2023年(財(cái)務(wù)管理報(bào)告)萬科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告

〔財(cái)務(wù)治理報(bào)告萬科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告萬科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告實(shí)習(xí)對(duì)象：小組成員：萬科房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)分析一．企業(yè)簡(jiǎn)介(一)企業(yè)概況萬科集團(tuán)股份成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公2023年6月3094.7342.851988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)?？焖贁U(kuò)大。19911月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行股2,8361.27億元，公司開頭跨地域進(jìn)展。1992年底，上海萬科城市花園工程正式啟動(dòng)，群眾住宅工程的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開頭進(jìn)展業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年34,500萬股B1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開20236.25億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增加。公司于2023年將直接及間接持有的萬佳百貨股份72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2023年615心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，19922023年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌和佛山進(jìn)展住宅開發(fā)，2023年上半年萬科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到15個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報(bào)。〔二〕股本構(gòu)造變動(dòng)2023-06-302023-12-292023-06-302023-12-312023-06-19日期公告日期2023-08-102023-12-262023-08-042023-03-102023-06-05變動(dòng)原因定期報(bào)告其它上市定期報(bào)告定期報(bào)告送、轉(zhuǎn)股總股本1099521.022萬股1099521.022萬股1099521.022萬股1099521.022萬股1099521.022萬股流通股流通A965607.991萬965609.491萬939209.491萬939021.765941385.831股股股股萬股萬股高管股00000股A2417.4842415.98428815.984股萬29003.71股萬股流通B131495.547萬131495.547萬131495.547萬131495.547股股股股萬股流通H00000股國(guó)家股00000國(guó)有法00000人股境內(nèi)法00000人股境內(nèi)發(fā)00000起人股募集法00000人股—般法00000人股戰(zhàn)略投00000資者持股基金持00000股轉(zhuǎn)配股00000內(nèi)部職工股00000優(yōu)先股00000二．企業(yè)財(cái)務(wù)分析〔一〕 償債力量分析能否到期償債是企業(yè)生存的根本問題,償債力量是打算企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。下面從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面來分析萬科的償債力量。短期償債力量分析〔見下表〕202320232023202320232023流淌比率1.991.992.512.132.141.83速動(dòng)比率0.530.370.570.320.730.46現(xiàn)金比率————0.142-0.2080.2660.178在短期償債力量的分析中,流淌比率是一個(gè)重要指標(biāo),近年來該指標(biāo)呈波浪式變動(dòng)趨勢(shì),07年流淌比率降低源于短期借款的增加,08年的回款狀況良好使其上升,090.580.539壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn),且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn),因此速動(dòng)比率比流淌比率更具有參考價(jià)值。07年萬科經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大、工程儲(chǔ)藏增加的同時(shí)也使短期借款、應(yīng)070.28,08升有所上升,09樓款時(shí)只能計(jì)入流淌負(fù)債中的預(yù)收賬款,相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn),由于預(yù)售樓宇增加,093但反映在財(cái)務(wù)指標(biāo)上,則流淌負(fù)債增加,速動(dòng)比率下降。以上兩比率均處于行業(yè)中債力量較弱,但近年來呈上升趨勢(shì)。07年房地產(chǎn)工程支出增多,比率為負(fù),09年有所下降,但該年流淌負(fù)債構(gòu)造有所變化,流淌負(fù)債中預(yù)收賬款增長(zhǎng)較多,但沒有償債壓力。就本行業(yè)來說,萬科短期償債力量較好,且逐步提高,但應(yīng)重視現(xiàn)金為王的原則,加強(qiáng)現(xiàn)金流的治理。長(zhǎng)期償債力量本構(gòu)造。從圖1、圖2來看,資產(chǎn)中流淌資產(chǎn)比重大,且大致呈上升趨勢(shì),高于行業(yè)平均比重;大局部流淌資產(chǎn)由長(zhǎng)期籌資而得,風(fēng)險(xiǎn)較小,屬穩(wěn)健型資本資產(chǎn)構(gòu)造。12資產(chǎn)分析:資產(chǎn)中長(zhǎng)期投資,無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比重較小,波動(dòng)幅度不大。