指數(shù)研究院報告

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Academy中國指數(shù)研究院深圳分院2017年1月2016年東莞房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)與趨勢展望2016年東莞市場先揚(yáng)后抑，成交面積高位回落房產(chǎn)政策：全國房地產(chǎn)政策前松后緊，東莞首次實行限購政策住宅供應(yīng)：商品住宅供應(yīng)量面積864.25萬平方米，同比減少4.40%,虎門鎮(zhèn)年供應(yīng)量90.67萬平方米領(lǐng)銜各鎮(zhèn)區(qū)，同比增長61.36%，占全市10.49%；常平、寮步、麻涌、鳳崗和塘廈鎮(zhèn)年供應(yīng)面積均有50

萬平方米以上。住宅成交：受“限購、限貸”政策影響，東莞四季度成交量明顯下降，月均成交面積不足50萬平方米；2016年東莞商品住宅共計成交面積895.69萬平米，同比下跌11.38%；成交價格由2015年末10667元/平方米上漲至2016年10月的16871元/平方米，到2016年12月下跌至15475元/平方米?；㈤T鎮(zhèn)以

92.62萬平米居成交量首位；常平、麻涌、大嶺山、沙田和道滘5個鎮(zhèn)今年進(jìn)入成交面積前十。成交結(jié)構(gòu)：90-120平米戶型成交占比44.69，70平米以下小戶型成交占比僅有7.37%；1.3萬元以上價格段成交占比42.04%，同比增長3倍。供求去化：四季度拉低成交量，全年整體銷供比為1.04。項目銷售：松湖碧桂園項目年銷48.51億元，居銷售金額排行榜第一位；萬科·珠江東岸項目年銷22.44萬平方米，占據(jù)銷售面積排行榜首位。房企業(yè)績：碧桂園12月商品住宅勁銷16.53億元，以年度總銷售金額117.11億元成功逆轉(zhuǎn)萬科，占據(jù)銷售金額居榜首，占市場總金額的9.51%。土地市場：房企積極入莞爭地，樓面地價和溢價率均創(chuàng)歷史新高。2016年，前半年房地產(chǎn)政策相對寬松，降準(zhǔn)、降息、降稅、降首付頻繁出臺。在降庫存系列政策的刺激下，部分熱點城市出現(xiàn)樓市過熱現(xiàn)象，從四季度開始，房地產(chǎn)政策逐步收緊，限購、限貸、限地，熱點城市不斷出臺新政以控制房價、地價過快上漲，2016全年前松后緊的政策走勢明顯。10-12月集中收緊央行降準(zhǔn)，不限貸城市商貸首付比例下調(diào)，非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅調(diào)整。地方集中出臺去庫存措施：降低信貸門檻、如大稅費優(yōu)惠、鼓勵農(nóng)民工等新市民購房；棚改貨幣化安置；調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)等.3月上海，深圳限購限貸升級。熱點二線城市開始收緊，合肥限貸、廊坊限購。南京、蘇州、廈門、天津、杭州限購限貸。其他多數(shù)城市以加強(qiáng)市場監(jiān)管為主。十一前后，22個城市地方集中出臺調(diào)控政策。包括需求端限購限貸、供應(yīng)端和加大住房土地供應(yīng)、限房價地價、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管及市場監(jiān)管等。三四線城市嘉興及下轄嘉善縣、張家口懷來縣首次限購。3-9月逐漸收緊1-2月政策寬松宏觀政策環(huán)境：2016年全國房地產(chǎn)政策前松后緊東莞總規(guī)調(diào)整：4月底,東莞市規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于松山湖、長安、麻涌、常平、塘廈等27個鎮(zhèn)(園區(qū))總體規(guī)劃修改草案》批前公示,此輪總規(guī)調(diào)整涉及260多個重大項目,300多個地塊。25個鎮(zhèn)(園區(qū))縮減居住用地合計445.61公頃。其中松山湖的居住用地縮減了259.86公頃。限購政策：2016年10月7日起，在東莞本市行政區(qū)域內(nèi)，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停向其銷售新建商品住房；對擁有1套住房、無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，以及擁有

