4篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目與稅收征管指標(biāo)

第4篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置與稅收治理

主要內(nèi)容：第1章新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

會(huì)計(jì)科目設(shè)置

第2章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要本錢工程核算第3章新企業(yè)所得稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的主要影響第4章房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中常見(jiàn)涉稅問(wèn)

題

第5章房地產(chǎn)稅收征管實(shí)務(wù)第1章新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)會(huì)計(jì)科目一覽

〔1.1。資產(chǎn)類〕序號(hào)科目編號(hào)一級(jí)會(huì)計(jì)科目序號(hào)（資產(chǎn)類）科目編號(hào)一級(jí)會(huì)計(jì)科目1、1001庫(kù)存現(xiàn)金61122應(yīng)收賬款21002銀行存款71123預(yù)付賬款31012其他貨幣資金81131應(yīng)收股利41101交易性金融資產(chǎn)91132應(yīng)收利息51121應(yīng)收票據(jù)101221其他應(yīng)收款〔續(xù)〕111231壞賬準(zhǔn)備171411周轉(zhuǎn)材料121402在途資金181471存貨跌價(jià)準(zhǔn)備131403原材料191501持有到期投資141405開(kāi)發(fā)產(chǎn)品201502持有到期投資減值準(zhǔn)備151406發(fā)出商品211503可供出售金融資產(chǎn)161408委托加工物資221511長(zhǎng)期股權(quán)投資231512長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備281602累積折舊241521投資性房地產(chǎn)291603固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備251531長(zhǎng)期應(yīng)收款301604在建工程261532未實(shí)現(xiàn)融資收益311606固定資產(chǎn)清理271601固定資產(chǎn)321701無(wú)形資產(chǎn)331702累計(jì)攤銷381901待處理財(cái)產(chǎn)損益341703無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備351711商譽(yù)361801長(zhǎng)期待攤費(fèi)用371811遞延所得稅資產(chǎn)〔1.2.負(fù)債類〕392001短期借款442211應(yīng)付職工薪酬402101交易性金融負(fù)債452221應(yīng)交稅費(fèi)412201應(yīng)付票據(jù)462231應(yīng)付利息422202應(yīng)付賬款472232應(yīng)付股利432203預(yù)收賬款482241其他應(yīng)付款492314代理業(yè)務(wù)負(fù)債542701長(zhǎng)期應(yīng)收款502801預(yù)計(jì)負(fù)債552702未確認(rèn)融資費(fèi)用512401遞延收益562711專項(xiàng)應(yīng)付款522501長(zhǎng)期借款572901遞延所得稅負(fù)債532502應(yīng)付票據(jù)〔1.3.共同類科目〕。583101衍生工具593201套期工具603202被套期項(xiàng)目〔1.4.全部者權(quán)益類科目〕614001實(shí)收資本664201庫(kù)存股624002資本公積634101盈余公積644103本年利潤(rùn)654104利潤(rùn)分配〔1.5.本錢類〕675001開(kāi)發(fā)成本685101開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用695201勞務(wù)成本705301研發(fā)支出〔1.6.損益類科目〕716001主營(yíng)業(yè)務(wù)收入766401主營(yíng)業(yè)務(wù)成本726051其他業(yè)務(wù)收入776402其他業(yè)務(wù)成本736101公允價(jià)值變動(dòng)損益786403營(yíng)業(yè)稅金及附加746111投資收益796601銷售費(fèi)用756301營(yíng)業(yè)外收入806602管理費(fèi)用〔續(xù)：1.6.損益類科目〕816603財(cái)務(wù)費(fèi)用826701資產(chǎn)減值損失836711營(yíng)業(yè)外支出846801所得稅費(fèi)用856901以前年度損益調(diào)整第2章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要本錢工程核算2.1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本錢核算工程：：1〕、土地征用及拆遷費(fèi)：土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及地上、地下附著物的拆遷補(bǔ)償；2〕、前提工程費(fèi)：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性爭(zhēng)論費(fèi)、水文、鉆探勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、“三通一平”、“七通一平”；3〕、建筑安裝工程費(fèi)：主體、設(shè)備、裝修；4〕|、根底設(shè)施費(fèi)：供水、供電、排污、通信、照明等；5〕、公共配套建設(shè)費(fèi)6〕、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、利息等2.2.