德思勤武漢市王家墩西部生態(tài)園CLD開(kāi)發(fā)方向性提案

獻(xiàn)給武漢——中國(guó)極具開(kāi)展?jié)摿Φ某鞘校〉轮笳?，莫過(guò)于普濟(jì)蒼生政之大者，莫過(guò)于城市經(jīng)營(yíng)卷首語(yǔ)一座與未來(lái)對(duì)話的城邦房行東方房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)交流平臺(tái)世界只有一個(gè)武漢……CBD只有一個(gè)，王家墩……中央商務(wù)區(qū)將是又一個(gè)香港的中環(huán)，上海陸家嘴，北京的朝陽(yáng)區(qū)，深圳的中心城……西部生態(tài)區(qū)—CLD，具有世界高度的城市中央屬地……世人矚目，將在這座千萬(wàn)人口的城市，誕生崛起……CLD大城，未來(lái)高度的巔峰之作……〔引言〕造城說(shuō)……本次報(bào)告前提與開(kāi)發(fā)商初步溝通，開(kāi)發(fā)商提出如下假設(shè)干問(wèn)題：工程開(kāi)發(fā)方向不明確；104號(hào)路整改可行性；體育公園是否需要調(diào)整；生態(tài)林是否需要保存;紅線內(nèi)部的土地是否需要調(diào)整；幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的配備合理性；住宅啟動(dòng)區(qū)域；以上問(wèn)題涉及的工程定位與開(kāi)發(fā)問(wèn)題；說(shuō)明：本報(bào)告主要是針對(duì)如上問(wèn)題提出的方向性解決方案。問(wèn)題解決思路站在未來(lái)的高度，

運(yùn)營(yíng)一座城市工程價(jià)值研判與土地價(jià)值挖掘定位工程，尋找借鑒開(kāi)發(fā)例證工程屬性定位制定操作策略工程開(kāi)發(fā)建議目標(biāo)(TARGET)目標(biāo)下的問(wèn)題(PROBLEM)目標(biāo)下的思路(SOLUTION)開(kāi)發(fā)商提出需要解決的問(wèn)題01.再造一座城〔工程屬性〕02.工程地塊與價(jià)值研判03.創(chuàng)造城市新生活〔工程操作策略〕04.工程綜合開(kāi)發(fā)建議DIRECTORY目錄Part1再造一座城武漢城市開(kāi)展與定位武漢王家墩CBD與CLD關(guān)系確立大詩(shī)人李白?與史郎中飲聽(tīng)黃鶴樓上吹笛?中寫(xiě)道：一為遷客去長(zhǎng)沙，西望長(zhǎng)安不見(jiàn)家。黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花。1、詩(shī)中見(jiàn)其“大〞。在中國(guó)，能稱(chēng)的上“大〞的城市，一個(gè)上海，另一個(gè)就是武漢。所以，“大上海〞、“大武漢〞蜚聲國(guó)內(nèi)外。響譽(yù)的聲名，是武漢歷史和今天形成的一張“名片〞。一、武漢城市開(kāi)展與定位2、城市，在建設(shè)中開(kāi)展一橋飛架南北，天塹變通途。武漢江底隧道武漢輕軌武漢長(zhǎng)江大橋武漢長(zhǎng)江四橋武漢的開(kāi)展是有目共睹武漢歷年GDP武漢07年排名至第十五位戶籍人口統(tǒng)計(jì)武漢已經(jīng)成為千萬(wàn)人口的規(guī)模型大城市排名城市2007GDP（億元）2006GDP（億元）增長(zhǎng)率1上海117651036613.50%2北京9120787012.80%3廣州6744606811.14%4深圳6657581414.50%5蘇州5596482016.10%6天津5140435914.80%7重慶4160348615.40%8杭州3970344115.37%9無(wú)錫3900336016.07%10青島3700320715.37%11佛山3550292714.45%12成都3323287015.80%13寧波3291286414.90%14南京3207277415.60%15武漢3100268215.60%16東莞3080262417.37%17沈陽(yáng)3055259617.70%18大連3005256817.01%19煙臺(tái)2885240220.10%20唐山2760236216.85%3、武漢城市地位4、武漢城市圈定位，打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極——成功獲批“經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)〞。5、武漢產(chǎn)業(yè)開(kāi)展格局武鋼集團(tuán)東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)漢陽(yáng)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)沌口及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)武昌漢口武漢武漢已經(jīng)進(jìn)入3000億城市俱樂(lè)部中國(guó)光谷高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)沌口開(kāi)發(fā)區(qū)武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)武漢江夏經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中央CBD傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)〔漢正街/武商/武廣……〕6、當(dāng)城市開(kāi)展到一定階段，中央CBD也孕育而生香港倫敦北京南京廣州深圳一個(gè)城市真正意義上的CBD只有一個(gè)。CBD，一個(gè)城市的符號(hào)，是象征，是標(biāo)志，更是榮耀……武漢CBD上海城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，城市價(jià)值提升；城市國(guó)際化開(kāi)展的需要；市場(chǎng)已具備CBD的開(kāi)展環(huán)境武漢CBD建筑占地7.41平方公里,總規(guī)模約1300萬(wàn)平方米，建設(shè)周期為15-20年.規(guī)劃就業(yè)和居住人口規(guī)模將到達(dá)15-20萬(wàn)人。區(qū)域規(guī)劃功能規(guī)劃區(qū)域定性1平方公里的商務(wù)中心區(qū)為中心，“交通“金十字〞軸，包括商務(wù)中心、全生活城〔啟動(dòng)區(qū)〕、綜合商業(yè)區(qū)及生活居住區(qū)。“一心兩軸四大功能〞分區(qū)一個(gè)集商務(wù)辦公、商貿(mào)、文化娛樂(lè)

、博覽、居住等多功能于一體的大區(qū)級(jí)現(xiàn)代效勞業(yè)中心武漢，會(huì)聚國(guó)際頂尖智慧的CBD，將極大地提升城市功能7、王家墩CBD承載未來(lái)武漢開(kāi)展的新名片王家墩將成為了武漢未來(lái)開(kāi)展的空間及精神的重要載體，隨著配套逐漸成熟,開(kāi)發(fā)節(jié)奏加快,將成為武漢城市之名片王家墩核心：CBD商務(wù)中心/行政中心/文化中心/商業(yè)中心二、武漢王家墩CBD與CLD關(guān)系確立中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕定義：中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕是一個(gè)中心城市的靈魂，是城市的人氣聚集區(qū)，是城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的火車(chē)頭，是城市總體戰(zhàn)略意圖的具體表現(xiàn)。要想建成區(qū)域性的商貿(mào)、金融、信息、文化、會(huì)展及辦公為一體城市商務(wù)中心區(qū)〔CBD〕，需要有科學(xué)的規(guī)劃、綠色生態(tài)設(shè)計(jì)，要到達(dá)有便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)及各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全。要到達(dá)這個(gè)目標(biāo)，最重要的是建好中央核心商務(wù)區(qū)；他是中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕的龍頭，是人氣的主要活動(dòng)區(qū)域。武漢中央商務(wù)區(qū)2、中央商務(wù)區(qū)/CBD/CLD定義CBD：CentralBusinessDistrict中央商務(wù)區(qū)。我國(guó)現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處〞。隨后，CBD的內(nèi)容不斷開(kāi)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中樞。一般而言，CBD應(yīng)該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車(chē)流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價(jià)最高；它高樓林立，土地利用率最高。CLD：CentralLivingDistrict中央生活區(qū)

