房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建安成本管理經(jīng)驗(yàn)分享

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建安成本管理經(jīng)驗(yàn)分享工程管理部：2023年11月

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本

第二部分：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建安成本管理

第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理常見問題目錄CONTENTS二、目標(biāo)成本費(fèi)項(xiàng)初探一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本概念三、目標(biāo)成本在各階段的作用

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本一般理解為以建造商品房為目的，從購(gòu)買

土地、

前期策劃、

設(shè)計(jì)、

施工、

竣工、

入伙為止的相關(guān)成本和

費(fèi)用的總和。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本概念成本費(fèi)用總額：即為廣義上的總成本。

按企業(yè)會(huì)計(jì)制度劃分，又分成營(yíng)業(yè)成

本和期間費(fèi)用。?營(yíng)業(yè)成本是生產(chǎn)產(chǎn)品、

提供勞務(wù)而直接發(fā)生的人工、

水電、

材料物料、

折

舊等。?期間費(fèi)用則包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、

銷售費(fèi)用、

管理費(fèi)用、

財(cái)務(wù)費(fèi)用。公式：成本和費(fèi)用總額

=成本+費(fèi)用一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本概念二、目標(biāo)成本費(fèi)項(xiàng)初探一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本概念三、目標(biāo)成本在各階段的作用

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本期間費(fèi)用是指企業(yè)本期發(fā)生的、不能直接或間接歸入營(yíng)業(yè)成本，而是直接計(jì)入當(dāng)期損益的各項(xiàng)費(fèi)用，包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。二、目標(biāo)成本費(fèi)項(xiàng)初探期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、

管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）開發(fā)成本成本費(fèi)項(xiàng)費(fèi)項(xiàng)代碼費(fèi)項(xiàng)及合約名稱費(fèi)項(xiàng)解釋及說明01開發(fā)成本01-01土地費(fèi)土地取得價(jià)款/土地契約稅等01-02前期工程費(fèi)勘測(cè)、

設(shè)計(jì)；七通一平；行政事業(yè)收費(fèi)（城市建設(shè)配套費(fèi)/人防易地建設(shè)費(fèi)/防雷檢測(cè)/白蟻預(yù)防/交評(píng)/環(huán)評(píng)等）01-03配套設(shè)施費(fèi)幼兒園/學(xué)校/會(huì)所/居委會(huì)/消防站/物管用房/垃圾站、

車站等01-04基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供水供電天燃?xì)?集中供暖/道路工程等01-05建安及裝修工程費(fèi)01-06環(huán)境景觀工程費(fèi)01-07工程相關(guān)費(fèi)

（開發(fā)間接費(fèi)）監(jiān)理費(fèi)/工程技術(shù)咨詢、

造價(jià)咨詢費(fèi)/室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測(cè)/氡濃度檢測(cè)/沉降觀測(cè)/工程審計(jì)費(fèi)、

交房整改費(fèi)等1、

開發(fā)成本費(fèi)項(xiàng)代碼費(fèi)項(xiàng)及合約名稱費(fèi)項(xiàng)解釋及說明02銷售費(fèi)用02-01銷售設(shè)施建造費(fèi)售樓處建造費(fèi)/樣板房建造費(fèi)/樣板區(qū)環(huán)境建造費(fèi)02-02銷售設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用售樓處、

樣板房、

景觀樣板區(qū)在運(yùn)行過程中，發(fā)生的草花及物品更換、

保安、

保潔等費(fèi)用。02-03調(diào)研、

推廣、

代理、

廣告費(fèi)制作、

發(fā)布廣告的各項(xiàng)費(fèi)用，如報(bào)刊、戶外、

電視、

車身、

電臺(tái)、

廣告代理等費(fèi)用。

委托外部代理公司銷售所產(chǎn)生的費(fèi)用。02-04營(yíng)銷人員人工成本02-05營(yíng)銷人員行政辦公費(fèi)02-06其他銷售費(fèi)用2、銷售費(fèi)用營(yíng)銷類合同營(yíng)銷類合同營(yíng)銷類合同銷售代理服務(wù)電視臺(tái)廣告投放戶外廣告發(fā)布合同（路名指示牌、環(huán)保箱）產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)車載電視廣告發(fā)布銷售中心LOGO墻裝飾產(chǎn)業(yè)招商公交車廣播播報(bào)影音設(shè)備購(gòu)銷大宗資產(chǎn)交易公交車廣播播報(bào)樓體大牌廣告廣告策劃及推廣代理廣播電臺(tái)廣告公交站臺(tái)廣告三維動(dòng)漫宣傳片制作戶外廣告位禮品物料印刷樓宇LED廣告團(tuán)購(gòu)認(rèn)籌活動(dòng)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)媒體廣告發(fā)布（搜房網(wǎng)）高炮廣告牌綠植花卉購(gòu)銷頭條微信平臺(tái)報(bào)社閱報(bào)欄廣告花箱保養(yǎng)及花卉租賃效果圖渲染燈桿道旗廣告發(fā)布精神堡壘、路面導(dǎo)視、樓體發(fā)光字、燈桿旗制作沙盤社區(qū)告示欄廣告營(yíng)銷中心開放活動(dòng)戶型模型制作車身廣告發(fā)布示范區(qū)開放活動(dòng)道具租賃、開盤布展等2-1、營(yíng)銷類合同簡(jiǎn)述二、目標(biāo)成本費(fèi)項(xiàng)初探一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本概念三、目標(biāo)成本在各階段的作用

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本三、目標(biāo)成本在各階段的作用多次性、全過程各階段目標(biāo)成本依據(jù)作用可研階段目標(biāo)成本★期間費(fèi)用指標(biāo)★土地基本信息、項(xiàng)目預(yù)案★市場(chǎng)信息、成本信息庫(kù)★預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本★判斷收益情況★為拿地提供決策依據(jù)定位階段目標(biāo)成本★項(xiàng)目定位報(bào)告★策劃版項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)★策劃版項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)★市場(chǎng)信息、成本信息庫(kù)★確保收益目標(biāo)★指導(dǎo)產(chǎn)品方案經(jīng)濟(jì)比選★指導(dǎo)限額設(shè)計(jì)（層高及造價(jià)指標(biāo)）方案階段目標(biāo)成本★上一版目標(biāo)成本★多產(chǎn)品策劃方案★完整版項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)★完整版項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)★市場(chǎng)信息、成本信息庫(kù)★限額設(shè)計(jì)的依據(jù)★產(chǎn)品方案經(jīng)濟(jì)比選的依據(jù)★產(chǎn)品配置成本標(biāo)準(zhǔn)★采購(gòu)的限制性成本指標(biāo)施工圖階段目標(biāo)成本★上一階段建安目標(biāo)成本★項(xiàng)目施工圖★指導(dǎo)采購(gòu)，管理變更、簽證交付階段成本測(cè)算★施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)