2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。公積金貸款首付調(diào)整：11月17日，東莞市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款最低首付款比例有關(guān)事項的通知》，自2016年11月18日起，東莞繳存職工申請住房公積金貸款最低首付款比例從20%提高至30%。東莞政策環(huán)境：2016首次實行限購政策住宅供應(yīng)：月均住宅供應(yīng)量持續(xù)走低，虎門鎮(zhèn)供應(yīng)量全市占比最大數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com2016年，開發(fā)商推盤量保持平穩(wěn),共計推出商品住宅面積864.25萬平方米，同比減少4.40%,月均住宅供應(yīng)面積為2013年以來最低位，月均供應(yīng)量為72.02萬平方米。單月來看，除了2月分未達(dá)到20萬平方米外，其余月份供應(yīng)面積均在75萬平米以上。分區(qū)域來看，虎門鎮(zhèn)年供應(yīng)量90.67萬平方米領(lǐng)銜各鎮(zhèn)區(qū)，同比增長61.36%，占全市10.49%；常平、寮步、麻涌、鳳崗和塘廈鎮(zhèn)年供應(yīng)面積均有50萬平方米以上，其中常平鎮(zhèn)2016年增幅最大，同比增長2倍。區(qū)域批售面積（萬平米）全市占比同比虎門鎮(zhèn)90.6710.49%61.36%常平鎮(zhèn)56.816.57%200.58%寮步鎮(zhèn)55.746.45%-22.60%麻涌鎮(zhèn)55.476.42%174.20%鳳崗鎮(zhèn)53.326.17%-3.07%塘廈鎮(zhèn)51.495.96%39.80%黃江鎮(zhèn)45.355.25%1.66%沙田鎮(zhèn)40.954.74%38.53%大嶺山鎮(zhèn)36.054.17%-19.33%道滘鎮(zhèn)35.304.08%88.87%住宅成交：全市成交量下跌11.38%，常平、道滘鎮(zhèn)成交量進(jìn)入前十?dāng)?shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com受國慶“限購、限貸”政策影響，東莞四季度成交量明顯下降月均成交面積不足50萬平方米；2016年東莞商品住宅共計成交面積895.69萬平米，同比下跌11.38%；成交價格一直在萬元以上波動上揚(yáng)，由

2015年末10667元/平方米上漲至2016年10月的16871元/平方米，到2016年12月下跌至15475元/平方米。分鎮(zhèn)區(qū)來看，2016東莞商品住宅成交面積前十鎮(zhèn)區(qū)中，虎門鎮(zhèn)以92.62萬平米居首位；常平、麻涌、大嶺山、沙田和道滘5個鎮(zhèn)今年進(jìn)入成交面積前十，其中麻涌鎮(zhèn)成交面積同比增長2.5倍。區(qū)域成交面積（萬平米）全市占比同比虎門鎮(zhèn)92.6210.34%26.15%寮步鎮(zhèn)62.426.97%-9.94%常平鎮(zhèn)59.566.65%81.36%麻涌鎮(zhèn)56.336.29%246.43%大嶺山鎮(zhèn)47.595.31%42.61%沙田鎮(zhèn)43.224.83%51.81%鳳崗鎮(zhèn)41.714.66%-54.13%厚街鎮(zhèn)40.524.52%-17.32%道滘鎮(zhèn)36.934.12%52.41%塘廈鎮(zhèn)36.334.06%-22.83%成交面積結(jié)構(gòu)：90-120平米戶型成交占比44.69，70平米以下小戶型成交占比僅有7.37%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com從成交面積段占比來看，2016年東莞商品住宅成交仍然以90-120平方米的剛需戶型為成交主力，成交占比44.69%，較2015年增長1.8個百分點；120-140平方米及140平方米以上改善型需

求戶型的成交套數(shù)較2015年占比均有不同程度的增長，分別增加了2.7和0.5個百分點。而90平米以下的剛需小戶型占比均出現(xiàn)小幅下降。從成交價格來看，2016年東莞商品住宅成交均價不斷波動上漲，大部分成交集中在1.3萬元/平方米以上區(qū)間，占比42.04%，比2015年同一價格區(qū)間增長3倍；1.1-1.3萬元/平方米區(qū)間成交占比14.40%，同比增長4.4個百分點；9000元/平方米以下區(qū)間成交占比均有不同幅度的減少。成交價格結(jié)構(gòu)：1.3萬元以上價格段成交占比42.04%，同比增長3倍數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com供求：四季度拉低成交量，全年整體銷供比為1.042016年，受“限購、限貸”政策影響，四季度供需放緩，全年商品住宅新增供應(yīng)面積共計864.25萬平米，同比減少4.40%，供應(yīng)相對平穩(wěn)；成交方面，2016東莞全年共計成交面積895.69萬平米，同比大幅下跌11.38%；全年整體銷供比為1.04，其中，新政效果顯現(xiàn)，四季度的與銷供比均在1.0以下。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com項目銷售：松湖碧桂園年銷48.51億元，居銷售金額排行榜第一位；萬科·珠江東岸年銷22.44萬平方米，占據(jù)銷售面積排行榜首位數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com項目名稱套數(shù)（套）銷售面積（萬㎡）銷售均價（元/㎡）銷售金額（億元）項目名稱套數(shù)（套）銷售面積（萬㎡）銷售均價（元/㎡）銷售金額（億元）松湖碧桂園193722.082197048

