大連理工房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計

PAGE大連理工大學網(wǎng)絡教育學院畢業(yè)論文（設計）模板PAGEPAGEII網(wǎng)絡教育學院《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設計》題目：住宅開發(fā)項目前期策劃學習中心：專業(yè)：工程管理年級：年春/秋季學號：學生：指導教師：PAGE11項目概況本次課程設計的選題為鄭州陽光集團公寓樓，建筑使用年限為50年，結構類型為框架結構；本建筑面積為4750m2，共五層，底層層高為3.6m，標準層層高為3.6m，頂層層高為3.6m，屋面采用上人屋面，女兒墻高為0.6m，室內外高差為0.45m，建筑高度為18.45m；建筑平面尺寸為54.6×17.4m，建筑平面的設計滿足任務書及相關規(guī)范的要求。2項目SWOT分析SWOT分析中的“S”指優(yōu)勢（Strength）；“W”指劣勢（Weakness）；“O”指機會（Opportunity）；“T”指威脅（Threat）。項目SWOT分析是將項目內部條件和外部環(huán)境各方面內容進行綜合和概括，進而分析項目擁有的優(yōu)勢和劣勢、面臨的機會和威脅的一種方法。其中，優(yōu)劣勢分析主要著眼于項目自身的條件及其與競爭性項目的比較，而機會和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響。通過對項目進行SWOT分析，明確項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅，作為后面項目STP策劃的重要依據(jù)。2.1S（優(yōu)勢）本項目可充分利用金水河中央形象新區(qū)、優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢宏偉的展覽中心、展覽廣場交相輝映的景觀優(yōu)勢進行發(fā)揮。本地享有東南面季風所帶來的清新空氣,可以遠眺金水河秀色,且為已初顯未來大都會成熟形態(tài)的城市景觀,各種現(xiàn)代高層建筑構成都市豐富的天際線;東面,未來將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑,亦蘊含極高的景觀視野價值。產(chǎn)品定位：本項目主推精致戶型,就目前市場狀況分析,市場消費需求旺盛,特別是鄭州市區(qū)客戶層面大,需求量廣,非常適合精英白領及投資一族購買。交通便利：本地塊位于金水區(qū)的核心,并規(guī)劃建設為市的生態(tài)景觀大道。本地塊憑借上述捷運交通系統(tǒng),可方便地通達城市內各個街區(qū),亦可方便地通過高速公路系統(tǒng)聯(lián)系全區(qū)各地,隨著鄭州客運樞紐總站的投入運營,其交通優(yōu)勢更是顯現(xiàn)無疑。市政和商業(yè)配套：本項目地處成熟的CBD核心地段,生態(tài)景觀、購物休閑、商業(yè)金融、信息通迅、文教科技等市政配套齊全,具備市政泛配套發(fā)商無需進行額外開發(fā),便可盡享成熟的市政配套,都市的繁華與便利唾手可得。2.2W（劣勢）（1）項目占地面積小,社區(qū)景觀綠化難以展開,不利于社區(qū)內部配套設施和生態(tài)環(huán)境的營造。（2）開發(fā)商知名度不高,至今未開發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產(chǎn)項目,有可能使本項目對眾市場號召力產(chǎn)生一定的影響.（3）車位有限,本項目停車位稀缺,對于有車一族或商務往來顯得有些美中不足2.30（機會）展覽中心帶來的展覽效應隨著展覽中心和360廣場的即將完工,同時毗鄰電信、聯(lián)通大樓,易形成它、信息通訊等專業(yè)市場,儲備有豐富的消費和客戶資源有利于項目商場、商鋪的銷售。屆時,周邊將成為西區(qū)最繁華的商業(yè)商務交流活動更加頻繁,項目所在地及其本身具備相當好的商業(yè)潛力；毗鄰商業(yè)核心圈,商務交流和活動增強,給項目帶來良好的商業(yè)氛圍。2.4T（威脅）同類競爭樓盤:時尚空間，華都大廈，世紀廣場，國際廣場主要來自同類項目的競爭。鄭州市今年內的辦公物業(yè)項目已有大幅度的增長,特別是低端的辦公物業(yè)消費增長和供應量的快速上升導致市場一度嚴重失衡。新增長的供應量多以小戶型為主推產(chǎn)品,多為原有的“爛尾樓”改建而成,在價格上占有一定優(yōu)勢。盡管競爭項目分布于市內各個城區(qū),但是他們會在產(chǎn)品、價格等方面造成對本項目一定的沖擊。商住兩用樓:商住兩用樓也是主要的競爭物業(yè)類別。(文化大廈、品感大廈、)。3項目STP策劃項目STP策劃（市場細分Segmentation、目標市場選擇Targeting及市場定位Positioning）是住宅開發(fā)項目前期策劃的主要內容。3.1住宅市場細分受疫情影響，房企推盤力度有所下降，商品住宅供應規(guī)模持續(xù)走低，商品住宅銷售量較上月下降明顯。從成交結構上看改善性置業(yè)需求占比略漲。非住宅銷售量下降，價格略降。本月二手房市場受疫情影響成交量下降,價格相對穩(wěn)定。5月鄭州市區(qū)商品房批準預售面積30.89萬平方米，較上月上漲了21.77%，較去年同期下降了75.94%；商品住宅批準預售面積18.43萬平方米，較上月下降了23.44%,較去年同期下降了82.47%。