2008年11月青島市李滄區(qū)李家庵項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

PEASUN關(guān)中K地產(chǎn)會(huì)金匾務(wù)機(jī)供_通青特置業(yè)有限公司g項(xiàng)目市場(chǎng)硏究報(bào)告鵬翔智地2008年11月20曰一.區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)分析1、李滄區(qū)域簡(jiǎn)要介紹2、政策導(dǎo)向性分析3、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展4、綜合小結(jié)地理位置：李滄區(qū)位于青島市區(qū)北部，市內(nèi)四區(qū)東攬嶗山余脈，西擁膠州灣畔，南與肝接壤，北連城陽區(qū)，擁有優(yōu)越的區(qū)位伐便利的交通條件和廣闊的發(fā)展空間。v誦路圖上的道路線條在粗?些）“四縱"城市快速道經(jīng)過該區(qū)，308國(guó)道和青銀高速臨近，呈現(xiàn)立體交通路網(wǎng)。新火車站即將落戶滄口，帶動(dòng)交通改善，推動(dòng)區(qū)域城市功能定位提升。李滄區(qū)域簡(jiǎn)要介紹10654757.9984597.9834.181147060.9%4.51%7.75%面積（km2戶籍人口（萬_XL.流動(dòng)人口（萬人〉（人/kma钃?蓽肆<壽攀《|A山路衡道分，處行政區(qū)劃及人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)轄11個(gè)街道辦事処，126個(gè)社區(qū)居委會(huì)，B平方公里，人口45萬人，其中流動(dòng)人口11萬人：主要分布在李村中小來務(wù)工人員及部分市南?市北白領(lǐng)：人口密度：截止2007年底，全區(qū)面積約占青島的0.9%，口密度卻為青島平均的5倍多：2域特性：屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，擁有暢通的交通路網(wǎng)，成熟的商業(yè)_性大量人口的涌入，為李滄區(qū)發(fā)展注入新的活力！&滄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用?嘯載SS功能特征定位：根據(jù)大青島整體規(guī)劃及李滄區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)主要體現(xiàn)四大城市功能“物資集散、工業(yè)貿(mào)、居住"。交通刪：建設(shè)互通立交路口6処、路口7処、公共交通站場(chǎng)1:鐵工程規(guī)劃建設(shè)將為李滄彡展帶來巨大的生機(jī)。眹動(dòng)青島城市的人流與經(jīng);1）多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)，吸納更多的人才。2）中央居住區(qū)的啟動(dòng)及區(qū)域功能定位的明確，加快李滄區(qū)城市化進(jìn)程。3）未來大青島及李滄區(qū)的規(guī)劃，聯(lián)動(dòng)青島城市的人流與經(jīng)濟(jì)。3.1房地產(chǎn)發(fā)展歷程時(shí)間樓盤總建筑面積標(biāo)志2003年2004年2005年1月2006年1月2007年3月2008年4月——1.商品房概念未明確，（以經(jīng)濟(jì)適用房為主）2.價(jià)格及綜合品質(zhì)均較弱一一1.政府規(guī)劃的導(dǎo)向性2.受lU場(chǎng)影響，開發(fā)商幵始注革:品質(zhì)和細(xì)節(jié)百通馨苑—期:11.5萬時(shí)二期：11萬時(shí)三期：24.5萬m*（可色4.5萬m*）1.連續(xù)飛年銷售涎軍，平均年銷售面積12萬2.使人們對(duì)李滄有了甫新認(rèn)知：3.為李滄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)改變，起到不可忽視的作用2008年8月綠城?理想之城280萬m1—期藍(lán)庭23萬m*1.大盤入住，大大提高李滄區(qū)知名度：2.結(jié)合規(guī)劃，李滄區(qū)將成為未來青島的中央居住區(qū)；q

6PZGa“h.☆:rk/H*J=lfli］蟬八:Ar吁的規(guī)劃，李滄區(qū)將憑借六大片區(qū)成為集生活居住、文化科技、旅游休閑、2—體的現(xiàn)代化新城。李滄樓市正朝著市區(qū)最適宜發(fā)展和居住的新城區(qū)的方a肪住lx.I行屮少.\業(yè)園bs東郁綜合居住區(qū).r3.2目前區(qū)域畝場(chǎng)^析根據(jù)李滄區(qū)行政區(qū)^和房地f及商圈構(gòu)成，將李滄區(qū)劃分?