.51萬科·珠江東岸225622

.441163426.10虎門萬科城228521.641739737

.64松湖碧桂園193722

.082197048.51海逸豪庭85519.091902436

.31虎門萬科城228521

.641739737.64松山湖錦繡山河56813.022675934

.84碧桂園十里江灣186021

.441228526.34卓越蔚藍(lán)山123010.832454426

.58海逸豪庭85519

.091902436.31碧桂園十里江灣186021.441228526

.34保利中惠·悅城159414

.321390019.91萬科·珠江東岸225622.441163426

.10松山湖錦繡山河56813

.022675934.84觀嶺高爾夫半山4377.193086022

.20金地·城南藝境110212

.941430118.51萬科云城104910.482108222

.09光大山湖城149912

.941528619.77恒大綠洲106410.172104121

.41富盈公館130412

.82939812.052016年，銷售金額TOP10共成交302.02億元；其中，松湖碧桂園以48.51億元居銷售金額榜首，虎門萬科城以37.64億元排名第二，海逸豪庭以36.31億元位居第三；銷售面積TOP10共成交172.71萬平米，萬科·珠江東岸以22.44萬平米奪銷售面積冠軍，松湖碧桂園和虎門萬科城分別以22.08和21.44萬平米的業(yè)績分別位居第二和第三。2016年東莞商品住宅住宅銷售金額排行榜

2016年東莞商品住宅住宅銷售面積排行榜房企業(yè)績：碧桂園117億逆轉(zhuǎn)萬科，勇奪年度商品住宅銷冠數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com企業(yè)名稱碧桂園銷售面積(萬㎡)67.68市場占有率7.56%銷售金額(億元)117

.11市場占有率9.51%企業(yè)名稱萬科銷售面積(萬㎡)72

.32市場占有率8.07%銷售金額(億元)110.04市場占有率8.93%萬科72.328.07%110

.048.93%碧桂園67

.687.56%117.119.51%保利地產(chǎn)46.575.20%72

.175.86%保利地產(chǎn)46

.575.20%72.175.86%廣東光大地產(chǎn)38.774.33%71

.525.81%廣東光大地產(chǎn)38

.774.33%71.525.81%中國恒大29.433.29%46

.493.77%中國恒大29

.433.29%46.493.77%金地集團(tuán)24.082.69%45

.063.66%東莞新世紀(jì)房地產(chǎn)25

.442.84%26.702.17%長實地產(chǎn)19.112.13%36

.312.95%金地集團(tuán)24

.082.69%45.063.66%東莞新世紀(jì)房地產(chǎn)25.442.84%26

.702.17%富盈集團(tuán)19

.352.16%17.601.43%富盈集團(tuán)19.352.16%17

.601.43%長實地產(chǎn)19

.112.13%36.312.95%東莞市鼎峰房地產(chǎn)10.901.22%16

.821.37%深圳龍泉集團(tuán)13

.851.55%15.891.29%2016年，碧桂園12月商品住宅勁銷16.53億元，以年度總銷售金額117.11億元成功逆轉(zhuǎn)萬科，占據(jù)銷售金額居榜首，占市場總金額的9.51%；萬科和保利地產(chǎn)分別以110.04億元、72.17億元位列第二和第三；銷售面積方面，萬科以72.32萬平米居銷售面積榜首，占市場份額的8.07%，碧桂園以

67.68萬平米排名第二，占市場份額的7.56%；保利地產(chǎn)以46.57萬平米，占市場份額5.20%。2016年東莞商品住宅銷售金額排行榜

2016年東莞商品住宅銷售面積排行榜2016年房地產(chǎn)市場主基調(diào)為去庫存，受到總規(guī)調(diào)整影響，放緩?fù)频毓?jié)奏。2016年東莞住宅用地地總體供應(yīng)面積大幅下降，共推出26宗土地，規(guī)劃建筑面積246.01萬平方米，同比減少

54.47%。受供應(yīng)量不足影響，2016年東莞共成交25宗土地，規(guī)劃建筑面積243.42萬平方米，同比下降41.61%。土地市場：住宅用地的推出及成交量明顯縮減，同比分別下降54.47%、41.61%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc