【我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展現(xiàn)存問題及優(yōu)化建議分析8200字（論文）】

我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展存在的問題及完善對(duì)策研究目錄TOC\o"1-3"\h\u243181我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的現(xiàn)狀 v摘要近年來房價(jià)居高不下，房屋空置率較高，研究房地產(chǎn)信托基金能夠從較大程度上改善這一問題，給房地產(chǎn)公司企業(yè)管理帶來新的契機(jī)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康教育發(fā)展，發(fā)展中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資基金將會(huì)改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。本文先闡明房地產(chǎn)信托基金的研究背景及其意義，通過分析我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展存在基金運(yùn)作的稅負(fù)過重、房屋的租售比相差懸殊、房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)較多等問題，基于上述問題結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)，從國家立法、操作程序和設(shè)立條件等方面提出相應(yīng)的政策支持我國房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；房地產(chǎn)信托1我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的現(xiàn)狀1.1我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展前景2020年，中國公募REITs開始慢慢步入正軌。公募基礎(chǔ)設(shè)施投資基金有利于“兩新一重”建設(shè)，促進(jìn)了雙循環(huán)模式建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展?；A(chǔ)教育設(shè)施REITs將穩(wěn)定、長期的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施進(jìn)行資產(chǎn)推向資本市場(chǎng)，為投資人提供可長期配置、穩(wěn)定分紅、透明管理的金融公司產(chǎn)品，為我國經(jīng)濟(jì)資本市場(chǎng)研究提供更加有效補(bǔ)充，最終引導(dǎo)、聚集社會(huì)長期限資金風(fēng)險(xiǎn)投資分析我國政府鼓勵(lì)的新型技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施等重點(diǎn)領(lǐng)域，促進(jìn)學(xué)生構(gòu)建雙循環(huán)格局的持續(xù)建設(shè)國家發(fā)展；同時(shí)，清華大學(xué)金融學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心由中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)原主席肖鋼成立并擔(dān)任主席。房地產(chǎn)金融研究中心是正大集團(tuán)，萬達(dá)集團(tuán)，紅星美凱龍控股集團(tuán)和高和資本共同捐贈(zèng)設(shè)立，主要從事不動(dòng)產(chǎn)金融理論、政策和實(shí)踐的研究，力爭(zhēng)推進(jìn)深度理論研究和推動(dòng)政策完善，探索行業(yè)最佳實(shí)踐。2020年下半年，公開REIT聲明將如火如荼地進(jìn)行，高質(zhì)量的項(xiàng)目正在蓬勃發(fā)展。在十一月下旬國家發(fā)改委國防建設(shè)首批公開立項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)完成，共有近30個(gè)項(xiàng)目參與國防建設(shè)。答辯結(jié)束后，一批基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目被國家發(fā)展和改革委員會(huì)推薦到中國證監(jiān)會(huì)審核。渤海股份、光環(huán)新網(wǎng)等上市公司相繼披露申報(bào)公募REITs項(xiàng)目情況。首單類UP-REITs“金茂華福-重慶金茂瓏悅資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、深創(chuàng)投蘇寧三期REITs基金、首單百億商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs第三期產(chǎn)品“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第3期西安大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等相繼落地。公募REITs的推出對(duì)中小投資者而言新添了投資渠道，而且收益較為穩(wěn)健。REITs主要是通過積累資金為資金較少的中小投資者提供投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，分紅收入主要來自房地產(chǎn)升值和租金收入。中國有多種可投資資產(chǎn)，但每項(xiàng)業(yè)務(wù)的規(guī)模和深度都很淺。雖然我們個(gè)人投資者成為中國股市交易的主要力量，但受到企業(yè)投資管理能力等制約，由股票投資發(fā)展帶來的財(cái)富效應(yīng)有限。