在北美及歐洲等經(jīng)濟(jì)迅猛開(kāi)展的城市，因工作、生活需要形成了以中產(chǎn)階級(jí)為主體的以中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕為中心，屬于城市中央?yún)^(qū)域且同時(shí)又是中央商務(wù)區(qū)主要輻射帶，此大型居住區(qū)域被稱(chēng)之為中央生活區(qū)〔CentralLifeDistrict簡(jiǎn)寫(xiě)即CLD〕。1927年，黑格第一次對(duì)CBD核及其內(nèi)部日間密度及活動(dòng)的極度集中進(jìn)行研究中心區(qū)再定義：CBD具有核、框結(jié)構(gòu)1945年，哈里斯和烏爾曼把CBD框和CBD核作為不同的區(qū)進(jìn)行討論1956年，辛辛那提城市規(guī)劃委員會(huì)將“CBD核〞“CBD框〞運(yùn)用到研究中去近期眾多學(xué)者認(rèn)為：CBD具有框、核結(jié)構(gòu)3、CBD具有核、框結(jié)構(gòu)我們對(duì)中心區(qū)的再研究：CBD具有核、框結(jié)構(gòu)CBD核的定義密集的用地功能廣為伸展的垂直規(guī)模有限的水平規(guī)模有限的水平變化集中的日間人口城市間公共交通的焦點(diǎn)專(zhuān)門(mén)化功能的中心由內(nèi)部結(jié)構(gòu)決定的邊界典型物業(yè)：商務(wù)、政府與總部辦公樓的集中點(diǎn)CBD框的定義〔CLD框〕半密集的用地功能突出的功能亞區(qū)伸展的水平規(guī)模沒(méi)有相互連接的功能亞區(qū)由外部結(jié)構(gòu)決定的邊界典型物業(yè)：學(xué)校、購(gòu)物和社區(qū)設(shè)施的居住區(qū)4、CBD核心與核框〔CLD〕的理論構(gòu)成在CBD核心領(lǐng)域外圍，一般都集中環(huán)繞著一個(gè)核框，一般意義上講就是CLD框。5、武漢王家墩CBD初步規(guī)劃復(fù)興村社區(qū)啟動(dòng)區(qū)核心區(qū)商貿(mào)區(qū)人工湖北部公園地區(qū)景觀軸高檔居住區(qū)紅色區(qū)域：CBD核區(qū)域黑色區(qū)域：CBD框區(qū)域本項(xiàng)目位于CBD的框區(qū)域，緊鄰CBD核區(qū)域，是城市中心區(qū)發(fā)展的重要區(qū)域。武漢CBD本項(xiàng)目6、武漢王家墩CBD與CLD關(guān)系確立中央CBD西區(qū)CLD工程于王家墩商務(wù)核心區(qū)西部，東臨核心區(qū)，北接復(fù)興村大型住宅區(qū)，南接建設(shè)大道傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，是商務(wù)核心區(qū)與周邊功能區(qū)的過(guò)渡區(qū)域和緩沖地段，在規(guī)劃區(qū)域?qū)儆诟邫n居住區(qū)，地處CBD核框之內(nèi)。工程開(kāi)發(fā)物業(yè)包括高尚住宅、商業(yè)、公園、學(xué)校等，真正意義上的CLD區(qū)域。建筑面積：100萬(wàn)平米占地面積：50萬(wàn)平米造一座百萬(wàn)平米的未來(lái)城Part2工程地塊價(jià)值研判工程介紹〔區(qū)位/地塊/指標(biāo)〕地塊與價(jià)值分析(工程/價(jià)值/優(yōu)劣勢(shì)〕城市內(nèi)環(huán)線城市二環(huán)線王家墩地區(qū)一、工程介紹—區(qū)位王家墩地區(qū)位于漢口城區(qū)中心地帶，占地7.41平方公里，是武漢市“十一五〞規(guī)劃中的重點(diǎn)城市建設(shè)工程之一。規(guī)劃將建成集商務(wù)辦公、商貿(mào)、文化娛樂(lè)、博覽、居住等功能于一體的華中現(xiàn)代效勞業(yè)中心。2、工程地塊〔西部區(qū)〕西部生態(tài)區(qū)中央商務(wù)區(qū)北部公園區(qū)東部區(qū)3、工程地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：52.32萬(wàn)平米建筑面積：107.4萬(wàn)平米地塊數(shù)量：31塊不同用地性質(zhì)的地塊容積率：約2.05用地性質(zhì)：商業(yè)/住宅/游樂(lè)供水/供電/其他市政公用設(shè)施學(xué)校用地/公園/體育公園公共交通/機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)/其他交通設(shè)施西部生態(tài)區(qū)工程地塊土地平整東面北面西面南面1、工程地塊內(nèi)部現(xiàn)有生態(tài)林內(nèi)部拆遷二、地塊與價(jià)值分析2、工程周邊環(huán)境海軍工程大學(xué)西部生態(tài)區(qū)工程以開(kāi)展大道/漢西路/建設(shè)大道包圍之中：北：接復(fù)興村西：建材市場(chǎng)、待開(kāi)發(fā)的區(qū)域南：接武漢傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)東：靠王家墩CBD102號(hào)路工程包圍在CBD之中，與目前規(guī)劃的主干道之間稍有距離。1號(hào)門(mén)建材市場(chǎng)武漢信息港3、工程地位于中央商務(wù)CBD西區(qū)，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著距漢口火車(chē)站1.8公里距武漢天河機(jī)場(chǎng)21公里距武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)17.8公里距東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)24公里

距規(guī)劃的軌道2、3號(hào)線地鐵站僅1公里主干道〔寬度：40M)次干道〔寬度30M)開(kāi)工道路方案近期建設(shè)八條道路，其中2條主干道、6條次干道，根本形成商務(wù)區(qū)路網(wǎng)骨架近期將完成常青路立交用地整理儲(chǔ)藏，建設(shè)大型綠化景觀工程，形成商務(wù)區(qū)形象窗口。4、商務(wù)區(qū)根底設(shè)施全面啟動(dòng)，未來(lái)價(jià)值潛力無(wú)限5、工程近鄰多種產(chǎn)業(yè)，開(kāi)展初具規(guī)模與潛力海軍工程大學(xué)

