南昌事業(yè)部九龍湖地塊項目塑性報告

九龍湖項目產(chǎn)品塑造報告綠地集團南昌房地產(chǎn)事業(yè)部2012年4月23日項目概況：1、項目區(qū)位：1、項目來源：出讓2、地塊位置：區(qū)位：項目位于九龍湖組團片區(qū)的西客站組團，它是南昌“西進”、“南延”戰(zhàn)略意圖實現(xiàn)的重要空間依托，是江西省西南部城鎮(zhèn)對接南昌的重要門戶地區(qū)，是南昌帶動西南城鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略性區(qū)。備注：西客站規(guī)劃范圍主要指生米大橋西連接線以南，320國道以東、贛江以西、站前南大道以北的地區(qū)，總用地面積11.92平方公里。項目四至：北接安豐路（向甫鐵路）、南臨站前南大道、東接豐和南大道、西接龍崗大道。本案示意圖：3、規(guī)劃用地指標（首批開發(fā)用地）：土地面積（畝）用地性質(zhì)容易率總建筑面積（萬㎡）57商業(yè)4.517.10181居住224.13項目定位：1、定位推導：新區(qū)——九龍湖；西客站——運輸樞紐；省政府搬遷——市政帶動；人口導入——70萬人；遠景——有規(guī)劃、有前景、有配套西客站區(qū)域定位：紅角洲南部區(qū)域中心，是南昌市對外交通的“門戶”；是以商貿(mào)、物流、體育休閑等三大服務(wù)功能為主體的綜合新區(qū)；是城市空間拓展、功能提升的亮點和增長點。區(qū)域定位：高標準、高起點、高規(guī)劃2、項目定位：承襲紅谷灘、紅角洲板塊對高端住宅的成功導入及片區(qū)的不斷成熟和發(fā)展，九龍湖板塊蓄勢待發(fā)，生機盎然。區(qū)域資源：西客站、奧體中心、成熟路網(wǎng)建設(shè)、省政府搬遷地、公務(wù)員高檔居住社區(qū)……區(qū)域前景：南門門戶要地、政界新興中心、城市交通樞紐、處女地域盤活……項目價值：區(qū)域開山鼻祖、樹立百年標桿、傳承人居典范、矗立板塊騰飛……項目定位：41萬㎡·新城動力·城中城（綜合體）3、項目案名：綠地·繽紛城繽紛世界·五彩斑斕備注：案名依據(jù)集團品牌規(guī)范可套用母品牌集群中的城市綜合體旗下的“大中型樞紐類”，其產(chǎn)品特征主要是于高鐵或城市大型交通樞紐旁，含住宅、商業(yè)、辦公酒店等綜合體。A、住宅部分產(chǎn)品規(guī)劃：居住地塊推廣名及形象定位：九世名門九龍湖·經(jīng)傳盛世·百年大宅居住目標客戶特征：需求特征：改善居住、提升品質(zhì)、生活愜意、事業(yè)宏通；客戶特性：對生活充滿憧憬和希望的“奮斗家族”；對新城發(fā)展寄予厚望的“遠見貴族”；對子女成材寄予厚望的“中產(chǎn)貴族”；購買動機：需求與產(chǎn)品的心靈碰撞；居住地塊產(chǎn)品塑造：土地面積性質(zhì)容積率總建筑面積（㎡）181居住2241334.54其中：社區(qū)商業(yè)配套/12066.735%其中：會所3200.00商業(yè)8866.73社區(qū)住宅229267.8195%住宅以改善型住宅為主，并全力提升產(chǎn)品品質(zhì)；產(chǎn)品形態(tài)：建議有所創(chuàng)新，如洋房、11-18層小高層為主；產(chǎn)品細節(jié)提升：舒適度提升：如客廳空間、主臥空間、收納空間、廚衛(wèi)潔凈空間等全方位、立體化提升；細節(jié)上完善：戶型入戶處設(shè)計獨立玄關(guān)、陽臺設(shè)計上（尤其是南陽臺）盡量大尺度設(shè)計（如在條件允許的情況下設(shè)計星光露臺），窗戶的開啟方向、安放位置等都可以做細節(jié)的完善和改進（如臥室開窗面與門接近，最大限度保證室內(nèi)空間的對流）。外立面高檔：建筑風格“法式”經(jīng)典傳承、提升；營銷中心：樣板段、情景體驗館、建筑文化精髓及人文精神展示；產(chǎn)品戶型配比：住宅部分（㎡）房源面積段（㎡）銷售價格（元/㎡）銷售體量（㎡）配比（%）總銷售金額（元）229267.81二房/二衛(wèi)85650022926.7810%149,024,07790680034390.1715%233,853,166三房二廳二衛(wèi)110700045853.5620%320,974,934120720068780.3430%495,218,470130760034390.1715%261,365,303四房160800022926.7810%183,414,248小計229267.81100%1,643,850,198備注：以上面積段都是上限，且均以“建筑面積”進行統(tǒng)計，如130㎡三房即不宜超越130㎡，同時，建議每種戶型增加超常規(guī)外2%左右的贈送面積，且此贈送面積能納入“戶型整體內(nèi)”，并可作為戶內(nèi)實用性使用功能用。商業(yè)部分（㎡）商業(yè)配套分類容積率銷售價格（元/㎡）銷售體量（㎡）配比（%）總銷售金額（元）12066.73商業(yè)會所160003200.0027%51,200,000商業(yè)200008866.7373%177,334,600小計12066.73228,534,600備注：根據(jù)住宅性質(zhì)用地對商業(yè)配套的需求，建議該地塊規(guī)劃一商業(yè)運營會所及社會便利型商業(yè)街（部分商業(yè)可與區(qū)域?qū)W校配套相連接）。居住地塊產(chǎn)品規(guī)劃：北面建議建筑板式高層和小高層產(chǎn)品；南面建設(shè)多層花園洋房產(chǎn)品；沿街面設(shè)置會所及配套商業(yè)B、商業(yè)部分產(chǎn)品規(guī)劃：商業(yè)定位及命名：定位：區(qū)域商業(yè)中心，新城南門地標推廣名：九天商業(yè)廣場備注：區(qū)域全新打造，依據(jù)未來人口導入及板塊發(fā)展要求，建議做足板塊商業(yè)配套；商業(yè)產(chǎn)品塑造建議：地塊二產(chǎn)品細分面積（㎡）單層面積（㎡）棟數(shù)層高（米）層數(shù)開發(fā)體量（㎡）細分配比建筑層高57畝商業(yè)性質(zhì)用地（容積率：4.5）綠地中心200-1600180014.1366480037.89%不低于150米LOFT40-50120014.2202400014.04%42準甲80-1600160013.6203200018.71%72商業(yè)MALL/800014.5-554000023.39%沿街商業(yè)店面80-120//4.5-3.62102015.97%171001100.00%地塊產(chǎn)品劃分建議：LOFTLOFT商商業(yè)MALL綠地中心準綠地中心準甲地塊商業(yè)價值初步評估：產(chǎn)品細分面積（㎡）單層面積（㎡）層高（米）層數(shù)開發(fā)體量（㎡）銷售價格（元/㎡）銷售總價（元）綠地中心200-160018004.13664800160001,036,800,000LOFT40-5012004.220240009000216,000,000準甲80-160016003.620320008000256,000,000商業(yè)MALL/80004.