山東市場主要城市商圈商業(yè)調(diào)查分析報告

3/37山東市場主要城市商圈調(diào)查分析報告及自營店拓展規(guī)劃二零一三年三月前言山東市場主要城市商圈調(diào)查報告，主要包括從山東市場整體分析與主要城市確定、主要市場商圈調(diào)查分析報告、山東區(qū)域2013年拓展計劃（建議），因未到實地考察，基本根據(jù)以往工作所得、結(jié)合網(wǎng)絡(luò)及其他來源的數(shù)據(jù)資料和搜集寫成的報告，在具體到區(qū)域后，將完善、改正或進一步量化數(shù)據(jù)或資料。一、調(diào)研目的通過大量的數(shù)據(jù)、資料的分析來確定全省最優(yōu)市場、目標(biāo)市場和潛力市場，數(shù)據(jù)及各種資料的提供也讓區(qū)域管理者深入了解各地市人口、消費習(xí)慣、經(jīng)濟、文化等信息，讓區(qū)域豐富信息量，明確目標(biāo)市場、更針對性的開拓市場。同時，該報告的形成也是給公司提供資料、數(shù)據(jù)支持，便于戰(zhàn)略決策與發(fā)展。二、信息來源主要來自于國家、山東省及各地市統(tǒng)計局等政府部門網(wǎng)站；各地市曾實地調(diào)研過的多個大型商場及超市，其他品牌調(diào)研資料以及相關(guān)文字資料。三、調(diào)研區(qū)域山東省所轄各地市主要城區(qū)及主要商圈。四、調(diào)研內(nèi)容1、山東市場整體分析與主要城市確定2、山東市場主要城市商圈調(diào)查分析報告3、（略）五、信息整理將得到的原始信息進行分析、歸納、總結(jié)，并做進一步提煉，在此基礎(chǔ)上進行市場定位的研究在分析。目錄第一部分山東市場分析與主要城市確定一、山東省整體介紹………………4二、GDP情況………………………5三、全省各地市人口情況…………5四、下設(shè)區(qū)縣、面積情況…………6五、第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值情況………………8六、綜合評定與主要城市確定……………………8第二部分山東市場主要城市商圈調(diào)查分析報告一、青島市1、青島市總體介紹…………102、青島市主要商圈分析……………………133、青島市主要商圈確定……………………16二、濟南市1、濟南市總體介紹…………172、濟南市主要商圈分析……………………203、濟南市主要商圈確定……………………24三、煙臺市1、煙臺市總體介紹…………252、煙臺市主要商圈分析……………………293、煙臺市主要商圈確定……………………35第三部分山東區(qū)域2013年自營店拓展規(guī)劃（略）1、規(guī)劃原則…………………362、熟悉流程…………………363、拓展規(guī)劃…………………37第四部分附件1、山東市場整體分析與主要城市確定（數(shù)據(jù)測算表）…392、濟南商圈圖………………40第一部分山東市場分析與主要城市確定一、山東省總體介紹山東省在太行山之東，又稱齊魯，位于中國東部沿海、黃河下游、京杭大運河的中北段，是華東地區(qū)的最北端省份，省會設(shè)于濟南。與河北、河南、安徽、江蘇四省接壤；中部高突，泰山是全境最高點；東部山東半島伸入黃海，北隔渤海海峽與遼東半島相對、拱衛(wèi)京津與渤海灣，東隔黃海與朝鮮半島相望，東南則臨靠較寬闊的黃海、遙望東海及日本南部列島。山東歷史悠久，是中國文化的源頭和中華民族的重要發(fā)祥地之一。世界十大文化名人之首的孔子及其儒家思想就誕生在這里。山東經(jīng)濟發(fā)達(dá)，對中國內(nèi)地經(jīng)濟的貢獻有九分之一強，經(jīng)濟實力為全國最發(fā)達(dá)的省份之一。國民經(jīng)濟賴以發(fā)展的15種支柱性重要礦產(chǎn)在該省都有探明儲量，其中煤、石油、鐵礦、鋁土礦、金礦、鉀鹽、石灰?guī)r、礦鹽等礦產(chǎn)居全國前10位。已探明的各種礦產(chǎn)資源，為發(fā)展山東經(jīng)濟和礦業(yè)開發(fā)奠定了雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。其中招遠(yuǎn)黃金資源遍布全境，儲量豐富，開采歷史悠久，素有“金城天府”之稱，是全國第一產(chǎn)金大市（縣），2002年1月被中國黃金協(xié)會命名為“中國金都”。山東省是全國重要的能源基地之一。勝利油田（東營市）是中國第二大石油生產(chǎn)基地，中原油田的重要采區(qū)也在山東（采油三廠在聊城莘縣古云鎮(zhèn)，采油六廠在山東菏澤市的東明縣），山東原油產(chǎn)量占全國1/3。近年來，勝利油田鉆探范圍逐步進入渤海海域，高科技鉆井技術(shù)的廣泛應(yīng)用，使油田一直保持著穩(wěn)產(chǎn)、高產(chǎn)。山東境內(nèi)含煤地層面積5萬平方公里，兗州煤田是全國十大煤炭基地之一。山東電力資源充足，到2010年底，全省發(fā)電裝機達(dá)到6248萬千瓦，發(fā)電量完成3091億千瓦時，均居全國第三位。全省電力供需由總體平衡轉(zhuǎn)為相對富余，呈現(xiàn)供大于求的趨勢。山東電網(wǎng)是全國六大電網(wǎng)中唯一的省獨立電網(wǎng)。山東省微山湖稀土公司位于山東省微山縣郗山，為我國第二大稀土礦。高速公路網(wǎng)的通車?yán)锍坛^4700公里，居全國第二位，省內(nèi)多數(shù)城市之間可在半日互達(dá)。境內(nèi)國家鐵路主干道有京滬高鐵（含京滬鐵路）、京九鐵路、膠濟鐵路（含膠濟客運專線），省際有新兗石鐵路、石德鐵路、德煙鐵路、藍(lán)煙鐵路、桃威鐵路、棗臨鐵路、張東鐵路、邯濟鐵路磁萊鐵路、膠新長鐵路等。主要機場有：濟南遙墻機場、青島流亭機場、臨沂機場、濟寧曲阜機場、煙臺萊山機場、威海大水泊機場、東營永安機場、濰坊機場、煙臺潮水機場（在建）。其中，臨沂機場為山東省最早的民用機場，青島流亭國際機場是山東第一個年吞吐量突破千萬的機場。濟南、青島、煙臺、威海四個機場為國際空港。主要海港有：青島、日照、嵐山、煙臺、威海、東營、龍口、濰坊、濱州、羊口。青島港，是東北亞航運中心、樞紐型綜合大港，外貿(mào)貨物吞吐量和集裝箱吞吐量均居北方港口首位。日照港是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡，中國第八大港口。煙臺港，是沿海重要港口之一，煙大（煙臺、大連）輪渡是連接華東和東北的橋梁。河運主要有京杭運河、小清河、衛(wèi)河和南四湖等支流。主要內(nèi)河港口有：濟寧、臺兒莊、微山。二、GDP情況2012年全省GDP達(dá)到50970.91億元，按國家統(tǒng)計局口徑2012年全省GDP總額（50013.2億）全國排名第3，占全國GDP總量的9.54%。其中青島、煙臺GDP超過5000億，分別為7302.11億和5280億。具體各地市GDP情況見下表（數(shù)據(jù)比國家統(tǒng)計局高出957.71億元）：山東省2012年GDP情況分析表地市2012年GDP占全省比排名2011年GDP增長比%增長排名人均GDP人均排名青島7302.1114.33%1661510.39%1083786.882煙臺528010.36%249067.62%1675772.84濟南4812.689.44%344069.23%1369899.936濰坊40167.88%4354113.41%343865.312淄博3557.26.98%532808.45%1574525.995濟寧3189.376.26%6289610.13%1139463.1214臨沂3012.85.91%727708.77%1427871.7816東營3000.665.89%8267612.13%6147430.851泰安2580.825.06%9230412.01%846973.5410威海23304.57%10211010.43%983071.883德州2230.564.38%11195014.39%240058.9113聊城21504.22%12190512.86%537133.6315濱州1987.733.90%1318179.40%1253027.347菏澤17703.47%14147520.00%121356.6917棗莊1749.083.43%15156112.05%746901.0311日照1371.92.69%16121413.01%448977.198萊蕪6301.24%176113.11%1748517.529合計50970.91100.00%——460378.64%——52576.708——三、全省各地市人口情況根據(jù)《山東省2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》，全省常住人口[3]為9879.31萬人，2012年各地市統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總的常駐人口委為9694.58萬人。全國排名第2，占全國總?cè)丝?3.1744億人的7.36%。具體各地市人口情況見下表：所轄地級市人口及人口占比（萬人）城市（萬人）農(nóng)村（萬人）人口總數(shù)占全省總?cè)丝?比占全國總?cè)丝?比人口數(shù)量占比%人口數(shù)量占比%青島871.518.99%0.66%275.531.61%596.0168.39%煙臺696.827.19%0.53%135.8919.50%560.9380.50%濟南688.517.10%0.52%347.8450.52%340.6749.48%濰坊915.539.44%0.69%150.516.44%765.0383.56%淄博477.314.92%0.36%155.1532.51%322.1667.49%濟寧808.198.34%0.61%78.29.68%729.9990.32%臨沂1080.9511.15%0.82%151.1713.98%929.7886.02%東營203.532.10%0.15%67.3533.09%136.1866.91%泰安549.425.67%0.42%65.5911.94%483.8388.06%威海280.482.89%0.21%48.2617.21%232.2282.79%德州556.825.74%0.42%42.657.66%514.1792.34%聊城578.995.97%0.44%59.710.31%519.2989.69%濱州374.853.87%0.28%52.714.06%322.1585.94%菏澤828.788.55%0.63%728.69%756.7891.31%棗莊372.933.85%0.28%83.4422.37%289.4977.63%日照280.112.89%0.21%58.921.03%221.2178.97%萊蕪129.851.34%0.10%58.2244.84%71.6355.16%合計9694.58——7.36%1903.0619.63%7791.5280.37%四、下設(shè)區(qū)縣、面積情況2012年12月，全省劃分為2個副省級市15個地級市，縣級行政單位138個（市轄區(qū)48個、縣級市30個、縣60個）。有濟南市、青島市、煙臺市、日照市、臨沂市、威海市、濰紡市、淄博市、萊蕪市、棗莊市、德州市、東營市、濱州市、泰安市、濟寧市、聊城市、菏澤市17個市。濟南市、青島市為副省級城市。青島市于1986年10月15日被國務(wù)院批準(zhǔn)成為“計劃單列市”，賦予青島市省級的經(jīng)濟財政管理權(quán)限。山東省土地總面積為15.7萬平方公里，超過1萬平方公里的地市有：青島、煙臺、濰坊、濟寧、臨沂、德州、菏澤。各地市情況具體如下：地市城市面積（平方公里）占比轄區(qū)縣數(shù)量、名稱青島106546.80%轄7區(qū)5市，共12個：