發(fā)展公共集資基礎(chǔ)設(shè)施，既能帶來雙贏，不僅能提高資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量，而且可以合理引導(dǎo)居民儲(chǔ)蓄投入投資，提高個(gè)人財(cái)產(chǎn)性收入。在這次疫情中，商業(yè)地產(chǎn)為尋找新的商機(jī)和突破，積極尋求轉(zhuǎn)變。疫情期間，與數(shù)字經(jīng)濟(jì)有關(guān)的商業(yè)模式已經(jīng)展現(xiàn)出獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。基于互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)終端的在線商業(yè)模式已變得非?；钴S，基于網(wǎng)絡(luò)的辦公和人與人之間的購物等新模式已經(jīng)出現(xiàn)，為應(yīng)對(duì)流行病對(duì)消費(fèi)的影響提供了緩沖。可見，中國房地產(chǎn)信托基金已經(jīng)開始邁進(jìn)發(fā)展新征程。1.2我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的歷程2002年，我國正式啟動(dòng)房地產(chǎn)信托基金項(xiàng)目。2014年，中信證券公司發(fā)起的“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行管理工作計(jì)劃”在深交所綜合經(jīng)濟(jì)交易服務(wù)平臺(tái)掛牌交易，這標(biāo)志著中國首個(gè)單股權(quán)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的成功破冰。該計(jì)劃募集的證券投資基金是新《證券投資基金法》實(shí)施后首家私募證券投資基金，經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，該管理公司成為首家專注于房地產(chǎn)金融服務(wù)（如REITs）的基金管理公司。2020年5月3日，中國證監(jiān)會(huì)、國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)社會(huì)基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)人員工作的通知》，標(biāo)志著我國境內(nèi)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。8月3日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）基礎(chǔ)設(shè)施申報(bào)的通知》，通知指出優(yōu)先支持位于河北雄安新區(qū)、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、海南自由貿(mào)易港等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。表1-1我國房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展歷程時(shí)期說明萌芽期（2001—2005）政策首提，有房企海外試水2001年，《中國人民信托法》首次涉及REITs；越秀REITs（中國真正意義上第一支REITs）于2005年在香港成功上市停滯期（2006—2008）REITs被整體叫停2006年，國家發(fā)布限外令，萬達(dá)、華銀控股、華潤等越秀模式叫停緩慢期（2009—2013）REITs重新被提及，試點(diǎn)呼聲漸高2009年，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等11個(gè)部委成立REITs試點(diǎn)管理小組，北、上、津開展試點(diǎn)工作快速發(fā)展期（2014—2018）政策密集提及，房企積極試水2014年，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中明確提出開展REITs試點(diǎn)；2016年，國務(wù)院在《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》一文中支持房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展REITs向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型；2017年，市場(chǎng)歡迎長期租賃公寓領(lǐng)域的六種資產(chǎn)支持產(chǎn)品：“魔方公寓信托受益人資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，中信證券/子如第一租賃分期付款信托受益人資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃和“新派”。公寓”。我是。產(chǎn)權(quán)住房資產(chǎn)支持特別計(jì)劃”，“中聯(lián)重科前海開元-保利房地產(chǎn)租賃房屋第一資產(chǎn)支持特別計(jì)劃”，“飛馳-建融招商住房租賃資產(chǎn)支持票據(jù)”以及“高和晨曦-中信證券-領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（又稱旭輝領(lǐng)寓類REITs）”2017年，國內(nèi)首支類REITs獲批政府指導(dǎo)期（2019—）政企共同促進(jìn)REITs的發(fā)展2019年，海南人才租賃房屋類房地產(chǎn)投資信托基金在深圳證券交易所上市,將在我們中國通過證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，積極發(fā)展推進(jìn)公募REITs的進(jìn)程；2020年，《中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域房地產(chǎn)投資信托(REITs)相關(guān)工作的通知》明確規(guī)定了“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的有限支持，以補(bǔ)充短板行業(yè)；2021年1月13日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于設(shè)立全國基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)銀行的通知》。