銷售恢復(fù)不及預(yù)期 房企新增展期案例-2023年9月債券市場違約與信用風(fēng)險(xiǎn)事件報(bào)告

銷售恢復(fù)不及預(yù)期房企新增展期案例——2023年9月債券市場違約與信用風(fēng)險(xiǎn)事件報(bào)告研發(fā)部武博夫摘要：20239579.87無新增違約主體；141億元，共涉及9發(fā)生債券展期。境外債方面，3付境外債券，8支存續(xù)債券觸發(fā)違約。其他信用風(fēng)險(xiǎn)事件方面，9列為被執(zhí)行人，43家城投企業(yè)票據(jù)逾期；3家發(fā)行人受到監(jiān)管處罰。一、債券市場違約事件2023年9月，國內(nèi)債券市場共有5支債券發(fā)生違約，違約金額共79.87億元（72.27億元。從發(fā)行人來看，202394人，皆為往期已發(fā)生違約的主體。圖表1.2023年9月債券違約匯總發(fā)行人違約債券違約日期債券類型違約類型違約本金(億元)違約利息(億元)備注武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司19當(dāng)代F12023-09-04公司債回售付息4.670.88此前回售與付息違約21當(dāng)代022023-09-11公司債付息違約—0.26此前曾展期山東如意科技集團(tuán)有限公司18如意012023-09-18公司債本息兌付152.37此前回售與付息違約華夏幸?；鶚I(yè)控股股份公司20幸福012023-09-21公司債本息兌付12.61.77此前回售與付息違約恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司20恒大042023-09-25公司債本息兌付402.32此前付息違約資料來源：Wind，新世紀(jì)評級整理。二、債券市場展期事件（一）展期概況20239141期資產(chǎn)支持證券發(fā)生251.27271.32億元。2023982家發(fā)債主體碧桂園控股有限公司（、碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（）本月首次債券展期。具體來看，94發(fā)行的私募公司債券“160541.25億元（39.04億元312日，碧桂園地產(chǎn)發(fā)行的“200421032003190321042101”和“21027113.06億元。除碧桂園控股、碧桂園地產(chǎn)之外，2023年9月其余6家發(fā)行人的展期債券均為二次展期，展期期限從50天到5年不等。圖表2.2023年9月一般信用類債券展期明細(xì)發(fā)行人展期債券展期日期債券類型展期前債券余額(億元)展期規(guī)模(億元)展期類型展期期限備注碧桂園控股有限公司16碧園052023-09-04私募公司債39.0441.25還本付息3年內(nèi)分期發(fā)行人首次債券展期碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司03032004H101H102H103H1042023-09-12公司債113.06113.06打包展期3年內(nèi)分期發(fā)行人首次債券展期武漢當(dāng)代科技投資有限公司20科技042023-09-14私募公司債6.501.98回售付息1年二次展期正榮地產(chǎn)控股有限公司20正榮032023-09-14公司債9.9510.49調(diào)整展期期限42個(gè)月二次展期廈門禹洲鴻圖地產(chǎn)開發(fā)有限公司20禹洲022023-09-15私募公司債11.2511.98調(diào)整展期期限未披露二次展期億利資源集團(tuán)有限公司20億集012023-09-20私募公司債21.000.04調(diào)整付息展期期限50天二次展期重慶市中科控股有限公司17中科022023-09-25公司債1.601.60調(diào)整付息展期期限1年二次展期寧夏晟晏實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司18晟晏G12023-09-27公司債6.006.86還本付息5年二次展期資料來源：Wind，公司公告，新世紀(jì)評級整理。其中碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司打包展期債券的展期日期以發(fā)行人獲得債券持有人同意征求的持有人會議日期為準(zhǔn)。資產(chǎn)支持證券方面，9月深圳市益田集團(tuán)股份有限公司（發(fā)行的企業(yè)ABS2020-12020-1”為類不動ABS68億元（60AB3.92億元、4.08億元，20209320269152020-1”之外，益田集團(tuán)已無其他存續(xù)證券。