江蘇容大房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建議書-v20111115

泗洪縣容大房地產(chǎn)工程

投資建議書2023年11月概要介紹1、公司名稱：－泗洪縣容大房地產(chǎn)開發(fā)2、工程名稱：－瀾庭灣3、企業(yè)注冊資本：－5000萬一、工程公司簡介概要介紹1、工程位置：工程位于泗洪縣中心偏東的位置，緊臨泗洪中學(xué)〔省重點(diǎn)中學(xué)〕為泗洪最正確的學(xué)區(qū)房。2、工程總規(guī)劃：工程業(yè)態(tài)由商鋪、住宅兩局部組成；規(guī)劃建筑面積34萬平，準(zhǔn)備分三期3年時(shí)間開發(fā)完成。3、工程現(xiàn)狀概述：土地于2023年11月3日以掛牌拍賣方式取得，地塊號[2023－A28]，土地價(jià)款為3.56億元，已交土地款2.492億元，已取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)規(guī)劃許可證。二、工程簡介概要介紹三、工程總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算項(xiàng)目金額（萬元）營業(yè)收入182,774

營業(yè)成本104,619營業(yè)利潤78,155

管理費(fèi)用1,000

營銷費(fèi)用1,110

稅費(fèi)支出19,000

凈利潤57,045

毛利率43%凈利率32%自投資金報(bào)酬率217%資金峰值（融資需求）10,000

投資回收期（月）20概要介紹四、融資需求和回報(bào)－融資金額：6000萬元－融資方式：股權(quán)(固定收益〕或債權(quán)－資金到位時(shí)間：2023年12月－還款來源：銷售回款或其他借款－融資期限：12-18個(gè)月－年收益率/利率：30%五、工程風(fēng)險(xiǎn)－財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)－信用風(fēng)險(xiǎn)六、投資建議－該工程收益較高，風(fēng)險(xiǎn)可控，值得投資。1.1工程公司簡介公司名稱：泗洪縣容大房地產(chǎn)開發(fā)成立日期：2023年9月28日公司類型：有限責(zé)任公司注冊資本：5000萬元實(shí)收資本：5000萬元主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)：姓名出資額占比姓名出資額占比張健2000萬40%陳永勝1000萬20%莊國慶500萬10%何斌500萬10%袁?？?00萬10%史衛(wèi)國250萬5%朱奎250萬5%1.2公司實(shí)際控制人簡介董事長：張健張健，男，1976年10月出生，經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)，本科學(xué)歷。工作經(jīng)歷2023年9月至今任泗洪縣容大房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、法定代表人。2023年11月至2023年4月在連云港贛榆金陵建設(shè)任總經(jīng)理。1996年至2007年10年在泗洪縣建設(shè)局規(guī)劃辦工作。2.1工程位置泗洪地處江蘇省宿遷市區(qū)南部，蘇北平原過渡地帶；全縣行政區(qū)域面積2731平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)，9個(gè)鄉(xiāng)；90個(gè)居委會，227個(gè)村；2場圃；2個(gè)社區(qū)管理辦；726個(gè)居民小組，2775個(gè)村民小組；總面各2731平方公里，耕地206萬畝；人口100萬人，其中農(nóng)業(yè)人口72萬人〔勞動力45萬人〕，是全國生態(tài)示范縣、商品糧基地縣、水產(chǎn)百強(qiáng)縣、平原綠化先進(jìn)縣，江蘇省社會治安綜合治理先進(jìn)縣，著名的中國螃蟹之鄉(xiāng)、名酒之都。2.1工程位置2.1工程位置工程位置2.1工程位置泗洪縣城地圖2.1工程位置工程位于泗洪縣中心偏東的位置，緊臨泗洪中學(xué)〔省重點(diǎn)中學(xué)〕為泗洪最正確的學(xué)區(qū)房。工程一期位置泗洪中學(xué)工程二、三期位置2.2土地情況2.2土地情況2.3工程簡介2.3工程簡介——效果圖2.4市場分析教育泗洪——全民重教重視教育，關(guān)心下一代開展，是泗洪家長的普遍心理，全縣所有的高中都集中在泗洪縣城，教育帶動的人口進(jìn)城，極大的推動了泗洪的城市化進(jìn)程，教育地產(chǎn)在泗洪縣城具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?。東擴(kuò)北移是泗洪縣城的主要開展趨勢現(xiàn)有城區(qū)東面已到環(huán)城東路，出環(huán)城東路雖為荒蕪地帶，但離傳統(tǒng)生活中心僅一尺之隔，特別是泗洪中學(xué)、育才中學(xué)的輻射半徑而言，東擴(kuò)是必然之舉。2.4市場分析泗洪縣主城區(qū)于2006年開始城市化進(jìn)程加大，舊城改造速度突飛猛進(jìn)，由于安置及經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)財(cái)政投入較少，拆遷居民多采取貨幣補(bǔ)償安置，致使商品住房需求量大于市場供給。2.4市場分析客戶群體市場份額群體特征購房目的關(guān)注要點(diǎn)政府事業(yè)機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)主10%

