【投資】項(xiàng)目拓展城市布局及拿地策略(某集團(tuán))課件

項(xiàng)目拓展城市布局及拿地策略

利海中國地產(chǎn)發(fā)展中心目錄一公司戰(zhàn)略布局二公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目及拓展拿地方式公司戰(zhàn)略布局中國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于快速發(fā)展階段，市場(chǎng)空間仍然巨大。利海集團(tuán)近年戰(zhàn)略發(fā)展總目標(biāo)是做大規(guī)模，做大銷售額，實(shí)現(xiàn)上市。戰(zhàn)略取向公司戰(zhàn)略布局拓展定位一、規(guī)模擴(kuò)張型，主要考慮銷售額和資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。此類項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)快速開發(fā)，快速銷售，快速回籠資金，通過提高資金周轉(zhuǎn)率，減少資金的沉淀，來提高盈利能力。二、現(xiàn)金流收益型，此類型的項(xiàng)目主要側(cè)重高投資回報(bào)率高，能夠提供可觀的現(xiàn)金流。三、戰(zhàn)略培育型，此類型的項(xiàng)目比如鄭州雁鳴湖項(xiàng)目，需要三到五年的培育周期，但可以在項(xiàng)目培育成熟后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流收益型或規(guī)模擴(kuò)張型。當(dāng)前，集團(tuán)項(xiàng)目拓展類型定位：目錄1第一梯隊(duì)城市及拿地策略公司戰(zhàn)略布局第一梯隊(duì)城市：北京、上海、廣州、海南、青島及緊鄰周邊城市以及具有資源性、稀缺性項(xiàng)目的全國重點(diǎn)城市。城市描述：項(xiàng)目拿地方式及策略探討北京、上海及廣州等一線城市是經(jīng)濟(jì)和政治具有重要作用的大都市，在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面，均領(lǐng)先于其他城市。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展來看，一線城市市場(chǎng)容量大、需求旺盛，宏觀調(diào)控影響比較有限且周期較短，產(chǎn)品銷售相對(duì)暢旺。公司戰(zhàn)略布局拿地策略：項(xiàng)目拿地方式及策略探討◆“三舊”改造項(xiàng)目：廣佛地區(qū)及珠三角區(qū)域的“三舊”改造項(xiàng)目及青島城中村改造項(xiàng)目等作為優(yōu)先考慮并加快推進(jìn)?！簟颁N售穩(wěn)健型”的大中型項(xiàng)目及“短平快”的中小型項(xiàng)目.公司戰(zhàn)略布局拿地策略：◆土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目(含資源性及稀缺性項(xiàng)目)：具有成片的、在城市發(fā)展方向區(qū)域內(nèi)、由政府主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、整合其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（比如北京房山區(qū)琉璃河項(xiàng)目）或一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目（如鄭州雁鳴湖項(xiàng)目），規(guī)模大致1000畝及以上。目的是以相對(duì)較少的資金投入控制較大規(guī)模土地資源。項(xiàng)目拿地策略及方式探討目錄2第二梯隊(duì)城市及拿地策略公司戰(zhàn)略布局第二梯隊(duì)城市：貴陽、長沙、南寧、鄭州等集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入的城市。集團(tuán)目前已進(jìn)入開發(fā)項(xiàng)目的城市都是省會(huì)城市，其城市發(fā)展?jié)摿Υ?，且集團(tuán)在當(dāng)?shù)匾呀⒘艘欢ǖ恼P(guān)系、樹立了良好的企業(yè)品牌以及擁有各自的開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，因此，我們將繼續(xù)加大對(duì)這些城市的項(xiàng)目拓展，逐步壯大已有項(xiàng)目公司的規(guī)模及實(shí)力。城市描述：公司戰(zhàn)略布局拿地策略：項(xiàng)目甄選標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目以中等規(guī)模優(yōu)先考慮，或者項(xiàng)目規(guī)模較大但付款條件比較寬松。經(jīng)評(píng)估預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)后住宅產(chǎn)品平均售價(jià)不低于6000元/平方米，而初步投資估算下，銷售凈利率不低于25%。公司戰(zhàn)略布局拿地策略：轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)項(xiàng)目或土地招拍掛項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目公司收購項(xiàng)目必須是權(quán)屬清晰，來源合法。合作開發(fā)模式可靈活多樣，但前提是項(xiàng)目開發(fā)使用集團(tuán)品牌，集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目有絕對(duì)的直接控制權(quán)。目錄三第三梯隊(duì)城市及拿地策略公司戰(zhàn)略布局第三梯隊(duì)城市：

