英國(guó)土地登記制度

英國(guó)土地登記制度

一、土地登記制度的立法。對(duì)于我國(guó)土地由于英國(guó)的土地概念中也包含建筑物，英國(guó)的土地登記也包括房地產(chǎn)登記。土地登記及其程序由《土地登記法》及配套的土地登記條例和相關(guān)的財(cái)產(chǎn)法等來(lái)規(guī)范。設(shè)立土地登記制度最主要的目的是通過(guò)一個(gè)統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu),對(duì)土地權(quán)利進(jìn)行審查和登記發(fā)證,以確立土地權(quán)利的權(quán)威性和唯一性1,有效地保護(hù)土地權(quán)利。另一個(gè)目的是土地登記資料可以方便地進(jìn)行公開(kāi)查詢,使得土地交易更便捷,由此可以降低土地交易的成本。(一)土地產(chǎn)權(quán)的地產(chǎn)權(quán)在英國(guó),除英王外的其他人所擁有的只是對(duì)土地的地產(chǎn)權(quán)。除了地產(chǎn)權(quán)以外,土地之上還有衍生的權(quán)利和義務(wù),被統(tǒng)稱為土地權(quán)益,他們通常歸屬于產(chǎn)權(quán)人或者其他第三方。(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的原則英國(guó)托倫斯制度奉行四條最基本的原則:(1)鏡像原則。登記簿應(yīng)如實(shí)地反映土地現(xiàn)有權(quán)利及影響事項(xiàng)。(2)帷幕原則,也就是延伸原則。土地上負(fù)擔(dān)有其他受益性權(quán)益,買(mǎi)受人的權(quán)利并不受影響,即土地購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)的僅為登記了的權(quán)益。(3)保障原則。國(guó)家為登記簿上所記載的產(chǎn)權(quán)提供保障,如果權(quán)利人因錯(cuò)誤登記受損,由國(guó)家提供賠償。(4)權(quán)利登記原則,即登記內(nèi)容反映權(quán)利而非土地本身。(三)產(chǎn)權(quán)的登記一個(gè)完整的土地登記簿由三個(gè)部分組成。1.財(cái)產(chǎn)登記。主要記載該產(chǎn)權(quán)的正面信息,記錄該土地的產(chǎn)權(quán)、附著的其他利益和土地的具體位置。一塊土地上若干個(gè)登記的產(chǎn)權(quán),各自有獨(dú)立的編號(hào)和記載。這里的土地登記簿采用的是物的編成主義。2.權(quán)屬登記。主要記載有關(guān)產(chǎn)權(quán)屬性及權(quán)利人的一些信息,便于第三人查閱。從2000年4月1日開(kāi)始,這一欄中還應(yīng)記載為受讓該產(chǎn)權(quán)支付的對(duì)價(jià)或產(chǎn)權(quán)的價(jià)值,在產(chǎn)權(quán)的下一次移轉(zhuǎn)中進(jìn)行更新。3.負(fù)擔(dān)登記。登記簿的質(zhì)權(quán)部主要記載產(chǎn)權(quán)存在的負(fù)擔(dān)。(四)注冊(cè)申請(qǐng)1.申請(qǐng)人申請(qǐng)登記人應(yīng)為土地所有人或代理人,公有地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人必須落實(shí)到具體人上。2.強(qiáng)制注冊(cè)區(qū)的管理土地變動(dòng)登記具有強(qiáng)制性。自1990年12月1日起,整個(gè)英格蘭和威爾士地區(qū)成為強(qiáng)制注冊(cè)區(qū),即所有未注冊(cè)過(guò)的土地不論私地公地,一旦發(fā)生交易,都必須到土地登記局進(jìn)行登記,辦理過(guò)戶、登證和換證手續(xù)。土地一旦登記,之后權(quán)利的移轉(zhuǎn)和變動(dòng)也都必須登記。3.