房地產(chǎn) -2023年第三季度全國住宅市場研究報告

2023年第三季度全國住宅市場研究CONTENTSP4-6P4-6全國24個重點城市2P23-272P23-272戴德梁行研究院全國住宅市場研究3宏觀環(huán)境4戴德梁行研究院最終消費支出對經(jīng)濟貢獻率升至94.8%三駕馬車中，消費拉動經(jīng)濟增長的作用明顯，特別是在旅游、住宿、餐飲等業(yè)態(tài)消費回暖的支撐下，前三季度最終消費支出拉動經(jīng)濟增長4.4個百分投資保持增長態(tài)勢，前三季度資本形成總額拉動經(jīng)濟增長1.6個百分點；在外需收縮的影響下，前三季GDP總量為913,027億元，1,350,0001,200,0001,050,000900,000750,000600,000450,000300,000150,00000%全國住宅市場研究5600,000500,000400,000300,000200,000100,000600,000500,000400,000300,000200,000100,000前三季度，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）375,035億元，同比增長3.1%，增速較1-6月回落0.7其中基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長6.2%，增速比全部投資高3.1個百分點。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資同比增長百分點。實現(xiàn)連續(xù)兩個月加快，增速比1―8月份和1―7月份分別加快0.3個和0.5個百分點。從行業(yè)來看，電氣機械和器材制造業(yè)、計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)、鐵路運輸業(yè)以及汽車0—同比增幅—同比增幅25%20%5%0%6戴德梁行研究院住宅市場全國住宅市場研究7140,000105,00070,00035,0000140,000105,00070,00035,0000175,000140,000105,00070,00035,00002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q3202360%40%20%0%-20%-40%-60%30%20%30%20%0%-20%201020112012201320142015201620212022Q1-Q3201020112012201320142015201620212022Q1-Q32023前三季度，全國住宅新開工面積52,512萬平方米，同比下降23.9%，降幅較1-6月收窄1個百分點；結(jié)合新開工數(shù)據(jù)，相較于過去十年間連年超10億平方米的新開工面積，2022年全國住宅新開工面積開始大幅下滑近四成，2023年前三季度依然延續(xù)顯著下行趨勢。這意味著，一方面未來供應(yīng)的萎縮將8戴德梁行研究院前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87,269億元，同比下降9.1%，降幅較1-6月擴大1.2個百分點；住宅投資66,279億元，同比下降8.4%，到位資金前三季度累計98,067億元，同比下降上半年部分城市樓市小陽春，未能持續(xù)為樓市注入信心，資金流入房地產(chǎn)市場的速度持續(xù)放緩，資金壓力下開發(fā)商土地購置及新開工規(guī)模的雙雙放緩，都會在市場未來供應(yīng)中體現(xiàn)，也將影響市房地產(chǎn)開發(fā)投資87,269億元，同比下降9.1%；住宅開發(fā)投資66,279億元，同比下降8.4%180,000150,000120,00090,00060,00030,00002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q3202360%45%30%0%-30%全國住宅市場研究9全國住宅銷售面積72,770萬平方米，同比下降6.3%180,000150,000120,00090,00060,00030,000020102011201220132014201520162017201820192020 20212022Q1-Q3202340%20%0%-20%-40%前三季度，全國住宅銷售面積72,77結(jié)合國內(nèi)宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場情況來看，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)供需兩弱的處境。從供應(yīng)端來看，持續(xù)年的房地產(chǎn)投資下滑，新開工量的減少，對于處在債務(wù)及銷售回款雙重壓力下的房企而言，難將手中本放寬了剛需及改善型需求的入市條件，但需求提振的效果仍顯不足，再加上房企暴雷的負(fù)面影響，市場10戴德梁行研究院20.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.10 21.0421.0621.09 22.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.09 23.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0920.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1021.0421.0621.0922.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0923.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.09新房及二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量逐月減少，環(huán)比下降的城市數(shù)量增加，結(jié)合三季度的新房貸利率下降，同時多地陸續(xù)出臺的認(rèn)房不認(rèn)貸等樓市優(yōu)化政策，其政策效力或?qū)⒃谒募径燃酗@20.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.10 21.0421.0621.09 22.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.09 23.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0920.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1021.0421.0621.0922.