區(qū)，其中房地產(chǎn)最集中的為f片區(qū)，但片區(qū)成熟度有待提I—梅庵生我禍忭區(qū)_環(huán)灼商務(wù)IX:Wf-虎山休閑奴樂對(duì)區(qū)+滄rl代統(tǒng)R住k市區(qū)（住宅〉補(bǔ)區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)即墨市膠南市平度市萊西市套數(shù)（套）31372811206028765334946844585521123332655188而積（萬m*）35.2729.9619.9829.8663,64111.3144.796.75105.4432.8950.31f占比例（按面6.65%5.65%3.77%5.63%12.00%20.99%8.45%1.27%19.89%6.20%9.49%M共應(yīng)總套數(shù)50382套（約530.2萬iri），李滄區(qū)在售樓盤30個(gè)（網(wǎng)上備案），總共套數(shù)2876套（約19.98萬m），占I個(gè)青島供應(yīng)的，就目前供應(yīng)來說，李滄區(qū)供應(yīng)量相對(duì)較小。3.2按照面積區(qū)間腿供應(yīng)青島rfi各區(qū)域普通tt宅供給帶（套）市艦市北區(qū)四施拳雜峙山L城陽區(qū)黃島K即堪市膠拘市f度市萊西市1609isas1Z442100261516102356023475632397嫩4201717601423199126856027349723190052286427019531622181318783048160533526234964128974,1821李滄市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，120iri以上的1598套，占到目前總供應(yīng)最的68.1%，而60-80nf僅有437套，占到目前X_15.2%，截止到目前可拿到的數(shù)據(jù)可知，120ni以上的房源占到總量的68.1%，綠城?理想之城這個(gè)項(xiàng)目占3:的比重。L3

■區(qū)域市場(chǎng)未萊僕應(yīng)數(shù)據(jù)截止于2007年底已開工土地中，已動(dòng)工的12個(gè)（約2588628m）地炔，有6個(gè)地塊（約2346357iri）容積率在1.之間，與我們項(xiàng)目會(huì)形成較為強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)。（序號(hào)土地名稱地塊屬性土地現(xiàn)狀占地（m*）總建面（Itf）容積率1李滄區(qū)向陽路北、京口路東、棗園路西住宅/商業(yè)/商服全部開工11035428503.882李滄區(qū)永年路15號(hào)住宅/商業(yè)/商服全部開工1020018000.183李滄區(qū)棗山路329號(hào)住宅全部開工24586565482.304李滄區(qū)九水路7號(hào)住宅全部開工12355208861.695李滄區(qū)金水路北側(cè)住宅全部開工62302747601.206李滄區(qū)重慶中路211號(hào)住宅全部開工19989279831.407李滄區(qū)京口路100號(hào)、君峰路66號(hào)住宅全部開工27172543432.008李滄區(qū)欺慶中路959號(hào)住宅全部開工64852110248L709李滄區(qū)永平路31號(hào)住宅全部開3010李滄區(qū)甫慶屮路6883地塊_住-宅全部開143:3區(qū)域市場(chǎng)圭來僕應(yīng)數(shù)據(jù)截止于2007年底狀態(tài)序號(hào)土地名稱地塊屬性土地現(xiàn)狀占地（m*）總建面（m’】未開工動(dòng)遷中1李滄區(qū)金水路北住宅/商業(yè)/公建138747932850.672李滄區(qū)九水路北、李村河南住宅/商業(yè)/商服1071502785902.603李滄區(qū):車:慶中路688號(hào)住744九水路街道辦節(jié)處九水東路南、銅川路東地塊住宅4337004624001.07未開工未動(dòng)遷5李滄區(qū)夏莊路124號(hào)住宅23689710663.00S李滄區(qū)青山路南、浮山路西住宅20628206201.007李滄區(qū)夏莊路7號(hào)地塊住宅101530152294L508李滄區(qū)虎山路11號(hào)地塊住宅990561188671.209李滄區(qū)四流屮路5號(hào)住宅/商業(yè)/商服2836033550L18未開工土地中，共有13個(gè)（約1450640m）地炔.有4個(gè)地塊（約562857rri）容積率在1.2-間，與我們項(xiàng)目會(huì)形成較為強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)。3.4區(qū)域成交分析（2007年二、三季度成交套數(shù)、面單位：套、萬m1市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)膠南市平度市萊西市合計(jì)2007年4月套數(shù)20450324951-330184736594面積2.385.710.248.25-3.711.740.063.60.882007年5月套數(shù)399367165824302540121247套數(shù):為4.483.920.195.04—5.472.

