廣告策劃-星河灣營銷策劃報告-跨界營銷(梁上燕)講話稿

跨界營銷打破傳統(tǒng)營銷思維，締造價值共贏之道潘石屹SOHO中國總裁：用20年前的標準看，今天我們每個人都在做跨界的事情，比方開車，攝影，電腦什么的。秦朔?第一財經(jīng)日報?總編：跨界，顯然不是簡單的商戰(zhàn)技巧，而是一種企業(yè)或品牌的創(chuàng)新戰(zhàn)略。方洪波美的電器總裁：通過前瞻而領(lǐng)先的品牌跨界戰(zhàn)略，商業(yè)奇跡才能成為可能。我們看看世界上一些跨界的例子宜家不但是家具，更是ＤＩＹ的生活方式宜家以消費品方式銷售家具．空前成功跨界啟示一突破原有行業(yè)慣例而實現(xiàn)價值跨越傳統(tǒng)家具大件的很少更換的難以搬運的區(qū)域性的……可拆分的可經(jīng)常換的可自主搬運的全球性的……iPod跨越數(shù)字音樂播放器，成為時尚音樂生活代表Ipod占據(jù)全球mp3/mp4銷量的70%以上跨界啟動二全面創(chuàng)新而實現(xiàn)價值跨越一般播放器時尚的音樂生活方式……容量大音質(zhì)好設(shè)計好……斯沃琪Swatch成為全球時尚人士的收藏品不只是手表，更是手腕上的時裝跨界啟示三通過嫁接外行業(yè)價值實現(xiàn)價值跨越傳統(tǒng)手表手腕上的時裝時尚的多變的經(jīng)常性消費的……計時功能質(zhì)量好一塊足亦……時裝時尚多變經(jīng)常性消費……＋星巴克不可能成就納斯達克最強勁的股票之一星巴克不只是咖啡，更是清新休閑的都市第三空間世爵汽車聯(lián)合PRADA聯(lián)合打造汽車ＬＧ與PRADA合作生產(chǎn)三星聯(lián)合阿瑪尼出品可口可樂聯(lián)合魔獸做聯(lián)合推廣宜家讓家私從耐用品變成消費品……國際上越來越多的跨界之作實現(xiàn)跨界的假設(shè)干種途徑將時尚作為品牌溢價的介質(zhì)將產(chǎn)品設(shè)計作為品牌溢價的介質(zhì)將藝術(shù)作為品牌溢價的介質(zhì)將消費體驗作為品牌溢價的介質(zhì)將價值觀作為品牌溢價的介質(zhì)……跨界品牌成功跨界的“工具箱〞跨界戰(zhàn)略意義跨界是對專業(yè)化的一次創(chuàng)新，它能讓原來毫不相干的領(lǐng)域或元素，相互滲透融匯，帶來新的觀念或生活方式，幫助品牌跨出本領(lǐng)域，跳脫價格戰(zhàn)，甩脫競爭困境。跨界成功的啟示跨界----完成角色的轉(zhuǎn)變從企業(yè)家到趨勢觀察家的轉(zhuǎn)變對產(chǎn)品的理解：賣產(chǎn)品，更是在賣一種生活方式對品牌的理解：賣品牌，更是在賣一種社會趨勢星河灣的跨界之路全方位跨界戰(zhàn)略實踐分享星河灣跨界體系圖面對不同的人，如何讓他更容易理解星河灣倡導的“跨界營銷〞，而采取更具針對性的溝通正是星河灣品牌傳播的重要原那么之一。