在增長(zhǎng),同時(shí)貨幣資金量有所上升。緣由是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn):首先,企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢,只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí),才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)本錢,因此,房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額;其次,對(duì)于寫字樓工程,付款方式多為分期付款,33構(gòu)造質(zhì)量有所提高,但應(yīng)持續(xù)留意做好存貨的治理和銷售工作,提高資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)于應(yīng)收賬款,由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅,所以應(yīng)收賬款在流淌資產(chǎn)中比重不大且近兩年來有所下降,可能是收款工作開展順當(dāng)。負(fù)債構(gòu)造分析:①流淌負(fù)債構(gòu)造:在借款中,短期借款占很大局部,但近年在資產(chǎn)中所占比重有所降低,說明其融資構(gòu)造變化,對(duì)短期借款有所掌握,且短期借款一般是可能是其資金周轉(zhuǎn)消滅問題,應(yīng)引起重視。②長(zhǎng)期負(fù)債構(gòu)造:長(zhǎng)期借款近年急劇上升,說明企業(yè)開頭留意長(zhǎng)期負(fù)債的融資方式,同時(shí)也可以看出近階段萬科對(duì)于資金需求的迫切。整體負(fù)債構(gòu)造有從短期負(fù)債融資漸漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期負(fù)債融資變化趨勢(shì)。在長(zhǎng)期償債力量的分析中,資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度,是一項(xiàng)重資產(chǎn)負(fù)債率,為更大程度地利用財(cái)務(wù)杠桿供給了空間,這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。資金本錢與現(xiàn)金債務(wù)總額比率3不穩(wěn)定。3綜上所述,金融政策的變化,對(duì)融資渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的變化,也進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求,信貸門檻上升、信貸空間收緊是必定定風(fēng)險(xiǎn),有效解決多渠道融資,改善負(fù)債構(gòu)造成為的挑戰(zhàn)?！捕碃I(yíng)運(yùn)力量分析營(yíng)運(yùn)力量表達(dá)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的力量,資產(chǎn)運(yùn)用效率高,則可以用較少的投入獵取較高的收益。下面從長(zhǎng)期和短期兩方面來分析萬科的營(yíng)運(yùn)力量:1.短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)力量存貨周轉(zhuǎn)率。存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特別的敏感性,掌握失敗會(huì)導(dǎo)致本錢過度,作為萬科的主要資產(chǎn),存貨的治理更是舉足輕重。由于萬科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大,存貨規(guī)模增長(zhǎng)速度大于其銷售增長(zhǎng)的速度,因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降假設(shè)該指標(biāo)過小,則發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大,但萬科的銷售規(guī)模也保持了較快的增長(zhǎng),在業(yè)務(wù)量擴(kuò)大時(shí),存貨量是充分貨源的必要保證,且存貨中擬開發(fā)產(chǎn)品和已完工產(chǎn)品比重下降,在建開發(fā)產(chǎn)品比重大幅上升,存貨構(gòu)造更加合理。因此,存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍,但仍應(yīng)提高存貨治理水平和資產(chǎn)利用效率,留意獵取優(yōu)質(zhì)工程,加快工程的開發(fā)速度,提高資金利用效率,充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng),保持適度的增長(zhǎng)速度。是主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升,較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。年份2023202320232023應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率13.9016.0023.7628.07長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)力量的大幅增長(zhǎng)所致,說明萬科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和治理效率,同時(shí)也反映凹凸,該指標(biāo)(見下表)近年的下降趨勢(shì)主要是由于存貨周轉(zhuǎn)率的下降,但其毛利率,應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用率的提高使其下降幅度較小,萬科要提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,必需改善存貨的治理。年份2023202320232023總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.620.690.600.57總的來說,萬科的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)力量較強(qiáng),尤其是其應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)力量格外優(yōu)秀,堪稱行業(yè)典范。