論我國(guó)民間居住用地的立契

論我國(guó)民間居住用地的立契

中國(guó)人民可持續(xù)使用土地的習(xí)慣和土地交換的傳統(tǒng)，為當(dāng)前的城市規(guī)劃、土地管理等領(lǐng)域的法律改革提供建議，對(duì)構(gòu)建今天的資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)也具有啟發(fā)意義。堅(jiān)持協(xié)商,契約民間的居住用地界址點(diǎn)確認(rèn)一般有三種情況:居民之間的住宅用地一般以圍墻為分界。若其中有一方先在空地上蓋房,地界應(yīng)當(dāng)定在離圍墻四尺處;后蓋的另一方同樣要遵守這一原則。各讓四尺留出的空地,稱為滴水巷。即便是雙方子孫后代要拆除重建,也要維持滴水巷寬度不變,否則意味著侵權(quán)。傳統(tǒng)土木結(jié)構(gòu)屋面排水瓦檐一般比外墻伸出0.5米左右,各留出四尺瓦檐口滴水落地后不至于沾到自己和對(duì)方外墻,還能為前后左鄰右舍留出兩米多的便道。用今天的話語(yǔ)評(píng)價(jià),這是兼顧了方方面面的利益。先蓋房一方倘若想擴(kuò)建,事前要主動(dòng)登門與相臨方協(xié)商。協(xié)商的前提是,從挖基礎(chǔ)開始到墻體竣工,一切費(fèi)用一律由先蓋房一方負(fù)責(zé),并承諾日后相臨方蓋房免費(fèi)共用墻體,還要在立契(俗稱寫紙)中明確未留出四尺滴水巷的事實(shí)。雙方同意,由先蓋房一方出面請(qǐng)周圍相連的鄰居,村里有威望的人主持到場(chǎng)立契。有效契約是達(dá)成共識(shí)的雙方均畫押按手印,其他不共墻的三方鄰居也要到場(chǎng)確認(rèn)分界點(diǎn)。立契要請(qǐng)到場(chǎng)者就餐,給主持人和執(zhí)筆者象征性紅包,金額后面帶六,從六分開始、一角六、二角六等等不一,費(fèi)用是由先蓋房一方負(fù)責(zé)。立契后,方能破土動(dòng)工。用立法的觀點(diǎn)解釋:是產(chǎn)權(quán)清晰,傾向和保護(hù)弱勢(shì)群體,節(jié)約不可再生的土地資源。先蓋房一方已留出四尺滴水巷后,相臨方后蓋,想占用對(duì)方滴水巷,須向先蓋房一方提出占用四尺滴水用地和共用墻體的請(qǐng)求。請(qǐng)求方認(rèn)為自己出面能說(shuō)服對(duì)方體諒并接受自己的難處,可以直接去登門請(qǐng)求。請(qǐng)求條件要把補(bǔ)償說(shuō)在先,是否接受,關(guān)鍵在于請(qǐng)求者家庭平時(shí)的為人。若是接受,一般不會(huì)要求補(bǔ)償,只會(huì)聲明要在立契中明確墻體的所有權(quán)。要是因平時(shí)生活瑣事有過(guò)節(jié),不便出面,可請(qǐng)有威望的人出來(lái)協(xié)調(diào)。前提是悔改自己以往過(guò)錯(cuò),表示出誠(chéng)意,爾后再提補(bǔ)償。不論是否要求補(bǔ)償,立契中都要載明:是某人借用了某家的墻和四尺滴水土地。組織立契和費(fèi)用是由承借方負(fù)責(zé),承借方日后有責(zé)任告知自己子孫蓋房實(shí)情,防止子孫在生活中做有損出借方權(quán)利的事。這些沒有正式文字規(guī)定的制約風(fēng)俗,使鄰里們?cè)谌粘Ｉ?、工作、學(xué)習(xí)中,不得不注重事實(shí),維持相互尊重、理解、和平共處的關(guān)系。兄弟、叔伯、本家的契約20世紀(jì)80年代末期,滇南地區(qū)的漢族居民,不論城市還是鄉(xiāng)村,居住房屋建蓋形式多數(shù)為封閉的四合院。看似“雞犬之聲相聞,老死不相往來(lái)”,“各人自掃門前雪,不管他人瓦上霜”。事實(shí)并非完全如此。從蓋四合院動(dòng)工前,到日后土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、買賣關(guān)系中,四合院主人都不免與四周鄰里打交道。院中院土地房產(chǎn)買賣,內(nèi)外有別。土地、房產(chǎn),因與兄弟、叔伯、本家的土地、墻體相連、共用,存在大門、通道、廁所、水井等共用共有設(shè)施設(shè)備,事先得把出售信息讓兄弟、叔伯、本家知道。賣方報(bào)出價(jià)格后,不會(huì)因兄弟、叔伯、本家均有意而抬高,優(yōu)先購(gòu)買人依次是兄弟、叔伯、本家。家族內(nèi)沒有買主,才對(duì)外姓發(fā)布信息。