關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響分析-以新湖中寶公司為例

關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響分析--以新湖中寶公司為例摘要稅務(wù)籌劃是納稅人在不違反現(xiàn)行稅法的前提下，在對稅法進(jìn)行精細(xì)比較后，對納稅支出最小化和資本收益最大化綜合方案的納稅優(yōu)化選擇，他是涉及法律、財務(wù)、經(jīng)營、組織、交易等方面的綜合經(jīng)濟(jì)行為。納稅人進(jìn)行稅務(wù)籌劃活動是為了獲得收益。一方面，通過選擇低稅負(fù)的納稅方案，納稅人可以減少稅務(wù)支出，這意味著納稅人可以獲得更高的資本回收率。另一方面，納稅期的遞延，有利于資金周轉(zhuǎn)，節(jié)省利息支出，以及由于通貨膨脹的影響，延期以后繳納的稅款幣值下降，從而降低了實(shí)際納稅額。關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；房地產(chǎn)；建議

目錄摘要 11引言 12稅務(wù)籌劃的概述 12.1稅務(wù)籌劃概念的形成與發(fā)展 12.2房地產(chǎn)企業(yè)稅收特點(diǎn) 13對新湖中寶公司房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃分析 33.1背景簡介 33.2項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)的納稅籌劃 43.3項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃 63.4項(xiàng)目使用環(huán)節(jié)的納稅籌劃 84對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的幾點(diǎn)建議 94.1優(yōu)化籌劃方案防范稅收籌劃風(fēng)險 94.2建立可行有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制來防范納稅籌劃風(fēng)險 104.3必須控制好稅收政策的時效性和系統(tǒng)性 104.4加強(qiáng)培訓(xùn)，提高稅收籌劃相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平 11結(jié)論 11參考文獻(xiàn) 12致謝 131引言對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面，稅務(wù)籌劃有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，改善現(xiàn)金流。稅務(wù)籌劃的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，它要求企業(yè)進(jìn)行決策、計劃、控制等經(jīng)濟(jì)活動時，充分考慮各種活動引起的稅收成本，并根據(jù)稅收待遇的差異作出最優(yōu)選擇，這必然會降低企業(yè)納稅成本，減少稅款支出，改善現(xiàn)金流。另-方面，稅務(wù)籌劃有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理和會計核算水平。稅務(wù)籌劃是在服從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下，根據(jù)籌劃需要，調(diào)整投資方向、營銷策略，并及時協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)外關(guān)系，這將有助于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平。會計核算是稅務(wù)籌劃的基礎(chǔ)，稅務(wù)籌劃方案的實(shí)現(xiàn)，需要適當(dāng)?shù)臅嬏幚?，了解會計?zhǔn)則與稅法的差異。因此，稅務(wù)籌劃必將促進(jìn)企業(yè)會計核算水平的提高。2稅務(wù)籌劃的概述2.1稅務(wù)籌劃概念的形成與發(fā)展稅務(wù)籌劃（TaxPlanning）亦稱納稅籌劃、稅收策劃。早在1935年，英國上議院議員湯姆林爵士在“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”一案中就提出：“任何一個人都有權(quán)安排自己的事業(yè)，如果依據(jù)法律這樣可以少繳稅。為了保證從這些安排中得到利益……不能強(qiáng)迫他多繳稅收?！苯?jīng)過半個多世紀(jì)的發(fā)展，稅務(wù)籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成，即“稅務(wù)籌劃是納稅人在不違反現(xiàn)行稅法的前提下，在對稅法進(jìn)行精細(xì)比較后，對納稅支出最小化和資本收益最大化綜合方案的納稅優(yōu)化選擇，他是涉及法律、財務(wù)、經(jīng)營、組織、交易等方面的綜合經(jīng)濟(jì)行為?！盵2]2.2房地產(chǎn)企業(yè)稅收特點(diǎn)2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉稅情況目前與中國房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)14種，其中實(shí)際征收的有12種，占中國實(shí)際征收稅種數(shù)量（21種）的-半以上。依據(jù)課稅環(huán)節(jié)的不同，房地產(chǎn)稅收可以分為三大類別，在不同課稅環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)稅種安排不同，稅負(fù)水平不同，產(chǎn)生的效應(yīng)也不相同。（1）取得環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)取得土地時支付的稅金主要有契稅、耕地占用稅，另需支付土地開發(fā)費(fèi)、土地拆遷費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，稅費(fèi)合計約占房價的75%，其中，契稅按照最高稅率5%水平計算，只占3.75%的比例，耕地占用稅實(shí)行定額征收，所占比例更小?？