淺析大商業(yè)整體移交

淺談大商業(yè)整體移交2023年12月12日2內(nèi)容提要大商業(yè)整體移交概述1大商業(yè)預(yù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告4工程遺留問(wèn)題銷項(xiàng)3第三方消防檢測(cè)報(bào)告2圖紙資料的移交53內(nèi)容提要設(shè)備設(shè)施的清點(diǎn)及備品備件的移交6項(xiàng)目接管及移交接收記錄9移交備忘錄及賠償確認(rèn)函8節(jié)能措施及分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)驗(yàn)收表74大商業(yè)整體移交概述大商業(yè)顧名思義就是大的商業(yè)體，它包括室內(nèi)步行街、百貨樓、娛樂(lè)樓、商業(yè)局部的外廣場(chǎng)、地下車庫(kù)及設(shè)備機(jī)房。根據(jù)集團(tuán)規(guī)定各地商管在試營(yíng)業(yè)前依據(jù)《大商業(yè)開(kāi)業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定》，對(duì)設(shè)施設(shè)備全面檢測(cè)，滿足接管標(biāo)準(zhǔn)的，辦理接管手續(xù)；開(kāi)業(yè)后四個(gè)月內(nèi)滿足相關(guān)條件，可以啟動(dòng)大商業(yè)整體移交流程。下面我們看看必須滿足那些必備條件：5一、第三方消防檢測(cè)報(bào)告1、根據(jù)集團(tuán)制度要求，移交前由工程公司承擔(dān)檢測(cè)費(fèi)用，由商管公司選定有資質(zhì)的第三方消防檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)消防系統(tǒng)做逐點(diǎn)測(cè)試和全面聯(lián)動(dòng)測(cè)試及電氣平安檢測(cè)，并出具合格報(bào)告。上報(bào)集團(tuán)安監(jiān)部備案，作為工程移交時(shí)平安確認(rèn)的必要條件。

2、考慮第三方消防檢測(cè)必須三方比價(jià)、簽訂合同、消防電氣檢測(cè)、整改問(wèn)題，商管公司必須提早兩個(gè)月和工程公司協(xié)調(diào)，保證大商業(yè)移交的正常進(jìn)行。

3、第三方消防電氣檢測(cè)必須落實(shí)，不允許和工程公司暗箱操作，敷衍了事，這就失去集團(tuán)安排這項(xiàng)檢測(cè)的初衷。

6一、第三方消防檢測(cè)報(bào)告4、既然工程公司已容許做，為保證商管公司提供的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)不會(huì)被工程公司挾持，第三方消防檢測(cè)單位必須和我們長(zhǎng)期合作，另外我們要先把報(bào)價(jià)往下降，也符合工程公司的利益，做到雙贏的目的。

5、安排弱電主管、弱電領(lǐng)班及技工24小時(shí)輪軸轉(zhuǎn)跟進(jìn)消防檢測(cè)，委派消防設(shè)備廠家調(diào)試工程師現(xiàn)弱電領(lǐng)班全面負(fù)責(zé)，消防檢測(cè)單位邊檢測(cè)邊記錄相關(guān)問(wèn)題，而且對(duì)整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自持物業(yè)和銷售物業(yè)全覆蓋，銷售物業(yè)還未入伙，可以白天測(cè)試，針對(duì)室內(nèi)步行街的特殊情況，提前發(fā)通知給商戶晚上派人留守，工程部每個(gè)專業(yè)派專人復(fù)位，一個(gè)星期完成所有消防檢測(cè)事項(xiàng)，再一星期完成所有重大消防問(wèn)題整改，大商業(yè)+室外步行街故障點(diǎn)6主要是防火閥接地故障和污水間煙感被腐蝕報(bào)故障，必須全力解決。

7二、工程遺留問(wèn)題銷項(xiàng)1、工程遺留問(wèn)題性質(zhì)分為四大類：施工未完項(xiàng)〔如樓宇控制系統(tǒng)-BA)、施工質(zhì)量問(wèn)題(如污水間排風(fēng)管道與大商業(yè)串味〕、設(shè)計(jì)未含項(xiàng)〔如空調(diào)水泵無(wú)備用泵或無(wú)互為備用〕、商管經(jīng)營(yíng)需求〔地面增加干垃圾房〕。

