鶴壁天鵝堡項目價值提升及營銷策略建議

鶴壁天鵝堡項目

價值提升及營銷策略建議

報告思路識局：項目及營銷環(huán)境分析項目本體市場環(huán)境123謀局：項目定位及產(chǎn)品建議SWOT分析產(chǎn)品建議項目定位破局：銷售策略方向建議銷售策略價值點提煉項目及營銷環(huán)境分析項目本體市場環(huán)境識局1房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長,呈現(xiàn)出低開、高走、再到快速增長的發(fā)展態(tài)勢

2013年，鶴壁市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)出低開、高走、再到快速增長的發(fā)展態(tài)勢。十二月份投資增速最高達(dá)到了34.5%，比十一月份高出5.1個百分點，高于全省平均增幅8個百分點，增幅排全省第五位。市場環(huán)境2013年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資505560萬元，比上年同期增長34.5%；其中住宅投資410593萬元，比上年同期增長59.4%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速24.9個百分點，占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的68.5%提高到81.2%。非住宅類投資94967萬元，比上年同期下降19.8%，占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的31.5%下降到18.8%。單位：萬元住宅類投資保持高速增長，非住宅類投資增幅回落明顯市場環(huán)境

2013年，全市商品房銷售面積為149.01萬平方米，比上年同期增長47.4%，其中住宅銷售面積為133.88萬平方米，比上年同期增長39.8%，占商品房銷售面積的89.8%。各房地產(chǎn)公司利用各種節(jié)假日，抓住有利時機(jī)，采取各種措施進(jìn)行促銷，商品房銷售情況較好，銷售量穩(wěn)步增加，有力的促進(jìn)了全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。市場環(huán)境小結(jié)：自2012年6月份至2013年5月份共成交土地2274畝，其中新區(qū)成交1836畝，占比90%。2012年6月-2013年5月鶴壁市土地成交總結(jié)市場環(huán)境老城區(qū)新城北部片區(qū)新城南部片區(qū)

根據(jù)城市發(fā)展方向及各片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，我們將鶴壁市房地產(chǎn)劃分為老

