儀征房地產準入性研究報告

儀征房地產準入性研究報告2010-11-12區(qū)域及地塊評估市場環(huán)境分析房地產格局結論市場環(huán)境分析儀征概況儀征市是揚州市代管的一個縣級市，位于江蘇省中西部，地處長江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚“銀三角”地區(qū)的幾何中心。長江岸線27公里，直順穩(wěn)定、深泓臨岸是理想的建港岸線，長江、運河兩條大動脈以及貫穿市區(qū)北部的寧通高速公路,組成了水陸交通網，并隨著鎮(zhèn)揚大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與上海、南京、揚州、鎮(zhèn)江等大中城市的距離近在咫尺之間具有獨特的地理優(yōu)勢，是江蘇省五大重點經濟發(fā)展帶之一。

新型的全國重要的化纖、汽車、化工工業(yè)基地，發(fā)展中的濱江城市崛起于長江中下游北岸經濟環(huán)境分析2001年以來儀征的經濟一直都呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，2005年開始進入高速發(fā)展期。至2009年，生產總值同比增長13.5%。增速同比2008年低了0.4%個百分點。運用回歸分析可以得出，2010年-2011年儀征DGP增幅將逐漸減緩。近年來GDP增長趨勢由高速發(fā)展趨勢開始逐漸減緩，進入高速發(fā)展后穩(wěn)定階段固定資產投資情況受金融危機影響，部分行業(yè)和企業(yè)效益下降，造成儀征市經濟增長速度有所放緩；產業(yè)結構不夠合理，固定資產投資近兩年明顯下降，與GDP的穩(wěn)步上漲趨勢不協(xié)調現(xiàn)象明顯，存在一定的消費隱患。固定投資比例逐年增長，經濟投資勢頭涌現(xiàn)房地產投資情況儀征市從2002年開始固定資產投資開始大幅度上揚，但是房地產投資卻字啊逐漸下調，這充分表明了儀征城市產業(yè)發(fā)展結構失調。城市部分功能缺失導致了房地產行業(yè)受到抑制。同時固定資產的投資沒有拉動城市的消費潛力。社會財富沒有實質性的增長。到2008年，這種產業(yè)結構失調的情況有所緩解，房地產投資也隨之有一定幅度的增長。儀征產業(yè)結構特性決定了近兩年內房地產投資雖然會有一個增幅，暫時不會成為城市的主流產業(yè)，所以該市的土地價值近期增幅有限人均GDP情況3000US＄4500US＄

6000US＄8000US＄轉型啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期儀征城市發(fā)展特殊性決定了西部儀化工業(yè)GDP貢獻及揚州工業(yè)園，占全市26%。剔除儀化GDP貢獻值，加上儀征城市面貌和經濟推進情況來看，儀征靜態(tài)人均GDP應該在4300-4400美元左右；儀征房產處在由轉型啟動期向快速發(fā)展期過渡階段。是一個良好的房產投資進入的契機人均可支配收入情況2009年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17861元，人均消費性支出11126元，其中食品支出占人均消費支出比重為36.8%，文教娛樂服務支出占人均消費支出比重為22.7%。儀征城鎮(zhèn)居民實際可支配支出用于儲蓄及投資比重比較大，說明該市居民住房消費潛力還是比較明顯的。按一般通用算法，當恩格爾系數(shù)在40%時，該城市的住房消費在消費結構中比重可以達到15%-20%，目前儀征的恩格爾系數(shù)已經連續(xù)兩年在40%以下，并呈逐年下降趨勢，說明儀征的房產行業(yè)還有較大發(fā)展空間城市人口情況儀征市人口歷年變化并不明顯，從2002年到2007年總體呈緩慢上漲趨勢，而2008年及2008年兩年，人口甚至出現(xiàn)了負增長狀態(tài)，說明了儀征市的外來人口率非常低，這也將導致儀征市剛性購房需求市場極小。儀征市人口結構特點決定了該市大部分購房人群將集中在改善居住條件的二、三次置業(yè)者。而目前政策調控的集中針對人群便是二次以上置業(yè)人群，對于儀征的房產市場影響會比較明顯。支柱產業(yè)園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)57家。作為上汽集團重要的自主品牌生產基地，園區(qū)擁有上海汽車乘用車儀征分公司、上海匯眾輕型客車廠2家整車企業(yè)，引進了榮威、雙龍和伊思坦納三個整車生產平臺，形成了20萬輛整車生產能力。儀征經濟開發(fā)區(qū)兩大園區(qū)組成儀征工業(yè)產業(yè)支柱，也是房地產行業(yè)置業(yè)群體的可靠保障之一城市規(guī)劃2020年，城鎮(zhèn)人口50萬，城區(qū)面積50平方公里

