物業(yè)管理概述

ProvidedbyAssetServicesDepartmentApril.15，2004物業(yè)管理效勞提升物業(yè)價(jià)值指導(dǎo)教師：李志文學(xué)員：趙振興(029530)世邦魏理仕一、物業(yè)管理根本概念指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)和管理標(biāo)準(zhǔn)，依照物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的管理、維護(hù)和修繕；為物業(yè)所有人和使用人提供多層次、全方位的效勞，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。世邦魏理仕1物業(yè)管理的歷史起源與開(kāi)展物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源：世邦魏理仕19世紀(jì)60年代的英國(guó)由于工業(yè)革命的開(kāi)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對(duì)城市房屋需求的增加，但對(duì)其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，英國(guó)有一位名叫奧克維婭希爾(OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂了一套標(biāo)準(zhǔn)租戶行為的管理方法，出乎意料地收到了良好效果，招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?。這可以說(shuō)是世界上最早的“物業(yè)管理〞。世邦魏理仕2物業(yè)管理的開(kāi)展在英國(guó)時(shí)至今日，英國(guó)的物業(yè)管理作為一個(gè)固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場(chǎng)行情調(diào)查和預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理。世邦魏理仕通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化效勞、專(zhuān)門(mén)性社會(huì)保障效勞等全方位效勞。在普遍推行物業(yè)管理的同時(shí)，還成立了英國(guó)皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì)，會(huì)員遍布世界各地。世邦魏理仕物業(yè)管理在香港的起源與開(kāi)展香港的物業(yè)管理源自英國(guó)的管理體系和制度，并因應(yīng)華人社會(huì)的生活習(xí)慣而予以修訂；經(jīng)過(guò)近期40多年的演變，已制訂了一套既具國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的管理模式，又適合華人生活要求的專(zhuān)業(yè)化行業(yè)制度。世邦魏理仕港式物業(yè)管理的要點(diǎn)：1政府有一套較完整的法規(guī)來(lái)監(jiān)管行業(yè)；2從業(yè)人員的專(zhuān)職培訓(xùn)比較全面；3大樓使用的硬件接近先進(jìn)國(guó)家。4日常的管理運(yùn)作比較注重管理人員的經(jīng)驗(yàn)素質(zhì)。世邦魏理仕5局部效勞內(nèi)容多為聘用專(zhuān)業(yè)的公司執(zhí)行。6效勞要求的水準(zhǔn)與國(guó)際接軌。世邦魏理仕物業(yè)管理在中國(guó)大陸地區(qū)的開(kāi)展目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的新方向不斷地學(xué)習(xí)國(guó)外專(zhuān)業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)和管理運(yùn)作的模式；為公司自身的體系制定了標(biāo)準(zhǔn)，其中ISO9002國(guó)際認(rèn)證是近年較有規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)必走的路線；世邦魏理仕物業(yè)管理在中國(guó)大陸地區(qū)的開(kāi)展利用制定的體系目標(biāo)，吸收專(zhuān)業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的管理人員，使管理企業(yè)到達(dá)國(guó)際認(rèn)可并能隨著行業(yè)的需要轉(zhuǎn)變而運(yùn)作。世邦魏理仕二、房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程循環(huán)圖示世邦魏理仕三、傳統(tǒng)的物業(yè)管理在房地產(chǎn)價(jià)值鏈中的作用售后效勞保值增值四、物業(yè)管理先進(jìn)的理念信息觀念法律觀念全局觀念細(xì)微觀念時(shí)間觀念環(huán)保觀念效勞觀念人才觀念市場(chǎng)觀念學(xué)習(xí)觀念核算觀念風(fēng)險(xiǎn)觀念次序觀念開(kāi)展觀念世邦魏理仕五、世邦魏理仕如何提升物業(yè)價(jià)值世邦魏理仕六、世邦魏理仕在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用世邦魏理仕前期物業(yè)籌備工作 目前，越來(lái)越多的開(kāi)展商已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到物業(yè)管理前期介入的必要性：物業(yè)公司可以從物業(yè)效勞和用戶使用的角度提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；幫助開(kāi)展商更好完成樓宇在建設(shè)期的工作及籌備期的準(zhǔn)備工作，這對(duì)交付使用后的營(yíng)運(yùn)及表達(dá)其價(jià)值起到?jīng)Q定性作用。世邦魏理仕一、物業(yè)包裝；二、工程方面；

