物權(quán)法司法解釋一 梅占威 常州

物權(quán)法司法解釋一

梅占威LOREMIPSUMDOLOR四大制度1-6條：登記制度7-8條：文書(shū)物權(quán)制度9-14條：按份共有人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)制度15-21條：善意取得制度第一條該解釋出現(xiàn)的原因是：實(shí)務(wù)中有的法院認(rèn)為：當(dāng)已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生權(quán)屬爭(zhēng)議的，應(yīng)領(lǐng)先提起行政訴訟來(lái)撤銷或者變更不動(dòng)產(chǎn)登記。防止一個(gè)誤區(qū)：防止“把不動(dòng)產(chǎn)登記簿當(dāng)做物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)〞作為金科玉律{物權(quán)法第十六條}。其原因在于沒(méi)能正確理解“權(quán)利與登記的關(guān)系〞→“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)決定登記而非登記決定真實(shí)權(quán)利狀態(tài)〞。答復(fù)了“想改房產(chǎn)證上的名字，該先打哪種官司"的問(wèn)題?！粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬爭(zhēng)議、不動(dòng)產(chǎn)登記的根底關(guān)系的爭(zhēng)議都可納入民事訴訟。該司法解釋的后半局部“當(dāng)事人已經(jīng)……除外〞，即上述爭(zhēng)議已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)解決的，不再由民庭審理。結(jié)論：最高院?關(guān)于審理房屋登記案件假設(shè)干問(wèn)題的規(guī)定?第八條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為根底的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議，民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。〞＋該第一條：→--?得出結(jié)論：如當(dāng)事人對(duì)房屋登記的根底法律關(guān)系效力存在爭(zhēng)議的，仍然應(yīng)當(dāng)“先民后行〞。第二條

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第三條對(duì)外：在涉及第三人的交易之時(shí)，登記具有公信力，不以實(shí)際權(quán)利狀態(tài)為準(zhǔn)而以登記為準(zhǔn)。對(duì)內(nèi)：在處理不涉及第三人的內(nèi)部關(guān)系時(shí)，登記的公信力不發(fā)生作用，實(shí)事求是，要用證據(jù)說(shuō)話。

