房地產(chǎn)企業(yè)全過程工程管理培訓(xùn)講義附圖豐富197

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理2目的：一、理解工程管理的概念二、熟悉工程管理中的“四管一控〞和“二個過程〞三、優(yōu)秀企業(yè)的案例和做法學(xué)習(xí)方法和目的3一、房地產(chǎn)工程管理概述二、工程管理之方案管理三、工程管理之質(zhì)量管理四、工程管理之本錢與合同管理五、工程管理之組織協(xié)調(diào)管理六、工程管理之流程標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)七、工程管理開展趨勢目錄41、房地產(chǎn)開發(fā)簡明流程參考第一章

房地產(chǎn)工程管理概述6工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)鏈中的關(guān)系〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)流程涉及：前期籌劃分析、土地獲取、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售、竣工入伙和維修、物業(yè)管理等；一般可劃分為：工程決策階段、設(shè)計階段、施工階段、保修階段等四個階段；第一章

房地產(chǎn)工程管理概述項目決策階段項目實施階段設(shè)計準(zhǔn)備階段設(shè)計階段施工階段動用前準(zhǔn)備階段保修階段項目決策階段編制項目建議書編制可行性研究報告編制設(shè)計任務(wù)書初步設(shè)計技術(shù)設(shè)計施工圖設(shè)計施工竣工驗收動用開始保修期結(jié)束TIME7〔2〕工程管理是貫穿在房地產(chǎn)開發(fā)中的任何階段，也是作為房地產(chǎn)重要的“營銷〞、“設(shè)計〞的重要支撐點。

第一章

房地產(chǎn)工程管理概述微笑曲線設(shè)計微笑曲線營銷微笑曲線工程8工程管理：基于企業(yè)的戰(zhàn)略和遠(yuǎn)景目標(biāo)，努力解決在工程實施過程中發(fā)生的各種問題，提供客戶滿意的建筑產(chǎn)品。工程管理涉及：技術(shù)專業(yè)溝通和協(xié)調(diào)，包括內(nèi)部、外部等組織，包括內(nèi)部組織管理、外部組織管理

第一章

房地產(chǎn)工程管理概述9第一章

房地產(chǎn)工程管理概述2、房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀〔1〕工程管理中的“四搶〞〔2〕“N〞邊工程工程？10第一章

房地產(chǎn)工程管理概述質(zhì)量第一保證工期客戶需求防范風(fēng)險平安文明控制本錢銷售配合工程工程管理需要解決——工程管理要素之間的矛盾。我們經(jīng)常面對的問題是什么？公共資源合作伙伴11第一章

房地產(chǎn)工程管理概述3、作為工程開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)，以及施工單位、材料單位在工程管理中的區(qū)別和定義是什么呢？工程管理定義：四控、兩管、一協(xié)調(diào)即：質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、本錢控制、平安控制、信息管理、合同管理、工程綜合協(xié)調(diào)〔1〕施工單位：工程施工的主體，通過合理技術(shù)手段，保證產(chǎn)品實現(xiàn)的過程管理；〔2〕監(jiān)理單位：負(fù)責(zé)工程施工過程的監(jiān)控，代表甲方綜合管理和協(xié)調(diào)各單位；〔3〕房地產(chǎn)企業(yè)：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)公司內(nèi)部部門、設(shè)計院和政府等機(jī)構(gòu)，制定并傳達(dá)相應(yīng)方案、質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)與施工、監(jiān)理企業(yè)工程管理的差異：企業(yè)目標(biāo)差異與客戶差異12第一章

房地產(chǎn)工程管理概述4、工程管理本質(zhì)上是對工程進(jìn)行經(jīng)營管理的過程什么是經(jīng)營？

——提供令客戶滿意的產(chǎn)品

——保證公司盈利目標(biāo)的實現(xiàn)什么是管理？

——有效預(yù)測問題、發(fā)現(xiàn)問題、解決問題

——借助及組織資源完成目標(biāo)13第一章

房地產(chǎn)工程管理概述正因為如此，才更要有意識的磨練執(zhí)行日常業(yè)務(wù)的現(xiàn)場，鍛煉其發(fā)現(xiàn)和解決問題的能力不讓問題湮沒在日常工作中，想方法培養(yǎng)現(xiàn)場對細(xì)微的問題作出敏銳反響的感受能力和行動能力每個工程都是相似的，每個工程都是不同的發(fā)現(xiàn)主要矛盾并去解決它，是一個工程現(xiàn)場管理成功的關(guān)鍵現(xiàn)場管理的“秘訣〞：堅持把正確的事做正確14第一章

房地產(chǎn)工程管理概述在中國未來不可能出現(xiàn)絕對壟斷的房地產(chǎn)企業(yè)象造汽車一樣的造房子，還需要比較漫長的過程房地產(chǎn)企業(yè)將精力放在做好工程上成功衡量標(biāo)準(zhǔn)股東滿意、客戶、領(lǐng)導(dǎo)滿意、團(tuán)隊滿意沒有功績，就沒有苦勞〔結(jié)果導(dǎo)向〕質(zhì)量費用客戶時間第一章

房地產(chǎn)工程管理概述需要工程管理嗎？開展的如此成功，每個工程都賺錢，不是說明我們的工程管理非常成功嗎？我們早就有工程部、工程總經(jīng)理了，早就有工程管理了，為什么還需要“工程管理〞呢？重視工程管理原因第一章

房地產(chǎn)工程管理概述第一章

房地產(chǎn)工程管理概述第一章

房地產(chǎn)工程管理概述195、房地產(chǎn)工程管理所面臨的幾大問題：〔1〕方案管理問題——忽略資金因素，快速滾動開發(fā)是房地產(chǎn)所面臨的主要問題，它的出現(xiàn)直接引發(fā)后期的質(zhì)量、本錢等各因素；〔2〕質(zhì)量管理問題——客戶入伙中，工程質(zhì)量問題占據(jù)較大比重，尤其以裂縫、滲漏、成品破損、材料設(shè)備等問題突出；〔3〕本錢管理問題——這個好似解決的比較好，很少出現(xiàn)“雙贏〞，施工單位、材料供貨商的利潤被壓咋得差不多〔相對而言〕。另外，“錢〞好似有時并沒有用在刀刃上；〔4〕現(xiàn)場工程人員的組織協(xié)調(diào)、溝通等管理問題——與工程經(jīng)理和工程團(tuán)隊的組織、溝通等有關(guān)。第一章

房地產(chǎn)工程管理概述2021第二章

工程管理之方案管理1、方案管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性〔1〕由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資時機(jī)風(fēng)險加大；——房地產(chǎn)的高風(fēng)險、高回報等特點決定〔2〕進(jìn)度時間，決定施工管理費的增加；〔3〕影響集團(tuán)公司的IRR，而它作為大局部房地產(chǎn)企業(yè)工程投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15％的不考慮拿地；〔4〕方案管理的過程，也是工程管理人員系統(tǒng)分析和風(fēng)險意識分析的過程；〔5〕方案管理是工程管理人員的必備工具；22第二章

工程管理之方案管理2、不同房地產(chǎn)企業(yè)的方案比照分析列舉：32層高層＋1層地下室〔設(shè)計階段＋報建階段〕23第二章

工程管理之方案管理2、不同房地產(chǎn)企業(yè)的方案比照分析列舉：32層高層＋1層地下室〔主體施工階段〕24第二章

工程管理之方案管理5、方案管理體系25第二章

工程管理之方案管理5、方案管理體系三年戰(zhàn)略規(guī)劃：通過市場洞察、戰(zhàn)略意圖、能力目標(biāo)、三年目標(biāo)、變革要點、業(yè)務(wù)設(shè)計、目標(biāo)分解等步驟全面闡述市場時機(jī)、公司戰(zhàn)略、開展方向、經(jīng)營管理目標(biāo)等公司三年戰(zhàn)略規(guī)劃。經(jīng)營管理方案：通過經(jīng)營業(yè)績、客戶、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)與開展四個維度明確公司銷售、利潤、資金、費用、管理、人員等方面三年經(jīng)營管理目標(biāo)。一級方案：26第二章

工程管理之方案管理工程運營方案：明確了全工程周期中銷售目標(biāo)與方案〔銷售、簽約口徑〕、重要工程節(jié)點、開盤節(jié)點和推盤節(jié)奏、回款目標(biāo)與方案、結(jié)算面積、結(jié)算收入、單位本錢、工程利潤等工程指標(biāo)；為集團(tuán)對一線公司運營考核基準(zhǔn)方案。工程控制方案：明確工程根本規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃方案，開工、開盤、竣工和入伙等集團(tuán)規(guī)定和公司要求的重要工程節(jié)點，具體節(jié)點工期需參考?×××標(biāo)準(zhǔn)工期要求管理標(biāo)準(zhǔn)?編制。責(zé)任本錢指導(dǎo)書：工程的總目標(biāo)本錢和分期分類型目標(biāo)本錢，包括各工程費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明。營銷費用指導(dǎo)書：工程銷售周期內(nèi)專為促進(jìn)工程的銷售而發(fā)生直接支出的預(yù)算和方案。工程類二級方案：27第二章

工程管理之方案管理5、方案管理體系資金管理指導(dǎo)書：明確年度資金流出、資金流入、凈現(xiàn)金流量、累計凈現(xiàn)金流量目標(biāo)與方案等〔月度方案每月滾動，需分拆類別、部門〕，并依據(jù)資金缺口進(jìn)行融資籌劃。人力資源指導(dǎo)書：公司人力資源現(xiàn)狀分析、策略和目標(biāo)、年度重點工作、部門績效指標(biāo)。職能類二級方案：28第二章

