三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)如何開發(fā)運(yùn)營

提供最具銷售力的品牌服務(wù)︱地產(chǎn)/商業(yè)/品牌營銷機(jī)構(gòu)︱三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)如何開發(fā)運(yùn)營第一部分：三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性一二線城市商業(yè)高負(fù)荷的現(xiàn)狀，以及三四線城市的市場(chǎng)空白和廣闊的消費(fèi)潛力，讓許多開發(fā)商將觸角延伸至三四線。開發(fā)商選擇下沉三四線固然是看到了三四線城市廣闊的市場(chǎng)前景，較低的開發(fā)成本和地方政府的優(yōu)惠與支持，但無論是從一二線轉(zhuǎn)投到三四線，還是直奔三四線的開發(fā)商，都要認(rèn)識(shí)到三四線商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性。特殊性一：業(yè)態(tài)組合要偏向“生活“、平價(jià)一二線城市的商場(chǎng)、購物中心一般追求的是時(shí)尚、新潮、快節(jié)奏，這與一二線城市年輕人所占比例有關(guān)。而三四線城市由于經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低，城市年輕人多外流現(xiàn)象，因此，三四線城市中老年占人口比例大。這就要求購物中心的業(yè)態(tài)組合要偏向“生活“、平價(jià)。特殊性二：全品類、一站式的購物中心市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小消費(fèi)特征不同，也意味著三四線城市購物中心的定位會(huì)和一二線城市有所區(qū)別。一二線城市的城市空間大，購物中心需要細(xì)分消費(fèi)者，才能避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。而三四線城市的購物中心很少走高大上路線，又由于人口基數(shù)有限，主題、特色購物中心開發(fā)也需謹(jǐn)慎?？偠灾?，三四線購物中心開發(fā)講究“全”和“一站式”，全品類、一站式的購物中心相對(duì)而言市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。特殊性三：前期做好財(cái)務(wù)預(yù)算，并確定銷售模式國內(nèi)除極少數(shù)實(shí)力雄厚的開發(fā)商全部自持外，大部分都采用租售并舉的方式回籠資金。通常售后返租項(xiàng)目的返租比例在8%-10%，而三四線城市實(shí)際市場(chǎng)租金回報(bào)僅在3%-4%。所以，在前期需要做好財(cái)務(wù)測(cè)算，確定好銷售模式，是售后返租還是直接銷售，若采取售后返租，就要在培育期做好租金補(bǔ)貼準(zhǔn)備。同時(shí)在定位時(shí)就要考慮銷售與持有商業(yè)之間的關(guān)系，可以將持有部分的商業(yè)與銷售的商業(yè)街在空間上區(qū)隔開來，以確保持有部分商業(yè)經(jīng)營不會(huì)受到影響。第二部分：三四線城市商業(yè)之開發(fā)現(xiàn)狀與基本思路1、存在的問題與基本準(zhǔn)則存在的問題：三四線城市商業(yè)地產(chǎn)為何屢敗屢戰(zhàn)？而又在接連不斷地開發(fā)呢？這也許和三四線城市商業(yè)地產(chǎn)起步的“原罪”有關(guān)：①誤讀商業(yè)地產(chǎn)需求,缺乏長遠(yuǎn)的規(guī)劃藍(lán)圖；②往往以本土的開發(fā)企業(yè)為主，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)既缺乏雄厚的資金實(shí)力，又缺乏必要的專業(yè)人才士與商業(yè)理念；③政府規(guī)劃部門統(tǒng)籌不到位規(guī)劃、把關(guān)不嚴(yán)格；④商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)伙伴不專業(yè)。操盤基本準(zhǔn)則：①重視項(xiàng)目地段商脈；②產(chǎn)權(quán)商鋪合理定價(jià)；③嚴(yán)格把控商業(yè)規(guī)模；④先定位再商業(yè)規(guī)劃；⑤業(yè)態(tài)定位及比例因地制宜；⑥提前和潛在商家接觸；⑦合理配置租售節(jié)奏；⑧品牌搭配協(xié)調(diào)平衡。2、業(yè)態(tài)分布、組合與開發(fā)模式一般三四線城市商業(yè)綜合體開發(fā)基本原則：高形象、中檔次、可售性定位。1）主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：地級(jí)市購物中心主要由主力店、店中店、主題商城、餐飲休閑娛樂四大板塊構(gòu)成，基本上滿足了城市居民的一站式購物、餐飲、休閑、娛樂的需求。