算書、結(jié)算書★預(yù)測(cè)項(xiàng)目結(jié)算成本★指導(dǎo)項(xiàng)目后評(píng)估三、目標(biāo)成本在各階段的作用多次性、全過程階段成本管控活動(dòng)策劃決策階段項(xiàng)目策劃、投資估算、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目融資方案分析設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)、方案比選、概預(yù)算編制招投標(biāo)階段標(biāo)段劃分、發(fā)承包模式及合同形式的選擇、招標(biāo)控制價(jià)編制施工階段工程計(jì)量與結(jié)算、工程變更控制、索賠管理竣工驗(yàn)收階段結(jié)算與決算簡(jiǎn)析：各階段建安成本管控活動(dòng)簡(jiǎn)析：各階段建安成本管控活動(dòng)簡(jiǎn)析：各階段建安成本管控活動(dòng).

第二部分：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建安成本管理

招標(biāo)采購(gòu)階段成本管理一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理三、項(xiàng)目施工階段成本管理一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理2、

設(shè)計(jì)優(yōu)化1、

限額設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)內(nèi)容物業(yè)類型計(jì)算指標(biāo)備注普通住宅洋房別墅商業(yè)、酒店、會(huì)所概規(guī)設(shè)計(jì)面積≤100公頃時(shí)1萬(wàn)元/公頃；用地面積國(guó)際設(shè)計(jì)競(jìng)賽方式確定設(shè)計(jì)單位

的，每家設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)用上限為40-50萬(wàn)元面積＞100公頃時(shí)取100—

150萬(wàn)元概念方案設(shè)計(jì)無無無10-15萬(wàn)元/個(gè)(會(huì)所除外）住宅類概念方案設(shè)計(jì)費(fèi)用含在方

案設(shè)計(jì)費(fèi)里；商業(yè)酒店類進(jìn)行方案比

選按10-15萬(wàn)/個(gè)計(jì)算，一般每家出2-

3個(gè)方案建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)含在施工圖費(fèi)用內(nèi)含在施工圖費(fèi)用內(nèi)含在施工圖費(fèi)用內(nèi)方案設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)時(shí)

需單獨(dú)審批方案設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)擴(kuò)初設(shè)計(jì)，需

扣減相應(yīng)的施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用建筑施工圖設(shè)計(jì)A檔≤20元/平米；A檔≤25元/平米；50-70元/平方米；重復(fù)部分按40%計(jì)算商業(yè)、酒店、會(huì)所65-86元/平米；商業(yè)街40-65元/平米建筑面積含擴(kuò)初設(shè)計(jì)費(fèi)用B、C檔≤18元/平米B、C檔≤20元/平米施工圖審查優(yōu)化1.5元/平米選取典型樓棟可據(jù)優(yōu)化節(jié)省費(fèi)用進(jìn)行一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)1、A檔售價(jià)≥15000元/平方米；B檔售價(jià)≥7500元/平方米，<15000元/平方米

；2、上述均為上限值，不設(shè)最低標(biāo)準(zhǔn)。1、

限額設(shè)計(jì)

-設(shè)計(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)內(nèi)容物業(yè)類型計(jì)算指標(biāo)備注普通住宅洋房別墅商業(yè)、酒店、會(huì)所景觀設(shè)計(jì)費(fèi)≤25元/平米≤25元/平米1、私家花園500平方以下（方案至施工圖）

：5萬(wàn)元/套；2、私家花園500平方以上（方案

至施工圖）

：8萬(wàn)元/套；3、大面積≤25元/平米≤50元/平米景觀面積景觀面積指占地

面積減去建筑基底面

積和市政道路面積精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)一、示范區(qū)：1、精裝房樣板房：200-300元/m2，展示樣板房300-1000元/m2；2、售樓部：200-300元/m2；二、交標(biāo)：1、交標(biāo)樣板房：150元/m2；2、首層大堂：150元/m2；3、標(biāo)準(zhǔn)層電梯間：50元/m2；注：大堂及標(biāo)準(zhǔn)層每批次500平方以內(nèi)按5萬(wàn)，1000平方以內(nèi)按10萬(wàn)

三、商業(yè)：1、公共部分：60元/m2；競(jìng)爭(zhēng)性談判方式確定設(shè)計(jì)面積社區(qū)配套公建方案及

施工圖設(shè)計(jì)公共建筑（辦公、學(xué)校等）

：按50-86元/平方米；建筑面積1、

限額設(shè)計(jì)

-設(shè)計(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用項(xiàng)目名稱成本控制指標(biāo)指標(biāo)單位計(jì)算指標(biāo)計(jì)算說明（標(biāo)準(zhǔn)及配置）C檔B檔A檔C檔B檔A檔C檔B檔A檔1、景觀工程

-

住宅300～500300～500300～500元/m2景觀面積軟景

：硬景2.5：7.5～2：8軟景

：

硬景

3：7

~

2：8軟景

：

硬景

4：6

~3：7以綠化為主

，

適量景觀綠化與景觀適中搭配綠化與景觀搭

配，材質(zhì)與苗

木配置標(biāo)準(zhǔn)較好1.景觀工程–

別墅400～700元/m2景觀面積1.1道路工程300400800元/m2道路面積占景觀面積的15~25%砼路面普通石材及瀝青路面高檔石材路面1.1.2軟景150～200200～250250～300元/m2景觀面積最低栽植密度（株/100m2景觀面積)以草皮為主，較少灌木和喬木。以草皮為主，有較多灌木，但喬木少。草皮、灌木和

喬木多層次、大密度栽植。成本指標(biāo)中的一級(jí)、二級(jí)科目為目標(biāo)性指標(biāo)，不能突破；三級(jí)科目為控制性指標(biāo)，不宜突破。1、

限額設(shè)計(jì)–景觀工程標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)名稱建議參考值指標(biāo)內(nèi)容說明結(jié)構(gòu)限額

指標(biāo)塔樓設(shè)防

烈度7層以下7-

12層13-

19層且

≤60m20層以上且

≤80m27層以上且

≤100m獨(dú)立或雙拼別墅聯(lián)排別墅鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土1.該

指

標(biāo)

為

塔

樓單位面積用

鋼量

、

混凝土

折算厚度控制

標(biāo)準(zhǔn)；2

.

