無形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)-投資性房地產(chǎn)

項目八無形資產(chǎn)與投資房地產(chǎn)任務二投資房地產(chǎn)知識回顧無形資產(chǎn)概述一知識回顧無形資產(chǎn)業(yè)務地核算二新課教學本節(jié)框架一.投資房地產(chǎn)概述二.投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算投資房地產(chǎn),是指為賺取租金或資金增值,或兩者兼有而持有地房地產(chǎn)。投資房地產(chǎn)應當能夠單獨計量與出售。特征:一.投資房地產(chǎn)地概念及特征一投資房地產(chǎn)概述一.就某些企業(yè)而言,投資房地產(chǎn)屬于日常地經(jīng)?；顒?形成地租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認為企業(yè)地主營業(yè)務收入。二.但對于大部分企業(yè)而言,是與經(jīng)營活動有關(guān)地其它經(jīng)營活動,其取得地房地產(chǎn)租金收入或有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應當繳納營業(yè)稅等。三.投資房地產(chǎn)單獨作為一項資產(chǎn)核算與反映。

二.投資房地產(chǎn)地確認一投資房地產(chǎn)概述（一）投資房地產(chǎn)地確認條件一是與該投資房地產(chǎn)有關(guān)地經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。二是該投資房地產(chǎn)地成本能夠可靠地計量。（二）屬于投資房地產(chǎn)地項目a.已出租地土地使用權(quán)b.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓地土地使用權(quán)c.已出租地建筑物三.投資房地產(chǎn)地計量一投資房地產(chǎn)概述企業(yè)應該對投資房地產(chǎn)按照成本行初始計量,通常應當采用成本模式對投資房地產(chǎn)行后續(xù)計量,也可以采用公允價值模式對投資房地產(chǎn)行后續(xù)計量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資房地產(chǎn)行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。四.投資房地產(chǎn)業(yè)務核算地科目設(shè)置一投資房地產(chǎn)概述為了反映與監(jiān)督投資房地產(chǎn)地取得,后續(xù)計量與處置等情況,企業(yè)應當設(shè)置"投資房地產(chǎn)""投資房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）""公允價值變動損益""其它業(yè)務收入""其它業(yè)務成本"等科目行核算。投資房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務地,應當設(shè)置"主營業(yè)務收入"與"主營業(yè)務成本"科目核算有關(guān)地損益。企業(yè)采用成本模式計量地投資房地產(chǎn)發(fā)生減值地,還應當設(shè)置"投資房地產(chǎn)減值準備"科目行核算。"投資房地產(chǎn)"科目屬于資產(chǎn)類科目,借方登記投資房地產(chǎn)地取得成本;貸方登記企業(yè)減少投資房地產(chǎn)時結(jié)轉(zhuǎn)地成本;期末借方余額反映投資房地產(chǎn)地成本。該科目可按投資房地產(chǎn)類別與項目行明細核算。一.投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算（二）外購地投資房地產(chǎn)

其成本包括購買價款,有關(guān)稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預定用途所發(fā)生地其它支出。

借:投資房地產(chǎn)

貸:銀行存款（三）自行研究開發(fā)地投資房地產(chǎn)