建材大市場(chǎng)凌云科技集團(tuán)西部區(qū)，沿開(kāi)展大道、漢西路、建設(shè)大道已經(jīng)形成了建材、物流、商業(yè)、學(xué)校、效勞業(yè)〔酒店、餐飲等〕為雛形的產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)帶。商業(yè)城市中心區(qū)位價(jià)值；立體式內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)〔快速路網(wǎng)、交通路網(wǎng)、城市地鐵〕；工程規(guī)模大，資源豐富，CLD復(fù)合性資源價(jià)值相互利用度高〔住宅、商業(yè)、公園、教育資源互動(dòng)〕；開(kāi)展商品牌優(yōu)勢(shì)與成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。6、工程SWOT分析〔S/W〕工程地塊多，以住宅、商業(yè)、公園物業(yè)、休閑物業(yè)開(kāi)發(fā)為主，緊鄰中央?yún)^(qū)，綜合開(kāi)發(fā)復(fù)合性高，開(kāi)發(fā)難度大；地塊不規(guī)整，影響工程整體規(guī)劃；工程西側(cè)南側(cè)都不臨主干道；政策影響，產(chǎn)品規(guī)劃的不確定性給工程提出較高要求；資金占用量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。工程優(yōu)勢(shì)-〔S〕工程劣勢(shì)-〔W〕最大優(yōu)勢(shì)：賣(mài)規(guī)劃與未來(lái)最大劣勢(shì)：地塊為生地開(kāi)發(fā)7、工程SWOT分析〔O/T〕區(qū)域的整體開(kāi)展和提升所帶來(lái)的地位提升，區(qū)域輻射加大；王家墩中央CBD高起點(diǎn)規(guī)劃；區(qū)域內(nèi)其他高端物業(yè)的借勢(shì)。未來(lái)區(qū)域內(nèi)供給量。華潤(rùn)、新世界等地產(chǎn)巨頭將參與工程周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)，直接競(jìng)爭(zhēng)威脅較大；由于政策限制，未來(lái)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將加?。粊?lái)自工程周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)與開(kāi)展的競(jìng)爭(zhēng)。工程時(shí)機(jī)分析-(O)工程威脅分析-(T)最大時(shí)機(jī)：區(qū)域整體開(kāi)發(fā)最大威脅：周遍大地產(chǎn)商已經(jīng)介入8、工程五大核心價(jià)值體系及SWOT應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略第一大價(jià)值：區(qū)域價(jià)值——“都市核心〞第二大價(jià)值：立體化交通網(wǎng)絡(luò)——地鐵/輕軌/快速路第三大價(jià)值：規(guī)模和指標(biāo)優(yōu)勢(shì)——區(qū)域規(guī)模最大之一第四大價(jià)值：社區(qū)/公園/商業(yè)/學(xué)校復(fù)合價(jià)值——居住、休閑、消費(fèi)、人文與景觀相結(jié)合的復(fù)合價(jià)值體第五大價(jià)值：開(kāi)發(fā)商品牌及開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)價(jià)值“五大核心價(jià)值體系〞工程核心：隱藏在都城中央的貴族Part3創(chuàng)造城市新生活工程定位〔區(qū)位/地塊/指標(biāo)〕CLD開(kāi)發(fā)模式與借鑒〔案例〕工程規(guī)劃調(diào)整建議一種思想理念可能改變一個(gè)時(shí)代，一個(gè)聲音可能影響整個(gè)社會(huì)。“創(chuàng)造城市新生活〞把改變城市生活為目的，以個(gè)體進(jìn)步促進(jìn)社會(huì)開(kāi)展，以建設(shè)和諧、健康、品質(zhì)的生活為己任，把社會(huì)、集體和個(gè)人有機(jī)的結(jié)合在一起，成為城市的一個(gè)新的標(biāo)桿。創(chuàng)造城市新生活，就是要營(yíng)造一個(gè)利于人生活的健康環(huán)境，使人返璞歸真，回歸人類(lèi)本質(zhì)生活。一種綠色天然的自然生活，一種匹配身份、彰顯尊貴的品質(zhì)生活，一個(gè)悠閑溫馨、開(kāi)放的文化生活。它面向世界，與國(guó)際接軌，與世界文化融合，是一種開(kāi)放的生活。這種生活彰顯一種人文的關(guān)心、一種社會(huì)的認(rèn)可、一個(gè)自我的滿足。和諧、健康、品質(zhì)生活的締造者創(chuàng)造城市新生活〔都市居住新理念〕一、工程定位B、地段CLD價(jià)值、地段；中央?yún)^(qū)第一輻射圈緊鄰傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，價(jià)值獨(dú)尊A、區(qū)位工程屬于CBD中央屬地CLD工程擁有多重互動(dòng)的復(fù)合空間滿足中央CBD配套、自身獨(dú)立的集居住、休閑、娛樂(lè)、消費(fèi)為一體的高尚居住區(qū)，C、形象高檔的居住大社區(qū)CBD最大的配套、又相對(duì)獨(dú)立的中央生活城D、配套全面升級(jí)的綜合配套區(qū)域配套和工程自身配套F、價(jià)值①多重價(jià)值物業(yè)②中心區(qū)正處于開(kāi)展期，未來(lái)潛質(zhì)無(wú)限E、景觀園林湖景/公園/無(wú)遮擋的視野倡導(dǎo)“有生命的都市有機(jī)體〞2、定位依據(jù)條件可體驗(yàn)的城市稀缺豐富資源關(guān)鍵詞：中央核心區(qū)、公園、湖景資源、商業(yè)、教育復(fù)合功能對(duì)資源要最大化的挖掘西區(qū)，集居住/休閑娛樂(lè)/消費(fèi)/公園為一體的100萬(wàn)平米的城市中央CLD生活區(qū)高品質(zhì)產(chǎn)品打造，引導(dǎo)區(qū)域未來(lái)物業(yè)開(kāi)展形態(tài)中央CBD區(qū)域，充滿未來(lái)規(guī)劃氣息的武漢都市核心工程有條件打造成為武漢體量最大、影響力最大，形象標(biāo)竿的高品質(zhì)物業(yè)。3、定位思考最超前區(qū)域規(guī)劃最大規(guī)模宜居工程最高質(zhì)素物業(yè)形態(tài)4、定位四重意義它是一記印章——為項(xiàng)目打上獨(dú)有的人居環(huán)境及生活方式的印記1它是一座橋梁——締造項(xiàng)目的親和力，拉近項(xiàng)目與目標(biāo)客戶間的距離2它是一面旗幟——