城區(qū)片區(qū)、新城北部片區(qū)、新城南部片區(qū)。市場環(huán)境商務(wù)區(qū)鶴壁示范區(qū)高鐵區(qū)高校區(qū)本案淇濱新區(qū)本案淇濱新區(qū)核心區(qū)南部，毗鄰鶴壁示范區(qū)，未來鶴壁市重點發(fā)展方向。占據(jù)環(huán)境資源優(yōu)勢，交通資源優(yōu)勢，坐享區(qū)域利好。淇濱新區(qū)核心區(qū)南部：項目位于淇濱新區(qū)，雄踞鶴壁示范區(qū)南部。環(huán)境資源、交通資源優(yōu)勢明顯：項目區(qū)位臨近淇河，遙望高鐵區(qū)，環(huán)境、交通價值不言而喻。項目本體/區(qū)域價值位鄰新區(qū)主干道——鶴淇大道南海路、鶴淇大道、京港澳高速形成極其便捷的交通網(wǎng)東北方向京港澳高速、高鐵圈有效拉近地域間的距離，使得出行更加便利鶴淇大道本案南海路鶴淇大道京港澳高速高鐵圈項目本體/交通價值本案現(xiàn)有配套：教育環(huán)境：市政中小學(xué)商場：龍門商業(yè)街、紅星美凱龍醫(yī)院：中醫(yī)院公園：淇水公園、中央公園、規(guī)劃配套：幼兒園、商場目前淇濱新區(qū)處發(fā)展階段，配套設(shè)施不夠完善，但隨著“9+1”商務(wù)區(qū)和鶴壁示范區(qū)的逐步發(fā)展，日后項目周邊的繁華程度將有質(zhì)的提升。項目本體/交通價值本案地塊整體形狀規(guī)整，不涉及拆遷；東側(cè)臨經(jīng)三路，存在一定的噪聲污染。項目本體/地塊現(xiàn)狀技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積65畝總建筑面積88736㎡容積率2.0建筑密度24.48%綠地率36.3%總戶數(shù)778戶停車位668個項目本體/項目指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：中小體量，低容積率，限制條件較多。新密市場區(qū)域市場市重點項目監(jiān)星河灣鳥瞰圖區(qū)位：傲居大新區(qū)核心位置，依淇河；與9+1工程隔河相望，是鶴淇一體化的戰(zhàn)略第一站；緊鄰富士康工業(yè)園，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ?guī)劃：地中海建筑風(fēng)格，盡顯異域風(fēng)情項目規(guī)劃有7+1電梯洋房，層層退臺，戶戶贈送面積；小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有500米的水系景觀；由世界500強中建七局擔(dān)任工程建造商；小區(qū)采用可視對講系統(tǒng)。規(guī)模占地面積:260畝總建筑面積:38萬平米容積率2.19綠化率30%入市時間2013.9成交均價3600元/㎡戶型簡析2室2廳衛(wèi)1廚89㎡南向朝陽，全明戶型客廳接陽臺，攬景入室主臥衣帽間，大飄窗設(shè)計動靜分離，干濕分離南北通透，全明戶型動靜分區(qū)，干濕分離獨立衣帽間，大飄窗設(shè)計南北雙陽臺?？蛷d接陽臺，陽光攬景入室3室2廳衛(wèi)1廚115㎡名門俏江南鳥瞰圖規(guī)模占地面積:46690平方米建筑面積:130000平方米容積率2.90綠化率40%入市時間——成交均價2900元/㎡區(qū)位：處新區(qū)核心位置，北據(jù)淇河綠化帶僅500米；緊鄰城市主干道，交通通達(dá)性較強；北臨淇河濱河公園、森林主題公園和淇河濕地公園，養(yǎng)生價值不言而喻。規(guī)劃：本土文化元素植入現(xiàn)代建筑語系，將傳統(tǒng)意境和現(xiàn)代風(fēng)格對稱運用；戶型設(shè)計獨具匠，景觀通透，實用性高；社區(qū)內(nèi)配備有活動中心、健身中心、養(yǎng)生會所，定期組織活動，真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)”。