常州和合地產(chǎn)概念方案匯報(bào)

常州商業(yè)綜合體項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

ConceptualDesignofChangzhouCommercialComplexChangzhou,Jiangsu,china2012年9月4日|4September2012目錄CONTENTS

基地印象IMPRESSION案例分析CASES

商業(yè)策劃COMMERCIALCONCEPT方案生成

SCHEMES

DEVELOPMENT建筑圖紙及指標(biāo)ARCHITECTURALDRAWINGS&DATA我們的定位OURPURPOSE打造運(yùn)河之上的城市新名片基地印象IMPRESSION城市區(qū)位/Location常州市位于江蘇省南部，美麗富饒的長(zhǎng)江三角洲中心地帶，北攜長(zhǎng)江，南銜太湖，與上海、南京等距相望。常州是吳文化的發(fā)源地之一，是擁有5000多年的人類文明史、2700多年的古城建設(shè)史和2500多年文字記載史的文化古城，是季子故里，近代工業(yè)發(fā)祥地，現(xiàn)代裝備制造城，銀領(lǐng)搖籃，科教名城。常州印象/Impression

常州天寧寺西南街角1常州恐龍園2常州梳篦“蝶戀”3春秋淹城遺址4紅梅閣5金壇刻紙6區(qū)位環(huán)境/Environment

常州市中心城市干道高架道路基地位置景觀資源/Landscape

荊川公園運(yùn)河基地位置地塊概況

/SiteIntro

地塊位置：常州市西南，南鄰城市干道潭西路，包括格蘭藝堡南側(cè)地塊和全民健身中心南側(cè)地塊。用地性質(zhì)：綜合用地（商業(yè)+住宅）建設(shè)地塊面積：土地面積：約9.667萬(wàn)㎡出讓年限：40-70年主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地面積：96670㎡容積率：2.8-3建筑密度：40%首層最大占地面積：38600

㎡

總建筑面積：約37萬(wàn)㎡地上建筑面積：27萬(wàn)㎡-29萬(wàn)㎡地下建筑面積：7萬(wàn)㎡-8萬(wàn)㎡機(jī)動(dòng)車停車數(shù)：地上200地下1800臨近地塊使用性質(zhì)住宅用地基地教育用地城市公共綠地公共設(shè)施用地其他公建用地地塊概況

/SiteIntro

退界情況：根據(jù)《江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》以及常州市的相關(guān)補(bǔ)充規(guī)定，基地內(nèi)的退界要求分別有：50m以上建筑退界24-50m建筑退界24m以下建筑退界地下室退界全民健身中心南側(cè)地塊上書房全民健身中心格蘭藝堡荊川公園南運(yùn)河格蘭藝堡南側(cè)地塊地塊概況

/SiteIntro

日照分析：根據(jù)《江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》常州市住宅日照應(yīng)滿足大寒日不小于2小時(shí)?，F(xiàn)存日照問題主要是現(xiàn)存住宅和民房的自遮擋問題。由于在規(guī)劃中，大部分民房將會(huì)被拆除，所以對(duì)方案影響不大。在方案設(shè)計(jì)中，應(yīng)注意方案布局對(duì)東側(cè)地塊保留住宅的影響，以及新建建筑對(duì)北側(cè)格蘭藝堡住宅區(qū)的影響。地塊概況

/SiteIntro

商業(yè)價(jià)值分析

/BusineseValue

通達(dá)情況:基地南鄰城市主干道清潭西路，是城市交通的人流的主要方向。

東西側(cè)城市支路也會(huì)有來自住宅的人流、以及來自其他城市公建如全民健身中心的人流。格蘭藝堡全民健身中心商業(yè)\文化輻射基地南鄰主要交通干道，對(duì)內(nèi)部有商業(yè)輻射的作用，適合做連續(xù)型商業(yè)。基地東側(cè)運(yùn)河對(duì)基地有文化輻射的作用，適合做特色商業(yè)以及與文化、藝術(shù)有關(guān)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。全民健身中心南側(cè)地塊格蘭藝堡南側(cè)地塊格蘭藝堡上書房全民健身中心商業(yè)價(jià)值分析

/BusineseValue

場(chǎng)地分析/SiteAnalysis商業(yè)布局、模式ABCA

商業(yè)內(nèi)街+沿街商業(yè)在局部采用商業(yè)內(nèi)街的形式，創(chuàng)造豐富的空間布局并和城市景觀內(nèi)外呼應(yīng)。B