2、工程遺留問(wèn)題的梳理匯總統(tǒng)計(jì)開(kāi)業(yè)后15天內(nèi)由單店上報(bào)區(qū)域上報(bào)商管總部；遺留問(wèn)題的PPT文件一同上報(bào)；遺留問(wèn)題消項(xiàng)清單要每周由單店上報(bào)區(qū)域上報(bào)商管總部。請(qǐng)注意以下要點(diǎn)：按照集團(tuán)模塊化節(jié)點(diǎn)開(kāi)業(yè)后15天內(nèi)上報(bào)工程遺留問(wèn)題。8二、工程遺留問(wèn)題銷項(xiàng)3、工程遺留問(wèn)題每周必須組織工程公司和各總包、分包開(kāi)銷項(xiàng)會(huì)，每周安排各專業(yè)主管或領(lǐng)班帶著施工方對(duì)其已解決的問(wèn)題進(jìn)行查證，如完成簽名上交每周銷項(xiàng)會(huì)進(jìn)行整理銷項(xiàng)。比方星期六-星期日查證，星期一下午開(kāi)銷項(xiàng)會(huì)，星期三12:00前OA到達(dá)商管總部。

4、對(duì)待未完成或局部完成的問(wèn)題不簽字，如地方商管工程部與工程公司工程部不能對(duì)每周上報(bào)的工程遺留問(wèn)題銷項(xiàng)清單達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，先和商管總部工程部溝通，先行上報(bào)；對(duì)于工程公司工程遺留問(wèn)題銷項(xiàng)進(jìn)度慢的現(xiàn)狀，建立RTX群，將每周銷項(xiàng)情況上報(bào)工程公司總經(jīng)理。還有工程公司每月OA上報(bào)工程遺留問(wèn)題到南方工程中心和商管總部，由總部派人跟蹤督辦。

。

9二、工程遺留問(wèn)題銷項(xiàng)5、如重大影響平安隱患問(wèn)題屢次推進(jìn)不成，可以組織工程公司開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)專題會(huì)，請(qǐng)工程公司工程副總、設(shè)計(jì)副總、本錢(qián)副總到現(xiàn)場(chǎng)拍板。

6、在開(kāi)業(yè)一個(gè)月后商管公司可以針對(duì)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況提出新的工程遺留問(wèn)題清單，但建議先和工程公司溝通，能私下協(xié)調(diào)解決，可以不上報(bào)商管總部，在開(kāi)業(yè)后四個(gè)月內(nèi)如工程遺留問(wèn)題少于30項(xiàng)不牽涉消防問(wèn)題和重大平安隱患問(wèn)題可以啟動(dòng)廣場(chǎng)預(yù)驗(yàn)收。

10二、工程公司每月申報(bào)的工程遺留問(wèn)題OA同意汪亞?wèn)|總意見(jiàn)，上海工程公司必須整改到位，確保工程質(zhì)量合格。

商業(yè)地產(chǎn)南方工程管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部

總經(jīng)理

潘峰2023-08-1309:30:06批準(zhǔn)顯示

02審批人審批(順序)工程必須加快遺留問(wèn)題的整改進(jìn)度，同時(shí)商管公司予以積極配合；并對(duì)整改完成的問(wèn)題及時(shí)予以簽確。

商業(yè)地產(chǎn)南方工程管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部

副總經(jīng)理

汪亞?wèn)|2023-08-1309:26:11批準(zhǔn)顯示

開(kāi)業(yè)后15天上報(bào)的遺留問(wèn)題清單,按照集團(tuán)一貫做法,在開(kāi)業(yè)一段時(shí)間后允許增加提報(bào)一次。

商管總部工程部

業(yè)務(wù)經(jīng)理

費(fèi)勝利2023-08-0813:18:12批準(zhǔn)顯示

工程公司按照820條問(wèn)題清單進(jìn)行銷項(xiàng)，這是經(jīng)過(guò)一個(gè)月的運(yùn)行商管公司和工程公司達(dá)成一致的問(wèn)題清單，不同意邊整改邊提問(wèn)題。

上海工程公司領(lǐng)導(dǎo)