190L252.38面積79.2007年6月套數(shù)34137893406-2523540109198Ihl枳4.484.010.83.69一2.663.190.011.111.832007年7月套數(shù)361525169324279714295297254W枳4.675.611.473.024.417.642.890.0212.33套數(shù)：9面積1652007年8月窮數(shù)25975122029423857739070152243面積3.67.842.

162.724.067.183.540.691.582.

222007年9月餓22045437136692516442110129325面積3.084.913.673.21L5264‘170.831.342.92總計(jì)——套數(shù):16752,面積：180.06區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀3.4區(qū)域成交分析(2008年：、二乎度成交套數(shù)、面積〉單位：套、萬m’市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)膠南市平度市萊西市合計(jì)2008年4月套數(shù)565513172醐2843273091432002091醜5553649968L49589,263204835366275891313520965181382008年5月套數(shù)286103270220299691264351284145套數(shù):92873511506247942364587577623877320443027613000而積：9129488215893405272332702261592008年6月11571253891193800.7840266575652181924-1832300115230韻1131052171681793772172263921212008年7月面積1190611600199251,43276744267820938201973776610619套數(shù)8438643601013314218212247266套數(shù):8(2008年8月面積10303431061054.681220183938720367207222441026496面積：911621891014559772631863181432762008年9月面積178352480095394‘81081135044018216518821743827736柑——套數(shù)：17360,面積:184.8同比分析成交量同比下降19.95%和11.49%（套數(shù)、面積）：二季度成交同比下降30.02%和29,09%:三季度成交套數(shù)同比下降0.1%，面積同比上升21.9%:07年第二、三季度李滄成交面積占青島的百分比依次為：21.29%和8.5%，0K年為12.86龢口11.96%

’同比增長(zhǎng)-8.43和3.46個(gè)百分點(diǎn)：（成交以大面積為主）07年4-9月份，李滄總成交面積占到整個(gè)青島成交面積的百分比為：14.01%，08年為12.22%，同比下降1.79個(gè)百分點(diǎn)。V1）⑽平一'二字?羋泔込敁諛父例（2）月均去化面積為：38250irf/月;（3）目前供應(yīng)的去化周期：9.54年。（1）第二、三季度季度李滄區(qū)成交分別為1357套萬iri），983套（10.91萬110，李滄總成交至下降27.6%，面積下降9.4%:3.4

區(qū)域成交分析（2007年二、二季度成交價(jià)格區(qū)間）區(qū)域價(jià)格（元/m*）3000以下3000-40004000-50005000-60006000-80008000-100001萬以上第二季度青島成交（賽）1277丄427118911591430561178成交（m’）1240751267871133561194881534796986529727面積比例％16.84%17-21%15.39%16.22%20.83%9.48%4.03%李滄成交（套）131125618137IS11成交（m1）1225971305340713488190018285而積比例％0.73%58.02%31.90%8,06%1.13%0,11%0.05%占青島比例0.99%76.61%47.11%lh29%I.24%0,26%0.29%第三季度青島成交譴）115474695810921536473298成交（m1）109887698421000861155871662685897852674李滄面積比例％16%10%15%17%25%9%8%成交（賽）2177256220700成交（m*）19915583245212145674700面積比例％0.32%24.93%39.23%34.33%1.20%0.00%0.00%占青島比例0,18%22.31%24.50%18.56%0.45%0,00%0.00%李滄區(qū)總比例0.61%57.32%36.51%14.87%0.83%0.14%0.10%3,4

