房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略

演講人：魯炳全中國(guó)人民大學(xué)特聘教授中國(guó)易學(xué)風(fēng)水研究院研究員11、現(xiàn)狀(situation)兩大一單自有資金加大〔Highequity〕,土地取得本錢提高、預(yù)售條件提高〔35%投資、屢次封頂〕或取消、銀根緊縮房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大(highrisk)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)融資渠道單一〔mono-financing〕23456782、應(yīng)對(duì)措施：三個(gè)創(chuàng)新一個(gè)保障金融產(chǎn)品創(chuàng)新：學(xué)習(xí)美國(guó)，群眾乃至世界的錢投入房地產(chǎn)〔不直接用于炒房〕：REITs,CMBS,REF,eg.制度創(chuàng)新：產(chǎn)權(quán)制度、法律制度、金融制度企業(yè)管理制度創(chuàng)新：投資、專業(yè)化效勞、財(cái)務(wù)平安保障：交易規(guī)那么、擔(dān)保方法、政府公信力93、與外國(guó)資金對(duì)接〔談多成少〕形勢(shì)：政府限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)，外資看好中國(guó)地產(chǎn)對(duì)接方式：股權(quán)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)直接持有、根底設(shè)施投資〔土地開發(fā)〕、信托、借貸10提綱中國(guó)資本市場(chǎng)的投資時(shí)機(jī)回憶與展望企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)根本理念與實(shí)證分析房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營(yíng)11中國(guó)資本市場(chǎng)的

投資時(shí)機(jī)回憶與展望1、中國(guó)資本市場(chǎng)投資時(shí)機(jī)回憶2、中國(guó)資本市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析與展望12中國(guó)資本市場(chǎng)投資時(shí)機(jī)回憶之一國(guó)債流通市場(chǎng)的缺位使國(guó)庫(kù)券的地下交易形成暴利股票市場(chǎng)誕生之際股票發(fā)行上市形成巨大財(cái)富效應(yīng)內(nèi)部職工股使少局部人先期在股票市場(chǎng)淘金宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化使國(guó)債期貨產(chǎn)生多空劇烈博殺中國(guó)個(gè)體億萬富翁產(chǎn)生13中國(guó)資本市場(chǎng)投資時(shí)機(jī)回憶之二股市政策效應(yīng)使轉(zhuǎn)配股成為暴利產(chǎn)品私企改制上市發(fā)行形成中國(guó)個(gè)人、富人集團(tuán)資本市兼并收購(gòu)造就財(cái)富神化專家理財(cái)產(chǎn)生價(jià)值投資理念，藍(lán)籌股行情在投資理念轉(zhuǎn)輪中產(chǎn)生海南特區(qū)的建立與土地泡沫造就投機(jī)者14中國(guó)資本市場(chǎng)投資時(shí)機(jī)分析與展望創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)在培育高新技術(shù)企業(yè)的同時(shí)，為風(fēng)險(xiǎn)投資、戰(zhàn)略投資者創(chuàng)造財(cái)富時(shí)機(jī)國(guó)有股減持與國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資本市場(chǎng)制度與產(chǎn)品創(chuàng)新摧出新的投資理念和投資收益〔避險(xiǎn)工具與指數(shù)期貨〕管理層收購(gòu)使管理者通過智慧和能力完成原始積累樹立科學(xué)投資理念，在資本市場(chǎng)中分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)高成長(zhǎng)成果15企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)根本理念與實(shí)證分析1、企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略2、企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容3、企業(yè)的收購(gòu)與兼并4、企業(yè)的上市與重組161、企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)概述怎樣成為現(xiàn)代企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)資本運(yùn)營(yíng)的意義及推動(dòng)力17一、企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)概述資本運(yùn)營(yíng)是現(xiàn)代企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的走向與需求，對(duì)企業(yè)的總體資源和生產(chǎn)要素進(jìn)行合理分配、使用、組合、命名，使其實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化配置，最終實(shí)現(xiàn)最大限度的開展和增值目標(biāo)。18二、怎樣成為現(xiàn)代企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)的總體開展戰(zhàn)略必須具備兩個(gè)重要的支點(diǎn)：即生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和資本經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，兩者缺一不可。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，沒有資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的企業(yè)不是現(xiàn)代企業(yè)。19三、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)比照對(duì)比內(nèi)容資本運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益倍增長(zhǎng)式增長(zhǎng)累加式增長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)多元化經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)大大分散單一式經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)集中運(yùn)作方式開放式經(jīng)營(yíng)，協(xié)作性高內(nèi)向式經(jīng)營(yíng)，在既定范圍內(nèi)自我配套運(yùn)營(yíng)對(duì)象資本實(shí)物性產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)手段加速資本流動(dòng)周轉(zhuǎn)，使投資增值銷售商品以創(chuàng)造利潤(rùn)20四、資本運(yùn)營(yíng)的意義及推動(dòng)力資本運(yùn)營(yíng)使資源配置跨進(jìn)更高境界資本運(yùn)營(yíng)應(yīng)具有財(cái)富的放大效應(yīng)資本運(yùn)營(yíng)推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)思想的創(chuàng)新資本運(yùn)營(yíng)催生國(guó)際化企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)最大化的發(fā)揮人力資源的作用212、企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容金融資本運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)資本運(yùn)營(yíng)無形資本運(yùn)營(yíng)22金融資本運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)資本運(yùn)營(yíng)與無形資本運(yùn)營(yíng)的比較項(xiàng)目金融資本運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)資本運(yùn)營(yíng)無形資本運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)對(duì)象有價(jià)證券（債券、股票）及其衍生品（期貨期權(quán)）產(chǎn)權(quán)：對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處置權(quán)專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)及商譽(yù)等運(yùn)營(yíng)方式股票交易、債券交易和期貨、期權(quán)交易對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與收購(gòu)；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，使資產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)與貨幣形態(tài)之間轉(zhuǎn)換同有形資本結(jié)合，實(shí)現(xiàn)有形資本增值

