房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院程鴻群二零一二年二月11/25/20231參考教材：1.王慶春

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概論

大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社出版社2.自編房地產(chǎn)營(yíng)銷

11/25/20232第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述11/25/20233第一節(jié)房地產(chǎn)概述

一、房地產(chǎn)的概念

指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利,如所有權(quán)、使用權(quán)。1.一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)作為物質(zhì)存在形態(tài)的房地產(chǎn)之土地、房屋及固著在土地、房屋上不可分離的部分。2.一項(xiàng)法律上的財(cái)產(chǎn)指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等。3.英文：estate/realestate；property/realproperty;realty11/25/20234二、房地產(chǎn)的分類1.按用途來(lái)劃分

居住房地產(chǎn)；商業(yè)房地產(chǎn)；辦公房地產(chǎn)；旅館房地產(chǎn)；餐飲房地產(chǎn)；娛樂(lè)房地產(chǎn)；工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)；農(nóng)場(chǎng)房地產(chǎn)；特殊用途房地產(chǎn)；綜合房地產(chǎn)（10類）2.按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分土地（生地，毛地，熟地）；在建工程；現(xiàn)房（含土地）3.按是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分

收益性房地產(chǎn)；非收益性房地產(chǎn)

4.按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分

出售型；出租型；營(yíng)業(yè)型；自用型11/25/20235三、房地產(chǎn)的特性1．土地的特性(1)承受性(2)不可移動(dòng)性(3)不可滅失性(4)差別性(5)有限性(6)公共性以上屬于土地的自然屬性即自然物體的本身所具有的特殊性。(7)用途的多樣性(8)土地使用方式的可變性(9)社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性(10)商品性以上屬于土地的人文特性及土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時(shí)所表現(xiàn)出來(lái)的特性。11/25/202362．房地產(chǎn)的商品特性(1)位置的固定性(2)長(zhǎng)期實(shí)用性：居?。?0年；工業(yè)用地：50年；科教文化、衛(wèi)生體育：50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)：40年；綜合或其他：40年(3)高價(jià)值性(4)異質(zhì)性(5)有限性(6)交易的特殊性11/25/202373．房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性(1)具有雙重經(jīng)濟(jì)身份：消費(fèi)財(cái)產(chǎn)和資本財(cái)產(chǎn)(2)高昂的投資金額特性(3)局限于一定市場(chǎng)(4)抵御通脹性(5)價(jià)值的雙源性：是自然產(chǎn)物又是社會(huì)產(chǎn)物，很難評(píng)估(6)房地產(chǎn)商品間具有交叉彈性：

價(jià)格交叉彈性(7)受外界影響性（地域內(nèi)項(xiàng)目間的影響和市政設(shè)施及政策的變化的影響）11/25/20238

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵：廣義和狹義解釋廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：按照城市建設(shè)總體要求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，統(tǒng)一有步驟地進(jìn)行征地動(dòng)遷、土地開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋及配套設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理，是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域。

狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：建設(shè)前期的開(kāi)發(fā)工作，即只包括工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷及土地“三通一平”或“七通一平”部分。通常所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求有周密的規(guī)劃。11/25/20239

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義：

第—，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是一項(xiàng)從項(xiàng)目選擇、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理到中介服務(wù)、物業(yè)租賃與管理等復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程必須在法律框架內(nèi)進(jìn)行。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提是依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。

第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)象是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房屋建設(shè)。11/25/2023102．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要形式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式多種多樣，從不同的角度可以劃分出不同的類型。下表列出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要形式。11/25/202311（1）開(kāi)發(fā)的對(duì)象(客體)分土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)

①土地開(kāi)發(fā)通常是指改變?cè)型恋氐氖褂梅绞剑岣咄恋亟?jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一般只進(jìn)行征地拆遷手續(xù)等的辦理和勞動(dòng)力的安置、搞好“三通一平”等項(xiàng)工作，以達(dá)到提高土地的使用價(jià)值和價(jià)值的目的。

②房屋開(kāi)發(fā)從狹義上講主要是指各類房屋的設(shè)計(jì)和施工建設(shè)；從廣義上講主要包括開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，主要建筑物、配套建筑物和附屬工程的施工組織，一直到把開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為一個(gè)可以交付使用的完整功能區(qū)的全過(guò)程。

