房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估手冊(北京)

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估手冊11/25/20231辛寒專用PPT模板目錄第一章綜述第一節(jié)基本概念一、房地產(chǎn)相關概念二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關概念三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估第二節(jié)經(jīng)營特點一、經(jīng)營概況二、經(jīng)營分類三、經(jīng)營流程四、會計核算五、應稅特征第二章評估方法第一節(jié)假設法一、環(huán)境適用二、具體應用第二節(jié)SPSS應用法一、環(huán)境適用二、具體應用第三節(jié)系統(tǒng)預警法一、環(huán)境適用二、具體應用第三章評估指標第一節(jié)會計報表指標一、指標基礎二、指標確定三、指標附件41第二節(jié)納稅問題指標一、指標基礎二、指標確定三、指標附件11/25/20232辛寒專用PPT模板第一章

綜述11/25/20233辛寒專用PPT模板第一節(jié)基本概念一、房地產(chǎn)相關概念（一）房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟學上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構筑物、土地及其他土地附著物

。很多國家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財產(chǎn)稅性質，即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會指出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關房地產(chǎn)稅目，均屬此性質；第二類為流轉稅和所得稅性質，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。（二）房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級市場，指房地產(chǎn)轉讓、租賃、抵押等市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易；房地產(chǎn)三級市場，指房產(chǎn)的互換、典當、租賃以及二手房交易市場，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費者之間以及經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理服務為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。（三）房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場運營機制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設、銷售、出租、管理、服務、咨詢等項目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)

（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設部分。

國稅發(fā)[1993]149號《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》

根據(jù)國家標準行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。11/25/20234辛寒專用PPT模板第一節(jié)基本概念從歷史看，我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進入20世紀90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國三項重大制度和體制改革密切相關：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對土地無償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式。1991年3月和1994年7月，國務院分別頒布了《城市房屋拆遷管理條例》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國人大再次修訂了《中華人民共和國土地管理法》，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產(chǎn)業(yè)的成長。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”是我國城市建設的基本方針，其本質特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對地下設施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設施進行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設施、園林綠化、道路交通及其他公用設施進行配套建設，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務和文化設施的協(xié)調發(fā)展，提高城市的整體功能。（二）與相關行業(yè)的關系1、與“建筑業(yè)”的關系在我國三項產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務的性質，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設中，二者的具體關系可分為兩類：一類是合同關系（委托、招標等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對于第二類關系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應稅勞務按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項目，應按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。11/25/20235辛寒專用PPT模板第一節(jié)基本概念2、與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設性意見。二者的具體關系有三類：一類是合同關系（委托、招標等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當首屆產(chǎn)權人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負責。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負責物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。對第三類關系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務項目，對其物業(yè)收入以及服務業(yè)的各項收入應按相應的稅目、稅率納稅。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估是指稅務機關根據(jù)納稅申報資料以及所掌握的相關涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內履行納稅義務、扣繳義務的真實性、準確性、合法性進行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進行處理的工作過程。11/25/20236辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營特點一、經(jīng)營分類1、根據(jù)開發(fā)建設的層次和產(chǎn)品內容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一個層次的開發(fā)兩種形式。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設成“熟地”

后進行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權者進行房屋開發(fā)建設（產(chǎn)品為房屋）；一個層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。

指實現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。2、根據(jù)開發(fā)建設項目所處位置和建設內容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴展，建設衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內容分別是：一個層次的開發(fā)