統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目形象，昭示項(xiàng)目?jī)r(jià)值3它是一組音符——?jiǎng)尤诵南?，引發(fā)客戶的共鳴及對(duì)項(xiàng)目的廣泛認(rèn)同4圖：王家墩CBD初步規(guī)劃

城市是一種特殊的構(gòu)造，這種構(gòu)造致密而緊湊，專(zhuān)門(mén)用來(lái)收集和流傳人類(lèi)文明的成果。

——[美]路易斯·芒福德5、城語(yǔ)——工程定位的基因依據(jù)新居住理念，，結(jié)合工程規(guī)模和現(xiàn)有資源條件，提出了“城語(yǔ)〞之說(shuō)6、工程目標(biāo)·造城西方諸多文字中“文明〞一詞，都源于拉丁文“Civtas〞〔即“城邦〞〕，這并非偶然。城邦兼收并蓄，包羅萬(wàn)象，不斷更新的特征，將促進(jìn)人類(lèi)社會(huì)秩序的進(jìn)一步完善。工程目標(biāo)——造一座百萬(wàn)平米的“未來(lái)城邦〞。7、工程定位核心?

生態(tài)?

CLD大城核心——工程處于都市心臟位置，引領(lǐng)城市最純粹的繁華，主宰了都市的未來(lái)生態(tài)——工程擁有諸多生態(tài)資源，有力承托起高端居住價(jià)值，稀缺性彰顯CLD——突出工程整體居住屬性，以及居住的成熟度打造和完備的配套營(yíng)造大城——工程規(guī)模100萬(wàn)㎡，雄視整個(gè)武漢中心城，突出大盤(pán)形象地位導(dǎo)向資源導(dǎo)向?qū)傩詫?dǎo)向規(guī)模導(dǎo)向8、城系說(shuō)所有偉大的城邦都不可能孤立存在，其背后，必然是一個(gè)偉大的城系。

——城系說(shuō)9、城·生活·世界觀〔城系〕成熟集中包容高端開(kāi)放規(guī)模居住價(jià)值公園游樂(lè)用地體育公園景觀帶水杉湖景生態(tài)價(jià)值中學(xué)小學(xué)教育體系102104地鐵103交通體系CBD商業(yè)武廣商圈輻射自有商業(yè)商業(yè)體系創(chuàng)造城市新生活價(jià)值體系延伸CLD發(fā)展與特征分析CLD發(fā)展?fàn)顩r在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，CLD已經(jīng)存在和發(fā)展了若干年，無(wú)論是紐約的曼哈頓中央花園，還是巴黎的香榭麗舍大道，都以優(yōu)質(zhì)的硬件配套和絕佳的地理優(yōu)勢(shì)鎖定了富豪階層與貴族群的目光。而在中國(guó)的北京、上海、深圳等地，CLD的概念已普遍為市場(chǎng)所認(rèn)知，如北京亞運(yùn)村，上海的“徐家匯—虹橋”沿線，深圳的香蜜湖、農(nóng)科中心、福田新市區(qū)等等都云集了城市精英新貴。有人形象比喻“CLD里的社區(qū)業(yè)主會(huì)就是財(cái)富論壇”。成功人士的第一居所CLD能成為成功人士“第一居所”的首選，不僅僅是因?yàn)镃LD位于城市居住中心，更重要的是其擁有城市一流的生活資源和人文、生態(tài)環(huán)境。不但能為商界精英繁忙工作中的迎來(lái)送往、生意應(yīng)酬提供便利條件，而且能使家庭內(nèi)的每一位成員都能在CLD里得到他們需要的各種配套。因此，CLD是精英們理性的居住選擇。CLD位于城市中心地帶CLD位于城市居住中心地帶，擁有完善的城市生活體系和人文、生態(tài)的絕佳配套，是都市生活高效便捷的驛站?！爸醒肷顓^(qū)”按聚集群體可以分為：民營(yíng)企業(yè)總部匯集的商務(wù)區(qū)；城市精英與高收入白領(lǐng)青睞的中高檔居住區(qū)；聚集大型購(gòu)物中心、展覽中心等商業(yè)居住區(qū)等等。CLD與CBD的關(guān)系CBD是中央商務(wù)區(qū)，CBD中的60％主要是寫(xiě)字樓等商務(wù)規(guī)劃，雖然CBD概念整體提升了中央商務(wù)區(qū)的價(jià)值含量，但是在商務(wù)區(qū)工作的白領(lǐng)們基本居住在CBD以外。而CLD的特點(diǎn)則恰好相反，其中60％以上的區(qū)域?yàn)榫幼^(qū)，它是城市中心的外延，是依托CBD同時(shí)為CBD提供必要的補(bǔ)充。二、CLD開(kāi)發(fā)模式與借鑒城市CBDCLD巴黎拉德方斯（1.7平方公里）香榭麗舍大道香港中環(huán)（1.53平方公里）九龍半島深圳福田中心區(qū)（6.07平方公里）黃埔雅苑北京朝陽(yáng)區(qū)（3.99平方公里）建外soho上海陸家嘴（1.7平方公里）沽北新區(qū)武漢王家墩(7平方公里)西部區(qū)(約50萬(wàn)平米)2、CLD案例借鑒類(lèi)比全球，王家墩CBD具備全球可與比肩的規(guī)模與高度，其西區(qū)從規(guī)劃角度也確立了其CLD的屬性定位。3、案例一:巴黎香榭麗舍大道CLD100米寬的大街――確切意思是“極樂(lè)田園大街〞，在協(xié)和廣場(chǎng)和凱旋門(mén)之間，是巴黎大街中心的女王。

在第二帝國(guó)時(shí)期，香榭麗舍成為咖啡館、飯館云集的時(shí)髦豪華的大街。后來(lái)那么云集了銀行、保險(xiǎn)公司、航空公司和精品店、快餐店與雜貨店等。在燈火輝煌的大街上漫步，就連最挑剔的游客恐怕也難錯(cuò)過(guò)香榭麗舍迷人的夜景。香榭麗大道幾乎與塞納河的一段是平行的，從大道向南便可以到達(dá)塞納河了。香榭麗大道車(chē)輛穿流，寬闊的大街配上期間起浮凹凸的地勢(shì)，使這條大街氣度非凡。如果天氣情好，望到盡頭便是到文明遐邇的凱旋門(mén)〔ArcdeTriomphe〕。