風(fēng)情文化街+沿街商業(yè)充分引入水景，營(yíng)造錯(cuò)落豐富的街區(qū)式空間效果，同時(shí)和護(hù)城河對(duì)岸的中式住宅區(qū)相呼應(yīng)。C

大型shoppingMall+沿街商業(yè)

將商業(yè)連成一個(gè)整體，并結(jié)合景觀、中庭、庭院等在內(nèi)部形成豐富的空間BA大賣場(chǎng)位置A

設(shè)在東側(cè)沿河保持了沿街商業(yè)的完整，但是占用了沿河的景觀面，割裂了商業(yè)之間的聯(lián)系B

設(shè)在基地中部可以在街角形成廣場(chǎng)，并將商業(yè)分區(qū)。街角的位置便于組織流線。并起到吸引人流的作用。C

設(shè)在基地西側(cè)保持了其他商業(yè)的完整性，在街角可形成廣場(chǎng)，便于流線的組織。C場(chǎng)地分析/SiteAnalysis高檔住宅位置A:阻擋商業(yè)面，環(huán)境嘈雜.B:景觀環(huán)境較好，但高層對(duì)內(nèi)部易形成消極的區(qū)域，對(duì)商業(yè)的阻擋作用也較大。C:地塊較為局促，阻擋沿街商業(yè)面，對(duì)現(xiàn)有住宅日照影響較大。D:景觀環(huán)境較好，高層可以俯瞰東南側(cè)的公園，對(duì)現(xiàn)有住宅的遮擋作用也較小。ABCD環(huán)境復(fù)雜，與商業(yè)區(qū)混雜景觀較好，但在內(nèi)部形成消極區(qū)域占用商業(yè)面，對(duì)現(xiàn)有住宅遮擋較大高層可借不同層次的景觀，對(duì)現(xiàn)有住宅影響不大場(chǎng)地分析/SiteAnalysis辦公樓位置A:打斷了商業(yè)的流線，并且遮擋了高檔住宅區(qū)和公園綠地之間的景觀視線。B:高層對(duì)現(xiàn)有住宅的日照遮擋較大。并且由于規(guī)范限制，高層的布局局限性較大。C:保證了商業(yè)流線的完整性。位于街角，對(duì)流線組織較為有利，地標(biāo)性強(qiáng)。D:保證了商業(yè)流線的完整性。位于基地中部，便于流線組織，但應(yīng)注意對(duì)現(xiàn)有住宅的日照遮擋問題。ABCD規(guī)范限制了高層的布局對(duì)住宅有遮擋打斷了商業(yè)流線對(duì)住宅區(qū)有景觀遮擋易于組織流線轉(zhuǎn)角地標(biāo)性強(qiáng)位于地塊中部易于組織流線場(chǎng)地分析/SiteAnalysis案例分析CASES日本大阪難波公園區(qū)域：大阪地址：難波站新興商業(yè)區(qū)內(nèi)地上層數(shù)：塔樓30層裙房6層（逐層而上）占地：約3.72w平方米商業(yè)面積：約4.0w平方米辦公面積：約6.0w平方米總建筑面積：約13.0w平方米------大阪市特色門戶，將難波公園構(gòu)想成一個(gè)大型的自然公園，以改善大阪擁擠而粗糙的城市景觀?？山梃b之處——山峰坡地型都市購(gòu)物休閑娛樂中心，底層為主題百貨，逐層上升為休閑體驗(yàn)娛樂中心——屋頂綠化的處理，營(yíng)造綠色商業(yè)建筑日本大阪難波公園

日本博多運(yùn)河城地址：福岡縣福岡市博多區(qū)占地：約1.3w平方米酒店面積：約5.3w平方米商業(yè)面積：約7.8w平方米辦公面積：約2.7w平方米總建筑面積：約22w平方米------日本最成功的大型商業(yè)中心之一，開創(chuàng)了日本綜合SHOPPINGMALL的全新理念和業(yè)態(tài)。-------沿著運(yùn)河的空間可分為5個(gè)區(qū)域，設(shè)計(jì)充分展示了從自然流水為主題的古樸到現(xiàn)代風(fēng)格的逐漸變化。規(guī)模：占地3萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)：餐飲，咖啡，購(gòu)物中心，娛樂特點(diǎn)：主題酒吧，品牌餐飲新加坡唯一的摩天輪，娛樂中心周日跳蚤市場(chǎng)沿河就餐與活動(dòng)------克拉碼頭充分利用的景觀資源，將水景引入到規(guī)劃和建筑中，成為最大的特色，為游客提供了多種選擇，同時(shí)賭場(chǎng)、商業(yè)、藝術(shù)這些不同功能的場(chǎng)所也為場(chǎng)地提供了多樣豐富的氣質(zhì)。------本案同時(shí)面臨豐富的景觀資源，克拉碼頭對(duì)景觀資源的利用方式和整合資源，綜合設(shè)計(jì)場(chǎng)地的方式值得我們研究。新加坡克拉碼頭區(qū)位:城市最老的居住區(qū)，民國(guó)時(shí)期官員居住區(qū)。規(guī)模：總建筑面積85000平方米業(yè)態(tài)分布：餐飲、零售、文化、休閑、酒店、辦公空間：主要商業(yè)動(dòng)線簡(jiǎn)易，同時(shí)游逛支路曲折，通而不透空間類型為線性街道空間建筑進(jìn)深10~20米聯(lián)排總長(zhǎng)17~30米空間高寬比1.5~4重慶天地------多高差入口通過高地村落、低地村落規(guī)劃，形成多處共享平臺(tái)空間，吸引人氣；大量的景觀綠化和水體元素，處處流露著精致的商業(yè)氛圍。------山水建筑規(guī)劃圍繞“山水城市”的主題，以交錯(cuò)的水流、縱橫的拱橋豐富空間層次。重慶天地商業(yè)策劃

COMMECIALSTRATEGY我們的目標(biāo)OURGOAL旅游文化休閑體驗(yàn)商業(yè)目的地打造“運(yùn)河?城市新名片”塑造特色獨(dú)具的標(biāo)志性城市目的地完善商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展占領(lǐng)市場(chǎng)，保持領(lǐng)先話語(yǔ)權(quán)目標(biāo)消費(fèi)族群構(gòu)成近距離：原址居民回遷居民基地內(nèi)及周邊格蘭藝堡、上書

房等高檔小區(qū)居民周邊區(qū)域：遠(yuǎn)景規(guī)劃新建住宅區(qū)居民回遷居民擴(kuò)大范圍：常州市居民外來旅游者目前，項(xiàng)目周邊有大量原址居民。隨著區(qū)域開發(fā)的逐步推進(jìn)，周邊將引入大量高檔住區(qū)以及回遷居民。常州市旅游資源以中華恐龍園、春秋淹城遺址等旅游資源，遠(yuǎn)期目標(biāo)將以特色商業(yè)、娛樂和酒店等服務(wù)設(shè)施，吸引大批旅游者?！袢藗儭盀槭裁础痹敢鈦淼竭@里？非城市中心地帶

周邊居住區(qū)尚在建設(shè)發(fā)展中

尚未形成影響力

需要尋找對(duì)策和途徑，最大化優(yōu)勢(shì)，最大化利益WHY?“描繪愿景”O(jiān)PEN盛大開幕，樹立品牌特色，形成影響力迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，集聚人氣，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展WHEN?10年保持領(lǐng)先地位，保持持續(xù)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)3-5年打造完成，形成中心區(qū)凝聚力，擴(kuò)大影響力“運(yùn)河”|劃船|碼頭|水主題演藝|濱水酒吧|垂釣|水上餐廳|沿河步道|垂柳、座椅|橋上的商店商業(yè)策劃/Commecial

商業(yè)策劃/Commecial

消費(fèi)人群定位/ConsumerOrientation

消費(fèi)人群定位/ConsumerOrientation

人群年齡60歲以上（老年）35-59歲（中年）18-35歲（青年）11-17歲（青少年）5-10歲（兒童）1-4歲（幼兒）親子活動(dòng)游樂約會(huì)美食行為活動(dòng)觀演社交會(huì)議休閑娛樂業(yè)態(tài)定位/FormatPosition