梢?，在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，稅費(fèi)合計數(shù)額較大，但從稅費(fèi)比例看，費(fèi)重稅輕。（2）交易環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，銷售方涉及到營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費(fèi)附加共6個相關(guān)稅費(fèi)；購買方涉及到印花稅、契稅2個稅種，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平相當(dāng)于銷售收入或經(jīng)營收入的23%左右，名義稅負(fù)水平明顯偏重（營業(yè)稅及其附加5.5%、土地增值稅30%-60%、企業(yè)所得稅33%）。此外，在房地產(chǎn)交易行為中，購買方在承擔(dān)由開發(fā)階段轉(zhuǎn)嫁而來的稅費(fèi)的同時，還需支付-些地方性的收費(fèi)項(xiàng)目，如土地使用證費(fèi)、房屋所有權(quán)證費(fèi)、商品房買賣交易手續(xù)費(fèi)等。另外，許多應(yīng)由政府在財政預(yù)算中安排支付并通過使用者付費(fèi)的方式逐步收回投資成本的公共產(chǎn)品，也被攤?cè)敕績r中，由購買者通過購房-次性負(fù)擔(dān)。因此，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平在各環(huán)節(jié)中為最重。（3）保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)保有行為主要涉及到房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，這兩個稅種的名義稅負(fù)水平明顯偏低（房產(chǎn)稅1.2%、城鎮(zhèn)土地使用稅0.2-10元/平方米）且優(yōu)惠幅度極大，基本處于零稅負(fù)狀態(tài)。對于房地產(chǎn)的租賃，租賃方涉及到營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及教育費(fèi)附加，承租方涉及到印花稅。無論最終稅負(fù)由租賃方或承租方負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)的租賃名義稅負(fù)較重（營業(yè)稅5%、個人所得稅20%、房產(chǎn)稅12%），稅負(fù)水平占到全部租賃收入的30%-40%。2.2.2房地產(chǎn)企業(yè)稅收特點(diǎn)企業(yè)的稅收特點(diǎn)決定了企業(yè)稅務(wù)籌劃的空間，事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性企業(yè)，（1）房地產(chǎn)開發(fā)涉及范圍廣，管理內(nèi)容多房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營活動包括：規(guī)劃設(shè)計，由于房地產(chǎn)企業(yè)主要是從其主要財稅特征為：征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域，因此，精細(xì)而復(fù)雜的財稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。（2）房地產(chǎn)行業(yè)籌集資金多源性，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化房地產(chǎn)業(yè)籌集資金的主要渠道有：預(yù)收購房定金或建設(shè)基金、土地開發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券、與其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體聯(lián)合開發(fā)，發(fā)行股票等等。資金來源多元化，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多，每個環(huán)節(jié)都伴有相應(yīng)的稅收。（3）房地產(chǎn)業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。房地產(chǎn)經(jīng)營成本，主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房產(chǎn)經(jīng)營成本等。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用有：管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。成本費(fèi)用種類多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜。（4）房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算方法對損益影響大由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，我國商品房的平均經(jīng)營周期約為4年，這-特點(diǎn)決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入和成本的確認(rèn)、攤銷直接影響著各期損益的計提。房地產(chǎn)企業(yè)由于本身業(yè)務(wù)活動比較廣，涉及多個納稅環(huán)節(jié)，同時與其他企業(yè)相比所涉及的稅種也最全。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃空間比較大。