房屋（含土地使用權）兩個層次的開發(fā) 第一層次土地拍賣、招標、協(xié)議第二層次房屋（含土地使用權）新區(qū)開發(fā) 征用土地基礎設施建設房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網(wǎng)等配套設施增容、更換、重新布線、調整走向等11/25/20237辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營特點3、根據(jù)投資方式不同，可分為獨立建房和合作建房兩種形式。4、根據(jù)開發(fā)建設項目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟適用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。二、經(jīng)營特點1、投資量大，投資回收期長房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設的單項工程外，多數(shù)企業(yè)進行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動開發(fā)方式，從立項、規(guī)劃、征地、開工審批、建設、竣工交付使用、租售，直到實現(xiàn)投資回收和回報，要跨過幾個年頭，經(jīng)營運轉周期長，收益集中在中后期。2、資產(chǎn)負債率高，對金融機構依賴程度大據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設資金比例達50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個百分點。3、牽涉面廣，運作程序復雜綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權機構、建委、物價局、財政局、稅務局等等，需要打交道的單位和部門幾十個，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。4、發(fā)展速度快，帶動相關行業(yè)迅速發(fā)展進入90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關行業(yè)迅速發(fā)展。11/25/20238辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營特點三、會計核算房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)遵從《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》，其會計科目的設置有別于《企業(yè)會計制度》。具體差異如下表所示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度短期投資跌價準備應收股利、應收利息應收補貼款采購保管費庫存材料原材料庫存設備自制半成品開發(fā)產(chǎn)品庫存商品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉房存貨跌價準備長期投資減值準備11/25/20239辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度委托貸款固定資產(chǎn)減值準備工程物資固定資產(chǎn)購建支出在建工程在建工程減值準備無形資產(chǎn)減值準備遞延資產(chǎn)長期待攤費用應付利潤應付股利預計負債專項應付款開發(fā)成本生產(chǎn)成本開發(fā)間接費用經(jīng)營收入主營業(yè)務收入經(jīng)營成本主營業(yè)務成本經(jīng)營稅金及附加主營業(yè)務稅金及附加銷售費用營業(yè)費用補貼收入以前年度損益調整11/25/202310辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營特點四、應稅特征（一）應稅稅種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)共涉及13項稅費

（12個稅種、1項涉稅費用），分別為：營業(yè)稅城市維護建設稅（外資企業(yè)不征）教育費附加（外資企業(yè)不征）企業(yè)所得稅外商投資企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費）車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅）印花稅契稅耕地占用稅土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國家稅務機關征管范圍，契稅由財政部門征收，其余均屬于地方稅務機關征管范圍

。

指現(xiàn)行稅費，固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅已于2001年1月1日停征。除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內資企業(yè)相同內容不同名稱的稅費未單獨計數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費。

從2002年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。11/25/202311辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營特點（二）經(jīng)營與納稅的關系開發(fā)建設期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：

階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設期取得土地使用權契稅、耕地占用稅由財政部門征收委托施工印花稅自營工程個人所得稅銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅租售管理期銷售房屋轉讓土地使用權營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅營業(yè)稅按“銷售不動產(chǎn)”和“轉讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費）、印花稅營業(yè)稅按“服務業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地視同銷售不動產(chǎn)代收費用營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、企業(yè)所得稅、個人所得稅營業(yè)稅按“服務業(yè)”稅目，適用相應的稅率股利分配個人所得稅個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅11/25/202312辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營特點（三）營業(yè)稅稅目及涉稅事項房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項如下表所示：稅目稅率涉稅事項銷售不動產(chǎn)5%銷售房屋及配套設施；售房中的代收款項;售房違約金；房屋贈與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉讓在建項目（已進入建筑物施工階段）

轉讓無形資產(chǎn)5%轉讓土地使用權；贈與土地使用權；轉讓在建項目（已完成或正在進行土地前期開發(fā)，尚未進入施工階段）;轉讓其他無形資產(chǎn)建筑業(yè)3%銷售自營工程所建房屋；代建工程服務業(yè)租賃業(yè)5%出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務業(yè)5%兼營物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項；兼營房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費、租賃費

餐飲業(yè)5%兼營飲食業(yè)收入娛樂業(yè)5%—20%兼營娛樂業(yè)收入

財稅[2003]16號《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第七款。

財稅[2003]16號《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第六款。11/25/202313辛寒專用PPT模板第二章

評估方法本章從不同的角度分析了不同時期應采取的評估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評估數(shù)據(jù)以及相關的配套工作不夠完善，方法的科學性與可操作性還需在今后的實際工作中進一步完善。