工程管理之方案管理5、方案管理體系土地儲藏指導(dǎo)書：公司儲藏土地的根本數(shù)據(jù)〔面積、位置、地塊特征、地質(zhì)狀況、規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等〕及土地拓展方案。費用管理指導(dǎo)書：公司年度所涉及費用管理及使用預(yù)算及方案。職能方案指導(dǎo)書：為保證公司經(jīng)營管理方案等相關(guān)公司指標(biāo)的執(zhí)行落實，通過BSC體系將公司財務(wù)、內(nèi)部、客戶、學(xué)習(xí)等目標(biāo)分解量化KPI關(guān)鍵指標(biāo)，通過月度更新和監(jiān)控來保證公司執(zhí)行力，包括財務(wù)、內(nèi)部控制、客戶與市場、學(xué)習(xí)與開展等內(nèi)容，每月根據(jù)會議決議和公司領(lǐng)導(dǎo)層決策進(jìn)行更新。職能類二級方案：29第二章

工程管理之方案管理5、方案管理體系工程群開發(fā)方案：從前期設(shè)計階段到產(chǎn)品交付階段的工程控制方案各節(jié)點工作的擴(kuò)展和細(xì)化，需定義主要可交付成果、關(guān)鍵節(jié)點和工作交叉結(jié)合項從而到達(dá)工程開發(fā)的日常進(jìn)度控制程度。各部門職能方案：公司及部門日常運營過程中的必備工作，包括且不限于：一、二級方案任務(wù)及其細(xì)化任務(wù)、部門職責(zé)范圍內(nèi)任務(wù)、部門內(nèi)崗位附職位說明書中日常職責(zé)、公司要求完成的任務(wù)、部門間接口工作、相關(guān)會議決議、三級方案：30第二章

工程管理之方案管理5、方案管理體系各類專項方案：針對開盤、結(jié)算、產(chǎn)品交付等各類專項工作，由公司成立各類專項工作小組及負(fù)責(zé)人，由負(fù)責(zé)人〔總協(xié)調(diào)人或協(xié)調(diào)部門〕制定工作組的專項工作目標(biāo)，并制定工作執(zhí)行方案。三級方案：31第二章

工程管理之方案管理6、工程開發(fā)過程中的方案與實際比照分析32第二章

工程管理之方案管理33第二章

工程管理之方案管理影響工程工程進(jìn)度的主要因素：〔1〕設(shè)計變更；〔2〕工程交叉施工所導(dǎo)致的施工場地不滿足施工要求；〔3〕設(shè)計、施工中采用的技術(shù)及工藝不合理；〔4〕材料供給不及時；〔5〕相關(guān)專業(yè)的配合不夠協(xié)調(diào)；〔6〕社會環(huán)境干擾；〔7〕突發(fā)事件的影響等等；34第二章

工程管理之方案管理案例：某工程銷售方案與8月15日開盤，按公司審批的施工控制方案，工程部須在6月15日前完成銷售大堂的土建工作、施工工期按方案為兩個月，現(xiàn)在已經(jīng)4月1日了，設(shè)計部剛剛提供主體施工圖紙，還未開始招標(biāo)，采購部表示按方案招標(biāo)需要3周時間才能完成，同時設(shè)計部負(fù)責(zé)裝修設(shè)計的同事反映：裝修設(shè)計單位選擇上也出了點問題，裝修設(shè)計可能要拖了，當(dāng)你就此事與設(shè)計部經(jīng)理溝通時，他表示拖延時間會在裝修施工階段趕回來〔因為裝修施工是設(shè)計部負(fù)責(zé)的〕，讓你不要擔(dān)憂?？磥矸桨笗霈F(xiàn)問題了，怎么辦？誰應(yīng)該為結(jié)果負(fù)責(zé)？35第二章

工程管理之方案管理誰應(yīng)該為結(jié)果負(fù)責(zé)？圖紙拖了，是設(shè)計部門的責(zé)任！本錢給的錢太少了，沒法搞好現(xiàn)場！營銷總是沒完沒了的要展示區(qū)，現(xiàn)場亂套了！采購部選的單位太差了！“不關(guān)心是最大的罪惡〞——特里莎修女〔1979年諾貝爾和平獎得主〕現(xiàn)場是工程業(yè)務(wù)鏈的引擎現(xiàn)場責(zé)任感造就健康的對立關(guān)系，通過適當(dāng)?shù)臎_撞來提高業(yè)務(wù)質(zhì)量36第二章

工程管理之方案管理6、什么是合理的工程開發(fā)方案，原那么是什么？——工序的合理分析——軟件的熟練應(yīng)用〔1〕通盤考慮的方案是好方案〔2〕符合企業(yè)實際情況的方案是好方案〔3〕符合市場規(guī)律的方案是好方案〔4〕能夠操作的方案是好方案37第二章

工程管理之方案管理7、如何鑒別一份“好〞方案：〔1〕有明確的目標(biāo)〔2〕有具體的實施方案〔3〕有責(zé)任人〔4〕各項工作有明前的時間節(jié)點〔5〕有費用預(yù)算〔6〕有防范風(fēng)險的預(yù)案全面：覆蓋所有可交付成果，包含所有專業(yè)連續(xù)：各個專業(yè)、部門之間方案能銜接、可逐步細(xì)化和完善準(zhǔn)確：方案盡量貼近實際靈活：利于調(diào)整38第二章

工程管理之方案管理〔2〕編制工程工程方案的流程描述方案確定工作目標(biāo)分解工作結(jié)構(gòu)預(yù)算本錢安排時間節(jié)點組建團(tuán)隊成員 預(yù)測可能風(fēng)險第二章

工程管理之方案管理用一個陳述句描述目標(biāo),時間和費用(可選) 描述方案 確定工作目標(biāo) 分解工作結(jié)構(gòu) 安排時間節(jié)點 組建團(tuán)隊風(fēng)險管理 明確方案的目的和范圍這是一個什么方案?為什么做?什么時候結(jié)束?費用會是多少?說明方案要到達(dá)的目的和要求分配工作職責(zé)并落實工作日程第二章

工程管理之方案管理明確工作的結(jié)果和衡量工作成功的標(biāo)準(zhǔn)用一個陳述句描述每個具體結(jié)果和目標(biāo)方案結(jié)束時,要取得什么成果?必須滿足什么要求?什么時候結(jié)束?如何知道每個目標(biāo)是否到達(dá)? 描述方案 確定工作目標(biāo) 分解工作結(jié)構(gòu) 安排時間節(jié)點 組建團(tuán)隊 風(fēng)險管理 第二章

工程管理之方案管理確定具體要完成的主要任務(wù)每項任務(wù)應(yīng)有明確的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)通過這個工程,我們需要完成什么?包括什么工作?各項工作的主要分支是什么?用圖表或目錄形式表示工作結(jié)構(gòu) 描述方案 確定工作目標(biāo) 分解工作結(jié)構(gòu) 安排時間節(jié)點 組建團(tuán)隊風(fēng)險管理 第二章

工程管理之方案管理粗略細(xì)致精細(xì)與素描步驟類似第二章

工程管理之方案管理任務(wù)分解的適度原那么及處理策略：工作項涵蓋所有交付成果工作項細(xì)分到工期在15天以內(nèi)工作項邏輯嚴(yán)格明確工作項細(xì)分到一個責(zé)任人工作結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)說明明確〔理想〕工作項發(fā)生過什么樣的歷史經(jīng)驗教訓(xùn)〔理想〕-建設(shè)階段

-工程管理

-主體工程

-主體施工單位選擇45d-編制主體工程采購技術(shù)要求3d649胡彥輝

-總工程量清單制定25d1259嚴(yán)太敏

-主體施工單位清單10d1260ff孫曉明

-主體施工單位招標(biāo)10d1261孫曉明

-主體施工單位合同簽署7d1262李健第二章

工程管理之方案管理參考工作分解結(jié)構(gòu)圖估計每項任務(wù)所需的日歷時間列出先后次序 描述方案 確定工作目標(biāo) 分解工作結(jié)構(gòu) 安排時間節(jié)點 組建團(tuán)隊風(fēng)險管理 網(wǎng)絡(luò)圖：工作次序表示圖網(wǎng)絡(luò)圖檢驗原那么：所有節(jié)點均有出入口沒有無限循環(huán)工作次序正確而且完整第二章

工程管理之方案管理為執(zhí)行和監(jiān)督工程提供依據(jù)列出每項任務(wù)的開始和結(jié)束時間 描述方案 確定工作目標(biāo) 分解工作結(jié)構(gòu) 安排時間節(jié)點 組建團(tuán)隊 風(fēng)險管理 甘特圖：工作進(jìn)展圖第二章

工程管理之方案管理溝通獲取承諾列出參加工作的人員及其責(zé)任多人參與時，標(biāo)出主要責(zé)任人 描述方案 確定工作目標(biāo) 分解工作結(jié)構(gòu) 安排時間節(jié)點 組建團(tuán)隊風(fēng)險管理 第二章

工程管理之方案管理找出工作方案中我們所擔(dān)憂的地方潛在風(fēng)險分析找出潛在風(fēng)險列出可能起因采取預(yù)防措施方案補(bǔ)救措施和啟動機(jī)制 描述方案 確定工作目標(biāo) 分解工作結(jié)構(gòu) 安排時間節(jié)點 組建團(tuán)隊風(fēng)險管理 第二章

工程管理之方案管理做人做事是樂觀還是悲觀？編制方案是樂觀還是悲觀？第二章

工程管理之方案管理9、工作方案跟蹤方法一切工作項須圍繞工程方案進(jìn)行評估專業(yè)部門月度方案的制定、執(zhí)行、調(diào)整、變更等與工程方案“聯(lián)動〞利用project2000跟蹤任務(wù)定期或不定期檢查定期或不定期變更第二章

工程管理之方案管理發(fā)現(xiàn)方案偏差，采取措施補(bǔ)救，提出變更申請；發(fā)現(xiàn)漏項任務(wù)，補(bǔ)充完善；跟蹤常規(guī)方法：各職能〔專業(yè)〕按照實際反響完成情況及變更要求；專題會議溝通；提出變更第二章