區(qū)域成交分析（2008年二、二季度成交價(jià)格區(qū)間）價(jià)格（元/nf）3000以下3000-40004000-50005000-60006000-80008000-100001萬以1第二季度青島成交（套）16151891M9319971367330566成交（ml）1541951738611475641934621380063730984091李滄面積比例％16.61%18.73%15.89%20.84%14.86%4.02%9.06%成交働177252602517201成交（nf）14516503123696210136479094而積比例％1.23%55.22%20.12%17.84%5.50%0.00%0.08%占青島比例0.94%37.40%16.06%10.86%4.69%0.00%0.11%Ait—*rfje第二李度青島成交（套）1685112922281026415403成交（m，）1603211195072407081066841098454722262453面積比例％18.93%14.11%28.43%12.60%12.97%5.58%7.38%李滄成交（套）31711交（m*）2721587411601413522716817440而積比例％0.28%16.20%11.84%42.19%27.72%L78%0.00%占青島比例0.17%13.28%4.82%38.76%24.73%3.69%0.00%李滄總比例0.55%27.58%9.09%20.78%13.58%2.06%0.06%同比分析三季度同期比較，成交置隨價(jià)格變化明顯:1成交單價(jià)集中在3000-5000元/rd，其中3000-4000Hi比例有明顯優(yōu)勢(shì)。i成交單價(jià)分別在:1)0施二季度李滄區(qū)價(jià)均以3000-4000元/irf為絕対忱至三季度，成交均價(jià)以5000-6000元/rrf為主要區(qū)間2)三季度成交單價(jià)集中在5000-8000元/nf.成交成上J李滄區(qū)成交主力單價(jià)區(qū)間較去年同期有所變化，今年主要集中在4000-5000元/n成交環(huán)比萎縮嚴(yán)重，月成交面積下降9.39個(gè)百分點(diǎn):3.4區(qū)域成交分析（李滄區(qū)近部月成交走勢(shì)）近一年李滄區(qū)月成交走勢(shì)2007年4月，成交951套，經(jīng)濟(jì)適用房成交642套（萬福山莊），限價(jià)房39套；2008年4月，成交1005套，經(jīng)濟(jì)適用房成交535套（金秋桂園），限價(jià)房294套（太平洋心怡公寓）政策房的放量增大，對(duì)于中檔樓盤成交沖擊是非常之大的：爭(zhēng)■蜷戶3.4區(qū)域成交分析（李滄區(qū)10月成交分析）個(gè)滄區(qū)成交細(xì)分（按面積）-60m1eo-som180-lOOm*100-120m1120-150m*150-180m*180m1-015套54套喊18套6套7套01044m14890mJ1758m12397m1964Qf1678m*0.069.690.6109.9133.2160.7239.7十月份李滄區(qū)住宅成交按套數(shù)和面積統(tǒng)成交面積12731iri，集中在80-100iri，80m、100-120m、120-150ni占有比例好，僅有80-lOOm的四分之一，相對(duì)而lOOiri也是供應(yīng)較大的區(qū)間。%3.4

區(qū)域成交分析（李滄區(qū)近部成交面積區(qū)間）單位ro’、套60以下60-8080-100100-120120-150150-180180以上總計(jì)2008年4月221667369500110202008年5月018183190002202008年6月096511100862008年7月13313340001712008年8月016641007673293582008年9月017224354715123502008年10月01554161867116冊(cè)23274145928014294492321區(qū)間比例0.