房地產(chǎn)企業(yè)治理費(fèi)用明細(xì)：1〕、薪酬、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、房租、水電費(fèi)；2〕、董事會(huì)、詢問(wèn)參謀費(fèi)、中介費(fèi)；3〕、排污費(fèi)、排水費(fèi)、研發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)、長(zhǎng)期盼攤費(fèi)等；4〕、業(yè)務(wù)招待費(fèi)；5〕、其他治理費(fèi)；2.3.房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用明細(xì)：1〕、職工薪酬〔含提成〕；2〕、修理費(fèi)；3〕、物資消耗；4〕、低值易耗品；5〕、辦公費(fèi)；6〕、差旅費(fèi)；7〕、車輛使用費(fèi)；8〕、固定資產(chǎn)使用費(fèi)；9〕、房租及物管費(fèi)、水電費(fèi)；10〕、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)；11〕、展覽費(fèi)；12〕、廣告費(fèi)；13〕、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)；14〕、手續(xù)費(fèi)及傭金；2.4.財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)1〕、利息支出；2〕、匯兌損失；3〕、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)；4〕、現(xiàn)金折舊費(fèi)；5〕、股票發(fā)行費(fèi)；6〕、票據(jù)貼現(xiàn)費(fèi)7〕、其他費(fèi)用?！驳u(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、登記費(fèi)不作為財(cái)務(wù)費(fèi)用〕2.5.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)設(shè)置：1〕、職工薪酬；2〕、修理費(fèi)；3〕、物料消消耗；4〕、低值易耗品；5〕、辦公費(fèi)；6〕、差旅費(fèi)；7〕、車輛使用費(fèi)；8〕、固定資產(chǎn)使用費(fèi)；9〕、房租及物業(yè)治理費(fèi)、水電費(fèi)；10〕、勞動(dòng)愛(ài)護(hù)費(fèi)；11〕、周轉(zhuǎn)房攤銷；12〕、借款費(fèi)用；13〕、工程營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi)；14〕、土地使用稅；15〕、工程治理費(fèi)16〕、房屋修理基金；17〕、前期物業(yè)治理費(fèi)；18〕、其他費(fèi)用第3章新所得稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的主要影響3.1.新所得稅法相關(guān)問(wèn)題3.1.1.新企業(yè)所得稅法對(duì)權(quán)責(zé)發(fā)生制的規(guī)定：1〕、企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則基于已確認(rèn)收入預(yù)提的各項(xiàng)費(fèi)用，除企業(yè)所得稅法另有規(guī)定外，均可以扣除；2〕、企業(yè)基于資產(chǎn)狀況提取的各項(xiàng)減值、跌價(jià)、或風(fēng)險(xiǎn)預(yù)備金，除除企業(yè)所得稅法另有規(guī)定外，一律不得扣除。3.1.2.小型微利企業(yè)由稅務(wù)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)：1〕、工業(yè)企業(yè)，年度應(yīng)稅所得額部超過(guò)30萬(wàn)元，從業(yè)人員不超過(guò)100人，資產(chǎn)不超過(guò)3000萬(wàn)元；2〕、其他企業(yè)，年度應(yīng)稅所得額部超過(guò)30萬(wàn)元，從業(yè)人員不超過(guò)80人，資產(chǎn)不超過(guò)1000萬(wàn)元.3.1.3.小型微利企業(yè)如何繳納企業(yè)所得稅:1)、按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)預(yù)繳所得稅，填入“減免所得稅額”〔P136);2)、職工人數(shù)，按全年平均計(jì)，資產(chǎn)總額按年初、年末平均計(jì)算；3〕、首次繳納，企業(yè)要供給符合小型企業(yè)要求的相關(guān)證明；4〕、納稅年度終了，稅務(wù)機(jī)關(guān)要核實(shí)。3.1.4.外商投資企業(yè)假設(shè)屬于居民企業(yè)可申請(qǐng)小型企業(yè)待遇，假設(shè)為非居民企業(yè)不行。3.1.5.新稅法關(guān)于研發(fā)費(fèi)用的稅前扣除：研發(fā)費(fèi)用未形成無(wú)形資產(chǎn)的依據(jù)50%扣除，形成無(wú)形資產(chǎn)的依據(jù)150%扣除。3.1.6.研發(fā)人員的工資薪金可以加計(jì)扣除，社保費(fèi)不能。3.1.7.