市北區(qū)、市南區(qū)、四方區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、李滄區(qū)、膠南市、膠州市、即墨市、平度市、萊西市煙臺13745.958.77%轄7市1縣6區(qū)，共14個：

長島縣，海陽市，萊陽市，棲霞市，萊州市，龍口市，招遠(yuǎn)市，蓬萊市，芝罘區(qū)，萊山區(qū)，牟平區(qū)，福山區(qū)，開發(fā)區(qū)、高新區(qū)濟南82275.25%轄七區(qū)三縣一市，共11個：

歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)、高新區(qū)、平陰縣、濟陽縣、商河縣、章丘市濰坊1585910.12%轄4區(qū)8縣，共12個：

奎文區(qū)、濰城區(qū)、寒亭區(qū)、坊子區(qū)、昌樂縣、臨朐縣、青州縣、諸城縣、壽光縣、安丘縣、高密縣、昌邑縣淄博59383.79%轄5區(qū)3縣，共8個：

張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、周村區(qū)、臨淄區(qū)、桓臺縣、高青縣、沂源縣濟寧110007.02%轄3區(qū)3市7縣，共13個：

市中區(qū)、任城區(qū)、微山縣、魚臺縣、金鄉(xiāng)縣、嘉祥縣、汶上縣、泗水縣、梁山縣、曲阜市、兗州市、鄒城市、曲阜新區(qū)臨沂1718610.96%轄6區(qū)9縣，共15個：

蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、臨港區(qū)、郯城縣、蒼山縣、莒南縣、沂水縣、蒙陰縣、平邑縣、費縣、沂南縣、臨沭縣東營79235.05%轄2區(qū)3縣，共5個：

東營區(qū)、河口區(qū)、廣饒縣、利津縣、墾利縣泰安77624.95%轄4區(qū)2市2縣，共8個：

泰山區(qū)（含一個東部新區(qū)）、岱岳區(qū)、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣、泰山景區(qū)、泰安高新區(qū)威海54363.47%轄1區(qū)3市，共4個：

環(huán)翠區(qū)、文登市、榮成市、乳山市德州103566.61%轄3區(qū)2市8縣，共13個：

德城區(qū)、開發(fā)區(qū)、運河開發(fā)區(qū)、樂陵市、禹城市、平原縣、慶云縣、臨邑縣、武城縣、寧津縣、夏津縣、陵縣、齊河縣、聊城87155.56%轄2區(qū)6縣1市，共9個：

東昌府區(qū)、開發(fā)區(qū)、臨清市、陽谷縣、莘縣、茌平縣、東阿縣、冠縣、高唐縣濱州96006.12%轄6縣4區(qū)，共10個：

濱城區(qū)、惠民縣、陽信縣、無棣縣、沾化縣、博興縣、鄒平縣、開發(fā)區(qū)、北海開發(fā)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)菏澤122397.81%轄8縣2區(qū)，共10個：

牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)、曹縣、單縣、鄆城縣、東明縣、巨野縣、鄄城縣、成武縣、定陶縣棗莊45502.90%轄5區(qū)1市，共6個：