除第一、第二梯隊(duì)城市外的其他城市作為第三梯隊(duì)城市（如成都、西安、太原等）。在資金富余的情況下，我們?cè)谫Y金能力允許的范疇內(nèi)可適當(dāng)拓展第三梯隊(duì)城市。第三梯隊(duì)的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售量/額、均價(jià)六項(xiàng)指標(biāo)方面均位居全國前20名。也就是說這些城市本身的地位和輻射力都比較高，房地產(chǎn)開發(fā)的前景較好。因此，我們可以在這些城市中進(jìn)行篩選，一旦選中，就利用品牌優(yōu)勢(shì)，迅速介入，提高集團(tuán)的市場(chǎng)份額及影響力。城市描述：公司戰(zhàn)略布局拿地策略：項(xiàng)目甄選標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目獲取途徑主要是股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者項(xiàng)目收購，土地成本較低，投入資金小，能快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。項(xiàng)目規(guī)模以中等優(yōu)先，項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價(jià)不低于6000元/㎡，項(xiàng)目開發(fā)銷售凈利率不低于25%。建議重點(diǎn)關(guān)注并可以尋求機(jī)會(huì)切入的城市：成都、西安、太原等城市公司戰(zhàn)略布局拿地策略：對(duì)于第三梯隊(duì)城市的選擇，我們將嚴(yán)格按照意向城市進(jìn)入的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選。□戰(zhàn)略層面——該不該進(jìn)入該城市主要是深入分析該城市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展前景，包括城市在背景區(qū)域中的角色和定位、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及外部環(huán)境的變化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)、橫向觀察周邊城市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r以及其它發(fā)展商在該城市表現(xiàn)等方面。公司戰(zhàn)略布局拿地策略：□策略層面——意向城市能否實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的開發(fā)目標(biāo)主要是探討集團(tuán)在意向城市開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度，從兩方面著手研究，一方面是意向城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的研判（包括市場(chǎng)總量、消化情況、客戶群與產(chǎn)品情況以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等），另一方面是意向城市（地區(qū)）的土地市場(chǎng)狀況。□執(zhí)行層面——如何進(jìn)入意向城市主要是制定發(fā)展策略、土地儲(chǔ)備策略（包括土地儲(chǔ)備原則及意向地塊評(píng)估等）、地價(jià)分析及建議等方面內(nèi)容。目錄一公司戰(zhàn)略布局二公司拓展拿地方式目錄1土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地一級(jí)開發(fā)的界定定義公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目北京模式重慶模式云南模式武漢模式土地一級(jí)開發(fā)的模式公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級(jí)開發(fā)模式并存。