面積為結(jié)構(gòu)

面積；kg/m2m3/m2kg/m2m3/m2kg/m2m3/m2kg/m2m3/m2kg/m2m3/m2kg/m2m3/m2kg/m2m3/m26度380.36390.35400.34410.38440.38600.57600.577度390.36410.35420.36450.38470.38650.57650.578度500.38500.38500.38600.4600.4700.62700.621、

限額設(shè)計(jì)–主要技術(shù)指標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)名稱建議參考值指標(biāo)內(nèi)容說明結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)地下室設(shè)防烈度塔樓高度塔樓轉(zhuǎn)換情況普通停車（

kg/m2

）普通（

kg/m2

）人防（

kg/m2

）層數(shù)天然、樁基礎(chǔ)

（m3/m2

）筏板或樁筏板

（m3/m2

）1、該指標(biāo)為單位

面積用鋼量、混凝

土折算厚度控制標(biāo)

準(zhǔn)；2、面積為結(jié)構(gòu)面

積；3、鋼筋含量不含樁基鋼筋量；6度≤80m塔樓不轉(zhuǎn)換105（樁基）110（獨(dú)基條基）

125（筏板基礎(chǔ)）120150一層1.001.20塔樓全轉(zhuǎn)換150170>80m塔樓不轉(zhuǎn)換130155二層及以上0.851.001601777、8度≤80m塔樓不轉(zhuǎn)換130155一層1.051.25塔樓全轉(zhuǎn)換160177>80m塔樓不轉(zhuǎn)換140160二層及以上0.901.05塔樓全轉(zhuǎn)換170180（

1）多層、高層住宅的建筑層高≤3m，凈高不得低于2.2m；別墅項(xiàng)目的層高≤3.6m，凈高不得低于3.3m。大戶型躍層式、別墅項(xiàng)目的起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外；（2）地下室層高：非人防≤3.6m；人防≤3.8m（地下室凈高不低于2.2米）

；（3）地下車位平均面積：無人防地下車庫(kù)37M2/車，有人防地下車庫(kù)42M2/車；1、

限額設(shè)計(jì)–主要技術(shù)指標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)

1、

限額設(shè)計(jì)–限額成本指標(biāo)成本指標(biāo)按照成本管理的約束程度，分為參考性指標(biāo)、一般控制性指標(biāo)、強(qiáng)制控制性指標(biāo)三種類型。?參考性指標(biāo)：所列標(biāo)準(zhǔn)只提供參考；?一般控制性指標(biāo)：原則上不允許超過所列標(biāo)準(zhǔn)，如果超出標(biāo)準(zhǔn)值，需進(jìn)行分析說明；?強(qiáng)制控制性指標(biāo)：不允許超過所列標(biāo)準(zhǔn)。主要經(jīng)濟(jì)與技術(shù)限額指標(biāo)為集團(tuán)強(qiáng)制控制性指標(biāo)，如設(shè)計(jì)指標(biāo)不滿足要求，首先應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)

計(jì)優(yōu)化。對(duì)特殊要求不能優(yōu)化或優(yōu)化后仍高于該標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)單獨(dú)報(bào)批，并說明原因。設(shè)計(jì)類合同設(shè)計(jì)類合同設(shè)計(jì)類合同概念規(guī)劃設(shè)計(jì)基坑支護(hù)設(shè)計(jì)智能化設(shè)計(jì)修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人防設(shè)計(jì)亮化設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)施工圖紙第三方審查園林景觀設(shè)計(jì)勘測(cè)設(shè)計(jì)會(huì)所及樣板間裝修設(shè)計(jì)市政供水設(shè)計(jì)建筑施工圖設(shè)計(jì)公區(qū)裝修設(shè)計(jì)市政供電設(shè)計(jì)綠建設(shè)計(jì)樣板房及售樓中心軟裝設(shè)計(jì)市政供氣設(shè)計(jì)海綿城市設(shè)計(jì)門窗幕墻深化設(shè)計(jì)車位劃線及交通標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)類合同（住宅項(xiàng)目）城市布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖（2010總規(guī)）建設(shè)用地布局規(guī)劃圖（2010總規(guī)）控規(guī)（政府主導(dǎo)）修規(guī)（企業(yè)主導(dǎo)）概規(guī)（企業(yè)主導(dǎo)）一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理2、

設(shè)計(jì)優(yōu)化1、

限額設(shè)計(jì)修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)1路網(wǎng)布置：合理簡(jiǎn)潔；優(yōu)化出入口布置；道路寬度。2停車布置：集中設(shè)置。

機(jī)械車位及地下車庫(kù)高度預(yù)留。3控制綜合物業(yè)管理成本、

建造成本：合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對(duì)集中，減少管

理人員。4應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊道路、

市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的原則確定場(chǎng)地標(biāo)高。5總圖規(guī)劃：綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、

園建、

交通的合理布局，避免重復(fù)建設(shè)。（臨時(shí)

辦公室、

施工生活區(qū)、

項(xiàng)目臨水、

臨電、

臨時(shí)道路）6園林環(huán)境方面：

充分考慮利用場(chǎng)地景觀資源（天然景觀及人造景觀）

，提升產(chǎn)品品質(zhì)；明

確景觀單位控制成本。

通常軟景比硬景經(jīng)濟(jì)，因此應(yīng)該盡可能多的設(shè)置軟景，少做硬景。2、

設(shè)計(jì)優(yōu)化方案設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)1建筑方案選型：規(guī)則的建筑平面；建筑單體對(duì)稱形式，考慮抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少；控制屋頂造型。2欄桿、

欄板、

百葉的限定：盡量形成設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。3外墻裝飾設(shè)計(jì)優(yōu)化方案的初設(shè)確定：合理確定外墻涂料、

面磚、

石材的面積比率。

關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，提出改進(jìn)建議。

優(yōu)化比選陽(yáng)臺(tái)、

露臺(tái)、

屋面等的具體做法。4結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化：（1）結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：矩形柱框架、

異形柱框架、

框架短肢剪力墻、

框架剪力墻、剪力墻。（2）減少挑板、

外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量。2、

設(shè)計(jì)優(yōu)化方案設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)5山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型，控制土方開挖工程量。6山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、

預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。u

注意:擋土高度超過

3米以上時(shí)有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜，因此高擋土墻需要進(jìn)行方案測(cè)算比較。2、