市中區(qū)、薛城區(qū)、山亭區(qū)、嶧城區(qū)、臺兒莊、滕州市日照53103.39%轄2縣4區(qū)，共6個：

東港區(qū)、嵐山區(qū)、莒縣、五蓮縣、開發(fā)區(qū)、山海天旅游區(qū)萊蕪2246.211.43%轄2區(qū)：

萊城區(qū)、鋼城區(qū)156747.16——全省共17地級市，158個區(qū)、縣、市（地市）五、第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值情況2012年全省實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)50013.2億元，按可比價格計算，比上年增長9.8%，遠(yuǎn)高于全國7.8%的GDP增速。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值4281.7億元，增長4.7%，占GDP比重的8.6%，比去年下降0.2個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值25735.7億元，比去年增長10.5%，占GDP比重的51.4%，下降1.5個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值19995.8億元，增長9.8%，占GDP比重的40.0%，比去年下降1.7個百分點。全省各地市三產(chǎn)業(yè)增加值情況，見下表：地市第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）占全省比第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）占全省比第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）占全省比青島324.47.58%3402.213.22%3575.517.88%煙臺377.318.81%2985.0911.60%1918.989.60%濟南657.7315.36%768.692.99%2622.9113.12%濰坊390.529.12%2166.178.42%1455.747.28%淄博123.72.89%2101.28.16%1332.36.66%濟寧3728.69%1673.56.50%1143.95.72%臨沂291.346.80%1463.455.69%1258.026.29%東營104.342.44%2126.028.26%770.33.85%泰安233.15.44%1290.55.01%1023.45.12%威海180.114.21%1249.34.85%908.454.54%德州244.395.71%1208.654.70%777.523.89%聊城257.86.02%1187.984.62%699.873.50%濱州188.834.41%1045.554.06%753.353.77%菏澤241.295.64%974.113.79%571.962.86%棗莊1333.11%991.333.85%578.592.89%日照117.642.75%724.062.81%510.872.55%萊蕪44.21.03%377.91.47%207.91.04%合計4281.7100.00%25735.7100.00%19995.8100.00%六、綜合評定與主要城市確定通過以上的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，綜合評定參照GDP、人口、面積、三產(chǎn)增加值來衡量，根據(jù)指標(biāo)重要程度設(shè)置權(quán)重，見表：目標(biāo)測評數(shù)據(jù)權(quán)重最終得分1、2012年GDP占全省比（%）20%2、2012年人均GDP占全省比（%）5%3、城市人口占全省人口比（%）20%4、農(nóng)村人口占全省人口比（%）10%5、下設(shè)區(qū)縣數(shù)量占比（%）5%6、面積占全省總面積比（%）5%7、2012年社會消費品零售總額占全省比（%）5%8、2012年人均社會消費額占全省比（%）5%9、2012年第一產(chǎn)業(yè)占全省比（%）5%10、2012年第二產(chǎn)業(yè)占全省比（%）10%11、2012年第三產(chǎn)業(yè)占全省比（%）10%合計依據(jù)上述表格測算，得出各地市相應(yīng)數(shù)值如下表：地市（按GDP排名）GDP總量GDP人均城市人口農(nóng)村人口區(qū)縣數(shù)量面積社會消費人均消費第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)綜合得分得分排名青島2.870.422.890.760.380.340.670.430.381.321.7912.251煙臺2.070.381.430.720.440.440.480.390.441.160.968.923濟南1.890.353.660.440.350.260.610.490.770.301.3110.422濰坊1.580.221.580.980.380.510.400.250.460.840.737.924淄博1.400.381.630.460.420.140.820.676.666濟寧20.940.410.350.340.230.430.650.576.207臨沂91.190.470.550.410.210.340.570.637.295東營1.180.750.750.130.370.120.830.395.058泰安1.010.240.690.640.250.270.500.514.849威海0.910.420.510.3040.480.210.490.454.3113德州0.880.200.450.660.410.390.470.394.5311聊城0.840.190.630.670.280.200.460.354.3712濱州0.780.270.550.410.320.320.410.384.0214菏澤0.690.110.760.970.320.380.380.294.5710棗莊0.690.240.880.390.293.7015日照0.540.250.620.280.263.0516萊蕪10.090.060.070.060.260.0517根據(jù)上表得出的分值情況，來確定城市重要程度，得分10分以上的列為一級，分別是青島、濟南；得分7-9分的列為二級，分別是煙臺、濰坊、臨沂；得分5-6分的列為三級，分別是淄博、濟寧、東營；得分4-5分（不含）的列為4級，分別是泰安、菏澤、德州、聊城、威海、濱州；得分低于4分（不含）的列為5級，分別為棗莊、日照、萊蕪。按照這個劃分，核心主要城市為青島與濟南，其次是煙臺、濰坊、臨沂。在市場開發(fā)和門店拓展上可以予以更多的時間、數(shù)量的關(guān)注。另一個需要關(guān)注的是，雖然其他地級市位列在后，但每個地級市的市政府所在城市（城區(qū)）又是需要開發(fā)和關(guān)注的重點。第二部分山東市場主要城市商圈調(diào)查分析報告根據(jù)第一部分分析，確定的主要城市為青島、濟南、煙臺、濰坊和臨沂5個城市，下面將重點圍繞前3個城市進行商圈調(diào)查分析，因沒有實地考察，基本根據(jù)以往工作所得、結(jié)合網(wǎng)絡(luò)及其他來源的數(shù)據(jù)資料和搜集寫成的報告，在具體到區(qū)域后，將完善、改正或進一步量化數(shù)據(jù)或資料。一、青島市1、青島市總體介紹青島是面向世界的國家重要區(qū)域性經(jīng)濟中心，東北亞國際航運中心，國際濱海旅游度假勝地，國際著名港口城市，國家歷史文化名城，中國優(yōu)秀旅游城市，國家園林城市。位于山東半島南端、黃海之濱，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。1994年2月，青島被列為全國15個副省級城市之一和全國5個計劃單列市之一。青島是中國舉辦大型賽事和國際盛會最多的大都市之一，2008年北京奧運會、殘奧會和2009年濟南全運會分賽場均設(shè)于青島，2013、2014年連續(xù)兩屆世界杯帆船賽、2014年世界園藝博覽會也將在青島舉辦。2012年常駐人口為871.51萬人，其中市區(qū)1159平方公里，人口275.51萬人；五市（縣級）596.01萬人即墨、膠州、平度、萊西為青島的4大衛(wèi)星城，均為全國百強縣。青島因名牌企業(yè)眾多，被譽為：“中國品牌之都”、“世界啤酒之城”。2011年1月7日，國務(wù)院批準(zhǔn)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃，青島市作為其核心區(qū)域和龍頭城市。榮獲“2012中國最佳休閑城市”稱號、2012年中國最具幸福感城市排行榜青島市穩(wěn)居首位、2015年世界休閑體育大會將在青島舉行。2012中國城市競爭力排名中，位列第九位。1.1人口情況1.1.1總?cè)丝冢?012年年末青島市常住人口為871.51萬人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的749.42萬人相比，十年共增加了122.09萬人。增長16.29%，年平均增長1.52%。1.1.2家庭戶：常住人口中共有家庭戶282.43萬戶（2010年11月1日人口普查數(shù)據(jù)），家庭戶人口為786.93萬人，平均每個家庭戶的人口為2.79人，比2000年第五次全國人口普查的2.97人減少了0.18人。1.1.3性別情況：男性為439.18萬人，占總?cè)丝诘?0.39%;女性為432.33萬人，占總?cè)丝诘?9.61%。總?cè)丝谛詣e比(以女性為100，男性對女性的比例)由2000年的100.56上升為101.58。1.1.4人口分布：市南區(qū)54.48萬人市北區(qū)55.82萬人四方區(qū)46.25萬人李滄區(qū)51.24萬人黃島區(qū)52.42萬人嶗山區(qū)37.95萬人城陽區(qū)73.72萬人膠州市84.31萬人即墨市117.72萬人平度市135.74萬人膠南市86.84萬人萊西市75.02萬人1.2區(qū)域轄設(shè)、面積青島市轄7區(qū)5市，共12個：市北區(qū)、市南區(qū)、四方區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、李滄區(qū)、膠南市、膠州市、即墨市、平度市、萊西市。青島市域面積10654平方公里，其中市區(qū)面積1471平方公里。青島市人民政府駐市南區(qū)。1.3礦產(chǎn)資源青島市礦產(chǎn)資源豐富，已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)44種，已被開發(fā)利用的有27種。優(yōu)勢礦產(chǎn)資源有石油、黃金、石墨、飾材花崗巖、飾材大理巖、透輝巖、滑石、沸石巖。黃金主要分布在平度、萊西，其中平度年黃金產(chǎn)量5.7噸，萊西山后金礦已成為山東黃金新的增長點。萊西石墨探明儲量687.11萬噸，在全國乃至世界范圍占有重要地位。萊西南部和即墨北部的大型油田正在勘探。青島市區(qū)以及平度、黃島(原膠南)的花崗巖品級很高，天安門廣場的人民英雄紀(jì)念碑就是選用市區(qū)浮山的石材。嶗山盛產(chǎn)黑水晶和海底綠玉。1.4城市主要媒體青島的媒體市場非常發(fā)達(dá)并且競爭激烈。電視類有：QTV-1是等新聞綜合類節(jié)目；QTV—2是生活服務(wù)類節(jié)目；QTV—3是影視節(jié)目；QTV—4是財經(jīng)類節(jié)目；QTV—5是都市時尚類節(jié)目；QTV—公共頻道是科普自然類節(jié)目，受眾群體為愛好科普知識的人群。另外，青島地區(qū)公交頻道——公交乘坐者為受眾。平面媒體主要是當(dāng)?shù)氐膱蠹?，有《半島都市報》、《青島日報》、《青島晚報》、《青島早報》。比較有優(yōu)勢的是《半島都市報》。已成為山東半島地區(qū)版數(shù)最多、發(fā)行量最大、覆蓋最密集的綜合日報，日發(fā)行量已成為青島和山東半島地區(qū)發(fā)行量最大的報紙之一。1.5第二產(chǎn)業(yè)青島市是我國東部沿海重要的經(jīng)濟中心城市，其所在的山東半島經(jīng)濟區(qū)（8市）經(jīng)濟總量高達(dá)2.6萬億，僅次于長三角、珠三角和京津唐經(jīng)濟區(qū)，居全國第四位，青島周邊有19個縣進入全國百強縣。作為山東半島城市群的中心城市，青島市大力發(fā)展總部經(jīng)濟、研發(fā)中心、品牌經(jīng)濟、會展經(jīng)濟、信息服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通及各種生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，為全省經(jīng)濟發(fā)展搭建高端平臺。