企業(yè)安置殘疾職工工資100%加計(jì)扣除的條件：1〕、簽訂了一年以上合同；2〕足額繳納了根本養(yǎng)老保險(xiǎn)、根本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)和工傷保險(xiǎn)；3〕、定期實(shí)際支付了符合最低工資要求的工資；4〕、具備安置殘疾人上崗的根本設(shè)施。3.1.8.新設(shè)立的商業(yè)公司不享受過(guò)渡性稅收優(yōu)待政策。3.1.9.非法人分支機(jī)構(gòu)，不能單獨(dú)享受稅收優(yōu)待政策，而是列入總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一算。3.2.非居民納稅人3.2.1.支付境外銷售傭金是否要代扣代繳企業(yè)所得稅？1〕、假設(shè)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所：要；2〕、假設(shè)境內(nèi)不設(shè)有機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所：不要；3.2.2.向境外股東支付安排利潤(rùn)，要在做出利潤(rùn)安排打算時(shí)，就代扣代繳。3.2.3.新稅法實(shí)施前外企未安排利潤(rùn)，不需要繳納企業(yè)所得稅。3.2..4.向境外非居民企業(yè)安排紅利應(yīng)當(dāng)依據(jù)10%代扣代繳企業(yè)所得稅；而據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局[2023]81號(hào)文規(guī)定符合以下內(nèi)地與香港的稅收安排，可申請(qǐng)股息條款5%稅率的待遇：1〕、該香港的公司是香港居民企業(yè)；2〕、公司的股息受益全部人是該香港公司；3〕、該公司在取得股息之前連續(xù)12個(gè)月內(nèi)均占有公司25%以上有表決權(quán)的股份。3.2.5.新稅法下外國(guó)企業(yè)分回的利潤(rùn)，2023年級(jí)以后的狀況：1〕、外國(guó)投資者為機(jī)構(gòu)時(shí)，符合在境內(nèi)未設(shè)場(chǎng)所，或雖設(shè)有場(chǎng)所，但沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系的，由外國(guó)企業(yè)進(jìn)展利潤(rùn)安排時(shí)就按10%的稅率代扣代繳企業(yè)所得稅；除此以外，則按25%，代扣代繳；2〕、外國(guó)投資者為個(gè)人時(shí)，利息、股息、紅利所得，以每次收入額為應(yīng)稅所得額，按20%交所得稅。對(duì)個(gè)人從上市公司所取得的股息紅利，暫減按50%計(jì)入個(gè)人應(yīng)稅所得額。第4章如何對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中常見(jiàn)涉稅問(wèn)題依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2023年3月28號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》〔稽便函[2023]42號(hào)文〕，房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題有4.1.偷逃、隱匿應(yīng)稅收入類1〕將銷售收入〔包括預(yù)收收入〕掛在賬上，或隱匿收入，或不做、不準(zhǔn)時(shí)做賬務(wù)處理或直接減開(kāi)發(fā)本錢；2〕分解售房收入，將局部款項(xiàng)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入；3〕在境外銷售房地產(chǎn)，隱匿銷售收入；4〕私建違建閣樓、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)，對(duì)外銷售使用權(quán)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入5〕價(jià)外收費(fèi)等依據(jù)合同商定瑩計(jì)入房產(chǎn)總值的未依據(jù)規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費(fèi)的形式掛往來(lái)賬戶〔簽訂兩份合同〕；有的企業(yè)以在建工程、供給勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)全部，不確認(rèn)實(shí)現(xiàn)收入；6)、無(wú)正值理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)企業(yè)及個(gè)人；7〕、產(chǎn)品已經(jīng)完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不準(zhǔn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不依據(jù)完工產(chǎn)品進(jìn)展稅務(wù)處理，照舊按預(yù)征率繳納所得稅。8〕、將產(chǎn)品專做自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈(zèng)、資助、職工福利、嘉獎(jiǎng)、對(duì)外投資、安排給股東或投資人、以房抵債、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，未按視同銷售申報(bào)納稅。9〕、開(kāi)發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)公司，不按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)展稅務(wù)處理，或者不將需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。