3對新湖中寶公司房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃分析3.1背景簡介新湖中寶公司一家以港口開發(fā)經(jīng)營為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的上市公司，在定向增發(fā)注入新湖集團(tuán)房地產(chǎn)資產(chǎn)后，2007年又逐步收購新湖系下杭州新湖美麗洲置業(yè)公司80%股權(quán)和九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)公司51%股權(quán)，公司主業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)為主；此外公司還持有天地期貨71.15%的股權(quán)。07年公司下屬20余家房地產(chǎn)公司在全國10個?。ㄊ校╅_發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近30個，開發(fā)總面積約1100多萬平米。目前公司吸收合并新湖創(chuàng)業(yè)已獲批，公司是存續(xù)公司。3.2項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)的納稅籌劃早期新湖中寶公司已經(jīng)以公開拍賣的形式取得一塊土地的使用權(quán)，成本為2000萬，評估價為3600萬元，沒有進(jìn)行開發(fā)，現(xiàn)B房地產(chǎn)公司要購買該塊土地，出價3600萬元，并表示愿意配合新湖中寶公司采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。現(xiàn)對新湖中寶公司的此項(xiàng)業(yè)務(wù)采用不同的稅務(wù)籌劃方法來比較其對公司業(yè)績的影響。假設(shè)：所有工作都在本年度內(nèi)完成。a.以土地投資入股的形式運(yùn)作：新湖中寶公司決定以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司，占其30%的股權(quán)。根據(jù)《公司法》的規(guī)定：以非貨幣性資產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。如果有土地投資入股協(xié)議，地稅機(jī)關(guān)會據(jù)此開出《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)免稅證明》。此項(xiàng)業(yè)務(wù)中涉及的相關(guān)稅金有：（1）營業(yè)稅：0元根據(jù)財稅[2002]191號文件的規(guī)定：對以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，與接受投資方投資風(fēng)險共同承擔(dān)，利潤分配的行為，不征收營業(yè)稅。即對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。（2）土地增值稅；可抵扣金額為2000萬元，適用稅率40%，則應(yīng)繳納的土地增值稅：（3600－2000）×40%－2000×5%=540萬元根據(jù)財稅[2006]21號文件的規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，不能免征收土地增值稅。（3）企業(yè)所得稅：（3600－2000－540）×25%=265萬根據(jù)2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第25條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。稅負(fù)合計=0+540+265=805萬元。b.甲公司沒有辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，以虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓，乙房地產(chǎn)公司沒有辦理辦理變更注冊資本的手續(xù)，甲公司以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司就是虛假的。其行為實(shí)質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)根據(jù)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)規(guī)定征收稅金：。（1）營業(yè)稅：（3600-2000）×5%=80萬（2）土地增值稅：（3600－2080）×40%－2080×5%=504萬（3）所得稅：（3600－2000－80－504）×25%=254萬稅負(fù)合計=80+504+254=838萬元。c.根據(jù)財稅字[1995]48號的規(guī)定：對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。甲企業(yè)應(yīng)繳納的稅金有：（1）營業(yè)稅：0元（取得的固定利潤才按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅）（2）土地增值稅：0元（暫免征收）（3）所得稅：（3600－2000）×25%=400萬元稅負(fù)合計=0+0+400=400萬元。對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，房屋建成后，出地的一方定期取得固定利潤。這種情況下不屬于雙方合作建房，其實(shí)質(zhì)是出地的一方轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，應(yīng)按“直接轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”的相關(guān)規(guī)定征稅。但是，國稅函[2005]1003號的規(guī)定：如果新湖中寶公司方提供土地使用權(quán)，B方提供所需資金，以新湖中寶公司方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，不屬于合作建房，其實(shí)質(zhì)是新湖中寶公司方的借款行為。