德思勤武漢市王家墩西部生態(tài)園CLD開發(fā)方向性提案

獻給武漢——中國極具開展?jié)摿Φ某鞘?！德之大者，莫過于普濟蒼生政之大者，莫過于城市經(jīng)營卷首語一座與未來對話的城邦房行東方房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺世界只有一個武漢……CBD只有一個，王家墩……中央商務(wù)區(qū)將是又一個香港的中環(huán)，上海陸家嘴，北京的朝陽區(qū)，深圳的中心城……西部生態(tài)區(qū)—CLD，具有世界高度的城市中央屬地……世人矚目，將在這座千萬人口的城市，誕生崛起……CLD大城，未來高度的巔峰之作……〔引言〕造城說……本次報告前提與開發(fā)商初步溝通，開發(fā)商提出如下假設(shè)干問題：工程開發(fā)方向不明確；104號路整改可行性；體育公園是否需要調(diào)整；生態(tài)林是否需要保存;紅線內(nèi)部的土地是否需要調(diào)整；幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的配備合理性；住宅啟動區(qū)域；以上問題涉及的工程定位與開發(fā)問題；說明：本報告主要是針對如上問題提出的方向性解決方案。問題解決思路站在未來的高度，

運營一座城市工程價值研判與土地價值挖掘定位工程，尋找借鑒開發(fā)例證工程屬性定位制定操作策略工程開發(fā)建議目標(TARGET)目標下的問題(PROBLEM)目標下的思路(SOLUTION)開發(fā)商提出需要解決的問題01.再造一座城〔工程屬性〕02.工程地塊與價值研判03.創(chuàng)造城市新生活〔工程操作策略〕04.工程綜合開發(fā)建議DIRECTORY目錄Part1再造一座城武漢城市開展與定位武漢王家墩CBD與CLD關(guān)系確立大詩人李白?與史郎中飲聽黃鶴樓上吹笛?中寫道：一為遷客去長沙，西望長安不見家。黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花。1、詩中見其“大〞。在中國，能稱的上“大〞的城市，一個上海，另一個就是武漢。所以，“大上海〞、“大武漢〞蜚聲國內(nèi)外。響譽的聲名，是武漢歷史和今天形成的一張“名片〞。一、武漢城市開展與定位2、城市，在建設(shè)中開展一橋飛架南北，天塹變通途。武漢江底隧道武漢輕軌武漢長江大橋武漢長江四橋武漢的開展是有目共睹武漢歷年GDP武漢07年排名至第十五位戶籍人口統(tǒng)計武漢已經(jīng)成為千萬人口的規(guī)模型大城市排名城市2007GDP（億元）2006GDP（億元）增長率1上海117651036613.50%2北京9120787012.80%3廣州6744606811.14%4深圳6657581414.50%5蘇州5596482016.10%6天津5140435914.80%7重慶4160348615.40%8杭州3970344115.37%9無錫3900336016.07%10青島3700320715.37%11佛山3550292714.45%12成都3323287015.80%13寧波3291286414.90%14南京3207277415.60%15武漢3100268215.60%16東莞3080262417.37%17沈陽3055259617.70%18大連3005256817.01%19煙臺2885240220.10%20唐山2760236216.85%3、武漢城市地位4、武漢城市圈定位，打造中國經(jīng)濟新的增長極——成功獲批“經(jīng)濟試驗區(qū)〞。5、武漢產(chǎn)業(yè)開展格局武鋼集團東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)漢陽武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武昌漢口武漢武漢已經(jīng)進入3000億城市俱樂部中國光谷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口開發(fā)區(qū)武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)武漢江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中央CBD傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)〔漢正街/武商/武廣……〕6、當城市開展到一定階段，中央CBD也孕育而生香港倫敦北京南京廣州深圳一個城市真正意義上的CBD只有一個。CBD，一個城市的符號，是象征，是標志，更是榮耀……武漢CBD上海城市經(jīng)濟開展，城市價值提升；城市國際化開展的需要；市場已具備CBD的開展環(huán)境武漢CBD建筑占地7.41平方公里,總規(guī)模約1300萬平方米，建設(shè)周期為15-20年.規(guī)劃就業(yè)和居住人口規(guī)模將到達15-20萬人。區(qū)域規(guī)劃功能規(guī)劃區(qū)域定性1平方公里的商務(wù)中心區(qū)為中心，“交通“金十字〞軸，包括商務(wù)中心、全生活城〔啟動區(qū)〕、綜合商業(yè)區(qū)及生活居住區(qū)?！耙恍膬奢S四大功能〞分區(qū)一個集商務(wù)辦公、商貿(mào)、文化娛樂

、博覽、居住等多功能于一體的大區(qū)級現(xiàn)代效勞業(yè)中心武漢，會聚國際頂尖智慧的CBD，將極大地提升城市功能7、王家墩CBD承載未來武漢開展的新名片王家墩將成為了武漢未來開展的空間及精神的重要載體，隨著配套逐漸成熟,開發(fā)節(jié)奏加快,將成為武漢城市之名片王家墩核心：CBD商務(wù)中心/行政中心/文化中心/商業(yè)中心二、武漢王家墩CBD與CLD關(guān)系確立中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕定義：中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕是一個中心城市的靈魂，是城市的人氣聚集區(qū)，是城市經(jīng)濟開展的火車頭，是城市總體戰(zhàn)略意圖的具體表現(xiàn)。要想建成區(qū)域性的商貿(mào)、金融、信息、文化、會展及辦公為一體城市商務(wù)中心區(qū)〔CBD〕，需要有科學(xué)的規(guī)劃、綠色生態(tài)設(shè)計，要到達有便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)及各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全。要到達這個目標，最重要的是建好中央核心商務(wù)區(qū)；他是中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕的龍頭，是人氣的主要活動區(qū)域。武漢中央商務(wù)區(qū)2、中央商務(wù)區(qū)/CBD/CLD定義CBD：CentralBusinessDistrict中央商務(wù)區(qū)。我國現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當時定義為“商業(yè)會聚之處〞。隨后，CBD的內(nèi)容不斷開展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟開展中樞。一般而言，CBD應(yīng)該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，土地利用率最高。CLD：CentralLivingDistrict中央生活區(qū)