233、企業(yè)的收購(gòu)與兼并企業(yè)兼并收購(gòu)的法律含義企業(yè)并購(gòu)的意義企業(yè)并購(gòu)的類型——橫向并購(gòu)——縱向并購(gòu)——混合并購(gòu)24企業(yè)的收購(gòu)與兼并企業(yè)并購(gòu)模式的設(shè)計(jì)企業(yè)并購(gòu)的操作和程序企業(yè)并購(gòu)必須重視的問題企業(yè)并購(gòu)的回憶與趨勢(shì)企業(yè)并購(gòu)案例分析25企業(yè)并購(gòu)必須重視的問題制定恰當(dāng)?shù)牟①?gòu)戰(zhàn)略建立并購(gòu)聯(lián)盟控制交易本錢充分重視并購(gòu)后的文化整合充分重視并購(gòu)后的人事整合26企業(yè)并購(gòu)的回憶與趨勢(shì)我國(guó)企業(yè)并購(gòu)的歷史回憶我國(guó)企業(yè)并購(gòu)的開展趨勢(shì)及特點(diǎn)國(guó)際企業(yè)并購(gòu)的幾個(gè)開展階段及趨勢(shì)274、企業(yè)的上市與重組概述：企業(yè)上市的根本條件企業(yè)上市重組的模式設(shè)計(jì)企業(yè)上市資產(chǎn)重組的內(nèi)容及操作要點(diǎn)現(xiàn)有企業(yè)改制的操作程序企業(yè)上市重組與企業(yè)整合借殼上市的意義、財(cái)務(wù)、模式、操作企業(yè)上市重組案例分析28發(fā)行人與主承銷商雙向選擇組建IPO小組盡職調(diào)查上市前重組制定發(fā)行方案編制募股文件申請(qǐng)股票發(fā)行路演確定發(fā)行價(jià)格股票發(fā)行墓碑廣告綠鞋期權(quán)IPO29分拆上市上市母公司子公司A子公司B上市母公司子公司A上市公司B公眾股東分拆上市前分拆上市后30買殼上市其他股東股東A上市公司股東A股東B上市公司其他股東買殼上市前買殼上市后控股控股現(xiàn)金股份31企業(yè)的上市與重組企業(yè)上市重組的模式設(shè)計(jì)擴(kuò)張性重組收縮性重組結(jié)構(gòu)性重組32企業(yè)兼并收購(gòu)收購(gòu)方出售方反收購(gòu)方并購(gòu)是擴(kuò)張性重組并購(gòu)是收縮性重組

并購(gòu)是結(jié)構(gòu)性重組33擴(kuò)張性重組的一般流程聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)確定并購(gòu)動(dòng)因和買主類型評(píng)估并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)選擇適宜的交易規(guī)模篩選候選企業(yè)首次報(bào)價(jià)與目標(biāo)公司接觸盡職調(diào)查談判融資簽署法律文書并購(gòu)后的整合34借殼上市的意義、模式、操作上市公司“殼〞資源的價(jià)值上市公司“殼〞資源的利用模式企業(yè)重組與買“殼〞上市如何選擇目標(biāo)“殼〞公司買“殼〞上市模式的設(shè)計(jì)35房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營(yíng)