傳統(tǒng)工業(yè)方面，青島市在機車車輛、造船海工、電子家電、石油化工、汽車制造、機械、橡膠、鋼鐵、食品酒水、輕工方面形成優(yōu)勢；新興產(chǎn)業(yè)方面，在海洋產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥、直升機制造、新能源、新材料、動漫創(chuàng)意、軟件等方面也已具有規(guī)模。青島著名企業(yè)有：眾地集團利群集團青島金王集團青島汶礦實業(yè)有限公司一汽解放青島汽車廠雙星集團中信集團歐美投資集團青島捷能汽輪機集團中國北車四方車輛研究所六和集團五星集團青島三利集團青島漢纜集團有限公司青島邦源國際貨運有限公司維客集團巴龍集團青島變壓器集團青島交運集團青島萬福集團頤中集團青特集團青島高校軟控股份有限公司南車青島四方機車車輛股份有限公司青島世紀(jì)瑞豐集團有限公司天泰集團中遠(yuǎn)集團北海船舶重工青島鋼鐵控股集團有限公司青島九聯(lián)集團股份有限公司即發(fā)集團新華錦集團青島啤酒集團有限公司山東海豐國際航運集團有限公司青島三合山精密鑄造有限公司海爾集團澳柯瑪集團青島港集團有限公司中國石化青島煉油化工有限公司青島萊克軟件開發(fā)有限公司海信集團青島康大集團青建集團股份公司青島鑫邦投資有限公司1.6在青島設(shè)立的重要機構(gòu)北海艦隊、國家海洋局北海分局、青島海關(guān)（正廳級）、山東海事局、山東出入境檢驗檢疫局，中國銀行山東省分行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會青島監(jiān)管局、中國證券監(jiān)督管理委員會青島監(jiān)管局、中國保險監(jiān)督管理委員會青島監(jiān)管局、商務(wù)部駐青島特派員辦事處、財政部駐青島財政監(jiān)察專員辦事處。1.7旅游文化青島市是國家歷史文化名城、重點歷史風(fēng)貌保護城市、首批中國優(yōu)秀旅游城市。國家重點文物保護單位34處。國家級風(fēng)景名勝區(qū)有嶗山風(fēng)景名勝區(qū)、青島海濱風(fēng)景區(qū)。山東省近300處優(yōu)秀歷史建筑中，青島占131處。青島市共有A級旅游景區(qū)66家。其中,5A級旅游景區(qū)1家,4A級旅游景區(qū)為18家,3A級旅游景區(qū)30家,2A級景區(qū)15家,1A級景區(qū)2家。“青島國際啤酒節(jié)”是亞洲最大的啤酒盛會，舉辦時間為每年的8月第二個周六開幕，持續(xù)2周，地點在青島國際啤酒城。2、主要商圈分析2.1商圈分布青島主要的商業(yè)網(wǎng)點基本有8個（見下圖），但從規(guī)模、集中度、層次、客流量等來劃分，有4個主要商圈，分別是中山路商圈、臺東商圈、香港中路商圈和李村商圈，其中前三個商圈為市級商業(yè)中心，李村商圈為副中心。2.2四大商圈特色2.2.1中山路商圈：做為青島城區(qū)的發(fā)源地，是最為傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)；中山路作為青島的老商業(yè)街，紀(jì)錄了青島百年的滄桑，沉淀了青島百年的商業(yè)文化，可以說中山路在青島的地位，就像王府井在北京、南京路在上海、泉城路在濟南，它是這座城市的“名片”和地標(biāo)。始建于1898年的中山路幾乎是青島的一個商業(yè)圖騰。然而，老商圈走入了一時難解的困境。位于中山路南面的百盛作為中山路上的“老大哥”，矗立11年依然吸引著東部的消費者過來消費，而偏居北方一隅的國貨，這個上世紀(jì)80年代山東省零售業(yè)的“領(lǐng)頭羊”也在復(fù)興之路上探索著自己的節(jié)奏。盡管在上半年的十大商場業(yè)績中，中山路的兩大商場排名并不靠前，但正如一位商家所言，在島城的四大商圈中，只有中山路是一條百年老街，只有中山路毗鄰棧橋，是游客必來之地，只有中山路上有歐式風(fēng)格的老建筑，也只有中山路能真正體現(xiàn)青島的文化精髓。從蕭條到重振，中山路如何走出青島“后旅游時代”的新亮點，大家都在拭目以待。2.2.2臺東商圈：地處繁華鬧市，在幾大商圈中是人氣最旺的商圈。臺東商業(yè)圈地處青島市西南方，以臺東步行街為中心，呈放射狀發(fā)展。商業(yè)街雖僅占地0.17平方公里，但云集了沃爾瑪超市、利群商廈、萬達(dá)購物廣場、蘇寧、國美等大型商貿(mào)企業(yè)，可謂“麻雀雖小五臟俱全”?！俺^壁畫夜賞燈，購物浮現(xiàn)在臺東”。臺東步行街東起延安三路，西至威海路，全長1000余米，但平均人流量可達(dá)到20萬人次，最高時可以到50萬人次，是青島人氣最旺的商業(yè)中心。早年，臺東商圈的諾瑪特、紅星美凱龍等商家的接連敗走讓人們產(chǎn)生了利群和沃爾瑪必有一個被打倒的猜想，一個是本土巨擘，一個是全球零售業(yè)老大，從其構(gòu)成分析，臺東商業(yè)圈的競爭是針鋒對麥芒，然而，時至今日，兩家不能說是相安無事，但也還都存在，這再一次印證了青島商業(yè)“和而不同”的發(fā)展方式2.2.3東部香港中路商圈：伴隨著青島行政中心東移而發(fā)展起來的商圈。這里商鋪林立、時尚現(xiàn)代、交通便利主要是以香港中路和啤酒城附近為代表，屬于新興商圈，周邊消費人群眾多，潛力很大，云集較多的商業(yè)場所，為島城最具消費力的高端商圈。從多年前佳世客的“獨掌大局”，到家樂福、陽光百貨的緊隨其后，再到麥凱樂、海信廣場、百麗廣場的百花齊放，以及即將建成的銀座等商場東部商圈的發(fā)展速度可以用“驚艷”來形容。家樂福、百麗廣場等大型商場與海信廣場、佳世客購物中心、麥凱樂、陽光百貨等多種商業(yè)業(yè)態(tài)實現(xiàn)錯位經(jīng)營，而這幾大商場大部分都考慮到了將購物、休閑、娛樂為一體，這助推了東部商業(yè)圈功能的完善。該商圈的超強消費能力毋庸置疑，在這里的高檔住宅、寫字樓、星級酒店眾多，高端人群居住和商務(wù)往來頻繁，人流、商流匯聚。東部商圈的消費者能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他幾個商圈。2.2.4李村商圈：為新興的商業(yè)中心，在青島商業(yè)競爭激烈的大環(huán)境下，雖然李村商圈現(xiàn)在還是維客、北方國貿(mào)、利客來商廈三足鼎立的局面，但是伴隨著寶龍城市廣場、萬達(dá)商業(yè)綜合體、偉東城市廣場的開工建設(shè)，未來銀座購物廣場等項目的入駐，以及國美、蘇寧、五星電器等專賣店的搶灘登陸，李村商圈必然成為諸多商家必爭之地，彰顯出蓬勃的發(fā)展勢頭。而隨著青島地鐵的建設(shè)，李村商圈無疑是最大的受益者之一。到時，鐵路青島北客站、青島地鐵三號線、流亭國際機場、4條軌道交通線再加上“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡(luò)，又使李滄具備了他區(qū)無法比擬的便捷區(qū)位交通優(yōu)勢，也拉近了李村與沿海一帶的距離。2.3四大商圈主要零售業(yè)情況商圈業(yè)態(tài)組成市場定位目標(biāo)客層優(yōu)點缺點代表商場中山路商圈百貨公司+超市+綜合商廈+品牌專門店中外地客層、本地居民、游客開埠最早的商圈，文化氛圍較重，聚集多家主商場與沿街店。城市東移與區(qū)內(nèi)改造，影響商業(yè)發(fā)展。百盛、國貨、悅喜客來臺東商圈百貨服飾+金融+文化+購物廣場+步行街中低本地居民學(xué)生、社會新鮮人以步行街形態(tài)，有利于購物逛街，交通便利。檔次中低，缺乏知名品牌，道路較小，停車不便。利群購物中心、萬達(dá)廣場、沃爾瑪香港中路商圈精致百貨+超市+商業(yè)綜合體高中中高收入白領(lǐng)、企業(yè)主、品牌愛好者商務(wù)、金融中心，臨近市政府，2008年奧帆中心啟用后，更提高此商圈優(yōu)勢。商場間有相當(dāng)距離，尚未形成密集型態(tài)的商圈。海信、百麗、陽光、巴黎春天、佳世客、家樂福、麥凱樂李村商圈金融+百貨+超市+手機專業(yè)市場+餐飲中低本地居民以步行街形態(tài)，聚集多業(yè)態(tài)形成以李村為中心的批發(fā)、零售中心。檔次較低，多為低價商品，缺乏知名商家。北方國貿(mào)大廈、嶗山百貨、利客來購物中心2.4青島市主要零售業(yè)情況根據(jù)青島市現(xiàn)有的商業(yè)狀況，按照商業(yè)業(yè)態(tài)主要可以分為百貨、購物中心、超市、專業(yè)市場以及特色商業(yè)街四種。購物中心在青島發(fā)展緩慢，目前青島尚無真正意義上的購物中心，這里將佳世客和萬達(dá)歸類為購物中心。從青島目前零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)來看，大型百貨商店和專業(yè)市場占主導(dǎo)地位。百貨商店主要集中在現(xiàn)有的主要商業(yè)區(qū)內(nèi)，專業(yè)市場的分布略為分散。業(yè)態(tài)中山路商圈臺東商圈香港路商圈李村商圈北曲商圈其他區(qū)域合計百貨32332114超市大賣場03131917購物中心0110002電器超市13330111家居建材市場00020911小計49811335特色商業(yè)街24320112合計613111362069代表商場百盛、國貨商廈利群商廈、沃爾瑪、萬達(dá)廣場、國美電器佳世客、家樂福、陽光百貨、麥凱樂維客、利客來、國美電器、佳樂家利群、家佳源、世正愛麗安國貨、百安居、大潤發(fā)、易初蓮花、好一居——3、主要商圈確定從調(diào)查分析來看，青島的4個商圈按重要程度可以劃分為3個，一個是中山路商圈，目前有有海信廣場、百麗廣場、陽光百貨、巴黎春天、佳世客、家樂福、麥凱樂等百貨店及高端店，把該商圈定位第一商圈。符合品牌的定位，也有利于提升品牌在當(dāng)?shù)氐闹?，商品的配置、柜臺形象等都需要提高檔次。第二是臺東商圈，主要的商場有利群購物中心、萬達(dá)廣場，定位為第二商圈。該商圈以及周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)基本屬于大眾型消費，但商圈的客流決定著銷售業(yè)績。利群店是該商圈的主力店，目前定位中高端，每年都會引進一些一線品牌，該店也成為了品牌的必爭之地，競爭相當(dāng)激烈。第三是李村商圈，該商圈需要緊密跟進和關(guān)注，從目前的商場入駐情況及未來城市硬件發(fā)展，該區(qū)域也會形成較大的商業(yè)氛圍。具體客流、購買力等還需要進一步的實地考察。二、濟南市1、濟南市總體介紹濟南，地處北緯36°40'，東經(jīng)117°00'，南依泰山，北跨黃河，屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，日照充分，年平均氣溫14攝氏度，年平均降雨量650到700毫米。中國環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)中心城市，是中國山東省省會及最大城市，山東省政治、文化、教育中心，華東五大城市之一。區(qū)域性金融中心，副省級城市。濟南位于山東省中西部，北臨黃河，南依泰山。濟南分別與西南部的聊城、北部的德州和濱州、東部的淄博、南部的萊蕪和泰安交界。有著2700余年的歷史。是中華文明的重要發(fā)祥地之一，是龍山文化的發(fā)祥地。因境內(nèi)有“七十二名泉”故被稱為“泉城”。濟南歷史上涌現(xiàn)了很多文人墨客，最著名的就是李清照和辛棄疾。濟南是國家創(chuàng)新型城市、中國軟件名城、全國重要的交通樞紐和物流中心。繼濟南全運會取得圓滿成功后，2013年濟南將舉辦第十屆中國藝術(shù)節(jié)，并成為2015年“第二十二屆國際歷史科學(xué)大會”的主辦城市，為濟南建設(shè)國際大都市注入了新的活力。濟南位于山東省的中西部，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。北接京津唐，南接黃淮海，西連黃河中上游大中原，東連膠東半島，在全省處于承東接西的位置，2012年在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到4812.63億元；在全國來說是連接華東與華北的門戶，是連接華東、華北和中西部地區(qū)的重要樞紐；位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈，是黃河流域的中心城市。而環(huán)渤海地區(qū)地理位置優(yōu)越、各種資源豐富，是當(dāng)今中國經(jīng)濟發(fā)展最具活力的地區(qū)，環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)目前已成為中國最大的工業(yè)密集區(qū)，渤海灣西部城市群的合作與繁榮正日益發(fā)展。濟南是山東的文化、教育中心，人力資源齊備，高等院校眾多，科研機構(gòu)密集。濟南總共有44所高校，在校大學(xué)生近60萬人，科研機構(gòu)200多個。其中10個國家級實驗室，53個省級科研院所，25個省級重點實驗室，科技人員達(dá)35萬人，能夠滿足各類企業(yè)、不同層次的人才需求。