10〕、整體轉(zhuǎn)讓樓花不作為收入，即開(kāi)發(fā)商將局部樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，依據(jù)商定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作為收入，而掛往來(lái)帳，甚至私設(shè)帳外帳。11〕、按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不準(zhǔn)時(shí)入賬，形成帳外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)計(jì)入“短期借款”等科目。12〕、售后返祖業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)入收入。13〕、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)撤除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新居，對(duì)歸還面積與拆遷面積相等的局部、超面積局部及差價(jià)收入沒(méi)有合并收入計(jì)算繳納所得稅；14〕、以房抵工程款，以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵購(gòu)房款等業(yè)務(wù)不計(jì)入收入。15〕、以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進(jìn)展處理。16〕、與部隊(duì)、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入。17〕、實(shí)行吧包銷方式，未按包銷合同商定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入。有的包銷商在銷售過(guò)程中，實(shí)行局部房款由開(kāi)發(fā)商開(kāi)具發(fā)票，其余房款直接以現(xiàn)金收取或僅開(kāi)具收款收據(jù)，隱瞞銷售收入。18〕、簽訂精裝修商品房購(gòu)銷合同，對(duì)裝修局部開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票營(yíng)業(yè)稅。4.2.虛列、多列本錢費(fèi)用類1〕、發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖計(jì)收入，不沖回已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)本錢；2〕、從外地虛開(kāi)材料選購(gòu)發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票，或者用假發(fā)票入賬；3〕、多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開(kāi)發(fā)本錢；4〕、在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)本錢時(shí)，無(wú)依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)本錢；5〕、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)工程，有意混淆前后工程之間的本錢，提前列支本錢支出。6〕、向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過(guò)注冊(cè)資金50%局部的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)納所得稅額。7〕、將開(kāi)發(fā)期財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)本錢。8〕、有的企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)展評(píng)估，依據(jù)增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地本錢入賬；9〕、巧立名目虛列本錢。如利用非拆遷人員身份，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)；虛構(gòu)施工合同，騙開(kāi)建安發(fā)票；白條列支本錢現(xiàn)象。2.3.其他情形：1〕、有意拖延工程竣工決算和完工時(shí)間，少繳土地增值稅。有意拖延竣工結(jié)算時(shí)間，躲避土地增值稅結(jié)算；2〕、少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳納土地增值稅；3〕、虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅；4〕、未依據(jù)規(guī)定繳納開(kāi)發(fā)期間土地使用稅；5〕、將為出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出街，未繳納房產(chǎn)稅。6〕、未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅；7〕、聯(lián)建、集資建房、托付建房業(yè)務(wù)，不依據(jù)相應(yīng)政策規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。第5章房地產(chǎn)稅收征管實(shí)務(wù)5.1.房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅征收治理5.1.1.