但近年來的土地儲(chǔ)藏和在建工程的增多,存貨治理效率下降較為明顯,因此造成了總資產(chǎn)治理效率降低,治理層應(yīng)關(guān)注存貨的治理。〔三〕 盈利力量分析的力量。營(yíng)業(yè)收入分析營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷力量的綜合反映,是獲利力量的根底,也是企業(yè)進(jìn)展的根市擴(kuò)張是保障業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素。2023主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈利潤(rùn)比例結(jié)算面積比例珠江三角洲區(qū)域27.03%37.16%25.08%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域32.38%36.46%26.06%京津以及地區(qū)32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2.期間費(fèi)用分析期間費(fèi)用是企業(yè)降低本錢的力量,與技術(shù)水平,產(chǎn)品設(shè)計(jì),規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)本錢的3勢(shì),除市場(chǎng)銷售向好外,還反映了銷售治理水平有很大的提高。由下表可見,治理費(fèi)用的增長(zhǎng)幅度不小,良好的治理關(guān)固然是企業(yè)進(jìn)展的核心,但也應(yīng)進(jìn)展適度的掌握量的銀行存款。因此,萬科在存在大量借款的狀況下,其財(cái)務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù),治理層應(yīng)留意提高資金利用效率。各工程增長(zhǎng)幅度表年份2023-20232023-20232023-2023主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)57.01%39.04%56.79%營(yíng)業(yè)費(fèi)用66.48%55.99%41.83%治理費(fèi)用43.17%0.48%42.82%3.主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及利潤(rùn)構(gòu)成分析主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析:由下表可見,06-0907市場(chǎng)供需兩旺,房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的變化以及對(duì)將來市場(chǎng)土地資源稀缺性的預(yù)期,企業(yè)調(diào)高了局部工程的售價(jià),工程毛利率明顯增長(zhǎng)。08年凈資產(chǎn)收益率為近年來最高點(diǎn),效益取得長(zhǎng)足進(jìn)步。其工程階梯形的收入,具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)力量,抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來的影響。年份2023202320232023銷售凈利潤(rùn)8.368.511.4512.79銷售毛利潤(rùn)20.0922.5125.7528.72利潤(rùn)構(gòu)成分析:由上表可見,萬科主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)呈上升趨勢(shì),其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其主要來源,毛利率保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),而物業(yè)治理業(yè)務(wù)獲利力量有待加強(qiáng)。2023年后凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)在很大程度上靠營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng),同時(shí)投資收益的比重下4.盈利力量指標(biāo)資產(chǎn)酬勞率和凈資產(chǎn)酬勞率。這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì)(見下表)。說明企業(yè)盈利力量不斷提高。年份2023202320232023資產(chǎn)凈利率4.65%5.13%5.65%6.14%凈資產(chǎn)收益率11.31%11.53%14.26%16.25%質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大,說明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性,存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。這種不確定性主要是由于增加存貨所致,因此,萬科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的治理,降低市場(chǎng),08;09出,都取得了不錯(cuò)的效果。年份2023202320232023經(jīng)營(yíng)指數(shù)0.621.19-2.730.3407061010此,實(shí)際股東的收益還是增長(zhǎng)了。該指標(biāo)始終保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì),在不斷增資的情況下,仍能保持肯定的每股收益,說明萬科有較強(qiáng)的獲利力量。090.404反映了萬科獵取現(xiàn)金力量偏低。年份2023202320232023每股現(xiàn)金流量0.26-1.060.460.23通過以上分析可見,萬科擁有較強(qiáng)的獲利力量,且這種獲利力量有很好的穩(wěn)定性。在行業(yè)滄海桑田變化的十年,萬科始終保持了很高的盈利水平,除了市場(chǎng)強(qiáng)大需求外,說明其擁有很高的治理水平和決策力量,另外,標(biāo)準(zhǔn)、均好的價(jià)值觀也是其長(zhǎng)盛不衰的秘訣?！菜摹晨沙掷m(xù)進(jìn)展指標(biāo)趨勢(shì)分析當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)盛不衰。可持續(xù)進(jìn)展是既要考慮當(dāng)前進(jìn)展的需要,又要考慮將來進(jìn)展的需要;不能以犧牲后期的利益為代價(jià),來?yè)Q取現(xiàn)在的進(jìn)展,滿足現(xiàn)在利益。