上海工程副總經(jīng)理〔工程〕

岳豫卿2023-08-0718:59:00批準(zhǔn)顯示

上海寶山萬(wàn)達(dá)商管工程部在7月26日OA上報(bào)商管總部工程遺留問(wèn)題共820條，截止到7月31日已解決工程遺留問(wèn)題59條，已在8月1日OA上報(bào)商管總部，寶山萬(wàn)達(dá)商管工程部會(huì)積極配合工程公司工程部完成工程遺留問(wèn)題的銷項(xiàng)。按照集團(tuán)工程遺留問(wèn)題銷項(xiàng)流程，寶山萬(wàn)達(dá)商管工程部根據(jù)開(kāi)業(yè)后設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況會(huì)在9月份OA上報(bào)新發(fā)現(xiàn)的工程遺留問(wèn)題，請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)知曉，謝謝！

上海寶山商管工程部金煒

01申請(qǐng)人請(qǐng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批。

上海工程工程部

工程部副經(jīng)理

黃杰峰2023-08-03

11三、大商業(yè)預(yù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告1、工程正式移交前，由各區(qū)域商管公司組織開(kāi)展工程預(yù)驗(yàn)收工作。區(qū)域公司利用所轄各廣場(chǎng)資源，組織驗(yàn)收小組，按照《萬(wàn)達(dá)綜合體工程移交檢查檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)》之要求，詳細(xì)對(duì)各建筑設(shè)施，各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行仔細(xì)梳理、核查。確認(rèn)各系統(tǒng)問(wèn)題，作為預(yù)驗(yàn)收問(wèn)題匯總，與工程公司確認(rèn)，移交前必須完成整改。

2、預(yù)驗(yàn)收的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)驗(yàn)收可以區(qū)域公司派人參與，但必須以單店工程人員為主，因?yàn)槠渌麖V場(chǎng)的參與人員只能看到檢測(cè)時(shí)的問(wèn)題，而我們天天在廣場(chǎng)的工程人員能通過(guò)檢測(cè)更深的了解問(wèn)題所在。

3、對(duì)于預(yù)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，短時(shí)間能解決的立刻安排落實(shí)，不能馬上解決的需工程公司承諾完成時(shí)間并寫(xiě)進(jìn)報(bào)告內(nèi)，報(bào)告內(nèi)不得有涉及平安隱患問(wèn)題和消防問(wèn)題。如電梯毛刷。12四、大商業(yè)圖紙資料的移交1、首先我們需要了解工程公司檔案審批的時(shí)間，因?yàn)樗泄こ坦驹陂_(kāi)業(yè)前有一次集團(tuán)竣工資料檔案審核，這資料的詳盡超過(guò)我們移交所需的資料。

2、我們需要知道移交的圖紙資料，根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的移交圖紙清單，安排每個(gè)專業(yè)主管提早一個(gè)月到工程公司資料庫(kù)核對(duì)圖紙資料，核對(duì)完畢由工程部文員圖紙資料歸檔。

3、對(duì)于消防圖紙和重要竣工資料必須核實(shí)清楚，如消防圖紙不齊全后期改鋪報(bào)消防無(wú)法落實(shí)。

4、所有竣工圖紙必須同時(shí)提供電子版和藍(lán)圖，藍(lán)圖必須加蓋竣工章。

5、按照模塊化節(jié)點(diǎn)，工程公司開(kāi)業(yè)前45天提交商管公司竣工資料，這其實(shí)比較困難的。13五、設(shè)備設(shè)施的清點(diǎn)及備品備件的移交1、首先完成大商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)備臺(tái)賬的編制，根據(jù)大商業(yè)設(shè)備臺(tái)賬由每個(gè)專業(yè)主管和工程公司工程師及施工方到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，并制定設(shè)備設(shè)施的移交清單雙方簽名確認(rèn)。

2、針對(duì)主力店設(shè)備設(shè)施移交，必須有這個(gè)意識(shí)，我們是房東，主力店是接管，對(duì)于設(shè)備設(shè)施必須商管公司、主力店、工程公司三方檢查確實(shí)無(wú)誤，簽字確認(rèn)。

3、對(duì)于重要設(shè)備分包方我們必須根據(jù)銷售合同簽訂免費(fèi)保養(yǎng)合同或協(xié)議，確定雙方職責(zé)，OA上報(bào)區(qū)域。如電梯、消防。