新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》12023年11月10日國(guó)務(wù)院令第540號(hào)新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》.主要變化：1〕、調(diào)減依據(jù)差額征收營(yíng)業(yè)稅的工程。將“〔四)轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，以貸款利息減去借款利息后的余額為營(yíng)業(yè)額”工程刪除了。2〕調(diào)增了免征營(yíng)業(yè)稅工程?！啊财摺尘硟?nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為出口貨物供給的保險(xiǎn)產(chǎn)品”工程3〕、增加了關(guān)于差額征收營(yíng)業(yè)稅扣除額的規(guī)定；4〕、明確了交易價(jià)格偏低的處理規(guī)定；〔核定征收〕5〕、標(biāo)準(zhǔn)了營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人的規(guī)定；6〕、完善了營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間；〔收款當(dāng)天〕；7〕、調(diào)整了營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)的表述〔機(jī)構(gòu)所在地或居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)〕；8〕延長(zhǎng)了營(yíng)業(yè)稅的申報(bào)繳納期限〔由每月10日延長(zhǎng)為每月15日〕：9〕、刪除了舊條例所附的稅目率表中的“征收范圍”；10〕、其他相關(guān)規(guī)定的修訂：刪除了舊條例第十五條；將舊條例的“財(cái)政部規(guī)定”變更為“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定”新條例文字更為嚴(yán)謹(jǐn)。5.1.2.修訂后的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》有哪些變化？1〕、拓寬了視同銷售范圍a.無(wú)償贈(zèng)與土地使用權(quán)納入征稅范圍；b.首次將無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)行為視同銷售范圍;C.增加了“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形”；5.1.3.視同銷售1〕、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)；2〕、自建后銷售；3〕、財(cái)政部規(guī)定其他情形。5.1.4.差額納稅企業(yè)抵債的房產(chǎn)銷售依據(jù)差額納稅；。代收款項(xiàng)代收住房修理基金免代收煤氣初裝費(fèi)得不免d.刪除了原細(xì)則中關(guān)于“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)”；2〕.再次明確對(duì)特殊混合銷售的稅務(wù)處理；3〕.擴(kuò)展了價(jià)外費(fèi)用的外延；4).統(tǒng)一了營(yíng)業(yè)稅扣除額的規(guī)定；〔退還額、折舊額〕5〕.重申了建筑裝飾勞務(wù)的征稅問(wèn)題；6〕.調(diào)整了建筑工程設(shè)備征收政策；7〕.對(duì)合法有效憑證的定義進(jìn)展界定；8〕.嚴(yán)格了對(duì)交易價(jià)格明顯偏低的處理；〔參照最近同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定〕；9〕.調(diào)增了營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)〔200—800元/月調(diào)為1000—5000元/月。10).界定了納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間的內(nèi)涵；11〕.轉(zhuǎn)變了建筑業(yè)、租賃業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；12〕.強(qiáng)化了機(jī)構(gòu)所在地補(bǔ)征稅款的措施；5.2.土地增值稅征收治理5.2.1.土地增值稅征收范圍：1〕、僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征收、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不收；2〕、僅對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收，不轉(zhuǎn)讓不征收；3〕、對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的才征收，對(duì)繼承、贈(zèng)與等轉(zhuǎn)讓行為不征收。土地增值稅的增值額扣除原價(jià)、〔舊房為重置價(jià)〕、〔開(kāi)發(fā)本錢+20%l利潤(rùn)〕5.2.3.土地增值稅免征范圍1〕、建筑一般住宅出售，增值額未超過(guò)扣除工程金額20%〔含20%〕的免征。2〕、因國(guó)家建設(shè)征用、收回的房地產(chǎn)免征；3〕個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或換購(gòu)房，注滿5年的免征；滿3年未滿5年減半征收；未滿3年按規(guī)定征收。5.2.4.土地增值稅的計(jì)算方法：〔30、40、50、60%〕的1〕。