在北美及歐洲等經(jīng)濟迅猛開展的城市，因工作、生活需要形成了以中產(chǎn)階級為主體的以中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕為中心，屬于城市中央?yún)^(qū)域且同時又是中央商務(wù)區(qū)主要輻射帶，此大型居住區(qū)域被稱之為中央生活區(qū)〔CentralLifeDistrict簡寫即CLD〕。1927年，黑格第一次對CBD核及其內(nèi)部日間密度及活動的極度集中進行研究中心區(qū)再定義：CBD具有核、框結(jié)構(gòu)1945年，哈里斯和烏爾曼把CBD框和CBD核作為不同的區(qū)進行討論1956年，辛辛那提城市規(guī)劃委員會將“CBD核〞“CBD框〞運用到研究中去近期眾多學(xué)者認為：CBD具有框、核結(jié)構(gòu)3、CBD具有核、框結(jié)構(gòu)我們對中心區(qū)的再研究：CBD具有核、框結(jié)構(gòu)CBD核的定義密集的用地功能廣為伸展的垂直規(guī)模有限的水平規(guī)模有限的水平變化集中的日間人口城市間公共交通的焦點專門化功能的中心由內(nèi)部結(jié)構(gòu)決定的邊界典型物業(yè)：商務(wù)、政府與總部辦公樓的集中點CBD框的定義〔CLD框〕半密集的用地功能突出的功能亞區(qū)伸展的水平規(guī)模沒有相互連接的功能亞區(qū)由外部結(jié)構(gòu)決定的邊界典型物業(yè)：學(xué)校、購物和社區(qū)設(shè)施的居住區(qū)4、CBD核心與核框〔CLD〕的理論構(gòu)成在CBD核心領(lǐng)域外圍，一般都集中環(huán)繞著一個核框，一般意義上講就是CLD框。5、武漢王家墩CBD初步規(guī)劃復(fù)興村社區(qū)啟動區(qū)核心區(qū)商貿(mào)區(qū)人工湖北部公園地區(qū)景觀軸高檔居住區(qū)紅色區(qū)域：CBD核區(qū)域黑色區(qū)域：CBD框區(qū)域本項目位于CBD的框區(qū)域，緊鄰CBD核區(qū)域，是城市中心區(qū)發(fā)展的重要區(qū)域。武漢CBD本項目6、武漢王家墩CBD與CLD關(guān)系確立中央CBD西區(qū)CLD工程于王家墩商務(wù)核心區(qū)西部，東臨核心區(qū)，北接復(fù)興村大型住宅區(qū)，南接建設(shè)大道傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，是商務(wù)核心區(qū)與周邊功能區(qū)的過渡區(qū)域和緩沖地段，在規(guī)劃區(qū)域?qū)儆诟邫n居住區(qū)，地處CBD核框之內(nèi)。工程開發(fā)物業(yè)包括高尚住宅、商業(yè)、公園、學(xué)校等，真正意義上的CLD區(qū)域。建筑面積：100萬平米占地面積：50萬平米造一座百萬平米的未來城Part2工程地塊價值研判工程介紹〔區(qū)位/地塊/指標〕地塊與價值分析(工程/價值/優(yōu)劣勢〕城市內(nèi)環(huán)線城市二環(huán)線王家墩地區(qū)一、工程介紹—區(qū)位王家墩地區(qū)位于漢口城區(qū)中心地帶，占地7.41平方公里，是武漢市“十一五〞規(guī)劃中的重點城市建設(shè)工程之一。規(guī)劃將建成集商務(wù)辦公、商貿(mào)、文化娛樂、博覽、居住等功能于一體的華中現(xiàn)代效勞業(yè)中心。2、工程地塊〔西部區(qū)〕西部生態(tài)區(qū)中央商務(wù)區(qū)北部公園區(qū)東部區(qū)3、工程地塊經(jīng)濟指標占地面積：52.32萬平米建筑面積：107.4萬平米地塊數(shù)量：31塊不同用地性質(zhì)的地塊容積率：約2.05用地性質(zhì)：商業(yè)/住宅/游樂供水/供電/其他市政公用設(shè)施學(xué)校用地/公園/體育公園公共交通/機動車停車場庫/其他交通設(shè)施西部生態(tài)區(qū)工程地塊土地平整東面北面西面南面1、工程地塊內(nèi)部現(xiàn)有生態(tài)林內(nèi)部拆遷二、地塊與價值分析2、工程周邊環(huán)境海軍工程大學(xué)西部生態(tài)區(qū)工程以開展大道/漢西路/建設(shè)大道包圍之中：北：接復(fù)興村西：建材市場、待開發(fā)的區(qū)域南：接武漢傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)東：靠王家墩CBD102號路工程包圍在CBD之中，與目前規(guī)劃的主干道之間稍有距離。1號門建材市場武漢信息港3、工程地位于中央商務(wù)CBD西區(qū)，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢顯著距漢口火車站1.8公里距武漢天河機場21公里距武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)17.8公里距東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)24公里

距規(guī)劃的軌道2、3號線地鐵站僅1公里主干道〔寬度：40M)次干道〔寬度30M)開工道路方案近期建設(shè)八條道路，其中2條主干道、6條次干道，根本形成商務(wù)區(qū)路網(wǎng)骨架近期將完成常青路立交用地整理儲藏，建設(shè)大型綠化景觀工程，形成商務(wù)區(qū)形象窗口。4、商務(wù)區(qū)根底設(shè)施全面啟動，未來價值潛力無限5、工程近鄰多種產(chǎn)業(yè)，開展初具規(guī)模與潛力海軍工程大學(xué)