4、對(duì)于備品備件，先是總包、分包將原工程多余的配件轉(zhuǎn)交商管公司進(jìn)庫(kù)，其余備品備件有的廣場(chǎng)是提供清單讓工程公司分兩批采購(gòu)，有的廣場(chǎng)是讓工程公司先零星采購(gòu)5萬(wàn)元備品備件，剩余備品備件進(jìn)入打包項(xiàng)由商管移交后自行采購(gòu)。

14五、設(shè)備設(shè)施的清點(diǎn)及備品備件的移交

5、按照模塊化節(jié)點(diǎn)，工程公司應(yīng)在開(kāi)業(yè)前45天提供商管公司備品備件，其實(shí)這點(diǎn)很難做好。

6、按照模塊化節(jié)點(diǎn)，商管公司必須開(kāi)業(yè)前120天建立工程部倉(cāng)庫(kù)，但其實(shí)根本不現(xiàn)實(shí)，寶山6月29日開(kāi)業(yè)，2月中旬建立工程部倉(cāng)庫(kù)，當(dāng)時(shí)倉(cāng)庫(kù)內(nèi)放置一些材料，沒(méi)過(guò)一個(gè)月就被撬了，材料全部遺失。

15六、節(jié)能措施及分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)驗(yàn)收表1、主力店和室內(nèi)步行街商鋪的分項(xiàng)計(jì)量必須完成，大商業(yè)能源系統(tǒng)計(jì)量過(guò)戶必須完成，如開(kāi)業(yè)后工程公司未完成商鋪水電費(fèi)計(jì)量收費(fèi)，商管不同意和工程公司開(kāi)始能源計(jì)量過(guò)戶，直到商戶可以獨(dú)立計(jì)量收費(fèi)，期間所產(chǎn)生的水電費(fèi)由工程公司承擔(dān)。

2、完成綠建運(yùn)營(yíng)一星認(rèn)證所包含的相關(guān)內(nèi)容必須完成，

綠建運(yùn)營(yíng)一星需要收集相關(guān)資料，并且綠建節(jié)能設(shè)備必須安裝啟用。如能源管理平臺(tái)給我們工作帶來(lái)很大的方便；樓宇控制系統(tǒng)和冷凍主機(jī)群控系統(tǒng)都必須完成。所有換季施工或現(xiàn)階段無(wú)法完成的工程以會(huì)議紀(jì)要形式簽字確定施工完成時(shí)間，所有驗(yàn)收必須有規(guī)劃院參與。

16七、移交備忘錄及賠償確認(rèn)函

1、移交備忘錄就是工程公司承諾函，工程公司針對(duì)尚未完成整改的工程質(zhì)量問(wèn)題及經(jīng)營(yíng)需求完成內(nèi)容及相關(guān)時(shí)間作出承諾。如未完成工程遺留問(wèn)題的整改措施，樓宇控制系統(tǒng)和綠建運(yùn)營(yíng)一星評(píng)估條件的完成時(shí)間，關(guān)于商管品質(zhì)提升的遺留問(wèn)題打包費(fèi)用確實(shí)定，移交后工程問(wèn)題承諾解決〔漏水問(wèn)題必須寫(xiě)進(jìn)去〕。

2、工程公司需支付給商管的相關(guān)費(fèi)用的到賬時(shí)間確定，如工程公司按時(shí)間節(jié)點(diǎn)需支付給商管的旺場(chǎng)費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)、招商推廣費(fèi)等費(fèi)用。

3、所有費(fèi)用必須列明細(xì)賬目，費(fèi)用承諾函由商管公司和工程公司敲章確認(rèn)，費(fèi)用明細(xì)表雙方簽字確認(rèn)。

17八、工程接管及移交接收記錄

1、工程接管及移交接收記錄必須齊全，工程公司總經(jīng)理和單店總經(jīng)理必須簽名確認(rèn)，相關(guān)手續(xù)必須符合集團(tuán)相關(guān)規(guī)定。

2、工程公司、商管公司和主力店三方必須召開(kāi)移交確認(rèn)會(huì)，三方確認(rèn)主力店設(shè)備設(shè)施無(wú)消防平安隱患，具備正式移交條件，并簽字確認(rèn)，會(huì)議紀(jì)要存檔。請(qǐng)全程跟進(jìn)移交過(guò)程，針對(duì)主力店提出的未完成工程遺留問(wèn)題，工程公司必須給出完成時(shí)間，并寫(xiě)入預(yù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告內(nèi)。