政府主導(dǎo)模式北京土地一級(jí)開發(fā)模式企業(yè)主導(dǎo)型模式公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目典型的政府主導(dǎo)型模式土地一級(jí)開發(fā)的主體是市政府，代表市政府實(shí)行一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)是九個(gè)國有控股集團(tuán)(城市建設(shè)、高速公路、高等級(jí)公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開發(fā)投資集團(tuán)、渝富)。重慶土地一級(jí)開發(fā)模式公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目云南運(yùn)作模式是將開發(fā)后的土地進(jìn)行招、拍、掛，所得價(jià)款在扣除開發(fā)成本后，在開發(fā)企業(yè)與政府之間進(jìn)行分成，并且政府向企業(yè)承諾一定的保本收益率，此類土地的性質(zhì)多為住宅商業(yè)用地。如云南城投負(fù)責(zé)開發(fā)的環(huán)湖東路項(xiàng)目、中天城投旗下公司開發(fā)的漁安安井項(xiàng)目，以及綿世股份、龍?jiān)ㄔO(shè)采取的都是這種模式。云南土地一級(jí)開發(fā)模式公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目1、與當(dāng)?shù)卣耐恋貎?chǔ)備中心合作2、與當(dāng)?shù)厥幸患?jí)政府的土地整理機(jī)構(gòu)企業(yè)合作1、在規(guī)范性強(qiáng)的地區(qū)，采用招投標(biāo)方式參與2、在缺乏政府壟斷性整理機(jī)構(gòu)的部分地區(qū)，采用協(xié)議委托方式參與3、在財(cái)政緊張的地區(qū)，采用融資方式參與4、以項(xiàng)目主導(dǎo)方介入，與政府共同成立城投公司，以城投公司為主體參與土地一級(jí)開發(fā)模式解析從參與項(xiàng)目方式上講，無論是政府主導(dǎo)模式還是企業(yè)主導(dǎo)模式，企業(yè)參與分以下方式無論是政府主導(dǎo)模式還是企業(yè)主導(dǎo)模式，都分兩種具體的合作方式項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級(jí)土地開發(fā)的現(xiàn)狀◆各個(gè)地方政府需要資金，有強(qiáng)烈的賣地沖動(dòng)，但緊張的地方財(cái)政卻無法支持大量的土地一級(jí)開發(fā)；因此，地方政府很樂意借助外來資金進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)?！魢覍?duì)土地利用的政策不斷收緊，主要政策集中在二級(jí)市場(chǎng)，但最近開始逐步規(guī)范一級(jí)市場(chǎng)，不斷完善一級(jí)市場(chǎng)管理法規(guī)，這就與地方政府的利益產(chǎn)生沖突。土地一級(jí)現(xiàn)狀和存在的問題項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級(jí)土地開發(fā)的現(xiàn)狀◆對(duì)開發(fā)商來說，隨著二級(jí)土地市場(chǎng)的拿地越來越規(guī)范，尋租空間越來越少，最近都將眼光放在一級(jí)市場(chǎng)，期望能達(dá)到曲線拿地的目標(biāo)。剛好在國家對(duì)一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)缺乏法律法規(guī)控制的情況下，可以跟地方政府一起合作?！粼谝患?jí)市場(chǎng)的博弈中，往往地方政府更能和開發(fā)商有共同的大利益，他們的分歧僅僅是相互分多少的問題，兩者都一起打如何在非競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中獲得國家土地收益的主意，因此，開發(fā)商要用好地方的政策，同時(shí)要很技巧地規(guī)避國家大的法律法規(guī)的約束。土地一級(jí)現(xiàn)狀和存在的問題項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級(jí)土地開發(fā)存在的問題◆土地開發(fā)計(jì)劃和建設(shè)用地指標(biāo)的問題◆地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和補(bǔ)償價(jià)格以及地價(jià)的問題◆征地補(bǔ)償和安置的問題◆成本核算的問題◆收益分配的問題◆如何做帳的問題◆如何實(shí)現(xiàn)出讓金利潤分配返還的問題◆如何與規(guī)劃協(xié)調(diào)的問題◆一級(jí)開發(fā)融資難的問題土地一級(jí)現(xiàn)狀和存在的問題項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題什么樣的土地一級(jí)開發(fā)可以參與A、經(jīng)濟(jì)快速成長的城市；B、二、三線政策環(huán)境寬松的城市；C、建設(shè)用地指標(biāo)相對(duì)寬松的城市；D、最好是有國有開發(fā)公司的城市；E、一把手項(xiàng)目；F、班子在預(yù)見的投資回報(bào)時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定，需要政績；G、項(xiàng)目地段好；H、項(xiàng)目周期不會(huì)太長；土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)注意事項(xiàng)項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題談判應(yīng)注意事項(xiàng)土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)注意事項(xiàng)A、建設(shè)用地指標(biāo)一定要保證；B、了解清楚成本核算規(guī)定才決定是自己包干還是政府包干；C、一定要很清晰如何實(shí)現(xiàn)利潤的財(cái)政返還；D、一定清晰各種合作方式如何做帳，尤其是在政府包干的環(huán)境下的發(fā)票問題；E、一定要明確該地的規(guī)劃問題，明確該地塊的強(qiáng)制性控制規(guī)劃已經(jīng)被上級(jí)審批，避免中途規(guī)劃變更對(duì)自己不利。目錄2短平快項(xiàng)目公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目“短平快”的中小型項(xiàng)目是項(xiàng)目規(guī)模3-20萬平方米，項(xiàng)目總投資資金可控、產(chǎn)品消化速度快，能實(shí)現(xiàn)快速資金周轉(zhuǎn)，財(cái)務(wù)指標(biāo)的銷售凈利率25～30%，平均售價(jià)不低于6000元/平方米，交易方式為土地招拍掛拿地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目公司收購等。短平快項(xiàng)目A土地招拍掛土地招拍掛制度