建材大市場凌云科技集團西部區(qū)，沿開展大道、漢西路、建設(shè)大道已經(jīng)形成了建材、物流、商業(yè)、學(xué)校、效勞業(yè)〔酒店、餐飲等〕為雛形的產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟帶。商業(yè)城市中心區(qū)位價值；立體式內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)〔快速路網(wǎng)、交通路網(wǎng)、城市地鐵〕；工程規(guī)模大，資源豐富，CLD復(fù)合性資源價值相互利用度高〔住宅、商業(yè)、公園、教育資源互動〕；開展商品牌優(yōu)勢與成熟開發(fā)經(jīng)驗。6、工程SWOT分析〔S/W〕工程地塊多，以住宅、商業(yè)、公園物業(yè)、休閑物業(yè)開發(fā)為主，緊鄰中央?yún)^(qū)，綜合開發(fā)復(fù)合性高，開發(fā)難度大；地塊不規(guī)整，影響工程整體規(guī)劃；工程西側(cè)南側(cè)都不臨主干道；政策影響，產(chǎn)品規(guī)劃的不確定性給工程提出較高要求；資金占用量大，開發(fā)周期長。工程優(yōu)勢-〔S〕工程劣勢-〔W〕最大優(yōu)勢：賣規(guī)劃與未來最大劣勢：地塊為生地開發(fā)7、工程SWOT分析〔O/T〕區(qū)域的整體開展和提升所帶來的地位提升，區(qū)域輻射加大；王家墩中央CBD高起點規(guī)劃；區(qū)域內(nèi)其他高端物業(yè)的借勢。未來區(qū)域內(nèi)供給量。華潤、新世界等地產(chǎn)巨頭將參與工程周邊區(qū)域開發(fā)，直接競爭威脅較大；由于政策限制，未來的同質(zhì)化競爭將加?。粊碜怨こ讨苓厖^(qū)域開發(fā)與開展的競爭。工程時機分析-(O)工程威脅分析-(T)最大時機：區(qū)域整體開發(fā)最大威脅：周遍大地產(chǎn)商已經(jīng)介入8、工程五大核心價值體系及SWOT應(yīng)對戰(zhàn)略第一大價值：區(qū)域價值——“都市核心〞第二大價值：立體化交通網(wǎng)絡(luò)——地鐵/輕軌/快速路第三大價值：規(guī)模和指標優(yōu)勢——區(qū)域規(guī)模最大之一第四大價值：社區(qū)/公園/商業(yè)/學(xué)校復(fù)合價值——居住、休閑、消費、人文與景觀相結(jié)合的復(fù)合價值體第五大價值：開發(fā)商品牌及開發(fā)經(jīng)驗價值“五大核心價值體系〞工程核心：隱藏在都城中央的貴族Part3創(chuàng)造城市新生活工程定位〔區(qū)位/地塊/指標〕CLD開發(fā)模式與借鑒〔案例〕工程規(guī)劃調(diào)整建議一種思想理念可能改變一個時代，一個聲音可能影響整個社會?！皠?chuàng)造城市新生活〞把改變城市生活為目的，以個體進步促進社會開展，以建設(shè)和諧、健康、品質(zhì)的生活為己任，把社會、集體和個人有機的結(jié)合在一起，成為城市的一個新的標桿。創(chuàng)造城市新生活，就是要營造一個利于人生活的健康環(huán)境，使人返璞歸真，回歸人類本質(zhì)生活。一種綠色天然的自然生活，一種匹配身份、彰顯尊貴的品質(zhì)生活，一個悠閑溫馨、開放的文化生活。它面向世界，與國際接軌，與世界文化融合，是一種開放的生活。這種生活彰顯一種人文的關(guān)心、一種社會的認可、一個自我的滿足。和諧、健康、品質(zhì)生活的締造者創(chuàng)造城市新生活〔都市居住新理念〕一、工程定位B、地段CLD價值、地段；中央?yún)^(qū)第一輻射圈緊鄰傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，價值獨尊A、區(qū)位工程屬于CBD中央屬地CLD工程擁有多重互動的復(fù)合空間滿足中央CBD配套、自身獨立的集居住、休閑、娛樂、消費為一體的高尚居住區(qū)，C、形象高檔的居住大社區(qū)CBD最大的配套、又相對獨立的中央生活城D、配套全面升級的綜合配套區(qū)域配套和工程自身配套F、價值①多重價值物業(yè)②中心區(qū)正處于開展期，未來潛質(zhì)無限E、景觀園林湖景/公園/無遮擋的視野倡導(dǎo)“有生命的都市有機體〞2、定位依據(jù)條件可體驗的城市稀缺豐富資源關(guān)鍵詞：中央核心區(qū)、公園、湖景資源、商業(yè)、教育復(fù)合功能對資源要最大化的挖掘西區(qū)，集居住/休閑娛樂/消費/公園為一體的100萬平米的城市中央CLD生活區(qū)高品質(zhì)產(chǎn)品打造，引導(dǎo)區(qū)域未來物業(yè)開展形態(tài)中央CBD區(qū)域，充滿未來規(guī)劃氣息的武漢都市核心工程有條件打造成為武漢體量最大、影響力最大，形象標竿的高品質(zhì)物業(yè)。3、定位思考最超前區(qū)域規(guī)劃最大規(guī)模宜居工程最高質(zhì)素物業(yè)形態(tài)4、定位四重意義它是一記印章——為項目打上獨有的人居環(huán)境及生活方式的印記1它是一座橋梁——締造項目的親和力，拉近項目與目標客戶間的距離2它是一面旗幟——

統(tǒng)領(lǐng)項目形象，昭示項目價值3它是一組音符——動人心弦，引發(fā)客戶的共鳴及對項目的廣泛認同4圖：王家墩CBD初步規(guī)劃

城市是一種特殊的構(gòu)造，這種構(gòu)造致密而緊湊，專門用來收集和流傳人類文明的成果。

——[美]路易斯·芒福德5、城語——工程定位的基因依據(jù)新居住理念，，結(jié)合工程規(guī)模和現(xiàn)有資源條件，提出了“城語〞之說6、工程目標·造城西方諸多文字中“文明〞一詞，都源于拉丁文“Civtas〞〔即“城邦〞〕，這并非偶然。城邦兼收并蓄，包羅萬象，不斷更新的特征，將促進人類社會秩序的進一步完善。工程目標——造一座百萬平米的“未來城邦〞。7、工程定位核心?