湖州市龍溪港永昌地塊概念規(guī)劃CONCEPTUALPLANNINGFORYONGCHANG,LONGXIHARBOR,HUZHOU餐飲店連鎖大眾店：大娘水餃肯德基麥當(dāng)勞必勝客味千拉面小肥羊咖啡簡(jiǎn)餐店：悠仙美地星巴克意濃爵士島威尼小鎮(zhèn)兩岸名典迪歐米羅糕點(diǎn)店：好利來元祖面包新語(yǔ)其他：常青藤大型店、旗艦店金鷹萬(wàn)達(dá)NOVO蘇寧超市家樂福易初蓮花好又多華聯(lián)金潤(rùn)發(fā)聯(lián)華蘇果歐尚服飾進(jìn)口休閑精品家庭用品內(nèi)衣正裝兒童嬰兒用品體育用品女裝男裝飾品首飾：周大生靈通翠鉆周大福寶詩(shī)龍裝飾：LV香奈兒愛馬仕Gucci生活關(guān)聯(lián)葡萄酒店書店花店音像文具手工品化妝品沙龍美容一站式消費(fèi)娛樂商業(yè)廣場(chǎng)的項(xiàng)目定位必然要求產(chǎn)品在業(yè)態(tài)上要做到豐富，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂、健身等功能為一體。功能的多樣化帶動(dòng)空間上的多樣化，消費(fèi)體驗(yàn)隨之變化，商業(yè)的吸引力從而提升?！獦I(yè)態(tài)要全面——業(yè)態(tài)要和周圍競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)拉開差異性，拉開檔次差距——各業(yè)態(tài)的比例要經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研確定——在業(yè)態(tài)引進(jìn)的時(shí)間前后上，先以餐飲業(yè)為主，拉動(dòng)人流，盤活項(xiàng)目，然后在不段的豐富業(yè)態(tài)組合，形成品牌，擴(kuò)大影響力商業(yè)類型/

CommercialMode

主力店（街角及入口位置）優(yōu)勢(shì)一、容易聚集和拉動(dòng)人流，區(qū)域輻射面廣，影響力大，形成商業(yè)引擎二、帶動(dòng)周邊商鋪的銷售價(jià)值主力店三、基地環(huán)境對(duì)其影響小，更多的是考慮交通性問題由于主力店的人流量較大，建筑體量較大，需要設(shè)置在交通便捷和醒目的位置，如道路交叉口或沿街處。主力店主力店主力店步行商業(yè)街零售店鋪劣勢(shì)一、占地面積較大，影響其它商業(yè)業(yè)態(tài)的占地由于主力店對(duì)于單層平面的面積都有一定的要求，通常在3000－5000平方米，而且層高比一般的商業(yè)高，層數(shù)上也有限制，導(dǎo)致主力店的占地會(huì)較大，但容積率做不高。二、銷售單價(jià)低于產(chǎn)權(quán)式商鋪，投資銷售資金流不能快速平衡某城區(qū)主力店輻射范圍商業(yè)類型/

CommercialMode

商業(yè)內(nèi)街優(yōu)勢(shì)易于分割銷售，資金流容易平衡，市場(chǎng)接受度較好，投資風(fēng)險(xiǎn)較低，容易塑造特色型商業(yè)設(shè)施和商業(yè)空間，形成體驗(yàn)型商業(yè)。能最大化提升一層的商業(yè)價(jià)值。劣勢(shì)吸引人氣較困難，定向型消費(fèi)強(qiáng)度比主力店低，二－三層店面比較難以銷售。店鋪銷售由于面對(duì)中小型投資者，如果在前期策劃定位和后期經(jīng)營(yíng)管理的方面不夠完善，會(huì)引起投資方和經(jīng)營(yíng)方的矛盾。商業(yè)空間需要大量的垂直交通和水平交通作為支撐。容積率不能做太大，有一定的限制。地下空間地面空間下沉庭院屋頂平臺(tái)商業(yè)類型/

CommercialMode

2.8m3.0m3.0m3.6m10.0-12.0mA型商業(yè)空間二層抬高做夾層優(yōu)點(diǎn)：通過提高二層自身的品質(zhì)和賣點(diǎn)，從而彌補(bǔ)其先天不足。由于其一層層高較低，接進(jìn)了一、二層的距離，人流較易到達(dá)，因此二層的商業(yè)業(yè)態(tài)可較為多樣，空間分割較為便利。缺點(diǎn)：由于需要較多的垂直交通，因此其成本會(huì)有所增加。B型商業(yè)空間一、二層空間捆綁優(yōu)點(diǎn)：由于一、二層捆綁，就不存在二樓銷售壓力的問題，二樓除了商業(yè)也可作為住宅，形成新的賣點(diǎn)。缺點(diǎn)：它的單位銷售面積會(huì)較大，空間劃分會(huì)受到限制。上海海上海創(chuàng)意區(qū)沿街商鋪（沿道路及濱水區(qū)域）人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)的美國(guó)建筑設(shè)計(jì)師提出了共享空間的概念，在引進(jìn)休閑功能的商業(yè)項(xiàng)目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時(shí)尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣。小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗(yàn)消費(fèi)的新需求，并創(chuàng)造更有個(gè)性的體驗(yàn)空間成為新一代商業(yè)設(shè)計(jì)的新趨勢(shì)。體驗(yàn)空間20.0-30.0m中庭空間（向心型商業(yè)空間）中庭空間型商業(yè)又分為室外、半室外、室內(nèi)三種模式，依據(jù)當(dāng)?shù)貧夂颦h(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣而定，其商業(yè)活動(dòng)的組織也相應(yīng)不同。商業(yè)類型/