9911.8162.8612.066,124.052.111）、80-lOOni占到總成交量的62.86%，仍是成交的主力區(qū)間，其次為100-120m；2）、未來幾年80nf以下精致小戶型具有很強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，投資自住兩相宜。小結(jié)：還境：工廠、舊村的拆遷改造，項(xiàng)目周邊的生活環(huán)境、商業(yè)配套等將得到逐步改善：■走勢(shì):在綠城等項(xiàng)目以及區(qū)域大量低品質(zhì)二手房的共同作用下，該區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格將拉開變化：經(jīng)過近5年左右的發(fā)展，李滄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品梯級(jí)分布愈加清晰；，層面:目前20個(gè)在售樓盤，主力面積80-100m，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和；層面:未來存量較大，加之各種政策，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，日趨白熱化。.區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展二.項(xiàng)目自我分析1、地紛析2、局限性分析3'SWOT分析處中有一沖溝存在，現(xiàn)為從J自然雨水等。（?等（溪水/疊水/小型噴泉廣1_■蠓戶*?■2.1交通路網(wǎng)分布到流亭機(jī)場(chǎng)到火車站5km到李村308國(guó)道，青銀髙速，扼進(jìn)出青島的必經(jīng)之路:跨海大橋引線將慶路高架相連;唐山路將與308相連、金水路將拓寬為40米；隨09年青島城市快速公交、地鐵線的規(guī)劃建設(shè)出行更加便捸.到市政府15km9條公交線路，分別到達(dá)市南香港中路、臺(tái)東、輪渡、城陽等2.2i活便利性、自然環(huán)境Sil匕向依山，北側(cè)近鄰山地高爾夫:、水景資源豐富，坡地地貌，屬城市綠肺。3又処于“綠肺之心”，地塊價(jià)値得天獨(dú)厚。PERSUSWOT分）;自然景觀優(yōu)勢(shì)，具有生態(tài)社區(qū)先天優(yōu)勢(shì)：:;體量適中，優(yōu)勢(shì)較大，滿足中高端產(chǎn)品環(huán)境需求：:?容積率適中，有利于在突出建筑風(fēng)格的優(yōu)勢(shì)：:;幵發(fā)商具有較強(qiáng)資金實(shí)力和一定的品牌實(shí)力：:?大青島及李滄區(qū)規(guī)劃為項(xiàng)目發(fā)展奠定一些基礎(chǔ)。:V/W:周圍交通通迖性相對(duì)較差，生活配套缺乏：大盤進(jìn)駐，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成一定威脅：廉租房及安置區(qū)與商品房処于同一地塊，不利于人文氣息營(yíng)造。0T綜合分析比較，地塊具備做中高端的產(chǎn)品的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比及打造一種全新的LIFEMODULES念會(huì)成為項(xiàng)目策略重點(diǎn)。小結(jié)：自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，體量適中，利于營(yíng)造生態(tài)生活社區(qū)；與政策房關(guān)系相對(duì)復(fù)雜，依據(jù)景觀資源去分好兩者之間的關(guān)系，利于項(xiàng)目推售；在未來市場(chǎng)中突圍___差異化及全新的LIFEMODULE的倡導(dǎo)，是我們后期入市的策略方向。r三.