不適用（國稅函發(fā)1995]156號）第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。可見，在收入和費(fèi)用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營企業(yè)，在房屋建成后風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的分配方式稅負(fù)最小。必須注意的是，由于合營雙方是出于稅務(wù)籌劃目的而成立的，并無對外開展?fàn)I業(yè)的行為，只有投入沒有銷售更無利潤可言，該合營企業(yè)也沒有存在的必要。因此，更節(jié)稅的辦法是待房屋建成后，將合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。3.3項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃該項(xiàng)目是新湖中寶公司公司開發(fā)了一批普通商品房住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目的產(chǎn)品是公司專門針對中客戶端開發(fā)的產(chǎn)品項(xiàng)目，在產(chǎn)品銷售時房屋是經(jīng)過簡單裝修的，屋內(nèi)家具等所必須的生活設(shè)施是一應(yīng)俱全的。預(yù)計銷售收入總計為10000萬元左右，其中裝飾裝潢收入金額為1000萬元，家具設(shè)施1000萬元，可扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用8100萬元，其中裝飾裝潢的成本費(fèi)用為850萬元，家具設(shè)施的成本費(fèi)用為850萬元，若按正常銷售價格計算收入，應(yīng)稅增值額為1900萬元（10000-8100），增值率=23.46％（1900/8100），適用稅率為30％，則該批房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅稅額=1900萬元×30％=570萬元，印花稅金額為5萬元（10000萬元*0.05%），合計應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)為575萬元?？紤]到由此帶來的巨額稅收問題，公司決定讓稅務(wù)部草擬出一份可行性方案。高額土地增值稅稅負(fù)產(chǎn)生的主要原因是較高的稅率。而稅率的選擇是根據(jù)增值率來決定的，因此對該案例中得土地增值稅的稅務(wù)籌劃方案的設(shè)計集中在降低增值額上。首先，根據(jù)企業(yè)的開發(fā)的項(xiàng)目是附帶裝飾裝潢及家具設(shè)備的，設(shè)計籌劃方案如下：分三項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，1、房屋的建設(shè)，收入8000萬元，扣扣除項(xiàng)目金額為6400萬元；2、房屋裝修合同，收入1000萬元，成本850萬元；3、家具設(shè)施的銷售，收入1000萬元，成本850萬元。業(yè)務(wù)一：房屋的銷售，根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，直接計算應(yīng)繳納的土地增值稅方法如下，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅，根據(jù)銷售收入為8000萬元，可扣除項(xiàng)目的金額為6400萬元，增值額為1600萬元，增值率為25%，適用增值稅稅率為30%，則企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的增值稅稅率為480萬元，降低了增值稅稅額。應(yīng)繳納的印花稅為4萬元（8000萬元*0.05%）。合計應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)為484萬元。但由于該企業(yè)開發(fā)的屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，國家對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的開發(fā)有優(yōu)惠政策，根據(jù)國家規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅用于出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；由于該項(xiàng)目的銷售利潤額增值率為25％，超過國家規(guī)定的20％的標(biāo)準(zhǔn)，因此免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策不能享受。如果要享受免予征收土地增值稅的優(yōu)惠政策，則可通過降低房屋的售價或者增加可扣除項(xiàng)目的方式降低增值率來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。a.通過減少銷售收入來降低增值額因此稅務(wù)部采取推算的方法，按20％的增值率進(jìn)行了計算，根據(jù)可扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用6400萬元，建議價格定位在7680萬元。此時：應(yīng)稅增值額=7680萬元-6400萬元=1280萬元增值率=1280萬元/6400萬元=20％從而享受優(yōu)惠政策，享受免予征收土地增值稅的優(yōu)惠。b.通過增加可扣除項(xiàng)目來降低增值額因此稅務(wù)部門采取推算的方法，根據(jù)預(yù)計銷售收入8000萬元，對通過增加商品房內(nèi)部設(shè)施等措施使增加成本320萬元，使其可扣除項(xiàng)目增至為6720萬元，則此時：應(yīng)稅增值額=8000萬元-6720萬元=1280萬元增值率=1280萬元/6720萬元=19．04％滿足享受優(yōu)惠政策的條件，可享受免予征收土地增值稅的優(yōu)惠。業(yè)務(wù)二：房屋裝修，根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅及其附加8.25萬元（（1000-850）*5.5%）。