生態(tài)?

CLD大城核心——工程處于都市心臟位置，引領(lǐng)城市最純粹的繁華，主宰了都市的未來生態(tài)——工程擁有諸多生態(tài)資源，有力承托起高端居住價值，稀缺性彰顯CLD——突出工程整體居住屬性，以及居住的成熟度打造和完備的配套營造大城——工程規(guī)模100萬㎡，雄視整個武漢中心城，突出大盤形象地位導(dǎo)向資源導(dǎo)向?qū)傩詫?dǎo)向規(guī)模導(dǎo)向8、城系說所有偉大的城邦都不可能孤立存在，其背后，必然是一個偉大的城系。

——城系說9、城·生活·世界觀〔城系〕成熟集中包容高端開放規(guī)模居住價值公園游樂用地體育公園景觀帶水杉湖景生態(tài)價值中學(xué)小學(xué)教育體系102104地鐵103交通體系CBD商業(yè)武廣商圈輻射自有商業(yè)商業(yè)體系創(chuàng)造城市新生活價值體系延伸CLD發(fā)展與特征分析CLD發(fā)展狀況在西方發(fā)達國家，CLD已經(jīng)存在和發(fā)展了若干年，無論是紐約的曼哈頓中央花園，還是巴黎的香榭麗舍大道，都以優(yōu)質(zhì)的硬件配套和絕佳的地理優(yōu)勢鎖定了富豪階層與貴族群的目光。而在中國的北京、上海、深圳等地，CLD的概念已普遍為市場所認知，如北京亞運村，上海的“徐家匯—虹橋”沿線，深圳的香蜜湖、農(nóng)科中心、福田新市區(qū)等等都云集了城市精英新貴。有人形象比喻“CLD里的社區(qū)業(yè)主會就是財富論壇”。成功人士的第一居所CLD能成為成功人士“第一居所”的首選，不僅僅是因為CLD位于城市居住中心，更重要的是其擁有城市一流的生活資源和人文、生態(tài)環(huán)境。不但能為商界精英繁忙工作中的迎來送往、生意應(yīng)酬提供便利條件，而且能使家庭內(nèi)的每一位成員都能在CLD里得到他們需要的各種配套。因此，CLD是精英們理性的居住選擇。CLD位于城市中心地帶CLD位于城市居住中心地帶，擁有完善的城市生活體系和人文、生態(tài)的絕佳配套，是都市生活高效便捷的驛站?！爸醒肷顓^(qū)”按聚集群體可以分為：民營企業(yè)總部匯集的商務(wù)區(qū)；城市精英與高收入白領(lǐng)青睞的中高檔居住區(qū)；聚集大型購物中心、展覽中心等商業(yè)居住區(qū)等等。CLD與CBD的關(guān)系CBD是中央商務(wù)區(qū)，CBD中的60％主要是寫字樓等商務(wù)規(guī)劃，雖然CBD概念整體提升了中央商務(wù)區(qū)的價值含量，但是在商務(wù)區(qū)工作的白領(lǐng)們基本居住在CBD以外。而CLD的特點則恰好相反，其中60％以上的區(qū)域為居住區(qū)，它是城市中心的外延，是依托CBD同時為CBD提供必要的補充。二、CLD開發(fā)模式與借鑒城市CBDCLD巴黎拉德方斯（1.7平方公里）香榭麗舍大道香港中環(huán)（1.53平方公里）九龍半島深圳福田中心區(qū)（6.07平方公里）黃埔雅苑北京朝陽區(qū)（3.99平方公里）建外soho上海陸家嘴（1.7平方公里）沽北新區(qū)武漢王家墩(7平方公里)西部區(qū)(約50萬平米)2、CLD案例借鑒類比全球，王家墩CBD具備全球可與比肩的規(guī)模與高度，其西區(qū)從規(guī)劃角度也確立了其CLD的屬性定位。3、案例一:巴黎香榭麗舍大道CLD100米寬的大街――確切意思是“極樂田園大街〞，在協(xié)和廣場和凱旋門之間，是巴黎大街中心的女王。

在第二帝國時期，香榭麗舍成為咖啡館、飯館云集的時髦豪華的大街。后來那么云集了銀行、保險公司、航空公司和精品店、快餐店與雜貨店等。在燈火輝煌的大街上漫步，就連最挑剔的游客恐怕也難錯過香榭麗舍迷人的夜景。香榭麗大道幾乎與塞納河的一段是平行的，從大道向南便可以到達塞納河了。香榭麗大道車輛穿流，寬闊的大街配上期間起浮凹凸的地勢，使這條大街氣度非凡。如果天氣情好，望到盡頭便是到文明遐邇的凱旋門〔ArcdeTriomphe〕。