濟南現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮發(fā)達(dá)、服務(wù)功能健全，市區(qū)范圍共有各類商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量近40000個，其中購物中心、商場、超市、便利店等布局合理、數(shù)量龐大，商業(yè)潛力雄厚。1.1人口情況1.1.1總?cè)丝冢?012年年末常住人口為688.51萬人，年平均增長1.41%。其中市區(qū)人口433萬。濟南市是中國東部散雜居少數(shù)民族人口較多的省會城市，有49個少數(shù)民族，人口109299人（2010年數(shù)據(jù)），占全市總?cè)丝?.84%。其中回族占少數(shù)民族人口的88.79%，居住著回族、滿族、蒙古族、哈尼族、朝鮮族、苗族、壯族、維吾爾族、彝族、藏族等十個少數(shù)民族占濟南市少數(shù)民族人口的98.42%。1.1.2家庭戶：全市常住人口中共有家庭戶201.26萬戶（2010年11月1日人口普查數(shù)據(jù)），家庭戶人口為599.36萬人，平均每個家庭戶的人口為2.98人，比2000年第五次全國人口普查的3.22人減少了0.24人。1.1.3性別情況：男性為342.39萬人，占總?cè)丝诘?0.25%；女性為339.01萬人，占總?cè)丝诘?9.75%，總?cè)丝谛詣e比(以女性為100，男性對女性的比例)由2000年第五次全國人口普查的102.88下降為101.00。1.1.4人口分布：歷下區(qū)75.41萬人市中區(qū)71.36萬人槐蔭區(qū)47.68萬人天橋區(qū)68.84萬人歷城區(qū)112.43萬人長清區(qū)57.87萬人平陰縣33.17萬人濟陽縣51.79萬人商河縣56.41萬人章丘市106.42萬人1.2區(qū)域轄設(shè)、面積濟南市轄7區(qū)、3縣、1市，11個：歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)、高新區(qū)、平陰縣、濟陽縣、商河縣、章丘市?？偯娣e8227平方公里，城區(qū)面積3257平方公里。1.3礦產(chǎn)資源濟南市境內(nèi)蘊藏著豐富多樣的礦產(chǎn)資源。粘土、石灰?guī)r、白云巖，特別是石灰?guī)r品位高、儲量大，花崗石的黑色花崗石，質(zhì)地純正，為國內(nèi)獨有?！皾锨唷陛x長巖和“柳埠紅”花崗巖已遠(yuǎn)銷歐亞非等30多個國家和地區(qū)。濟南的鐵、煤、花崗石、耐火粘土以及銅、鉀、鉑、鉆等多種有色金屬、稀有金屬和非金屬資源豐富。其中一些礦產(chǎn)資源潛力大，開發(fā)利用配套程度高，如石灰?guī)r、花崗巖、硬質(zhì)耐火粘土、白云巖、鉀長石、鐵礦等具中型以上規(guī)模，是濟南市的優(yōu)勢礦產(chǎn)。1.4城市主要媒體報紙：濟南時報、濟南日報、大眾日報、齊魯晚報網(wǎng)絡(luò)：濟南舜網(wǎng)、新華網(wǎng)濟南頻道、水母網(wǎng)山東新聞、山東新聞-網(wǎng)易新聞、濟南資訊網(wǎng)、搜狐新聞中心濟南新聞、齊魯新聞網(wǎng)電視：濟南廣播電視局、濟南電視臺、濟南教育電視臺廣播：濟南音樂廣播電臺、濟南文藝廣播、濟南故事廣播、濟南經(jīng)濟廣公交：移動數(shù)字電視1.5第二產(chǎn)業(yè)電子信息、交通裝備、機械制造、生物制藥、食品紡織等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)外有著舉足輕重的地位。濟南高新技術(shù)、信息產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，并被國家批準(zhǔn)成為“中國軟件名城”。擁有占地20公頃、亞洲最大的環(huán)形建筑——國家級軟件基地“齊魯軟件園”，及“CIIIC國家信息通信國際創(chuàng)新園”、“國家超級計算濟南中心”、“濟南量子技術(shù)研究院”等一批電子信息研發(fā)機構(gòu)，現(xiàn)已有1200余家國內(nèi)外IT研發(fā)企業(yè)入園發(fā)展。1.5.1濟南知名企業(yè)：中國重汽、濟南鋼鐵、浪潮軟件、力諾瑞特、九陽股份、山水水泥、明仁藥業(yè)、濟南煉油、輕騎摩托、將軍煙草、金鐘衡器、齊魯制藥、濟南重工、元首針織、佳寶乳業(yè)、蓋世物流、潤華汽貿(mào)、中創(chuàng)軟件、福牌阿膠、三箭置業(yè)、民天面粉、齊魯證券、中鐵十局、小鴨電器、銀座百貨、齊魯化纖、齊魯銀行、魯能集團、裕興化工、三聯(lián)商社、康巴絲鐘表、濟南柴油機、福瑞達(dá)制藥、浪潮服務(wù)器、濟南變壓器、濟南二機床、宏濟堂藥業(yè)、桑樂太陽能、齊魯軟件園1.5.2機構(gòu)：濟南量子技術(shù)研究院、國家重大新藥創(chuàng)制平臺、國家超級計算機濟南中心、國家信息通信國際創(chuàng)新園1.5.3駐濟南大型企業(yè)集團：浪潮集團、山水集團、華魯集團、力諾集團、魯商集團、魯信集團、魯銀集團、魯能集團、中國重汽集團、山東鋼鐵集團、山東能源集團、山東黃金集團、山東交工集團、山東電力集團、山東航空集團、山東中煙集團、山東重工集團、山東交運集團、山東海洋投資、山東高速集團1.6旅游文化濟南自然風(fēng)光秀麗，自古素有“泉城”之美稱。尤以趵突泉、黑虎泉、五龍?zhí)?、珍珠泉四大名泉久?fù)盛名，自古享有“家家泉水，戶戶垂柳”之美譽。濟南擁有的泉水之多，流量之大，景色之美，獨步天下。泉水縱橫分布，錯落有致，既有趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龍?zhí)端拇笕?，又有郊區(qū)泉群散落各處，譽稱72名泉。眾泉如翡翠在濟南大地鑲嵌，日夜叮咚，光彩閃耀。眾泉匯流成的護城河流淌到大明湖，與周圍的千佛山、鵲山、華山等構(gòu)成了“一城山色半城湖”的獨特風(fēng)光。濟南，也成為世界少有的集“山、泉、湖、河、城”于一體的獨特魅力城市。2、主要商圈分析2.1商圈分布濟南主要有七大商圈：泉城路商圈、洪樓商圈、英雄山商圈、天橋商圈、大觀園商圈、北園商圈、西市場商圈。從珠寶經(jīng)營的角度考慮，對比規(guī)模、集中度、層次、客流量等來劃分，有4個商圈（見附件2），分別是泉城廣場商圈、經(jīng)四路商圈、東部花園路（洪樓）商圈、西部西市場商圈。2.2四大商圈特色2.2.1泉城廣場商圈：該商圈范圍東到黑虎泉北路，西至趵突泉北路，北接泉城路，南臨文化西路。是濟南具有悠久歷史的傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)——泉城路-泉城廣場商圈。泉城路是濟南最繁華的商業(yè)街，馬路最西面就是大名鼎鼎的趵突泉。泉城路商圈是濟南的中心商圈。泉城路商家云集，名店眾多，有“十字金街”之稱，是一條集購物、休閑、旅游、文化等功能于一身的步行商業(yè)街。該商圈優(yōu)勢：全省政治文化中心，全國著名旅游景點，全省最大廣場。流動人口最多多的地域，大眾聚焦，商機無限。東區(qū)形成以華能大廈、政協(xié)大廈等高中檔次酒店為主的休閑娛樂區(qū)，中區(qū)形成以五星級的索非特銀座大飯店、皇冠假日酒店、四星級的玉泉森信大酒店貴、齊魯國際大廈等為主題的高檔消費商業(yè)區(qū)，以及幾乎有接近濟南一半大型高端商場聚集，有恒隆廣場（香港首富李嘉誠旗下）、貴和購物中心、貴和商廈、銀座商場、銀座泉城廣場、百盛購物中心。以及麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客,以及大量的專賣店都位于這個區(qū)域,再加上、華能大廈等共同組成濟南最大的商圈。西區(qū)形成沃爾瑪、三聯(lián)、蘇寧、國美、冠芝霖為代表的家電通訊區(qū)。商圈的形象之高端、客流之大，當(dāng)仁不讓地引領(lǐng)濟南商業(yè)的發(fā)展。2.2.2大觀園商圈（經(jīng)四路商圈）：該商圈屬于最早興起的商圈，但隨著泉城廣場及銀座、貴和、恒隆廣場等店的升級發(fā)展，大觀園商圈沒有跟上時代步伐，漸漸客流東移，目前以經(jīng)營中檔消費品為主，是濟南新老結(jié)合的大型綜合性商圈。老商業(yè)主要指大觀園商場，新商業(yè)地帶指經(jīng)四路沿線，成為集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的綜合性中心。新老商業(yè)中心完美結(jié)合，再造當(dāng)?shù)胤睒s。作為濟南最早的商圈，經(jīng)四路商圈擁有旺盛的人氣，消費群體龐大，金融和零售業(yè)發(fā)達(dá)；商業(yè)結(jié)構(gòu)過于簡化，發(fā)展步伐緩慢，受其他商圈挑戰(zhàn)該商圈已有新的變化，萬達(dá)廣場、萬千百貨、振華商場選擇著陸經(jīng)四路商圈的，對該區(qū)域商業(yè)架構(gòu)有一個新的改變。老區(qū)主要商場有大觀園、人防地下購物商城和人民商場。東區(qū)有萬達(dá)廣場、萬千百貨、振華商場。2.2.3東部花園路（洪樓）商圈：花園路商圈作為近年來新崛起的商圈，發(fā)展速度較快，逐步成為東部核心商業(yè)圈。其交通便捷、四通八達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)配套齊全。商圈內(nèi)小區(qū)規(guī)模較大，且多是中高檔樓盤，小區(qū)居民擁有較強的購買力，提供了很大的消費空間。目前花園路板塊商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)較為豐富，較大程度上滿足了人們的多種消費需求，這種集聚效應(yīng)將使各種業(yè)態(tài)相互促進，同步發(fā)展。百年老校山東大學(xué)的兩個校區(qū)在此商圈內(nèi)，文化氛圍濃厚，消費能力較強。目前有大潤發(fā)超市、銀座商城、銀座購物廣場、蘇寧、國美。高校文化影響花園路商圈建設(shè)發(fā)展，該商圈內(nèi)消費群體年齡段以年輕人和中年人為主，且各層次文化知識水平較高。濟南東部新城的大規(guī)模開發(fā)，使花園路商圈更具發(fā)展?jié)摿?。具體分析該商圈：商圈西部的東關(guān)大街、老東門市場，集合廣大人氣，由于該地塊近臨泉城路商圈，加之老東門市場升級在即，未來老東門周邊有獨立成商圈的潛力；商圈東部的七里堡商貿(mào)中心開展綜合商業(yè)，英國樂購入住勢必會從洪樓中心的人氣中分到一杯羹。保利芙蓉與明湖天地的商業(yè)地產(chǎn)是否會改變板塊構(gòu)造也得需要時間觀察。2.2.4西部西市場商圈：西市場因地處濟南老商埠西段而得名。西市場是目前濟南最大的小商品批發(fā)市場，主要經(jīng)營中低檔次產(chǎn)品，以批發(fā)為主，兼有零售。西市場商圈是濟南西部的商業(yè)中心，由于該區(qū)域接近城鄉(xiāng)結(jié)合部，所以小商品批發(fā)市場尤為火爆；規(guī)模化成為該地區(qū)首要解決的問題，樹立品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)缺乏，整合能力較差；槐蔭區(qū)的棚戶改造規(guī)模較大，未來潛力較大，該區(qū)域急需要另一個商業(yè)中心的建立。商場有華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場（隸屬華聯(lián)系統(tǒng)）2.3濟南市主要零售業(yè)情況2.3.1目前濟南主要的購物中心有：恒隆廣場、萬達(dá)廣場（萬千百貨）、銀座商城、銀座購物中心、貴和商廈、魯商廣場、銀座和諧廣場、振華商廈、銀座各分店（銀座八一店（中南部）、銀座玉函店（中南部）、銀座和諧店（西南部）、銀座洪樓店（東部）、銀座金牛店（西北部））2.3.2濟南零售業(yè)中高端市場主要由五家商業(yè)集團把控銀座商城：目前規(guī)模最大的一家，在濟南有16家分店。其中，銀座商城，和諧廣場店，玉函店，三家店地理位置且店鋪形象較好。銀座隸屬魯商集團旗下零售業(yè)品牌，銀座零售業(yè)是魯商集團主業(yè)，山東零售龍頭企業(yè)，位列全國百貨業(yè)前5強。目前，在山東、河北、河南三省擁有大型門店100余家，涵蓋高檔百貨、購物廣場、shoppingmall、便民超市、現(xiàn)代家居、汽車專營、物流中心、專業(yè)公司等多種業(yè)態(tài)。2010年銷售收入245億元。其上市公司銀座股份已成為滬深股市績優(yōu)股，同時還與臺灣統(tǒng)一超商合資經(jīng)營著140多家便民超市。魯商集團下設(shè)有房地產(chǎn)、銀座商城（連鎖）、銀座超市（連鎖）、制藥、汽車銷售、旅游公司、山東商報、山東商學(xué)院等院校。魯商集團的前身為“山東省商業(yè)集團”，該集團是1992年由“山東省商業(yè)廳”改制過來的。目前，銀座在濟南的門店效益都相對較好，一方面是當(dāng)?shù)仄放频挠绊懥?，另一方面其后臺關(guān)系推動的“券”、“卡”銷售額度相當(dāng)驚人。恒隆集團：恒隆廣場地下兩層、地上七層，集百貨商店、超級市場、專賣店、娛樂場所、電影院、酒店、商務(wù)辦公、餐飲等為一體，功能十分齊全。