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0923.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.09新房及二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量逐月減少，環(huán)比下降的城市數(shù)量增加，結(jié)合三季度的新房貸利率下降，同時多地陸續(xù)出臺的認(rèn)房不認(rèn)貸等樓市優(yōu)化政策，其政策效力或?qū)⒃谒募径燃酗@70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲跌個數(shù)706050403020070個大中城市二手商品住宅銷售價格環(huán)比漲跌個數(shù)7060504030200全國住宅市場研究11三季度全國住宅新房銷售均價較二季度下降6.4%全國住宅銷售均價10,899元/平方米，12,00010,0008,0006,0004,0002,00002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q32023銷售均價（元/㎡）同比漲幅20%0%前三季度，全國新房住宅銷售均價10,899元/平方米，同比上漲7.4%，漲幅較1-6月回落3.1個百分點，結(jié)構(gòu)性因素下價格追高的趨勢在三季度得到緩解。進入三季度，新房住宅市場延續(xù)了第二季度需求走弱的趨勢，前三季度成交量同比降幅擴大3.5個百分點至下降6.3%，成交總額同比增速也由上半年的上漲3.7%轉(zhuǎn)為下降3.2%，房分季度來看，一二三季度全國住宅成交量分10,532、11,441、10,706元/平方米，在經(jīng)歷二季度的樓市短暫回暖后，三季度新房市場量價雙12戴德梁行研究院2014,40,684 2016,40,257Q32023,31,1862017,30,1632012,23,6182018,25,091 2014,40,684 2016,40,257Q32023,31,1862017,30,1632012,23,6182018,25,091 2011,16,9032020,22,3792022,26,947 201545,248,進入三季度，住宅市場供需雙雙走弱，庫存量小幅上升。截止三季度末，全國新房住宅待售面積四季度，在市場政策利好疊加年終業(yè)績壓力下，房企或?qū)⑨尫鸥喙?yīng)，以價換量或是眾多房企2013,2013,32,4012019,2019,22,473 2021,22,7612016201720182019202020212022Q3202320112016201720182019202020212022Q32023全國住宅市場研究13典型市場14戴德梁行研究院從過去5年數(shù)據(jù)來看，24個重點城市累計供銷比為0.99，其中一線、發(fā)達二線及普通二線城市5年累計供銷比分別為0.99、1.01、0.96，一線及普通二線城市新房供應(yīng)略顯不足，但整體看總體自2022年以來房地產(chǎn)投資放緩，市場新增供應(yīng)下滑至低位，致各級城市年內(nèi)累積供需比均不足1。單三季度，24個重點城市供應(yīng)量同比減少24.7%，環(huán)比減少16.2%，相應(yīng)的成交量同比減少20.7%，環(huán)比減少24.2%。雖然年內(nèi)發(fā)布了針對需求端的樓市優(yōu)化政策，但供應(yīng)端的收縮不利于政策效力的釋放，供應(yīng)不足是成交量進一步收疊加樓市利好信號的持續(xù)釋放，預(yù)計四季度重點24個重點城市新建住宅批準(zhǔn)上市面積與銷售面積對比（2023年前三季度）0.970.840.661,5001,2009006003000—全國住宅市場研究15316.60316.60從歷年一、二線24城月均成交量數(shù)據(jù)來看，2022年房企暴雷、項目停工、住宅延期交付等負(fù)面消息頻出，加上房企融資受困、銷售回款不暢等多重因素，令24個重點城市2022年成交量創(chuàng)近六年新低。進入2023年，房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境并未見明顯改善，前三季度各級城市月均成交分季度來看，第三季度發(fā)達及普通二線城市月均成交量均下降至近三年最低水平，環(huán)比二季度分別下降31.8%及28.5%。除了與市場需求回落相關(guān)外，新增供應(yīng)的減少亦是市場表現(xiàn)疲軟的主因之一。從前三季度供需關(guān)系來看，發(fā)達及普通二線城市供需比僅為0.84和0.66，供應(yīng)不足限制1,078.04742.54703.01705.05643.93455.64424.641,109.90720.25683.87382.56382.56289.65277.94290.29289.65277.94259.83201820192020202120222023Q316戴德梁行研究院810.00805.12810.00805.12747.92695.88552.52/365.06/365.06/446.29474.40446.29379.70385.82315.94341.59315.94262.49262.49225.7821Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3全國住宅市場研究1724個重點城市成交量下滑令其在全國住宅成交占比24個重點城市歷年新房成交量占全國總成交量比例走勢180,000150,000120,00090,00060,00030,0000◆22.6%22.5%◆20.3%20.0%◆◆◆◆◆◆◆◆202020212022Q1-Q3202320112012201320142015202020212022Q1-Q3202325.0%22.0%18戴德梁行研究院第三季度，一二線重點城市新房成交均價環(huán)比全線回落，一線、發(fā)達二線及普通二線城市新房均價環(huán)比二季度分別下降0.5%、2.7%及6.6%。各級城市成交量與均價的雙雙下滑，市場需求走弱跡象明顯。雖然二季度部分高端住宅產(chǎn)品的成交結(jié)構(gòu)性拉高了整體重點城市的價格，但在需求萎靡、后勁不足、房企加大購房優(yōu)惠力度等現(xiàn)實壓預(yù)計四季度重點城市均價或?qū)⑿》芈?，一方面三季度?yōu)化了購房調(diào)控政策，從中央降低貸款利率，銀行認(rèn)房不認(rèn)貸，到地方松綁大量城區(qū)限購等政策，經(jīng)過一個季度的消化，政策效力或?qū)⒃谒募径燃嗅尫?