異議登記：法條鏈接：物權(quán)法19條第2款，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。解釋第三條的最后一句“異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理〞。意思是，十五天之后，仍然可以去告。只是可能會(huì)“贏了官司損失了一些錢〞。15天后去告，如果怕房子沒(méi)了，還得申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，提供不了擔(dān)保財(cái)產(chǎn)就要去找擔(dān)保公司交擔(dān)保費(fèi)。異議登記法條鏈接：不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施細(xì)那么84條：異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知申請(qǐng)人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾。歸納總結(jié)：登記機(jī)關(guān)“三不〞------不審查、不確認(rèn)、不賠償。第四條第五條預(yù)告登記法條鏈接：物權(quán)法20條第1款，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力第四條對(duì)于“處分〞二字進(jìn)行了“限縮解釋〞。明確排除了“租賃〞，即如果當(dāng)事人在預(yù)告登記后將房屋出租的，租賃合同的效力不受影響。法條鏈接：物權(quán)法第20條第2款，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記無(wú)效。結(jié)合該解釋第五條中的“買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議……〞，可以得知，上述的“債權(quán)〞僅僅指的是“過(guò)戶房屋的債權(quán)〞，即解釋中所說(shuō)的協(xié)議。第六條特殊動(dòng)產(chǎn)的登記對(duì)抗主義：法條鏈接：物權(quán)法第24條，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。第23條，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。該解釋第六條中，“轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人〞，最高法在答記者問(wèn)時(shí)，正面說(shuō)明，其包括破產(chǎn)債權(quán)人、人身?yè)p害債權(quán)人、強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)人、參與分配債權(quán)人，都應(yīng)當(dāng)排除于物權(quán)法24條的善意第三人的范疇之外。當(dāng)然，這里不包括對(duì)該標(biāo)的物享有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人。遺留問(wèn)題：已經(jīng)支付對(duì)價(jià)，是否必須全款。實(shí)踐中可采取稍高的標(biāo)準(zhǔn)。第六條的總結(jié)：受領(lǐng)交付的機(jī)動(dòng)車的買受人可以對(duì)抗僅完成變更登記的機(jī)動(dòng)車買受人，也可以對(duì)抗沒(méi)有完成抵押登記的機(jī)動(dòng)車抵押權(quán)人，但是，不能對(duì)抗已經(jīng)完成抵押登記的抵押權(quán)人。付款且受領(lǐng)交付的機(jī)動(dòng)車買受人可以對(duì)抗轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人。第七條第八條公法行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)法條鏈接：物權(quán)法28條，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力該解釋第七條：人民法院、仲裁委在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)。限于“形成訴權(quán)〞，也包括“行使債權(quán)人撤銷權(quán)所形成的生效判決〞該解釋是對(duì)28條進(jìn)行的“目的性限縮解釋〞第八條只是宣示性規(guī)定，因?yàn)楸緛?lái)就需要保護(hù)。第九條善意取得善意取得的相關(guān)總結(jié)：1、善意取得中的善意為“不知情且無(wú)重大過(guò)失〞，否認(rèn)這一消極事實(shí)的原權(quán)利人須承擔(dān)舉證責(zé)任。2、該解釋第3條和第16條，得知15日的異議登記期限并非當(dāng)事人的起訴期限，但僅僅未過(guò)該期限的有效異議登記就可以阻擋不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。3、占有改定不能發(fā)生善意取得，簡(jiǎn)易交付和指示交付發(fā)生善意取得的時(shí)間點(diǎn)為“合意〞時(shí)〔簡(jiǎn)易交付中的轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效時(shí)，指示交付中的返還請(qǐng)求權(quán)讓與合意達(dá)成時(shí)〕。善意取得法條鏈接：物權(quán)法：“第一百零六條無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合以下情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：〔一〕受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；〔二〕以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；〔三〕轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。〞善意取得法條鏈接：合同法第五十二條有以下情形之一的，合同無(wú)效：〔一〕一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；〔二〕惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；〔三〕以合法形式掩蓋非法目的；〔四〕損害社會(huì)公共利益；〔五〕違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。第五十四條以下合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：〔一〕因重大誤解訂立的；〔二〕在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。天同碼60：最高法院｜抵押物善意取得裁判規(guī)那么6條01.第三人善意有償取得抵押物，可認(rèn)定其取得所有權(quán)第三人善意、有償取得抵押物，在已辦過(guò)戶登記或經(jīng)生效判決確認(rèn)買賣合同有效情況下，應(yīng)認(rèn)定取得抵押物所有權(quán)。此時(shí)，“善意〞存在的前提是，房產(chǎn)部門未告知權(quán)利負(fù)擔(dān)?！蛟谟冢涸跇?biāo)準(zhǔn)的已登記抵押權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，在抵押權(quán)未消滅時(shí)，受讓人所取得的房屋所有權(quán)憑證上應(yīng)有抵押權(quán)的記載。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)以此種方式告知受讓人取得的房產(chǎn)上的他項(xiàng)權(quán)利負(fù)擔(dān)。02.簽約付款購(gòu)房入住多年，亦不能對(duì)抗善意抵押權(quán)人在未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記公示前，不動(dòng)產(chǎn)買賣雙方之間的法律關(guān)系不具有公信力，不具有對(duì)抗善意第三人的法律效力。03.購(gòu)置已設(shè)定抵押房未盡注意義務(wù)，不構(gòu)成善意取得設(shè)定抵押的在建房屋在竣工后被轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人對(duì)購(gòu)置的標(biāo)的物是否存在他項(xiàng)權(quán)狀況未盡足夠的注意義務(wù)的，不構(gòu)成善意取得，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。04.抵押權(quán)人不負(fù)有對(duì)抵押物產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查義務(wù)債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴適用“善意推定〞，已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的，那么抵押權(quán)人善意取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。→該條裁判規(guī)那么與物權(quán)法解釋一第15條第二款相聯(lián)系：真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。05.抵押權(quán)人可依善意取得抵押人以欺騙手段所得房產(chǎn)以欺騙手段取得不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，并以之設(shè)定抵押的，抵押權(quán)人依物權(quán)公示公信原那么及善意取得的抵押權(quán)應(yīng)有效。案情簡(jiǎn)介：孫某將離婚時(shí)判歸夫妻共有的房產(chǎn)登記在朋友路某名下，并為孫某向信用社貸款提供抵押擔(dān)保。法院認(rèn)為：案涉房屋產(chǎn)權(quán)證雖系孫某、路某用欺騙手段取得，但并無(wú)證據(jù)證明信用社在辦理抵押登記時(shí)與孫某、路某惡意串通。根據(jù)物