1設(shè)備設(shè)施安裝的介入2智能化介入3前期工程籌備的介入

世邦魏理仕三、物業(yè)方面編制管理公約，并負(fù)責(zé)報(bào)批小區(qū)辦。編制用戶守那么，裝修指南等規(guī)章性文件。制定管理預(yù)算，確定管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn).世邦魏理仕制定各項(xiàng)規(guī)章制度，以備日后運(yùn)作使用。協(xié)助制定招工方案、招聘條件和用工制度。公開(kāi)向社會(huì)招聘，協(xié)助選擇挑選適合之人選。安排整個(gè)管理隊(duì)伍之制服設(shè)計(jì)，務(wù)求為隊(duì)伍制造一個(gè)專(zhuān)業(yè)、熱誠(chéng)的效勞形象。世邦魏理仕對(duì)各級(jí)員工分別開(kāi)展不同角度、不同專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)工作。協(xié)助開(kāi)展商成立物業(yè)公司，包括選址、裝修、布局等。協(xié)助開(kāi)展商聯(lián)絡(luò)保險(xiǎn)公司，有關(guān)投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等事宜。世邦魏理仕協(xié)助開(kāi)展商選取外包公司例如清潔公司、保安公司，考核他們的資質(zhì)及能力等。定期與開(kāi)展商開(kāi)會(huì)，討論工程各項(xiàng)進(jìn)展工作。協(xié)助開(kāi)展商處理其他籌備期的各項(xiàng)工作。定期匯報(bào)給開(kāi)展商參謀工作的進(jìn)展情況。世邦魏理仕四、培訓(xùn)方面物業(yè)管理是對(duì)人和財(cái)產(chǎn)的管理，員工是為客戶提供優(yōu)質(zhì)效勞的最重要的因素，要想到達(dá)一流物業(yè)水準(zhǔn)，使客戶獲得滿意效勞，必須具備一支強(qiáng)有力的管理班底，這支隊(duì)伍的形成需要通過(guò)多方面培養(yǎng)和磨煉，培訓(xùn)是這其中較為重要的一環(huán)。我司特別關(guān)注此方面工作，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)人才成立了培訓(xùn)部，從不同角度、不同專(zhuān)業(yè)、不同級(jí)別，分別開(kāi)展培訓(xùn)工作。世邦魏理仕前期物業(yè)參謀的重要性建筑師在設(shè)計(jì)樓宇時(shí)，單憑其建筑的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，未必能全面考慮到用戶在日后使用或管理上所能遇到的問(wèn)題；當(dāng)樓宇落成后，縱使管理公司能指出問(wèn)題所在，也難以在這階段徹底解決，只能在物業(yè)管理上加以配合；世邦魏理仕前期物業(yè)參謀的重要性因?yàn)闃怯畹膯?wèn)題，引致?tīng)I(yíng)運(yùn)開(kāi)支上升，導(dǎo)致客戶不滿，結(jié)果影響樓宇的競(jìng)爭(zhēng)力和開(kāi)展商的聲譽(yù)。所以我們建議物業(yè)管理公司介入得越早越好。世邦魏理仕良好的開(kāi)端是成功的一半，聘請(qǐng)一家具有先進(jìn)的管理理念、經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司，預(yù)先方案并開(kāi)展前期物業(yè)管理工作，必定事半功倍。世邦魏理仕正式營(yíng)運(yùn)之效勞一、工程管理1驗(yàn)收/跟進(jìn)；竣工驗(yàn)收資料的管理：設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收：世邦