要求切實(shí)加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備管理、嚴(yán)格把握入庫項(xiàng)目條件，強(qiáng)化入庫項(xiàng)目政策支持和協(xié)調(diào)服務(wù)1.3我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展進(jìn)展我國房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展自2002年開始，整體發(fā)展緩慢。目前我國尚未出現(xiàn)嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)信托基金，已發(fā)行和試點(diǎn)的類房地產(chǎn)信托基金相較于房地產(chǎn)信托基金發(fā)達(dá)地區(qū)也是屈指可數(shù)，但相關(guān)政策的出臺(tái)正持續(xù)推動(dòng)我國房地產(chǎn)信托基金的探索前進(jìn)。投向中國房地產(chǎn)的信托公司資金占在2017年之后開始出現(xiàn)了明顯的提升，2017年和2018年均增長維持了較快的增速。2020年，新冠疫情席卷全球，我國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)先抑后揚(yáng)年末存量規(guī)模超過5萬億元，整體延續(xù)增長態(tài)勢(shì)。2021年1月29日，為確保房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的順利實(shí)施，根據(jù)中國證監(jiān)會(huì)《基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金公開發(fā)行指引（試行）》（中國證監(jiān)會(huì)公告（2020）第54號(hào)），規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金公開發(fā)行審核，持續(xù)監(jiān)管交易，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。，上海證券交易所和深圳證券交易所分別制定了《公開發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金管理辦法（試行）》《公開發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引1號(hào)——審計(jì)關(guān)注（試行）》《公開發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引2號(hào)——發(fā)行業(yè)務(wù)（試行）》。2021年3月25日，上海證券交易所在公開發(fā)行的房地產(chǎn)共同基金網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行了測(cè)試，以優(yōu)化公共REIT交易機(jī)制并確保商品流動(dòng)性。有106家機(jī)構(gòu)參加并通過了測(cè)試，技術(shù)體系測(cè)試正常。測(cè)試結(jié)果顯示上交所公開提供的各種在線房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品，包括招標(biāo)，大宗商品交易，固定收益平臺(tái)經(jīng)濟(jì)交易，交易所內(nèi)外認(rèn)購以及社會(huì)規(guī)則明確規(guī)定的托管人，我驗(yàn)證了交易管理方法。可以為承諾的回購，約定的價(jià)格回購以及隨后為做市商機(jī)制執(zhí)行的公開提供的REIT產(chǎn)品準(zhǔn)備和測(cè)試相應(yīng)的技術(shù)。目前，上海證券交易所一級(jí)公募REITs的規(guī)則編制、項(xiàng)目編制和技術(shù)準(zhǔn)備工作已經(jīng)完成。同時(shí)，首批推薦的五個(gè)基礎(chǔ)REITs試點(diǎn)正在等待登記。項(xiàng)目不同類型可以涵蓋收費(fèi)公路、污水進(jìn)行處理、垃圾焚燒發(fā)電等，項(xiàng)目公司所處地區(qū)主要涵蓋北京、浙江、深圳等。相關(guān)項(xiàng)目的管理者包括浙江商業(yè)證券管理公司、國金基金、前海開源基金等，這五個(gè)項(xiàng)目中部分有財(cái)務(wù)顧問參與。未來，隨著試點(diǎn)城市的試運(yùn)行，將推出適合中國國情的房地產(chǎn)信托基金發(fā)展戰(zhàn)略。2我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展存在的問題2.1基金運(yùn)作的稅負(fù)過重稅收優(yōu)惠是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的重要因素。當(dāng)前，我國租賃市場(chǎng)的租金收益率偏低，過重的稅負(fù)會(huì)壓縮分紅收益率，這樣無法達(dá)到投資者的投資要求。房地產(chǎn)信托基金運(yùn)作過程和稅收種類有所不同。如表2-1所示。表2-1基金運(yùn)作過程中的稅收環(huán)節(jié)繳稅設(shè)立環(huán)節(jié)委托人需繳納印花稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等存續(xù)環(huán)節(jié)受托人所獲收益和房地產(chǎn)信托基金收益繳納所得稅，受益人所得繳納所得稅等終止環(huán)節(jié)受托人需繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。