11/25/202314辛寒專用PPT模板第一節(jié)假設法

“假設法”即通過納稅人的納稅情況對其收入、財產(chǎn)等假設，利用其提供的會計報表、內部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對提出的假設進行證明，然后再對不能證明的事項提出假設涉稅疑點的“假設證明再假設”的評估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎資料不充分1、政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)密切相關的計委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務局建立數(shù)據(jù)共享。2、納稅人申報方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務綜合服務管理系統(tǒng)剛剛開通，其強大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評估較復雜、效率較低，約談和評估工作分工較為模糊。二、具體應用（一）納稅情況對比1、通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營情況。2、確定主要經(jīng)營收入來源以及其他情況。3、縱向對比納稅情況。（二）經(jīng)營情況假設1、銷售不動產(chǎn)收入。提供勞務收入。2、房產(chǎn)原值。3、個人最高收入數(shù)及稅率、人次。4、重大事項變更。11/25/202315辛寒專用PPT模板第一節(jié)假設法（三）涉稅信息提取1、該公司財務會計報表：⑴資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。⑵報表附注。2、內部控制制度：⑴財務制度。⑵工資制度。⑶銷售制度。3、公眾媒介。（四）納稅情況證明1、營業(yè)稅按年度匯總證明。2、個人所得稅稅率、收入證明。3、城市房地產(chǎn)稅分年度證明。4、土地增值稅匯總證明。（五）假設疑點提出1、匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設涉稅疑點：⑴董事會成員高薪。⑵員工其他福利。⑶在納稅情況稅目中未反映出的收入。⑷建筑物開始使用。⑸不符合土地增值稅免稅標準。2、匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設涉稅疑點：3、用評估指標分析，提出新的假設：⑴假設交易事項疑點。⑵假設科目疑點。（六）完成《納稅評估意見書》。1、涉稅疑點。2、重點檢查科目重點。3、檢查交易事項。11/25/202316辛寒專用PPT模板第一節(jié)假設法（七）評估流程圖（如圖所示）：

11/25/202317辛寒專用PPT模板第二節(jié)SPSS應用法

SPSS應用法即是通過SPSS軟件從稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)和共享職能部門取得數(shù)據(jù)、資料，用評估指標進行處理，篩選出有涉稅疑點的納稅人的評估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎資料較充分1、政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料初步實現(xiàn)共享，比如評估人員可以通過已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位及時取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。2、較多納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評估較簡化、效率較高，約談和評估工作分工較為清晰。二、具體應用（一）評估工作1、專職評估人員利用新系統(tǒng)中評估模塊，選擇評估指標對納稅情況和財務報表數(shù)據(jù)分析。2、專職評估人員利用SPSS軟件，結合評估指標分析結果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站”提供的詳細銷售情況對比分析。3、專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關資料。4、制作評估意見書：⑴企業(yè)基本情況：①企業(yè)概況：注冊時間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。②企業(yè)經(jīng)營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時間。⑵假設涉稅科目⑶假設涉稅事項5、審批評估工作：⑴由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。⑵轉入約談部門或退回評估部門。11/25/202318辛寒專用PPT模板第二節(jié)SPSS應用法（二）約談工作1、根據(jù)評估意見書進行預案：⑴制作約談通知書。⑵準備提供資料清單。⑶準備約談內容。2、約談：⑴通過約談核實評估意見書中假設會計科目、假設事項。⑵核實一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。⑶宣傳稅法。⑷核實納稅人填寫的納稅情況報告表。3、約談處理：⑴排除假設案件、入庫案件：①案件報告。②案件審批。③案件歸檔。⑵不能排除假設案件：①制作案源評估意見書。②交業(yè)務部門審批下發(fā)檢查。11/25/202319辛寒專用PPT模板第二節(jié)SPSS應用法（三）評估流程圖（如圖所示）