目前儀征城鎮(zhèn)人口27.07萬，城區(qū)面積37平方公里，下一步以建設生態(tài)型現(xiàn)代濱江工業(yè)城市為統(tǒng)領，融入寧鎮(zhèn)同城化發(fā)展。城東南規(guī)劃15.25平方公里新城

城市向東發(fā)展，與揚州同城化，依托揚州化工園為主體的西部石油化工經濟區(qū)和以開發(fā)區(qū)、汽車工業(yè)園為主體的東部車船制造和新興產業(yè)經濟區(qū)，在老城區(qū)東南區(qū)域，打造一個首期規(guī)劃15.25平方公里的現(xiàn)在濱江新城，啟動了城東80萬平米的征地、拆遷工作。創(chuàng)建國家生態(tài)市人居品質

建設親水態(tài)城：城南濱江公園、揚子江公園打造沿江風光帶；城東推進紅旗河景觀、東園濕地公園城中儀城河、鏡湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生態(tài)城建設特色生態(tài)鎮(zhèn)：大儀、謝集鎮(zhèn)、新集鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)、青山鎮(zhèn)、月塘鄉(xiāng)、棗林灣等因地制宜，建設特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

東拓西聯(lián)，南優(yōu)北控，打造現(xiàn)代化濱江生態(tài)工業(yè)城市1、儀征城市規(guī)劃方向是向東、向南發(fā)展，本案所處區(qū)域作為濱江新區(qū)，區(qū)域配套成熟尚需時日2、本案距離中心區(qū)僅2公里，房價易與城區(qū)接軌，具有操作可行性城市規(guī)劃宏觀城市總結儀征GDP由快速增長期逐漸進入平緩發(fā)展期房地產投資短期內無法成為儀征主流產業(yè)，土地增值有限房地產行業(yè)正處在轉型啟動期到快速發(fā)展期的過渡階段。城市向南、向東發(fā)展，與南京和揚州接軌，城市一體化進程加快居民住房消費潛力客觀存在房地產發(fā)展的基礎良好，尤其是幾大經濟支柱產業(yè)的發(fā)展將帶動房地產行業(yè)的繁榮房地產市場格局宏觀政策調控政策基本可分為：1、土地市場調控；2、彈性需求調控、3、流通渠道的調控。從目前執(zhí)行情況上來看，一二線城市影響明顯，三線城市影響力較弱。而對于縣級城市的影響力可能更加體現(xiàn)在輿論上的壓力，實際影響不大。中國正處于加息周期新政9月新政4月新國十條