，刺激更多剛改型、品質(zhì)提升型全國住宅市場分化將更加劇烈，資金將進一步向24個重點城市新房均價季度走勢對比(單位：元/平方米)50,17650,17648,89747,41847,21645,53442,14441,80040,84248,08147,85039,02338,76818,69419,81718,50919,03020,47519,55520,51520,92918,69419,81718,50919,03016,54416,62814,37614,50115,43415,49014,45320Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3全國住宅市場研究1970,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00002023年前三季度，全國重點城市新房均20,00010,0000708090 02468101214161820222426283032343638404244注：以過去一年的月均銷售面積作為去化速度，來計算去化周期；可售面積：取得了《商品房預(yù)售許可證》、20戴德梁行研究院2023年前三季度大于900萬㎡300-600萬㎡600-900萬㎡小于300萬㎡345570440740897858858402629629456456425526526245445632632267436全國住宅市場研究2116,09814,299廣州37,5282023年前三季度重點城市16,09814,299廣州37,5282023年前三季度重點城市均價1-2萬元/平方米均價2-3萬元/平方米10,0429,299北京54,35017,55634,56121,62415,40629,50344,567注：如剔除保障性住房影響，北京、上海均價分別為60,976元廈門41,538深圳66,068杭州37,81912,57923,39414,55922戴德梁行研究院政策及預(yù)測全國住宅市場研究23中央層面，提出統(tǒng)一首套房和二套房最低首付比例、下調(diào)二套房商業(yè)貸款讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮；二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進8月25日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)重新購買住房的納稅以退稅優(yōu)惠。其中新購房金額大于原住房，全部退還個稅；如果小于，按新購住8月27日，住建部、央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》：家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房，不論是否已利用貸款8月31日，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》：貸款購買商品住房的居民，首套住房商業(yè)個人住房貸款最低位不低于20%，二套住房統(tǒng)一不低于30%。8月31日，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》：存量首套個人住房貸款，指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放住房商業(yè)個人貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)個人住房貸款。新發(fā)放貸款利率由金融機構(gòu)與借款人協(xié)商確定，但貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市24戴德梁行研究院對保障性住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，免征保障性住房經(jīng)營單位以及購買保障性住房涉及的相關(guān)印花稅。個人購買保障性住房，契稅減按1%的稅費征收。保障住房單10月16日，二十大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多限制等。所謂“取消地價限制”，意味著未來土拍將恢復(fù)價高者得的市場規(guī)律，優(yōu)質(zhì)地棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場實際評估后對購買新對集體土地房屋征收推行放票安置；建立統(tǒng)一的“安置房源超市”，面向各建筑面積在144平方米（含）以上的房源；取得現(xiàn)售備案意見書的項目，可不再實施公證搖號。優(yōu)化無房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：至少一名購房人符合成都住房限購政策，且購房家庭在成都無自由產(chǎn)權(quán)住房的。同日，成都發(fā)布《關(guān)于支持商品住房現(xiàn)房銷售促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》以及《關(guān)于優(yōu)化商品人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭申請貸款，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買全國住宅市場研究258月30日，福州發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在限購區(qū)域購買一二手房，本市戶籍居民家庭在限購區(qū)內(nèi)住房。家庭生育二個孩子及以上，其中一個（或以上）孩子未成年的，可在限購區(qū)家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否以利用貸款購買過住房，銀大連、濟南、青島。福州、合肥、鄭州、蘭州等。部分區(qū)域海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)限購；天津?qū)⑾拶弲^(qū)域優(yōu)化為市內(nèi)六區(qū)；長沙首套房不需個人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，上海成為首個公積金實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政26戴德梁行研究院三季度5.2%的GDP增速也有助于恢復(fù)并穩(wěn)定市場信心。消費依然是拉動國內(nèi)經(jīng)濟增長的主要動力，高新技以及制造業(yè)帶動固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴大，但