11/25/202320辛寒專用PPT模板第三節(jié)系統(tǒng)預警法

系統(tǒng)預警法即通過稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)內建立的評估預警模塊對每期納稅人提供的納稅情況、財務報表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評估指標）進行處理，自動篩選出假設涉稅疑點的納稅人以及對應的交易事項、會計科目的評估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎資料較充分1、政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實現(xiàn)共享，比如評估預警模塊可以在一定的時點自動從已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。2、納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。（二）系統(tǒng)功能較完善稅務綜合服務管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時通過評估預警模塊自動處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。這種環(huán)境下，納稅評估得到簡化、效率得到優(yōu)化，約談和評估工作分工清晰。二、具體應用（一）評估工作1、評估預警系統(tǒng)自動通過評估指標生成有假設疑點企業(yè)及其相關假設。2、專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關資料。3、制作評估意見書：⑴企業(yè)基本情況①企業(yè)概況：注冊時間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。②企業(yè)經(jīng)營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時間。⑵假設涉稅科目⑶假設涉稅事項4、審批評估工作：⑴由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。⑵轉入約談部門或退回評估部門。11/25/202321辛寒專用PPT模板第三節(jié)系統(tǒng)預警法（二）約談工作1、根據(jù)評估意見書進行預案：⑴制作約談通知書。⑵準備提供資料清單。⑶準備約談內容。2、約談：⑴通過約談核實評估意見書中假設會計科目、假設事項。⑵核實一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。⑶宣傳稅法。⑷核實納稅人填寫的納稅情況報告表。3、約談處理：⑴排除假設案件、入庫案件：①案件報告。②案件審批。③案件歸檔。⑵不能排除假設案件：①制作案源評估意見書。②交業(yè)務部門審批下發(fā)檢查。11/25/202322辛寒專用PPT模板第三節(jié)系統(tǒng)預警法（三）評估流程圖（如圖所示）

11/25/202323辛寒專用PPT模板第三章

評估指標本章從會計制度與稅收政策存在的差異和稅務稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題兩個方面，分析、總結出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估指標，主要用于引導納稅評估工作，避免評估工作的盲目性。納稅評估指標需要在評估實踐中進行檢驗和完善。

11/25/202324辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標

11/25/202325辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標11/25/202326辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標1、檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為：①營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；②企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目；③個人所得稅：報銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售④城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。2、在評估環(huán)節(jié)可能解決的問題：①營業(yè)稅：欠繳、視同銷售；②企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用混列期間；③個人所得稅：產(chǎn)品視同銷售④城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用3、《征管法》第二十五條規(guī)定：納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務機關依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報期限、申報內容如實辦理納稅申報，保送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關根據(jù)實際情況需要要求納稅人報送的其他納稅資料。4、財務會計報表較為準確。財務會計報表間數(shù)據(jù)有相互制約關系。5、大中型企業(yè)都能實現(xiàn)網(wǎng)上申報。6、納稅人通常提供、披露的是審計報告或財務報表，審計報告和財務報表都附有注冊會計師簽字。11/25/202327辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標7、納稅人作帳趨于完整、規(guī)范。綜上所述，資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注可以作為評估數(shù)據(jù)的來源。二、指標確定資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負債表，靜態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期的資產(chǎn)、負債和所有者權益的狀況；現(xiàn)金流量表，動態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期內現(xiàn)金的流量;利潤表反映企業(yè)在一定時期內利潤（虧損）的情況；報表附注是披露有助于理解、分析會計報表的需要說明的事項。依據(jù)《2001企業(yè)會計制度》、《2001會計準則》和《2001年企業(yè)會計制度會計報表附注》。（一）收入指標收入的確認，涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)最為關心的問題。1、目的：主要是比較當期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當期確認的收入數(shù)。2、完整模型：

11/25/202328辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標3、建立房地產(chǎn)收入指標3-1、指標3-2，如下：①指標3-1，按會計制度確認收入，即當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”，在前期已確認收入。②指標3-2，按稅法確認收入，即當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”，在當期已確認收入。4、對比結果，反映：⑴可能存在的問題。⑵可能涉及的稅種。⑶可能涉及需要進一步核實的情況。5、該指標不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。6、靈活應用：如果“定金”直接記入預收帳款，則沒有“其他應付款-定金”；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。7、使用該指標前了解企業(yè)對于“應收帳款”確認收入的方式，了解企業(yè)對于“定金”、“認購金”的記帳科目。11/25/202329辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標（二）營業(yè)稅指標：1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的營業(yè)稅對比，初步核實營業(yè)稅繳納的情況。2、建立模型：（1）指標4：確認收入指標≥1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+（預收帳款期末余額—預收帳款期初余額）+其他應付帳款——定金】*5%（2）指標5-1、5-2：確認收入指標≤1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準備+當期未收回的“應收帳款”—當期收到前期發(fā)生的“應】收帳款”】*5%3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。11/25/202330辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標（三）城建稅指標1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的城建稅對比，初步核實內資企業(yè)城建稅繳納的情況。2、建立模型：（1）指標13-1：確認收入指標3≥1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+（預收帳款期末余額—預收帳款期初余額）+其他應付帳款——定金】*5%*7%[1]（2）指標13-2、13-3：確認收入指標3≤1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準備+當期未收回的“應收帳款”—當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】*5%*7%3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。