17萬平方米的商業(yè)，10萬平方米的停車場，濟南核心商圈，恒隆品牌，這些，均注定恒隆廣場將成為濟南單體商業(yè)體中的第一。云集國內(nèi)外300余家名品名牌，且四成以上為首次進入濟南。目前購物環(huán)境最好，也最能體現(xiàn)和提升高端品牌的形象，但總體客流、銷售欠佳。貴和集團：有2家店，分別是貴和購物中心和貴和商廈，坐落省政府前，前者定位高端，后者為中端。屬于濟南老牌商場，特別是貴和商廈，購物環(huán)境日漸落后，但可能長期積累的顧客群較多。值得注意的是這2家店均為山東魯能集團開發(fā)建設(shè)，魯能商貿(mào)有限公司全面管理。其貴和購物中心自1997年10月1日開業(yè)以來，以優(yōu)越的地理位置，舒適高雅的購物環(huán)境，高效完善的服務(wù)設(shè)施，先進科學(xué)的管理方式，精致時尚的名優(yōu)商品，一流的服務(wù)水平，領(lǐng)導(dǎo)潮流的消費觀念而享譽市場，但該店從2012年元旦前夕開始全面封閉裝修，大大影響了其整體的收益。據(jù)了解，貴和在外（省內(nèi)其他地市）開設(shè)的門店基本屬于資源（招商、管理）輸出型，而沒有像銀座的自營店那樣管理，最終效益和經(jīng)營會帶來負(fù)面的影響。如，日照的貴和海納開業(yè)1年多關(guān)店，其他地市的加盟店似乎也不太理想。這一點應(yīng)值得注意。萬達(dá)購物廣場：大連萬達(dá)集團創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)1950億元，年收入1051億元，年納稅163億元。已在全國開業(yè)49座萬達(dá)廣場、26家五星級酒店、730塊電影銀幕、40家百貨店、45家量販KTV。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬達(dá)廣場是中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團隊、全國性的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。振華商廈：隸屬于煙臺市振華百貨集團股份有限公司，通過收購人民商廈把人民商廈更名為振華商廈，和萬達(dá)廣場毗鄰，但據(jù)了解，因銀座在2009-2010年間在煙臺開店時遭遇振華的品牌封殺，后振華入駐濟南后也遭到報復(fù)，導(dǎo)致該店的品牌資源基本為自營，且該店客流一般，效益欠佳（煙臺市報告里重點描述振華集團公司）。2.3.3未來發(fā)展布局情況濟南西站站前綜合體（綠地集團建設(shè)）隨著濟南西站的建設(shè),該區(qū)域內(nèi)原本近乎空白的商業(yè)項目紛紛規(guī)劃和興建,其中位于西站核心區(qū)域的站前綜合體將為西站旅客和周邊居民提供商業(yè)服務(wù)。由綠地集團開發(fā)的站前綜合體,商業(yè)總面積為20萬平方米,商業(yè)業(yè)態(tài)包含了五星級酒店、辦公樓、商業(yè)用房、超市影院等,目前該項目正在進行全球招商,許多一線商超品牌都有意向,目前在談的商家中就包含了日本永旺、佳世客等品牌。該項目目前建設(shè)進度較快,投入使用后將成為濟南西站核心區(qū)主要的消費區(qū)域。世貿(mào)廣場世茂集團建設(shè)。濟南世茂國際廣場東依泉城路，南止黑虎泉西路，北靠黑虎泉北路，項目占地面積約１２萬平方米，初步規(guī)劃總建筑面積約４０萬平方米。擬規(guī)劃建設(shè)寫字樓、公寓、商業(yè)等一體的綜合性建筑，涵蓋街區(qū)商業(yè)、大型賣場、世茂影院、世貿(mào)百貨、休閑美食廣場、５Ａ甲級寫字樓、時尚生活中心等。世茂股份將有效地通過自身優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)及商業(yè)體系的建立，與區(qū)域商業(yè)實現(xiàn)高度融合，世茂國際廣場也將成為濟南未來最耀眼的地標(biāo)性建筑之一。據(jù)悉，世茂股份系世茂集團兩大上市公司之一，始終以“締造精致商業(yè)”為己任，致力于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化銷售和經(jīng)營，打造標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)綜合體。目前已在上海、北京、杭州、廈門、青島、蘇州、武漢、南京、沈陽、福州、濟南等２２個城市，共開發(fā)建設(shè)有２１個城市綜合體項目，公司土地儲備近千萬平方米，位居國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)上市公司中土地儲備量首位。3、主要商圈確定綜合以上信息來分析，東側(cè)花園路（洪樓）商圈發(fā)展還未成熟，屬于新商圈的起步階段，消費群體也以中下（學(xué)生）為主。濟南中高端、流行百貨市場相對于集中，以泉城廣場商圈的中段為為中心商圈，高端、時尚顧客群體購買的趨勢在該商圈。該商圈的西段雖近2年來開設(shè)了振華商廈、萬達(dá)（萬千百貨），但主流高端客層依然較少。在泉城廣場中段的繁華商圈中，目前“”在恒隆廣場進駐，但其2012年銷售只有48.57萬元的數(shù)字，急需重新思考出路。周邊除了本地銀座、貴和4家店外，百盛也已經(jīng)開業(yè)（暫無相關(guān)數(shù)據(jù)），需要跟進。濟南零售業(yè)的發(fā)展雖競爭殘酷，但線條很清晰。無論外來還是當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)，誰把握住了終端顧客，誰就是最終的贏家。銀座系統(tǒng)“卡”、“券”的顧客群體明顯不會是普通百姓或職員，這一點毋庸置疑，那么，剩下的就是：要駐濟南市場，或許應(yīng)考慮銀座系統(tǒng)。當(dāng)然，采用戰(zhàn)略發(fā)展模式（整體打包洽談），還是被其捆綁（1個好店帶1（或多）個差店）需要實際談判和決策，還有，具體各門店的數(shù)據(jù)還需要再進一步調(diào)研獲得。三、煙臺市1、煙臺市總體介紹煙臺市地處山東半島東部，轄6區(qū)7個縣級市和長島縣。依山傍海，氣候宜人，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。海岸線曲長702.5千米，海島曲長206.62千米，人口692萬，有少數(shù)民族47個。煙臺是我國首批沿海開放城市之一，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)以及東北亞地區(qū)的國際性港城、商城、旅游城，中國經(jīng)濟20強城市，是中國最具投資潛力和發(fā)展活力的新興經(jīng)濟強市。是中國重要的黃金產(chǎn)地，黃金儲量和產(chǎn)量均位居全國第一（縣級市中招遠(yuǎn)和萊州位居前列產(chǎn)量）占全國的1/4以上，其他可開采的礦藏30多種。從煙臺的綜合實力看，經(jīng)濟發(fā)展全國第九，山東第二，市區(qū)面積大，全國第13，全市人均收入36803元，煙臺是自主創(chuàng)業(yè)及個體從業(yè)人員最多的地區(qū)之一，煙臺的發(fā)展處于名列前茅。1996年，煙臺市在全國大中城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的排名中列第17位，1997年全市下屬縣城升級為市。有7個縣市區(qū)分別跨入全省和全國“經(jīng)濟強縣”行列。全市現(xiàn)有港口10處，芝罘灣港、八角港、龍口港、萊州港、蓬萊東港等6處為國家一類開放口岸，已與70多個國家和地區(qū)的100多個港口直接通航。全市港口共有生產(chǎn)性泊位170個，其中萬噸級以上泊位64個。2011年，全市港口貨物吞吐量完成24345.3億噸，同比增長16.8%，其中集裝箱完成170.8萬標(biāo)箱；完成旅客運量579.0萬人次。煙臺空港于1984年10月開航，1997年1月被國務(wù)院正式批準(zhǔn)為國家一類開放口岸。青榮城際鐵路是山東省內(nèi)第一條區(qū)域性城際高速鐵路，也是省內(nèi)投資最大的單體鐵路建設(shè)項目。這條鐵路位于膠東半島，連接了青島、煙臺、威海三個主要城市，是構(gòu)建半島城市群間最重要的交通基礎(chǔ)設(shè)施和最快捷運輸通道。2011年，煙臺國內(nèi)生產(chǎn)總值列全國第20位，2012年，煙臺國內(nèi)生產(chǎn)總值超越唐山列全國19位，省內(nèi)第二位。煙臺經(jīng)濟實力居全國地級市前五位。2011年，煙臺被中國社科院評為未來10年最具潛力城市之一。全市擁有普通高等院校10所，在校學(xué)生14.6萬人。中等職業(yè)學(xué)校50所，在校學(xué)生9.2萬人。普通中學(xué)299所，在校學(xué)生37.1萬人。小學(xué)509所，在校學(xué)生25.6萬人。煙臺市轄芝罘區(qū)、萊山區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、昆崳山自然保護區(qū)、保稅港區(qū)、金山港區(qū)（正在建設(shè)）、長島縣，代管龍口市、萊陽市、萊州市、蓬萊市、招遠(yuǎn)市、棲霞市、海陽市7個縣級市?？偣灿?1個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)、53個街道辦事處，585個居民委員會、6199個村委會、6864個自然村。全市總面積13746.5平方公里，其中市區(qū)面積2722.3平方公里，煙臺九區(qū)中，牟平區(qū)面積為最大，個體工商戶為63.2萬戶（2010年統(tǒng)計）。1.1人口情況1.1.1總?cè)丝冢喝谐Ｗ∪丝跒?96.82萬人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的663.57萬人相比，十年共增加了33.25萬人，增長5.01%，年平均增長0.49%（煙臺市統(tǒng)計局2011年5月9日發(fā)布)。暫住人口約4萬余人，主要分布在芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)等經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)的縣市區(qū)。1.1.2家庭戶：全市常住人口中，共有家庭戶245.68萬戶，家庭戶人口為642.47萬人，平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2000年第五次全國人口普查的2.82人減少了0.20人。1.1.3性別情況：全市常住人口中，男性人口為352.25萬人，占50.55%；女性人口為344.57萬人，占49.45%。常住人口性別比(以女性為100，男性對女性的比例)由2000年第五次全國人口普查的101.99上升為102.23。1.1.4年齡分布全市常住人口中，0—14歲的人口為76.47萬人，占10.97%，15—64歲的人口為540.53萬人，占77.57%；65歲及以上的人口為79.82萬人，占11.46%。同2000年第五次全國人口普查相比，0—14歲人口的比重下降了6.32個百分點，15—64歲人口比重上升了3.82個百分點，65歲及以上人口的比重上升了2.50個百分點。1.1.5人口分布：（萬人）芝罘區(qū)83.02福山區(qū)28.77牟平區(qū)46.76萊山區(qū)28.51開發(fā)區(qū)31.28高新區(qū)4.43龍口市68.83萊陽市87.86萊州市88.39蓬萊市45.11招遠(yuǎn)市56.62棲霞市58.97海陽市63.87長島縣4.40市區(qū)222.77（2011年統(tǒng)計局文件單列，應(yīng)該和芝罘區(qū)合并）。1.2區(qū)域轄設(shè)、面積轄7市1縣6區(qū)，共14個：長島縣56海陽市1886.84萊陽市1734棲霞市2017萊州市1878龍口市893招遠(yuǎn)市1433.18蓬萊市1128芝罘區(qū)174.43萊山區(qū)279.62牟平區(qū)1511福山區(qū)482.83開發(fā)區(qū)250.42高新區(qū)（暫無數(shù)據(jù)）煙臺市總面積13746.88平方公里。其中，芝罘區(qū)最發(fā)達(dá)，幾年前是煙臺市政府所在地，現(xiàn)搬萊山區(qū)。1.3礦產(chǎn)資源煙臺市地下礦藏十分豐富，已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)70多種，探明儲量的有40多種，黃金、菱鎂礦、鉬、滑石儲量均居全國前5位，其中黃金儲量和產(chǎn)量居全國首位。沿海大陸架儲有豐富的石油和天然氣資源，屬“富集型”油區(qū)。1.4城市主要媒體紙媒體：《藍(lán)色快報》、《煙臺晚報》、《煙臺日報》、《今晨6點》網(wǎng)絡(luò)媒體：膠東在線、網(wǎng)上民聲、水母網(wǎng)、煙臺論壇、17路論壇電視媒體：煙臺電視臺、煙臺文藝廣播電臺、煙臺廣播電視報其中，《煙臺晚報》