工程管理之方案管理10、方案執(zhí)行與監(jiān)控明確目標(biāo)分解步驟制定責(zé)任人確定時間明確成果費用預(yù)算風(fēng)險預(yù)案方案執(zhí)行總結(jié)監(jiān)控反響考核依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中自利性原理：沒有監(jiān)控的方案等于沒有方案，方案的執(zhí)行需要專人跟進(jìn)驗證。一二級方案由運營組監(jiān)控三方案方案分別由各具體責(zé)任部門監(jiān)控運營組每月依據(jù)監(jiān)控情況對除總經(jīng)理之外的方案完成情況進(jìn)行評估第二章

工程管理之方案管理方案的調(diào)整符合公司上一級方案控制節(jié)點，不符合需要先調(diào)整變更上一級方案；實際與方案偏差超過公司規(guī)定；專題會議溝通，達(dá)成一致意見經(jīng)公司審批并發(fā)布按照變更后的方案執(zhí)行。53第二章

工程管理之方案管理13、在方案管理中的幾點體會〔1〕方案管理的“執(zhí)行力〞落實；〔2〕公司內(nèi)部交叉專業(yè)的預(yù)先配合和方案配合；〔3〕設(shè)計圖紙的預(yù)先熟悉和圖紙會審；〔4〕工程方案的落實和跟蹤，以及方案糾偏；〔5〕工程方案管理的適當(dāng)鼓勵和處分機(jī)制；54工程管理之質(zhì)量管理55第三章

工程管理之質(zhì)量管理1、客戶關(guān)心什么？客戶問題類型：施工質(zhì)量〔如滲水、地板不平、墻體歪斜、墻地磚空鼓〕使用功能〔如淋浴房尺寸小、冰箱所留位置小〕個性需求〔陽臺線條貼磚、壁櫥內(nèi)貼墻紙〕平安環(huán)保〔地板環(huán)保證明、大理石放射性檢測〕觀感質(zhì)量〔劃痕、乳膠漆觀感、地板平整度〕

56第三章

工程管理之質(zhì)量管理插座派不上用處儲藏柜內(nèi)無壁紙，不干凈窗設(shè)置不合理，使用不方便57第三章

工程管理之質(zhì)量管理門與門框相撞柜門與馬桶相撞馬桶每天被抽屜撞，請問幾天會撞碎？這個插座要怎么插拔，我的手沒那么長58第三章

工程管理之質(zhì)量管理2、來自驗房師的考驗交付工作業(yè)主請了專業(yè)驗房師幫助驗房，他們使用了專業(yè)儀器對房屋進(jìn)行了測量，任何企圖想蒙混過關(guān)的想法都是徒勞的，唯一途徑就是切實提高我們的產(chǎn)品質(zhì)量，用事實說話。德國進(jìn)口激光測距儀測量陰陽角、垂直度的標(biāo)線儀59第三章

工程管理之質(zhì)量管理驗房師在測量房屋陰陽角驗房師在測量空鼓情況60第三章

工程管理之質(zhì)量管理驗房師常見檢測工程：檢測工程：

1、

根據(jù)業(yè)主提供的有詳細(xì)軸線尺寸的圖紙核對房屋的軸線尺寸

2、

檢查實際交付房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備是否與合同相符〔包括水電、門窗等〕

3、

檢查墻體、地面的空鼓、裂縫等

4、

檢查蓄水、滲水等

5、

檢查煤氣表、電表〔單元表〕、水表三表到戶

6、

檢查開發(fā)商提供房屋竣工圖看水電管線如何走，配電箱的標(biāo)識是否明確。

7、

檢查水通、電通

8、

檢查建筑、結(jié)構(gòu)、水電等是否有不符和相關(guān)國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及不合理的情況

9、

檢查建筑、結(jié)構(gòu)、水電等是否有不符和相關(guān)國家建筑質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)

10、

告訴業(yè)主裝潢要注意的事項〔哪些墻可以打等等〕

11、

檢查房屋幾何尺寸

12、

檢查層高是否符合合同要求13、感觀質(zhì)量方面61第三章

工程管理之質(zhì)量管理用專業(yè)實現(xiàn)客戶關(guān)心。我們的任何產(chǎn)品都要經(jīng)受客戶的評判，誰能率先主動地應(yīng)對出現(xiàn)的問題，誰就將最終贏得客戶。做客戶滿意的產(chǎn)品，才是最值得炫耀的作品！沒有功勞，就沒有苦勞！62第三章

工程管理之質(zhì)量管理?建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?中定義：反映建筑工程滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定或合同約定的要求，包括其在平安、使用功能及其在耐久性能、環(huán)境保護(hù)等方面所有明顯和隱含能力的特性總和。質(zhì)量是什么？63第三章

工程管理之質(zhì)量管理第四十條在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：〔一〕根底設(shè)施工程、房屋建筑的地基根底工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；〔二〕屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；〔三〕供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；〔四〕電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他工程的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。?建設(shè)工程質(zhì)量管理條例?64第三章

工程管理之質(zhì)量管理工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是什么？〔1〕房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是市場標(biāo)準(zhǔn)、客戶標(biāo)準(zhǔn)?！?〕為什么我們要選擇客戶標(biāo)準(zhǔn)而不是國家標(biāo)準(zhǔn)？國家標(biāo)準(zhǔn)只是略高于社會平均水平，是對社會現(xiàn)有先進(jìn)水平的總結(jié)，一般來說，國家標(biāo)準(zhǔn)將永遠(yuǎn)落后市場標(biāo)準(zhǔn)和客戶的要求，客戶的要求將是推動國家標(biāo)準(zhǔn)提高的原動力，只有站在市場第一線的房地產(chǎn)企業(yè)，才真正地知道購房者需要什么。劇烈的市場競爭，要求我們以客戶為中心，客戶是我們的衣食父母，這就決定了工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的選擇同樣要以客戶為中心。堅持客戶標(biāo)準(zhǔn)，是我們房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任。堅持工程技術(shù)的客戶標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)使房地產(chǎn)企業(yè)成為了推動建筑技術(shù)開展的核心力量。以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)

65第三章

工程管理之質(zhì)量管理客戶關(guān)注重點主要質(zhì)量問題及對業(yè)主的影響程度分析對房屋質(zhì)量評價質(zhì)量問題發(fā)生的處數(shù)對生活的影響程度墻面滲水/有裂縫―73%墻體質(zhì)量差―22%門窗質(zhì)量差―19%業(yè)主所遇到的問題仍然是質(zhì)量通病：集中在墻面裂縫和門窗質(zhì)量等方面。業(yè)主家里發(fā)生質(zhì)量問題的比例達(dá)70%以上，其中生活受到嚴(yán)重影響的占了8％，也就是說有5.6%的業(yè)主遇到了嚴(yán)重影響生活的房屋質(zhì)量問題。收樓中的質(zhì)量問題：驗收時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題56％；(2005年收樓時碰到需要返修的質(zhì)量問題的比例為57%〕整體房屋質(zhì)量好―79%房屋設(shè)計較人性化―37%品牌好―5%66第三章

工程管理之質(zhì)量管理對滲漏水、裂縫無法接受注重使用功能關(guān)注觀感質(zhì)量關(guān)心質(zhì)量的耐久性能允許質(zhì)量有瑕疵，但希望及時維修整改客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特點67第三章

工程管理之質(zhì)量管理一期共508戶，累計報修戶數(shù)453戶，報修率89%，報修點數(shù)3460個，戶均7.6個點。聯(lián)名發(fā)函、屢次到銷售賣場懸掛橫幅大連****工程質(zhì)量問題引起的客戶群訴北京連續(xù)降雨，共產(chǎn)生滲漏17項，內(nèi)外墻裂縫56項局部業(yè)主提出高額索賠，個別利用職業(yè)優(yōu)勢威脅進(jìn)行負(fù)面報道北京****工程質(zhì)量問題68第三章

工程管理之質(zhì)量管理客戶在進(jìn)步從單戶收樓到聯(lián)合驗收，客戶維權(quán)的意識、方式空前劇烈；提出的問題涉及工程質(zhì)量、合同條款、公攤面積等方方面面；并且專業(yè)性非常強(qiáng)。2021年5月29日我們13戶參加集體收房的業(yè)主兵分四路在相關(guān)工作人員的帶著下驗收了小區(qū)環(huán)境和房屋內(nèi)部。。。。。。眾多問題的存在讓我們不得不失望而歸：

1、合同第九條規(guī)定的交房條件是：該商品房已向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦妥分期綜合驗收手續(xù)。但未能提供此相關(guān)證明——兩區(qū)不具備交房的條件。

2、從第五大道通往上西一區(qū)的路已經(jīng)被鐵欄桿封死——不具備通路到戶的交房條件。

3、上西一區(qū)的另一大門沒有具備使用磁卡出入的條件〔原本安裝的設(shè)施已經(jīng)撤除〕，而買房的時候是承諾可以刷卡進(jìn)入的，并且別的小區(qū)都可以——不具備兩門入戶的交房條件。

8、玻璃劃痕問題嚴(yán)重——達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)。 15、局部房型櫥柜鋁合金松動，陽臺扶手有裂縫，窗戶把手松動，玻璃頂棚污穢不堪——達(dá)不到入住條件

另外，要求KFS對以下問題進(jìn)行說明：

第一：公攤面積到底是如何計算出來的。

第二：所謂的陽臺和露臺是如何區(qū)分的。

第三：未裝修房在裝修時能否提供施工圖質(zhì)量管理篇Part21質(zhì)量籌劃2合理工期施工過程質(zhì)量控制對供方的質(zhì)量管理輸出建立質(zhì)量管理體系34質(zhì)量管理篇籌劃的重要性確定質(zhì)量目標(biāo)

Part2質(zhì)量管理體系PDCA質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)循環(huán)的第一步，確定目標(biāo)與公司宗旨的一致性，分配資源和固定職責(zé)21質(zhì)量籌劃確定質(zhì)量目標(biāo)工作內(nèi)容質(zhì)量管理篇籌劃的重要性Part2確定質(zhì)量目標(biāo)