印花稅等，收入需再次繳納印花稅、契稅等在整個(gè)過程的三個(gè)環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)作為一種寄售資產(chǎn)實(shí)際上僅被轉(zhuǎn)移一次，但是存在重復(fù)征稅的問題。中國的房地產(chǎn)信托基金仍然存在“缺乏透明度”的問題。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，“目前尚不清楚是否需要對(duì)土地征收增值稅，因?yàn)檫@被視為房地產(chǎn)銷售?！痹?012年將營業(yè)稅更改為增值稅后，需要進(jìn)一步確認(rèn)。對(duì)資產(chǎn)管理產(chǎn)品征收增值稅。遺產(chǎn)稅也是透明度不足的一種情況。目前國內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)信托基金還沒有對(duì)應(yīng)的稅收法，稅收政策不明晰和重復(fù)征稅是目前稅收制度存在的兩個(gè)重要問題。這會(huì)影響投資者對(duì)未來預(yù)期收益的判斷，也會(huì)使信托公司投資難度加大，稅負(fù)增加。2.2房屋的租售比相差懸殊當(dāng)前，盡管國家主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)仍在上升，而不是下降。房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象仍然存在。租金受許多因素影響，并顯示不同的價(jià)格水平。與北京、上海、廣州、深圳相比，新興城市的其他城市的租金相對(duì)較低，空置率較高。當(dāng)年租金收益率低于資本成本回收率時(shí)，資產(chǎn)證券化帶來的融資只是企業(yè)的貼息，尋找一種盈利的租賃模式是租賃市場(chǎng)面臨的最大問題。然而，租賃市場(chǎng)的發(fā)展仍處于起步階段，大多數(shù)企業(yè)仍依靠資本優(yōu)勢(shì)在租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。租賃業(yè)的核心問題是巨大的租金銷售比率。根據(jù)目前市場(chǎng)上的資產(chǎn)價(jià)格和租賃價(jià)格來看，租賃業(yè)盈利的可能性很小。以北京為例，一套500萬元的普通公寓年租金收入不足10萬元，在這種情況下，租賃企業(yè)面臨的核心問題是如何實(shí)現(xiàn)盈利，而不是想辦法變現(xiàn)利潤，繼續(xù)投資。在某種程度上，房地產(chǎn)信托基金的發(fā)行有助于房地產(chǎn)從財(cái)務(wù)屬性返回到住宅屬性，但是由于租金銷售比例和收入預(yù)期存在很大差異，因此無法創(chuàng)建房地產(chǎn)信托基金持續(xù)化發(fā)展。2.3房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)較多在周期性波動(dòng)的影響下，如果房地產(chǎn)熱潮低或股票市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)高，那么房地產(chǎn)信托基金的利潤水平就會(huì)有所波動(dòng)。此外，由于標(biāo)準(zhǔn)REIT產(chǎn)品未在中國上市，因此投資者可能會(huì)面臨其他外國投資風(fēng)險(xiǎn)，無論是QDII基金或REIT的直接投資還是間接投資。包括外匯風(fēng)險(xiǎn)，外匯管理風(fēng)險(xiǎn)，外國稅法風(fēng)險(xiǎn)等。除此以外，目前我國已發(fā)行的類房地產(chǎn)信托基金存在運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、代理人風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。首先是運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展與房地產(chǎn)及附近的商業(yè)化程度相關(guān)，在資產(chǎn)評(píng)估上會(huì)受估值方法選擇的影響，目前常用的現(xiàn)金流貼現(xiàn)法等未將風(fēng)險(xiǎn)因素納入計(jì)算，另外，國家對(duì)房價(jià)的調(diào)控政策會(huì)影響房地產(chǎn)信托基金的收益，諸多的不確定性因素會(huì)影響房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。其次，代理人風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托基金的運(yùn)營狀況受機(jī)構(gòu)相關(guān)人員的能力影響。房地產(chǎn)信托基金運(yùn)行缺乏專業(yè)人才，面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)沒有能力及時(shí)處理會(huì)引發(fā)利益矛盾。再者，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要轉(zhuǎn)化成收益率的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)與眾多行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，任一行業(yè)的變化都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，最明顯的是收益率的變化。