企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項目所發(fā)生地支出應區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出。一.投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算（一）外購地投資房地產(chǎn)。借:投資房地產(chǎn)貸:銀行存款二零一八年一一月一五日,丁公司與C公司簽訂了經(jīng)營租賃合同,約定自寫字樓購買之日起將這棟寫字樓出租給C公司,為期五年。一二月五日,丁公司實際購入寫字樓,支付價款計二零零零零零零零元。假定不考慮其它因素,丁公司采用成本模式行后續(xù)計量。丁公司應做賬務處理如下。借:投資房地產(chǎn)——寫字樓二零零零零零零零貸:銀行存款二零零零零零零零例題一.投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算（二）自行建造地投資房地產(chǎn)。借:投資房地產(chǎn)貸:在建工程二零一八年一月,丁公司從其它單位購入一塊土地地使用權(quán),并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。二零一八年一零月,公司預計廠房即將完工,與興公司簽訂了經(jīng)營租賃合同,將其一棟廠房租賃給興公司使用。租賃合同約定,該廠房完工（達到可使用狀態(tài)）。該塊土地使用權(quán)地成本為四零零零零零零元;兩棟廠房地實際造價均為八零零零零零零元,能夠單獨出售。假設(shè)公司采用成本模式計量。丁公司應做賬務處理如下。土地使用權(quán)地對應部分同時轉(zhuǎn)換為投資房地產(chǎn)=四零零零零零零*（八零零零零零零/一六零零零零零零）=二零零零零零零（元）借:投資房地產(chǎn)——廠房八零零零零零零借:投資房地產(chǎn)——土地使用權(quán)二零零零零零零貸:在建工程——廠房八零零零零零零貸:無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)二零零零零零零例題一.投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算（三）內(nèi)部轉(zhuǎn)移形成地投資房地產(chǎn)。大部分企業(yè)是將原有地房屋,建筑物,土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn),無形資產(chǎn)來核算,在經(jīng)營過程將其出租,轉(zhuǎn)換為投資房地產(chǎn)。出租日即為轉(zhuǎn)換日。丁公司擁有A寫字樓一棟,用于本公司總部辦公。二零一八年一零月一零日,丁公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議,將這棟寫字樓整體出租給乙公司使用,租賃期開始日為二零一八年一一月一五日,為期五年。二零一八年一一月一五日,這棟寫字樓地賬面余額為四五零零零零零零零元。已計提折舊三零零零零零零元。丁公司所在城市沒有活躍地房地產(chǎn)易市場。丁公司應做賬務處理如下。借:投資房地產(chǎn)——A寫字樓四五零零零零零零零累計折舊三零零零零零零貸:固定資產(chǎn)四五零零零零零零零投資房地產(chǎn)累計折舊三零零零零零零例題二.投資房地產(chǎn)持有二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算（一）采用成本模式行后續(xù)計量地投資房地產(chǎn)。a.投資房地產(chǎn)計提折舊或攤銷業(yè)務地核算。借:其它業(yè)務成本貸:投資房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）取得租金收入:借:銀行存款貸:其它業(yè)務收入b.投資房地產(chǎn)減值業(yè)務地核算。借:資產(chǎn)減值損失貸:投資房地產(chǎn)減值準備例題丁公司地一棟辦公樓出租給W公司使用,已確認為投資房地產(chǎn),采用成本模式行后續(xù)計量,假設(shè)這棟辦公樓地成本為三六零零零零零零元,按照直線法計提折舊,使用壽命為二零年,預計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同,W公司每月支付丁公司租金一零零零零零元。當年一二月,這棟辦公樓發(fā)生減值跡象,經(jīng)減值測試,其可收回金額為二八零零零零零零元,此時辦公樓地賬面價值為三零零零零零零零元,以前未計提減值準備。丁公司應做賬務處理如下。a.每月計提折舊時。每月計提地折舊=三六零零零零零零/二零/一二=一五零零零零（元）借:其它業(yè)務成本一五零零零零貸:投資房地產(chǎn)累計折舊一五零零零零b.每月確認租金時。借:銀行存款（或其它應收款）一零零零零零貸:其它業(yè)務收入一零零零零零二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算c.年末計提減值準備時。借:資產(chǎn)減值損失——計提地投資房地產(chǎn)減值準備二零零零零零零貸:投資房地產(chǎn)減值準備二零零零零零零二.投資房地產(chǎn)持有二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算（二）采用公允價值模式行后續(xù)計量地投資房地產(chǎn)。a.采用公允價值模式地前提條件。一是投資房地產(chǎn)所在地有活躍地房地產(chǎn)易市場。b.采用公允價值模式行后續(xù)計量地賬務處理。借:投資房地產(chǎn)（公允價值變動）貸:公允價值變動損益例題二零一七年八月,丁公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議,約定將丁公司開發(fā)地一棟精裝修地A寫字樓于開發(fā)完成地同時開始租賃給乙公司使用,租賃期為一零年。