主要內容特點主要內容特點個人房貸首套房首付款30%以上無戶型差異套型面積90平米以下不得低于20%，90平米以上不得低于30%有戶型差異二套房嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準利率1.1倍要求嚴格執(zhí)行首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍抑制投機、投資三套房暫停發(fā)第三套及以上住房貸款全國適用首付款和貸款利率大幅提高，部分地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款靈活執(zhí)行保障性住房加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的監(jiān)督考核力度強化落實確保完成2010年建設保障性住房300萬套具體目標限購房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民購房套數(shù)對部分城市提出要求地方可根據(jù)實際情況，采取臨時性限購的措施執(zhí)行靈活9月新增政策商業(yè)銀行對不執(zhí)行差異化信貸的商業(yè)銀行，一經查實嚴肅處理稅收支持公共租賃住房建設，對個人購買90平米以下住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減免1%稅率征收契稅11月3日住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)通知：買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。規(guī)定第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。自10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，這也是金融危機之后，中國首次加息。樓市調控繼續(xù)延伸，繼續(xù)加大對投資的遏制宏觀政策版塊分布情況中心區(qū)：政治經濟聚集區(qū)，商業(yè)發(fā)展快，傳統(tǒng)老城區(qū)城東區(qū)：城市未來發(fā)展主流方向，東進和揚州接軌開發(fā)區(qū)：傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)，儀征化纖等企業(yè)在內，污染環(huán)境大，目前項目少汽車工業(yè)園區(qū)：新型產業(yè)聚集區(qū)，低污染，附加值高，具有潛在的人口導入潛力。濱江生活區(qū)：以開發(fā)區(qū)和長江作為引擎，打造濱江生活帶，未來城市高端居住區(qū)濱江生活區(qū)中心區(qū)城東區(qū)汽車工業(yè)園區(qū)開發(fā)區(qū)根據(jù)區(qū)域屬性，劃分5大板塊房產市場特點城東、汽車工業(yè)園板塊目前是熱點1、人居集中：城市向東規(guī)劃的引導以及上海大眾的落戶，城東城北兩版塊成為新的人居聚集地。2、交易集中：2010年7月全市成交3.73萬平米，城東2.08萬平米，占55.7%；城北1.09萬平米，占25.22%。3、樓盤集中：去年三季度新開樓盤揚州家園、宇斯浦國際花園以及新入市的和景印象城、東城水岸，加上先期開發(fā)的奧林匹克花園、水木陽光鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域日趨活躍1、村組農民向集鎮(zhèn)集中2、揚州人流向市郊高端物業(yè)流動：尤其以新集鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)為主，兩鎮(zhèn)開發(fā)的多為別墅物業(yè)類型，主要客戶來源于揚州市區(qū)。項目以點為主，最少僅10畝，目前最大樓盤僅30多萬平米，綜合配套差，項目品位普遍不高開發(fā)體量小，大盤暫無2008年下半年受金融危機影響，大多企業(yè)無用地意愿，土地成交大幅度萎縮。2009年前三季度土地招牌掛成交量依舊很少，但是第四季度由于樓市迅速回暖，普遍萌發(fā)儲備土地的熱情，土地成交均價也相應漲到925元/平米。相對2008年662元/平米均價上漲40%。2010年到目前為止，土地成交37萬平米，平均容積率1.18，總成交價2.45億，總建面積43萬平米，樓面均價559元/平米，相對2009年692元/平米的樓面均價下降了19%。土地市場09年土地成交“爆發(fā)”，產品由多層向小高層過渡10年土地出入多以新集鎮(zhèn)和劉集鎮(zhèn)為主，開發(fā)區(qū)偏多土地市場歷年商品房成交情況儀征商品房成交整體呈上升趨勢，2008年由于金融危機及宏觀政策調控銀色，銷售量大幅度下滑，年成交面積僅22.62萬平米，到2009年，隨著一系列的樓市優(yōu)惠政策，儀征樓市逐漸回暖，2010年截止10月為止，已經銷售49.62萬平米，銷售額達到18.99億元。隨著目前一系列的樓市新政調控，以及加息等措施，儀征樓市并未受到太大的影響。這主要因為儀征樓市需求主要來源于自住改善型購房，很少有外地客源及投資客戶，影響也僅僅體現(xiàn)在貸款政策限制方面。10年房地產受新政影響較小，成交繼續(xù)走高，月度去化5萬平米2010年商品房成交情況1-10月全市商品房累計成交49.62萬平米，其中住宅和非住宅分別為46.33萬平米和3.29萬平米。9月份和10月份住宅成交6.12萬平米和5.64萬平米，環(huán)比分別下降11%和7.8%。雖然成交環(huán)比下降，但是成交價格依舊上漲，主城多層均價超過4500元/平米，10月價格環(huán)比上漲2%，相比去年均價3010元/平米同比上漲50%。1-10月全市商品房累計銷售額18.99億，同比上漲47.3%。項目分析樓盤產品類別均價元/方主力戶型體量強效賣點去化率印象城多層、聯(lián)排、疊加多層4800、疊加5200、聯(lián)排700095平米兩房、114-187平米雙層疊加、229平米聯(lián)排5.57萬平米躍層洋房、5.8米挑高客廳、空中花園70%國際花園多層500079-89平米兩房、95-123三房、131-138四房6.57萬平米壁掛暖爐、智能安全監(jiān)控75%東城水岸多層、疊加5400-550093平米兩房、100-124三房、188平米疊加8.03萬平米緊鄰濕地公園、完善配套、緊鄰商業(yè)中心認購中優(yōu)詩美地多層、小高層、聯(lián)排，獨棟多層4900、別墅900095-130平米三房、187-253平米別墅25.7萬平米儀征第一大盤、英倫建筑、揚子公園與儀城河、實驗小學+儀征中學一期售罄，二期銷售約70%左右奧林匹克花園多層、洋房、別墅4800112-140平米三房21萬平米臨近北山紅葉、暖氣、養(yǎng)生公園、河景即將售四期揚子家園多層、小高層440080-140平米8.2萬平米多層70%以多層為主，整體項目去化在70%左右，消化期較長山水豪庭項目概況