3我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展存在問題的原因分析3.1稅負(fù)過重的原因由于在美國等國家和地區(qū)的長期發(fā)展，房地產(chǎn)投資基金現(xiàn)在有了更加成熟和規(guī)范的發(fā)展體系，允許在市場(chǎng)上公開交易。這種良好發(fā)展的原因之一是稅收政策的支持。在稅收方面，一方面有較低的稅率，另一方面稅收也存在低稅率或者稅收優(yōu)惠政策。相較于REITS己經(jīng)發(fā)展的較為成熟的國家和地區(qū),內(nèi)部財(cái)政政策的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下,中國的房地產(chǎn)投資基金選擇房地產(chǎn)信托的相對(duì)較高,中國的房地產(chǎn)REITS產(chǎn)品有問題財(cái)政負(fù)擔(dān)越來越重,這也是無形增加企業(yè)的融資成本,也在一定程度上提出了我國房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。3.2房屋的租售比相差懸殊的原因出售型保障房也稱為產(chǎn)權(quán)型保障房，主要是經(jīng)濟(jì)適用房和共有房，實(shí)行“出售而不出租”的做法。社會(huì)租賃房屋和公共租賃房屋適用于“僅出租，不出售”租賃類型的擔(dān)保。從保障住房供給的運(yùn)行效率來看，保障方式的割裂，使得空置的經(jīng)濟(jì)適用住房、共有產(chǎn)權(quán)住房不能出租，承租廉租住房和公共租賃住房的家庭有購買公共住房的意愿也不能實(shí)現(xiàn)，造成保障住房資源的浪費(fèi)，降低利用效率。產(chǎn)權(quán)式的保障方式，通過對(duì)保障對(duì)象的一次性終身保障，購買經(jīng)濟(jì)適用住房的保障對(duì)象，當(dāng)收人水平提高后，已不在保障之列，但由于產(chǎn)權(quán)式保障而無法使之退出，造成保障住房資產(chǎn)，特別是國有土地資產(chǎn)的大量流失。而租賃式保障方式，“只租不售”會(huì)造成政府投人的保障住房建設(shè)資金長期沉淀，可能造成政府財(cái)政不堪重負(fù)，難以為繼。租售割裂的體制不利于保障性住房供給的可持續(xù)發(fā)展。3.3房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)的原因?qū)τ诜康禺a(chǎn)開發(fā)公司來說，開發(fā)早期的土地收購需要大量的資金，出售商品房是償還資金的主要方式。然而，近年來，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀監(jiān)管、房地產(chǎn)泡沫的消除以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制，進(jìn)一步降低了該行業(yè)的盈利能力，加劇了融資不足的問題。特別是對(duì)于大中小型房中介來說，他們的融資需求是靈敏的，需要適應(yīng)當(dāng)時(shí)復(fù)雜資產(chǎn)要求的融資手段。此外，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和改善，房產(chǎn)公司必須提升其營運(yùn)資本。這意味著對(duì)你的資產(chǎn)購買方式的需求也會(huì)增加。在我國，房地產(chǎn)公司近一半的融資來自銀行貸款。目前，銀行信貸體現(xiàn)政策收緊的狀態(tài)，對(duì)財(cái)務(wù)狀況更加關(guān)注和對(duì)信貸情況的更嚴(yán)格審查。很難找到一個(gè)靈活的銀行貸款計(jì)劃，能夠滿足小企業(yè)在發(fā)展過程中的財(cái)務(wù)需求。除了銀行信貸外，還可以通過股權(quán)融資，但股權(quán)融資的分散可能會(huì)給企業(yè)管理層帶來隱性風(fēng)險(xiǎn)。債券發(fā)行時(shí)間長、門檻高，給急需融資的企業(yè)帶來了不便。房地產(chǎn)信托投資基金可以成為房地產(chǎn)行業(yè)新的融資渠道，靈活的融資特點(diǎn)使得其能夠?qū)嵤┑膰鷶U(kuò)大，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源。4促進(jìn)我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的對(duì)策4.1盡快出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的稅收法律在稅制改革試點(diǎn)，可暫時(shí)對(duì)包含房地產(chǎn)信托基金在內(nèi)的所有金融投資工具免除增值稅，改按消費(fèi)環(huán)節(jié)收益征稅，降低稅負(fù)成本；對(duì)于流動(dòng)性較慢的資產(chǎn)，可采取適當(dāng)延期來保證資產(chǎn)的穩(wěn)定持續(xù)性。房地產(chǎn)信托基金是金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的有機(jī)結(jié)合，盡早出臺(tái)房地產(chǎn)信托基金稅收優(yōu)惠政策能為投資者掃除雙重征稅的壓力，穩(wěn)定投資市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)信托基金的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。出臺(tái)相關(guān)稅收優(yōu)惠法律并不僅僅指法案的頒布，還要將法律工作體系細(xì)化、完備化和專業(yè)化，根據(jù)我國國情，制定相應(yīng)的專項(xiàng)處理措施，使房地產(chǎn)信托基金真正“落戶”中國。參考國外相關(guān)立法，對(duì)房地產(chǎn)信托基金投資實(shí)體的法律地位、設(shè)立條件、資產(chǎn)估值、投資要求、參與方的權(quán)責(zé)等相關(guān)內(nèi)容做出統(tǒng)一規(guī)定。吸取試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國國情，從完善我國稅法環(huán)境的角度，對(duì)出現(xiàn)的問題逐步完善解決，同時(shí)探索房地產(chǎn)信托基金收益過低問題的解決方案，盡快制定《中國房地產(chǎn)投資信托基金法》。