目標(biāo)成果表達(dá)質(zhì)量管理體系

質(zhì)量目標(biāo)：總體質(zhì)量水平：魯班獎、XX杯重要分項工程質(zhì)量指標(biāo)：滲漏水率、裂縫防治、其他細(xì)項質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工程管理流程符合度：表達(dá)工程內(nèi)部管理水平3421質(zhì)量籌劃質(zhì)量管理篇籌劃的重要性Part2確定質(zhì)量目標(biāo)

目標(biāo)成果表達(dá)質(zhì)量管理體系

工程管理指導(dǎo)書+防水體系等各種分項工程標(biāo)準(zhǔn)

3421質(zhì)量籌劃質(zhì)量管理篇籌劃的重要性Part2確定質(zhì)量目標(biāo)

重要性ISO9000-2000

質(zhì)量管理體系

建立質(zhì)量管理體系的作用：1、減小失誤概率2、持續(xù)保證成功3、系統(tǒng)性控制風(fēng)險4、職責(zé)清晰體系層級檢查評估改進(jìn)3421質(zhì)量籌劃質(zhì)量管理篇籌劃的重要性Part2確定質(zhì)量目標(biāo)

重要性ISO9000-2000

質(zhì)量管理體系

評價質(zhì)量管理體系的四個方面體系層級檢查評估改進(jìn)過程是否已被識別并適當(dāng)規(guī)定職責(zé)是否已被分配程序是否得到實施和保持在實現(xiàn)所要求的結(jié)果方面，過程是否有效需要那些流程？〔材料采購、供給商管理、監(jiān)理管理、樣板制度、交樓驗收等等〕流程是否確定〔是否已經(jīng)完全制定了完善的流程制度〕配置合理人力資源〔每萬平方甲方施工管理人員數(shù)量、監(jiān)理人員數(shù)量〕明確質(zhì)量管理過程中各相關(guān)部門的職責(zé)〔甲方工程部、工程部、設(shè)計部、本錢部、營銷部、客戶關(guān)系中心各自責(zé)任，監(jiān)理單位責(zé)任，承包商責(zé)任施工過程中如何貫徹落實各項管理制度

通過不斷改進(jìn)流程和管理制度，直到滿足質(zhì)量目標(biāo)過程監(jiān)控〔工序檢查〕3421質(zhì)量籌劃集團(tuán)項目評估公司檢查評比萬科項目部抽檢監(jiān)理公司質(zhì)量監(jiān)控承包商質(zhì)量保證體系質(zhì)量管理篇籌劃的重要性Part2確定質(zhì)量目標(biāo)

重要性ISO9000-2000

質(zhì)量管理體系

體系層級檢查評估改進(jìn)承包商應(yīng)建立完善的多級質(zhì)量保證體系：工人自檢→班組自檢→質(zhì)量員檢驗，保證資料〔砼試塊、鋼筋抽檢報告等〕審查多級檢查：承包商←監(jiān)理公司←工程部←工程部←集團(tuán)工程部質(zhì)量管理體系層級重點3421質(zhì)量籌劃質(zhì)量管理篇籌劃的重要性Part2確定質(zhì)量目標(biāo)

重要性ISO9000-2000

質(zhì)量管理體系

體系層級檢查評估改進(jìn)定期檢查評估與改進(jìn)1、監(jiān)理公司除每天日常監(jiān)理外并應(yīng)對重要分項工程進(jìn)行專項檢查，對平安文明施工應(yīng)每周檢查一次2、工程部每周對承包商進(jìn)行工地巡檢→評比各總包單位3、工程部月度檢查評比→評比工程部名次1、檢驗監(jiān)理工作是否弄虛作假、承包商自檢體系是否正常運轉(zhuǎn)，人員架構(gòu)有無缺失2、找出施工質(zhì)量的系統(tǒng)性偏差：工藝、工序、工期問題3、組織各承包商相互學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗4、處分是必要的手段缺陷一定要整改關(guān)閉！

IMPORTANT53421質(zhì)量籌劃34質(zhì)量管理篇工期確定

關(guān)鍵線路

Part2標(biāo)準(zhǔn)工期：考慮正常的技術(shù)間歇、組織間歇、特殊季節(jié)〔麥?zhǔn)?、秋收、梅雨〕和自然條件影響而編制出的正常施工周期。最短工期：考慮正常的技術(shù)間歇和自然條件影響，通過加大施工單位本錢投入而編制出的最短施工周期。21合理工期施工間歇

銷售配合

合理工期

質(zhì)量管理篇工期確定關(guān)鍵線路

Part2把控關(guān)鍵線路，合理穿插搭接施工間歇

銷售配合

合理工期

工程規(guī)劃許可證消防審查報建單體報建基礎(chǔ)施工開工證及監(jiān)督登記施工圖審查勘察、設(shè)計、監(jiān)理、樁基、總包合同備案安全、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)主體結(jié)構(gòu)施工規(guī)劃成果樁基施工銷售許可證開盤砌筑工程室內(nèi)水電安裝門窗安裝防水施工外架拆除內(nèi)檐裝飾室外配套工程竣工備案園建綠化工程竣工驗收外檐裝飾3421合理工期請寫出簡單的裝修房施工關(guān)鍵線路質(zhì)量管理篇工期確定關(guān)鍵線路

Part2樁基——成樁后28天到達(dá)齡期，開始試樁——可采用早強(qiáng)劑、提高標(biāo)號等措施。土方夯實回填——每30cm回填一次，分層夯實，環(huán)刀取樣。砼——混凝土澆搗后強(qiáng)度到達(dá)1.2N/mm2后才能上人。加氣塊砌筑——1天砌筑高度不得超過1.5m，2天砌完，7天后頂磚，15天〔含頂磚時間〕后才能開始粉刷。粉刷——分層粉刷，每層間隔五天。防水——表干時間〔聚氨酯8h，JS涂膜4h〕和實干時間〔聚氨酯24h，JS涂膜8h〕。地坪——養(yǎng)護(hù)7天后才能上人。施工間歇

銷售配合

合理工期

3421合理工期請寫出十項正常施工工序交接間歇時間質(zhì)量管理篇工期確定關(guān)鍵線路

Part2銷售配合是公司經(jīng)營需要，必須服從大局必須按照合理最短工期排定增加必要的本錢以保證質(zhì)量施工間歇

銷售配合

合理工期

3421合理工期必須安排相應(yīng)技術(shù)措施和后期整改維修請列出五項技術(shù)措施提高砼標(biāo)號、早強(qiáng)劑、鋪設(shè)鋼絲網(wǎng)、杜拉纖維、碘鎢燈、搭設(shè)大篷、細(xì)石混凝土地坪、防水材料選擇質(zhì)量管理篇工期確定關(guān)鍵線路

Part2堅持合理工期要求施工間歇

銷售配合

合理工期

前期工作延誤、銷售配合、經(jīng)營壓力等對工期的壓縮工程經(jīng)理職責(zé)所在堅持合理工期要求是職業(yè)工程經(jīng)理的職責(zé)！沒有合理工期不可能有優(yōu)質(zhì)工程！3421合理工期質(zhì)量管理篇材料控制

樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查竣工驗收質(zhì)量巡檢制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制

樣板引路制度

Part2成品保護(hù)選用要求現(xiàn)場控制工序檢查滿足技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保要求適應(yīng)地域特點質(zhì)量穩(wěn)定可靠材料選用品牌產(chǎn)品大廠產(chǎn)品經(jīng)過考察的產(chǎn)品竣工驗收質(zhì)量巡檢制度3421施工過程質(zhì)量控制地域差異地方規(guī)定原材料產(chǎn)地質(zhì)量管理篇材料控制

樣板引路制度

Part2成品保護(hù)選用要求現(xiàn)場控制工序檢查樣板封存材料樣板間材料封樣材料對樣現(xiàn)場專設(shè)一間材料樣板間，由材料工程師負(fù)責(zé)管理，分類別貼標(biāo)簽有序陳列，并建立材料樣板入庫臺帳。任何人進(jìn)入材料樣板間，都必須有材料工程師陪同，任何對已確定樣板的變動都必須通過材料工程師。招標(biāo)完成后，工程經(jīng)理部應(yīng)要求工程\合約部或材料供給商提供封樣材料，同時存檔合同或定樣時所規(guī)定的技術(shù)規(guī)格、要求。對非甲供的其它重要材料，也應(yīng)進(jìn)行材料封樣。甲供和三方供貨材料進(jìn)場時，甲方工程師和監(jiān)理人員均可調(diào)出樣板到現(xiàn)場進(jìn)行對樣，用完后及時歸還。已有封樣的材料第一次進(jìn)場時，必須進(jìn)行現(xiàn)場對樣，并對現(xiàn)場對樣情況做出書面記載?？⒐を炇諜z查制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制

樣板引路制度

Part2成品保護(hù)根本要求現(xiàn)場控制工序檢查材料合同交底組織交底交底內(nèi)容工程經(jīng)理部組織監(jiān)理、總包進(jìn)行集中交底，對于材料工藝復(fù)雜或特殊的，可邀請供給商進(jìn)行交底。材料規(guī)格技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期訂貨方式