11/25/202312③房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)（最主要的形式）是以建筑地塊和房屋的開(kāi)發(fā)、建造為中心，對(duì)某一建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套、協(xié)調(diào)建設(shè)。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)還要求在建設(shè)程序上嚴(yán)格遵循客觀規(guī)律辦事，按照立項(xiàng)論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施、主體建筑、配套工程、竣工驗(yàn)收、使用管理等程序進(jìn)行，做到各個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)緊密銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)以最小的投入獲取最大效益。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是指在一定開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)對(duì)土地和房屋實(shí)行一體化開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。11/25/202313（2）開(kāi)發(fā)的主體分

①獨(dú)資開(kāi)發(fā)既有國(guó)有不同經(jīng)濟(jì)形式的企業(yè)獨(dú)資開(kāi)發(fā)，也有外商投資建設(shè)。②合資開(kāi)發(fā)由數(shù)家企業(yè)合作，共同完成某個(gè)項(xiàng)目，常見(jiàn)的如以地聯(lián)建、以地聯(lián)營(yíng)、以地?fù)Q房及以土地入股等方式合作開(kāi)發(fā)，或者共同投資開(kāi)發(fā)。③個(gè)體開(kāi)發(fā)主要是私人住宅建設(shè)，以滿足家庭的居住需求，在小城鎮(zhèn)尤為普遍。

11/25/202314（3）開(kāi)發(fā)的區(qū)域分：新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)開(kāi)發(fā)①新區(qū)開(kāi)發(fā)位置：一般處于城市的外圍。不適于開(kāi)發(fā)商業(yè)中心、寫字樓、餐飲及娛樂(lè)用房；適合建造高級(jí)住宅和公寓，高級(jí)住宅的入住者多為中高收入階層，其消費(fèi)層次和消費(fèi)水平均比普通居民高。征用的土地與舊城區(qū)開(kāi)發(fā)相比，新城區(qū)的拆遷安置比較容易，拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)要比舊城區(qū)低。開(kāi)發(fā)受周圍環(huán)境制約少，城市規(guī)劃條件限制也少；存在的不利條件。征用農(nóng)地所必須支付的費(fèi)用也不斷提高；沒(méi)有現(xiàn)成的道路系統(tǒng)，建設(shè)費(fèi)用需由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；綠地面積所占比例更高，開(kāi)發(fā)商需為此支付較高的綠化費(fèi)用；

11/25/202315②舊城區(qū)舊城區(qū)開(kāi)發(fā)好的獲利前景吸引著眾多的開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)：處城市中心，商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，在居民生活中有一定影響，特別是那些具有民族傳統(tǒng)色彩的地方。好的獲利前景吸引著眾多的開(kāi)發(fā)商：人口密集，人流量大，外來(lái)人員多來(lái)此購(gòu)物。

適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地；建成后出售或出租的價(jià)格水平較高，能夠給投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)很大的級(jí)差收益。11/25/202316不足：舊城區(qū)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重、流動(dòng)人口日益增加，城市中高收入家庭呈現(xiàn)出明顯的居住郊區(qū)化趨勢(shì)，使得開(kāi)發(fā)商在舊城區(qū)建設(shè)居民住宅的難度越來(lái)越大。在舊城區(qū)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)認(rèn)真考慮的因素：舊城區(qū)人口密集，建筑密度高。開(kāi)發(fā)前期的拆遷、安置有很大的困難。舊城區(qū)的建筑物多是危舊房，其本身已基本沒(méi)有使用價(jià)值。但是必須進(jìn)行補(bǔ)償。舊城區(qū)道路狹窄，交通條件較差，市政管線布置雜亂，容量小而難以滿足開(kāi)發(fā)新建的需要。11/25/202317二、房地產(chǎn)業(yè)的含義和產(chǎn)業(yè)歸類1.房地產(chǎn)業(yè)的含義

指從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的總稱。2．房地產(chǎn)業(yè)歸類：房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)：農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)：礦業(yè)、制造業(yè)、電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)、建筑業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)：其它（服務(wù)、金融業(yè)、信息、軟件業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、公共設(shè)施管理業(yè)）3．房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)