[1]《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第四條規(guī)定：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；

納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；

納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。11/25/202331辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標（四）教育費附加指標：1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的教育費附加對比，初步核實內資企業(yè)教育費附加繳納的情況。2、建立模型：（1）指標14-1：確認收入指標3≥1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+（預收帳款期末余額—預收帳款期初余額）+其他應付帳款——定金】*5%*3%（2）指標14-2、14-3：確認收入指標3≤1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準備+當期未收回的“應收帳款”—當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】*5%*3%3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。

11/25/202332辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標（五）企業(yè)所得稅指標1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的企業(yè)所得稅對比，初步核實按純益率征收企業(yè)所得稅企業(yè)的企業(yè)所得稅繳納情況。2、建立模型：（1）指標15-1：確認收入指標3≥1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+（預收帳款期末余額—預收帳款期初余額）+其他應付帳款——定金】*5%*適用稅率（2）指標15-2、15-3：確認收入指標≤1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準備+當期未收回的“應收帳款”—當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】*5%*適用稅率3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。11/25/202333辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標（六）土地增值稅指標1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報預繳的土地增值稅對比，初步核實單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓的企業(yè)土地增值稅繳納情況。2、建立模型：（1）指標16：確認收入指標3≥1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務收入+（預收帳款期末余額—預收帳款期初余額）+其他應付帳款——定金】*適用稅率

申報預繳土地增值稅（2）指標16-2、16-3：確認收入指標3≤1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準備+當期未收回的“應收帳款”—當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】*適用稅率3、注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中“主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。（七）成本指標成本的確認涉及到視同銷售的情況、所得稅成本扣除期間問題。1、稅法對視同銷售的規(guī)定：（1）營業(yè)稅：價格偏低、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人。（2）企業(yè)所得稅：企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機構、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，房地產(chǎn)企業(yè)還有將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。11/25/202334辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標11/25/202335辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標3、指標7：主營業(yè)務成本與當期發(fā)出存貨的對比。（1）介紹“存貨”、“固定資產(chǎn)”在報表及報表附注中的反映。（2）模型：利潤表“主營業(yè)務成本”————————————————————————————資產(chǎn)負債表本期“存貨”—上期“存貨”+報表附注“本期存貨增加”（3）注意：如果企業(yè)銷售的是“固定資產(chǎn)”，則將固定資產(chǎn)數(shù)帶入比較，如果混合則加入固定資產(chǎn)。（4）目的：判定視同銷售的情況。（5）對比結果，反映：①可能存在的問題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進一步核實的情況。（6）局限性：適用與商品流通企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)。4、指標8：靜態(tài)、動態(tài)報表與當期發(fā)出存貨的對比結合相關科目，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表與當期發(fā)出存貨的對比，一種動態(tài)分析。（1）介紹現(xiàn)金流量表中“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”。（2）模型：①指標8-1資產(chǎn)負債表上期“存貨”—本期“存貨”+現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”+本期“應付帳款”—上期“應付帳款”+支付本期發(fā)生的“應付帳款”+上期“預付帳款”—本期“預付帳款”——————————————————————————————————————————————報表附注“當期發(fā)出存貨”②指標8-2：適用于上期沒有“應付帳款”余額（資產(chǎn)負債表上期“存貨”—本期“存貨”）+現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”+上期“預付帳款”—本期“預付帳款”——————————————————————————————————————————————報表附注“當期發(fā)出存貨”11/25/202336辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標③指標8-3：適用于本期沒有“應付帳款”余額（資產(chǎn)負債表上期“存貨”—本期“存貨”）+現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”—上期“應付帳款”+上期“預付帳款”—本期“預付帳款”————————————————————————————————————報表附注“當期發(fā)出存貨”（3）注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應付票據(jù)”，則將“應付票據(jù)”數(shù)帶入比較，如果混合則加入“應付票據(jù)”。（4）目的：判定視同銷售的情況。（5）對比結果，反映：①可能存在的問題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進一步核實的情況。（6）局限性：需要配合“應付帳款”明細帳，麻煩。（八）收入費用指標1、模型：比率1=（管理費用/主營業(yè)務收入）*100%比率2=（營業(yè)費用/主營業(yè)務收入）*100%差額1=絕對值（上期比率1—本期比率1）差額2=絕對值（上期比率2—本期比率2）