竣工驗收質(zhì)量巡檢制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制

樣板引路制度

Part2成品保護(hù)根本要求現(xiàn)場控制工序檢查材料進(jìn)場驗收甲供材料乙供材料工程師組織監(jiān)理公司、承建商對材料當(dāng)場進(jìn)行對樣；檢查供給商是否按要求提供了合格的產(chǎn)品合格證明、質(zhì)量檢驗報告；安排監(jiān)理公司根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)、萬科技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、合同要求對材料進(jìn)行抽樣送檢。承包商必須向監(jiān)理公司進(jìn)行報驗，驗收要求必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、政策、法規(guī)規(guī)定的要求；重要的乙供材料：如鋼筋、水泥、砌塊，工程經(jīng)理部會同監(jiān)理公司將另行進(jìn)行抽樣檢查，由工程部人員見證取樣送檢。竣工驗收質(zhì)量巡檢制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)交樓標(biāo)準(zhǔn)間施工樣板間工序檢查工藝樣板交樓標(biāo)準(zhǔn)間：解決設(shè)計缺陷和功能問題完成時間：在大面積裝修施工開始前完成標(biāo)準(zhǔn)：按交樓標(biāo)準(zhǔn)完成整套房間的全部施工作用：檢驗設(shè)計合理性、材料部品效果，確保工程產(chǎn)品滿足營銷、設(shè)計要求和客戶正常使用要求?？⒐を炇諜z查制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)交樓標(biāo)準(zhǔn)間施工樣板間工序檢查工藝樣板施工樣板間：范圍：每一家總包單位、每一種戶型作用：1、檢驗各家總包單位及分包商的質(zhì)量水平，及早發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷2、讓各承包商明白萬科的質(zhì)量要求。3、經(jīng)過驗收的施工樣板間作為施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?？⒐を炇諜z查制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)交樓標(biāo)準(zhǔn)間施工樣板間工序檢查工藝樣板工藝樣板：確定工序質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，控制大面積施工范圍：每一道關(guān)鍵工序時間：關(guān)鍵工序施工前要求：按要求做樣板，樣板的施工工藝和質(zhì)量合格后，才能大面積施工。本卷須知：工藝樣板的實施時間必須盡量提前，給設(shè)計修改和工藝改進(jìn)預(yù)留足夠的時間?？⒐を炇召|(zhì)量巡檢制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)交樓標(biāo)準(zhǔn)間施工樣板間工序檢查工藝樣板工藝樣板：竣工驗收檢查制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查竣工驗收質(zhì)量巡檢制度3421施工過程質(zhì)量控制成品保護(hù)的作用討論：質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查成品保護(hù)方案審核合理安排工序?qū)嵤┎⒕S護(hù)成品保護(hù)樣板驗收成品保護(hù)交驗各負(fù)其責(zé)的原那么竣工驗收檢查制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查竣工驗收檢查制度3421施工過程質(zhì)量控制結(jié)構(gòu)類柱：先覆膜再包角樓板：加墊塊保護(hù)后澆帶：兩側(cè)做擋水圈，上面模板覆蓋線管：鋼筋支架保護(hù)觀測點：鐵盒保護(hù)線盒采用鐵皮保護(hù)質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查竣工驗收檢查制度3421施工過程質(zhì)量控制開關(guān)箱盒涂料施工前對開關(guān)面板的保護(hù)質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查竣工驗收檢查制度3421施工過程質(zhì)量控制鋁合金保護(hù)整框包裹窗下框保護(hù)門下框保護(hù)玻璃保護(hù)質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查竣工驗收檢查制度3421施工過程質(zhì)量控制進(jìn)戶、戶內(nèi)門瓷磚陽角保護(hù)欄桿保護(hù)各類裝修部品保護(hù)櫥柜整體覆蓋大理石臺面整體覆蓋室內(nèi)涂刷前地面整體覆蓋木地板地面整體覆蓋電梯間保護(hù)橋箱內(nèi)覆蓋保護(hù)電梯門口側(cè)壁覆蓋保護(hù)花灑龍頭浴缸鏡子鏡子廁紙盒質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查竣工驗收檢查制度3421施工過程質(zhì)量控制水管設(shè)備五金保護(hù)洗臉盆洗臉盆馬桶馬桶地面給水管砂漿保護(hù)質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查竣工驗收檢查制度3421施工過程質(zhì)量控制全裝修工程成品保護(hù)措施質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查工序檢查表檢查實施細(xì)那么目的：工序檢查表的建立主要是填補(bǔ)過程控制的空白，使之在分步驟驗收中規(guī)定更具體。內(nèi)容：確定工程工程師和監(jiān)理公司的檢查比例；簡要闡述該施工步驟需控制的主要技術(shù)要點。執(zhí)行：編制完善的工序檢查表應(yīng)作為合同簽訂的附件，要求監(jiān)理公司和承包單位按工序檢查表格要求進(jìn)行驗收工作。竣工驗收質(zhì)量巡檢制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查工序檢查表檢查實施細(xì)那么竣工驗收檢查制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查工序檢查表檢查實施細(xì)那么由工程經(jīng)理部組織工程成員和監(jiān)理公司，聯(lián)合制定實施細(xì)那么，保證工序檢查能夠落實。內(nèi)容：規(guī)定總包施工方案的編制必須符合工序驗收要求；規(guī)定不同施工階段需采用的表格；規(guī)定總包單位建立和深化報驗的工作次數(shù)、檢驗批；規(guī)定違反工序施工的處分措施等。工序檢查表檢查實施細(xì)那么竣工驗收質(zhì)量巡檢制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查竣工驗收工程經(jīng)理部應(yīng)建立工程師日常質(zhì)量巡視制度；工程工程師應(yīng)不定期對現(xiàn)場質(zhì)量進(jìn)行專項檢查；工程工程師對檢查的情況應(yīng)該有詳細(xì)的記錄；工程經(jīng)理應(yīng)定期檢查工程師日常巡檢的記錄，并作為考核的依據(jù)之一。建立工程工程師現(xiàn)場質(zhì)量巡視制度質(zhì)量巡檢制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查各地區(qū)公司對現(xiàn)場的質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行分級控制；各地區(qū)公司工程管理部應(yīng)制定工程管理評估檢查制度，定期對各工程進(jìn)行橫向檢查。目的是為提高工程質(zhì)量管理水平，使各工程工程質(zhì)量均衡開展并不斷提高。各工程經(jīng)理部應(yīng)組織監(jiān)理公司聯(lián)合制定工程定期質(zhì)量檢查方案。針對不同工程的特點，作為公司工程管理部檢查制定的延伸，應(yīng)該更具體。竣工驗收質(zhì)量巡檢制度建立工程定期質(zhì)量檢查制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查

由工程經(jīng)理部組織，監(jiān)理公司、物業(yè)公司、承包單位參與，其中物業(yè)公司在該階段僅做專項方面的檢查。條件：房屋取得竣工備案證；現(xiàn)場所有工作工程已經(jīng)完成；設(shè)計變更核對完畢；交房標(biāo)準(zhǔn)核對完畢；工序檢查表記錄完整、齊全、真實、有效；監(jiān)理公司提交工程竣工報告。方案：工程經(jīng)理部負(fù)責(zé)編制工程部內(nèi)部驗收方案。并組織召開預(yù)驗收準(zhǔn)備會，規(guī)定驗收中的各項事物安排，包括缺點的指標(biāo)。方案范例如附件所示。整改：工程經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織催促問題整改關(guān)閉情況。由物業(yè)公司組織，工程經(jīng)理部、監(jiān)理公司、承包單位參與進(jìn)行綜合驗收。范圍：室內(nèi)每套房間＼樓梯間等公共部位＼外立面＼室外配套工程條件：室內(nèi)專項驗收問題已關(guān)閉；室內(nèi)清潔工作已完成；房屋鑰匙已移交；公共部位、外立面、室外配套工程監(jiān)理公司完成驗收并提交驗收報告。方案：工程經(jīng)理部配合物業(yè)公司編制驗收方案，并由一線公司分管工程的領(lǐng)導(dǎo)組織召開地盤竣工正式驗收會。綜合驗收——逐套房、拉網(wǎng)式檢查整改。采用的表格范例如附件所示。專項驗收——包括：閉水試驗、外墻〔或門窗〕淋水試驗、通球試驗、電氣相位測試、給水管打壓測試。采用的表格范例如附件所示?？⒐を炇召|(zhì)量巡檢制度工程部驗收物業(yè)公司驗收3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇材料控制樣板引路制度

Part2成品保護(hù)工序檢查竣工驗收檢查制度3421施工過程質(zhì)量控制質(zhì)量管理篇重要性Part3溝通方法

從產(chǎn)品開發(fā)的流程：拿地—設(shè)計——報建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理中不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每個環(huán)節(jié)都離不開與我們合作的供方，如果供方提供的產(chǎn)品和效勞能滿足我們的要求，那么我們的工作質(zhì)量和效率就會大大提高。3421對供方的質(zhì)量管理輸出質(zhì)量管理篇重要性Part3溝通方法

建構(gòu)立體管理輸出體系

供方項目管理團(tuán)隊

供方施工班組

公司層面過程評估客戶理念管理流程工藝標(biāo)準(zhǔn)后評估供方高層3421對供方的質(zhì)量管理輸出Part3質(zhì)量技術(shù)篇質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程“三新〞研究Part3技術(shù)研究控制重點維修支持1技術(shù)管理我們是開發(fā)商我們不是施工單位管理人員我們不應(yīng)該僅僅按圖施工國標(biāo)企標(biāo)質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理設(shè)計圖紙的錯、漏、碰、缺以及頻繁的設(shè)計變更，會對現(xiàn)場的工程質(zhì)量帶來極大的影響。設(shè)計與質(zhì)量設(shè)計控制“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)案例：休息平臺處開電井門質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理設(shè)計與質(zhì)量設(shè)計控制“三新〞研究技術(shù)研究控制重點4、二次設(shè)計