2）一般業(yè)態(tài)分布特征①黃金珠寶、鐘表眼鏡、化妝品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般分布在1層；②品牌服裝一般分布在2-4層；③休閑娛樂類一般分布在5-6層；④超市主要分布在2、3層或負(fù)1層。3）業(yè)態(tài)組合模式①主力店（超市/百貨/電器/家居）+店中店+主題商城+餐飲休閑娛樂配套②超市+店中店+餐飲休閑娛樂配套類型定位商管部門：市場(chǎng)調(diào)研、形成完整測(cè)策劃報(bào)告類型定位商管部門：市場(chǎng)調(diào)研、形成完整測(cè)策劃報(bào)告檔次定位項(xiàng)目定位檔次定位項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位形象定位客群定位業(yè)態(tài)定位形象定位客群定位 建筑形態(tài)及總平規(guī)劃 功能分區(qū)及布局規(guī)劃規(guī)劃建議 環(huán)境和景觀規(guī)劃建議融資方式：銀行貸款、自有資金基金、信托貸款、承建商墊資。融資方式：銀行貸款、自有資金基金、信托貸款、承建商墊資。項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算和業(yè)運(yùn)營模式建議發(fā)展策略市場(chǎng)總體形象規(guī)劃項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算和業(yè)運(yùn)營模式建議發(fā)展策略項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析項(xiàng)目整體開發(fā)策略的規(guī)劃規(guī)定 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制項(xiàng)目整體開發(fā)策略的規(guī)劃規(guī)定 項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略考慮項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑項(xiàng)目年度發(fā)展策略項(xiàng)目年度發(fā)展策略用地規(guī)劃地形圖，道路紅線，市政條件，地質(zhì)水文，相關(guān)規(guī)劃文件和策劃報(bào)告申規(guī)劃建議等用地規(guī)劃地形圖，道路紅線，市政條件，地質(zhì)水文，相關(guān)規(guī)劃文件和策劃報(bào)告申規(guī)劃建議等 建筑：平面，面積規(guī)劃扽，立面風(fēng)格、園林概念基本落實(shí) 建筑：平面，面積規(guī)劃扽，立面風(fēng)格、園林概念基本落實(shí)交通：交通流線和車位布置基本落實(shí)政策因素：交通：交通流線和車位布置基本落實(shí)政策因素：1、規(guī)劃高度，布局，體型，紅線，退讓，2、消防：總圖布局，重點(diǎn)-難點(diǎn)部位。3、人防：人防類型和面積4、交通：出入口配置比例5、環(huán)保，重點(diǎn)問題。制定招商工作整體計(jì)劃及預(yù)算 制定招商工作整體計(jì)劃及預(yù)算概念設(shè)計(jì)階概念設(shè)計(jì)階結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)體系及選型，墻厚板基本落實(shí)、難點(diǎn)做方案比較結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)體系及選型，墻厚板基本落實(shí)、難點(diǎn)做方案比較 確定商業(yè)公司商業(yè)經(jīng)營模式確定商業(yè)公司商業(yè)經(jīng)營模式總平面圖審查階段機(jī)電：機(jī)電系統(tǒng)，機(jī)電位置，重點(diǎn)部位管線排布基本落實(shí)總平面圖審查階段機(jī)電：機(jī)電系統(tǒng)，機(jī)電位置，重點(diǎn)部位管線排布基本落實(shí)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)顧問交通設(shè)計(jì)顧問 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)顧問交通設(shè)計(jì)顧問商業(yè)部門根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃幫助設(shè)計(jì)部門規(guī)定建筑，結(jié)構(gòu)，機(jī)電，交通，燃?xì)?，給排水等各項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)書。 