11/25/202337辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標2、目的：發(fā)現(xiàn)混淆費用期間，固定資產(chǎn)改造等。3、涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。嚴格按照會計制度、會計準則要求深刻理解資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表以及之間的內在聯(lián)系，包括報表中的每一個數(shù)據(jù)的來源，以及2001年會計制度要求在報表附注中所必須披露的內容。通過分析、論證共列示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)有關的10項指標，其中6項收入指標、3項成本指標、1項收入費用指標。每一項指標包含：“適用范圍”、“目的”、“可能涉及稅種”、“會計科目”以及“指標應用”等。（九）評估指標特點1、有科學依據(jù)，指標來源于資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系；2、可操作性，數(shù)據(jù)主要來源于資產(chǎn)負債表、利潤表和現(xiàn)金流量表；3、簡單易行，用EXCEL表的形式完成，包含“計算公式”、“結果分析”、“涉及重點檢查科目”。（十）評估指標作用1、可為重點涉稅疑點評估提供突破口；2、可為有針對性重點科目評估提供依據(jù)；3、可為檢查重點涉稅事項、會計科目提供參考；4、可為規(guī)范評估、檢查發(fā)揮一定的作用。本節(jié)內所涉及到的指標內容與具體運用見附件一。11/25/202338辛寒專用PPT模板第一節(jié)會計報表指標三、指標附件（共有2個附件，其中附件二見文件夾中WORD文檔）附件一：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)指標評估操作流程一、當收入指標3>11、營業(yè)稅：采用指標4；2、城建稅：內資企業(yè)，采用指標13-1；3、教育費附加：內資企業(yè)，采用指標14-1；4、企業(yè)所得稅：純益率征收，采用指標15-1；5、土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，采用指標16-1。二、當收入指標3<11、營業(yè)稅：按會計確認“應收帳款”，采用指標5-1；按稅法確認“應收帳款”，采用指標5-1；2、城建稅：內資企業(yè)，按會計確認“應收帳款”，采用指標13-2；內資企業(yè)，按稅法確認“應收帳款”，采用指標13-3；3、教育費附加：內資企業(yè)，按會計確認“應收帳款”，采用指標14-2；內資企業(yè)，按稅法確認“應收帳款”，采用指標14-3；4、企業(yè)所得稅：純益率征收，按會計確認“應收帳款”，采用指標15-2；純益率征收，按稅法確認“應收帳款”，采用指標15-3；5、土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按會計確認“應收帳款”，采用指標16-2；單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按稅法確認“應收帳款”，采用指標16-3。三、成本指標：1、視同銷售和混亂成本期間，宏觀分析，采用指標6；2、視同銷售，采用指標7；3、視同銷售，微觀分析，采用指標8-1、指標8-2、指標8-3。四、收入費用指標混淆費用期間、固定資產(chǎn)改造，采用指標11-1、指標11-2。

11/25/202339辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問題指標

一、指標基礎（一）稅務檢查情況通過對2003年北京市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)稅務檢查案件的抽樣查看，發(fā)現(xiàn)該行業(yè)檢查有問題率較高，為96%，高出平均有問題率17個百分點；戶均查補金額較大，為288萬元，是平均每戶查補金額的29倍；主要問題集中在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費）和土地增值稅，以上問題查補金額占全部查補金額的97%。具體情況如下：1、有問題率從2003年北京市地稅系統(tǒng)實施稅務檢查的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)中隨機抽取60件檢查案件，有問題的為58件，檢查有問題率為96%。見圖2－1。11/25/202340辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問題指標2、各稅種有問題比例各稅種有問題比例指在所抽查的案件中，某稅種有問題的案件占全部案件的比重，分別為：營業(yè)稅（36%）、土地增值稅（20%）、房產(chǎn)稅和土地使用稅（16%）、個人所得稅（14%）、企業(yè)所得稅（6%）以及印花稅（6%）。見圖2－2。