山水豪庭項目是由香港金達地產投資，華懋實業(yè)開發(fā)興建的歐式別墅住宅區(qū)，該項目坐落于京華城全生活廣場5公里輻射圈內，整個項目占地80000多平米，16000多平米七大組團，共有108席。山水豪庭項目交通便捷，揚州城市主動脈文昌西路、文匯西路橫貫東西，潤揚大橋、揚州火車站、揚州體育公園等星羅南北。占地面積:81337平方米建筑面積:23342平方米總戶數(shù):108產品戶型：山水豪庭有面積286-582平米別墅。分別為：286、314、333、336、331、532、404、423平米，八種戶型。銷售價格：均價15000元/平米，現(xiàn)在接受預約登記，預計2010年11月開盤銷售，目前為準現(xiàn)房。重點項目分析銷售情況山水豪庭2009年10月開盤，均在8500元/平米，一戶一價。物業(yè)費在0.80-1.00元/平米*月，推出翡翠山莊組團，紅鼎莊園組團。山水豪庭有面積286-582平米別墅，預計均價15000元/平米，現(xiàn)在接受預約登記，預計2010年11月底開盤銷售，目前為準現(xiàn)房。戶型賞析D2戶型5室3廳5衛(wèi)1廚333.26㎡

D2戶型5室3廳5衛(wèi)1廚333.26㎡B2戶型5室3廳5衛(wèi)1廚423.94㎡A戶型5室2廳4衛(wèi)1廚532.19㎡東城水岸項目概況

東城水岸有江蘇龍崗置業(yè)開發(fā)，位于解放東路與東園北路黃金交叉點，東枕千年石橋河岸，緊鄰300畝濕地公園，0.5KM至解放東路商業(yè)街。周邊有真州小學、儀征四中、市人民醫(yī)院、配套完善產品戶型：93平米兩房、100-124平米三房。188平米疊加，預裝太陽能、暖氣銷售價格：多層均價5400-5500元/平米、疊加6500元/平米左右。重點項目分析戶型賞析優(yōu)詩美地項目概況

優(yōu)詩美地坐擁三大城市主干道，快速通達城市核心區(qū)域，約800米暢達大型蘇果超市，距商業(yè)核心步行街不過1500米，騎行5分鐘便將城市繁華一網打盡。揚子公園、儀城河風光帶、博物館、圖書館、儀征中學，優(yōu)詩美地被這座城市最好的人文景觀資源環(huán)繞。規(guī)劃有多層、小高層、聯(lián)排別墅、花園洋房等多元化的物業(yè)形態(tài)。產品戶型：188-2223平米聯(lián)排別墅、252平米、雙拼別墅、97-130平米三房戶型。銷售價格：多層均價4900元/平米、別墅7900元/平米以上。重點項目分析戶型賞析三房兩衛(wèi)115.6-119.92平米三房一衛(wèi)97.06-101.87平米三房兩衛(wèi)125.52-130.68平米陽光書房、雙陽臺設計4米開間陽臺、戶型通透4.5米開間起居室、形狀方正；南向觀景陽臺、兩進式衛(wèi)生間和景印象城項目概況

