)稅費(fèi)為50元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)為300元/平方米，利息為21.24元/平方米，利潤率為10%，則土地投資利潤為（）元/平方米2.某中介機(jī)構(gòu)評估一塊工業(yè)用地，土地取得費(fèi)為100元/平方米，相關(guān)稅費(fèi)50元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)為300元/平方米，貸款利率5.31%，存款利率1.98%，開發(fā)周期為兩年，利息為（）元/平方米?3.某開發(fā)區(qū)土地總面積為5平方公里，區(qū)內(nèi)道路，綠地等公共設(shè)施占地1.5平方公里，現(xiàn)已完成五通一平，該開發(fā)區(qū)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)75元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤為250元/平方米，土地增值收益率為20%，土地還原利率6%，求可出讓土地50年土地使用權(quán)單價（）?每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。11月-2311月-23Friday,November17,2023天生我材必有用，千金散盡還復(fù)來。20:23:1020:23:1020:2311/17/20238:23:10PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。11月-2320:23:1020:23Nov-2317-Nov-23得道多助失道寡助，掌控人心方位上。20:23:1020:23:1020:23Friday,Nove