18結(jié)論

一、誠(chéng)心、平心、耐心。

二、站在工程公司角度，分析移交問(wèn)題。

三、對(duì)待工程公司有禮有節(jié)，要清楚大商業(yè)整體移交的重點(diǎn)所在，如第三方消防檢測(cè)、節(jié)能措施及分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)驗(yàn)收、預(yù)驗(yàn)收等事項(xiàng)。

四、關(guān)于申報(bào)大商業(yè)移交流程所有文件必須仔細(xì)核對(duì)，所有附件必須都能下載。詳見(jiàn)下頁(yè)寶山2023大商業(yè)整體移交申報(bào)流程。

19申報(bào)流程案例

上海寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自2023年6月29日開(kāi)業(yè)以來(lái)，運(yùn)營(yíng)正常。開(kāi)業(yè)后，上海寶山商管公司檢查出工程遺留問(wèn)題共計(jì)820項(xiàng)，上海工程公司積極整改，現(xiàn)遺留問(wèn)題還剩余26項(xiàng)未完成整改，工程公司對(duì)以上問(wèn)題簽確認(rèn)同，并制定相應(yīng)的整改、保障措施?！苍斠?jiàn)附件〕

在此期間，上海工程公司完成了：1、按集團(tuán)要求完成了第三方消防檢測(cè)，并報(bào)集團(tuán)安監(jiān)部備案。2、圖紙資料的移交；3、設(shè)施設(shè)備移交；4、備品備件的移交5、節(jié)能措施及分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)驗(yàn)收；6、相關(guān)費(fèi)用解決；7、工程移交接管；8、工程各系統(tǒng)移交接收；9、遺留問(wèn)題的妥善處理方案；10、設(shè)計(jì)未含及品質(zhì)提升問(wèn)題制定了整改方案；11、綠建問(wèn)題制定了整改方案等各項(xiàng)工作。大商業(yè)移交后〔質(zhì)保期內(nèi)〕，工程公司承諾按期完成整改未完項(xiàng)并繼續(xù)組織實(shí)施銷項(xiàng)，對(duì)施工質(zhì)量問(wèn)題將催促責(zé)任單位及時(shí)維修，直至全部維修完成，如責(zé)任單位無(wú)法按期完成維修，經(jīng)工程公司和責(zé)任單位共同確認(rèn)后，按照三方簽訂的《三方協(xié)議》規(guī)定，商管公司將委托第三方施工單位進(jìn)行維修，期間所發(fā)生的一切費(fèi)用由工程公司承擔(dān)并墊付。

鑒于以上情況，上海寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理特向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)進(jìn)行工程交接，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批示，謝謝！

請(qǐng)選擇審批順序同時(shí)審批順序?qū)徟?/p>

請(qǐng)選擇審批人王志彬曲德君

附件附件1-第三方消防檢測(cè)報(bào)告.rar0-下載(1929K)全部下載

附件2-圖紙資料移交清單.rar1-下載(1170K)

附件3-設(shè)施設(shè)備清單.rar2-下載(8421K)

附件4-備品備件清單.rar3-下載(4481K)

附件5-節(jié)能措施及分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)驗(yàn)收表.rar4-下載(1875K)

附件6-移交備忘錄〔工程公司承諾函〕.rar5-下載(604K)

附件7-商戶索賠費(fèi)用解決.rar6-下載(303K)

附件8-工程移交接管單.rar7-下載(814K)

附件9-工程移交接收記錄.rar8-下載(2047K)

附件10-遺留問(wèn)題清單.rar9-下載(2117K)

附件11-建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表.rar10-下載(5471K)

工程遺留問(wèn)題2023-9-23〔OA〕.rar11-下載(10314K)

上海寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)預(yù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告.rar12-下載(2789K)

20申報(bào)流程案例——領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心的問(wèn)題

1、消防系統(tǒng)是否滿足廣場(chǎng)平安管理使用要求；

2、商家賠付工作是否完成；

3、遺留問(wèn)題得到全面整改，剩余個(gè)別問(wèn)題已落實(shí)資金〔完成本錢(qián)立項(xiàng)審批〕；

4、綠建標(biāo)準(zhǔn)是否得到落實(shí)；

5、銷售物業(yè)問(wèn)題已梳理并得到確認(rèn)；

6、用電分