發(fā)行量最大，是市民的首選。1.5第二產(chǎn)業(yè)（煙臺統(tǒng)計局2013.2.6日公布）2012年煙臺市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入12627.04億元，比上年增長16.0%；工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率99.05%；實現(xiàn)利潤、利稅分別為971.15億元、1274.38億元，分別增長11.0%和12.2%。全市食品、機械、黃金、電子四大支柱產(chǎn)業(yè)共1450家企業(yè)，全年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入7547.78億元，增長19.8%。其中，食品工業(yè)1585.54億元，增長3.4%；機械工業(yè)2367.60億元，增長18.0%；黃金工業(yè)1493.32億元，增長24.3%；電子工業(yè)2101.32億元，增長17.7%。表22012年主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量及其增長速度產(chǎn)品名稱單位產(chǎn)量比上年增長%原煤萬噸582.43-4.7發(fā)電量億千瓦時246.371.2原鹽萬噸216.058.5食用植物油萬噸28.98-27.2葡萄酒萬千升32.56-6.5啤酒萬千升20.95-15.8果汁及果汁飲料萬噸40.9530.0輪胎外胎萬條3219.4516.0化學(xué)纖維萬噸5.087.1服裝萬件23733.60-6.7發(fā)動機萬千瓦8478.3116.2水泥萬噸1257.154.9銅萬噸16.12-0.9鋁材萬噸134.3620.7鋼材萬噸123.3218.0汽車萬輛46.1743.2轎車萬輛45.0439.7移動電話萬部2060.0617.0微型電子計算機萬臺233.61-38.9鐘萬只190.828.0表萬只104.623.4全市資質(zhì)以上建筑企業(yè)本年簽訂合同額534.45億元，比上年增長1.6%；完成建筑業(yè)總產(chǎn)值556.62億元，增長4.7%；竣工產(chǎn)值354.75億元，增長5.2%。房屋施工面積3950.99萬平方米，增長0.4%；房屋竣工面積1731.02萬平方米，增長6.1%。1.6煙臺的知名企業(yè)煙臺龍大食品集團有限公司、煙臺喜旺食品有限公司、煙臺開發(fā)區(qū)東岳汽車有限公司、南山集團有限公司、北極星鐘表、煙臺華潤錦綸有限公司、煙臺萬華聚氨酯股份有限公司、煙臺藍(lán)天投資股份有限公司、煙臺啤酒集團有限公司、煙臺供電公司、煙臺百年電力發(fā)展股份有限公司、東方電子集團有限公司、方圓集團有限公司、煙臺正海集團有限公司、煙臺國際機場集團有限公司、煙臺氨綸集團有限公司、煙臺冰輪集團有限公司、富士康科技集團（煙臺）工業(yè)園、青島LG浪潮數(shù)字通信有限公司（煙臺園區(qū)）、煙臺張裕葡萄釀酒股份有限公司、煙臺張裕集團有限公司1.7旅游文化煙臺旅游資源豐富。優(yōu)美的自然風(fēng)光和人文景觀，每年吸引了大批中外游客前來觀光旅游。截至2012年，A級旅游景區(qū)47家，其中5A級景區(qū)3家，4A級景區(qū)12家，3A級旅游景區(qū)12家，2A級旅游景區(qū)21家；有三星級以上酒店89家，其中五星級12家，四星級23家，三星級54家。1998年煙臺成為首批54座“中國優(yōu)秀旅游城市”之一。聯(lián)合國人居獎、中國人居環(huán)境獎、中國人居環(huán)境范例獎。2005年10月26日，中央文明委召開表彰大會，煙臺市等九個城市被授予“全國文明城市”稱號。2009年1月煙臺第二次蟬聯(lián)這一稱號。2011年12月煙臺市實現(xiàn)文明城市三連冠2004年10月，國家旅游局對煙臺市創(chuàng)建優(yōu)秀旅游城市各項指標(biāo)進行全面驗收，煙臺市以892分的好成績?nèi)脒x全國首批中國優(yōu)秀旅游城市行列煙臺獲得2012中國最佳休閑城市、2012年中國特色休閑城市-好客休閑之都稱號。2、主要商圈分析2.1商圈分布從煙臺市商業(yè)分布的現(xiàn)狀來看，主要在芝罘區(qū)。市區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點布局集聚中心區(qū)，市中心商業(yè)輻射力強，區(qū)域商業(yè)開發(fā)難度較大。芝罘區(qū)商業(yè)中心：以海港路、南大街、西大街及北大西街為中心的南大街市級商圈和以九隆廣場、振華廣場為中心的幸福區(qū)級商圈（見下頁圖示）。2.2商圈特點商圈名稱級別區(qū)域范圍主要特點南大街商圈市級以海港路、南大街為中心，向西至青年路，南到南大街，北到北馬路，東至西南河路以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次是餐飲、家電、家居等幸福商圈區(qū)級以幸福路、幸福中路為中心以九隆廣場綜合性商業(yè)、振華廣場百貨為主2.2.1南大街商圈定位：在完善相關(guān)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點調(diào)整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛，形成功能齊全、集購物、餐飲、休閑、旅游、金融、商務(wù)、信息等為一體的市級商業(yè)功能區(qū)。煙臺市芝罘區(qū)商圈示意圖