大道上看著大道中央車水馬龍的繁華和大道兩旁被濃密法國梧桐樹遮蓋下的悠閑，彰顯著巴黎人的生活和浪漫。名店，時裝，電影院穿插其中，華美，優(yōu)雅，閑情。人流中有的衣著光鮮，有的整潔素雅，也有青春熱烈，也有簡單隨意，卻都沒有絲毫的驕情與做作。置身其中，輕松，寫意。區(qū)域特質(zhì)：沿特色主干道帶狀規(guī)劃；塞納河、凱旋門等注入生態(tài)價值、文化價值；時尚的商業(yè)、優(yōu)雅的生活配套、齊全的商務(wù)配套，打造華美愜意的CLD100米大街，華美的外衣，富含文化品質(zhì)4、案例二:香港九龍半島CLD九龍是香港的一個工商業(yè)活動中心，其中油麻地、尖沙咀、旺角等地最為繁華，有許多大型商場、飯店和小的店鋪、酒樓。世界最繁忙機場之一的前香港機場啟德機場就在九龍，現(xiàn)在了變成游園區(qū)。

以整體印象來看，九龍從早至晚不曾停歇的熱鬧擁擠，比起香港島更有繁忙都會的味道，眾多的觀光勝地、旅館、商場和各種娛樂休閑場所，到處生氣勃勃。

九龍北面有山巒環(huán)抱，南面臨著維多利亞港，街道以南北向貫穿的彌敦道為中心向外擴張，越向內(nèi)陸庶民味道就越強烈。最繁華熱鬧的街道當屬南端的尖沙咀，沿著碼頭盡是一流的飯店、購物中心和文化設(shè)施，延伸至東邊的紅勘，然后是啟德機場及著名的海鮮產(chǎn)地一鯉魚門。

尖沙咀北面的油麻地、旺角那么是自古以來商店和住宅夾雜的平民街道，而這一帶也是香港人口最擁擠的地區(qū)，不過再往北一到九龍?zhí)粒皼r迥異，成為清幽的高級住宅區(qū)。區(qū)域特質(zhì)：區(qū)域居住氣氛濃厚，歷史形成；擁有山巒及港灣等生態(tài)景觀資源碼頭帶旺商業(yè)開展與香港島差異化遙相照應(yīng)，打造富有生機的CLD商業(yè)繁華、自然獨享、清幽尚居5-1、案例三:北京建外SOHO【關(guān)于建外SOHO】地址：朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號，緊鄰建外大街和東三環(huán)、位于CBD金十字的西南角占地面積：12.28萬平方米建筑面積：70萬平方米〔包括地下停車場〕物業(yè)類型：18棟公寓樓，2棟SOHO寫字樓，4棟SOHO別墅，300個臨街小鋪，20個空中花園，16條步行小街建筑風(fēng)格：純白外立面，北歐風(fēng)情，通體透明，簡約時尚北京"最時尚的生活櫥窗"開放民主建筑：建外SOHO是個高級住宅區(qū)，但沒有圍墻，強調(diào)的是民主建筑，公共空間完全開放式的混合功能場所。

風(fēng)格獨特出眾：由日本著名建筑師設(shè)計的建外SOHO，是一組通體透明的建筑群，風(fēng)格簡潔明朗，區(qū)別于硬朗的商務(wù)形象，就像一座燈塔，照亮北京的夜空。

交通路網(wǎng)便捷：位處CBD核心區(qū)域，擁有無與倫比的便捷交通--現(xiàn)有的城市交通主干路包括：建外大街、建國路、東三環(huán)路、京通快速路、東四環(huán)路。12條公交線路在此設(shè)站，一線地鐵國貿(mào)站距小區(qū)僅120米；規(guī)劃中的濱河快速路(東便門-通縣)經(jīng)過小區(qū)南側(cè)，串起海淀、朝陽、豐臺三區(qū)的地鐵十號線也將在小區(qū)設(shè)立站點。

“混合就是活力〞的建筑理念：建外SOHO的精神是無中心，多層次，混合就是活力(multi-center,multi-layer,multi-entrance,multi-view)。沒有大的中心花園、廣場，大的建筑營造出的是小的感覺，小的場所卻有大的氣度。建筑設(shè)計的手法是迷宮一樣的街區(qū)小城，城里到處都有小廣場(piazza),兩層的隨意上下的花園，蜿蜒的小橋，小街，抬頭望去是高高的、透明的玻璃樓。5-2、北京建外SOHO案例借鑒6、案例四:上海古北新區(qū)【關(guān)于古北新區(qū)】總規(guī)劃用地面積：136.6萬平方米總建筑面積：300萬平方米；全區(qū)分為3個小區(qū)24個街坊一區(qū)是以高層公寓、辦公綜合樓、展館為主的綜合區(qū)；二區(qū)為住宅區(qū)；三區(qū)為領(lǐng)館別墅商品住宅綜合樓區(qū)。古北新區(qū)坐落在上海市區(qū)的西部虹橋路沿線，與虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)毗鄰，是以涉外的高標準住宅為主，兼具商業(yè)和外貿(mào)功能。【案例借鑒】國際化商務(wù)需求帶動國際化居住需求；國際化人群，注入開放獨特的區(qū)域氣質(zhì)；綜合配套完善、成熟、超前。成熟、完善、超前、開放7-1、案例五:深圳黃埔雅苑【關(guān)于黃埔雅苑】地理位置：福田區(qū)中心區(qū)新洲路與紅荔路交界處占地面積：15.6萬平方米建筑面積：43.7萬平方米容

積

率：

一二期2.80

/三期3.13/四期3.12建筑特色：四期建筑的主題分別為雍容的羅馬、熱情的西班牙、抒情的維也納、浪漫的法國配套：北靠蓮花山公園，東鄰深圳音樂廳、圖書館、少年宮，南臨市政大廳，CBD,影視中心，高爾夫球場，西傍報社，名校，鬧中取靜