申請(qǐng)人的國(guó)籍申請(qǐng)書(shū)格式有詳細(xì)的規(guī)定,在申請(qǐng)登記時(shí),還應(yīng)據(jù)登記處的地籍圖敘述其土地位置、范圍。(五)土地登記所的性質(zhì)土地登記機(jī)關(guān)為土地登記局,統(tǒng)一管理英國(guó)的城鄉(xiāng)土地權(quán)屬。土地登記局是政府唯一從事土地所有權(quán)的審查、確認(rèn)、登記、發(fā)證以及辦理過(guò)戶換證的部門(mén)。其所有業(yè)務(wù),由上議院院長(zhǎng)任命的土地登記主任負(fù)責(zé),旗下有土地登記官、助理登記官、書(shū)記等。土地登記主任(或區(qū)土地登記所的登記官)必須是出席高等法院的律師,或地方法院的律師具10年以上經(jīng)驗(yàn)者,而土地登記官及助理土地登記官(或區(qū)助理登記官)必須是至少出席法院5年以上的律師資格者。由于上議院院長(zhǎng)本身是內(nèi)閣成員,有行政責(zé)任,又是國(guó)會(huì)議員,有立法權(quán),還是司法最高長(zhǎng)官,有司法權(quán)。而土地登記主任本身有司法及立法權(quán),因此英國(guó)土地登記機(jī)關(guān),極難斷定是屬行政系統(tǒng)還是司法系統(tǒng)。土地登記局分片承辦各自轄區(qū)范圍內(nèi)的具體登記業(yè)務(wù)。地方上設(shè)置的區(qū)土地登記所不屬地方政府編制,不受地方政府領(lǐng)導(dǎo),由登記局直接領(lǐng)導(dǎo)和指揮。這種垂直領(lǐng)導(dǎo),一統(tǒng)到底的管理體制,有利于登記機(jī)關(guān)獨(dú)立地行使職權(quán),免受地方行政力量的影響。英國(guó)政府土地登記局是非營(yíng)利性機(jī)構(gòu),它也不靠政府財(cái)政撥款,一切費(fèi)用和花銷(xiāo)全由登記費(fèi)中支出。英國(guó)房地產(chǎn)交易十分活躍,這就可以保證土地登記局每年均可獲得可觀的登記費(fèi)。(六)對(duì)土地登記督察權(quán)的審查登記申請(qǐng)書(shū)及各種證件依法提出后,登記機(jī)關(guān)即進(jìn)行審查,以確定該項(xiàng)權(quán)利是否可以登記,英國(guó)登記審查是實(shí)質(zhì)性審查。有關(guān)文件由土地登記督察官進(jìn)行審查,如土地登記督察官認(rèn)為有必要查證各類(lèi)證件時(shí),可以調(diào)查或個(gè)別詢問(wèn),或提交特別移轉(zhuǎn)律師團(tuán)(特別移轉(zhuǎn)律師團(tuán)屬高等法院,由上議院院長(zhǎng)任命具有不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的高等法院律師組成)審查。在審查有關(guān)權(quán)利文件時(shí),土地登記督察官如有法律上或權(quán)利事實(shí)上的疑問(wèn)時(shí),可提交高等法院判決,如非高等法院允許上訴,則高等法院的判決為最后審。在登記成為絕對(duì)效力前,必先公告于倫敦或地方報(bào)紙14天以上,在無(wú)任何異議后完成登記,并發(fā)給土地所有權(quán)狀。(七)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記登記權(quán)利經(jīng)審查無(wú)疑異時(shí),除初次登記公告程序外,可依照申請(qǐng)事項(xiàng)記入登記簿內(nèi)。登記的權(quán)利一經(jīng)確定成立,發(fā)給權(quán)利人土地權(quán)利證書(shū),由此登記名義人在所登記的權(quán)利范圍內(nèi)被視為確定不可推翻的權(quán)利主體。英國(guó)的土地所有權(quán)證書(shū)上載明土地所有者及其土地的面積等等自然情況,對(duì)于承載建筑物的土地,本著房隨地走的原則一并登記,但不另行發(fā)放單獨(dú)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),僅用文字和圖形載明。