2.2.2南大街商圈概況行政區(qū)屬芝罘區(qū)地域范圍以海港路、南大街為中心，向西至青年路，南到南大街，北到北馬路，東至西南河路人流結(jié)構(gòu)中偏高檔消費者商業(yè)區(qū)域由海港路、南大街、西大街及北大西街商業(yè)街組成區(qū)域價值煙臺最繁華的商業(yè)中心，唯一的市級商圈商業(yè)特點由大型商業(yè)網(wǎng)點及商業(yè)街組成經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次有餐飲、電器、家居等典型網(wǎng)點振華商廈、良友廣場、振華購物中心、南大街購物城、百盛購物中心等購物環(huán)境由于煙臺商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成的，購物環(huán)境較差商業(yè)氛圍商業(yè)集中，人氣旺盛其他配套亞細(xì)亞、鐵道大廈等賓館，華達(dá)大廈寫字樓、市郵電大廈電子信息中心，市工商銀行、華廈銀行，火車站、港站、長途汽車站等商圈描述1、該商圈以海港路、南大街為中心，為煙臺市唯一的市級商圈，形成時間較久，商業(yè)氛圍濃厚；2、商圈內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點集中，輻射范圍廣泛；3、商業(yè)功能較齊全，可滿足多層次人群的商業(yè)消費需求；4、商業(yè)形態(tài)較為單一，缺少街區(qū)式商業(yè)南大街市級商圈分為海港路綜合商業(yè)街、南大街服裝商業(yè)街、西大街及北大西街綜合商業(yè)街。海港路綜合商業(yè)街商圈概況：商業(yè)范圍海港路及其兩側(cè)長度約650米人流結(jié)構(gòu)中年人，中高端消費群街區(qū)特點以大中型商業(yè)網(wǎng)點為主，沿街商業(yè)較少交通條件道路四通發(fā)達(dá)，交通便利，42路、21路公交車經(jīng)過主營業(yè)態(tài)百貨、服裝、家居主要品牌李寧、耐克、迪亞多鈉、風(fēng)之捷體育、阿迪達(dá)斯、銳步、皇家皮草名店租金水平底層沿街外鋪租金為2400-4800元/平米/年售價底層沿街外鋪售價為3萬-5萬元/平米門面間隔沿街單間店鋪開間約3.5米，進深約10米經(jīng)營環(huán)境人車嘈雜，地面停車位嚴(yán)重不足，經(jīng)營環(huán)境較差商業(yè)氛圍商業(yè)集中、人流量大主要網(wǎng)點富凱商廈、振華商廈、昌隆賽特、良友廣場，營業(yè)面積約20萬平米該商圈特點：1）商業(yè)氛圍濃厚：該路段的商業(yè)氛圍主要受振華商廈等一些大型網(wǎng)點的輻射作用影響，從而帶動其它商場、沿街商業(yè)的人氣。從整體上看，由北向南方向，商業(yè)氛圍逐漸濃厚，與西大街相交處人流量最大。2）大型商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營情況反差過大：其中振華商廈經(jīng)營業(yè)績突出，面積6萬平米，為煙臺高檔百貨商場，位居當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)“龍頭”；而良友廣場、潤隆大廈則出現(xiàn)關(guān)門歇業(yè)的局面。3）商鋪出售單價高：由于海港路商業(yè)街發(fā)展迅速，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)價值逐步為投資客認(rèn)可，商鋪最高售價達(dá)5萬元/平米，創(chuàng)煙臺商鋪售價新高；4）大型商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量多，缺少街區(qū)式商業(yè)：路段兩側(cè)分布了眾多大型商業(yè)網(wǎng)點，營業(yè)面積達(dá)20萬平米，而街區(qū)式商業(yè)則相對缺乏，沒有嚴(yán)格意義上的商業(yè)街；5）購物環(huán)境差：商業(yè)網(wǎng)點入口人車混雜，缺乏綠化、休閑空間南大街服裝商業(yè)街該商圈特點：1）商業(yè)底蘊深厚，輻射能力強：南大街是煙臺市的商業(yè)核心街道，商業(yè)形成時間較長，百貨大樓、華聯(lián)商廈就位于南大街兩側(cè)，商業(yè)底蘊深厚，煙臺市民已養(yǎng)成購物去南大街的習(xí)慣。其中振華購物中心，營業(yè)面積7萬平方米，為百貨商場。2）商鋪租金高：沿街商鋪最高租金達(dá)5000元/平方米/年，為煙臺商鋪租金最高區(qū)域。3）人流量大，且以年青人為主：該路段以中檔品牌服裝和時尚服裝經(jīng)營為主，服裝品牌有美特斯?邦威、真維斯、以純等，深受年輕人喜愛，人流量大。4）交通方便，市民購物便利：南大街為煙臺城市主干道，多路公交車經(jīng)過，如5路、43路、44路、21路等。5）商業(yè)網(wǎng)點人流導(dǎo)向性不強：商業(yè)網(wǎng)點頂層商業(yè)普遍存在運營不理想的現(xiàn)象，出現(xiàn)一層與頂層商業(yè)人流反差過大。如南大街購物城頂層商業(yè)人氣淡。商圈概況：商業(yè)范圍南大街，東起西南河路、西至大海陽路長度約750米人流結(jié)構(gòu)年輕人居多街區(qū)特點街區(qū)較長，形成時間較久，商業(yè)氛圍以南大街購物城附近最濃厚交通條件南大街為城市重要干道，交通便利，多條公交線路到達(dá)，如5路、43路、