【和景?印象城】致力于在約5.57萬平方米近水鄰岸的風水寶地上，繪制“景致生活，東區(qū)典范”的美好藍圖，它所賦予客戶的是自然的、親水的、純粹生活質態(tài)。社區(qū)西側流淌著碧波蕩漾的石橋河，向左有繁華不遠的真州金融街區(qū)和奧林匹克運動城，向右就是融休閑、娛樂、集市于一體的黎明小鎮(zhèn)，背依著家具、家飾、廚衛(wèi)的大市場石橋建材市場以及多家雙語幼兒園。產品戶型：160-187平米疊加別墅、243平米聯(lián)排別墅、128平米三房兩衛(wèi)多層。銷售價格：多層均價4800元/平米、別墅均價7000元/平米。重點項目分析戶型賞析兩房一衛(wèi)95.29平米兩層疊加181平米五房三衛(wèi)聯(lián)排229平米五房二廳戶型方正、全明設計、雙陽臺設計5.8米挑高客廳、兩層疊加加59.65平米陽光地下室、車庫入戶、南北花園、內庭院設計、臥室南北通透、空中花園客戶群分析本地客戶為主目前城鎮(zhèn)人口27.07萬，當?shù)赝鈦砣丝谳^少，城市建成區(qū)面積37平方公里，城鎮(zhèn)化率47.3%，每年人口導入量為總人口的2%左右，購房者主要為當?shù)厝丝?。投資客戶稀少城市商業(yè)基本屬于地域封閉式運營，目前投資性置業(yè)比例僅占5%。改善需求日趨明顯收入快速增長，生活質量不斷提高，使得化工區(qū)域居民居住環(huán)境無法滿足要求，加上城市向東發(fā)展的大趨勢，大量化工區(qū)居民開始流向居住環(huán)境，配套成熟的城市東部。而且隨著文昌西路的西延，儀征高端消費群開始向揚州外溢，據(jù)儀征房產局統(tǒng)計，每年儀征到揚州購房的家庭在500-600戶之間，占了儀征購房者的10%左右。動態(tài)客戶

隨著城市化進程的發(fā)展，及周邊區(qū)域工業(yè)快速發(fā)展，將來會有大量農業(yè)戶口人員進城，拆遷戶等購房客戶。加之少量外來經商，打工人員，以及周邊城市的投資客戶儀征樓市趨勢分析準入門檻提高

單體開發(fā)規(guī)模不低于100畝，企業(yè)資質不少于二級。小高層業(yè)態(tài)增多土地成本突破180萬/畝，高容積率，城東新區(qū)住宅將往小高層發(fā)展。城東往CBD模式發(fā)展新區(qū)開發(fā)，金融機構、大學城、會展中心、商務區(qū)及生活區(qū)一體化。同城化生活圈

寧揚構建半小時同城化生活圈，2016-2018年開建城際地鐵6號線(揚州西站—儀征)與南京龍?zhí)冻请H客站相連，直通新街口，其中6號線29.4公里，設13個站點，萬年路為寧揚中轉站。城市擴張

目前儀征城市化率48%，舊城幾乎沒有擴張空間，而國際汽車產業(yè)城的建設，會新增10萬左右人口，同時新城、馬集部分區(qū)域劃入城市事在必行，城市人口將超過40萬。1、與城鎮(zhèn)人口居住面積增加值相對應，儀征房產開發(fā)投資額比例小，而市區(qū)居住面積增加值與商品房銷售面積遞增，表明儀征市區(qū)商品房開發(fā)尚屬起步階段，過去以拆遷安置、經濟適用房等保障性用房為主的投入正逐年降低。2、儀征近幾年城市化率增長主要集中于下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工業(yè)集中區(qū)，市區(qū)人口固定在20萬，導致總體需求較小，歷