CommercialMode

方案生成SCHEME商業(yè)流線沿清潭西路展開，盡可能拉長(zhǎng)商業(yè)界面，并在中部加入廣場(chǎng)空間，形成主要的沿街入口，同時(shí)避免因商業(yè)沿街面過長(zhǎng)而造成單調(diào)感。沿南運(yùn)河的區(qū)域可以開展步行濱水休閑商業(yè)路徑，結(jié)合相應(yīng)的業(yè)態(tài)和布局，營(yíng)造有活力的親水商業(yè)空間。地塊屬性關(guān)于場(chǎng)地的思考/

AbouttheSite

依據(jù)前期分析，我們將AB兩個(gè)地塊劃分為不同的屬性。A地塊離運(yùn)河較遠(yuǎn)，環(huán)境較為紛雜，定位為相對(duì)生活化的區(qū)域。B地塊兩面臨河，靠近荊川公園，景觀優(yōu)美，定義為高端區(qū)域。功能分區(qū)我們把地塊分為3個(gè)功能分區(qū)：a.回遷住宅區(qū)b.高檔住宅區(qū)c.商業(yè)區(qū)商業(yè)屬性10W-11W平面的商業(yè)面積如何劃分。在設(shè)計(jì)中將著重解決商業(yè)分區(qū)和屬性的問題。內(nèi)向型商業(yè)將以廣場(chǎng)和室內(nèi)空間為主，營(yíng)造全天候商業(yè)空間。沿南運(yùn)河的區(qū)域可以營(yíng)造水主題商業(yè)，以分散的小體量布局與集中商業(yè)進(jìn)行區(qū)分，營(yíng)造錯(cuò)落有致的商業(yè)空間。商業(yè)流線基本布局/

BasicLayout

商業(yè)沿街面及塔樓形象展示面●最大程度保證商業(yè)界面的完整性；●塔樓靠邊方式成為區(qū)域地標(biāo)建筑；●住宅部分靠基地內(nèi)側(cè)布置，形成相對(duì)獨(dú)立的內(nèi)環(huán)境;●商業(yè)按照店鋪的進(jìn)深和面寬，塑造街道式、中庭式和院落式的商業(yè)空間。功能分析：辦公及超市，商業(yè)、回遷住宅、高檔住宅形體生成

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FormAnalysis

1、原始基地，A地塊北側(cè)為全民健身中心，B地塊兩側(cè)臨水，中間有6棟保留住宅形體生成

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FormAnalysis

2、我們把回遷住宅和高檔住宅盡量靠近地塊內(nèi)側(cè)布置，形成相對(duì)獨(dú)立的內(nèi)環(huán)境，沿街面盡可能的預(yù)留給商業(yè)形體生成

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FormAnalysis

3、地塊沿道路和運(yùn)河是商業(yè)價(jià)值最大的展示面，我們布置商業(yè)，同時(shí)把辦公和超市放在A地塊的道路交叉口上，成為區(qū)域標(biāo)志。形體生成

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FormAnalysis

4、商業(yè)體量進(jìn)行切分，分為街道式商業(yè)和廣場(chǎng)集中商業(yè)，沿運(yùn)河區(qū)域劃分小體量運(yùn)河商業(yè)帶。形體生成

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FormAnalysis

5、進(jìn)一步按照店鋪的模數(shù)和進(jìn)深切分體量，沿河放射狀的街道模式形成，使內(nèi)廣場(chǎng)的人群可以自然的導(dǎo)向運(yùn)河邊。形體生成

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FormAnalysis

6、運(yùn)河商業(yè)帶進(jìn)一步切分成小體量的院落式商業(yè)，引入水體，營(yíng)造水上商業(yè)的氣氛。總體鳥瞰圖/BirdsEyeView

總體鳥瞰圖/BirdsEyeView

沿河鳥瞰圖/

RiverBirdView

商業(yè)廣場(chǎng)透