主臥客廳均南向朝陽；客廳與陽臺相連，陽光通透動靜分離，干濕分離主臥大飄窗設(shè)計戶型簡析3室2廳2衛(wèi)1廚122㎡主臥客廳均南向朝陽；客廳與陽臺相連，陽光通透動靜分離主臥次臥均有大飄窗設(shè)計3室2廳2衛(wèi)1廚135㎡升龍廣場鳥瞰圖規(guī)?！莘e率——建筑形式高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯成交均價4500元/㎡區(qū)位：地處鶴淇一體化核心位置毗鄰“9+1”商務(wù)區(qū)執(zhí)撐鶴淇大道、淇水灣路、泰山路、京港澳高速、京廣高鐵立體圍繞交通，5分鐘通達(dá)全城規(guī)劃：升龍廣場規(guī)劃百萬平米的綜合體量及完善的商業(yè)、寫字樓、學(xué)校等配套，成為高品質(zhì)樓盤的標(biāo)桿。周邊淇川櫻花園、淇澳翠境園、鹿臺遺址濕地公園、淇水公園、鶴淇廣場等環(huán)繞，藏風(fēng)聚氣，上風(fēng)上水。戶型簡析戶型緊湊，無面積浪費主次臥均朝南，采光效果好主臥附帶大飄窗及開敞陽臺設(shè)計，尊享生活動靜分離3室2廳2衛(wèi)1廚87㎡戶型方正，分區(qū)合理雙臥室朝南設(shè)計，通透性強客廳次臥均帶開敞陽臺主臥帶衛(wèi)生間及大飄窗設(shè)計，攬景入室3室2廳2衛(wèi)1廚128㎡建業(yè)壹號城邦鳥瞰圖規(guī)模占地面積:98666平方米建筑面積:350000平方米容積率2.89綠化率42%入市時間——成交均價預(yù)計開盤均價5000元/㎡區(qū)位：地處鶴淇一體化核心位置毗鄰“9+1”商務(wù)區(qū)北鄰東交通主干道——南海路，往東5分鐘即達(dá)高鐵站、京港澳高速和正在建設(shè)中的汽車客運站。規(guī)劃：建業(yè)壹號城邦位于淇水灣商務(wù)休閑區(qū)，項目總占地148畝，總建筑面積為35萬平方米，容積率為2.9產(chǎn)品類型主要以高層住宅為主，設(shè)計風(fēng)格為Art–Deco為主導(dǎo)，呈現(xiàn)出古典高貴的建筑風(fēng)貌，講究縱向線條之美，是鶴壁首家國家級綠色二星建筑社區(qū);鶴壁首家全程一站式教育社區(qū);鶴壁首家智能網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)。戶型緊湊，無面積浪費動靜分區(qū)，全明戶型主次臥客廳均朝南，采光效果好客廳附帶大陽臺，主臥大飄窗設(shè)計，通透性高2室2廳1衛(wèi)1廚85㎡戶型簡析3室2廳1衛(wèi)1廚120㎡全明戶型，采光效果極佳戶型方正，動靜分區(qū)主次臥均朝南且?guī)эh窗客廳主臥與陽臺相連，攬景入室，尊享生活2023/11/20小結(jié)整體市場結(jié)論房地產(chǎn)開發(fā)增長速度較快住宅類投資保持高速增長銷售情況較好，銷售穩(wěn)定競品樓盤結(jié)論均價在3000~5000元/㎡產(chǎn)品面積在85㎡~140㎡部分競品樓盤為改善性住房，項目本體結(jié)論低容積率、中小規(guī)模體量地處新城區(qū)，周邊配套不夠完善隨著鶴淇一體化逐步發(fā)展，發(fā)展前景大合理整合資源，挖掘自身價值，引領(lǐng)客戶需求，項目未來價值可期項目定位及產(chǎn)品建議SWOT分析項目定位謀局2產(chǎn)品建議告訴市場，項目的屬性？告訴置業(yè)者，項目的優(yōu)勢在哪里？淇水佳園、名門俏江南緊挨本項目競爭較激烈。如何讓項目在所屬區(qū)位突出重圍？如何讓客戶選擇本項目？項目導(dǎo)入體量區(qū)位VS預(yù)估建面約為10萬㎡，體量較小對本項目屬性進(jìn)行分析，在競品項目中，尋找最匹配的經(jīng)典品牌項目進(jìn)行復(fù)制。產(chǎn)品客戶位于鶴壁淇濱新區(qū)，臨近淇河、交通便捷以的首置、91-125㎡三房首改為主老城區(qū)對生活有一定追求的新概念居民天鵝堡項目特點定位——檔次以剛需、首改為主；強調(diào)品質(zhì)感，注重細(xì)節(jié)打造；客戶定義為傳統(tǒng)三四檔，老城區(qū)新概念居民，有遠(yuǎn)見性，對服務(wù)要求高，渴望被尊重而有品味的居住感受?；谝陨?，本案對位于天鵝堡系列產(chǎn)品——項目的優(yōu)勢在哪里？