大道上看著大道中央車(chē)水馬龍的繁華和大道兩旁被濃密法國(guó)梧桐樹(shù)遮蓋下的悠閑，彰顯著巴黎人的生活和浪漫。名店，時(shí)裝，電影院穿插其中，華美，優(yōu)雅，閑情。人流中有的衣著光鮮，有的整潔素雅，也有青春熱烈，也有簡(jiǎn)單隨意，卻都沒(méi)有絲毫的驕情與做作。置身其中，輕松，寫(xiě)意。區(qū)域特質(zhì)：沿特色主干道帶狀規(guī)劃；塞納河、凱旋門(mén)等注入生態(tài)價(jià)值、文化價(jià)值；時(shí)尚的商業(yè)、優(yōu)雅的生活配套、齊全的商務(wù)配套，打造華美愜意的CLD100米大街，華美的外衣，富含文化品質(zhì)4、案例二:香港九龍半島CLD九龍是香港的一個(gè)工商業(yè)活動(dòng)中心，其中油麻地、尖沙咀、旺角等地最為繁華，有許多大型商場(chǎng)、飯店和小的店鋪、酒樓。世界最繁忙機(jī)場(chǎng)之一的前香港機(jī)場(chǎng)啟德機(jī)場(chǎng)就在九龍，現(xiàn)在了變成游園區(qū)。

以整體印象來(lái)看，九龍從早至晚不曾停歇的熱鬧擁擠，比起香港島更有繁忙都會(huì)的味道，眾多的觀光勝地、旅館、商場(chǎng)和各種娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，到處生氣勃勃。

九龍北面有山巒環(huán)抱，南面臨著維多利亞港，街道以南北向貫穿的彌敦道為中心向外擴(kuò)張，越向內(nèi)陸庶民味道就越強(qiáng)烈。最繁華熱鬧的街道當(dāng)屬南端的尖沙咀，沿著碼頭盡是一流的飯店、購(gòu)物中心和文化設(shè)施，延伸至東邊的紅勘，然后是啟德機(jī)場(chǎng)及著名的海鮮產(chǎn)地一鯉魚(yú)門(mén)。

尖沙咀北面的油麻地、旺角那么是自古以來(lái)商店和住宅夾雜的平民街道，而這一帶也是香港人口最擁擠的地區(qū)，不過(guò)再往北一到九龍?zhí)?，景況迥異，成為清幽的高級(jí)住宅區(qū)。區(qū)域特質(zhì)：區(qū)域居住氣氛濃厚，歷史形成；擁有山巒及港灣等生態(tài)景觀資源碼頭帶旺商業(yè)開(kāi)展與香港島差異化遙相照應(yīng)，打造富有生機(jī)的CLD商業(yè)繁華、自然獨(dú)享、清幽尚居5-1、案例三:北京建外SOHO【關(guān)于建外SOHO】地址：朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路39號(hào)，緊鄰建外大街和東三環(huán)、位于CBD金十字的西南角占地面積：12.28萬(wàn)平方米建筑面積：70萬(wàn)平方米〔包括地下停車(chē)場(chǎng)〕物業(yè)類(lèi)型：18棟公寓樓，2棟SOHO寫(xiě)字樓，4棟SOHO別墅，300個(gè)臨街小鋪，20個(gè)空中花園，16條步行小街建筑風(fēng)格：純白外立面，北歐風(fēng)情，通體透明，簡(jiǎn)約時(shí)尚北京"最時(shí)尚的生活櫥窗"開(kāi)放民主建筑：建外SOHO是個(gè)高級(jí)住宅區(qū)，但沒(méi)有圍墻，強(qiáng)調(diào)的是民主建筑，公共空間完全開(kāi)放式的混合功能場(chǎng)所。

風(fēng)格獨(dú)特出眾：由日本著名建筑師設(shè)計(jì)的建外SOHO，是一組通體透明的建筑群，風(fēng)格簡(jiǎn)潔明朗，區(qū)別于硬朗的商務(wù)形象，就像一座燈塔，照亮北京的夜空。

交通路網(wǎng)便捷：位處CBD核心區(qū)域，擁有無(wú)與倫比的便捷交通--現(xiàn)有的城市交通主干路包括：建外大街、建國(guó)路、東三環(huán)路、京通快速路、東四環(huán)路。12條公交線路在此設(shè)站，一線地鐵國(guó)貿(mào)站距小區(qū)僅120米；規(guī)劃中的濱河快速路(東便門(mén)-通縣)經(jīng)過(guò)小區(qū)南側(cè)，串起海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)三區(qū)的地鐵十號(hào)線也將在小區(qū)設(shè)立站點(diǎn)。

“混合就是活力〞的建筑理念：建外SOHO的精神是無(wú)中心，多層次，混合就是活力(multi-center,multi-layer,multi-entrance,multi-view)。沒(méi)有大的中心花園、廣場(chǎng)，大的建筑營(yíng)造出的是小的感覺(jué)，小的場(chǎng)所卻有大的氣度。建筑設(shè)計(jì)的手法是迷宮一樣的街區(qū)小城，城里到處都有小廣場(chǎng)(piazza),兩層的隨意上下的花園，蜿蜒的小橋，小街，抬頭望去是高高的、透明的玻璃樓。5-2、北京建外SOHO案例借鑒6、案例四:上海古北新區(qū)【關(guān)于古北新區(qū)】總規(guī)劃用地面積：136.6萬(wàn)平方米總建筑面積：300萬(wàn)平方米；全區(qū)分為3個(gè)小區(qū)24個(gè)街坊一區(qū)是以高層公寓、辦公綜合樓、展館為主的綜合區(qū)；二區(qū)為住宅區(qū)；三區(qū)為領(lǐng)館別墅商品住宅綜合樓區(qū)。古北新區(qū)坐落在上海市區(qū)的西部虹橋路沿線，與虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)毗鄰，是以涉外的高標(biāo)準(zhǔn)住宅為主，兼具商業(yè)和外貿(mào)功能?！景咐梃b】國(guó)際化商務(wù)需求帶動(dòng)國(guó)際化居住需求；國(guó)際化人群，注入開(kāi)放獨(dú)特的區(qū)域氣質(zhì)；綜合配套完善、成熟、超前。成熟、完善、超前、開(kāi)放7-1、案例五:深圳黃埔雅苑【關(guān)于黃埔雅苑】地理位置：福田區(qū)中心區(qū)新洲路與紅荔路交界處占地面積：15.6萬(wàn)平方米建筑面積：43.7萬(wàn)平方米容

積

率：

一二期2.80

/三期3.13/四期3.12建筑特色：四期建筑的主題分別為雍容的羅馬、熱情的西班牙、抒情的維也納、浪漫的法國(guó)配套：北靠蓮花山公園，東鄰深圳音樂(lè)廳、圖書(shū)館、少年宮，南臨市政大廳，CBD,影視中心，高爾夫球場(chǎng)，西傍報(bào)社，名校，鬧中取靜