11/25/202341辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問題指標3、各稅種查補金額比例在有問題的58件案件中，共查補稅款16712.7萬元，最高補稅金額1341.32萬元，平均每戶補稅288.15萬元。涉稅問題集中在營業(yè)稅（46%）、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）和土地使用稅（費）（26%）、土地增值稅（25%）和企業(yè)所得稅

（3%）。（二）稅務檢查問題1、常見問題：1：取得售房預收款未繳或未足額繳納營業(yè)稅金及附加，未按規(guī)定預繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。該問題出現(xiàn)率為85%。2：發(fā)放年終獎、過節(jié)費、獎金、補貼以及支付董事費、發(fā)放勞務報酬等未按規(guī)定代扣代繳個稅。該類問題出現(xiàn)率為65%。3：采取不及時結轉收入和成本、不計或少計收入、多列成本費用等方式少繳企業(yè)所得稅。該問題出現(xiàn)率為40%。（僅統(tǒng)計內資企業(yè)）4：未按房產(chǎn)原值足額納稅或出租房屋未納、少納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費）。該問題出現(xiàn)率為27%。2、其他問題：（以下問題發(fā)生率均為10%以下）1：將預收款計入其他應付款等往來款項少納稅，并影響預繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。2：取得售房代收款項未繳稅。3：合作建房未按規(guī)定繳稅。4：贈與不動產(chǎn)的視同銷售行為未繳稅。5：利用虛假資料向稅務機關申請代開發(fā)票，列支虛假的成本、費用，少繳企業(yè)所得稅。6：以房抵債、以房換房未繳稅。7：代建工程或自營工程在銷售時未按建筑業(yè)稅目繳納營業(yè)稅。8：兼營餐飲、娛樂等服務業(yè)未按規(guī)定繳稅。9：采取虛假立項制造“委托開發(fā)”假象，將竣工期混入98年6月底前等手段，利用優(yōu)惠政策未繳或少繳稅。10：境外銷售境內房屋未繳稅。11：未竣工結算時出租或自用房屋未繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）和土地使用稅（費）。12：采取假合資手段，利用外資企業(yè)優(yōu)惠政策少繳稅款。13：為股東購買商業(yè)保險未代扣代繳個人所得稅。14：未還原為含稅工資計算個人所得稅。15：簽訂代建工程合同、租賃合同、借款合同未貼花（房產(chǎn)買賣合同的印花稅由房管局代征）16：留下一兩套“爛尾房”，不及時進行項目決算，少繳土地增值稅。17：假借“標準住宅”名義，利用優(yōu)惠政策未繳或少繳土地增值稅。

由于外資企業(yè)和新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納，所以企業(yè)所得稅所占比例很小。11/25/202342辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問題指標（三）評估指標產(chǎn)生從行業(yè)普遍具有的涉稅問題出發(fā)，根據(jù)行業(yè)特點、會計核算要求，提取并分析產(chǎn)生涉稅問題的相關因素，結合稅收政策和會計制度的規(guī)定，總結提煉納稅評估指標。（二）評估指標產(chǎn)生及應用流程11/25/202343辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問題指標二、指標確定（一）常見問題評估指標1、常見問題1的評估指標指標1房地產(chǎn)信息指標（基本指標

）

本文所有指標分為“基本指標”和“參考指標”兩類，前者有效性高于后者，指標定性可根據(jù)實踐檢驗情況進行調整。下同。指標說明：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)銷售后，需向房土管理部門如實申報銷售信息?！氨本┦蟹康禺a(chǎn)信息網(wǎng)”是由房地產(chǎn)交易所主辦的網(wǎng)站，加入其俱樂部的高級會員能看到以下信息：開發(fā)商名稱及基本信息，項目名稱，批準立項日期，一定期間的銷售面積、戶型、銷售量（套）、銷售均價等。根據(jù)以上信息，可以分項目按均價計算一定期間售房的應稅收入總和及應納流轉稅額，與該期間已納稅額對比，差異較大的視為異常。同期已納營業(yè)稅僅指“銷售不動產(chǎn)”和“轉讓土地使用權”稅目已納營業(yè)稅