設(shè)計(jì)優(yōu)化方案設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)7園林環(huán)境：限額設(shè)計(jì)；鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇

本地常用，易成活，養(yǎng)管費(fèi)用低的種類。

根據(jù)不同位置合理確定石材厚度，主要部位石材選擇

：

（

1）壓頂50mm

厚；（

2）非行車道地面20mm

厚（荔枝面采用30mm

厚）

；（

3）行車道地面

40-50mm厚；（

4）立面20mm

厚；（

5）踏面

30mm

厚。ü

軟景觀中，苗木比例適當(dāng)：重點(diǎn)效果部分使用大規(guī)格苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木。ü

水景后期維護(hù)管理成本太高。ü

綠化灌木種類盡量少一些，灌木造價(jià)比草皮貴很多，優(yōu)化時(shí)注意盡量減少灌木面積，灌木主

要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護(hù)作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭

配以達(dá)到節(jié)約成本保證效果的目的。2、

設(shè)計(jì)優(yōu)化擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)1配合設(shè)計(jì)開展節(jié)能方案測(cè)算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)?減小窗墻比――加厚外墻砌體材料――外墻聚苯顆粒砂漿――

外墻保溫板――采用

LOW-E玻璃。2精裝修方面（如有）1)室內(nèi)精裝修：限額設(shè)計(jì)。2)根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。3)材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護(hù)成本。4)減少精裝的差異，對(duì)應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。

便于提高經(jīng)濟(jì)采購(gòu)批量。2、

設(shè)計(jì)優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)1.建筑、

結(jié)構(gòu)方面：（1）工程做法與交樓標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，避免因兩者不一致造成拆改。（2）應(yīng)力求設(shè)計(jì)院按我方交樓標(biāo)準(zhǔn)編寫施工圖工程做法。（3）確屬無法統(tǒng)一的做法，需在招標(biāo)文件及其他相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中明確。

并在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)進(jìn)行

技術(shù)交底，避免錯(cuò)誤施工造成拆改。（4）材料設(shè)備選擇：根據(jù)項(xiàng)目定位、

產(chǎn)品類型選擇材料設(shè)備，避免功能溢價(jià)。?

在立面圖基礎(chǔ)上針對(duì)不同規(guī)格外檐墻、

面磚進(jìn)行合理排布，減少斷磚損耗。?

廚衛(wèi)大樣圖、

樓梯間大樣圖根據(jù)平立面、

踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗。?

減少欄桿、

裝飾鋼構(gòu)件等的種類，提高標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的使用程度。（5）對(duì)設(shè)計(jì)院的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、

結(jié)構(gòu)、

安裝各專業(yè)的協(xié)調(diào)以減少錯(cuò)漏碰缺。2、

設(shè)計(jì)優(yōu)化設(shè)計(jì)指標(biāo)不滿足要求，

首先應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化。2、

設(shè)計(jì)優(yōu)化.

第二部分：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建安成本管理

招標(biāo)采購(gòu)階段成本管理一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理三、項(xiàng)目施工階段成本管理1、

計(jì)劃管理2、

工程策劃3、招標(biāo)過程管理

招標(biāo)采購(gòu)階段成本管理1、

計(jì)劃管理

開發(fā)一級(jí)計(jì)劃

開發(fā)二級(jí)計(jì)劃

合約規(guī)劃

招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃費(fèi)項(xiàng)代碼費(fèi)項(xiàng)及合約名稱費(fèi)項(xiàng)解釋及合約規(guī)劃說明合約范圍合約形成方式資源來源招標(biāo)和合同責(zé)任部門（成本部門待細(xì)分集團(tuán)和項(xiàng)目）合約規(guī)劃金額（萬(wàn)元）01開發(fā)成本01-01土地費(fèi)01-02前期工程費(fèi)01-03配套設(shè)施費(fèi)在合同簽訂及過程管控中，該費(fèi)項(xiàng)的合同一般與

“建安及裝修工程費(fèi)”下

的合同合并。

在目標(biāo)成本測(cè)算及竣工成本確認(rèn)時(shí)，應(yīng)單獨(dú)列示。01-04基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)01-05建安及裝修工程費(fèi)01-06環(huán)境景觀工程費(fèi)01-07工程相關(guān)費(fèi)02銷售費(fèi)用指地區(qū)地產(chǎn)公司營(yíng)銷部發(fā)生的人工費(fèi)用、

辦公費(fèi)用；營(yíng)銷推廣費(fèi)；營(yíng)銷設(shè)

施建造費(fèi)；營(yíng)銷設(shè)施運(yùn)行費(fèi)等。

其中營(yíng)銷部發(fā)生的人工費(fèi)用、

辦公費(fèi)用按

年度分?jǐn)偟礁黜?xiàng)目。

詳見《關(guān)于項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的口徑明確及管理辦法》02-01銷售設(shè)施建造費(fèi)02-02銷售設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用售樓處、

樣板房、

景觀樣板區(qū)在運(yùn)行過程中，發(fā)生的草花及物品更換、

保

安、

保潔等費(fèi)用。02-03調(diào)研、

推廣、

代理、

廣告費(fèi)制作、

發(fā)布廣告的各項(xiàng)費(fèi)用，如報(bào)刊、

戶外、

電視、

車身、

電臺(tái)、

廣告代

理等費(fèi)用。委托外部代理公司銷售所產(chǎn)生的費(fèi)用。若作為公司品牌廣告費(fèi)，務(wù)必在發(fā)生時(shí)拆分至當(dāng)期各項(xiàng)目。02-04營(yíng)銷人員人工成本指地區(qū)地產(chǎn)公司營(yíng)銷部員工的薪資、

福利、

培訓(xùn)、

補(bǔ)貼等人工成本。02-05營(yíng)銷人員行政辦公費(fèi)指地區(qū)地產(chǎn)公司營(yíng)銷部員工行政辦公費(fèi)用，如招待、

會(huì)務(wù)、

辦公、

差旅、通訊等費(fèi)用。02-06其他銷售費(fèi)用指除了以上銷售費(fèi)用之外的其他在發(fā)生在項(xiàng)目層面的銷售費(fèi)用。1、

計(jì)劃管理–合約規(guī)劃匯總表序號(hào)合同名稱合同類別合同關(guān)系招標(biāo)權(quán)責(zé)

劃分合同需求

時(shí)間投標(biāo)單位

考察時(shí)間提供圖紙/規(guī)范時(shí)間編制招標(biāo)