隱藏在都市中央的貴族案例借鑒：在2.8的容積率下采用高層低密度的作法，講究軸線對(duì)稱(chēng)的規(guī)劃布局，既留出了一片的小區(qū)空間設(shè)置精美園林并與城市共享，又令建筑物挺拔、開(kāi)闊，為小區(qū)中心的空間組合增添了特色。8-2、深圳黃埔雅苑案例借鑒9、CLD成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)借鑒便捷交通路網(wǎng)有規(guī)模的居住區(qū)與CBD相對(duì)分離景觀環(huán)境的利用和協(xié)調(diào)居住環(huán)境舒適宜人生活配套齊全縱觀國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀CLD開(kāi)發(fā)案例，不難發(fā)現(xiàn)，具備六大開(kāi)發(fā)要素，是CLD開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。三、工程規(guī)劃調(diào)整建議地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開(kāi)發(fā)區(qū)域用地性質(zhì)占地面積建筑面積中小學(xué)用地5.0183.7664游樂(lè)用地1.94.18供水/供電/其他0.910交通/機(jī)動(dòng)車(chē)/其他1.140居住/住宅用地31.42391.0704商業(yè)用地1.523.344公園與體育用地10.415.035合計(jì)52.32107.402、地塊數(shù)據(jù)指標(biāo)〔1〕地塊編號(hào)用地面積（ha）用地面積（畝）用地性質(zhì)容積率建筑面積（萬(wàn)平方米）綠地率（％）JH031702Q1.8928.35小學(xué)用地(R222)0.71.32340JH031703Q0.598.85小學(xué)用地(R222)0.70.41340JH031704Q0.46供水用地(U11)

0

JH031705Q0.152.25供電用地(U12)

0

JH031701K0.010.15居住用地(R21)2.50.02538JH031702K0.46商業(yè)用地(C21)2.20.8830JH031703K0.8512.75游樂(lè)用地(C36)2.21.8730JH031704K3.0846.2居住用地(R21)39.2438JH031705aK1.1116.65居住用地(R21)2.83.10838JH031705bK3.1246.8居住用地(R21)2.88.73638JH031706K1.1517.25居住用地(R21)2.52.87538JH031707K8.05120.75居住用地(R21)2.822.5438JH031801Q10.07151.05體育用地（C4）0.55.03560JH031802Q0.34.5機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)用地（S31）

0

JH031902Q2.5337.95中學(xué)用地（R223）0.82.02440JH031903Q0.345.1公園（G11）

075地塊編號(hào)用地面積（ha）用地面積（畝）用地性質(zhì)容積率建筑面積（萬(wàn)平方米）綠地率（％）JH031901K3.4952.35住宅用地（R21）2.89.77238JH031902K8120住宅用地（R21）32438JH031903K1.1116.65商業(yè)用地(C21)2.22.44230JH031904K1.0515.75游樂(lè)用地(C36)2.22.3120JH031905K0.010.15商業(yè)用地(C21)2.20.02230JH032003K0.0030.045住宅用地（R21）2.80.008438JH031202Q0.395.85公共交通用地（U21）

0

JH031203Q0.253.75機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)用地（S31）

0

JH031204Q0.0080.12中學(xué)用地（R223）0.80.006440JH031206Q0.23其他交通設(shè)施用地（U29）

0

JH031207Q0.365.4其他市政公用設(shè)施用地（U9）

0

JH031203K0.040.6住宅用地（R21）20.0835JH031204K0.812住宅用地（R21）2.21.7635JH031207K2.3435.1住宅用地（R21）3.58.1940JH031208K0.233.45住宅用地（R21）3.20.73643合計(jì)52.32784.82

