基于土地評估的城鄉(xiāng)東北部地價評估方法研究

基于土地評估的城鄉(xiāng)東北部地價評估方法研究

1城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價格問題城鄉(xiāng)聯(lián)系是城市與農(nóng)村之間的過渡和邊界。它是指以城市為中心的一些城市區(qū)域和一些村莊的自然和經(jīng)濟交叉帶。國土資源部頒布的《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《農(nóng)用地分等定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》使城鎮(zhèn)用地和農(nóng)村土地的定級估價有了系統(tǒng)、規(guī)范的技術(shù)依據(jù),并取得了一系列研究成果,但在兩者交界地帶如何定級估價,是目前各級政府管理部門普遍關注的問題。城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市建設快速擴張的重點地區(qū),該區(qū)域土地利用結(jié)構(gòu)中農(nóng)用土地急劇減少,工業(yè)化、城市化帶動建設用地快速膨脹,推動了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場的發(fā)展。然而,土地產(chǎn)權(quán)不明,土地收益分配機制不合理、土地利用和管理不到位又使土地市場發(fā)生混亂。同時,通行的地價政策決定了城區(qū)的地價要高于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的地價,鄉(xiāng)村的地價要低于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的地價,“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的地價往往介于城區(qū)地價和農(nóng)村地價之間。這種依據(jù)商業(yè)價值按區(qū)域劃分的基本定價應該說具有一定的科學性,然而由于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”概念的模糊,度量欠缺標準,再加上經(jīng)濟利益的驅(qū)動,就難以避免人為地把城區(qū)土地當作“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的土地價格來估算,這樣無疑降低了城區(qū)土地的價格,而把農(nóng)村的土地按“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的地價來估算,又導致地價的上漲。這一壓一抬引起的后果往往只有一個,即國家或集體的土地資產(chǎn)受損。為此,正確評估城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價格是建立規(guī)范的土地市場的需要。本文以河北省石家莊市為例,對此進行了探討。2城鄉(xiāng)一體化土地分類2.1城鄉(xiāng)結(jié)合部土地分級因素的選擇土地級別的確定主要取決于定級因素的選擇,由于城鄉(xiāng)結(jié)合部具有城市與農(nóng)村的雙重特點,其定級因素的選擇應結(jié)合城市土地與農(nóng)用土地的特點,選擇對兩者均有影響的因素作為城鄉(xiāng)結(jié)合部土地的定級因素。(1)位置條件是中心城市的影響一般來說,城郊區(qū)距離中心城市越近,區(qū)位條件越好,土地級別越高;反之則土地級別低。(2)交通干道周邊交通條件能反映地區(qū)的開放度和影響度,城鄉(xiāng)結(jié)合部的發(fā)展沿交通線路呈放射狀趨勢,尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)多沿交通線路發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又是決定土地區(qū)位優(yōu)劣的根本原因。因此,交通干道附近,土地區(qū)位條件好,對外交通便利,土地級別較高;反之,距交通干道較遠的地區(qū)土地級別則低。(3)改善農(nóng)地環(huán)境城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的基礎設施狀況主要指該區(qū)域的基礎設施完善度和公用設施完備度,即供水、排水、供熱、供電及距離醫(yī)院、銀行、學校、郵局、農(nóng)貿(mào)市場、娛樂設施、體育設施、文化設施的遠近,以及進行農(nóng)地開發(fā)利用或為滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要而建設的地上線、地下線、管溝、渠、路等農(nóng)用構(gòu)筑物或建筑物,這些水利、林網(wǎng)、交通、能源、通訊、打谷場、倉庫等基礎設施可以改善農(nóng)地開發(fā)利用的硬環(huán)境,對促進農(nóng)地的高效利用和提高農(nóng)地生產(chǎn)力起著十分重要的作用。