同時(shí)可持續(xù)進(jìn)展也包括面對(duì)不行預(yù)期的環(huán)境震蕩,而持續(xù)保持進(jìn)展趨勢(shì)的一種進(jìn)展觀。企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)如何運(yùn)行的指導(dǎo)思想，它是對(duì)處于不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之中的企業(yè)的過去運(yùn)行狀況及將來運(yùn)行狀況的一種總體表述。種類型。持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略、核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略、要素可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略。創(chuàng)可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)同一類產(chǎn)品的企業(yè)間的并購(gòu)。文化持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略內(nèi)外部環(huán)境，企業(yè)進(jìn)展是靠企業(yè)文化的主導(dǎo)。制度持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略所謂制度可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略，是指企業(yè)獲得可持續(xù)進(jìn)展主要源于企業(yè)制度。核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略是指企業(yè)可持續(xù)進(jìn)展主要是培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。要素可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略術(shù)、領(lǐng)導(dǎo)、資金、營(yíng)銷。房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)根本特點(diǎn):首先,住宅兼有社會(huì)和投資屬性,是生活必需品和改善生活質(zhì)量的重要元素,也投資獲利的載體。其次,中國(guó)正處于城市化進(jìn)程中,居民的購(gòu)置力穩(wěn)步增長(zhǎng),住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購(gòu)房信貸業(yè)務(wù)的安康進(jìn)展調(diào)控是行業(yè)進(jìn)展中不行無視的一個(gè)重要因素,但它的動(dòng)身點(diǎn)是防范市場(chǎng)波動(dòng)帶來融資優(yōu)勢(shì)的萬科來說,國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的進(jìn)展前景是良好的。而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來看,行業(yè)進(jìn)展的寬闊前景和集中化的國(guó)際化加速,房地產(chǎn)企業(yè)、投資銀行、基金治理公司加快了進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的步伐,將是核心技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng),目前日本最優(yōu)秀的住宅開發(fā)商,擁有數(shù)千項(xiàng)專利,而萬科盡管走在國(guó)內(nèi)前列,但其已經(jīng)獲得和正在申請(qǐng)的專利合計(jì)也只有幾十件。挑戰(zhàn)之二,目前國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)的粗放模式,已經(jīng)無法適應(yīng)將來可持續(xù)進(jìn)展的需求,工廠化比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于興旺國(guó)家水平,產(chǎn)品建筑精度低,行業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)和運(yùn)作模式要進(jìn)展改革。三．2023〔一〕大事一萬科年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，同比分別增長(zhǎng)35.370.5%。至此，作為全國(guó)首個(gè)年銷售額到達(dá)千億級(jí)的住宅企業(yè)，萬科全202368.983.569.851.3%，但環(huán)比有所下降。在萬科登上千億級(jí)銷售平臺(tái)的同時(shí)，萬科旗下北京和深圳兩家子公司年銷售額也突破百億，2023的另一個(gè)特點(diǎn)是，客戶一次性付款的占比明顯提高， 2023年該數(shù)據(jù)的比例為18%，而2023年則高達(dá)26%，其中9月底政策出臺(tái)后的第四季度更是到達(dá)了的執(zhí)行是嚴(yán)格、到位的。(二)大事二2023年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展史上具有重要意義的一年，雖然全球性金融危機(jī)具2023的記錄，各路大腕企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上或有非凡表現(xiàn)或躍躍欲試。2023年11月16日,位于深圳大梅沙的萬科總部,萬科集團(tuán)總裁郁亮首次對(duì)外老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。其中,住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%比重,其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。四．行業(yè)比較2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)爭(zhēng)論報(bào)告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、償債力量、運(yùn)營(yíng)效率和納稅六個(gè)方面的20個(gè)指標(biāo)，萬科企業(yè)股份位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第一。以以下圖表示萬科集團(tuán)和一些同