文件時(shí)間發(fā)標(biāo)時(shí)間簽訂合同

文件時(shí)間工程需要進(jìn)場(chǎng)時(shí)間工程完工時(shí)間一土方基礎(chǔ)合同二總承包合同三指定分包工程四獨(dú)立施工合同五工程相關(guān)合同六甲供合同總承包合同：原則上依據(jù)工程部提供的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間前推10天為簽訂合同時(shí)間；簽訂合同時(shí)間前推45天為發(fā)標(biāo)時(shí)間；發(fā)標(biāo)時(shí)間前推10天為編制招標(biāo)文件時(shí)間；編制招標(biāo)文件時(shí)間前推15天為工程部提供合同需求時(shí)間；合同需求完成時(shí)間前推

20天為提供規(guī)范圖紙時(shí)間；發(fā)標(biāo)時(shí)間前推10天為考察完成時(shí)間。1、

計(jì)劃管理–工程類合同框架及招標(biāo)計(jì)劃工程類合同備注土方基礎(chǔ)合同地質(zhì)勘察工程、超前鉆工程、臨水工程、臨電工程、臨時(shí)道路、臨時(shí)設(shè)施（板房+裝修+圍墻圍擋）總承包合同包括土方回填、結(jié)構(gòu)、砌筑、防水、外保溫、地下室除公共區(qū)域(大堂、電梯廳）精裝、住宅之初裝修范圍的抹灰/找平/公共區(qū)域(樓梯間、機(jī)電用房及管道井等）精裝、所需外墻抹灰文化石文化磚粘貼、所有屋面工程、機(jī)電工程(包括給排水及強(qiáng)電系統(tǒng)）、車庫(kù)耐磨地面、室內(nèi)外結(jié)構(gòu)鋼梯、別墅入戶臺(tái)階結(jié)構(gòu)工程、擋土墻分戶墻小區(qū)圍墻大門指定分包工程土方工程、護(hù)坡、降水工程、樁基礎(chǔ)工程、鋁合金門窗工程、公共部位精裝修工程、幕墻工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、人防防護(hù)設(shè)施制作、安裝工程、消防工程、智能化工程、電梯、扶梯工程、通風(fēng)制冷空調(diào)、發(fā)電機(jī)供貨及安裝、游泳池及水景的設(shè)備供貨安裝、泛光照明、地下室地坪、交通標(biāo)示、環(huán)境景觀工程施工、小區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)制作安裝獨(dú)立施工合同室外自來水供水工程、供電工程、有線電視工程、燃?xì)夤こ?、室外及紅線外景觀及園林綠化工程(包括景觀照明)、售樓處樣板房精裝修、樣板區(qū)景觀工程、太陽(yáng)能采購(gòu)工程、市政供暖工程工程相關(guān)合同監(jiān)理、造價(jià)咨詢、招投標(biāo)綜合服務(wù)、綠色建筑咨詢服務(wù)、防雷檢測(cè)、

白蟻預(yù)防、土壤氡檢測(cè)、樁基檢測(cè)、環(huán)保節(jié)能檢測(cè)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)、基坑觀測(cè)、消防設(shè)備檢測(cè)甲供合同暫未設(shè)置工程類合同（原則上不得有拆分或增加，可以合并，根據(jù)合約人員

配置數(shù)量及開發(fā)項(xiàng)目需求設(shè)定合同份數(shù)）1、

計(jì)劃管理2、

工程策劃3、招標(biāo)過程管理

招標(biāo)采購(gòu)階段成本管理策劃名稱策劃

內(nèi)

容1、項(xiàng)目策劃背景地塊區(qū)位、

主要指標(biāo)、

交通區(qū)位、

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)2、項(xiàng)目策劃目標(biāo)銷售目標(biāo)：億；成本目標(biāo)：億；

凈利潤(rùn)目標(biāo)：億凈利潤(rùn)率：*；樣板房開放時(shí)間：

月日；

開盤時(shí)間：

月

日3、項(xiàng)目前置策劃項(xiàng)目部組織策劃、

樣板房策劃、

非實(shí)體樣板房節(jié)點(diǎn)策劃、

設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、

開發(fā)報(bào)建計(jì)劃、招標(biāo)專項(xiàng)計(jì)劃、

前期工程計(jì)劃4、項(xiàng)目工程策劃項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏、

樣板房計(jì)劃、

前期工程、

支護(hù)工程、

工期主要計(jì)劃節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)罰措施、

施工重點(diǎn)、

施工總體思路及趕工措施、

施工工藝優(yōu)化策劃5、項(xiàng)目質(zhì)量策劃總體控制思路、

樣板先行及獎(jiǎng)罰措施、

質(zhì)量管控目標(biāo)6、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)策劃計(jì)劃管理措施、

計(jì)劃預(yù)警考核機(jī)制及獎(jiǎng)罰管控措施7、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣工作分解、

去化預(yù)測(cè)及資金回收計(jì)劃8、項(xiàng)目財(cái)務(wù)策劃項(xiàng)目目標(biāo)（開盤時(shí)間目標(biāo)、

銷售目標(biāo)、

銷售成本、

融資費(fèi)用及集團(tuán)管理服務(wù)費(fèi)用、

稅金、

凈利潤(rùn)、

凈利潤(rùn)率目標(biāo)）2、

工程策劃（未審批不得開展總包招標(biāo)工作）3號(hào)樣板樓2、

工程策劃

-樣板樓位置涉及總包招標(biāo)

位置3號(hào)樣板樓位置推售時(shí)間樓棟號(hào)戶型面積（㎡）套數(shù)2019年11月底13號(hào)899611696一單元2020年元旦10號(hào)103108二單元2020年春節(jié)1351082020年3月14號(hào)8950116502020年5月11號(hào)135104141522020年8月12號(hào)8954116542020年10月8號(hào)10362135622021年元月7號(hào)135114141582021年3月9號(hào)153582、

工程策劃

-推盤計(jì)劃涉及總包招標(biāo)難點(diǎn)：1、

工程施工單位簽訂時(shí)間較晚，其后大量的手續(xù)資料辦理，對(duì)《施工許可證》關(guān)鍵線路影響。2、

《預(yù)售許可證》需工程達(dá)到地面主體結(jié)構(gòu)六分之一以上。2、

工程策劃–施工許可及預(yù)售許可時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求涉及總包招標(biāo)2012.4.52018.10.11