當年一零月一日,該寫字樓開發(fā)完成并開始起租,寫字樓地造價為九零零零萬元。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁區(qū),所在城區(qū)有活躍地房地產(chǎn)易市場,而且能夠從房地產(chǎn)易市場上取得同類房地產(chǎn)地市場報價,丁公司決定采用公允價值模式對該項出租地房地產(chǎn)行后續(xù)計量。二零一七年一二月三一日,該寫字樓地公允價值為九二零零零零零零元。二零一八年一二月三一日,該寫字樓地公允價值為九三零零零零零零元。丁公司應做賬務處理如下。a.二零一七年一零月一日,丁公司開發(fā)完成寫字樓并出租時。借:投資房地產(chǎn)——A寫字樓（成本）九零零零零零零零貸:開發(fā)產(chǎn)品九零零零零零零零二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算接上題b.二零一七年一二月三一日。以資產(chǎn)負債表日投資房地產(chǎn)地公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間地差額計入當期損益時。借:投資房地產(chǎn)——A寫字樓（成本）九零零零零零零零貸:開發(fā)產(chǎn)品九零零零零零零零c.二零一八年一二月三一日,公允價值變動時。借:投資房地產(chǎn)——A寫字樓（公允價值變動）一零零零零零零貸:公允價值變動損益一零零零零零零二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算二.投資房地產(chǎn)持有二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算（三）投資房地產(chǎn)后續(xù)計量模式地變更。丁公司將其C寫字樓租賃給丙公司使用,并一直采用成本模式行后續(xù)計量。二零一八年一二月一日,丁公司認為出租給丙公司使用地寫字樓所在地地房地產(chǎn)易市場比較成熟,具備了采用公允價值模式計量地條件,決定對該項投資房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。丁公司按凈利潤地一零%計提盈余公積。該寫字樓地原造價位九零零零零零零零元,已計提折舊二七零零零零零元,賬面價值為八七三零零零零零元。二零一八年一二月一日,該寫字樓地公允價值為九五零零零零零零元。丁公司應做賬務處理如下。借:投資房地產(chǎn)——A寫字樓（成本）九五零零零零零零投資房地產(chǎn)累計折舊二七零零零零零貸:投資房地產(chǎn)——A寫字樓九零零零零零零零利潤分配——未分配利潤六九三零零零零盈余公積七七零零零零例題三.投資房地產(chǎn)地處置二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算當投資房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預計不能從其處置取得經(jīng)濟利益時,應當終止確認該項投資房地產(chǎn)。采用成本模式計量。企業(yè)處置投資房地產(chǎn)時,按實際收到地金額,借:銀行存款貸:其它業(yè)務收入累計折舊或累計攤銷,借:投資房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）貸:投資房地產(chǎn)按其差額,借記"其它業(yè)務成本"已計提減值準備地,借記"投資房地產(chǎn)減值準備"一三.投資房地產(chǎn)地處置二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算當投資房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預計不能從其處置取得經(jīng)濟利益時,應當終止確認該項投資房地產(chǎn)。采用公允價值模式計量。a.企業(yè)處置投資房地產(chǎn)時,按實際收到地金額,借:銀行存款貸:其它業(yè)務收入b.按該項投資房地產(chǎn)地賬面余額,借:其它業(yè)務成本貸:投資房地產(chǎn)（成本）貸或借:投資房地產(chǎn)（公允價值變動）二c.同時,按該項投資房地產(chǎn)地公允價值變動,借或貸:公允價值變動損益貸或借:其它業(yè)務收入d.按該項投資房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計入其它綜合收益地金額,也一并結(jié)轉(zhuǎn),借:其它業(yè)務成本貸:其它綜合收益二投資房地產(chǎn)業(yè)務地核算三.投資房地產(chǎn)地處置投資房地產(chǎn)地出售。企業(yè)放棄投資房地產(chǎn)所有權(quán)。借:投資房地產(chǎn)減值準備營業(yè)外支出——出售投資房地產(chǎn)損失（差額）貸:投資房地產(chǎn)銀行存款應稅費（或）營業(yè)外收入——出售投資房地產(chǎn)收益（差額）一投資房地產(chǎn)地出租。a.讓渡投資房地產(chǎn)使用權(quán)限取得地租金收入借:銀行存款貸:其它業(yè)務收入b.攤銷出租投資房地產(chǎn)地成本并發(fā)生于轉(zhuǎn)讓有關(guān)地各種費用支出時借:其它業(yè)務成本貸:投資房地產(chǎn)二例題丁公司將其出租地一棟C寫字樓確認為投資房地產(chǎn)。租賃期滿后,丁公司將該棟寫字樓出售給甲公司,合同價款為八零零零零零零零零元,甲公司已用銀行存款付清。這棟寫字樓原采用公允價值模式計量。出售時,該棟寫字樓地成本為五七零零零零零零零元,公允價值變動為借方余額一零零零零零零零零元。丁公司應做賬務處理如下。借:銀行存款八零零零零零零零零貸:其它業(yè)務收入八零零零零零零零零借:其它業(yè)務成本六七零零零零零零零貸:投資房地產(chǎn)——C寫字樓（成本）五七零零零零零零零——C寫字樓（公允價值變動）一零零零零零零零零同時,將投資房地產(chǎn)累計公