圖表3.2023年9月資產(chǎn)支持證券展期明細(xì)項(xiàng)目簡稱發(fā)起機(jī)構(gòu)/原始權(quán)益人資產(chǎn)類型委托方式展期規(guī)模（億元）發(fā)行利率項(xiàng)目起息日信達(dá)益田2020-1深圳市益田集團(tuán)股份有限公司類REITs不動產(chǎn)投資信托委托貸款60.00AB4.08優(yōu)先級4.5%2020-09-16資料來源：Wind，公司公告，新世紀(jì)評級整理。（二）碧桂園控股與碧桂園地產(chǎn)發(fā)行人概況碧桂園控股于2007年在港交所上市發(fā)行（股票代碼：02007.H地產(chǎn)為其紅籌結(jié)構(gòu)下的境內(nèi)經(jīng)營主體，集中了碧桂園控股絕大部部分的資產(chǎn)和營業(yè)收入。作為頭部房企，碧桂園控股房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大、區(qū)域布局較廣，長期位居克而瑞房地產(chǎn)銷售榜單前列，2020-2022年權(quán)益銷售金額分別為5702.4億元、5571.83569.1億元。此外，碧桂園服務(wù)控股有限公司（06098.HK）主要從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，為碧桂園控股同一控制下的關(guān)聯(lián)主體。楊惠妍圖表4.碧桂園控股紅籌結(jié)構(gòu)股權(quán)關(guān)系簡圖楊惠妍碧桂園服務(wù)控股有限公司06098.HK碧桂園控股有限公司02007.HK其他股東碧桂園服務(wù)控股有限公司06098.HK碧桂園控股有限公司02007.HK其他股東必勝有限公司富高投資發(fā)展有限公司豪華發(fā)展控股有限公司

91%

（14家區(qū)域分公司）（14家區(qū)域分公司）恒宙國際有限公司9%碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司深圳市碧桂園科技發(fā)展有限公司佛山市順德區(qū)宙華投資咨詢有限公司9%碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司深圳市碧桂園科技發(fā)展有限公司佛山市順德區(qū)宙華投資咨詢有限公司存續(xù)債券與展期情況從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，碧桂園控股融資渠道對境內(nèi)外債券市場依賴程度較高，其中境外債務(wù)主要集中于上市公司口徑，境內(nèi)債務(wù)則主要集中于碧桂園地產(chǎn)。20222713.07億元，其中碧桂園地產(chǎn)債務(wù)總額為1236.21億元。91期，本金163.522223碧地03”由廣東中盈盛達(dá)融資擔(dān)保投資股份有限公司提22T0041597.892支港元債、2和4支泰銖債，本金余額分別為69億港元、3.95億吉令和37.31億泰銖。圖表5.碧桂園控股及其子公司境內(nèi)債券存續(xù)情況債務(wù)主體債券簡稱債券類型債券余額（億元）利率（%）到期日/回售日如有）展期情況碧桂園控股有限公司16碧園05私募公司債39.045.65%2023-09-04—已展期碧桂租賃2018-1企業(yè)ABS17.17優(yōu)先級5.75%2036-04-27——碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司19碧地03公司債9.92654.98%2023-11-20—已達(dá)成展期方案20碧地03公司債204.38%2023-09-24回售—20碧地04公司債17.784.15%2023-11-03回售—H1碧地01公司債204.8%2024-03-12回售—H1碧地02公司債114.8%2024-06-15回售—H1碧地03公司債14.354.33%2025-09-14—H1碧地04公司債106.3%2023-12-18回售—22碧地02公司債84.88%2023-12-13回售——22碧地03公司債24%2023-12-13回售廣東中盈盛達(dá)融資擔(dān)保投資股份有限公司—22MTN001中期票據(jù)153.2%2025-09-19中債信用增進(jìn)投資股份—22MTN002中期票據(jù)104.3%2025-12-26—23MTN001中期票據(jù)83.8%2025-05-09有限公司—23MTN002中期票據(jù)93.95%2025-05-09—碧華一號2021-1企業(yè)ABS8.46優(yōu)先級4.8%2030-05-27——騰越建筑科技集團(tuán)有限公司16騰越02公司債4.92274.5%2023-10-23—已展期資料來源：Wind，公司公告，新世紀(jì)評級整理。