SWOT分析區(qū)域內(nèi)同競品有限，置業(yè)價值可觀。區(qū)域組團(tuán)規(guī)劃，發(fā)展前景看好。環(huán)境優(yōu)良，臨近項目可資源共享，制造賣點。優(yōu)勢（strengths）機(jī)會（opportunities）劣勢（Weaknesses）威脅（Threats）SWOT地處鶴壁市淇濱新區(qū)，地域升值空間大；路網(wǎng)發(fā)達(dá)，多條規(guī)劃路，通達(dá)四方出行便利；臨近淇河，環(huán)境優(yōu)良，高品質(zhì)生活保障；政府政策扶持，未來發(fā)展形勢樂觀。地塊東側(cè)，有未規(guī)劃用地、影響項目形象品質(zhì)地塊四至周邊服務(wù)配套缺少；規(guī)劃限制條件較多。充分發(fā)揮項目區(qū)位交通、環(huán)境優(yōu)勢，規(guī)避區(qū)域發(fā)展不成熟可能帶來的客戶抗性；抓住區(qū)域快速發(fā)展機(jī)會，錯位時間出貨，避免同品質(zhì)項目所帶來的威脅。項目地塊南、北側(cè)均有競品項目，未來競爭激烈；區(qū)域閑置地塊較多，未來潛在供應(yīng)較大；競品項目距離較近，未來可能出現(xiàn)爭搶客戶現(xiàn)象；典型樓盤規(guī)模物業(yè)類型均價戶型賣點銷售情況星河灣占地面積:260畝總建筑面積:38萬㎡住宅、商業(yè)370089㎡兩房、115-127㎡三房、139㎡四房景觀，交通一期3月30號開盤天鵬晟景占地面積:260畝總建筑面積:40萬㎡住宅、商業(yè)340086㎡兩房、110-128㎡三房，118-130㎡復(fù)式交通，景觀2013.12月一期15#開盤，二期開盤時間未定天逸雙水灣占地面積:120多畝總建筑面積:16萬㎡住宅、商業(yè)5000（中高層）6000洋房30-130㎡一房、兩房、三房位置、景觀、產(chǎn)品、交通二期銷售中建業(yè)壹號城邦占地面積:98666平方米建筑面積:350000平方米住宅、商業(yè)預(yù)計開盤均價500085㎡兩房、120-130㎡三房、交通，景觀，產(chǎn)品預(yù)計明年初開盤名門俏江南占地面積:46690平方米建筑面積:130000平方米住宅290089㎡兩房、122-135㎡三房、交通，景觀，產(chǎn)品一期在售升龍廣場——住宅、商業(yè)450087㎡兩房、128-133㎡三房、位置、景觀、產(chǎn)品、交通一期在售項目周邊競品樓盤一覽表新城區(qū)淇水畔精致生活樣板區(qū)項目定位新城區(qū)：潛力區(qū)域，中小體量，新概念人群聚集地淇水畔：161千米淇河貫穿南北，環(huán)境資源豐富精致生活區(qū)：與家人共享品質(zhì)生活的棲心之地——如何實現(xiàn)快銷？——注重細(xì)節(jié)打造，提煉品質(zhì)功能賣點制造產(chǎn)品差異化，穩(wěn)妥實現(xiàn)快銷。立足淇濱新區(qū)市場有進(jìn)深較大的入口和寬廣的門廊，限高10米。入口部分進(jìn)行精裝修，儀式感的入口彰顯主人身份；項目規(guī)劃建議建筑風(fēng)格打造項目規(guī)劃建議為開發(fā)項目小區(qū)入口處提供標(biāo)準(zhǔn)化模塊；適用于小高層、高層排布混合社區(qū)；最大限度提升住宅小區(qū)產(chǎn)品附加值；提升天鵝堡品牌形象小區(qū)入口處建筑風(fēng)格打造人與交通的和諧相處兩面臨路，經(jīng)三路及三十路支規(guī)劃綠地，便捷自然和諧共生；外圍設(shè)置環(huán)道，環(huán)道放置限速帶，車沿環(huán)道進(jìn)入地下停車場，環(huán)道與步道設(shè)置落差，并用顏色區(qū)分。（概念人車分流——落差、顏色區(qū)分）樓宇布局、道路和水系噴泉錯落圍合，人隨景行。項目規(guī)劃建議人與建筑層次的互動項目規(guī)劃建議南低北高，西高東低，增強層次感和觀景性；縱橫景觀軸線與豎向花木交替組合，每棟建筑前形成天然屏障，共成三維立體空間；人與建筑層次互動：臨街商業(yè)裙房上架設(shè)綠化