107.40

3、地塊數(shù)據(jù)指標(biāo)〔2〕以人為本原那么創(chuàng)新及本錢(qián)效益原那么地塊價(jià)值最大化原那么市場(chǎng)導(dǎo)向原那么以公共交通為導(dǎo)向〔TOD〕功能布局合理性原那么土地資源的合理化利用原那么躲避工程開(kāi)發(fā)負(fù)面因素影響原那么生態(tài)節(jié)能原那么城市借鑒CLD開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)巴黎香榭麗舍大道香港九龍半島深圳黃埔雅苑北京建外soho上海古北新區(qū)4、規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么5、工程周邊人流/交通組織分析地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開(kāi)發(fā)區(qū)域建材市場(chǎng)、大學(xué)、物流、交通產(chǎn)業(yè)帶區(qū)域人流，以及未來(lái)開(kāi)發(fā)的區(qū)域會(huì)聚的人流向西方向和北部方向〔含復(fù)興村〕人流傳統(tǒng)商業(yè)和居住區(qū)域人流中央CBD未來(lái)5-10年將有近10萬(wàn)人流北部公園區(qū)近5萬(wàn)居住人流〔含華潤(rùn)啟動(dòng)區(qū)域〕王家墩東南商務(wù)區(qū)域已經(jīng)形成的商務(wù)、商業(yè)、居住人流交通組織地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開(kāi)發(fā)區(qū)域6-1、工程規(guī)劃調(diào)整建議(一)地塊整體性調(diào)整建議：保持地塊現(xiàn)狀〔1〕以104號(hào)路將工程地塊分為兩個(gè)組團(tuán)〔2〕保存104號(hào)路，建議不考慮覆蓋上面的道路和城市空間，可建設(shè)景觀大道南組團(tuán)北組團(tuán)北部組團(tuán)定位：大型高尚住宅區(qū)南部組團(tuán)定位：中央生態(tài)生活區(qū)6-2、方案一整體規(guī)劃建議體育公園人造景觀綠化帶核心商業(yè)低密度、組團(tuán)式布局，人造內(nèi)部景觀園林、花園式高層住宅為主低密度高端住宅或多層洋房低密度高層住宅為主半圍合布局東南方景觀價(jià)值最大化原則布局社區(qū)配套商業(yè)多層、小高層住宅為主人造社區(qū)內(nèi)部園林方案一，依據(jù)地塊性質(zhì)，以住宅開(kāi)發(fā)為主地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開(kāi)發(fā)區(qū)域7-1、工程規(guī)劃調(diào)整建議(二)〔僅供參考〕南組團(tuán)北組團(tuán)〔2〕保存104號(hào)路，建議不考慮覆蓋上面的道路和城市空間，可建設(shè)景觀大道地塊整體性調(diào)整建議：體育公園北移與104號(hào)路形成景觀大道，北部商業(yè)調(diào)整到104號(hào)路兩側(cè)；〔1〕以104號(hào)路將工程地塊分為兩個(gè)組團(tuán)〔4〕將北組團(tuán)的局部住宅集中到南組團(tuán)體育公園用地上來(lái)形成一個(gè)高尚居住區(qū)〔3〕將體育公園放置到北部組團(tuán)，集中公園/學(xué)校與商業(yè)等公建與住宅打造北部生態(tài)園〔5〕北部組團(tuán)商業(yè)調(diào)整到104號(hào)路兩側(cè)7-2、體育公園搬遷到北部組團(tuán)說(shuō)明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開(kāi)發(fā)區(qū)域南北組團(tuán)各自的資源決定了其核心價(jià)值和潛力。南部的體育公園其靠近CBD和湖、公園等資源，其商務(wù)性、居住性價(jià)值最高，作為體育公園用地，無(wú)法發(fā)揮其土地核心價(jià)值，背離了土地價(jià)值最大化和利益最大化原那么和土地的合理化利用原那么以及市場(chǎng)化導(dǎo)向原那么。北部?jī)H有商業(yè)和學(xué)校資源，沒(méi)有城市稀缺的湖景/公園/景觀資源，價(jià)值大打折扣。娛樂(lè)休閑用地也無(wú)法發(fā)揮其獨(dú)有的價(jià)值。地塊整體性調(diào)整建議：體育公園北移，與北部組團(tuán)住宅置換7-3、北部組團(tuán)調(diào)整后價(jià)值再挖掘地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開(kāi)發(fā)區(qū)域〔3〕將體育公園放置到北部組團(tuán)，集中公園/學(xué)校與商業(yè)等公建與住宅打造北生態(tài)組團(tuán)體育公園北遷，意味著北部組團(tuán)價(jià)值的重新定位。北部組團(tuán)價(jià)值提升在如下方面：第一、體育公園/學(xué)校/娛樂(lè)用地〔都屬于公建〕集中，可以將北部建立一個(gè)生態(tài)休閑領(lǐng)地，大大提升工程景觀、園林、居住環(huán)境等復(fù)合價(jià)值。第二、公建集中，可以大大擴(kuò)寬中央CBD與城市西北區(qū)域的人流的交流和溝通，大大延伸中央輻射力。同時(shí)也能夠吸引更多的外圈城市具名進(jìn)入生態(tài)休閑區(qū)，對(duì)工程區(qū)域的商業(yè)/娛樂(lè)/學(xué)校資源的盤(pán)活與價(jià)值提升有直接的影響。第三、從城市空間角度，104號(hào)路以北集中商務(wù)區(qū)域和城市休閑地帶，延伸了中央CBD的復(fù)合價(jià)值與城市功能。擴(kuò)大城市外人流和中央?yún)^(qū)的交流?！?〕將北組團(tuán)的局部住宅集中到南組團(tuán)體育公園用地上來(lái)形成一個(gè)高尚居住區(qū)7-4、南部組團(tuán)調(diào)整后價(jià)值再挖掘北部組團(tuán)局部住宅產(chǎn)品遷移至南部組團(tuán)體育公園用地，南部組團(tuán)價(jià)值相應(yīng)獲得調(diào)整。價(jià)值調(diào)整如下：第一、南部將形成了一個(gè)中間為商業(yè)/娛樂(lè)休閑/公園，東部為中央CBD，東南為湖景資源的一塊純住宅和商業(yè)用地，一方面極大的提升了地塊的整體性，同時(shí)也極大地利用了湖景資源。第二、體育地塊用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為居住用地后，利于打造一個(gè)CBD與住宅區(qū)的一個(gè)過(guò)渡地帶?！矃⒖及咐纾罕本┙ㄍ鈙oho〕，可以開(kāi)發(fā)符合價(jià)值較高的商務(wù)公寓/酒店公寓/小型辦公空間soho等，將大大提升CBD價(jià)值的并完善CBD功能，也最大限度的提升了地塊的使用價(jià)值。第三、將居住人流都集中到南部組團(tuán)，可以最大化的提升中央CBD與組團(tuán)人流之間的交流。高尚居住區(qū)也可以型形成一個(gè)閉合空間，大院天成。第四、南部組團(tuán)靠近傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)〔武漢廣場(chǎng)/新世界百貨/世貿(mào)〕，從城市開(kāi)展的角度，南部區(qū)組團(tuán)推動(dòng)了CBD以及傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的溝通與交流，最大化的提升了整個(gè)CBD的輻射功能。7-5、方案二整體規(guī)劃建議〔僅供參考〕開(kāi)放公寓樓、SOHO寫(xiě)字樓、SOHO別墅、少量臨街商鋪、步行街（參考案例：北京建外SOHO）人造景觀綠化帶核心商業(yè)體育公園+生態(tài)杉林低密度高端住宅或多層洋房低密度高層住宅為主半圍合布局東南方景觀價(jià)值最大化原則布局多層、小高層住宅為主西南方景觀價(jià)值最大化原則方案二，通過(guò)規(guī)劃調(diào)整將項(xiàng)目土地價(jià)值最大化沿街商業(yè)8、兩種規(guī)劃方案比較南部組團(tuán)價(jià)值高，但是利用率底，南部組團(tuán)面臨土地資源的浪費(fèi)；北部組團(tuán)價(jià)值需需要更高的本錢(qián)打造。同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅，北部原始的水杉林無(wú)法保存；從整體定位看以住宅為主，價(jià)值未有最大化；從與CBD與工程關(guān)系看，規(guī)劃彰顯缺乏。南北地塊資源調(diào)整，減少本錢(qián)投入；南部地塊價(jià)值和北部地塊價(jià)值最大話利用；在調(diào)整之后，南北地塊主題定位更加明晰；可以保存北部地塊的原生態(tài)林地；借鑒了深圳、上海、北京等城市CBD、CLD成熟的開(kāi)發(fā)理念；方案二方案一9、組團(tuán)劃分說(shuō)明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開(kāi)發(fā)區(qū)域以104號(hào)路將工程地塊分為兩個(gè)組團(tuán)104號(hào)路近100米寬，和102號(hào)路從城市規(guī)劃角度工程地塊化為南北兩個(gè)局部，為了有效的利用城市空間和工程價(jià)值最大化，工程可以打造成為兩個(gè)組團(tuán)，符合規(guī)劃的以公共交通為導(dǎo)向的規(guī)劃思想，同時(shí)也是從人本角度思考，也有利于工程后續(xù)的分期開(kāi)發(fā)。組團(tuán)劃分的目的有利于南北地塊價(jià)值的重新評(píng)估，可以適當(dāng)?shù)淖鞒稣{(diào)整，提升整體工程的價(jià)值和未來(lái)開(kāi)展?jié)摿Α?、104號(hào)路保存說(shuō)明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開(kāi)發(fā)區(qū)域保存104號(hào)路，建議不考慮覆蓋上面的道路和城市空間，可建設(shè)景觀大道104號(hào)路太寬，不建議將體育公園和104號(hào)路結(jié)合。原因說(shuō)明：第一是規(guī)劃復(fù)雜性和建設(shè)導(dǎo)致本錢(qián)太高；第二影響城市景觀和CBD的開(kāi)放性；再者，影響未來(lái)CBD人流和交通的組織；第四，104號(hào)路本身的價(jià)值得不到最有效的利用。從城市空間里利用角度，可以將其開(kāi)發(fā)成CBD景觀大道，提升南北組團(tuán)價(jià)值，同時(shí)也能夠提升整個(gè)中央CBD的未來(lái)價(jià)值，對(duì)中央CBD未來(lái)的開(kāi)發(fā)有支撐作用。建設(shè)景觀大道來(lái)突破104號(hào)路的缺乏10、關(guān)于生態(tài)林的保存問(wèn)題內(nèi)部現(xiàn)有生態(tài)林保存考慮原那么：提高體育公園的生態(tài)價(jià)值節(jié)約伐林本錢(qián)及造景本錢(qián)保護(hù)自然植物與武漢歷史文脈防止水土流失解決方案：如果南部生態(tài)林能與體育公園結(jié)合，可以局部保存。北部組團(tuán)地塊資源較低，生態(tài)林經(jīng)濟(jì)價(jià)值不高，欣賞性缺乏，對(duì)純居住區(qū)來(lái)說(shuō)，降低了工程品質(zhì)。104號(hào)路太寬，沿線不適合保存水杉之類(lèi)的樹(shù)木，景觀大道的設(shè)計(jì)需要根據(jù)整體規(guī)劃來(lái)考慮。生態(tài)林分為三局部，北部組團(tuán)十幾畝，南部中心一片，104號(hào)路沿線有一片，體育公園北移的情況下可以實(shí)現(xiàn)生態(tài)林的局部保存共享空間氣氛的營(yíng)造公共空間過(guò)渡空間開(kāi)放空間OpenSpace,Sharespace,……11-1、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