角度中國星河灣跨界營銷媒體內(nèi)部員工銷售說辭同行分享合作伙伴講座關(guān)鍵詞：品質(zhì)社交中國星河灣從平方米到立方米，致力打造中國上層階層的社交平臺，實現(xiàn)品質(zhì)地產(chǎn)到品質(zhì)社交的跨界營銷關(guān)鍵詞：突破與整合中國星河灣作為品質(zhì)地產(chǎn)的抗旗者，最重要的是如何突破自己創(chuàng)造更富競爭力的商業(yè)價值關(guān)鍵詞：圈層價值高品質(zhì)的生活僅僅是星河灣為你做得一局部，中國星河灣將為成功的你再聚合一個人生的舞臺關(guān)鍵詞：聚合價值成功的房地產(chǎn)商應(yīng)該打破地段，地域的局限，讓各個工程之間真正的聯(lián)動起來關(guān)鍵詞：知道主義者如何才能與中國星河灣準業(yè)主保持一個溝通的頻道，對房子的了解已經(jīng)遠遠不夠了。關(guān)鍵詞：共贏以中國星河灣〔星河匯〕為平臺，打破商品形態(tài)的界限，共同為中國富人打造一種精致而富有內(nèi)涵的生活形態(tài)中國星河灣跨界傳播圖譜〔對象〕如何將星河灣倡導的“跨界營銷〞更加全面、透徹及高度統(tǒng)一的展示在目標對象面前，也是星河灣品牌跨界營銷的重要組成局部。高度中國星河灣跨界營銷營銷配套產(chǎn)品資訊社區(qū)生活關(guān)鍵詞：跨行業(yè)消費者最熟悉什么成為星河灣銷售的主要談資，而不僅僅是房子關(guān)鍵詞：跨價格星河灣對生活的追求更多是價值，而世奢會就能夠帶給你最貼心的消費關(guān)鍵詞：跨國界無論是石材，還是園林，都是從世界范圍內(nèi)采集到的。關(guān)鍵詞：跨領(lǐng)域成功人士的視野將不僅僅局限在自己熟悉的領(lǐng)域，商機可能更多的來自陌生的領(lǐng)域關(guān)鍵詞：跨功能無論是北京的四季會，還是廣州星河灣酒店，單純的功能已經(jīng)根本，更多的是身份和品位關(guān)鍵詞：跨地域中國星河灣能夠帶給你的不是一地的榮耀，今天的星河灣已經(jīng)成為聯(lián)動三地，最具影響力的高端社區(qū)中國星河灣跨界傳播圖譜〔內(nèi)容〕通過在六個不同領(lǐng)域?qū)缃鐮I銷的實際運用，最終實現(xiàn)星河灣品牌在世界范圍內(nèi)，不同領(lǐng)域的絕對影響力?！簿唧w綱要如下〕跨功能〔效勞〕1、五星級的酒店設(shè)施2、金鑰匙效勞3、各種高端活動資源跨國界〔產(chǎn)品〕1、來自世界各地的石材、木材、物種建筑園林原材料等2、在房地產(chǎn)領(lǐng)域，作為亞太NO.1躋身世界級的榮譽3、成為國內(nèi)及世界各地開展商參觀學習的必選之地跨行業(yè)〔營銷〕1、來自不同領(lǐng)域和行業(yè)的銷售精英2、以奢侈品的思路采取更具針對性的客戶數(shù)據(jù)庫營銷3、走出樓盤現(xiàn)場，主動走進潛在業(yè)主的圈子4、與品牌聯(lián)盟的聯(lián)合行銷5、學術(shù)行銷等跨價值〔生活〕1、室內(nèi)設(shè)計帶給業(yè)主超越物質(zhì)層面的享受2、與中國高端人群為鄰的氣氛3、世奢會帶給業(yè)主最具品位意識的生活態(tài)度跨領(lǐng)域〔資訊〕1、在不同社交場合帶給業(yè)主不同領(lǐng)域和行業(yè)的資訊分享2、北京外商協(xié)會的商訊3、各地商會、品牌聯(lián)盟、世奢會、各種派對等…….資訊的交流跨地域〔社區(qū)〕1、三地星河灣的資源聯(lián)動2、星河灣品牌在國內(nèi)，以及世界范圍內(nèi)的影響力每個星河灣人都能根據(jù)不同的對象，靈活組織相應(yīng)的內(nèi)容，更加生動全面演繹星河灣的跨界傳奇。目標星河灣產(chǎn)品的跨界