平臺，樓棟多空中退臺、入戶花園、陽臺，把

多層景觀留給高層；項目規(guī)劃建議本項目立面材質(zhì)建議采用分段式設(shè)計，在底層客戶視線可及的范圍內(nèi)建議采用面磚，上部建議采用真石漆，最大化控制成本。

從定位上看，項目定位中高端，需要從建材上凸顯產(chǎn)品檔次和價值；

從工程造價的角度及現(xiàn)階段涂料處理技術(shù)，真石漆的外部感官完全可替代面磚；

建議底層采用面磚，體現(xiàn)項目品質(zhì)感，其余部分選擇真石漆，最大化控制成本。底層架空設(shè)計，開啟綠色生活—建筑的減法，生活的加法—底部架空層泛會所設(shè)計全綠色武裝“架空層”兒童游樂和健身設(shè)施并存建筑價值建議高科技運用，引領(lǐng)科技生活地暖的運用地?zé)彷椛洳膳c傳統(tǒng)采暖方式相比，具有舒適、節(jié)能和環(huán)保等諸多特點。新風(fēng)系統(tǒng)采用置換式全新風(fēng)系統(tǒng)，通過在新風(fēng)中加濕或者除濕，控制室內(nèi)濕度，同時也提高室內(nèi)的空氣品質(zhì)?？萍純r值建議陽光停車庫，車庫彩繪分區(qū)控制成本，垂直景觀，四周亦可做儲物間彩繪一掃單調(diào)，增添情趣，亦可提高識別性通過地下車庫的樓梯，直接到達(dá)樓座單元通過車庫彩繪分區(qū)，提高可識別性項目功能配置建議綠化帶/綠化土堤/隔音墻/外窗優(yōu)化系統(tǒng)的運用綠化帶——防噪綠化帶必須由矮生樹、灌木叢與樹冠濃密的高大樹種配合組成綠林實體，并宜選擇常青的或落葉期較短的樹種，才能起到減噪作用。防噪綠化帶不僅能起到聲屏障的作用，而且還可以凈化空氣。綠化土堤——可在土堤旁設(shè)置運動健身設(shè)施和休憩設(shè)施，充分利用空間。隔音墻——隔音墻應(yīng)注重景觀效果。外窗優(yōu)化系統(tǒng)——斷熱鋁合金窗框；12個厚的中空LOW-E玻璃；電動外窗遮陽窗簾、隱型紗窗；項目功能配置建議本項目景觀的打造，需要考慮內(nèi)部、外部兩方面。內(nèi)部景觀打造需要考慮對建筑風(fēng)格的匹配以及可參與性及趣味性。并注重“三世界、四庭院、五層級”的主題景觀規(guī)劃，注重六重感官體驗，將整個內(nèi)部景觀自然的串聯(lián)起來。外部景觀主要是沿龍泉湖公園的景觀升級，做項目區(qū)間的景觀升級，增加項目的賣點。景觀配置建議三世界將花世界、水世界、林世界三大景觀體系完美呈現(xiàn)，以綠色高大喬木，常綠植物和各色花卉遍布其間，打造小區(qū)景觀的皮膚；以入口特色水景為始的水系貫穿整個小區(qū)形成中央圍合式景觀，串聯(lián)起小區(qū)景觀的血脈；富有中國特色的庭院景觀、古樸雕塑、風(fēng)情綠島、休閑木亭、動物雕塑等風(fēng)情元素組成景觀小品，注入小區(qū)景觀的骨肉三種世界，三重境界，雕塑人文自然景致之美。景觀配置建議園林小品獨具匠心、造型獨特。（在園林小品的選材上，多選用石(黃蠟石，用于景觀營造；大理石用于地面鋪貼)、木(進(jìn)口梢木)等天然材料。座椅、欄桿、燈具等造型獨巨匠心，與建筑統(tǒng)一和諧。）夜景照明系統(tǒng)采用環(huán)保暖光源。(夜景照明系統(tǒng)如：路燈、地?zé)?、臺階燈、樹燈、柱燈等均采用環(huán)保暖光源，光線柔和而不刺眼，既保護(hù)視力又美化環(huán)境，且節(jié)約能源。)配以磨砂燈罩。(夜景照明系統(tǒng)帶有磨砂玻璃燈罩的燈具，將不會對低層的住戶造成光污染)。細(xì)節(jié)處理景觀配置建議趣味景觀小品應(yīng)用景觀配置建議根據(jù)規(guī)劃在地塊昭示性強的區(qū)域，根據(jù)主題分別布置風(fēng)格相宜的景觀小品。景觀小品充分體現(xiàn)建筑風(fēng)格和材質(zhì)感；景觀小品不應(yīng)只是觀賞的，而是可以全民參與的，搭配休憩平臺以提升可參與性。景觀配置實景景觀配置實景符號標(biāo)識應(yīng)與小區(qū)建筑風(fēng)格相統(tǒng)一，展現(xiàn)項目形象。景觀配置建議統(tǒng)一視覺符號的反復(fù)運用塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象；別致的樓牌標(biāo)識分布于各組團(tuán)內(nèi)部，增強不同區(qū)域的可識別性，并建立統(tǒng)一的視覺識別體系。各節(jié)點設(shè)置小廣場、涼亭、廊道等共享空間，為業(yè)主提供休閑、共享的活動空間。景觀配置建議公共空間要體現(xiàn)共享性和開放性保證公共空間和私密空間的相互區(qū)隔，互不干擾完善的醫(yī)療設(shè)施，為顧客提供全方位方便快捷的治療和體檢服務(wù)，更加人性化。小型社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療服務(wù)中心的添加項目配套建議“健康保障，讓生活更幸福”物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵詞：貼心、舒心、放心。服務(wù)體系：服務(wù)體系的采用確立，才能保證項目的高端物業(yè)服務(wù)得以落實，強化居住者的居住體驗。服務(wù)內(nèi)容：提供貼身、貼心、個性化的各種服務(wù)，讓客戶尊享全方位的精致體驗。物業(yè)服務(wù)需要通過體系、標(biāo)準(zhǔn)等來規(guī)范、量化，建議項目引入鶴壁市場內(nèi)較有名氣管理體系，確保業(yè)主能夠享有“圓滿及美好”的服務(wù)?！敖o您一個放心的物管服務(wù)”項目配套建議物業(yè)方面全方位服務(wù)，滿足客戶需求開發(fā)商自持農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園，可定期舉行業(yè)主免費采摘綠色無公害蔬菜果實等活動。增進(jìn)與業(yè)主親和度，完成新老回饋。對于認(rèn)同及有需求的業(yè)主或者客戶根據(jù)需求量多少，后期免費配送。由產(chǎn)業(yè)園提供綠色食品，在小區(qū)內(nèi)增添營養(yǎng)早餐工程，營造賣點提升銷量。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建議產(chǎn)業(yè)鏈連帶效應(yīng)項目戶型建議基本原則：