因而土地登記局同時(shí)是政府唯一的房屋權(quán)屬管理部門(mén),土地房屋的產(chǎn)權(quán)證,是一個(gè)證而不是兩個(gè)證。登記以后如果發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,除了訂立轉(zhuǎn)讓合同之外還需要將產(chǎn)權(quán)證書(shū)同時(shí)轉(zhuǎn)移,然后將合同連同產(chǎn)權(quán)證書(shū)一起交給登記官辦理轉(zhuǎn)移登記。登記官審查之后,或注銷(xiāo)產(chǎn)權(quán)證書(shū)另外發(fā)給新證書(shū),或者在原來(lái)的證書(shū)上記載產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。(八)對(duì)于登記出現(xiàn)錯(cuò)誤的土地登記簿上的錯(cuò)誤,在不動(dòng)產(chǎn)根據(jù)英國(guó)《土地登記法》,在下列情形下土地登記簿應(yīng)予更正:1.法庭宣判某人對(duì)土地享有某項(xiàng)權(quán)益,2.法庭針對(duì)登記機(jī)關(guān)的記載、遺漏、過(guò)錯(cuò)或者延遲作出了某項(xiàng)判決,3.所有相關(guān)當(dāng)事人同意進(jìn)行更正,4.土地登記簿上的重大遺漏或錯(cuò)誤導(dǎo)致了不公平等。如果因?yàn)檗k理登記出現(xiàn)差錯(cuò),致使土地所有者合法權(quán)益遭受損失,則由登記局負(fù)責(zé)賠償。但是如果損失是由受害人自己的欺詐或者缺乏適當(dāng)?shù)淖⒁馑鶎?dǎo)致,就不予賠償。如果受害人對(duì)該損失也有過(guò)失,則賠償?shù)臄?shù)額度也相應(yīng)減少。賠償費(fèi)用來(lái)自于所收取的登記費(fèi)用。二、英國(guó)的房地產(chǎn)登記制度是由英國(guó)的房地產(chǎn)登記制度形成的(一)英國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記制度,主要表現(xiàn)為私權(quán)登記制度,應(yīng)將產(chǎn)權(quán)登記僅納入第產(chǎn)權(quán)登記的土地和土地征收英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是負(fù)擔(dān)登記和產(chǎn)權(quán)登記并行的雙軌體制。這是一個(gè)比較獨(dú)特的體制,主要原因在于,英國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記并非徹底的強(qiáng)制登記,未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記和經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)登記土地并存,不同的登記制度分別適用于不同種類(lèi)的土地交易。不過(guò)因?yàn)樨?fù)擔(dān)登記制度終究是一個(gè)過(guò)渡性的制度,所以英國(guó)政府把主要精力放在了產(chǎn)權(quán)登記制度上。(二)英國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)決定了其具有與高等法院的特殊功能英國(guó)由內(nèi)閣制定政策,議會(huì)予以通過(guò),文官負(fù)責(zé)執(zhí)行。英國(guó)議會(huì)由國(guó)王、上議院和下議院三部分組成。運(yùn)作流程主要是先由下議院產(chǎn)生和通過(guò)法律議案,在上議院得到通過(guò)后,最后由國(guó)王批準(zhǔn)。上議院院長(zhǎng)任命的土地登記主任負(fù)責(zé)土地登記局事務(wù),統(tǒng)一管理英國(guó)的城鄉(xiāng)土地所有權(quán)事務(wù)。上議院院長(zhǎng)兼具內(nèi)閣成員、國(guó)會(huì)議員和司法最高長(zhǎng)官三重身份,所以既有行政責(zé)任,又有立法權(quán)、司法權(quán)。