1.83公里江堤黃蠟石億年珍稀植物與帆船酒店同一品牌門把業(yè)主為代表的高端階層定位的跨界星河灣價值平臺：攜手頂級資源LUXURYCHINA世界奢侈品協(xié)會時間：6月3日地點：北京星河灣四季會所人物：全球頂級奢侈品牌代表、駐華使節(jié)、政要及商會人數(shù)：約120人世界奢侈品協(xié)會中國俱樂部揭牌亮相奢侈品宮殿改造效果圖

北京外商俱樂部揭牌儀式暨招待晚宴時間：2021年7月2日地點：北京星河灣四季會所人物：政要名流、商界精英、外企領(lǐng)袖人數(shù)：約80人與會貴賓北京投資促進局副局長周衛(wèi)民先生北京投資促進局副局長于燕先生民建中央委常北京副主委、中華思源扶貧基金會副會長兼理事長、全國政協(xié)委員李曉林先生中國香港特別行政區(qū)政府駐京辦主任曹萬泰先生

與會貴賓邁克唐納北咨〔北京〕工程咨詢MartinWealleas先生英國商會會長MichaclFosh先生瑞士文斐律師事務(wù)所北京代表處ChristophKoppel先生瑞穗實業(yè)銀行〔中國〕北京分行行長淺井邦夫先生

北京外商俱樂部正式揭牌英超豪門切爾西下榻廣州星河灣酒店時間：2021年7月21日地點：星河灣酒店國際會議中心7月21日中午12點，切爾西在星河灣酒店國際會議中心舉行盛大新聞發(fā)布會。主教練斯科拉里(SCOLA)和隊長特里(TERRY)切爾西的到來，吸引了國內(nèi)外眾多媒體爭相報道。切爾西與星河灣小業(yè)主親密接觸營銷的跨界“住在星河灣,不用去巴黎〞----星河灣品質(zhì)生活藝術(shù)季時間：2021年11月11`14日地點：北京星河灣四季會所名貴珠寶展示國內(nèi)外珠寶品鑒嘉賓齊聚一堂，其中包括法國影星蘇菲瑪索的專屬珠寶設(shè)計師蘇菲瑪索世界級奢華體驗之旅豪宅·名車·珍品時間：2021年9月26日至10月5日地點：星河灣銷售中心試名車價值約300萬元的瑪莎拉蒂BENZAMG63價值198萬元寶馬其下MINI展覽30萬元價值約130萬的路虎攬勝價值168萬的捷豹XK活動收效中汽南方汽車提供6臺展示車輛及3臺試駕車輛活動成交總額553萬元廣東寶悅寶馬汽車提供7臺展示車輛及3臺試駕車輛活動成交總額296萬元

活動3天意向客戶32臺

活動后展廳預定成交5臺(包括2臺168萬元的路虎攬勝,2臺68萬的捷豹XK,1臺80萬的發(fā)現(xiàn)者3)截至11月18日,該活動共促成16臺車輛成交,總成交價為1331萬元活動3天意向客戶13臺活動后展廳預定成交6臺

(包括3臺單價31萬的MINI,1臺41萬的MINICLUEMANS,1臺93萬的730IL,1臺69萬元的330C)仁孚奔馳提供2臺展示車輛及2臺試駕車輛活動成交總額482萬元活動3天意向客戶15臺活動后展廳預定成交5臺