建筑業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)11/25/2023184.房地產(chǎn)業(yè)的特性①基礎(chǔ)性②先導(dǎo)性：超前建設(shè)③帶動(dòng)性：房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)56個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。④靈敏性⑤風(fēng)險(xiǎn)性⑥周期性⑦對(duì)金融業(yè)的依賴性5．我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程（1）起步時(shí)期（1978-1979年）（2）復(fù)蘇時(shí)期（1979年-1989年）（3）膨脹－整頓時(shí)期（1990-1997年）（4）繁榮-膨脹-整頓時(shí)期（1998年-）11/25/2023196．房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位（1）房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)（2）房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)（3）房地產(chǎn)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)（4）房地產(chǎn)與就業(yè)11/25/202320第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)市場(chǎng)空間主要是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體住宅市場(chǎng)的發(fā)展空間加預(yù)測(cè)一、中國(guó)未來(lái)人口增長(zhǎng)與城市化狀況

在《中國(guó)21世紀(jì)人口與發(fā)展》中，中國(guó)人口與發(fā)展的目標(biāo)是：11/25/202321二、住宅的自然需求

住宅自然需求指考慮到城市化發(fā)展和提高居住水平的影響，在扣除自然折舊的情況下，全國(guó)城鎮(zhèn)需要增加的住宅數(shù)量。影響住宅自然需求的因素主要有三個(gè)：一是城市化水平；二是提高居住水平的速度；三是住宅自然增長(zhǎng)率。1．城市化水平的提高與需求的增長(zhǎng)根據(jù)表1—1的數(shù)據(jù)，可以得到與2000年相比城市化水平的提高引起未來(lái)50年住宅自然需求的增長(zhǎng)(見(jiàn)表1--2)。11/25/202322表1－2

與2000年相比城市水平的提高引起的住宅需求增長(zhǎng)（單位：億平方米）

11/25/2023232.居住水平的提高與住宅需求的增長(zhǎng)3.住宅自然折舊與需求的增長(zhǎng)三、流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的需求拉動(dòng)

11/25/202324第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序

一、項(xiàng)目決策階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策階段工作質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的成功與失敗。

1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選定

項(xiàng)目要圍繞著市場(chǎng)確定。（1）根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步設(shè)想狀況

（2）需對(duì)擬開(kāi)發(fā)的目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行特定的市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)。11/25/2023252．開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)

對(duì)目標(biāo)客戶的需求狀況、購(gòu)買行為、購(gòu)買能力等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析，按照分析的結(jié)論，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件，構(gòu)思項(xiàng)目建方案。

根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場(chǎng)分析的指標(biāo)，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模、總建筑面積、配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和開(kāi)發(fā)建設(shè)周期。11/25/2023263．經(jīng)濟(jì)分析：主要分析成本和收益。經(jīng)濟(jì)分析：以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔。

主要進(jìn)行：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析、現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測(cè)算，盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析等11/25/2023274．項(xiàng)目投資決策

基礎(chǔ)：

市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析，在法律可行、市場(chǎng)可行、經(jīng)濟(jì)可行綜合分析開(kāi)發(fā)商所擁有的開(kāi)發(fā)資源（開(kāi)發(fā)能力、管理能力、融資能力等）資金因素是取舍一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。

多個(gè)項(xiàng)目的比較：

市場(chǎng)機(jī)會(huì)評(píng)級(jí)、總投資、項(xiàng)目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期、資金籌措、收益狀況等因素、各種風(fēng)險(xiǎn)投資決策：

最適合開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目及適宜的開(kāi)發(fā)方式提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（市場(chǎng)營(yíng)銷策略、技術(shù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、管理計(jì)劃）11/25/202328二、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段

項(xiàng)目準(zhǔn)備階段是指從申報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，到具備開(kāi)工條件前的工作階段，重點(diǎn)包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：1．準(zhǔn)備立項(xiàng)材料，申請(qǐng)立項(xiàng)；2．根據(jù)城市總體規(guī)劃編制項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃；3．申請(qǐng)建設(shè)用地(實(shí)施建設(shè)用地招標(biāo)出讓的城市，本環(huán)節(jié)主要是籌集土地資金參加土地競(jìng)標(biāo)工作)；4．組織設(shè)計(jì)招標(biāo)、委托項(xiàng)目設(shè)計(jì)；5．籌集開(kāi)發(fā)建設(shè)資金；6．動(dòng)遷、拆遷；7．辦理相關(guān)通水、通電、通路、通訊、人防等手續(xù)，做到“七通一平”。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要準(zhǔn)備：技術(shù)準(zhǔn)備、資金準(zhǔn)備、經(jīng)營(yíng)管理人才