2012.3.16

2019.9.42019.9.302019.10.15

2019.10.152019.11.15

2019.12.12019.12.5

2019.12.11

2019.12.15

2020.4.25施工圖審、

消防、

人防、

綠建、

環(huán)保等技術(shù)審查合格書工程施工、

監(jiān)理單

位確定，合同簽訂全套施工圖設(shè)計(jì)文件、

節(jié)能計(jì)算書面積指標(biāo)核算、

方案批準(zhǔn)工程質(zhì)量安

全監(jiān)督手續(xù)建設(shè)用地

規(guī)劃許可證項(xiàng)目勘察、

方案設(shè)計(jì)省建設(shè)廳網(wǎng)上平臺(tái)簽報(bào)建筑規(guī)劃許可證預(yù)售許可證施工許可證國(guó)土使用證立項(xiàng)備案古樹位置古樹位置2、

工程策劃–施工場(chǎng)地情況涉及總包招標(biāo)現(xiàn)狀地形照片工程項(xiàng)目(批次)開工日期+0.00完成節(jié)點(diǎn)達(dá)預(yù)售條件開盤節(jié)點(diǎn)主體封頂外架拆除竣工備案入伙E04地塊

住宅三期3#、4#、5#2019.12.152020.2.292020.4.252020.5.12020.10.102021.1.312021.12.152022.3.152#、6#、12#2019.12.152020.4.202020.6.202020.7.12020.12.52021.4.302021.12.152022.3.157、11、13#2019.12.152020.5.312020.7.312020.9.252021.1.152021.5.312021.12.152022.3.158#、9#、10#2019.12.152020.5.312020.7.312020.11.152021.1.152021.5.312021.12.152022.3.15>1、項(xiàng)目總工期為25個(gè)月，共計(jì)760日歷天；總包合同工期（不包括土石方工程）為24個(gè)月，共計(jì)730日歷天。>2、主要計(jì)劃節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)罰措施：1

）所有樓棟“

±0.000完成節(jié)點(diǎn)

”按時(shí)完成（最后一批次包括所有地下室）

，獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)元，逾期處罰100萬(wàn)元。2

）所有樓棟“達(dá)預(yù)售條件

”計(jì)劃節(jié)點(diǎn)按時(shí)完成，獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)元，逾期處罰100萬(wàn)元。3

）所有樓棟“主體封頂

”計(jì)劃節(jié)點(diǎn)按時(shí)完成，獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)元，逾期處罰100萬(wàn)元。4

）“竣工備案

”計(jì)劃節(jié)點(diǎn)按時(shí)完成，獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)元，逾期處罰100萬(wàn)元。>主體結(jié)構(gòu)施工，全面鋪開，重點(diǎn)搶3#、

4#、

5#樓,確定3#樓為樣板樓棟。2、

工程策劃–工期節(jié)點(diǎn)時(shí)間要求涉及總包招標(biāo)1、

計(jì)劃管理2、

工程策劃3、招標(biāo)過程管理

招標(biāo)采購(gòu)階段成本管理發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)3、招標(biāo)過程管理工程策劃（土方平衡）

？【土方方案】1、

E04地塊施工場(chǎng)平，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)高，均需開挖外運(yùn)?！菊麄€(gè)地塊】根據(jù)土方平衡測(cè)算。1、

挖方量約8萬(wàn)立方2、外運(yùn)土方量約8萬(wàn)立方挖土方底板標(biāo)高129案例分享（一）施工方案對(duì)建安成本的影響挖土方挖土方底板標(biāo)高126.5底板標(biāo)高123.5案例分享（一）施工方案對(duì)建安成本的影響XX住宅項(xiàng)目土石方工程招標(biāo)工期要求：總工期60個(gè)日歷天。招標(biāo)方式：采用邀請(qǐng)招標(biāo)，合理低價(jià)法評(píng)標(biāo)，由項(xiàng)目公司主辦，共邀請(qǐng)5家單位參加投標(biāo)；第二次回標(biāo)后由于規(guī)劃方案修改，增加二層地下室，土方量由6.5萬(wàn)立方米加大至8.39萬(wàn)立方米，造成第三次

報(bào)價(jià)金額高于前兩次報(bào)價(jià)。XX住宅項(xiàng)目土石方工程招標(biāo)政府指定棄土場(chǎng)（距離項(xiàng)目7km

），定標(biāo)后接到政府通知棄土場(chǎng)已滿，予以關(guān)閉；經(jīng)組織中標(biāo)單位對(duì)周邊棄土場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，當(dāng)前有政府批文的最近棄土點(diǎn)距離項(xiàng)目16km，中標(biāo)單位按此距離報(bào)價(jià)為504萬(wàn)元（60元/m3），調(diào)增189萬(wàn)。

之后，按土方平衡及園林土方優(yōu)化方案進(jìn)行后續(xù)商務(wù)談判。須優(yōu)化XX住宅項(xiàng)目土石方工程招標(biāo)

初次擬定標(biāo)金額315.23萬(wàn)元（園區(qū)外政府指定地點(diǎn)棄土）

，（37.57元/m3）超出目標(biāo)成本35元/m3案例分享（一）施工方案對(duì)建安成本的影響XX住宅項(xiàng)目土石方工程招標(biāo)

采取土方平衡&園林土方優(yōu)化方案

&現(xiàn)場(chǎng)管理措施1、預(yù)留回填部分土方就近堆放，便于后期土方回填；在自有場(chǎng)地中確定堆方位置，以節(jié)省運(yùn)輸和堆放費(fèi)用。2、清表用土（30-50cm耕植土）就近堆放，用作園林用土，節(jié)約成本。3、

工期調(diào)整為40日歷天，40日歷天內(nèi)完工有獎(jiǎng)勵(lì)，50日歷天內(nèi)完工不獎(jiǎng)不罰，超過50日歷天完工罰款。4、合同中明確規(guī)定每天現(xiàn)場(chǎng)施工人員、

鉤機(jī)、

外運(yùn)土方車輛的數(shù)量，現(xiàn)場(chǎng)作好記錄，確保工期。案例分享（一）施工方案對(duì)建安成本的影響工程量清單計(jì)價(jià)表工程名稱：XX住宅項(xiàng)目土石方工程序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)量單位工程量綜合單價(jià)合價(jià)一土石方開挖工程小計(jì)2,070,419.40二措施費(fèi)(總價(jià)包干）小計(jì)390,000.00三稅金小計(jì)221,437.75四合計(jì)2,681,857.15經(jīng)過方案優(yōu)化，土方合同金額由504萬(wàn)元降至268萬(wàn)元，節(jié)省成本236萬(wàn)元案例分享（一）施工方案對(duì)建安成本的影響序號(hào)投標(biāo)單位第一次報(bào)價(jià)（元）第二次報(bào)價(jià)（元）第三次報(bào)價(jià)（元）洽談后價(jià)格（元）最終排名備注1XXXX工程檢測(cè)有限公司1,632,815.853,