基礎設施較好的地區(qū),土地開發(fā)程度高,區(qū)位條件優(yōu)越,土地級別高,反之,則土地級別低。(4)不同工程地質(zhì)條件對土地級別的影響影響城鄉(xiāng)結(jié)合部的自然條件主要是工程地質(zhì)條件和土壤肥力狀況。城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)帶主要是為城市建設用地的發(fā)展提供土地,工程地質(zhì)條件的好壞對其影響很大,工程地質(zhì)條件好的區(qū)域,適合于多層或高層建筑的發(fā)展,其土地級別也會提高;外圍主要是農(nóng)作物,土壤肥力狀況對其土地收益和地價有很大關系,土壤肥沃,土地收益高的地區(qū),土地級別也高。定級因素確定后,運用特爾菲法綜合確定定級因素權(quán)重,計算定級因素分值,綜合評定出石家莊市城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地級別(表1)。2.2土地定價問題在城鎮(zhèn)土地估價中,常用的估價方法有市場比較法、成本逼近法、剩余法和收益還原法,而農(nóng)用土地估價則剛剛起步,還沒有形成成熟的方法。本次對城鄉(xiāng)結(jié)合部土地進行估價,是在總結(jié)城鎮(zhèn)土地估價方法適用范圍的基礎上,結(jié)合農(nóng)用地特點,經(jīng)過反復比較后加以確定的。城鄉(xiāng)結(jié)合部能夠提供的土地定級估價資料主要有:土地位置、基本設施狀況、水源狀況、灌溉保證率、交通條件、機械投入、農(nóng)業(yè)建筑設施投入和種子、化肥、農(nóng)藥等的投入、勞動日工資以及總收入等?；谶@些現(xiàn)實資料,估價方法的選擇如下:城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)地沒有真正意義上的市場,農(nóng)地地價內(nèi)涵是農(nóng)用土地的收益價格,而土地的純收益可以通過總收入減總投入來取得,農(nóng)用土地的這種生產(chǎn)特性決定了收益還原法是比較適用的;城鄉(xiāng)結(jié)合部土地中,政府往往根據(jù)需要征用農(nóng)村集體土地改為建設用地,新征土地地價評估一般采用成本逼近法。農(nóng)作物一年多熟,不斷循環(huán),遠離剩余法的應用條件,同時,土地交易案例缺乏,故剩余法和市場比較法均不適宜。因此,城鄉(xiāng)結(jié)合部土地估價宜采用收益還原法和成本逼近法。然而,由于城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)土地既包括建設用地又包括農(nóng)用土地,使用收益還原法和成本逼近法時又有一定的局限性,需要一定的修正措施來加以克服。2.2.1農(nóng)舍費含定期費我國一般采用總收入減去總成本的差額法來測算農(nóng)地純收益,這樣就會出現(xiàn)用實際純收益代替預期純收益的問題。同時,在生產(chǎn)費用的測算方面也存在不合理之處,一是漏掉了一些項目的費用,如農(nóng)舍費一直未計入。農(nóng)舍費主要指生產(chǎn)上直接或間接使用之建筑物,包括住宅、倉庫、農(nóng)具舍、水泥曬場、堆肥舍等的折舊及維修費;二是對人工費用(勞動日工資)的測算不合理,勞動日工資估算的偏離導致許多地區(qū)的農(nóng)地呈現(xiàn)負收益狀態(tài),這為采用收益還原法評估農(nóng)地價格設置了障礙。因此,必須完善我國測算農(nóng)地收益的費用體系,此乃科學估價的前提。費用體系本身也是一個很復雜的問題,不同農(nóng)副產(chǎn)品、不同歷史階段在具體指標上均有所差別,但總體而言,應涵蓋農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的全部直接或間接費用。同時,從保護農(nóng)地生態(tài)環(huán)境的角度出發(fā),也有必要將農(nóng)地生態(tài)損害費用和治理費用考慮在內(nèi)。2.2.2修正因素的確定成本逼近法一般適用于新開發(fā)農(nóng)地的評估,特別適用于農(nóng)地市場不發(fā)育、成交案例不多、無法利用市場資料情況下的評估。目前,我國農(nóng)地市場極不發(fā)育,因此,成本逼近法不失是一種較好的評估方法。但由于農(nóng)地估價大部分取決于它的效用,并非其所花費的成本,故在具體應用中受到一定限制。但可以通過一些修正因素來克服其局限性。在運用成本逼近法計算農(nóng)地價格時,并未考慮農(nóng)地的地理位置、土壤的理化性質(zhì)、土壤質(zhì)地、水資源及氣候的差異性等,只考慮了農(nóng)地的開發(fā)成本而未考慮農(nóng)地的收益能力。開發(fā)一片劣等地和開發(fā)一片優(yōu)等地費用基本相同,但農(nóng)地收益可能相差很大,所以必須經(jīng)過必要的因素修正才能體現(xiàn)農(nóng)地的真實價格。修正因素的確定要根據(jù)農(nóng)地實際情況選定,一般包括土壤質(zhì)地、灌排水、氣候、地形、交通和區(qū)位、耕作制度可塑度等基本因素:(1)土壤質(zhì)地修正。