應(yīng)繳納的印花稅稅率為0.5萬元（1000萬元*0.05%）。（注：5％的營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別為應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅的7％和3％，合計5.5％）業(yè)務(wù)三：家具等設(shè)施的銷售，屬于銷售合同，應(yīng)繳納增值稅，為可抵扣稅額。應(yīng)繳納的印花稅為0.3萬元（1000萬元*0.03%）。經(jīng)過以上的稅務(wù)籌劃，企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)為9.05萬元。經(jīng)過納稅籌劃，企業(yè)的銷售利潤沒有不減少，根據(jù)三項(xiàng)業(yè)務(wù)分別簽訂三份合同，房屋銷售合同，裝修合同，家具的銷售合同。分解了房屋銷售的銷售收入，兩種方案的增值率且都不高于20％，滿足土地增值稅的優(yōu)惠條例，享受免予征收土地增值稅的優(yōu)惠。與籌劃前相比，企業(yè)的收入減少了320萬元，應(yīng)納稅額減少了565.95萬元，利潤不變。而所得稅前實(shí)際收益反而增加了245.95萬元，考慮到地區(qū)的經(jīng)濟(jì)承受能力，公司選擇了降低銷售價格的方案，納稅籌劃的效果更加顯著。3.4項(xiàng)目使用環(huán)節(jié)的納稅籌劃新湖中寶公司在該項(xiàng)目中還有一幢在鬧市區(qū)有原值100萬元的房產(chǎn)尚未出售，成新率70％左右，處于持有待售的狀態(tài)，企業(yè)欲將其出租出去，每年可獲租金收入20萬元，由于新湖中寶公司企業(yè)位于上海，處于房產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收范圍，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。稅務(wù)部們對此設(shè)計稅務(wù)籌劃的方案，考慮到房產(chǎn)稅是根據(jù)房產(chǎn)的余值計稅的。根據(jù)房屋使用方式的不同計算分從價計征和從租計征兩種方法計算。a、如果直接將其用于出租，則按照從租計征計算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅：應(yīng)納房產(chǎn)稅為：20萬元×12％=2.4萬元應(yīng)納營業(yè)稅及附加為：20萬元×5.5%=1.1萬元所得稅前應(yīng)納稅之和為：2.4萬元+1.1萬元=3.5萬元b、企業(yè)不對外出租該房屋，用于自己的經(jīng)營，企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，招聘房屋承租人為經(jīng)營人，那么房屋的出租行為就會變?yōu)樽赞k工廠或商場的行為，再承包出去，收取承包收入，則原有的房產(chǎn)就應(yīng)按照從價計征的方法征收房產(chǎn)稅，這樣不僅可以避免較高的房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)房屋租金和較高的房產(chǎn)稅，同時也合理的避免了流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅及其附加稅，從而大大減輕了企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)。這這種籌劃方式下企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)為：從價征收的房產(chǎn)稅：100×（1-30％）×1.2%=0.84萬元（注：30％為己提折舊比例）營業(yè)稅及附加：0萬元所得稅前應(yīng)納稅之和為：0.84+0=0.84萬元由上表可知，方案二的設(shè)計要優(yōu)于方案一的設(shè)計，減輕了企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)。因此，公司采納了稅務(wù)部們的建議，將該房產(chǎn)作為其獨(dú)立的一個營業(yè)部，聘用承租人為營業(yè)部經(jīng)理，并同承租人簽訂合同，營業(yè)部承租人每年向該企業(yè)繳納20萬元的管理費(fèi)，其余盈虧由營業(yè)稅經(jīng)理承擔(dān)。4對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的幾點(diǎn)建議4.1優(yōu)化籌劃方案防范稅收籌劃風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)施納稅籌劃方案的目的就是為了減輕稅收負(fù)擔(dān)，但并不一定是納稅最少利潤就最大，必須是以企業(yè)整體收益增長為前提的，因此，要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身業(yè)務(wù)情況對稅收籌劃進(jìn)行綜合分析，選擇最佳的實(shí)施方案。在選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃方案時，必須遵循“以企業(yè)的長期發(fā)展為前提，并最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化”的成本效益原則，才能保證納稅籌劃最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。無論哪項(xiàng)納稅籌劃方案實(shí)施過程中在取得相當(dāng)一部分利益的同時，必定會付出一定的納稅籌劃成本，只有在充分考慮籌劃方案中的隱含成本的條件下，且當(dāng)稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項(xiàng)稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的納稅籌劃方案，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司在選擇納稅籌劃方一案時，眼光不能僅停留在某個時期或某一個稅種納稅最少的方案上，而應(yīng)結(jié)合自身的長期發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌兼顧，這樣才能選出使企業(yè)實(shí)現(xiàn)整體利益最大化的納稅籌劃方案。