(包括3臺單價138萬的S35和0,2臺34萬的出C300)賞珍品9月26日，德國籍鋼琴家沃爾夫?qū)?瓦辛格〔WolfgangWATZINGER〕教授在銷售中心演奏價值148萬的德國國寶博蘭斯勒鋼琴賞珍品臺灣七彩石來自臺灣花蓮，因呈現(xiàn)“石中畫〞而具有極高的欣賞與收藏價值。星河灣業(yè)主答謝晚宴爵士印象活動地點:星河灣酒店國際宴會廳活動形式:晚宴、抽獎、星河灣6號產(chǎn)口介紹、表演、答謝活動時間:2021-9-27到會機構(gòu)：(排名不分先后)商會:中埃商會、韓國商會、溫州商會、潮汕商會、眼鏡協(xié)會汽車:中汽南方、寶馬、奔馳銀行:匯豐銀行、中國銀行、工商銀行、光大銀行政府部門：黃埔海關(guān)、勞動局航空：日本航空公司其他：GOLAY珠寶商、臺灣七彩石、博蘭斯勒鋼琴、廣東電視臺機構(gòu)禮品價值星河灣地產(chǎn)奧運五福娃酒店消費卡北京后奧運至尊貴賓家庭旅游套票購房禮卷奧運五福娃:1888元/套酒店消費卡:8000元/張購房禮卷：50000、100000、200000廣東中汽南方汽車銷售服務(wù)有限公司精美水晶汽車模型路虎手表路虎手表:5000元/只奔馳SL小車模奔馳SL小車模中國銀行星河灣大酒店番禺支行歷屆奧運火炬紀念獎博蘭斯勒購琴現(xiàn)金券3000元、5000元、10000元盤龍國際有限公司玫瑰石印章玫瑰石小屏風國銀行星河灣大酒店番禺支行奧運銀章約7000元/個瑞士GOLAY珠寶珍珠禮品合作贊助機構(gòu)：星河灣業(yè)主答謝晚宴溫馨場面嘉賓簽到晚宴現(xiàn)場外商嘉賓到席晚宴穿插的演藝

經(jīng)典爵士舞表演

醉人的薩斯風演奏抽

獎

環(huán)

節(jié)“心有多大，世界就有多大〞中山大學MBA講座跨界營銷論壇活動地點:星河灣銷售中心活動時間:2021年11月1日〔星期六〕14:00-17:30活動主題:心有多大世界就有多大——論品牌運營與跨界營銷活動形式:以梁總以授課的形式對MBA學員進行培訓主辦單位：星河灣地產(chǎn)活動機構(gòu):中山大學高等繼續(xù)教育學院MBA部、MBA俱樂部總裁班中大ＭＢＡ總裁班學員踴躍簽到簽到處主講嘉賓：星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕女士梁上燕女士結(jié)合星河灣品牌實例進行精彩的解說,現(xiàn)場座無虛席中大ＭＢＡ總裁班的學員品鑒星河灣樣板房學員的車輛更勝頂級名車展當天車展凱迪拉克尊貴展示當天的學員之一,帝加花園家具總經(jīng)理,在聽取梁總精彩的演講之后深有啟發(fā).決定將旗下高檔花園家私擺放在星河灣6號板房休息區(qū).星河灣6號世界奢華體驗之旅活動地點:星河灣銷售中心、星河灣大型停車場活動形式及活動內(nèi)容:紅酒品嘗、名車試駕、名畫鑒賞活動時間:2021-10-18到2021-10-19法國波爾多名酒鑒賞法國波爾多名酒展示法國波爾多名酒鑒賞國家一級油畫大師——封塵、張建民名作鑒賞大師名筆法國紅酒悠揚樂韻如同置身于法國波爾多的浪漫生活之中……..世界品牌名車——AUDIR8目光聚焦點，德國奧迪價值235萬元名貴超級跑車位于星河灣銷售中心門口優(yōu)雅展示，引來不少富豪關(guān)注！娓娓動聽的小提琴聲音，更顯名車的最貴與優(yōu)雅服務(wù)的跨界金鑰匙酒店效勞理念最高級別表現(xiàn)，即“無微不至、超乎想象〞，“金鑰匙家政效勞〞是由五星級飯店的“酒店金鑰匙效勞〞理念演化而來，星河灣將物業(yè)管理和酒店金鑰匙的效勞理念相互融合，為業(yè)主解決生活上的瑣事而努力，并將這項工作最終力求到達效勞的極致——盡善盡美個性化效勞。人才的跨界中國豪宅標桿開百萬年薪引千人競聘