適當(dāng)控制面積：緊湊三房、實用三房突出“性價比”，舒適三房“舒適度”

將面積合理性和居住的舒適度綜合考慮，張弛適度的設(shè)計、打造“物有所值”的產(chǎn)品?；疽兀?/p>

一般情況下主臥和客廳朝南，北向觀景時客廳朝北主臥朝南

動靜分區(qū)，干濕分離

大面寬，短進(jìn)深補充要素：

主臥套間，明廚明衛(wèi)，步入式衣帽間等

擴(kuò)大室內(nèi)觀景面

通過半室外空間增強與外部空間的聯(lián)系

對應(yīng)客群：首次置業(yè)或首改置業(yè)客戶，追求居住的舒適度，但多少受經(jīng)濟(jì)實力的制約

戶型面積：91-116㎡

戶型要素：整體采光面要充足，空間的劃分更注重實用性。

設(shè)計要點：廚房設(shè)計緊湊，時尚實用，陽臺、飄窗等贈送面積，增加室內(nèi)空間，提升舒適生活品質(zhì)。項目戶型建議實用及緊湊三房戶型設(shè)計原則：功能、贈送面積項目戶型建議

對應(yīng)客群：有一定經(jīng)濟(jì)實力的改善型客戶，看重項目優(yōu)質(zhì)環(huán)境的打造，注重生活品質(zhì)的提升

戶型面積：122-127㎡

戶型要素：三房作為主力戶型，整體采光面要充足，尤其主臥采用大轉(zhuǎn)角飄窗或弧形采光面，達(dá)到臥室采光及觀景效果，主臥明衛(wèi)設(shè)計，科學(xué)合理，增加居住舒適性。