商業(yè)部門根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃幫助設(shè)計(jì)部門規(guī)定建筑，結(jié)構(gòu)，機(jī)電，交通，燃?xì)?，給排水等各項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)書。機(jī)電設(shè)計(jì)顧問 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段主力店工程對(duì)接主力招商幕墻設(shè)計(jì)顧問 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段主力店工程對(duì)接主力招商幕墻設(shè)計(jì)顧問 解決問題的思路：1、外部設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)構(gòu)建和管理2、內(nèi)容設(shè)計(jì)管理能力的構(gòu)建與強(qiáng)化3、設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃與流程控制。招商團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)景觀園林設(shè)計(jì)顧問 解決問題的思路：1、外部設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)構(gòu)建和管理2、內(nèi)容設(shè)計(jì)管理能力的構(gòu)建與強(qiáng)化3、設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃與流程控制。招商團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)景觀園林設(shè)計(jì)顧問標(biāo)示標(biāo)志設(shè)計(jì)顧問 標(biāo)示標(biāo)志設(shè)計(jì)顧問招商策略制定室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問 招商策略制定室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問 招商推廣計(jì)劃制定及預(yù)算照片設(shè)計(jì)顧問招商推廣計(jì)劃制定及預(yù)算照片設(shè)計(jì)顧問劃鋪工作及品牌落位劃鋪工作及品牌落位施工圖設(shè)計(jì)施工圖報(bào)批標(biāo)示標(biāo)志設(shè)計(jì)顧問 施工圖設(shè)計(jì)施工圖報(bào)批標(biāo)示標(biāo)志設(shè)計(jì)顧問管線綜合審查、排水許可證施工圖設(shè)計(jì)階段 標(biāo)示標(biāo)志設(shè)計(jì)顧問 管線綜合審查、排水許可證施工圖設(shè)計(jì)階段標(biāo)示標(biāo)志設(shè)計(jì)顧問次主力店和品牌客戶招商施工圖標(biāo)圖 次主力店和品牌客戶招商施工圖標(biāo)圖建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可施工圖深化圖排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可施工圖深化圖散賣出售給保險(xiǎn)公司出售給上市公司裝讓給其他開發(fā)商裝讓給私募基金出售給REITSREITS(房地產(chǎn)信托投資基金IPO經(jīng)營性物業(yè)貸款資產(chǎn)管理運(yùn)營管理和物業(yè)管理正式開業(yè)中小商戶進(jìn)場(chǎng)裝修幫助開業(yè)籌備內(nèi)部裝修開業(yè)活動(dòng)籌備導(dǎo)視系統(tǒng)廣告位和場(chǎng)地系統(tǒng)規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專線驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收收備案。竣工解救營銷推廣計(jì)劃開業(yè)籌備全主力店進(jìn)場(chǎng)裝修商業(yè)管理公司籌備財(cái)務(wù)招商市場(chǎng)物業(yè)綜合施工許可證建設(shè)階段裝修階段施工主體工程施工地基與基礎(chǔ)部分施工施工招投標(biāo)，監(jiān)督報(bào)建全面招商節(jié)能審查、施工圖審查質(zhì)量監(jiān)督，安全監(jiān)督消防和人防專項(xiàng)審查 散賣出售給保險(xiǎn)公司出售給上市公司裝讓給其他開發(fā)商裝讓給私募基金出售給REITSREITS(房地產(chǎn)信托投資基金IPO經(jīng)營性物業(yè)貸款資產(chǎn)管理運(yùn)營管理和物業(yè)管理正式開業(yè)中小商戶進(jìn)場(chǎng)裝修幫助開業(yè)籌備