3、圖紙會審

2、圖紙預(yù)審

1、設(shè)計指導(dǎo)書

控制手段維修支持國標(biāo)企標(biāo)質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理設(shè)計與質(zhì)量設(shè)計控制“三新〞研究技術(shù)研究控制重點設(shè)計指導(dǎo)書——1、對設(shè)計功能性、合理性、具體的施工做法提出要求，包括各地區(qū)公司所在地區(qū)具體標(biāo)準(zhǔn)的提供，并補(bǔ)充地區(qū)公司編制的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的做法。對工程做法、建筑構(gòu)造等的總結(jié)，絕不能只依賴于設(shè)計師。最為有效和主動的方式，是將總結(jié)融入到設(shè)計指導(dǎo)書中去，讓設(shè)計師〔設(shè)計院〕在最初的出圖中盡量地減少設(shè)計缺漏。2、編制各專業(yè)施工圖出圖標(biāo)準(zhǔn)維修支持國標(biāo)企標(biāo)質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理設(shè)計與質(zhì)量設(shè)計控制“三新〞研究技術(shù)研究控制重點圖紙預(yù)審——包括條件圖預(yù)審和施工圖出圖前的預(yù)審。在出圖前核對設(shè)計院是否按設(shè)計指導(dǎo)書進(jìn)行設(shè)計，同時預(yù)先發(fā)現(xiàn)設(shè)計的錯漏碰缺以及不利施工的節(jié)點，兩次預(yù)審能夠有效地減少現(xiàn)場設(shè)計變更的數(shù)量。維修支持國標(biāo)企標(biāo)質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理設(shè)計與質(zhì)量設(shè)計控制“三新〞研究技術(shù)研究控制重點圖紙會審——圖紙會審不僅僅是去發(fā)現(xiàn)設(shè)計的缺陷和問題，更重要的是讓監(jiān)理工程師和施工方更深刻地了解圖紙的內(nèi)容。監(jiān)理工程師需要特別關(guān)注設(shè)計所要求的工程做法、施工中的難點、需要控制的要點。施工方需要特別關(guān)注圖紙中的質(zhì)量難點并需要對設(shè)計的易建性提出意見。維修支持國標(biāo)企標(biāo)質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理設(shè)計與質(zhì)量設(shè)計控制“三新〞研究技術(shù)研究控制重點二次設(shè)計——鋁合金門窗、欄桿、雨蓬、廚柜、瓷磚鋪貼、立面分色等需要進(jìn)行二次設(shè)計，而此時工程正處于非常繁忙的階段，易產(chǎn)生疏忽，會造成嚴(yán)重后果。維修支持國標(biāo)企標(biāo)質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理“三新〞研究技術(shù)研究控制重點產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的難題：加強(qiáng)對“新技術(shù)、新工藝、新材料〞的研究，為設(shè)計部品選擇和解決工程質(zhì)量問題提供專業(yè)改進(jìn)意見。參考范例：維修支持國標(biāo)企標(biāo)質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理“三新〞研究技術(shù)研究控制重點結(jié)合本工程特點，有針對性編制工程工程管理指導(dǎo)書；組織專業(yè)技術(shù)小組成員對其重點分部工程技術(shù)方案〔尤其是涉及到防裂、防滲漏部位〕進(jìn)行討論、審核并給出專業(yè)意見逐步形成統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。例如：屋面、露臺、陽臺防水體系、新型材料施工工藝、鋁合金門窗設(shè)計、外墻保溫體系、基坑支護(hù)方案維修支持國標(biāo)企標(biāo)質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)重點分部工程專項檢查控制重點砌筑材料廠家

材料品種

齡期要求

材料堆放

砌筑砂漿

戶型確認(rèn)

砌筑高度

砌塊濕水

檢查要求

生產(chǎn)能力：年生產(chǎn)能力大于20萬立方米，堆場堆放能力1萬立方米以上。生產(chǎn)設(shè)備：生產(chǎn)工藝和設(shè)備必須比較先進(jìn)和現(xiàn)代化〔原材料質(zhì)量可靠、配料必須有電腦嚴(yán)格控制，有六面切割的自動化切割設(shè)備，蒸壓養(yǎng)護(hù)設(shè)備有可靠的壓力和溫度供給和控制〕材料品種：粉煤灰加氣砼；灰砂加氣砼；混合型加氣砼質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)砌筑1技術(shù)管理慎用選用組合：A5.0

B07質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)砌筑主要等級指標(biāo)：1技術(shù)管理性能指標(biāo)：立方體抗壓強(qiáng)度≥5.0MPa

干體積密度為7KN/M3

質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)砌筑1技術(shù)管理齡期：20天〔深圳區(qū)域〕/28天〔上海區(qū)域、武漢公司〕現(xiàn)場存放：大于15天；掛牌注明規(guī)格型號、檢驗及進(jìn)場時間存放要求：下墊上蓋，排水通暢，低于2米。質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新”研究

技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)砌筑1技術(shù)管理墻體砌筑線檢查工藝流程墻體底部采用200高灰砂磚和砼導(dǎo)墻（防水部位）底磚驗收計量控制：砂漿配比計量樣榜車，拌合砂漿配比準(zhǔn)確易操作、好控制。文明施工：使用灰斗盛放砂漿1.時間間隔每天小于1.5米頂磚15天2.濕水要求干法:禁止?jié)袼疂穹ǎ?~10mm逐項驗收質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)重點分部工程專項檢查控制重點防水材料品種

設(shè)計要求

材料檢驗

材料使用

基層驗收

管道封洞

施工要求

防水驗收

工序交接

質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新”研究

技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)防水1技術(shù)管理優(yōu)質(zhì)工序管道洞口頂撐支模管道洞二次封堵基層處理特殊部位提前加強(qiáng)配料及涂刷灌水試驗質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)重點分部工程專項檢查控制重點鋁合金門窗

材料檢驗洞口交接框體安裝塞縫控制淋水試驗防水涂刷成品保護(hù)粉刷移交密封性能外觀檢查整窗淋水工序交接質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新”研究

技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)鋁合金門窗1技術(shù)管理門窗材料根本規(guī)定保證型材最小壁厚，目的是滿足安裝五金、連接件和型材邊緣的受力和剛度要求。鋁型材及玻璃厚度需通過計算確定或復(fù)核。外觀式樣可根據(jù)工程需要，個性化選擇而不做統(tǒng)一規(guī)定。密封材料、涂料等化工材料難以檢驗，通過限定生產(chǎn)廠家來保證質(zhì)量的實現(xiàn)。使用壽命10年及以上。五金配件是經(jīng)?；顒拥呐浼己玫钠焚|(zhì)是降低投訴率重要手段?；顒游褰鸺?yīng)采用滿足使用5萬次的A級品。質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新”研究

技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)鋁合金門窗1技術(shù)管理水泥接觸面瀝青油涂層厚度檢查鋼化玻璃的檢查外觀實測：如圖五性檢測：水密、氣密、風(fēng)壓、隔音、保溫隔熱斷面尺寸控制要點洞口交接塞縫完成后試水整窗100%試水塞縫材料：干硬性水泥砂漿摻防水劑控制塞縫手法現(xiàn)場堆放及成品保護(hù)質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)重點分部工程專項檢查控制重點外墻保溫掛基準(zhǔn)線

聚苯板的粘貼

面層施工

交接驗收

過程控制

質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新”研究

技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)外墻保溫1技術(shù)管理托架安裝掛線粘貼控制要點刮粘貼膠泥苯板粘貼拼縫間注膠耐堿纖維網(wǎng)粘貼釘鉚釘、刮膠泥質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)重點分部工程專項檢查控制重點內(nèi)外墻面涂料

基層檢查

膩子涂刮

大面涂刷

細(xì)部控制

工具統(tǒng)一

工序控制

質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新”研究

技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)內(nèi)外墻涂料1技術(shù)管理1、含水率測試2、PH值測試

4、水平、垂直、平整度測試基層檢查控制要點膩子施工配合光源檢查打磨膩子層打磨常用工具，相同部位涂刷工具應(yīng)統(tǒng)一整體效果細(xì)部效果A、泛堿B、漆膜凍裂C、涂層太薄問題現(xiàn)象質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)重點分部工程專項檢查控制重點金屬防腐涂料

銹蝕等級及常見銹蝕種類外表處理方法底漆、中間漆及面漆的涂刷

檢驗控制

常用檢驗工具

工程效果圖

質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新”研究

技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)金屬面涂料1技術(shù)管理控制要點銹蝕等級及常見銹蝕種類銹蝕方式銹蝕氧化皮噴砂已鍍鋅表面表面處理方法

手工打磨施工前處理面漆的噴涂底漆的噴涂中間漆的噴涂預(yù)涂和補(bǔ)涂濕膜測量干膜測量質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)重點分部工程專項檢查控制重點室內(nèi)墻地磚

鋪貼詳圖

排磚樣板

水電定位

樣板

大面粘貼

鋪貼流程

工序控制

質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新”研究

技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)室內(nèi)墻地磚1技術(shù)管理墻地磚對縫專用勾縫劑勾縫重點關(guān)注樓梯間保護(hù)廚衛(wèi)墻磚陽角保護(hù)踢腳磚陽角保護(hù)質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)重點分部工程專項檢查控制重點外墻劈開磚

樣板

流程

檢驗

質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part3“三新”研究

技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)外墻劈開磚1技術(shù)管理樣板粘貼重點關(guān)注掛線粘貼瓷磚清縫質(zhì)量技術(shù)篇設(shè)計與工程Part31技術(shù)管理“三新〞研究技術(shù)研究控制重點維修支持國標(biāo)企標(biāo)落實維修階段的技術(shù)支持維修是挽回在客戶心目中工程質(zhì)量印象的最后一次努力。要求一次做好，防止屢次維修參加維修會議并提供維修建議方案，協(xié)助客戶服務(wù)部力爭做到“一次維修合格率100％”

結(jié)合客戶服務(wù)部門整理的“缺陷反饋”內(nèi)容，通過分類將其列為后期施工質(zhì)量預(yù)控重點。質(zhì)量意識是前提管理與技術(shù)并重溝通才能落實！140工程管理之本錢與采購管理141第四章

工程管理之本錢與合同管理質(zhì)量進(jìn)度本錢設(shè)計采購采購既效勞于質(zhì)量、本錢、設(shè)計、進(jìn)度，采購又引導(dǎo)了質(zhì)量、本錢、設(shè)計、進(jìn)度。采購的重要性142第四章