國(guó)際化視野國(guó)際化理念國(guó)際化品質(zhì)開(kāi)放的、包容的、多元化的、和諧的、共贏的現(xiàn)代的、簡(jiǎn)約的、人性的、個(gè)性的、綠色節(jié)能的精細(xì)的、先進(jìn)的、細(xì)節(jié)化的11-2、國(guó)際化〔International)統(tǒng)一化的形象強(qiáng)化視覺(jué)沖擊力，表達(dá)變化而統(tǒng)一的有機(jī)體

統(tǒng)一的整體建筑形象統(tǒng)一中求變化的建筑細(xì)部元素統(tǒng)一的環(huán)境設(shè)計(jì)理念統(tǒng)一中求變化的景觀小品11-3、統(tǒng)一化(Concordant)

無(wú)障礙設(shè)計(jì)舒適的休憩空間多樣化的亞空間自然的過(guò)渡空間人文關(guān)心表達(dá)于建筑設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)11-4、人性化(Humanitic)精細(xì)化追求是品質(zhì)感的表達(dá)之一精細(xì)化于環(huán)境精細(xì)化于建筑11-5、精細(xì)化(Refined)Part5綜合開(kāi)發(fā)建議關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)/啟動(dòng)區(qū)域選擇/建議一、關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于上升的態(tài)勢(shì)歷年房地產(chǎn)投資情況成交金額、成交面積歷年樓面價(jià)從武漢近年來(lái)房地產(chǎn)投資、樓面地價(jià)、成交金額以及成交面積來(lái)看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升的態(tài)勢(shì)，開(kāi)展?jié)摿?qiáng)勁，未來(lái)武漢市場(chǎng)尚大有可為。關(guān)注房市實(shí)施開(kāi)發(fā)策略07年每月銷(xiāo)售套數(shù)07年每月成交均價(jià)07年月成交面積與金額2、受政策影響，市場(chǎng)暫時(shí)趨冷自從07年10月新政，銀根緊縮，第二套提高首付利率以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)各大城市房市備受影響，武漢市場(chǎng)也有暫時(shí)趨冷的跡象，最近也打起了降價(jià)牌。關(guān)注房市實(shí)施開(kāi)發(fā)策略政策：嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，目前屬于政策密集出臺(tái)時(shí)期，從和諧社會(huì)角度來(lái)講，中央會(huì)高度重視房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的現(xiàn)象，十七大的順利召開(kāi)后，政府出臺(tái)更多相關(guān)政策，如緊縮銀根、地根，加強(qiáng)廉租房建設(shè)，控制貸款額度，打擊炒房等，導(dǎo)致供需關(guān)系改變。D〔最初市場(chǎng)需求〕S〔市場(chǎng)高價(jià)房供給量)價(jià)格銷(xiāo)售量P1P0Y0Y1D1〔改變后的市場(chǎng)需求〕高價(jià)房銷(xiāo)售降低高價(jià)房?jī)r(jià)格降低3、政策導(dǎo)致供求關(guān)系發(fā)生改變?cè)诳紤]市場(chǎng)上價(jià)格較高的商品房供給不變的條件下，政府出臺(tái)經(jīng)適房政策，將直接導(dǎo)致實(shí)際購(gòu)房需求減少，銷(xiāo)售量下降，價(jià)格降低。4、政策分析總結(jié)1一手房已出現(xiàn)拐點(diǎn)，成交量逐步走低。3二次置業(yè)首付及利率提高，客戶購(gòu)房日趨謹(jǐn)慎。2樓市暫時(shí)趨冷，調(diào)控政策很大程度上抑制了投資者的炒房行為。4第二套房提高首付，利息加大，以抑制消費(fèi)，新政使市場(chǎng)投資者卻步，自住者成為市場(chǎng)購(gòu)房主流。樓市寒流還會(huì)持續(xù)多久？二、工程開(kāi)發(fā)建議借勢(shì)提升－借勢(shì)中央CBD開(kāi)發(fā)之勢(shì)，打造都市中央CLD生態(tài)城。復(fù)合化開(kāi)發(fā)－通過(guò)復(fù)合化避開(kāi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，提高工程檔次。極致化產(chǎn)品打造－樹(shù)立具有區(qū)域象征意義的高端產(chǎn)品。營(yíng)造未來(lái)文化內(nèi)涵－以工程的文化內(nèi)涵代言整個(gè)區(qū)域的形象。動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)－緊扣區(qū)域規(guī)劃的動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造最大價(jià)值。品牌升級(jí)－走有利于品牌塑造的可持續(xù)開(kāi)展路線。1、工程整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略2、地塊開(kāi)發(fā)總原那么地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開(kāi)發(fā)區(qū)域合理躲避工程開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；根據(jù)工程地塊成熟條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，先開(kāi)發(fā)成熟區(qū)域，其次開(kāi)發(fā)次極成熟區(qū)域；合理利用資金，分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；先開(kāi)發(fā)住宅，后開(kāi)發(fā)商業(yè)/娛樂(lè)/公寓等產(chǎn)品；在工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中，先造景觀和局部園林，提升工程的開(kāi)發(fā)成熟度；南部組團(tuán)北部組團(tuán)3-1、南部組團(tuán)先行開(kāi)發(fā)說(shuō)明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開(kāi)發(fā)區(qū)