隱藏在都市中央的貴族案例借鑒：在2.8的容積率下采用高層低密度的作法，講究軸線對稱的規(guī)劃布局，既留出了一片的小區(qū)空間設(shè)置精美園林并與城市共享，又令建筑物挺拔、開闊，為小區(qū)中心的空間組合增添了特色。8-2、深圳黃埔雅苑案例借鑒9、CLD成功開發(fā)經(jīng)驗借鑒便捷交通路網(wǎng)有規(guī)模的居住區(qū)與CBD相對分離景觀環(huán)境的利用和協(xié)調(diào)居住環(huán)境舒適宜人生活配套齊全縱觀國內(nèi)外優(yōu)秀CLD開發(fā)案例，不難發(fā)現(xiàn)，具備六大開發(fā)要素，是CLD開發(fā)成功的關(guān)鍵。三、工程規(guī)劃調(diào)整建議地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域用地性質(zhì)占地面積建筑面積中小學(xué)用地5.0183.7664游樂用地1.94.18供水/供電/其他0.910交通/機動車/其他1.140居住/住宅用地31.42391.0704商業(yè)用地1.523.344公園與體育用地10.415.035合計52.32107.402、地塊數(shù)據(jù)指標〔1〕地塊編號用地面積（ha）用地面積（畝）用地性質(zhì)容積率建筑面積（萬平方米）綠地率（％）JH031702Q1.8928.35小學(xué)用地(R222)0.71.32340JH031703Q0.598.85小學(xué)用地(R222)0.70.41340JH031704Q0.46供水用地(U11)

0

JH031705Q0.152.25供電用地(U12)

0

JH031701K0.010.15居住用地(R21)2.50.02538JH031702K0.46商業(yè)用地(C21)2.20.8830JH031703K0.8512.75游樂用地(C36)2.21.8730JH031704K3.0846.2居住用地(R21)39.2438JH031705aK1.1116.65居住用地(R21)2.83.10838JH031705bK3.1246.8居住用地(R21)2.88.73638JH031706K1.1517.25居住用地(R21)2.52.87538JH031707K8.05120.75居住用地(R21)2.822.5438JH031801Q10.07151.05體育用地（C4）0.55.03560JH031802Q0.34.5機動車停車場庫用地（S31）

0

JH031902Q2.5337.95中學(xué)用地（R223）0.82.02440JH031903Q0.345.1公園（G11）

075地塊編號用地面積（ha）用地面積（畝）用地性質(zhì)容積率建筑面積（萬平方米）綠地率（％）JH031901K3.4952.35住宅用地（R21）2.89.77238JH031902K8120住宅用地（R21）32438JH031903K1.1116.65商業(yè)用地(C21)2.22.44230JH031904K1.0515.75游樂用地(C36)2.22.3120JH031905K0.010.15商業(yè)用地(C21)2.20.02230JH032003K0.0030.045住宅用地（R21）2.80.008438JH031202Q0.395.85公共交通用地（U21）

0

JH031203Q0.253.75機動車停車場庫用地（S31）

0

JH031204Q0.0080.12中學(xué)用地（R223）0.80.006440JH031206Q0.23其他交通設(shè)施用地（U29）

0

JH031207Q0.365.4其他市政公用設(shè)施用地（U9）

0

JH031203K0.040.6住宅用地（R21）20.0835JH031204K0.812住宅用地（R21）2.21.7635JH031207K2.3435.1住宅用地（R21）3.58.1940JH031208K0.233.45住宅用地（R21）3.20.73643合計52.32784.82