工程管理之本錢與合同管理房地產(chǎn)企業(yè)的采購與施工企業(yè)的采購最大的不同在于——房地產(chǎn)企業(yè)更加了解客戶的需求與評定質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。目前而言房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)采購的區(qū)別是什么？客戶滿意度國家標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實施驗證實施驗證143第四章

工程管理之本錢與合同管理××工程采購方案采購方案144第四章

工程管理之本錢與合同管理

結(jié)果導(dǎo)向——保證目標(biāo)本錢的順利實施

過程導(dǎo)向——開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理

效率導(dǎo)向——實施過程中圖紙管理本錢管理145第四章

工程管理之本錢與合同管理

要注意現(xiàn)場布局管理

要注意招標(biāo)環(huán)節(jié)

要注意合同制定和執(zhí)行

要注意簽證變更

要注意配套管理

要注意現(xiàn)金流管理

要注意監(jiān)理費用管理

要注意預(yù)結(jié)算管理八項注意146第四章

工程管理之本錢與合同管理現(xiàn)場總平面布置非常重要，既要兼顧工作距離，還要考慮銷售布局、臨建的擺設(shè)以及對入住客戶的影響某樓盤，一期工程開發(fā)中，施工單位臨建搬遷四次，每搬遷一次，不考慮人力本錢，直接支出的金額不少于15萬元。造成施工單位索賠！案例：屢次搬遷的臨建147第四章

工程管理之本錢與合同管理布局要多溝通，特別是注意水電設(shè)施的布局某樓盤，由于施工期分期開發(fā)不明確造成臨時變壓器搬了3回，直接造成無效本錢20萬元案例：無視分期開發(fā)界限劃分導(dǎo)致無效本錢發(fā)生配套費也是一筆不小的數(shù)目，需要工程部在不影響關(guān)系的前提下，抱著對公司強(qiáng)烈的責(zé)任感與對方“斗智斗勇〞案例：成功的談判背景：×××公司的供水工程完全由政府部門進(jìn)行施工內(nèi)容：工程水泵房剛開始自來水公司要求設(shè)備由他們提供、按自來水行業(yè)定額收費、最終價格由自來水公司預(yù)算室審核。根據(jù)這些條件，×××要比由自己施工多付出80%的造價，多支付80萬元。工程部屢次找自來水公司經(jīng)辦人商議，對方態(tài)度蠻橫，甚至以停止施工威脅。無奈，工程經(jīng)理求助公司領(lǐng)導(dǎo)。解決：公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)閔行工程成功的經(jīng)驗〔比以前下浮30％〕，所以沒有屈服于對方的無禮要求，通過多輪談判最終自來水按照我們閔行同樣的要求〔設(shè)備甲供、93定額取費、社會審計〕簽訂了合同，費用節(jié)約了50%。某工程，工程經(jīng)理部安排將組團(tuán)a根底施工的土方約7000m3，堆放至運距約300m的下一期組團(tuán)b內(nèi)，原來的意思是待園建施工時，可以就近安排土方回填。組團(tuán)a待建組團(tuán)b堆土場c運距300m運距500m實際情況如下：由于工期拖延，待建組團(tuán)b動工時，組團(tuán)a工期尚未進(jìn)入填土階段；運距300m與運距500m土方價格相同，均為12元/m3；最后解決方案：先將土方由待建組團(tuán)b轉(zhuǎn)運至堆土場c；待組團(tuán)a進(jìn)入填土階段后，再由堆土場c轉(zhuǎn)運至組團(tuán)a進(jìn)行填土；最終增加土方轉(zhuǎn)運費用84000元。案例：多轉(zhuǎn)運一次的土方土方平衡——一收一放，天上地下工程經(jīng)理與本錢經(jīng)理一樣，需要對設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)有所了解，不僅可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計中可以節(jié)約本錢的地方，還能有利施工。以下的案例都是由于工程經(jīng)理了解設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)而做出的經(jīng)典案例他們的優(yōu)化結(jié)果是將原直徑400mm雙樁承臺改為直徑500mm單樁承臺，為此：二期3標(biāo)段16單元，共減少直徑400mm樁64根二期會所樁根底減少直徑300mm樁12根。因減少樁數(shù)量節(jié)約樁根底本錢約22萬元工期縮短10天案例：東莞×××工程樁根底優(yōu)化某工程的泳池，由于在設(shè)計時位于相對高處的小區(qū)泳池采用大量鋼質(zhì)抗拔樁。工程經(jīng)理潘軍先生由于熟悉標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定此設(shè)計屬“重大失誤〞。因為，一方面，采用此種樁型工期將長達(dá)一個半至兩個月；另一方面，此樁型在造價上也是不可接受的。在與本錢、設(shè)計協(xié)商后，設(shè)計院重新對其設(shè)計，最終因地制宜的取消了抗拔樁的設(shè)計思路，不僅工程造價節(jié)約10萬元，而且工期還節(jié)約了1個多月。案例：躺在鋼質(zhì)樁上的會所泳池工程經(jīng)理與本錢經(jīng)理一樣，需要對設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)有所了解，不僅可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計中可以節(jié)約本錢的地方，還能有利施工。以下的案例都是由于工程經(jīng)理了解設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)而做出的經(jīng)典案例圖紙會審——建設(shè)單位內(nèi)部組織設(shè)計、工程、本錢等相關(guān)部門進(jìn)行“圖紙審查〞；審查重點——本錢節(jié)約、過往錯誤重犯、圖紙之間對不上、標(biāo)高取定等；審查依據(jù)——?產(chǎn)品缺陷手冊(客戶中心)?、?無效本錢案例庫〔本錢部〕?、?以往錯誤手冊〔設(shè)計、工程〕?等；◆內(nèi)部圖紙會審帶來的成果有時候是驚人的。

我們在施工過程中最不愿意見到圖紙的出入，那么圖紙審核就是一切工作的前置任務(wù)，是提升效率和減少無效本錢的良方案例：內(nèi)部圖紙審查帶來的重要成果

×××工程，吸取過去設(shè)計變更、無效本錢的教訓(xùn)，招標(biāo)前召集建筑設(shè)計師、結(jié)構(gòu)工程師、水電工程師、本錢工程師封閉2天審圖，共發(fā)現(xiàn)問題28處。累計涉及本錢節(jié)約11萬元，防止后期變更26項。截至2005年底，香港路8號工程主體施工至15層，累計由于圖紙錯誤造成的設(shè)計變更僅1例。思考：施工前進(jìn)行細(xì)致的全方位圖紙審查是防止和減少后期設(shè)計錯誤與變更的良好途徑之一。當(dāng)然，根本上解決設(shè)計錯誤問題的途徑是加強(qiáng)對設(shè)計院的管理，從源頭上抓住設(shè)計質(zhì)量。作為后期設(shè)計圖紙的實施主體，工程部利用時間間隙組織相關(guān)部門進(jìn)行圖紙會審實際上也是對自己后期工作的幫助。不拘一格降人才施工方案的考量應(yīng)充分發(fā)揮施工單位的技術(shù)力量，摘下“有色眼鏡〞，攜手合作供方某工程護(hù)坡方案，在初期組織大量專家進(jìn)行研究可方案均較保守，當(dāng)同事們一籌莫展的時候，某根底施工專業(yè)公司遞上一份合理化建議讓人們眼前一亮，此一項節(jié)約本錢50萬以上。案例：某工程護(hù)坡方案不拘一格降人才某工程高壓配電工程招標(biāo)，在甲方明確方案的前提下，通過招標(biāo)優(yōu)化電纜走向，顛覆原方案。節(jié)省造價30萬元。案例：一句話帶來的經(jīng)濟(jì)效益30萬？A方案一方案二BC已所不欲，勿施于人我們在招標(biāo)文件中常見如下“不留活口〞的文字：“投標(biāo)單位應(yīng)巨細(xì)無疑理解圖紙，考察現(xiàn)場，否那么……〞“本價格包括：利潤、稅金、管理費、措施費等一切費用〞“本單價在結(jié)算時不做任何調(diào)整……〞☆在特殊工程中工程經(jīng)理應(yīng)及時提出施工配合費用困難以減少日后的麻煩☆在招標(biāo)公示階段工程經(jīng)理應(yīng)提出對投標(biāo)人的級別、信譽方面的置疑了解合同經(jīng)濟(jì)條款，清楚資金支付的節(jié)點與節(jié)奏，利用經(jīng)濟(jì)條款賦予的獎罰權(quán)利及資金支付的杠桿對供給商進(jìn)行管理，是工程經(jīng)理必備的知識。

合同要不要看？

付款要不要管？

合理管理◆加強(qiáng)合同履行時的全過程動態(tài)管理

在整個施工合同履行過程中，對每一項工作，都要嚴(yán)格管理，妥善安排，記錄清楚，手續(xù)齊全，否那么會造成過失引起合同糾紛，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失