11/25/202344辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問題指標指標2營印稅關系指標（基本指標）指標說明：售房合同印花稅由房管部門代扣代繳，稅率為萬分之五，企業(yè)售房已納營業(yè)稅不應小于依印花稅金額反推出的售房所得按5%繳納的金額（代扣印花稅×100=代扣印花稅/萬分之五×5%），否則，視為異常。同期已納營業(yè)稅僅指“銷售不動產(chǎn)”和“轉讓土地使用權”稅目已納營業(yè)稅。

評估指標（代扣印花稅×100）/同期已納營業(yè)稅異常分析＞1，視為異常，可能存在售房所得未按規(guī)定繳納流轉稅問題評估資料房管部門代扣印花稅明細表大系統(tǒng)營業(yè)稅入庫數(shù)據(jù)影響稅種經(jīng)營稅金及附加、預繳企業(yè)所得稅、預繳土地增值稅11/25/202345辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問題指標指標3參考計稅依據(jù)指標（基本指標）指標說明：公式中“經(jīng)營收入”僅指“收入明細表”（見附件二）中商品房銷售、配套設施銷售、土地轉讓收入三部分。

指標4計算錯誤指標（參考指標）指標說明：略評估指標“銷售不動產(chǎn)”及“轉讓土地使用權”營業(yè)稅參考計稅依據(jù)=預收帳款期末余額-期初余額+經(jīng)營收入-經(jīng)批準的免稅收入異常分析若“銷售不動產(chǎn)”和“轉讓土地使用權”稅目的計稅依據(jù)小于售房營業(yè)稅參考計稅依據(jù)，視為異常，可能存在預收帳款未及時納稅問題評估資料大系統(tǒng)營業(yè)稅入庫數(shù)據(jù)、減免稅批復數(shù)據(jù)、資產(chǎn)負債表，收入明細表影響稅種經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅評估指標“經(jīng)營稅金及附加”與依收入明細表中各項收入計算的稅金相比較異常分析如果前者小于后者，視為異常，可能存在稅款計算錯誤等問題評估資料損益表，收入明細表影響稅種經(jīng)營稅金及附加備注約談時可要求其提供免稅批復11/25/202346辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問題指標2、常見問題2的評估指標指標1人均應納稅所得額指標（基本指標）指標說明：經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，按平均職工工資計算出的個人所得稅總額一般不會大于實際應代扣代繳的個人所得稅。如果大于，則視為異常。評估指標（（職工工資總額/全年平均職工人數(shù)-1000）/12×相應個稅稅率-速算扣除數(shù)）×12×全年平均職工人數(shù)異常分析＞當年已代繳工資薪金個稅，視為異常，可能存在少代扣代繳個人所得稅問題評估資料大系統(tǒng)中企業(yè)所得稅納稅申報表、個人所得稅入庫數(shù)據(jù)影響稅種個人所得稅11/25/202347辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問題指標3、常見問題3的評估指標指標1經(jīng)營收入成本率指標（基本指標）評估指標經(jīng)營收入成本率=經(jīng)營成本/經(jīng)營收入異常分析＞60%，視為異常，可能存在將自用房、出租房結轉成本或視同銷售行為未按規(guī)定納稅等問題評估資料損益表影響稅種經(jīng)營稅金及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅

指標說明：通過對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)進行調查，該行業(yè)經(jīng)營收入成本率一般不會超過60%（僅為參考值，各局可根據(jù)本區(qū)域實際情況進行調整），若超過，視為異常。指標2凈利潤率指標（基本指標）評估指標凈利潤率=凈利潤/經(jīng)營收入異常分析＜15%，視為異常，可能存在多轉成本或少計收入問題評估資料損益表影響稅種企業(yè)所得稅、土地增值稅指標說明：通過對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)