133,328.381,946,087.381,837,340.581擬為第一中標(biāo)人2XXXX建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)有限公司1,720,049.083,319,610.002,039,643.00/23XXXX建筑工程質(zhì)量檢測(cè)有限公司1,907,368.263,440,844.822,098,550.82/34XXXX建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)中心/////棄標(biāo)招標(biāo)范圍：江西XX項(xiàng)目住宅工程質(zhì)量檢測(cè),包括但不限于商住樓、底商的見證取樣檢測(cè)、地基基

礎(chǔ)工程檢測(cè)、主體結(jié)構(gòu)工程現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)等。承包方式：包工包料，全費(fèi)用綜合單價(jià)，結(jié)算時(shí)不予調(diào)整。無方案招標(biāo)，二次報(bào)價(jià)清單根據(jù)樁基方案圖紙調(diào)整后，報(bào)價(jià)大幅升高。案例分享（二）設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響XX三期住宅項(xiàng)目工程質(zhì)量檢測(cè)序號(hào)樁型單位工程量綜合單價(jià)總價(jià)（元）備注檢測(cè)費(fèi)1靜載檢測(cè)：直徑1400樁型優(yōu)化為直徑1200樁型T減少56,204.0819.001,067,877.55靜

載

檢

測(cè)

由

11

.

68萬(wàn)噸減少

為6.79萬(wàn)噸，減

少5.62萬(wàn)噸。鉆芯法：按檢測(cè)樁取芯長(zhǎng)度，以m計(jì)算m減少324.00108.0034,992.00節(jié)約檢測(cè)費(fèi)小計(jì)1,102,869.55增加樁基工程費(fèi)2直徑1200旋挖樁（預(yù)估每根12米，每棟增加2根）m3增加325.561,300.00423,221.76共24根增加樁基工程費(fèi)小計(jì)423,221.76小計(jì)（1-2)679,647.79案例分享（二）設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響優(yōu)化1400樁型為1200樁型后費(fèi)用對(duì)比節(jié)約費(fèi)用：總造價(jià)節(jié)約68萬(wàn)元備注：根據(jù)樁基檢測(cè)規(guī)范，每棟樓不同的樁型不應(yīng)少于檢測(cè)2根XX住宅項(xiàng)目施工總承包工程1、項(xiàng)目概況：廣西XX住宅項(xiàng)目總建筑面積約170007.09㎡

，邀請(qǐng)一期住宅的兩家總承包施工單位參加議標(biāo)，項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況劃分為兩個(gè)標(biāo)段，其中一標(biāo)段總建筑面積約57775.

1㎡（地上建筑面積約53777.

1㎡

，地下室（含商業(yè)）建筑面積約3998㎡）

；二標(biāo)段總建筑面積約112231.99㎡（地上建筑面積約87829.82㎡

，地下室（含人防地下室及商業(yè)）建筑面積約：24402.

17㎡）2、招標(biāo)范圍：部分土石方工程（不含大開挖）、基礎(chǔ)（不含樁基礎(chǔ)）、主體結(jié)構(gòu)、砌體工程、屋面工程、樓梯欄桿、室內(nèi)給排水工程、電氣照明工程、防雷接地、地下室通風(fēng)。甲方直接發(fā)包工程包括但不限于：樁基礎(chǔ)、

白蟻防治工程、消防工程（火宅自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、

自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、

防排煙等）、弱電工程（監(jiān)控、

網(wǎng)絡(luò)、

電話、

電視等）、智能化工程（安防、巡更、道閘、公共廣播等）、發(fā)電機(jī)工程、空調(diào)機(jī)組采購(gòu)工程、

電梯工程、高低壓變配電、亮化工程、室外市政供水、

門窗（含防火門窗）和幕墻工程、室外鋪貼工程、室外園林綠化工程。案例分享（三）付款方式對(duì)合約金額的影響一標(biāo)段：11/

13/

14#二標(biāo)段：7/8/9/

10/

12#案例分享（三）付款方式對(duì)合約金額的影響XX住宅項(xiàng)目施工總承包工程3、承包方式：采用綜合單價(jià)包干，模板及腳手架采用固定綜合單價(jià)包干，除模板及腳手架外的措施費(fèi)（含

其他措施費(fèi)、規(guī)費(fèi)等）采用固定總價(jià)包干，結(jié)算時(shí)不予調(diào)整。4、付款方式及其他商務(wù)條款：本工程無預(yù)付款，要求乙方墊資。完成八層梁板結(jié)構(gòu)(包含地下室)，支付至已完合格工程量的75%。完成十九層梁板結(jié)構(gòu)后，支付至已完合格工程量的75%。完成外裝修工程，外架拆除落地后，支付至已完合格工程量的75%。本合同全部工程完工并竣工驗(yàn)收合格，方付至甲方審核的乙方已完成合格工程量的75%。取得政府相關(guān)部門的《房屋建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)》且甲乙雙方簽訂《質(zhì)量保修書》后，甲乙雙

方開始進(jìn)行結(jié)算。雙方達(dá)成一致意見并簽署工程結(jié)算協(xié)議后3個(gè)月內(nèi)，甲方付至竣工結(jié)算總造價(jià)的97%。5、工期要求：工期總?cè)諝v天數(shù)：853天6、招標(biāo)方式：總包招標(biāo)工作進(jìn)行了兩輪商務(wù)洽談，經(jīng)過四輪回標(biāo)，初步確定中標(biāo)候選人報(bào)價(jià)。案例分享（三）付款方式對(duì)合約金額的影響XX住宅項(xiàng)目施工總承包工程（

1）測(cè)算合理市場(chǎng)價(jià)超目標(biāo)成本比例為1.