而土地登記主任本身是律師或具有律師資格,旗下登記人員皆有律師資格,因此英國(guó)土地登記機(jī)關(guān)的行政屬性并不明確。土地登記局按照行政區(qū)劃分片承辦各自轄區(qū)范圍內(nèi)的具體登記業(yè)務(wù)。地方上設(shè)置的區(qū)土地登記所不屬地方政府編制,由登記局直接領(lǐng)導(dǎo)和指揮,有利于登記機(jī)關(guān)獨(dú)立地行使職權(quán),免受地方行政力量的影響。如果實(shí)質(zhì)審查遇到困難,則提交屬高等法院的特別移轉(zhuǎn)律師團(tuán)審查,無(wú)特殊情況,則高等法院的審查為最后審。這就使得英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記行政性和司法性交織在一起,難以區(qū)分。英國(guó)行政法是關(guān)于公共行政的全部法律,對(duì)于公法私法并沒(méi)有嚴(yán)格的區(qū)分。行政法的基本原則和體系主要由普通法規(guī)定。英國(guó)行政訴訟和民事訴訟一樣由普通法院管轄,沒(méi)有獨(dú)立的行政法院體系。所以英國(guó)受理不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議案件的法院與受理其他案件的法院并無(wú)區(qū)別,也無(wú)法借此來(lái)區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)。英國(guó)政府土地登記局的行政屬性不明確還體現(xiàn)在另一方面。在英國(guó),對(duì)于因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤給當(dāng)事人造成的損失,應(yīng)當(dāng)由國(guó)家進(jìn)行賠償,這是因?yàn)橛蓢?guó)家對(duì)登記簿的公信力進(jìn)行了保證?？墒窃趯?shí)際中,土地登記局每年從英國(guó)房地產(chǎn)交易中獲得登記費(fèi),一切費(fèi)用和花銷(xiāo)全由登記費(fèi)中支出,賠償金則是專門(mén)從登記費(fèi)中提取的,而非靠政府財(cái)政撥款。綜合起來(lái),英國(guó)土地登記局的性質(zhì)與公立法人比較類(lèi)似。英國(guó)公立法人是國(guó)家或地方團(tuán)體,為了執(zhí)行某種或幾種相關(guān)聯(lián)的行政職務(wù)而設(shè)立的具有法人資格,能以自己名義享受權(quán)利和負(fù)擔(dān)義務(wù)的行政主體。公立法人一般包括以下因素:(1)職務(wù)。公立法人所執(zhí)行的職務(wù)必須是特定的或幾種相關(guān)聯(lián)的行政職務(wù),內(nèi)容可以多種多樣,可以是一般行政職務(wù),可以是公營(yíng)企業(yè),可以是法律規(guī)定的其他活動(dòng)。英國(guó)的土地登記局,統(tǒng)一管理英國(guó)的城鄉(xiāng)土地權(quán)屬,是政府唯一從事土地所有權(quán)的審查、確認(rèn)、登記、發(fā)證以及辦理過(guò)戶換證的部門(mén)。(2)設(shè)立。當(dāng)國(guó)家或地方團(tuán)體認(rèn)為某種行政活動(dòng)興致不宜由一般行政機(jī)關(guān)處理時(shí),可以在傳統(tǒng)的行政機(jī)關(guān)以外,設(shè)立新型機(jī)構(gòu),使它們有一定的獨(dú)立性,能以自己的名義執(zhí)行職務(wù),享受權(quán)利和負(fù)擔(dān)義務(wù)。英國(guó)土地登記局的所有業(yè)務(wù),由上議院院長(zhǎng)任命的土地登記主任負(fù)責(zé)。(3)法人資格。公立法人必須就有法人資格,能以自己的名義享受權(quán)利和負(fù)擔(dān)義務(wù)。英國(guó)政府土地登記局是非營(yíng)利性機(jī)構(gòu),它也不靠政府財(cái)政撥款,一切費(fèi)用和花銷(xiāo)全