收入較高,接受教育程度高住宅：改善居住

環(huán)境商鋪：投資增值1、商鋪地段、經(jīng)營回報(bào)2、周邊環(huán)境、區(qū)內(nèi)環(huán)境3、戶型結(jié)構(gòu)、建筑立面

高級工薪白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)管理階層、小私營業(yè)主、教師30%

收入穩(wěn)定住宅：改善居住

環(huán)境、子女上學(xué)商鋪：有結(jié)余會

適當(dāng)考慮投資保值租金收益1、價(jià)格、戶型、學(xué)區(qū)2、商鋪地段、經(jīng)營回報(bào)

客戶群體市場份額群體特征購房目的關(guān)注要點(diǎn)當(dāng)?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)的購房者

被拆遷20%

收入相對較低，文化程度不高。滿足基本住房需求1、價(jià)格2、地段外出務(wù)工人員15%

收入相對較穩(wěn)定，有一定積，見實(shí)廣，對新興事物接受度強(qiáng)居住+投資子女上學(xué)1、商鋪地段、經(jīng)營回報(bào)2、小區(qū)品質(zhì)、學(xué)區(qū)、物業(yè)管理工廠普工及進(jìn)城工作的適婚青年25%

群體較年齡較小，工作不太穩(wěn)定，購房資金為長輩資助尋求安身之所，解決婚育問題1、區(qū)域2、價(jià)格3、戶型2.4市場分析2.4市場分析2006年至2023年住宅類商品房價(jià)格走勢2.4市場分析——周邊竟?fàn)帢潜P中正香格里拉，位于容大工程東南方約100米，2023年08月開盤，捂盤惜售，目前銷售比率達(dá)65%，售價(jià)3400元-3600元/平米。2.4市場分析——周邊竟?fàn)帢潜P項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置規(guī)劃設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)工程進(jìn)度銷售價(jià)格銷售情況備注星河上

城北至山河西路，西至泰山南路，東至衡山南路、南至黃河路江蘇輝盛置業(yè)有限公司以15350元競得2010-A14號地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)劃總面積226.7畝，本期出讓面積為195.4畝。容積率住宅：多層≤1.7、高層≤3.5；商業(yè)：多層≤3.5、高層≤5.5；建筑住宅：多層≤30%、高層≤20%；商業(yè)：多層≤55%、高層≤50：住宅日照間距：≥1.45（高層采用日照分析且滿足大寒日不小于3小時(shí)要求）。綠地>35%,一期全部為多層。2010年11月第一期開工建設(shè)，現(xiàn)已建到二層最高價(jià)格3380元/平方米,最低價(jià)格2850元/平方米一期可售房源258套,蓄水371戶,2011年元月8日開盤,至2011年元月25日已售85%。由于股東需要快速回款,價(jià)格定的偏低,提高銷售速度.不同銷售率的敏感度分析銷售比率出現(xiàn)情況應(yīng)對措施具備還款能力時(shí)間銷售按預(yù)期完成10個(gè)月銷售比下降20%12年8月，產(chǎn)生5000萬資金缺口一期工程款可延后至12年1月支付即可12個(gè)月銷售比下降40%12年8月產(chǎn)生9000萬資金缺口1、股東另籌9000萬，時(shí)間為3個(gè)月14個(gè)月2、剩余土地款延期至12年1月支付，整個(gè)二期工程向后延3個(gè)月17個(gè)月管銷費(fèi)用分析銷售收入：182,774