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析i'立足于青島市場(chǎng)分析2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析3、片區(qū)屬性分析4、重點(diǎn)個(gè)案分析__J邋時(shí)間各類住房經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)商品房廉42008年1300萬itf32.5萬nV50萬吖15；2009年1500萬m*32.5萬m*50萬nf15、2010年1800萬m132.5萬m’50萬m115:2011年2100萬m132.5萬m150萬nf10:2012年2400萬rtf32.5萬m*50萬虻總計(jì)9100萬m*約100萬套162.5萬m125000套250萬m*33500套65萬1300^g表中分析可知，未來青島規(guī)劃各類住宅面積迖9100萬rri，不包括政策房在內(nèi)，規(guī)劃j@622.5萬rrf，約92.85萬套。身娛偉所處為虎山娛樂休閑片區(qū)，根據(jù)目前發(fā)展及未來規(guī)劃，可以和我們形成競(jìng)區(qū)域主要集中在十梅庵生態(tài)居住區(qū)，中央居住區(qū)’雙峰山-■砰?'拇商1生務(wù)?t_Hr1邏目前在售5個(gè)項(xiàng)目（約12.6萬nf），目前市場(chǎng)供應(yīng)量較為平緩，但是潛在＜不容忽視（約811.4萬111），競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)急了程度可想而知。；目前供應(yīng)：6.9萬出潛在供應(yīng)：27（j李滄北部生態(tài)居住區(qū)，中髙收入人群的第二居所：I目前供應(yīng)：0.9萬時(shí)潛在供應(yīng)：17（I以生活居住為主，兼?zhèn)洮F(xiàn)代都市特征的青島休閑體育娛樂中心：**—-----------------；目前供應(yīng)：4.8萬ni潛在供應(yīng)：20j依托商圈，大盤云集，i未來青島的中央居住區(qū)；唐山路308國(guó)道區(qū)域位置代表項(xiàng)目人群認(rèn)可李滄商閽區(qū)域中堅(jiān)?數(shù)碼領(lǐng)地/百通大腹1虎山片區(qū)（木項(xiàng)目所在）百通?尚風(fēng)尚水3中央居住區(qū)綠城?理想之城3十梅庵生態(tài)居住區(qū)海信?南嶺風(fēng)情4滄口傳統(tǒng)居住區(qū)華泰?翠海依居5我們對(duì)東山峰景客戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，60%以上的客戶認(rèn)為：本項(xiàng)目位置較偏;交通不便利，缺少生活便利性的基本S虎山休閑娛樂片區(qū)路水金乏一期：奧林匹克花園乏二期：奧園二期三期：迦南美地（一，二期）「--------------------------------I建筑：全裝修小高層/綠化：58%/容積率：1.8/面積區(qū)間：77-165mII建筑面積：15萬iri/園林特點(diǎn)：悌田景觀'產(chǎn)品定位：集高品質(zhì)、低密度，高文化'環(huán)保節(jié)能'注重自然、強(qiáng)調(diào)鄰里'配套完善于一體rttsKttslstsseEEsssu**1■城一期：奧林匹克花園城二期：奧園二期城三期：迦南美地（一、二客群變化-N；應(yīng)為有地上車位，所以地下車庫銷售|不好，||自前入住率是很不錯(cuò)，約70%左右?I一、二期：主要是市區(qū)客戶：II著重點(diǎn)：品牌，配套?戶型（社區(qū)巴士和體育場(chǎng)）II群體分析:主要是白領(lǐng)基層，收入較高的外地來I________I-----------------------|且前：客戶較分散，市內(nèi)四區(qū)均有（城陽、即墨）；\著重點(diǎn):配套-運(yùn)動(dòng)工廠，對(duì)年輕人沖擊很大，|精裝戶型及綜合品質(zhì)：|群體分析：幵通*城際’班車及收費(fèi)站取消后，越的年輕人選擇那里：詳細(xì)資小結(jié)：目前供應(yīng)量相對(duì)較小，競(jìng)爭(zhēng)緩和，但潛在供應(yīng)非常之大，近800萬rrf，市場(chǎng)壓力巨大;時(shí)天泰城三期的客群分析，可以更好的為本項(xiàng)目進(jìn)行客戶及項(xiàng)目市場(chǎng)定位。四.