設(shè)計要點：主客臥分區(qū)，保障私密性；獨立衣帽間和主臥明衛(wèi)設(shè)計，方便舒適；大面積觀景陽臺，包攬窗外美景，生活舒適愜意。舒適三房戶型設(shè)計原則：舒適度、景觀戶型巧妙設(shè)計，提高項目附加值——通過觀景陽臺、生活陽臺、入戶花園等贈送面積延展室內(nèi)，客戶可改為書房。贈送一半面積可做花園增加景觀舒適性項目戶型建議L形步入式觀景陽臺項目戶型建議戶型巧妙設(shè)計，提高項目附加值——L形步入式陽臺運用，使戶型更加靈動，增加趣味性。戶型巧妙設(shè)計，提高項目附加值——可贈送的步入式轉(zhuǎn)角凸窗，陽光廳房，最佳的景觀臺。270度景觀的陽光花房，2.2米層高以下，不算面積，但可以極大增加舒適程度，使小區(qū)的景色盡收眼底。通過步入式（轉(zhuǎn)角）凸窗、270度陽光房的設(shè)計，拓寬觀景空間，增加賣點。項目戶型建議戶型巧妙設(shè)計，提高項目附加值——每戶“送”都了一個約一個多平方米的生活陽臺。由于空調(diào)室外機(jī)位不計入建筑面積，改為生活陽臺后，可以作為使用面積，起碼“送”了一半面積。通過“放空調(diào)機(jī)位的生活陽臺”，給客戶以看得見的實惠。項目戶型建議步入式衣柜獨立洗衣房步入式衣柜項目戶型建議統(tǒng)步入式衣柜：較大面積房間內(nèi)設(shè)置步入式衣柜，活動面積在4㎡以上。獨立洗衣房：洗衣間與冷陽臺有效連接，同步實現(xiàn)洗衣、晾衣一體化的動線流程。戶型巧妙設(shè)計，提高項目附加值——轉(zhuǎn)角陽臺可以增大視野提高性價比，滿足客戶對景觀的需求，并提高了房屋的舒適度。窗未落地，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值。通過（轉(zhuǎn)角）飄窗的設(shè)計，提高舒適度。項目戶型建議戶型巧妙設(shè)計，提高項目附加值——【凸窗】建議廣泛采用觀景凸窗設(shè)計，增強室內(nèi)空間感和采光面。凸窗比平窗更能夠讓房間接受更多的陽光，又延展了室內(nèi)空間；凸窗窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，增加實用率；落地飄窗增加步出空間；凸窗可廣泛運用于各種戶型之中，實用性高，也增加了采光面和觀景面垂直剖面示意圖〈2.2M層高

垂直剖面示意圖〈2.2M層高次臥、書房采用凸窗增加步出空間衛(wèi)生間落地飄窗270度凸窗戶型示意采用270度采光“L”型凸窗項目戶型建議建筑建議產(chǎn)品設(shè)計建議景觀配置建議功能建議小區(qū)入口處規(guī)劃道路建筑層次新風(fēng)系統(tǒng)防噪綠化帶陽臺、入戶花園等贈送面積地暖運用綠化土堤飄窗設(shè)計，提高舒適度陽光地下車庫12個厚的中空LOW-E玻璃凸窗、270度陽光房，拓寬空間電動外窗遮陽窗簾、隱型紗窗空調(diào)機(jī)位設(shè)計，增加附加值價值提升建議小結(jié)外立面架空層景觀打造燈光系統(tǒng)符號標(biāo)識建筑小品服務(wù)配套建議社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站物業(yè)管理公司產(chǎn)業(yè)鏈連帶銷售策略方向建議破局3核心操盤思路三大戰(zhàn)略：強化產(chǎn)品力+項目核心價值+強化賣場、包裝展示兩小戰(zhàn)術(shù)：合理營銷節(jié)奏+工程支持，逐步實現(xiàn)市場排位操作目標(biāo)：塑造項目品牌+快速去化+建立影響力與市場地位項目整體產(chǎn)品及營銷定位新城區(qū)·淇水畔·精致生活樣板區(qū)推廣策略通過精度準(zhǔn)、效率高、力度大的媒體推廣和活動營銷，短時間樹立項目市場影響力，確立區(qū)域話語權(quán)，保證項目持續(xù)曝光度和市場關(guān)注度，達(dá)到鶴壁新區(qū)全維度覆蓋“只許鶴壁人不買，不許鶴壁人不知道”。第一階段項目入市及一期銷售期第二階段二期銷售期項目入市期形象：新城區(qū)淇水畔精致生活樣板區(qū)產(chǎn)品：景觀示范區(qū)及營銷中心盛大開放關(guān)鍵舉措：