本月商品住宅批準預售項目主要集中在：鄭東新區(qū)7.22萬平方米、二七區(qū)5.04萬平方米、金水區(qū)4.89萬平方米。主要項目有“水投壹號院建設項目”投放3.22萬平方米,“理想拾光園”投放2.89萬平方米，“升龍城7號院”投放2.15萬平方米等。受當月疫情影響，商品住宅銷量較上月下降明顯。5月市區(qū)商品房銷售面積41.77萬平方米，較上月下降了37.72%，較去年同期下降了71.25%；其中商品住宅銷售面積34.47萬平方米，較上月下降了32.55%，較去年同期下降了74.88%。從戶型結構上看，改善性需求占比上漲，本月大中戶型占比上漲。本月戶型面積90平方米以下銷售占比21%，較上月減少2個百分點；戶型面積在90－120平方米銷售占比33%，與上月持平；戶型面積在120－144平方米銷售占比34%,較上月增加1%；戶型面積144平方米以上銷售占比12%，較上月增加1%。從樓盤銷售情況上看,價格在10000-15000元的樓盤最為熱銷。本月商品住宅主要熱銷樓盤如：項目“萬瓏苑”、“大都會璟悅苑”、“花語水岸花園”等。從區(qū)域分布上看,區(qū)域分布相對均勻。5月高新區(qū)商品住宅銷量最大，銷售面積為7.34萬平方米，占比為21%。其次，金水區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟區(qū)，銷售面積分別為5.77萬平方米、4.18萬平方米、4萬平方米、3.20萬平方米、2.78萬平方米、2.66萬平方米，占比17%、12%、12%、9%、8%、8%。今年1-5月市區(qū)商品住宅累計供銷比為0.56：1。截止2022年5月底商品房累計可售量為4713.82萬平方米，較上月減少10.88萬平方米；其中，商品住宅月末累計可售量為1760.15萬平方米，較上月減少16.04萬平方米。5月鄭州市區(qū)商品房銷售均價為14090元/平方米，較上月上漲了1.92%,較去年同期下降7.35%；其中商品住宅銷售均價為15133元/平方米，較上月上漲了3.83%,較去年同期下降了1.43%。非住宅銷售量下降。鄭州市區(qū)非住宅銷售978套（間），非住宅銷售面積7.3萬平方米，較上月下降了54.26%,較去年同期下降了9.65%;非住宅銷售價格為9167元/平方米，較上月下降了19.73%，較去年同期下降了28.04%。其中:辦公用房銷售2.18萬平米，占比30%。銷售較好項目：錦藝國際輕紡城市場四期、杲村財富中心。商業(yè)用房銷售5.10萬平方米，占比70%。銷售較好項目：萬華苑。二手房市場受疫情影響交易量下降，價格穩(wěn)定。鄭州市區(qū)二手房共成交2682套（間）,較上月下降了45.70%，較去年同期下降了47.35%；成交面積為27.8萬平方米，較上月下降了44.81%，較去年同期下降了44.91%；二手房均價為12581元/平方米，較上月上漲了1.02%,較去年同期下降了1.01%。本月市區(qū)商品住宅按揭付款方式占比77.70%，較上月增加4.92個百分點；一次性付款占比21.67%，較上月減少4.99個百分點；分期性付款占比0.63%，較上月增加0.07個百分點。3.2項目目標市場選擇（項目目標客戶選擇）截止到2023年2月15日為止,陽光集團公寓樓所在的金水區(qū)區(qū)共有在售住宅項目17個,近一個月內,另有55個項目的銷售價格與之前持平。所有在售住宅項目的銷售均價為9637元/平方米,近半年來持平。所有在售住宅項日與陽光集團公寓樓相比21個項日的銷售均價高于陽光集團公寓樓,售價最高的康橋國際為9900元/平方米，總數(shù)的39%;16個項日的銷售均價低于陽光集團公寓樓,售價最低的中華城為8900元/平方米,占總數(shù)的30%另有18個項目的銷售均價與陽光集團公寓樓持平。3.3項目市場定位項目市場定位是指開發(fā)商在對項目目標市場需求以及競爭產(chǎn)品屬性進行分析的基礎上，設計出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標顧客心中確定與眾不同的有價值的地位。住宅項目市場定位主要進行項目檔次定位、項目主題定位、項目產(chǎn)品定位。3.3.1項目檔次定位5星級的酒店,5星級的家。5星級酒店旁,新貴生活館。5星級的公寓,5星級的服務。3.3.2項目主題定位在城市中心居家:體驗城市日新月異的變化和美好的發(fā)展前景在金水路上居家:體驗現(xiàn)代社區(qū)的居住文明和高尚生活感受;在新貴生活館:體驗5星級酒店的配套服務5星級酒店的物業(yè)服務。3.3.3項目產(chǎn)品定位由于本項目產(chǎn)品的要求,如帶獨立衛(wèi)生間的單位在30m2以上的居多,因此在戶型設計時應注意視覺效果的反映,在空間的搭配和層次上下工夫在戶型方面應注重以下幾個方面(0)、主力戶型設計為40m2左右(帶衛(wèi)間)、簡易廚房、小型會客廳、臥室(1)、功能劃分明確,臥室、衛(wèi)生間、簡易廚房等區(qū)域與會客廳等公共區(qū)域相對分隔(2)、衛(wèi)生間建議設置在進門處,增加出入的方便性(3)、室內要避免長走廊,最大限度的提高實用率;(4)、臥室設計大飄窗、衛(wèi)生間設置中央空調排風口,增加居室的光線和避免污濁的空氣排到室內(5)、由于居室整體空間較小,所以不考慮設置廚房;(6)、衛(wèi)生間盡可能做到干濕分離(8)、盡量做到戶型方正,隱梁隱角(9)、樓體統(tǒng)一設置中央空調