項(xiàng)目定位初步建議1'客群定位分析___2、項(xiàng)目定為初步方向&關(guān)注點(diǎn)規(guī)劃理念：＞低密度產(chǎn)品、高層，產(chǎn)品豐富:＞依山而住，澤地優(yōu)居產(chǎn)品構(gòu)成：＞洋房、髙層＞普通商層、精裝小公寓項(xiàng)目配套：＞商業(yè)街、會(huì)所＞幼兒園＞商輔擁山環(huán)水，生態(tài)住區(qū)＞現(xiàn)代化、高品質(zhì)的生活方式；＞悠閑享受，遠(yuǎn)離喧囂，退而不隱品質(zhì)社區(qū)，生態(tài)公園＞社區(qū)由年輕人、中年人構(gòu)成，年輕、追求品質(zhì)、時(shí)尚：生活在公園＞滿足生活一工作一休閑的理想生活＞擁山環(huán)水，盡寧閑適1.1客戶調(diào)杳問卷分析被調(diào)杏齊將會(huì)選擇區(qū)域示意圖被調(diào)杏者選擇區(qū)域的酋嬰依椐示S閣01.2客群分析方向*_場(chǎng)戶!客群定位方向:IJI市南、市北、四方區(qū)j'＞來靑I:作的新青島人，迫求品質(zhì)：＞資金相對(duì)薄弱，考慮購房性價(jià)比；＞少部分本地人，晉業(yè)考慮上班因蒺I部分外來I'---r---＞城陽入城人群，作為來青第一居所;＞收入穩(wěn)定，追求品質(zhì)：:李滄土著;、????????????????v'＞本地人升級(jí)產(chǎn)品，第二居所:＞年輕客群，注車:綜合品質(zhì)：關(guān)鍵詞：品質(zhì)、性價(jià)比、第一居所、升級(jí)產(chǎn)品都市住區(qū)中自然資源、居住環(huán)境、生活方式最好的生態(tài)社區(qū)!威價(jià)值［景觀、發(fā)展j目?jī)r(jià)值［產(chǎn)品、景觀、規(guī)劃I品關(guān)鍵詞［創(chuàng)新、潮流、品質(zhì)］11|_—屮.竽率隹gg羊關(guān)鍵詞1創(chuàng)新、年輕、現(xiàn)代、時(shí)尚、升值1五.產(chǎn)品細(xì)部建議1'建筑風(fēng)格及形態(tài)2、景觀建議3、戶型初步建議4、其他細(xì)部建議?品關(guān)鍵詞［創(chuàng)新、潮流、品質(zhì)I群關(guān)鍵詞［創(chuàng)新、年輕、現(xiàn)代、時(shí)尚、升值】建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約派1■-［筑建議：1.介于商品房和政策房共存，我們建議使用同一種“建筑語言”，即同種建筑風(fēng)格：2.從建筑細(xì)節(jié)區(qū)分兩種建筑風(fēng)格?例如“屋頂”“空調(diào)機(jī)位”“景觀布局"等細(xì)部的建筑符號(hào)：3.形成整體的同意，卻又局部的不同，減少成本的同時(shí)，又可以讓客戶有“心里"舒服的感覺。4.洋房部分建議：只作4+1、5+1，同時(shí)，要做大閣樓的使用率，這樣可以曾加銷售單間，最好做到70%-80%的平_率：（參考卓越?蔚藍(lán)群島，閣樓利用率1_，由于部分挑空，這樣可以自己間隔成為L(zhǎng)OFT，增加銷售單價(jià)）采用景觀中軸線依托組團(tuán)景觀的設(shè)計(jì)風(fēng)格：充分利用坡地優(yōu)勢(shì)，制造“臺(tái)階”文化:利用山、水資源，打造獨(dú)具特色的景觀：真正實(shí)現(xiàn)“移步異景”!k勢(shì)，洽＜景取勝1.充分利用景觀區(qū)別“政策房”與“商品房”之間的關(guān)系，利用景觀形成封閉組團(tuán)管理：2.景觀可以采用，人口水系、綠籬、籬笆相間隔的方式，即人性化，又不顯突兀（參考青特?匯豪景園）戶型初步建議?■蠓戶t?■李滄區(qū)成交細(xì)分（按而積〉7,

6?i0,C*9t16.14%54,16%j?由調(diào)査需求可得知，主力需求面積在80-100ni、6I-8O111，也有部分人|在101-120m:.在成交層面，由于理想之城都是大面積，所以成交集中在150-180m，n

I之外，成交分布在100-150ni，60-80ni:II?這兩項(xiàng)將作為戶型配比的參考因素。高層、花頌洋房面積配比各占而積面積區(qū)間而積比例39140m240-50ms5%51-60m111%61-70m111%71-80m116%81-90m133%25100m191-lOOm15%101-110m12%11l-l20m14%洋房20525m!81-90ID12%91-lOOm13%、101-110m23%)121mJ以上5%1------------------I本部分建筑面積13749m，建議做精裝、|寓式管理（初步估算層高約13-14）:I1'注重西部裝修，體征整體品質(zhì)：I2、酒店式管理，為單身白領(lǐng)提供一站I3、戶型設(shè)計(jì)以精致、緊湊、實(shí)用為原1步建「匕裝修