信用風(fēng)險(xiǎn)事件歷程2022年以來，房地產(chǎn)市場環(huán)境持續(xù)低迷，商品房銷售規(guī)模同比大幅回落，碧桂園控股房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況與資金周轉(zhuǎn)狀況也受到較大沖擊，2022年公司營業(yè)收入同比下滑17.81%，自上市以來首次出現(xiàn)凈虧損。2023限購、降低首付比例、降低購房成本等政策陸續(xù)出臺，但短期來看效果較為有限，商品房銷售狀況的下滑趨勢并未得到逆轉(zhuǎn)。在這這種環(huán)境下，碧桂園控股的經(jīng)營業(yè)績也持續(xù)惡化。另一方面，碧桂園控股由于項(xiàng)目儲備集中于三四線等低線級城市，存在較大的去化壓力和減值風(fēng)險(xiǎn)。20231-94.6%、7.5%43.87%42.58%，降幅遠(yuǎn)超市場平均水平。489.322022億元。碧桂園權(quán)益銷售金額累同比 碧桂園權(quán)益銷售面積累同比全國商品房銷售面積累計(jì)同比碧桂園權(quán)益銷售金額累同比 碧桂園權(quán)益銷售面積累同比全國商品房銷售面積累計(jì)同比全國商品房銷售額累計(jì)同比20.0010.000.00-10.00-20.00-30.00-40.00-50.00資料來源：碧桂園控股，國家統(tǒng)計(jì)局，新世紀(jì)評級整理。20238月以來，碧桂園控股開始出現(xiàn)債務(wù)償付風(fēng)險(xiǎn)事件。87日，碧桂園控股境外債券“D4.2%20260206（S：960022）和CD4.8%203000806（S：10960378）未能按時(shí)付息，但公司30天的寬限期之內(nèi)完成償付。810露公司出現(xiàn)巨額虧損。8149月達(dá)成展期。時(shí)間事件7月時(shí)間事件7月30日碧桂園實(shí)際控制人將碧桂園服務(wù)（2007.HK）20%股份贈予國強(qiáng)公益基金會。8月7日碧桂園控股境外債券“COD4206-2-6（ISIX219022）和“COD4.8%2000806（ISIN：X219078）未能按時(shí)付息，發(fā)行人獲得30天的寬限期。8月10日公告披露預(yù)計(jì)上半年出現(xiàn)虧損450-550億元，最終確認(rèn)凈虧損489.32億元。8月18日碧桂園控股提出“16碧園05”展期方案。9月2日碧桂園控股境內(nèi)債券“16碧園05”展期方案獲得通過。9月5日碧桂園控股在寬限期內(nèi)完成美元債“COGARD4.2%2026-02-06”（ISIN：XS2210960022）和“COGARD4.8%2030008-06”（ISIN：XS2210960378）付息。9月18日碧桂園控股發(fā)行的美元債券“COGARD6.15%N2025-09-17”未能按期付息，發(fā)行人獲得30天的寬限期。時(shí)間事件9月20日20碧地010320碧地039碧地032104211”和“212710月10日碧桂園控股披露，公司未能按期支付4.7億港元到期債務(wù)。10月18日碧桂園控股未能在30天的寬限期內(nèi)完成美元債券“COGARD6.15%N2025-09-17”利息償付。資料來源：新世紀(jì)評級根據(jù)公開信息整理。三、境外債券違約事件中資企業(yè)境外債券方面，2023910支中資企業(yè)境外債券違約，從信用主體來看共涉及3家房地產(chǎn)企業(yè)，分別為合景泰富集團(tuán)控股有限公司（稱“合景泰富集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司（）和弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“弘陽地產(chǎn)32023月、2023年8月和2022年8月發(fā)生美元債違約。在已發(fā)生付息違約之后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)計(jì)劃對存續(xù)美元債券進(jìn)行債務(wù)重組并于9148支存續(xù)美元債券觸發(fā)違39.2億美元。從發(fā)行方式來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)美元債的債SPV20224月最新一支發(fā)行的“SINOCE3.8%N20250426”在發(fā)行時(shí)由浙商銀行股份有限公司北京分行提供備用信用證。境內(nèi)債券方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的境內(nèi)發(fā)債主體遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)（中國）有限公司（）92231.49億元（含資產(chǎn)支持證券次級，其中“1801202382日1發(fā)生展期。20231-9426.9億元，346.3238.3%、18.3%。