行業(yè)費(fèi)率國內(nèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用額

(銷售額*行業(yè)費(fèi)率)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)測算本項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目預(yù)算金額管理費(fèi)用1.0%1,828

914

1,000銷售費(fèi)用1.5%2,742

1,371

1,110備注：因?yàn)樾袠I(yè)上項(xiàng)目開發(fā)周期為7-11年,而本項(xiàng)目開發(fā)周期為3年,比常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)期短一半以上,考慮部分項(xiàng)目固定費(fèi)用,所以本項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)約為行業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的50%3.1融資模式融資方式債權(quán)融資或股權(quán)〔先轉(zhuǎn)股50%，固定利率，歸還借款后再平價(jià)轉(zhuǎn)回〕融資金額人民幣6000萬元資金到位時(shí)間2023年12月融資期限12--18個(gè)月融資年收益率/利率30%3.2交易方案融資進(jìn)入方式投資人通過借款或股權(quán)50%的形式放款給工程公司。所借款項(xiàng)用于支付工程土地出讓金、大配套費(fèi)用和工程款。退出方式在借款合同約定的時(shí)間內(nèi)，用銷售回款或其他款項(xiàng)來源歸還本次借款本息。3.3投資建議－投資工程四大優(yōu)勢工程運(yùn)作團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢：行政管理、財(cái)務(wù)管理、工程管理、營銷管理的主要管理人員均有從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)10年以上的工程運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的資源整合能力。工程規(guī)劃優(yōu)勢：工程規(guī)劃起點(diǎn)較高，居住方面著重強(qiáng)調(diào)了人性化關(guān)愛的要素，小區(qū)內(nèi)車庫、會所、物業(yè)用房、智能化安防、健康保健室、生活效勞、業(yè)主公共活動區(qū)等配套設(shè)施齊備；商業(yè)用房著重強(qiáng)調(diào)可開業(yè)性，滿足大型居住社區(qū)所需商業(yè)業(yè)態(tài)要求，彌補(bǔ)城東居住社區(qū)的商業(yè)配套空白點(diǎn)。3.3投資建議－投資工程四大優(yōu)勢戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化，在滿足市場大局部剛性需求同時(shí)，也為中高收入家庭改善性需求量身定制了一定量的中大戶型。使工程的根底客層較為扎實(shí)。節(jié)能優(yōu)化：工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照國家規(guī)定的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí)，將積極的對小區(qū)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行節(jié)能優(yōu)化〔如路燈、電梯設(shè)備、綠化景觀設(shè)施、給排水等〕。通過后續(xù)的節(jié)能優(yōu)化，亦可向政府爭取相應(yīng)的扶持政策，評定示范小區(qū)；亦可平抑后續(xù)物業(yè)管理的本錢，降低業(yè)主的生活費(fèi)用〔公共能消耗〕。解決目前當(dāng)?shù)貙Ω邔幼≌幼≠M(fèi)用過高的抗性，打造“低碳生活〞的營銷亮點(diǎn)3.3投資建議－投資工程四大優(yōu)勢工程區(qū)塊優(yōu)勢出行交通便捷：現(xiàn)已有4路公交線路經(jīng)過本工程，設(shè)有固定站點(diǎn)，搭乘公交3分鐘時(shí)間即可到達(dá)縣城中心商業(yè)區(qū)，10分鐘即可到達(dá)城際交通樞紐“長途客運(yùn)總站〞，票價(jià)僅需1元。區(qū)域大型居住社區(qū)規(guī)模業(yè)已成型，已經(jīng)成為主城區(qū)重點(diǎn)的核心居住區(qū)，通過四年的建設(shè)開發(fā)，公配設(shè)施逐步完善，醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)療效勞、社區(qū)商業(yè)效勞網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)家政效勞均以齊全3.3投資建議－投資工程四大優(yōu)勢學(xué)區(qū)優(yōu)勢：工程與創(chuàng)立