土地招拍掛方式土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的簡(jiǎn)稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的“招標(biāo)”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規(guī)定。該方式作為我國經(jīng)營性用地出讓的指定方式，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)、提高政府的對(duì)城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。拍賣、招標(biāo)、掛牌三種方式主要區(qū)別

土地招拍掛方式

交易方式類別掛牌交易拍賣招標(biāo)底價(jià)是否公開公開不公開不公開底價(jià)由誰確定委托人拍賣委員會(huì)招標(biāo)委員會(huì)是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織不需要設(shè)立拍賣委員會(huì)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)報(bào)價(jià)方式交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào)價(jià)舉牌填寫投標(biāo)書報(bào)價(jià)次數(shù)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)競(jìng)買（投）人數(shù)≥1人≥3人≥3人項(xiàng)目拓展拿地方式及應(yīng)注意問題招拍掛方式拿地注意事項(xiàng)土地招拍掛方式1、事前詳盡勘查土地，對(duì)于土地瑕疵和異議及時(shí)咨詢清楚。2、將相關(guān)資格文件準(zhǔn)備齊備，保證金按時(shí)支付。3、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行背景調(diào)查。4、制定競(jìng)拍策略，各種出價(jià)的成本利潤核算清楚，設(shè)置競(jìng)拍底限。5、高調(diào)亮相或低調(diào)出擊。高調(diào)亮相展示勢(shì)在必得的氣勢(shì)，報(bào)名時(shí)廣為宣傳，在氣勢(shì)上壓倒對(duì)手；低調(diào)出擊在于報(bào)名截止前幾天亮相，避免成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究對(duì)象。6、競(jìng)拍時(shí)除現(xiàn)任何異常情況都要及時(shí)與領(lǐng)導(dǎo)溝通情況。B項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，至少應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓條件項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓條件和手續(xù)中的法律問題（１）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后作自用情形的除外）；（２）轉(zhuǎn)讓方已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證；

（３）轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

（４）項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。

項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓條件和手續(xù)中的法律問題

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括：

（１）項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；

（２）項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；

（３）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；

（４）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；

（５）其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。

C公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓在實(shí)踐操作過程中，投資者往往避開直接的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓形式，而是以房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，即投資者將其持有的目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，從而使受讓方間接取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所有權(quán)益，達(dá)到降低成本，利益最大化的目的。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓利弊利：1、股權(quán)收購方式手續(xù)簡(jiǎn)單。2、股權(quán)收購方式可以節(jié)省費(fèi)用。3、開發(fā)快捷。弊：1、風(fēng)險(xiǎn)較大.2、談判的時(shí)間較長。3、股權(quán)性質(zhì)對(duì)轉(zhuǎn)讓帶來的限制。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目本身法律風(fēng)險(xiǎn)防范策略1、應(yīng)當(dāng)對(duì)目標(biāo)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和評(píng)估。

2、對(duì)目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目本身進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，這一階段是決定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓成功與否的關(guān)鍵性階段。

3、通過簽訂合同，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的法律風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

4、必須按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效而履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式拿地應(yīng)注意的法律問題1、擬收購股權(quán)的性質(zhì)。股權(quán)的性質(zhì)將首先決定了股權(quán)交易手續(xù)、主體迥異。2、轉(zhuǎn)