I!±裝修細(xì)節(jié)體現(xiàn)精裝修產(chǎn)品的［F同，以人性化和實(shí)用性為根I原則，通過細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶。!＞入戶門細(xì)節(jié)＞新風(fēng)系統(tǒng)PERSU裝修建議：1.裝修標(biāo)準(zhǔn)600-8⑻元/m，介于項(xiàng)目所在區(qū)域，不娶宅裝修：其次，我們的客戶趨于年輕化?因此我們的“簡(jiǎn)約的奢華”:2.部分采用品牌裝修，讓業(yè)主看得見的品牌，如潔具品等，其他部分可以采用相對(duì)低成本的裝修:勵(lì)」1.減少成本，適當(dāng)?shù)倪f減了價(jià)格，這樣利于撬動(dòng)市場(chǎng)所接受和認(rèn)可:2.同時(shí)減少風(fēng)險(xiǎn)投資，后期還有價(jià)格上揚(yáng)的空間。其他細(xì)部建議--灰空間pssur、恰當(dāng)?shù)幕铱臻g能帶給人們以愉悅的心理感受，使人們?cè)趶摹敖^對(duì)空間”進(jìn)入到“灰空間”時(shí)可以感受到空轉(zhuǎn)變，享受在“絕對(duì)空間”中感受不到的心靈與空間的對(duì)話。而實(shí)現(xiàn)這種對(duì)話的方式，大體有以下幾種：）、用“灰空間”來增加空間的層次，協(xié)調(diào)不用功能的建筑單體，是其完美統(tǒng)一：）、用“灰空間”界定、改變空間的比例：）、用“灰空間”彌補(bǔ)建筑戶型設(shè)計(jì)的不足，豐富室內(nèi)空間。臺(tái)凸窗和落地凸窗:帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，在外立面上會(huì)凸出一部分；大入戶花園和大陽臺(tái):入戶花園和陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，所以做大入戶花園和陽臺(tái)：關(guān)大露臺(tái):將大露臺(tái)與客廳或者臥室相連，增加空間感和使用面積：鏡式衣櫥:外墻外移并將其做成凸窗完成，將凸窗改成了“衣櫥”：訴卸凸窗和可打摔步入式凸窗粱:將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁’使得凸窗層高不高于2.2米，客戶拿到月，可以拆卸掉’使原本2.2米的層髙變成2.8米：周機(jī)安放処變生活陽臺(tái):多設(shè)計(jì)一兩個(gè)安放処，或?qū)⑵鋵芋{控制在2.2米以內(nèi)，或在頂上做一個(gè)假梁：驗(yàn)大，變成挑高房源:層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，將其隔成兩層，使空間得到充分利用；P連廊:兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間：_臺(tái)：錯(cuò)層陽臺(tái)髙迖6米，一層一戶的陽臺(tái)是奇數(shù)層和偶數(shù)層相互錯(cuò)開，業(yè)主收獲了兩倍髙度的陽臺(tái)。在區(qū)（4+1、5+1）目的形象區(qū)域，建議先于汁開發(fā)，利于項(xiàng)冃宣傳，精裝小公寓（lovf-樂活）本部分客群相對(duì)年輕，對(duì)景觀等其他綜合要求較高以，建議延后開發(fā)：開發(fā)間先行開放，聚集人氣。島?層?髙層杓利潤(rùn)點(diǎn)，延后開發(fā)；開視示范區(qū)先行，有安置區(qū)部分的初步建筑規(guī)模，價(jià).對(duì)于引導(dǎo)客戶相對(duì)容安置區(qū)/經(jīng)濟(jì)適用房先期開發(fā)，積聚人氣，待開發(fā)其他區(qū)域是，本區(qū)域以初具規(guī)模，同時(shí)配奩扣對(duì)完苦，是最好的宣傳和引導(dǎo)。fj報(bào)告結(jié)束，請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)指教謝謝！鵬翔智地中冶項(xiàng)目組2008年11月20日盅資Mi銷售套數(shù)月份2007-112007-122008-012008-022008-031463赍總食數(shù)2008-04已俾套數(shù)1064套2008-05i■化率72.7%2008-