寫(xiě)字樓投資收益計(jì)算方法

寫(xiě)字樓投資收益計(jì)算方法1整理ppt寫(xiě)字樓投資收益四種計(jì)算方法租金回報(bào)率法寫(xiě)字樓投資價(jià)值評(píng)估討論收益評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估投資計(jì)算簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法內(nèi)部收益率法租金回報(bào)率分析法2整理ppt寫(xiě)字樓投資收益四種計(jì)算方法3整理ppt租金回報(bào)率法公式：〔稅后月租金—按揭月供款〕×12/〔首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款〕。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入。比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。缺乏：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題，且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。公式：〔稅后月租金—每月物業(yè)管理費(fèi)〕×12／購(gòu)置商鋪總價(jià)。這種方法算出的比值越大，就說(shuō)明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因數(shù)的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)〞的簡(jiǎn)捷方法。缺乏：沒(méi)有考慮全部投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間本錢，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。租金回報(bào)率分析法4整理ppt內(nèi)部收益率法公式：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／〔按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他費(fèi)用+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)〕=內(nèi)部收益率。〔上述公式以按揭為例；未考慮付息，未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)?！硟?yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因數(shù)?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可以理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率是按復(fù)利計(jì)算。缺乏：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值，都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。5整理ppt簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法根本公式為：如果該物業(yè)的年收益率×15年=房產(chǎn)購(gòu)進(jìn)價(jià)，那么認(rèn)為該物業(yè)有所值。這是國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。6整理ppt寫(xiě)字樓投資價(jià)值評(píng)估討論7整理ppt一、收益評(píng)估〔一〕、租金收益目前相對(duì)于其它產(chǎn)品，寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率相對(duì)較高。不過(guò)工程的租金收益情況與工程所在地有很大關(guān)聯(lián)性，一般情況下，中心區(qū)寫(xiě)字樓工程租金穩(wěn)定、出租率較高，租金回報(bào)率也相對(duì)較高?！捕场⒃鲋凳找娣?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了房子的差價(jià)收益，近幾年的漲幅處于一個(gè)快速上漲的過(guò)程中，年均增幅根本都會(huì)突破10％，其中07年到達(dá)了歷年的峰值，初步估算漲幅在30％以上，增值收益的快速增加吸引投資客蜂擁而至。房?jī)r(jià)漲幅與所在區(qū)域具有較大的關(guān)聯(lián)性，一般情況下，中心區(qū)寫(xiě)字樓的房?jī)r(jià)漲幅要略遜于新興區(qū)，因?yàn)橹行膮^(qū)周邊設(shè)施根本成形，升級(jí)余地不大，而新興區(qū)那么有較大的升級(jí)潛力，與住宅產(chǎn)生并駕齊驅(qū)的漲勢(shì)。8整理ppt二、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估〔一〕、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)面對(duì)著短期的消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的博弈，也面對(duì)著長(zhǎng)期開(kāi)展下開(kāi)發(fā)商互相之間的博弈，未來(lái)市場(chǎng)存在較大的不確定性?！捕场⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于兩方面：1、央行貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整對(duì)貸款本錢的影響；2、房地產(chǎn)相關(guān)部門對(duì)投資購(gòu)房要求繳納的稅款額度，影響投資收益。9整理ppt三、投資計(jì)算〔一〕、收益租金收益：目前市場(chǎng)的年租金回報(bào)率在5％-7％之間，但受房?jī)r(jià)漲幅拉動(dòng)，租金收益也會(huì)逐步提高，實(shí)際租金回報(bào)率要高于此。增值收益：從近幾年的觀察來(lái)看，寫(xiě)字樓價(jià)格年均漲幅根本都超過(guò)10％，07年甚至超過(guò)30％?！捕?、投入房款首付：寫(xiě)字樓最低首付不得低于50％；貸款年付：寫(xiě)字樓貸款年限不得高于10年，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍；各項(xiàng)稅費(fèi)：包括購(gòu)房時(shí)的契稅、印花稅，售房時(shí)的印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅；其它費(fèi)用：包括購(gòu)房時(shí)各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用、銀行按揭時(shí)的手續(xù)費(fèi)用、出售時(shí)的各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用；10整理ppt〔三〕、其它本金存款利息損失：與購(gòu)房本金在投資階段同期內(nèi)的銀行利息額；貸款存款利息損失：與歸還的貸款在投資階段同期內(nèi)的銀行利息額；房子折舊費(fèi)損失：房子因?yàn)闅q月的剝蝕而產(chǎn)生的貶值；〔四〕、測(cè)算及建議通過(guò)以上各項(xiàng)費(fèi)用的考慮，經(jīng)過(guò)計(jì)算，假設(shè)1套單價(jià)10000元/㎡、套型面積50㎡的寫(xiě)字樓，首付50％、5年貸款期限，5年滿后出售，房?jī)r(jià)漲幅需超過(guò)11％才能抵消自己投入本錢在銀行同期內(nèi)的利息額；但是如果在滿10年后出售，房?jī)r(jià)漲幅只需超過(guò)7.0％就能抵消自己投入本錢在銀行同期內(nèi)的利息額?？梢?jiàn)寫(xiě)字樓需長(zhǎng)期持有，投資價(jià)值才在一定程度上存在。在目前投資渠道有限的情況下，投資寫(xiě)字樓仍是一個(gè)理財(cái)方向。但需要較為謹(jǐn)慎，根據(jù)自己資金數(shù)量與遠(yuǎn)期規(guī)劃來(lái)確定。11整理ppt通過(guò)以上分析，初步建議如下：1、投資郊區(qū)寫(xiě)字樓，房?jī)r(jià)漲幅空間較大，主要通