107.40

3、地塊數(shù)據(jù)指標〔2〕以人為本原那么創(chuàng)新及本錢效益原那么地塊價值最大化原那么市場導(dǎo)向原那么以公共交通為導(dǎo)向〔TOD〕功能布局合理性原那么土地資源的合理化利用原那么躲避工程開發(fā)負面因素影響原那么生態(tài)節(jié)能原那么城市借鑒CLD開發(fā)經(jīng)驗巴黎香榭麗舍大道香港九龍半島深圳黃埔雅苑北京建外soho上海古北新區(qū)4、規(guī)劃設(shè)計原那么5、工程周邊人流/交通組織分析地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域建材市場、大學(xué)、物流、交通產(chǎn)業(yè)帶區(qū)域人流，以及未來開發(fā)的區(qū)域會聚的人流向西方向和北部方向〔含復(fù)興村〕人流傳統(tǒng)商業(yè)和居住區(qū)域人流中央CBD未來5-10年將有近10萬人流北部公園區(qū)近5萬居住人流〔含華潤啟動區(qū)域〕王家墩東南商務(wù)區(qū)域已經(jīng)形成的商務(wù)、商業(yè)、居住人流交通組織地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域6-1、工程規(guī)劃調(diào)整建議(一)地塊整體性調(diào)整建議：保持地塊現(xiàn)狀〔1〕以104號路將工程地塊分為兩個組團〔2〕保存104號路，建議不考慮覆蓋上面的道路和城市空間，可建設(shè)景觀大道南組團北組團北部組團定位：大型高尚住宅區(qū)南部組團定位：中央生態(tài)生活區(qū)6-2、方案一整體規(guī)劃建議體育公園人造景觀綠化帶核心商業(yè)低密度、組團式布局，人造內(nèi)部景觀園林、花園式高層住宅為主低密度高端住宅或多層洋房低密度高層住宅為主半圍合布局東南方景觀價值最大化原則布局社區(qū)配套商業(yè)多層、小高層住宅為主人造社區(qū)內(nèi)部園林方案一，依據(jù)地塊性質(zhì)，以住宅開發(fā)為主地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域7-1、工程規(guī)劃調(diào)整建議(二)〔僅供參考〕南組團北組團〔2〕保存104號路，建議不考慮覆蓋上面的道路和城市空間，可建設(shè)景觀大道地塊整體性調(diào)整建議：體育公園北移與104號路形成景觀大道，北部商業(yè)調(diào)整到104號路兩側(cè)；〔1〕以104號路將工程地塊分為兩個組團〔4〕將北組團的局部住宅集中到南組團體育公園用地上來形成一個高尚居住區(qū)〔3〕將體育公園放置到北部組團，集中公園/學(xué)校與商業(yè)等公建與住宅打造北部生態(tài)園〔5〕北部組團商業(yè)調(diào)整到104號路兩側(cè)7-2、體育公園搬遷到北部組團說明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域南北組團各自的資源決定了其核心價值和潛力。南部的體育公園其靠近CBD和湖、公園等資源，其商務(wù)性、居住性價值最高，作為體育公園用地，無法發(fā)揮其土地核心價值，背離了土地價值最大化和利益最大化原那么和土地的合理化利用原那么以及市場化導(dǎo)向原那么。北部僅有商業(yè)和學(xué)校資源，沒有城市稀缺的湖景/公園/景觀資源，價值大打折扣。娛樂休閑用地也無法發(fā)揮其獨有的價值。地塊整體性調(diào)整建議：體育公園北移，與北部組團住宅置換7-3、北部組團調(diào)整后價值再挖掘地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域〔3〕將體育公園放置到北部組團，集中公園/學(xué)校與商業(yè)等公建與住宅打造北生態(tài)組團體育公園北遷，意味著北部組團價值的重新定位。北部組團價值提升在如下方面：第一、體育公園/學(xué)校/娛樂用地〔都屬于公建〕集中，可以將北部建立一個生態(tài)休閑領(lǐng)地，大大提升工程景觀、園林、居住環(huán)境等復(fù)合價值。第二、公建集中，可以大大擴寬中央CBD與城市西北區(qū)域的人流的交流和溝通，大大延伸中央輻射力。同時也能夠吸引更多的外圈城市具名進入生態(tài)休閑區(qū)，對工程區(qū)域的商業(yè)/娛樂/學(xué)校資源的盤活與價值提升有直接的影響。第三、從城市空間角度，104號路以北集中商務(wù)區(qū)域和城市休閑地帶，延伸了中央CBD的復(fù)合價值與城市功能。擴大城市外人流和中央?yún)^(qū)的交流?！?〕將北組團的局部住宅集中到南組團體育公園用地上來形成一個高尚居住區(qū)7-4、南部組團調(diào)整后價值再挖掘北部組團局部住宅產(chǎn)品遷移至南部組團體育公園用地，南部組團價值相應(yīng)獲得調(diào)整。價值調(diào)整如下：第一、南部將形成了一個中間為商業(yè)/娛樂休閑/公園，東部為中央CBD，東南為湖景資源的一塊純住宅和商業(yè)用地，一方面極大的提升了地塊的整體性，同時也極大地利用了湖景資源。第二、體育地塊用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為居住用地后，利于打造一個CBD與住宅區(qū)的一個過渡地帶?！矃⒖及咐纾罕本┙ㄍ鈙oho〕，可以開發(fā)符合價值較高的商務(wù)公寓/酒店公寓/小型辦公空間soho等，將大大提升CBD價值的并完善CBD功能，也最大限度的提升了地塊的使用價值。第三、將居住人流都集中到南部組團，可以最大化的提升中央CBD與組團人流之間的交流。高尚居住區(qū)也可以型形成一個閉合空間，大院天成。第四、南部組團靠近傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)〔武漢廣場/新世界百貨/世貿(mào)〕，從城市開展的角度，南部區(qū)組團推動了CBD以及傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的溝通與交流，最大化的提升了整個CBD的輻射功能。7-5、方案二整體規(guī)劃建議〔僅供參考〕開放公寓樓、SOHO寫字樓、SOHO別墅、少量臨街商鋪、步行街（參考案例：北京建外SOHO）人造景觀綠化帶核心商業(yè)體育公園+生態(tài)杉林低密度高端住宅或多層洋房低密度高層住宅為主半圍合布局東南方景觀價值最大化原則布局多層、小高層住宅為主西南方景觀價值最大化原則方案二，通過規(guī)劃調(diào)整將項目土地價值最大化沿街商業(yè)8、兩種規(guī)劃方案比較南部組團價值高，但是利用率底，南部組團面臨土地資源的浪費；北部組團價值需需要更高的本錢打造。同時開發(fā)住宅，北部原始的水杉林無法保存；從整體定位看以住宅為主，價值未有最大化；從與CBD與工程關(guān)系看，規(guī)劃彰顯缺乏。南北地塊資源調(diào)整，減少本錢投入；南部地塊價值和北部地塊價值最大話利用；在調(diào)整之后，南北地塊主題定位更加明晰；可以保存北部地塊的原生態(tài)林地；借鑒了深圳、上海、北京等城市CBD、CLD成熟的開發(fā)理念；方案二方案一9、組團劃分說明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域以104號路將工程地塊分為兩個組團104號路近100米寬，和102號路從城市規(guī)劃角度工程地塊化為南北兩個局部，為了有效的利用城市空間和工程價值最大化，工程可以打造成為兩個組團，符合規(guī)劃的以公共交通為導(dǎo)向的規(guī)劃思想，同時也是從人本角度思考，也有利于工程后續(xù)的分期開發(fā)。組團劃分的目的有利于南北地塊價值的重新評估，可以適當?shù)淖鞒稣{(diào)整，提升整體工程的價值和未來開展?jié)摿Α?、104號路保存說明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域保存104號路，建議不考慮覆蓋上面的道路和城市空間，可建設(shè)景觀大道104號路太寬，不建議將體育公園和104號路結(jié)合。原因說明：第一是規(guī)劃復(fù)雜性和建設(shè)導(dǎo)致本錢太高；第二影響城市景觀和CBD的開放性；再者，影響未來CBD人流和交通的組織；第四，104號路本身的價值得不到最有效的利用。從城市空間里利用角度，可以將其開發(fā)成CBD景觀大道，提升南北組團價值，同時也能夠提升整個中央CBD的未來價值，對中央CBD未來的開發(fā)有支撐作用。建設(shè)景觀大道來突破104號路的缺乏10、關(guān)于生態(tài)林的保存問題內(nèi)部現(xiàn)有生態(tài)林保存考慮原那么：提高體育公園的生態(tài)價值節(jié)約伐林本錢及造景本錢保護自然植物與武漢歷史文脈防止水土流失解決方案：如果南部生態(tài)林能與體育公園結(jié)合，可以局部保存。北部組團地塊資源較低，生態(tài)林經(jīng)濟價值不高，欣賞性缺乏，對純居住區(qū)來說，降低了工程品質(zhì)。104號路太寬，沿線不適合保存水杉之類的樹木，景觀大道的設(shè)計需要根據(jù)整體規(guī)劃來考慮。生態(tài)林分為三局部，北部組團十幾畝，南部中心一片，104號路沿線有一片，體育公園北移的情況下可以實現(xiàn)生態(tài)林的局部保存共享空間氣氛的營造公共空間過渡空間開放空間OpenSpace,Sharespace,……11-1、規(guī)劃設(shè)計理念