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房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營(yíng)一、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的回憶與總結(jié)二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境分析三、前一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式四、房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資五、債券市場(chǎng)與房地產(chǎn)企業(yè)融資六、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望37房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營(yíng)七、房地產(chǎn)企業(yè)資金供給渠道創(chuàng)新八、房地產(chǎn)企業(yè)與投資銀行九、房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際資本十、房地產(chǎn)企業(yè)與民間資本十一、房地產(chǎn)企業(yè)投資十二、房地產(chǎn)未來開展模式：逐漸與國(guó)際接軌38一、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的回憶與總結(jié)1、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期與目前所處的階段2、在房地產(chǎn)企業(yè)開展初期，由于資金供給充裕，形成投融資模式單一，最后導(dǎo)致其資本運(yùn)營(yíng)滯后，投融資創(chuàng)新能力缺乏3、受宏觀政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資呈現(xiàn)大幅波動(dòng)狀況4、房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)營(yíng)落后于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)家資本運(yùn)營(yíng)觀念滯后39

二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境分析中央銀行及各級(jí)政府的限制政策造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供給趨緊，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大原有的融資模式與宏觀政策相矛盾，整個(gè)行業(yè)融資處于無序化貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期從緊，銀行加息使企業(yè)運(yùn)營(yíng)本錢增加房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新勢(shì)在必行，創(chuàng)新程度決定企業(yè)存亡40

三、前一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式1、直接融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資模式2、直接融資培育房地產(chǎn)明星企業(yè)3、杠桿效應(yīng)得以充分發(fā)揮

41四、房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資

1、IPO模式：發(fā)行股票國(guó)內(nèi)上市2、海外股票市場(chǎng)直接上市

3、國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)借殼上市4、海外股票市場(chǎng)借殼上市5、案例分析

42五、債券市場(chǎng)與房地產(chǎn)企業(yè)融資

1、房地產(chǎn)企業(yè)與可轉(zhuǎn)換債券2、房地產(chǎn)企業(yè)與企業(yè)債券

3、開發(fā)債券新品種，擴(kuò)大債券融資比例4、海外股票市場(chǎng)借殼上市5、案例分析

43六、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望1、民間資本將成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源2、海外資金，尤其是東南亞地區(qū)資金將成為房地產(chǎn)企業(yè)的資金蓄水池3、融資產(chǎn)品創(chuàng)新和科學(xué)融資模式的建立，成為解決資金問題的關(guān)鍵

4、從杠桿經(jīng)濟(jì)進(jìn)入實(shí)力經(jīng)濟(jì)

44七、房地產(chǎn)企業(yè)資金供給渠道創(chuàng)新1、信托融資：近期房地產(chǎn)行業(yè)2、房地產(chǎn)基金：房地產(chǎn)行業(yè)健康運(yùn)營(yíng)的重要根底3、投資銀行：一個(gè)不可無視的資金橋梁4、過橋貸款：能解燃眉之急的資金運(yùn)作方式45八、房地產(chǎn)企業(yè)與投資銀行

1、投資銀行的運(yùn)作概述2、房地產(chǎn)企業(yè)和投資銀行業(yè)的結(jié)合點(diǎn)3、投資銀行會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來什么4、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣與投資銀行打交道5、工程方案書46九、房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際資本

1、房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際資本的結(jié)合點(diǎn)

2、國(guó)家資本的投資愛好

3、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣同國(guó)際資本接軌

4、國(guó)際資本在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式47十、房地產(chǎn)企業(yè)與民間資本

1、房地產(chǎn)企業(yè)與民間資本的結(jié)合點(diǎn)

2、民間資本的投資愛好

3、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣同民間資本接軌

4、民間資本在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式48十一、房地產(chǎn)企業(yè)投資

1、房地產(chǎn)企業(yè)與風(fēng)險(xiǎn)投資

2、房地產(chǎn)企業(yè)與科技創(chuàng)新

3、房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資選擇

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十二、房地產(chǎn)未來開展模式：

逐漸與國(guó)際接軌1、一個(gè)痛苦的過程，一個(gè)必須的選擇2、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)模式的比較

國(guó)際：地產(chǎn)基金長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益回報(bào)