外姓來(lái)接談,價(jià)格自然要高出本姓?qǐng)?bào)價(jià)。買賣時(shí),請(qǐng)本姓中有威望的人主持,按雙方達(dá)成的共識(shí)立契。契約內(nèi)容載明土地和房產(chǎn)名稱、坐落、間數(shù)、金額,權(quán)利與義務(wù),同時(shí)還要把自己手中祖上分到土地和房產(chǎn)時(shí)的契約交予買方保存;賣予外姓,立契主持、執(zhí)筆與買賣雙方無(wú)血緣和利害關(guān)系,而且必須為雙方共同推舉。交易的時(shí)候,賣方族長(zhǎng)、與賣方土地、房產(chǎn)相連的兄弟、叔伯、本家都需要到場(chǎng),只要一家未到或到了而不在契約上畫押按手印,即便價(jià)格再低,買賣也不能成功。即使土地四臨界址點(diǎn)明確,與四鄰權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議,房產(chǎn)也無(wú)墻體相互共用,注重血緣關(guān)系的業(yè)主,仍會(huì)先通報(bào)給兄弟、叔伯、本家。在同等價(jià)格下優(yōu)先賣給兄弟、叔伯、本家。賣給外姓人,主持人、執(zhí)筆人按雙方達(dá)成的共識(shí)范圍可以擴(kuò)大到村甚至鄉(xiāng)里有威望的人,甲長(zhǎng)、保長(zhǎng)、鄉(xiāng)長(zhǎng)可以按雙方立契需要,到場(chǎng)作為見證人寫進(jìn)契約中。立契的土地房產(chǎn)四臨到了現(xiàn)場(chǎng),不在契約簽字畫押,買賣同樣不能完成。從土地房產(chǎn)買賣所涉及的四臨關(guān)系,不難發(fā)現(xiàn)鄰里間和睦相處的重要性。今天,科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展使得社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)化,作息時(shí)間打破了傳統(tǒng)的日出日落而歸的模式,人口迅猛增長(zhǎng)和土地的稀奇性,無(wú)法讓人們享受獨(dú)門獨(dú)院的清凈。如果在房屋交易中,稍微掛上房產(chǎn)前后左右四臨簽認(rèn)制度,來(lái)自不同地域、文化背景的人作為鄰居,自然會(huì)共同遵守和履行事先約定的內(nèi)容,相互尊重、理解,“千金難買好鄰居”的優(yōu)秀傳統(tǒng)風(fēng)尚,會(huì)進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)、光大。強(qiáng)化傳統(tǒng)習(xí)慣在不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)中的應(yīng)用,樹立正確的法律形象法是一種較為特殊的社會(huì)規(guī)范,是用國(guó)家機(jī)器強(qiáng)制手段規(guī)定公民權(quán)利與義務(wù)。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中,不論法制如何完善、健全,也細(xì)化不到具體生活、工作、學(xué)習(xí)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)。法未能明確的事項(xiàng),要靠道德的認(rèn)識(shí)和調(diào)節(jié)功能來(lái)規(guī)范。道德是依靠?jī)?nèi)心信念,社會(huì)輿論和傳統(tǒng)習(xí)慣來(lái)評(píng)價(jià)人們的行為,調(diào)整人與人、人與社會(huì)、人與自然環(huán)境、以及個(gè)人與社會(huì)之間關(guān)系、心理意識(shí)、原則規(guī)范和行為活動(dòng)的總和。把優(yōu)秀傳統(tǒng)習(xí)慣寫進(jìn)法律文本或者應(yīng)用于政府、事業(yè)單位日常服務(wù)中,是對(duì)優(yōu)秀文化的延續(xù)、繼承和發(fā)展。建議今后在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的修訂中,依據(jù)現(xiàn)代建筑技術(shù)規(guī)范,增加以上民間優(yōu)秀傳統(tǒng)習(xí)慣的條款。諸如投訴最多,爭(zhēng)論最為激烈,讓政府和事業(yè)單位束手無(wú)策的采光、通風(fēng)權(quán)、消防通道、綠化等問(wèn)題,土地、