國際化視野國際化理念國際化品質(zhì)開放的、包容的、多元化的、和諧的、共贏的現(xiàn)代的、簡約的、人性的、個性的、綠色節(jié)能的精細的、先進的、細節(jié)化的11-2、國際化〔International)統(tǒng)一化的形象強化視覺沖擊力，表達變化而統(tǒng)一的有機體

統(tǒng)一的整體建筑形象統(tǒng)一中求變化的建筑細部元素統(tǒng)一的環(huán)境設(shè)計理念統(tǒng)一中求變化的景觀小品11-3、統(tǒng)一化(Concordant)

無障礙設(shè)計舒適的休憩空間多樣化的亞空間自然的過渡空間人文關(guān)心表達于建筑設(shè)計的細節(jié)11-4、人性化(Humanitic)精細化追求是品質(zhì)感的表達之一精細化于環(huán)境精細化于建筑11-5、精細化(Refined)Part5綜合開發(fā)建議關(guān)注房產(chǎn)市場動態(tài)開發(fā)/啟動區(qū)域選擇/建議一、關(guān)注房產(chǎn)市場，把握市場動態(tài)1、房地產(chǎn)開發(fā)處于上升的態(tài)勢歷年房地產(chǎn)投資情況成交金額、成交面積歷年樓面價從武漢近年來房地產(chǎn)投資、樓面地價、成交金額以及成交面積來看，武漢房地產(chǎn)市場處于上升的態(tài)勢，開展?jié)摿妱?，未來武漢市場尚大有可為。關(guān)注房市實施開發(fā)策略07年每月銷售套數(shù)07年每月成交均價07年月成交面積與金額2、受政策影響，市場暫時趨冷自從07年10月新政，銀根緊縮，第二套提高首付利率以來，全國房地產(chǎn)各大城市房市備受影響，武漢市場也有暫時趨冷的跡象，最近也打起了降價牌。關(guān)注房市實施開發(fā)策略政策：嚴格意義上來說，目前屬于政策密集出臺時期，從和諧社會角度來講，中央會高度重視房價增長過快的現(xiàn)象，十七大的順利召開后，政府出臺更多相關(guān)政策，如緊縮銀根、地根，加強廉租房建設(shè)，控制貸款額度，打擊炒房等，導(dǎo)致供需關(guān)系改變。D〔最初市場需求〕S〔市場高價房供給量)價格銷售量P1P0Y0Y1D1〔改變后的市場需求〕高價房銷售降低高價房價格降低3、政策導(dǎo)致供求關(guān)系發(fā)生改變在考慮市場上價格較高的商品房供給不變的條件下，政府出臺經(jīng)適房政策，將直接導(dǎo)致實際購房需求減少，銷售量下降，價格降低。4、政策分析總結(jié)1一手房已出現(xiàn)拐點，成交量逐步走低。3二次置業(yè)首付及利率提高，客戶購房日趨謹慎。2樓市暫時趨冷，調(diào)控政策很大程度上抑制了投資者的炒房行為。4第二套房提高首付，利息加大，以抑制消費，新政使市場投資者卻步，自住者成為市場購房主流。樓市寒流還會持續(xù)多久？二、工程開發(fā)建議借勢提升－借勢中央CBD開發(fā)之勢，打造都市中央CLD生態(tài)城。復(fù)合化開發(fā)－通過復(fù)合化避開同質(zhì)競爭，提高工程檔次。極致化產(chǎn)品打造－樹立具有區(qū)域象征意義的高端產(chǎn)品。營造未來文化內(nèi)涵－以工程的文化內(nèi)涵代言整個區(qū)域的形象。動態(tài)開發(fā)與經(jīng)營－緊扣區(qū)域規(guī)劃的動態(tài)開發(fā)，創(chuàng)造最大價值。品牌升級－走有利于品牌塑造的可持續(xù)開展路線。1、工程整體開發(fā)戰(zhàn)略2、地塊開發(fā)總原那么地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)域合理躲避工程開發(fā)風(fēng)險；根據(jù)工程地塊成熟條件進行開發(fā)，先開發(fā)成熟區(qū)域，其次開發(fā)次極成熟區(qū)域；合理利用資金，分期滾動開發(fā)；先開發(fā)住宅，后開發(fā)商業(yè)/娛樂/公寓等產(chǎn)品；在工程開發(fā)過程中，先造景觀和局部園林，提升工程的開發(fā)成熟度；南部組團北部組團3-1、南部組團先行開發(fā)說明地塊CBD湖景至武廣商圈至復(fù)興村待開發(fā)區(qū)