國(guó)內(nèi)：銀行貸款工程開發(fā)樓盤預(yù)售收回投資并獲取利潤(rùn)3、美國(guó)房地產(chǎn)基金開展的三次浪潮50中國(guó)香港、中國(guó)、美國(guó)的各種融資比例51房地產(chǎn)企業(yè)資本的四個(gè)象限公開發(fā)行私募債權(quán)融資股權(quán)融資上市可換股債企業(yè)債券信托基金可換股債短期融資債貸款非上市股權(quán)〔不同的股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)先、普通等〕521950—2025年美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的演進(jìn)年份宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)條件政府最關(guān)心的問題開發(fā)企業(yè)最關(guān)心的問題房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域范圍房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)組織特點(diǎn)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)情況開發(fā)資金的來源1950~1960穩(wěn)定成長(zhǎng)平衡開發(fā)前期立法哪里有資源集中在地區(qū)市場(chǎng)郊區(qū)、成片住宅，地區(qū)商業(yè)中心很少有服務(wù)組織，大部分以工程項(xiàng)目的建設(shè)為中心（住房建筑公司模式）非綜合性的建筑商1961~1970快速增長(zhǎng)平衡刺激住宅生產(chǎn)哪里有資源以地區(qū)市場(chǎng)為主舊城改造，商業(yè)街、新社區(qū)、大型商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展商和經(jīng)紀(jì)人的結(jié)合模式擴(kuò)張投資機(jī)構(gòu)1971~1975蕭條供給過剩如何組織資金和資本市場(chǎng)如何獲得資本全國(guó)市場(chǎng)開始形成郊區(qū)寫字樓開發(fā)獨(dú)立的投資工具（如不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金REIT）多樣化合股經(jīng)營(yíng)者1976~1980快速增長(zhǎng)平衡略有過剩土地使用控制如何獲得用地批準(zhǔn)多種類型市場(chǎng)并存新建城區(qū)主要寫字樓及酒店覆蓋多個(gè)市場(chǎng)的服務(wù)組織的擴(kuò)展；多利潤(rùn)中心的聯(lián)合創(chuàng)造性開發(fā)企業(yè)和銀行1981-1985急劇變化略有過剩到過剩稅收刺激如何避稅、選擇誰進(jìn)行管理以全國(guó)市場(chǎng)為主城市公寓、寫字樓、工業(yè)物業(yè)跨越多國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展商和投資管理者形成的大型組織過剩專業(yè)從事避稅性投資的投資人，華爾街銀行人士531950—2025年美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的演進(jìn)〔續(xù)〕資料來源：?房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法?，鄭華，電子工業(yè)出版社。StephenE.Roulac.Theevolutionofrealestatedecisions.TheAmericanRealEstateSociety。轉(zhuǎn)引于胡彬?制度變遷中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)?P18-19和尹哲〞演繹金融新概念——2004年地產(chǎn)股市投資展望〞?湘財(cái)證券研發(fā)報(bào)告?。1986~1990經(jīng)濟(jì)重組同時(shí)持續(xù)增長(zhǎng)嚴(yán)重過剩環(huán)境責(zé)任管理國(guó)內(nèi)哪個(gè)市場(chǎng)有機(jī)會(huì)針對(duì)全國(guó)市場(chǎng)，地區(qū)特色開始形成大規(guī)模的市場(chǎng)中心高檔物業(yè)壽險(xiǎn)公司的加入過剩投資管理機(jī)構(gòu)和銀行，國(guó)外投資人1991~1995下降且不穩(wěn)定嚴(yán)重過剩貸款控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)如何國(guó)際化趨勢(shì)智能化多功能物業(yè)企業(yè)重建與重組收縮銀行專業(yè)人士及基金會(huì)1996~2000鞏固與完善過剩住房補(bǔ)貼發(fā)展戰(zhàn)略如何管理國(guó)際化趨勢(shì)智能化多功能物業(yè)恢復(fù)主要財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)2001~2010迅速發(fā)展過剩緩和到平衡新項(xiàng)目的財(cái)務(wù)影響哪個(gè)國(guó)家有機(jī)會(huì)國(guó)際化公共房地設(shè)施擴(kuò)張主要財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)2011~2025穩(wěn)定增長(zhǎng)平衡影響的消化那一種房地產(chǎn)債券國(guó)際化公共環(huán)境與私人物業(yè)關(guān)系的調(diào)整持續(xù)多樣性跨國(guó)企業(yè)542006年二季度房地產(chǎn)開發(fā)資金各項(xiàng)來源增長(zhǎng)變化資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)

552006年二季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的利用外資迅速增長(zhǎng)資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)

56國(guó)內(nèi)貸款快速增長(zhǎng)資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、R