不同質(zhì)地的土壤由于其理化性質(zhì)的差別而使農(nóng)地價格有很大差異,比如開發(fā)一片沙質(zhì)地和開發(fā)一片灌淤地,在其他條件相同的情況下,地價肯定會有差異,因為至少考慮土壤熟化過程灌淤土比沙質(zhì)土要快得多,也就意味著在一定年限內(nèi)兩種土質(zhì)雖開發(fā)成本相同但收益卻不同,這肯定會在地價上有所反映。(2)灌排水修正。同樣一片農(nóng)地,有水灌溉和無水灌溉差異相當大,用河水灌溉和用機井灌溉也有很大差異,同時,有無排水條件也是影響農(nóng)地能否長期有效利用的關鍵。(3)氣候修正。氣候修正主要指影響作物生長的各項氣候因素,如氣溫、無霜期、日照時數(shù)及各種自然災害的發(fā)生頻率、強度等作用于農(nóng)地而對地價產(chǎn)生影響。(4)地形修正。有一定的坡度對土壤灌排水很有利,但坡度太大則容易引起水土流失,太小則不利于灌排水。(5)交通和區(qū)位條件修正。主要指地塊至消費地距離和到城鎮(zhèn)或自然村的距離修正,也包括交通便利度修正,交通和區(qū)位條件好的土地,勞動工日和投入物質(zhì)的運輸費用要少,經(jīng)濟效益高。(6)耕作制度優(yōu)化可塑度修正。主要包括種植制度和養(yǎng)地制度的優(yōu)化可塑程度,種植制度主要是從整體上處理好作物與環(huán)境的相互適應關系、作物之間的空間和時間的合理關系,以能通過作物種植最大限度地促進作物全面增產(chǎn),并通過市場獲得較高經(jīng)濟收益;養(yǎng)地制度旨在適應農(nóng)地生產(chǎn)和環(huán)境保護的需要,合理調(diào)節(jié)、保護現(xiàn)有農(nóng)地資源,提高農(nóng)地生產(chǎn)力,實現(xiàn)作物全面增產(chǎn),并為農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件,因此,耕作制度的優(yōu)化可塑度通過明顯影響農(nóng)地收益而影響農(nóng)地價格。由于城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)相對于宏觀區(qū)域而言,范圍較小,其氣候條件和地形坡度基本一致,故不做修正,其他條件按照影響城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)用地收益的重要程度修正(表2)。3不同產(chǎn)地中被需承載物的地權(quán)石家莊市城鄉(xiāng)結(jié)合部土地分為四個級別,由于各級別內(nèi)土地用途不同,其地價也不同(表3)。從(表3)可以看出,由于城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)土地存在城市建設用地與農(nóng)用土地的區(qū)別,其土地價格相差很大,下面從兩方面對城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)土地價格進行分析。(1)不同用地類型的地段和地下地位石家莊市城鄉(xiāng)結(jié)合部一、二級地和建城區(qū)綜合定級的六、七級地基本重合,沒有果園分布,同一級別內(nèi)糧田、菜地、工業(yè)、住宅、商業(yè)用地的土地價格之比分別為1∶7.8∶28∶49∶55和1∶7.6∶28∶48∶54。三、四級地基本上成環(huán)狀分布在一、二級地外圍,土地類型齊全,糧田、果園、菜地、工業(yè)、住宅、商業(yè)用地土地價格之比分別為:1∶3.2∶7.7∶27∶46∶55和1∶3.1∶6.6∶21∶34∶40(圖1)。從比例系數(shù)和不同用地類型地價曲線圖可以看出:同一級別內(nèi)不同用地類型之間,由于農(nóng)用地與建設用地之間存在生地與熟地的差別,建設用地較農(nóng)用地而言,基礎設施完善,土地開發(fā)程度高,土地開發(fā)費、投資利息、利潤和土地增值收益均是建設用地所特有的,因而其地價明顯高于農(nóng)用地。而在建設用地內(nèi)部,基礎設施和開發(fā)程度相差較小,地價差別不大;農(nóng)用地內(nèi)部用地類型單一,內(nèi)部差異較小,比例系數(shù)差距不大。(2)菜地和糧田現(xiàn)狀圖12商業(yè)用地:1∶0.79∶0.62∶0.22;住宅用地:1∶0.80∶0.58∶0.21;工業(yè)用地:1∶0.82∶0.60∶0.25;菜地:1∶0.77∶0.60∶0.25;糧田:1∶0.81∶0.61∶0.30;果園一、二級地內(nèi)沒有分布,三級地與四級地的比例系數(shù)為1∶0.55(圖2)。從比例系數(shù)和不同級別地價曲線圖可以看出,不同類型土地價格從一級地到末級地呈遞減趨勢,尤其是從三級地到四級地,土地價格陡降,這是因為一、二、三級地多為建設用地,而四級地基本上全部為農(nóng)用地,同樣存在生地與熟地的區(qū)別,建設用地價格明顯高于農(nóng)用地價格。4確定不同類型土地之間的特性,實行不同類型土地之間的特性,進行定期估計,使價結(jié)果更準確、實用。根據(jù)對