星河灣逆市招聘攪動營銷旋流

逾千名應(yīng)聘者云集星河灣酒店，星河灣地產(chǎn)表示，無論規(guī)模還是應(yīng)聘者的素質(zhì)，都超出此前預期。2021年9月10日，星河灣酒店人潮聚集，人數(shù)逾千。不同年齡、不同閱歷、不同行業(yè)的人，懷著同一個夢想會聚在星河灣。他們的臉上都寫滿了一種渴望挑戰(zhàn)的躍躍欲試，一種對未來的憧憬，還有一絲不易覺察的緊張。他們認為：“因為是星河灣，所以我來〞“資深地產(chǎn)高管：站在巨人的肩膀上〞“星河灣業(yè)主：因為了解，所以信任〞“外籍人士：愛中國，愛星河灣〞．．．．．．

招聘會現(xiàn)場傳播的跨界改變地產(chǎn)傳播模式形態(tài)時間：2021年9月10日地點：廣州星河灣北京奧運中國首金獲得者陳燮霞作客星河灣陳燮霞為星河灣業(yè)主簽名留念跨地域的界讓銷售團隊走出星河灣，實現(xiàn)從“坐商〞到“行商〞營銷拓展模式的轉(zhuǎn)變北京篇：山西拓展—鄂爾多斯業(yè)主答謝宴〔2021年6月〕北京篇：山西拓展—太原業(yè)主答謝宴〔2021年6月〕廣州篇：佛山拓展——星河灣新春盛品名宴〔2021年1月11日〕跨領(lǐng)域的界從單一自主銷售，到整合各界力量，嫁接它行業(yè)價值的營銷模式轉(zhuǎn)變廣州篇：奔馳客戶答謝宴〔2021年12月20日〕廣州篇：中山大學MBA總裁班〔2021年11月1日〕廣州篇：暨南大學EMBA講座跨界營銷論壇〔2021年11月20日〕上海篇：上海陸家嘴金融博覽會第五屆中國國際金融論壇〔2021年9月18日〕屠光紹中共上海市委常委、副市長JohnSwinney蘇格蘭財政部長蔣超良交通銀行董事長劉二飛美林〔亞太〕中國地區(qū)主席宋麗萍深圳證券交易所總經(jīng)理張育軍上海證券交易所總經(jīng)理梅興保中國東方資產(chǎn)管理公司總裁徐光勛NASDAQ中國首席代表與會嘉賓名單“星河灣6號〞示范單位實景廣州篇：世界級奢華體驗之旅豪宅·名車·珍品〔2021年9月26日至10月5日〕BENZAMG63價值198萬元寶馬旗下MINI展覽30萬元價值約130萬的路虎攬勝價值168萬的捷豹XK活動成效中汽南方汽車提供6臺展示車輛及3臺試駕車輛活動成交總額553萬元廣東寶悅寶馬汽車提供7臺展示車輛及3臺試駕車輛活動成交總額296萬元

活動3天意向客戶32臺活動后展廳預定成交5臺(包括2臺168萬元的路虎攬勝,2臺68萬的捷豹XK,1臺80萬的發(fā)現(xiàn)者3)活動開展后僅僅6周,共促成16臺車輛成交,總成交價為1331萬元活動3天意向客戶13臺活動后展廳預定成交6臺

(包括3臺單價31萬的MINI,1臺41萬的MINICLUEMANS,1臺93萬的730IL,1臺69萬元的330C)仁孚奔馳提供2臺展示車輛及2臺試駕車輛活動成交總額482萬元活動3天意向客戶15臺活動后展廳預定成交5臺

(包括3臺單價138萬的S35和0,2臺34萬的出C300)