11%，主要原因?yàn)樵繕?biāo)成本為2018年5月編制，距本工程開發(fā)間隔時(shí)間過長(zhǎng)，材料及人工價(jià)格已大幅度上漲，其中混凝土價(jià)格上漲28%,建安人工單價(jià)上漲13%。（2）擬定標(biāo)總造價(jià)超測(cè)算市場(chǎng)價(jià)比例為0.49%，主要原因?yàn)樽h標(biāo)過程中增加了地下車庫(kù)面層細(xì)部做法、材料檢測(cè)費(fèi)，以及土方實(shí)際運(yùn)距等原因；（3）將擬定標(biāo)價(jià)與住宅一期合同價(jià)主要差異分項(xiàng)也進(jìn)行了對(duì)比，經(jīng)分析，擬定標(biāo)價(jià)單方造價(jià)較一期住宅單方增加131.74元/m2；主要原因?yàn)椴牧霞叭斯r(jià)格大幅上漲，保溫工程施工方法及防水工程施工范圍調(diào)整，差異基于合理范圍；經(jīng)多方面的對(duì)比分析并與其他地產(chǎn)公司對(duì)標(biāo)，雖然本次擬定標(biāo)單價(jià)已基于市場(chǎng)合理水平，但是因?yàn)槌繕?biāo)成本

，仍不得上會(huì)。案例分享（三）付款方式對(duì)合約金額的影響XX住宅項(xiàng)目施工總承包工程1、地下室天地墻裝修工程調(diào)整；2、取消地下車庫(kù)底板100厚C30細(xì)石混凝土(雙向內(nèi)配Φ6鋼筋)

3、地下室車庫(kù)頂板取消抹灰和膩?zhàn)?、外墻瓷磚及石材全部修改為真石漆面層，會(huì)所除外。經(jīng)集團(tuán)公司與項(xiàng)目公司進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化后報(bào)價(jià)：降低187萬(wàn)元。案例分享（三）付款方式對(duì)合約金額的影響XX住宅項(xiàng)目施工總承包工程付款節(jié)點(diǎn)調(diào)整：開盤、開盤后每完成八層梁板結(jié)構(gòu)、完成主體結(jié)構(gòu)框架封頂、主體結(jié)構(gòu)框架封頂后每?jī)蓚€(gè)

月付款一次，付款比例為當(dāng)期合格工程量的80%（其中20%比例商票付款）

，每次付款均須在通過甲方、監(jiān)理初步驗(yàn)收后30日歷天內(nèi)付款。報(bào)價(jià)進(jìn)一步降低約611萬(wàn)元。累計(jì)減小合約額187+611

=798萬(wàn)元。另：甲方直接發(fā)包工程(若有)的總包管理費(fèi)及配合服務(wù)費(fèi)按如下方式計(jì)?。孩傧拦こ獭⑷蹼娭悄芑こ?、幕墻、鋁合金門窗、通風(fēng)（空調(diào)）工程、精裝修工程：工程合同價(jià)扣除設(shè)

備費(fèi)之后按1.5%計(jì)?。虎谌朔拦こ?、電梯工程：工程合同價(jià)扣除設(shè)備費(fèi)之后按1%計(jì)??；③室外園林綠化、道路管網(wǎng)：工程合同價(jià)扣除設(shè)備費(fèi)之后按0%計(jì)?。虎芨叩蛪汗┡潆?、市政給水接駁工程（含二次加壓供水）、燃?xì)夤こ?、地下室土石方開挖工程：工程合同

價(jià)扣除設(shè)備費(fèi)之后按0%計(jì)??；⑤其他專業(yè)工程總包管理及配合服務(wù)費(fèi)：工程合同價(jià)扣除設(shè)備費(fèi)之后按0%計(jì)取。案例分享（三）付款方式對(duì)合約金額的影響甲供材、

集采、

戰(zhàn)采（略）.

第二部分：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建安成本管理

招標(biāo)采購(gòu)階段成本管理一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理三、項(xiàng)目施工階段成本管理三、項(xiàng)目施工階段成本管理1、合約交底：合約交底的內(nèi)容？2、設(shè)計(jì)變更：設(shè)計(jì)變更是否一定發(fā)生費(fèi)用？3、工程簽證：簽證是否會(huì)減小合約額？4、補(bǔ)充協(xié)議：補(bǔ)充協(xié)議的管控5、竣工結(jié)算：計(jì)價(jià)方式對(duì)結(jié)算工作的影響？

所有簽證必須說明變更原因，需甲方現(xiàn)場(chǎng)2名工程師（現(xiàn)場(chǎng)工程師和成本工程師）簽名，監(jiān)理工

程師簽名，甲方總工簽名，并附上彩色照片資料（照片上需有日期顯示）方可視為有效簽證，

否則一律視為無效簽證。

簽證超過7個(gè)日歷天，未超過20個(gè)日內(nèi)天內(nèi)上報(bào)的甲方有權(quán)在結(jié)算時(shí)按簽證審核價(jià)的80%進(jìn)行

支付；如果超過20個(gè)日歷天內(nèi)上報(bào)或資料不齊、

審批手續(xù)不齊，則甲方有權(quán)拒絕辦理簽證手續(xù)

和支付該費(fèi)用。

辦理簽證時(shí)，乙方應(yīng)提供經(jīng)甲方確認(rèn)的有關(guān)方案或數(shù)據(jù)原件，發(fā)生增加工程簽證時(shí)乙方必須及

時(shí)如實(shí)、

嚴(yán)謹(jǐn)報(bào)送，如出現(xiàn)有意重復(fù)報(bào)送簽證、

虛報(bào)簽證，則每次乙方需向甲方支付人民幣

2000元作為違約金。

如施工方向發(fā)包方申報(bào)的工程簽證存在弄虛作假的，該簽證無效，同時(shí)發(fā)包方有權(quán)要求施工方

按弄虛作假簽證額的2倍向發(fā)包方支付違約金。設(shè)計(jì)變更、

簽證費(fèi)用控制

不平衡報(bào)價(jià)及調(diào)整：如果乙方投標(biāo)報(bào)價(jià)中出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià)的現(xiàn)象，甲方結(jié)算時(shí)有權(quán)按以下調(diào)整方法進(jìn)行調(diào)整：1.關(guān)于不平衡報(bào)價(jià)的定義：分部分項(xiàng)工程清單子目報(bào)價(jià)浮動(dòng)超過的市場(chǎng)行情±30%（含±30%）的子目。2.不平衡報(bào)價(jià)的調(diào)整辦法：不平衡報(bào)價(jià)應(yīng)包括“報(bào)價(jià)高、報(bào)價(jià)低、漏報(bào)（即報(bào)價(jià)為零）”三種類型。

對(duì)于乙方漏報(bào)清單子目，以及報(bào)價(jià)（低）于市場(chǎng)價(jià)30%的清單子目，無論工程量后期增減或是

原清單工程量不變，此部分報(bào)價(jià)均不予調(diào)整