土地增值額為超過(guò)扣除工程金額50%的：土地增值稅稅額=增值額×30%2〕、土地增值額超過(guò)扣除工程金額50%，未超過(guò)100%的：土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除工程金額×5%3〕、土地增值額超過(guò)扣除工程金額100%，未超過(guò)200%的：土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除工程金額×15%4〕、土地增值額超過(guò)扣除工程金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除工程金額×35%5.2.5.房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的常見(jiàn)逃稅手段：1〕、以明顯偏低價(jià)格銷售商鋪少計(jì)銷售收入；2〕、銷售收入不做申報(bào)；3〕、房地產(chǎn)交換不確認(rèn)收入；4〕、虛構(gòu)合作建房模式逃稅；5〕、以開(kāi)發(fā)工程轉(zhuǎn)讓方式逃稅〔國(guó)家法律法規(guī)對(duì)企業(yè)兼并賜予稅收優(yōu)待，免征不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及契稅〕；6〕、工程工程建安本錢偏高；7〕股權(quán)投資取得土地依據(jù)評(píng)估值入賬；8〕、代收費(fèi)用計(jì)入扣除工程加以扣除；9〕、虛列公共配套設(shè)施支出；10〕、隨便擴(kuò)大開(kāi)發(fā)工程本錢費(fèi)用；11〕、整層車庫(kù)列入開(kāi)發(fā)本錢扣除；12〕、印花稅計(jì)入與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除；13〕、拖延清算時(shí)間遞延納稅；14〕、商鋪?zhàn)杂枚惚芗{稅；15〕、未按預(yù)征率足額繳納土地增值稅；16〕、利息支出一律計(jì)入扣除工程〔依據(jù)金融機(jī)構(gòu)利率證明，最高為10%以內(nèi)，如不能依據(jù)合作分?jǐn)偫⒙省常?7〕、內(nèi)部安排，清算注銷不預(yù)留和繳納稅款；18〕、公共設(shè)施的本錢費(fèi)用全額扣除〔有些可售〕19〕、利用關(guān)聯(lián)交易進(jìn)展利潤(rùn)轉(zhuǎn)移；20〕、擅自擴(kuò)大“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”的核算內(nèi)容。5.2.6.土地增值稅稅前扣除1、財(cái)務(wù)費(fèi)用、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用如何扣除？1〕、財(cái)務(wù)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；2〕、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按條例〔一〕、〔二〕工程規(guī)定計(jì)算金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。3〕、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程據(jù)實(shí)分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芄┙o金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按條例一〕、〔二〕工程規(guī)定計(jì)算金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。4〕、其他營(yíng)業(yè)費(fèi)用及治理費(fèi)用，按條例一〕、〔二〕工程規(guī)定計(jì)算金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。不是依據(jù)發(fā)生額扣除；5〕、分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，依據(jù)土地面積的比例分?jǐn)偅?〕、分多工程開(kāi)發(fā)的，依據(jù)土地面積或建筑面積分?jǐn)偂?、甲、乙兩企業(yè)交換1000平方米的辦公樓和2023平方米職工住宅，假定雙方市價(jià)一樣。是否要交增值稅？答：要。收入形式包括貨幣收入、實(shí)物收入、和其它收入3、精裝房裝修費(fèi)是否可扣除？答：可計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢扣除。4、取得土地后部開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)讓行為可以加計(jì)扣除20%嗎？答：只允許扣除取得土地時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。不行以對(duì)土地本錢加以計(jì)算20%扣除。5、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在治理費(fèi)用核算能否稅前扣除？答：不能。且只能分別核算。