◆合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險

對于預(yù)測到的合同風(fēng)險，在談判和簽訂施工合同時，采取雙方合理分擔(dān)的方法

◆合同一經(jīng)簽訂，即成為合同雙方的最高法律

在合同談判和簽訂中，對可能發(fā)生的情況和各個細(xì)節(jié)問題都要考慮周到，并作明確確實定，不能存有僥幸的心理；一切問題都應(yīng)明確具體地以書面形式規(guī)定，不要以口頭承諾和保證。某工程部經(jīng)理部對九層轉(zhuǎn)換梁結(jié)構(gòu)進(jìn)行積極地與總包單位的研究，協(xié)同組織工程結(jié)構(gòu)專家與設(shè)計院一道討論轉(zhuǎn)換大梁的后澆帶技術(shù)問題，提出優(yōu)化方案，降低本錢200萬元，工期縮短一個月。案例：藍(lán)灣工程轉(zhuǎn)換大梁優(yōu)化由于經(jīng)現(xiàn)場人員確認(rèn)的施工方案可作為結(jié)算的依據(jù)，因此每一個簽字都應(yīng)該是專業(yè)的，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)哪硺潜P，由于施工方案未經(jīng)認(rèn)真審核，在我方確認(rèn)的地梁磚胎模做法中竟赫然標(biāo)有構(gòu)造柱和圈梁，假設(shè)非及時發(fā)現(xiàn)可能造成近20萬的工程索賠案例：某工程地梁磚胎模案例研討：開關(guān)50000次的合頁某公司曾在一次櫥柜定標(biāo)時，曾選用了能開關(guān)50000次的合頁。簡單算一個帳：50000次÷70年使用期÷365天≈2次/天。意味著，業(yè)主能在70年內(nèi)，不用為合頁的損壞而擔(dān)憂。同時，可以預(yù)計當(dāng)櫥柜柜體都完全爛掉的時候，合頁卻依然完好如新……合頁換不換？輪子轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)？木頭爛不爛？矯枉過正？案例研討：開關(guān)插座質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)怎樣才適宜？合頁換不換？輪子轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)？木頭爛不爛？思考：大家一起算算，80000次的開關(guān)與10000次的插座，平均到50年，我們每天可以使用幾次？站在十字路口談“品質(zhì)〞和“本錢〞追求卓越，無可厚非矯枉過正，適可而止我們的終極目標(biāo)是利潤率質(zhì)量成本社會平均質(zhì)量/成本線萬科質(zhì)量/成本線后期質(zhì)量/本錢線建造質(zhì)量/本錢線高于社會平均水平的質(zhì)量要求，必定要付出高于社會平均水平的本錢?！皹?biāo)準(zhǔn)〞實質(zhì)上就是“規(guī)那么〞各種標(biāo)準(zhǔn)的目的都是一致的，即“為獲得最正確秩序，促進(jìn)最正確企業(yè)效益〞。這里所說的最正確秩序，那么是指通過實施標(biāo)準(zhǔn)使標(biāo)準(zhǔn)化對象的有序化程度提高，發(fā)揮出最好的功能。這里所說的最正確效益，就是要發(fā)揮出標(biāo)準(zhǔn)的最正確系統(tǒng)效應(yīng)，產(chǎn)生理想的效果?！皹?biāo)準(zhǔn)〞實質(zhì)上就是“規(guī)那么〞思考：除了氣候的差異，我們能否找到最經(jīng)濟(jì)、最可靠的做法，來統(tǒng)一解決呢？集團(tuán)的資源整合優(yōu)勢應(yīng)該得到發(fā)揮。類似的方面很多：防水體系、道路基層做法、景觀基層做法等等……

案例研討：內(nèi)部工程統(tǒng)一做法的實施與應(yīng)用武漢加氣混凝土砌塊外墻施工要點

砌塊質(zhì)量：齡期1個月以上；防雨及防浸泡措施；砌筑質(zhì)量：含水率不應(yīng)大于20％；每天砌筑不超過1.8米；粉刷：墻柱梁結(jié)合部300mm寬鋼板網(wǎng)；砌筑完成后15天開始；深圳加氣混凝土砌塊外墻施工要點

砌塊質(zhì)量：齡期20天以上；防雨及防浸泡措施；砌筑質(zhì)量：含水率宜<15％；每天砌筑不超過1.5米；粉刷：山墻滿掛鋼板網(wǎng)、鋼板網(wǎng)每邊不應(yīng)小于125mm；砌筑完成后15天開始；“標(biāo)準(zhǔn)〞實質(zhì)上就是“規(guī)那么〞案例：外部工程統(tǒng)一做法的實施與應(yīng)用以下是某工程施工圖防水方案的節(jié)選：一樓花池中JS防水涂膜2.0mm厚；空調(diào)洞口內(nèi)墻JS防水涂膜2.0mm厚；……〔洗手間防水才采用1.5mm厚〕思考：由于各設(shè)計院對工程做法有不同的理解，工程經(jīng)理應(yīng)在事前積極溝通，使內(nèi)外部標(biāo)準(zhǔn)一致，達(dá)成質(zhì)量和本錢和諧統(tǒng)一的目的

方法：開闊視野，不固執(zhí)己見，向兄弟公司學(xué)習(xí)，與其他地產(chǎn)公司交流；各工程統(tǒng)一招標(biāo)，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，集中優(yōu)勢資源爭取最合理價格沒有事前審批，我們無從把控本錢支出沒有事前審批，公司會對工程實施過程失去控制沒有事前審批，動態(tài)本錢的反響就難以實現(xiàn)

沒有事前審批，本錢超支的情況就難以防止某室外道路工程，下發(fā)一份工程指令，內(nèi)容如下：請某公司完成標(biāo)高室外標(biāo)高-0.8米以下淤泥質(zhì)土的換填，填土長度約20米，寬度約2米，深度0.8米。換填土要求優(yōu)質(zhì)黃土，分層壓實，摻10%石灰。案例：這樣的簽證能結(jié)算嗎？

3個月后，該指令在工程部確認(rèn)完畢，報本錢部結(jié)算。簽證單內(nèi)容如下：1、施工單位報送完成量：根據(jù)甲方**號指令要求，完成換填量如下：填土長度30.2米，寬度3.3米，換填深度1.2米，請甲方、監(jiān)理確認(rèn)；2、監(jiān)理回復(fù)意見如下：工程指令內(nèi)容完成，工程量請甲方審核；3、萬科工程部回復(fù)意見如下：工程指令內(nèi)容完成，工程量請本錢部審核；本錢部收到此單后，當(dāng)場暈倒，我上哪核量?。浚ィぃ！颍。＃ぁY金方案的三種不良情況☆實際支付額<資金方案大量資金閑置，無效資金利息支出☆實際支付額>資金方案無法支付工程款，影響施工進(jìn)度☆為滿足資金方案多支付進(jìn)度款對股東的不負(fù)責(zé)工程終于完了，工程部還是不能放松……經(jīng)過緊鑼密鼓的開盤，經(jīng)過徹夜難眠的入伙，經(jīng)過無數(shù)的變更與修改剩下的是結(jié)算對結(jié)算資料確實認(rèn)和審核是整個工程的結(jié)尾也是對新工程的總結(jié)竣工資料、簽證單、工程扣款單、結(jié)算移交……這才叫大功告成172第四章

工程管理之本錢與合同管理組織目標(biāo)組織目標(biāo)個人目標(biāo)及部門目標(biāo)個人目標(biāo)及部門目標(biāo)雙贏的過程就是實現(xiàn)個人目標(biāo)的過程173第四章

工程管理之本錢與合同管理管理者銷售設(shè)計工程成本花錢最少利潤最大作品最優(yōu)質(zhì)量最好各部門的本位主義狀況管理者銷售設(shè)計工程成本花錢最少利潤最大作品最優(yōu)質(zhì)量最好齊心協(xié)力的狀況174第四章

工程管理之本錢與合同管理6、房地產(chǎn)工程本錢管理的思路要點〔1〕以價值工程為導(dǎo)向；〔2〕以符合市場規(guī)律為導(dǎo)向；〔3〕以甲乙雙方的“雙贏〞為本錢根底；〔4〕以房地產(chǎn)公司和工程開發(fā)要求等戰(zhàn)略要求為導(dǎo)向；175第四章

工程管理之本錢與合同管理7、某房地產(chǎn)企業(yè)工程本錢流程主要流程說明：176工程管理之組織協(xié)調(diào)管理177第五章

工程管理之組織協(xié)調(diào)管理1、組織協(xié)調(diào)在工程工程管理中的重要地位〔1〕組織和協(xié)調(diào)是工程管理的調(diào)度中心〔2〕組織和協(xié)調(diào)，是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力〔3〕合理的組織和協(xié)調(diào)，加快施工進(jìn)度〔4〕合理的組織和協(xié)調(diào)，降低本錢〔5〕合理的組織和協(xié)調(diào)，提升質(zhì)量〔6〕組織和協(xié)調(diào)的優(yōu)劣，是一個優(yōu)秀與卓越管理的表達(dá)178第五章

工程管理之組織協(xié)調(diào)管理2、工程前期規(guī)劃和場地布置〔1〕塔吊和人貨梯設(shè)備布置〔2〕場地臨時、材料加工等綜合布置〔3〕場地利用和轉(zhuǎn)移場地轉(zhuǎn)移與營銷的配合〔1〕主體的施工先后按照營銷的需要調(diào)整，主次清楚，重點突出?！?〕營銷已經(jīng)將銷售會所、樣板房、園林提前展示作為常態(tài)——工程管理需要從場地布置、設(shè)備布置等開始就考慮對營銷的支持，總體的提前規(guī)劃和逆作法成為必要手段；179第五章

工程管理之組織協(xié)調(diào)管理3、如何管理勞務(wù)分包勞務(wù)市場現(xiàn)狀決定必須接受勞務(wù)分包。近年來，廣東勞務(wù)市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，經(jīng)常有勞工缺乏的報道見于報端。內(nèi)地經(jīng)濟(jì)開展起來以后，這一困境可能繼續(xù)。當(dāng)總包管理層處于弱勢地位時，開展商必須承擔(dān)一局部對分包管理的責(zé)任，放任對分包的管理其結(jié)果是工作推動出現(xiàn)偏差。如何管理勞務(wù)分包：〔1〕了解分包需求，幫分包解決實際問題。分包需求不一定全是經(jīng)濟(jì)利益，但經(jīng)濟(jì)利益一定是其中之一。在經(jīng)濟(jì)利益上無法滿足分包需求時，必須考慮其他方法。180第五章

工程管理之組織協(xié)調(diào)管理〔2〕摸清施工單位管理層管理難點。依靠開展商來深入管理施工單位的勞務(wù)分包，肯定不是專業(yè)地產(chǎn)公司的開展方向。長遠(yuǎn)規(guī)劃，必須加強(qiáng)培訓(xùn)、培養(yǎng)自己的合作商，依靠合作商自己的管理機(jī)器運轉(zhuǎn)，