4.2建立可行有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制來防范納稅籌劃風(fēng)險納稅籌劃具有很強(qiáng)的實(shí)效性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果僅僅意識到籌劃風(fēng)險的存在是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，建立出一套快捷、準(zhǔn)確、科學(xué)的納稅籌劃預(yù)警信息系統(tǒng)，這樣就可以對籌劃過程中存在的潛在風(fēng)險進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，可立即向企業(yè)籌劃者或經(jīng)營者發(fā)出預(yù)警信號。納稅人要實(shí)施納稅籌劃的最終目標(biāo)主要是由“財務(wù)核算及財務(wù)管理目標(biāo)”和“企業(yè)價值最大化”所確定的，但它歸根到底還是屬于企業(yè)財務(wù)管理的范疇，而稅收籌劃必須圍繞這一總體目標(biāo)進(jìn)行綜合策劃，并將其納入企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和整體投資當(dāng)中，不能僅僅局限于某個稅種，更不能僅僅著眼于節(jié)省稅負(fù)。因此，納稅籌劃的重點(diǎn)在于降低標(biāo)的項(xiàng)目的整體稅種稅負(fù)，而不是減低單一稅種稅負(fù)。各個稅種的稅基是相互關(guān)聯(lián)的，某個稅種的稅基的減少就有可能導(dǎo)致其他稅種的稅基的增長，相互之間具有此消彼長的必然聯(lián)系，因此，稅收籌劃除了要考慮單一稅種的節(jié)稅利益，更要考慮多個稅種之間的相互聯(lián)系的利益抵消因素；其次，盡管稅收利益是企業(yè)的一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)利益指標(biāo)，但并不是企業(yè)的全部經(jīng)濟(jì)利益指標(biāo)，稅負(fù)的減少并不等于企業(yè)項(xiàng)目投資的整體利益的增加，在選擇稅收籌劃方案時，整體利益最大化的方案才是最優(yōu)的選擇方案，并不是稅負(fù)最輕的方案，而即便是某個稅種的稅收籌劃方案能使企業(yè)的整體稅負(fù)減輕，但并未能使企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)利益最大化，該稅收籌劃方案也不能使用。4.3必須控制好稅收政策的時效性和系統(tǒng)性由于在實(shí)施過程中不停調(diào)整更新的國家稅務(wù)法律法規(guī)政策必然會使企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營活動也不斷調(diào)整，因此納稅籌劃實(shí)施方案必須要依照變化的程度及時對籌劃內(nèi)容進(jìn)行變更，并采取對企業(yè)減輕稅賦有利的措施，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的納稅籌劃目標(biāo)?；I劃單位必須在實(shí)施納稅籌劃時，不但要隨時留意和熟悉稅收法規(guī)政策的調(diào)整，還有積極研究市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢和特點(diǎn)，更要準(zhǔn)確地預(yù)測兩者之間的必然變化方向和要點(diǎn)，做到全面及時把握相關(guān)稅收法規(guī)政策的要點(diǎn)，謹(jǐn)記切勿顧此失彼。4.4加強(qiáng)培訓(xùn)，提高稅收籌劃相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平由于決定稅務(wù)籌劃方案的質(zhì)量和結(jié)果的主要因素是實(shí)施稅務(wù)籌劃方案相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)和實(shí)務(wù)操作能力，相關(guān)財務(wù)管理人員如果對會計實(shí)務(wù)、財務(wù)管理和稅務(wù)等方面的相關(guān)國家政策法規(guī)非常熟悉，而且業(yè)務(wù)水平很高，那么稅務(wù)籌劃方案成功的機(jī)率就非常大。因此，企業(yè)要化解稅收籌劃的風(fēng)險，確保稅收籌劃成功，就必須：加強(qiáng)培訓(xùn)企業(yè)財務(wù)管理人員會計、財務(wù)技能，做到熟悉會計法、會計準(zhǔn)則、會計制度，并將這些知識融會自己的經(jīng)驗(yàn)來不斷完善企業(yè)的財務(wù)制度；加強(qiáng)培訓(xùn)財務(wù)管理人員的稅收法律知識，做到熟悉現(xiàn)行稅法，能在稅收法律允許的范圍內(nèi)，通過合理的會計核算方法進(jìn)行稅收籌劃；加強(qiáng)培訓(xùn)財務(wù)人員相關(guān)的管理學(xué)知識，做到能夠客觀分析企業(yè)的各種風(fēng)險，進(jìn)行成本效益分析。與此同時，對相關(guān)財務(wù)管理人員更加要加強(qiáng)有關(guān)稅收籌劃工作的培訓(xùn)，既要精通會計業(yè)務(wù)管理知識及有關(guān)稅法政策，也要對金融貿(mào)易、工商管理、人力資源等企業(yè)運(yùn)作的各個方面的業(yè)務(wù)進(jìn)行了解，這樣才能制定出正確的稅務(wù)籌劃方案并準(zhǔn)確快速地組織實(shí)施。結(jié)論在08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響下，企業(yè)的利潤空間不斷縮水。為了順利度過經(jīng)濟(jì)“寒冬”，企業(yè)一方面大力開拓銷售新渠道，開發(fā)新市場。另一方面，又不得不在縮減開支方面下功夫。通過稅務(wù)籌劃來減少稅務(wù)支出便成了企業(yè)共同的選擇。本文根據(jù)增值稅、消費(fèi)稅等各個