6、自建房產(chǎn)用于公益性捐贈(zèng)是否繳納土地增值稅？答：不用。7、按揭保證金可否在稅前扣除？答：不能。8、預(yù)售時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅可否稅前扣除？答：該局部未售面積所對(duì)應(yīng)道德已繳營(yíng)業(yè)稅的不得計(jì)入本次土地增值稅扣除額中。9、購(gòu)置在建工程在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的。其扣稅額如何計(jì)算？答：購(gòu)置費(fèi)用+改進(jìn)開(kāi)發(fā)本錢+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金+〔購(gòu)置費(fèi)用+改進(jìn)開(kāi)發(fā)本錢〕×20%。10、未辦理土地使用證而轉(zhuǎn)讓取得收入要否繳納土地增值稅？答：要。11、轉(zhuǎn)讓集體土地及建筑物是否要交土地增值稅？答：轉(zhuǎn)讓土地不用，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要。12、支付業(yè)主違約金是否可以在土地增值稅中扣除？答：不能。5.3.個(gè)人所得稅征收治理5.3.1.保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金可否稅前扣除？答：商業(yè)保險(xiǎn)不能。住房公積金只能本單位在本上一年度月平均工資12%以內(nèi)，并且計(jì)算基數(shù)不能超出當(dāng)?shù)厣弦荒甓仍缕骄べY3倍。5.3.2.供房、租房、購(gòu)房費(fèi)用用可否稅前扣除？答：供房費(fèi)：按揭利息有銀行有效證明可以。租房費(fèi)：公司為高管人員支付的租房費(fèi)假設(shè)為外籍人員在規(guī)定以內(nèi)免交，假設(shè)為非外籍人員，計(jì)入應(yīng)稅個(gè)人所得算。購(gòu)房費(fèi)：公司為個(gè)人支付的購(gòu)房款要交所得稅5.3.3.其他房產(chǎn)所得稅：1〕、轉(zhuǎn)讓繼承房產(chǎn)要交所得稅要交所得稅，自用滿5年可免；2〕、低價(jià)向職工售房：屬于房改則免征；其他依據(jù)差價(jià)征收；3〕承受贈(zèng)與房產(chǎn)：親屬或贍養(yǎng)關(guān)系所得免征；4〕、集資建房出租所得：假設(shè)為企業(yè)產(chǎn)權(quán)以企業(yè)名義出租，交企業(yè)收入總額計(jì)算企業(yè)所得稅，分給個(gè)人個(gè)人依據(jù)出資所得“利息、股息、紅利所得”收個(gè)人所得稅；假設(shè)為個(gè)人產(chǎn)權(quán)，企業(yè)名義出租，則單位所得計(jì)入企業(yè)收入，再安排給個(gè)人的，個(gè)人依據(jù)“財(cái)產(chǎn)租賃所得”工程計(jì)算個(gè)人所得稅。假設(shè)產(chǎn)權(quán)為企業(yè)和個(gè)人全部，則企業(yè)按收入交所得稅，個(gè)人依據(jù)“財(cái)產(chǎn)租賃所得”工程計(jì)算所得稅；5〕、轉(zhuǎn)租房屋取得收入，依據(jù)“財(cái)產(chǎn)租賃所得”工程計(jì)算所得稅；6〕、房企業(yè)支付給客戶的違約金——客戶不用交所得稅。5.4.房產(chǎn)稅與土地使用稅征收治理：1〕、房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要交土地使用稅；2〕、售樓部占用的土地也要交土地使用稅、房產(chǎn)稅；3〕、未取得房產(chǎn)證，只要是使用單位或個(gè)人就要交土地使用稅和房產(chǎn)稅；4〕、《房產(chǎn)證》辦理期間，教父使用前由開(kāi)發(fā)商交土地使用和房產(chǎn)稅，交付使用后由業(yè)主負(fù)責(zé)，按規(guī)定辦。5〕、拍賣所得的土地，從交付使用起交土地使用稅和房產(chǎn)稅；6〕、尚未開(kāi)發(fā)的土地也要交土地增值稅；7〕、小區(qū)內(nèi)的綠化用地不免征土地使用稅；8〕、土地產(chǎn)權(quán)有糾紛的由實(shí)際使用者交土地使用稅；9〕、尚未開(kāi)發(fā)的劃撥土地也要交土地使用稅；10〕、免稅單位使用納稅單位土地免交土地使用稅；納稅單位使用免稅單位土地，則納稅單位要交；11〕、土地閑置期間也要交土地使用稅；12、未實(shí)際拆遷的土地，也要有土地使用權(quán)擁有單位或個(gè)人交土地使用稅；13、宿舍區(qū)的道路只要不是市政道路就要交所得稅；14〕、法院判決生效土地未過(guò)戶的土地使用稅有擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人交土地使用稅；15〕、未辦理《土地使用證》是否的土地使用稅，合同商定了交付日期的，由受讓方次月起交，未商定交付日期的有受讓方在合同簽訂次月起交；16〕、租用集體土地，假設(shè)在城鎮(zhèn)土地使用稅范圍要交，否則不用；17〕、租用部隊(duì)的土地，在租用期間要交房產(chǎn)稅和土地使用稅；18〕、預(yù)收房屋租金依據(jù)實(shí)際收到時(shí)間繳納土地使用稅和房產(chǎn)稅；19〕、土地使用權(quán)權(quán)是否可計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，要看會(huì)計(jì)政策。依據(jù)依據(jù)舊《企業(yè)會(huì)計(jì)制度，應(yīng)將土地使用權(quán)通過(guò)“在建工程”計(jì)入房產(chǎn)原值，列入固定資產(chǎn)，不得為削減稅基而分別土地使用權(quán)；依據(jù)《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)列入無(wú)形資產(chǎn)核算，房屋原值不再包含土地使用權(quán)，計(jì)征房產(chǎn)稅是不包括該土地使用權(quán)；20〕、房產(chǎn)發(fā)生減值后，一般照舊依據(jù)歷史本錢，假設(shè)為投資性房產(chǎn)可依據(jù)公允價(jià)值計(jì)征收；21〕、租賃房產(chǎn)，假設(shè)果租賃收入明顯偏低，應(yīng)申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收，不能自行按房屋原值計(jì)；22〕、免租房產(chǎn)沒(méi)有租金收入期間依據(jù)房產(chǎn)余值的1.2%收；