賞珍品9月26日，德國籍鋼琴家沃爾夫?qū)?瓦辛格〔WolfgangWATZINGER〕教授在銷售中心演奏價值148萬的德國國寶博蘭斯勒鋼琴

賞珍品臺灣七彩石來自臺灣花蓮，因呈現(xiàn)“石中畫〞而具有極高的欣賞與收藏價值。北京篇“住在星河灣,不用去巴黎〞----星河灣品質(zhì)生活藝術(shù)季時間：2021年11月11~14日地點：北京星河灣四季會國內(nèi)外珠寶品鑒嘉賓齊聚一堂，其中包括法國影星蘇菲瑪索的專屬珠寶設(shè)計師蘇菲瑪索摩太先生說，“星河灣是一個有名的國際社區(qū)，我這次帶了價值過億的翡翠就是對這里高品質(zhì)生活的肯定，這里居住著很多真正懂翡翠價值的人，我希望星河灣的品牌像摩太翡翠一樣，給人們帶來高品質(zhì)生活的享受。〞據(jù)了解，摩太先生從事珠寶鑒定30余年，至今才出版了一本關(guān)于翡翠鑒賞、價值評估及貿(mào)易的書籍——?摩太識翠?，之前一直沒出書，此次到來，摩太先生還親自為到場星河灣業(yè)主和嘉賓進行了現(xiàn)場鑒寶，并贈送了簽名書籍?摩太識翠?。需要特別指出的是，全美游艇是世界頂級品牌，LV總裁曾經(jīng)購置了一個價值1億美元的全美游艇，而且現(xiàn)場全美游艇模型是從澳大利亞定制后專程運往星河灣的，恢復原貌的實際游艇價值為280億美元；價值過億的頂級品牌全美游艇進駐星河灣全美游艇進駐星河灣吳冠中先生的版畫40余幅也出現(xiàn)在了星河灣會客大廳里，更有吳冠中先生的10余幅真跡原珍藏于大英博物館，本次是首度在國內(nèi)進行展出。同時，田埂、周一斌等當代藝術(shù)家的數(shù)十幅畫作也一同展出。藝冠中外—吳冠中主題展區(qū)當代藝術(shù)展價值上百萬的WITTMANN頂級家具現(xiàn)場展出全球昂貴紅酒的法國酒莊--木桐紅酒羅斯查爾德(ChateauMoutonRothschild)星河灣共贏南、北星河灣成就龐大的高端業(yè)主資源效勞于星河灣的國際國內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)的豐富行業(yè)資源跨界高端資源強大的整合力與世界名流的溝通平臺與政府良好關(guān)系的資源我們所積累的資源東征：上海星河灣陸家嘴星河灣總部：星河灣地產(chǎn)根據(jù)地：廣州星河灣星河灣半島廣州的商場、北京的官場、上海的洋場北上：北京星河灣金三角未來,星河灣業(yè)主購置的再不是單一區(qū)域的豪宅產(chǎn)品，而是一個聚三地高端資源的生活與社交平臺如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容理論局部案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行比照預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到工程的時機點、預估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟開展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析〔按面積進行劃分〕3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步工程市場分析〔微觀層面〕對每一個可能影響工程競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性工程自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭工程的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反響目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出工程的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出工程面對競爭市場的時機點最終目標STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具〔工程+環(huán)境+競爭〕SWOT分析的價值要素S/W〔優(yōu)勢/劣勢〕的價值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素工程要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套〔商業(yè)/教育〕/交通等〔可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度〕環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境〔噪音〕等〔可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏〕地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標等〔可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間〕工程要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等O/T〔時機/威脅〕的價值要素宏觀要素——經(jīng)濟形勢〔宏觀政策〕/重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢〔一、二、三級市場〕/城市規(guī)劃〔交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等〕微觀要素——市場競爭〔片區(qū)、樓盤、戶型〕/客戶流向?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的根底。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和時機，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大時機——這是我們“挖掘物業(yè)價值〞的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機利用時機，克服劣勢減少劣勢，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢S時機O威脅T劣勢W進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，工程的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證工程，只關(guān)注外圍共性，無視工程差異性3。過于偏重對“二手資料〞的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個工程開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！補充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計〔尤其是區(qū)域類繁雜工程〕，便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格例如1EXCEL表格例如2學習內(nèi)容理論局部案例學習如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容理論局部案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行比照預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到工程的時機點、預估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟開展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)