景觀示范區(qū)及現(xiàn)場售樓部交付使用；

所有線上線下媒體同時亮相，集中爆發(fā)；

售樓部投入使用，內(nèi)外場銷售團(tuán)隊組建完成?！就茝V主題】第一階段項目入市及一期銷售期第二階段二期銷售期項目入市期【事件引爆】蓄客路演活動路演目的：為快速增加客戶，與線上推廣配合開展線下路演活動；路演地點：新城區(qū)主要道路、商場、休閑廣場；路演形式：節(jié)目表演+小型抽獎+工作人員派單+派發(fā)售樓部開放日抽獎券第一階段項目入市及一期銷售期第二階段二期銷售期項目入市期【事件引爆】售樓部暨景觀示范區(qū)開放活動（看房送水果）活動目的：為項目造勢，拉動人氣，提升知名度；活動形式：與公司所屬農(nóng)莊相結(jié)合活動內(nèi)容：馬車美女齊上陣巡城+現(xiàn)場抽獎(天鵝堡農(nóng)莊免費采摘)+文藝表演。第一階段項目入市及一期銷售期第二階段二期銷售期一期蓄客認(rèn)籌期【推廣主題】形象：

鶴壁，因淇水而至高無上產(chǎn)品：90-130灣景華宅盛大認(rèn)籌關(guān)鍵舉措：

一期認(rèn)籌信息的全城推廣全面鋪開；

進(jìn)行為期三周的采摘節(jié)活動；

一期房源認(rèn)籌活動。第一階段項目入市及一期銷售期第二階段二期銷售期一期蓄客認(rèn)籌期【事件引爆】事件一：城市發(fā)展論壇活動目的：鑒于項目所屬區(qū)位條件，建議聯(lián)合其他項目舉辦一場城市發(fā)展論壇，催熟項目區(qū)位；事件二：一期房源盛大認(rèn)籌活動活動目的：前期蓄客客戶的集中釋放，提高客戶對項目的認(rèn)知度；事件二：天鵝堡農(nóng)莊采摘節(jié)活動活動目的：前期蓄客客戶的集中釋放，提高客戶對項目的認(rèn)知度；第一階段項目入市及一期銷售期第二階段二期銷售期一期開盤期【推廣主題】形象：

淇濱新區(qū)精致生活第一居所產(chǎn)品：90-130灣景華宅盛大開盤關(guān)鍵舉措：

一期開盤信息的全城推廣全面鋪開；

開盤前一月每周一場的“生活方式秀”活動；

一期房源開盤活動。第一階段項目入市及一期銷售期第二階段二期銷售期二期認(rèn)籌期【推廣主題】形象：

全鶴壁向上看遠(yuǎn)大天鵝堡精致生活樣板區(qū)產(chǎn)品：二期90-130㎡中央瞰景樓王盛大認(rèn)籌關(guān)鍵舉措：

二期認(rèn)籌信息的全城推廣全面鋪開；

二期房源認(rèn)籌活動。第一階段項目入市及一期銷售期第二階段二期銷售期二期開盤期【推廣主題】形象：

全鶴壁向上看遠(yuǎn)大天鵝堡精致生活樣板區(qū)產(chǎn)品：二期90-130㎡中央瞰景樓王盛大開盤關(guān)鍵舉措：

二期開盤信息的全城推廣全面鋪開；

舉辦項目周年感恩惠活動

二期房源開盤活動。銷售策略低首付策略

目前柘城市場營銷手段單一，低首付策略可以有效吸納市場有購房意愿的中低端客戶；

項目首期客戶定位包含大量的返鄉(xiāng)客戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，低首付策略有助于吸引客戶關(guān)注；我們需要在最短時間內(nèi)找到更多的目標(biāo)客戶，無論任何渠道，只要有用。傳統(tǒng)客戶渠道物盡其用強化創(chuàng)新客戶渠道嘗試選擇使用渠道策略大客戶團(tuán)購團(tuán)購組織：入市初期設(shè)立大客戶組，利用項目自有資源，對項目周邊的企業(yè)事業(yè)單位全范圍覆蓋，針對企業(yè)事業(yè)單位進(jìn)行產(chǎn)品推介會和電影專場維護(hù)，推出團(tuán)購特殊優(yōu)惠。大客戶維護(hù)團(tuán)購組織：針對某企業(yè)或事業(yè)單位的客戶群體，