信用主體股票代碼債務(wù)主體違約債券發(fā)行方式起息日期信用主體股票代碼債務(wù)主體違約債券發(fā)行方式起息日期違約日期債券本金余額（億美元）境內(nèi)關(guān)聯(lián)發(fā)債主體（）合景泰富集團(tuán)控股有限公司1813.HK自身KWGPRO7.875%N2023-09-01直接發(fā)行2019-03-012023-09-010.6353自身無遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司3377.HKSino-OceanLandFinanceILtdSINOCE6%B2024-07-30擔(dān)保發(fā)行2014-07-302023-09-157遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)231.4851202382日為用主體股票代碼債務(wù)主體違約債券發(fā)行方式起息日期違約日期債券本金余額（億美元）境內(nèi)關(guān)聯(lián)發(fā)債主體（）Sino-OceanLandTreasureFinanceIILtdSINOCE5.95%B2027-02-04擔(dān)保發(fā)行2015-02-042023-09-155(中國)有限公司Sino-OceanLandIIILtdSINOCE6.946%PERP擔(dān)保發(fā)行2017-09-212023-09-156Sino-OceanLandIVLtdSINOCE4.75%B2029-08-05擔(dān)保發(fā)行2019-08-052023-09-1564.75%N2030-01-14擔(dān)保發(fā)行2020-01-142023-09-154SINOCE3.25%N2026-05-05擔(dān)保發(fā)行2021-05-052023-09-154SINOCE2.7%N2025-01-13擔(dān)保發(fā)行2021-07-132023-09-155.2SINOCE3.8%N2025-04-26SBLC+擔(dān)保2022-04-262023-09-152弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司1996.HK自身弘陽地產(chǎn)9.5%N2023-09-20直接發(fā)行2021-09-202023-09-202無無資料來源：Wind，公司公告，新世紀(jì)評級整理。四、其他信用風(fēng)險(xiǎn)事件（一）列為被執(zhí)行人與票據(jù)逾期202399家為城投企業(yè)，主要集中于貴州省、山東省、云南省等省份，其余2限公司和武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司。票據(jù)逾期方面，根據(jù)上海票交202392512104家為發(fā)債43南省昆明市等地區(qū)。省份區(qū)域發(fā)行人行政層級披露時(shí)間被執(zhí)行標(biāo)的金額省份區(qū)域發(fā)行人行政層級披露時(shí)間被執(zhí)行標(biāo)的金額（萬元）貴州省黔東南州凱里市貴州省凱里城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司縣級市2023-09-06265.61+253.25六盤水市水城區(qū)貴州水城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高科開發(fā)投資有限公司市轄區(qū)2023-09-1436300黔西南州興仁市貴州東湖新城市建設(shè)投資有限公司縣級市2023-09-1963032.46六盤水市水城區(qū)六盤水市水城區(qū)城市投資開發(fā)有限責(zé)任公司市轄區(qū)2023-09-2837150.68省份區(qū)域發(fā)行人行政層級披露時(shí)間被執(zhí)行標(biāo)的金額（萬元）山東省濰坊市濰坊濱海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濰坊濱海投資發(fā)展有限公司國家級園區(qū)2023-09-0717756.26濰坊市濰坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濰坊經(jīng)濟(jì)區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司省級園區(qū)2023-09-114817.97濰坊市寒亭區(qū)濰坊公信國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司市轄區(qū)2023-09-135349.35濰坊市青州市青州市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司縣級市2023-09-265522.81云南省昆明市昆明市