2021年3月26日，財(cái)政部公布2021年立法研究工作人員安排，其中提出力爭(zhēng)在年內(nèi)完成會(huì)計(jì)法（修訂）、國有企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管理沒有辦法（修訂）、國有金融發(fā)展資本成本管理?xiàng)l例的起草工作。相信在相關(guān)法律的支持下，《中國房地產(chǎn)投資信托基金法》也能夠在國家的支持下盡快出臺(tái)。4.2建立促進(jìn)房地產(chǎn)商開發(fā)出租型住宅的利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制房地產(chǎn)分為住宅性房產(chǎn)和商業(yè)性房產(chǎn)，住宅性房產(chǎn)的出租收益遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投資的回報(bào)要求，出租收益和回報(bào)要求形成倒掛，所以住宅性房地產(chǎn)暫時(shí)不建議介入房地產(chǎn)信托基金。商業(yè)性房地產(chǎn)收益遠(yuǎn)高于住宅性房地產(chǎn)的收益，是當(dāng)前房地產(chǎn)信托基金投資的方向。對(duì)于二手房和二手房，應(yīng)更加注意操作規(guī)范。3月20日，由于對(duì)上海二手房清單的嚴(yán)格規(guī)定，聯(lián)家暫時(shí)從貨架上撤下了10,000左右單位的貨源。4.3建立房地產(chǎn)信托基金多元風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制PPP模式主要集中于公共領(lǐng)域、準(zhǔn)公共領(lǐng)域，這種模式實(shí)際上是政府以負(fù)債的形式進(jìn)行融資。將PPP與房地產(chǎn)信托基金相結(jié)合，一定程度上找到了長期持續(xù)穩(wěn)定的運(yùn)行戰(zhàn)略。為避免偶然因素導(dǎo)致的收益損失，試點(diǎn)過程中可以嘗試由政府或者政策性的保險(xiǎn)公司提供再保險(xiǎn)服務(wù)降低新生投資品的風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)動(dòng)投資者的興趣，同時(shí)也為保險(xiǎn)公司開拓新道路。5結(jié)論在目前房價(jià)仍有上漲趨勢(shì)的背景下，仍然沒有個(gè)人或機(jī)構(gòu)愿意出資或從銀行貸款購入國家現(xiàn)有剩余房屋進(jìn)行出租盈利活動(dòng)，當(dāng)前房屋的出租費(fèi)用與房屋投資總額的銀行存款收益相持平，作為個(gè)人投資者而言，投資房屋用于出租除了房屋有潛在的升值空間以外，沒有比銀行存款高的收益。鑒于住宅性房地產(chǎn)投資回報(bào)率低，作者建議中國房地產(chǎn)信托基金在發(fā)展初期應(yīng)首先選擇回報(bào)率高且穩(wěn)定的商業(yè)性房地產(chǎn)，比如：酒店、度假村、商業(yè)中心等。這樣既能保證投資者的收益又能確保房地產(chǎn)信托基金的長期運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)是貫徹"不投機(jī)、不出租、不買房"理念的重要抓手，是促進(jìn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)的重要工具。房地產(chǎn)投資信托基金在出租房屋、公私合作、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老地產(chǎn)及市區(qū)重建等領(lǐng)域具有廣闊的發(fā)展?jié)摿Α０l(fā)展房地產(chǎn)信托基金，不僅能夠解決房地產(chǎn)商的燃眉之急拓寬融資渠道，也可以使房地產(chǎn)投資主體多元化，這也提高了房地產(chǎn)投資利用的效率，這種方式也讓投資者對(duì)基金公司能夠形成有效的監(jiān)督。我們要自我試點(diǎn)完善和借鑒發(fā)達(dá)國家成熟經(jīng)驗(yàn)兩步走，盡早清除障礙，推進(jìn)中國房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1]翟國辰，陳柏安.公共事件影響下中國不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展新思路——基于美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的分析〔J〕.中國房地產(chǎn)，2020（24）：68-75[2]張艾明.國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)行模式及困境探析〔J〕.時(shí)代金融，2020（15）：99-100[3]羅毅.我國房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）發(fā)展的現(xiàn)狀、困境與建議〔J〕.經(jīng)濟(jì)視角，2018（05）：57-63[4]柯亞.房地產(chǎn)融資渠道及發(fā)展趨勢(shì)探析〔J〕.中國中小企業(yè),2020,(06)：185-186.[5]徐成彬.基礎(chǔ)設(shè)施REITs優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的識(shí)別與評(píng)價(jià)〔J〕.中國工程咨詢，2020(06):40-45.[6]TakayasuIto,Dolong‐termswaprateandstockpricegiveanimpactonJapaneseRealEstateInvestmentTrustmarketunderquantitativeandqualitativeeasingandnegativeinterestratepolicy?〔J〕.JournalofCorporateAccounting&Finance,2020,(3):15-19.[7]王嘉楠.房